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文檔簡介

1、標(biāo)題:前期介入作業(yè)指導(dǎo)書頒布日期:2014年04月18日編號:Q/BTWY-GC-18/2.0修訂日期:2017年01月22日 版本:2017版 頁數(shù):184編寫:邦泰物業(yè)品質(zhì)管理部評審:邦泰物業(yè)作業(yè)文件修編小組 批準(zhǔn):集團(tuán)副總經(jīng)理致:物業(yè)各部門、各子(分)公司前期介入作業(yè)指導(dǎo)書1. 目的從物業(yè)管理運(yùn)作和客戶使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面提供有益的建設(shè)性意見,以確保物業(yè)設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量,為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件,確保滿足后期物業(yè)運(yùn)營使用需要,提升客戶滿意度。內(nèi)容完善但不明確建議刪去1.1引導(dǎo)各城

2、市公司、各物業(yè)項(xiàng)目樹立正確的前介意識、做好物業(yè)工程前期介入管理工作。1.2改進(jìn)、改善、優(yōu)化設(shè)計(jì)方案,完善物業(yè)的使用功能,提供有益的建設(shè)性意見。1.3規(guī)范交房、承接查驗(yàn)工作行為,將驗(yàn)收、交付工作引導(dǎo)到正常工作中。1.4提高產(chǎn)品的質(zhì)量和品質(zhì),確保滿足后期物業(yè)運(yùn)營使用需要,提升客戶滿意度。1.5為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值,提升集團(tuán)美譽(yù)度、知名度,為集團(tuán)創(chuàng)造價(jià)值。新增目的內(nèi)容2. 范圍適用于邦泰物業(yè)新開發(fā)項(xiàng)目。刪除建議內(nèi)容具體些適用于邦泰集團(tuán)各城市公司在建的住宅、別墅、商鋪、車位等產(chǎn)品。更改后內(nèi)容3. 職責(zé)3.1品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)編制、發(fā)布和修訂前期介入作業(yè)指導(dǎo)書并派員參加前期規(guī)劃工作,階段性專項(xiàng)工作的現(xiàn)場指導(dǎo)。3.

3、2各項(xiàng)目物業(yè)新加物業(yè)明確責(zé)任負(fù)責(zé)參與施工期間各項(xiàng)工程的跟進(jìn)、后期隱蔽工程查驗(yàn)、總平施工跟進(jìn)、竣工承接查驗(yàn)等工作。3.3各項(xiàng)目物業(yè)對介入中發(fā)現(xiàn)的重要問題應(yīng)以書面報(bào)告的形式上報(bào)給地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)并抄報(bào)物業(yè)公司第一負(fù)責(zé)人,并跟進(jìn)問題整改落實(shí)情況。增加工程整改協(xié)調(diào)內(nèi)容4. 方法和過程控制4.1 物業(yè)管理前期介入的概念 物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項(xiàng)目以前的房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)階段,包括項(xiàng)目決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷策劃、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收等參與介入,從物業(yè)管理運(yùn)作和客戶使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面提供有益的建設(shè)性意見,

4、以確保物業(yè)設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量,為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件,同時(shí)有效的前期介入可以減少接管驗(yàn)收的返修工作量,為確??蛻羧胱〉於ɑA(chǔ)。4.2 前期介入的一般程序4.2.1 雙方確定工作內(nèi)容要求。4.2.2 物業(yè)組成工作小組。4.2.3 制定工作計(jì)劃。4.2.4 計(jì)劃實(shí)施。物業(yè)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、管理用房、車位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見施工質(zhì)量問題、機(jī)電設(shè)備、空調(diào)安置、工程設(shè)備的售后服務(wù)、物業(yè)管理方案和管理合同的確認(rèn)。4.2.5 物業(yè)與地產(chǎn)雙方的協(xié)調(diào)研討應(yīng)形成書面資料,以備復(fù)查。4.2.6 對涉及物業(yè)利益的文件應(yīng)由物業(yè)確認(rèn),如:物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)合同、銷售中涉及物業(yè)的承諾、

5、設(shè)備設(shè)施合同中的售后服務(wù)等。4.3前期介入的內(nèi)容:前期介入主要分三個(gè)階段實(shí)現(xiàn):規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、營銷策劃階段和施工建設(shè)階段,三個(gè)主要階段結(jié)束后配合地產(chǎn)進(jìn)行竣工驗(yàn)收。4.3.1規(guī)劃設(shè)計(jì)階段包括:對總體設(shè)計(jì)、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、物業(yè)用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置等方面應(yīng)注意的內(nèi)容。4.3.2營銷策劃階段包括:物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、以及銷售推介應(yīng)注意的內(nèi)容。4.3.3施工建設(shè)階段包括:電氣設(shè)備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應(yīng)注意的問題。4.

6、4規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入4.4.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)評估準(zhǔn)備。4.4.1.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)評估需要獲得的資料。A 報(bào)批報(bào)建文件可行性研究報(bào)告及批復(fù)、詳規(guī)及批復(fù)、項(xiàng)目選址意見書、勘測定界報(bào)告、配套條件明細(xì)資料、擴(kuò)初批復(fù)。B 企劃文件市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)客戶資料。C 設(shè)計(jì)文件總說明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑設(shè)計(jì)說明書、設(shè)計(jì)圖紙(平面圖、立面圖、透視圖)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說明書、給水排水設(shè)計(jì)說明書、電氣設(shè)計(jì)說明書、弱電設(shè)計(jì)說明書、采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計(jì)說明書、動力設(shè)計(jì)說明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。4.4.1.2 地產(chǎn)公司需組織項(xiàng)目說明會,會同其所屬項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、營銷、物業(yè)等相關(guān)部門專題介紹項(xiàng)目情況并解答

7、疑問。4.4.1.3 物業(yè)公司組織對項(xiàng)目宗地狀況、類似典型樓盤、周邊配套狀況進(jìn)行實(shí)地考察。4.4.2 項(xiàng)目評估細(xì)則4.4.2.1 總體評估A 物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃功能區(qū)分合理,居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。B 物業(yè)項(xiàng)目道路交通規(guī)劃合理,車流人流組織兼顧,停車位充足。C 建筑與自然和諧,采光、通風(fēng)充足,環(huán)境優(yōu)美。D 生活便利,基本生活配套齊全,出行便捷。E 設(shè)備、設(shè)施保障充分,水、電、氣、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。F 注重環(huán)境生態(tài),使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。G 安全防衛(wèi)設(shè)計(jì)完備,運(yùn)用先進(jìn)技防手段,安全及消防配置充分。H 智能化配置先進(jìn),網(wǎng)絡(luò)資源充分,便于數(shù)字化項(xiàng)目建設(shè)。I 便于物業(yè)

8、組織管理,節(jié)約管理成本。J各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在同類業(yè)態(tài)中水平領(lǐng)先。4.4.2.2 分類評估A 安保布局a便于安保管理區(qū)域分割,消除管理死角。b便于安保管理視線的巡查,避免管理的盲點(diǎn)。c人員及車輛各級出入口設(shè)置清晰,便于動態(tài)管理。d安保設(shè)備設(shè)施配置齊全,可采取有效措施防范。e安保技防措施完備,形成多層次的安保體系,信息匯總通暢,反應(yīng)快速(詳見 F智能化設(shè)備)。B 消防布局a消防設(shè)備、設(shè)施配置(滅火器、消防箱、室內(nèi)(外)消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等)充分合理,使用可靠。b消防車道設(shè)置合理,其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國家規(guī)范。c消防登高面(場地)設(shè)置合理,其位置及面積符合國家規(guī)范。d消防通道、門、墻、避

9、難區(qū)設(shè)置合理,符合國家規(guī)范。C 交通布局a各級道路的功能分配充分合理,有層次感,線路清晰,便于分流管理。b主要道路和出入口人車分流,在設(shè)計(jì)和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地。c機(jī)動車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)的 1:1另加訪客車位占車位數(shù)的 5%,聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù)1:2,另加訪客車位占車位數(shù)的 10%)。非機(jī)動車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)1:0.5)便于停放。d有條件宜設(shè)置立體機(jī)動車停車庫及機(jī)械車位,應(yīng)符合國家規(guī)范。D 生活配置a根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目周邊(1公里范圍)市場、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房。b一般應(yīng)考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、

10、文化娛樂、交通等的配套服務(wù)功能。c如物業(yè)項(xiàng)目設(shè)置商業(yè)配套,宜獨(dú)立集中并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營的配套條件,應(yīng)盡量避免產(chǎn)生干擾。d如物業(yè)項(xiàng)目設(shè)置會所,宜獨(dú)立設(shè)計(jì)。會所面積、活動用房宜根據(jù)建筑面積、檔次、經(jīng)營方式合理配置。E 設(shè)備配套a水、電、氣、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計(jì)容量應(yīng)能滿足使用需要,并留有適當(dāng)擴(kuò)展余地。b配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。c溝、管、渠、井的設(shè)置合理,便于維護(hù)保養(yǎng)。d公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適,宜采用節(jié)能裝置。,安裝LED照明燈具或聲光控等節(jié)能開關(guān)。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關(guān),十八層以上建筑宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)

11、照明和燈光疏散指示標(biāo)志。照明和疏散指示應(yīng)有區(qū)別,建議刪去改為LED燈和聲光控e配電房、水泵房、電梯機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房等設(shè)備房設(shè)計(jì)應(yīng)符合國家規(guī)范,各機(jī)房內(nèi)應(yīng)預(yù)留有220V的電源插座,地坪平整、無開裂、空鼓, 墻面和頂棚面層平整、無空鼓、脫落、滲漏。f配電房不宜設(shè)在負(fù)二樓及以下樓層,建在負(fù)一樓時(shí)要做好防水,明確各設(shè)備房的要求g水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi),給水泵房內(nèi)不應(yīng)有污水管穿越,水箱(生活、消防)現(xiàn)場應(yīng)有水位顯示儀,高低水位報(bào)警引至監(jiān)控室,液位監(jiān)控水泵房地面應(yīng)貼防滑的地磚,并有千分子之五的坡度,坡向集水坑。h電梯井不應(yīng)緊鄰臥室,緊鄰書房及起居室時(shí),應(yīng)采取隔音措施,機(jī)房換氣扇宜安裝溫控開關(guān)控制 電梯

12、底坑排水孔應(yīng)有防倒灌措施,底坑應(yīng)預(yù)留插座。i發(fā)電機(jī)不宜低位排煙,如需低位排煙要設(shè)置合理的過濾系統(tǒng),機(jī)房內(nèi)安裝防爆燈具。j中央空調(diào)機(jī)房應(yīng)有降噪措施,燃?xì)庵醒肟照{(diào)機(jī)房內(nèi)安裝防爆燈具,地面應(yīng)貼地磚,j樓層生活供水管井與消防水管井宜單獨(dú)分開設(shè)置,如共用需留有足夠的維修空間。k各強(qiáng)電配電柜(箱)正上方不宜設(shè)置有給、排水水管,如有現(xiàn)場需采取防浸水措施。F 智能化配置a安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、門禁智能系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、車牌識別系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等。b網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)網(wǎng)絡(luò)平臺、智能家居遠(yuǎn)程控制

13、系統(tǒng)等。c設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、 遠(yuǎn)程抄表管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)等。d中央控制中心布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。e智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)性,采用成熟產(chǎn)品。f圍墻應(yīng)設(shè)置周界監(jiān)控?cái)z象機(jī),并與周界防越系統(tǒng)聯(lián)動,各單元門禁系統(tǒng)刷卡器器安裝位置應(yīng)方便業(yè)主使用。g地下室應(yīng)設(shè)置無線信號放大系統(tǒng)。G 房屋單體(住宅參照)a屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果,可上人屋面滿足其特殊要求。b墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。c

14、樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。d分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防護(hù)門。e外窗應(yīng)考慮開啟方便,尺度(安裝空調(diào)要求),隔音防水效果好,不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。f廚房設(shè)計(jì)應(yīng)遵循洗、切、炒流線,操作面長度宜在 2-3m,燃?xì)鉄崴魑恢煤侠?,灶宜避開窗口設(shè)置。g衛(wèi)生間不應(yīng)直接開向起居房,餐廳或廚房不應(yīng)布置在下層住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層,有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。h廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置,地漏位置合理,便于檢修。i管道、管線布局合理、互不干擾碰撞,尺寸符合國家規(guī)范,管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理,便于檢修。j宜采用垂直煙道,斷面尺寸充分(一般不少于 250mm),應(yīng)

15、有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中,高層宜安裝無動力風(fēng)帽。k底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。l房型設(shè)計(jì)應(yīng)考慮生活習(xí)慣,不宜引起裝修時(shí)的大改動(敲墻、再次分隔等)。m有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面(陽臺)時(shí),應(yīng)考慮防盜措施。n陽臺欄桿或欄板高度合理(一般不少于1.1m),宜采用垂直桿間,桿間距小于0.1m,防止兒童攀爬。H 室內(nèi)配置(住宅參照)a室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理,應(yīng)與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對床直吹。b室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機(jī)座、安全隱蔽。c室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機(jī)應(yīng)相互錯(cuò)開,與鄰套住宅機(jī)座相鄰時(shí),應(yīng)采取安全隔離措施。d空調(diào)機(jī)

16、冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放,或接入陽臺排水系統(tǒng)。e室內(nèi)空調(diào)洞位置合理,應(yīng)靠近室內(nèi)機(jī)位,管中應(yīng)距地 2.2m左右,向外傾斜 10度左右。f當(dāng)戶型或廳房過大時(shí),應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。g如使用小型中央空調(diào),層高應(yīng)大于3.3m,并留有室外機(jī)位置。h室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理,應(yīng)與家具布置和使用習(xí)慣一并考慮。配電箱配出回路設(shè)計(jì)分配合理。i電視、信息(電話和數(shù)據(jù))插座宜在主臥、起居、書房分別設(shè)置,且不宜并行設(shè)置。j聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進(jìn)戶對講。k高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴(kuò)展功能。I 綠化配置a綠化布局合理,喬木、灌木、花、草的配置層次豐富,數(shù)量品種充足,造型優(yōu)美。b綠化率、集中綠地率設(shè)置合

17、理,分布均衡,集中綠地位置適中,便于人流自然匯聚。c綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件,以變色觀葉植物為主,茂盛期長,成活率高,抗病蟲性好。d綠化品種便于養(yǎng)護(hù),養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約。e綠化布局不遮擋住宅采光,便于行人通行,宜考慮行走習(xí)慣。f綠化品種宜無污染,兼具吸收有害污染功能(如尾氣)。g主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。h草坪與道路相接處應(yīng)有避免泥土沖流到路面的措施。J 景觀配置a景觀裝飾布局合理,宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)。b水系岸床設(shè)計(jì)應(yīng)考慮防滲漏效果。c不宜在項(xiàng)目內(nèi)設(shè)置深度超過1m的水系,并有防護(hù)或警示。如利用自然河道水系超過1.5m,還應(yīng)配

18、置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。d景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù),宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。e泛光照明不影響住戶,不造成光污染。f水景應(yīng)在最低處設(shè)置底排,方便清洗排水,且不應(yīng)有倒坡增加水景排水要求。K泳池a.圍欄高度不低于1.4米。b淋浴間不宜采用木質(zhì)或石膏板吊頂。c地面采用防滑地磚d泳池區(qū)域供電均采用漏電保護(hù)開關(guān),且泳池內(nèi)部照明等均采用12V低壓供電。增加游泳池LK 公共空間a應(yīng)充分考慮雨水排放能力的設(shè)計(jì),避免排放不暢通。b設(shè)置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。c綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理(一般距離不大于70m)。d各類表具、表箱設(shè)置合理,便于查看、收發(fā)。e樓宇入口處及公共場所

19、宜考慮殘障人員出入,宜設(shè)置無障礙通道和設(shè)施。f公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動不便人員, 宜設(shè)置相應(yīng)保護(hù)措施。g樓道、樓梯、過道便于家具搬運(yùn),人員不易碰撞。ML 生態(tài)環(huán)保a物業(yè)項(xiàng)目內(nèi)無污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營性項(xiàng)目。b物業(yè)項(xiàng)目內(nèi)污水處理排放符合國家規(guī)范。c物業(yè)項(xiàng)目內(nèi)無各類污染源。d周邊應(yīng)無直接或間接嚴(yán)重影響住戶的污染源。e宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術(shù)。f垃圾收集宜采用有害、有機(jī)、無機(jī)的分類收集,宜采用垃圾壓縮或生化技術(shù)處理。g垃圾房及變電房、煤氣調(diào)壓站或其他信號發(fā)射裝置應(yīng)選擇隱蔽位置。NM 物業(yè)用房a物業(yè)服務(wù)中心功能:經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間

20、、更衣室、監(jiān)控中心。b作業(yè)用房功能:秩序維護(hù)值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。c總面積:根據(jù)總建筑面積和功能配置。(各地法規(guī)要求不一樣)一般:物業(yè)用房面積=總建筑面積/100*(0.2-0.3);位置:建筑區(qū)域中央,底層,管理本部及各作業(yè)面相對集中。d業(yè)委會、居委會(根據(jù)當(dāng)?shù)卣撸┕δ埽恨k公室、資料室、會議室、接待室; 面積:根據(jù)具體情況而定;位置:和物業(yè)服務(wù)中心相對接近,業(yè)委會與居委會可聯(lián)合設(shè)置于一處。ON 新材料、新技術(shù)a應(yīng)盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。b試驗(yàn)性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證,先行試點(diǎn)。c采用新材料、新技術(shù)應(yīng)預(yù)留充足備品備件。d采用新材料、

21、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的維修養(yǎng)護(hù)便利及成本。PO管理成本測算a對規(guī)劃應(yīng)充分測算今后產(chǎn)生的管理成本。b管理成本應(yīng)與市場上類似物業(yè)接近,如因規(guī)劃設(shè)計(jì)原因造成差距過大,與地產(chǎn)共同協(xié)商、改進(jìn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)。QP 與相似項(xiàng)目的比較a相似點(diǎn)。b差異點(diǎn)。c優(yōu)勢。d劣勢。e改進(jìn)建議。4.4.3 規(guī)劃設(shè)計(jì)評估的程序4.4.3.1地產(chǎn)提前 1 個(gè)月向物業(yè)提出書面知會,要求物業(yè)參與某項(xiàng)具體項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的評估,并提供評估報(bào)告。4.4.3.2物業(yè)接到書面知會后,于3個(gè)工作日內(nèi)回復(fù),由相關(guān)部門牽頭組成評估小組,并向地產(chǎn)提交評估所需的開發(fā)資料目錄。4.4.3.3地產(chǎn)接到資料目錄后3個(gè)工作日內(nèi)向物業(yè)提供具體資料,對不能提供的資料,

22、書面知會物業(yè),并于一周內(nèi)組織所屬項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、營銷等部門召開項(xiàng)目說明會,介紹項(xiàng)目情況并解答疑問。4.4.3.4物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內(nèi),組織評估小組研究,完成項(xiàng)目及類似典型項(xiàng)目的實(shí)地考察。4.4.3.5評估小組根據(jù)開發(fā)資料中針對項(xiàng)目評估細(xì)則所列內(nèi)容,及項(xiàng)目說明會、實(shí)地考察情況,于一周內(nèi)詳細(xì)編寫完成項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評估報(bào)告,并提交物業(yè)相關(guān)部門。4.4.3.6物業(yè)相關(guān)部門在評估小組提交報(bào)告 3個(gè)工作日內(nèi),組織公司評審組對項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評估報(bào)告進(jìn)行評審。4.4.3.7評估小組根據(jù)物業(yè)公司評審會議的意見,于3個(gè)工作日內(nèi)完成對項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評估報(bào)告的修改。4.4.3.8經(jīng)修改的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評估報(bào)告由物業(yè)公司

23、相關(guān)部門組織相關(guān)評審組成員會簽后,提交物業(yè)公司第一負(fù)責(zé)人審核簽發(fā)。4.4.3.9各物業(yè)分公司第一負(fù)責(zé)人或委托代理人簽發(fā)后,評估報(bào)告提交地產(chǎn)公司。4.5 營銷策劃階段介入4.5.1 營銷策劃介入程序與內(nèi)容4.5.1.1 物業(yè)管理模式研究:一般項(xiàng)目在編制銷售包裝設(shè)計(jì)任務(wù)書和營銷工作方案時(shí)需要物業(yè)管理明確服務(wù)定位,包括服務(wù)概念及模式研究作為項(xiàng)目策劃的一部分,以滿足銷售包裝設(shè)計(jì)內(nèi)容的要求,同時(shí)此時(shí)的研究又是日后物業(yè)管理方案和特色服務(wù)設(shè)計(jì)的核心。 4.5.1.2物業(yè)管理方案策劃:一般在項(xiàng)目正式完成營銷推廣方案前,需要確定物業(yè)管理方案,應(yīng)包含管理模式、服務(wù)創(chuàng)新、內(nèi)部管理機(jī)制、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)控制方法、管

24、理費(fèi)測算等。 4.5.1.3物業(yè)管理方案經(jīng)地產(chǎn)確認(rèn)后,據(jù)此在房屋銷售前簽訂物業(yè)管理委托合同,同時(shí)物業(yè)應(yīng)協(xié)助地產(chǎn)在銷售商品房時(shí),與購買者簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。4.5.1.4 物業(yè)應(yīng)主動了解地產(chǎn)在銷售時(shí)對外宣傳和承諾的內(nèi)容,根據(jù)地產(chǎn)需要提供物業(yè)推介資料,地產(chǎn)對與物業(yè)管理有關(guān)的宣傳和承諾內(nèi)容需要獲得物業(yè)書面確認(rèn)。地產(chǎn)應(yīng)適時(shí)安排物業(yè)相關(guān)人員參加相關(guān)培訓(xùn),根據(jù)地產(chǎn)委托要求,物業(yè)可在銷售現(xiàn)場協(xié)助地產(chǎn)進(jìn)行銷售推廣,了解客戶情況,進(jìn)行客戶調(diào)查,并現(xiàn)場解答有關(guān)物業(yè)管理承諾問題。4.6施工建設(shè)階段介入4.6.1 物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項(xiàng)目土建工程的尾聲,即在設(shè)備、門窗安裝階段,時(shí)間上大致在竣工驗(yàn)收

25、前 5 建議改為6個(gè)月,5個(gè)月時(shí)間,同時(shí)增加精裝房介入時(shí)間。6個(gè)月。精裝房要求在竣工驗(yàn)收前 9個(gè)月介入。4.6.2 施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容4.6.2.1 成立介入小組,一般23人,專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理,具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧,并經(jīng)過相關(guān)工作的培訓(xùn)。地產(chǎn)項(xiàng)目部應(yīng)設(shè)定專人與物業(yè)對接,及時(shí)回復(fù)物業(yè)的建議。4.6.2.2 介入小組按照施工安裝進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場跟進(jìn),發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通過與地產(chǎn)、施工方等進(jìn)行溝通解決。要建立對日常各項(xiàng)工作的監(jiān)督和記錄制度,通??赏ㄟ^建 立一套報(bào)表體系來實(shí)施,報(bào)表包括的主要內(nèi)容有:工作計(jì)劃、檢查情況及對問題處理的建議。4.6.2.3 實(shí)行填報(bào)前期介入情況周報(bào)制度,將在施

26、工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報(bào)的形式書面呈報(bào)給地產(chǎn)相關(guān)部門,并跟進(jìn)所呈報(bào)問題解決情況。4.6.2.4 物業(yè)定期參加地產(chǎn)公司組織的項(xiàng)目現(xiàn)場工作協(xié)調(diào)會,及時(shí)溝通相關(guān)問題和進(jìn)度。4.6.2.5 物業(yè)對介入中發(fā)現(xiàn)的重要問題應(yīng)以書面報(bào)告的形式上報(bào)給地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)并抄報(bào)物業(yè)公司第一負(fù)責(zé)人,跟進(jìn)問題整改落實(shí)情況。4.6.3工程施工建設(shè)階段此以下藍(lán)色部分為增加工程施工建設(shè)階段分專業(yè)的介入情況 4.6.3.1土建施工A在建工程土建施工跟進(jìn)要求:每周對土建工程進(jìn)行一次跟進(jìn)。 B跟進(jìn)內(nèi)容:基礎(chǔ)、砌體、樓板、梁、柱、層高、接縫處理、濕漬、滲水、滴漏、外墻保溫、外墻涂料、落水管、屋面、風(fēng)道、煙道、管井、樓梯、踏步、護(hù)欄、大堂、單

27、元門、室內(nèi)墻面、室內(nèi)棚頂、室內(nèi)地面、門窗洞口、陽臺等C跟進(jìn)標(biāo)準(zhǔn):按物業(yè)承接查驗(yàn)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。D跟進(jìn)建議落實(shí)情況。a如檢查中發(fā)現(xiàn)問題要詳細(xì)記錄并拍照留存以便于整改跟蹤,每天實(shí)施的工程進(jìn)程要做好記錄。b巡查人員每周全面巡查一次,對重點(diǎn)隱蔽工程要以照片、錄像等影像資料的形式留存。c每周五對問題進(jìn)行匯總,在召開的工程前期介入專題會上提出,或以書面的形式發(fā)函致地產(chǎn)工程部,必要時(shí)呈報(bào)其領(lǐng)導(dǎo),并及時(shí)跟蹤,直至問題解決。d表格須經(jīng)工程部負(fù)責(zé)人審核后存檔,存檔期限為長期。 e對于提出的問題超過原定整改期限或發(fā)函兩次未整改的問題要上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo),由公司協(xié)調(diào)解決。 4.6.3.2電氣施工A在建工程電氣施工跟進(jìn)要求:每

28、周對電氣施工進(jìn)行一次跟進(jìn)B跟進(jìn)內(nèi)容:電纜溝、電纜橋架、電纜敖設(shè)、配電柜、變壓器、電表箱、柴油發(fā)電機(jī)組、母線安裝、電線電纜導(dǎo)管、電纜終端壓接、管線敖設(shè)、槽板配線、防雷接地系統(tǒng)、導(dǎo)線連接、接線盒、線管接口吊裝、絕緣材料、公共照明、開關(guān)插座、燈具安裝。 C跟進(jìn)標(biāo)準(zhǔn):按物業(yè)承接查驗(yàn)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。D跟進(jìn)建議落實(shí)情況。a如檢查中發(fā)現(xiàn)問題要詳細(xì)記錄并拍照留存以便于整改跟蹤,每天實(shí)施的工程進(jìn)程要做好記錄。b巡查人員每周全面巡查一次,對重點(diǎn)隱蔽工程要以照片、錄像等影像資料的形式留存。c每周五對問題進(jìn)行匯總,在召開的工程前期介入專題會上提出,或以書面的形式發(fā)函致地產(chǎn)工程部,必要時(shí)呈報(bào)其領(lǐng)導(dǎo),并及時(shí)跟蹤,直至問題解

29、決。d此表格須經(jīng)工程部負(fù)責(zé)人審核后存檔,存檔期限為長期。 e對于提出的問題超過原定整改期限或發(fā)函兩次未整改的問題要上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo),由公司協(xié)調(diào)解決。 4.6.3.3給排水及暖通施工 A在建工程水暖施工跟進(jìn)要求:每周水暖程進(jìn)行一次跟進(jìn)。 B跟進(jìn)內(nèi)容:集水管埋深及坡度、下水井、排水溝、排水管道、室內(nèi)排水管道、排污管道、管道井坡度、支架、水泵、進(jìn)水管道、進(jìn)出水閥門、排水喉管、雨水喉管、上下水管道保溫、供暖管道、散熱器、衛(wèi)生器具、檢查口、掃除口、地漏、燃?xì)庠O(shè)施。 C跟進(jìn)標(biāo)準(zhǔn):按物業(yè)承接查驗(yàn)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 D跟進(jìn)建議落實(shí)情況。a如檢查中發(fā)現(xiàn)問題要詳細(xì)記錄并拍照留存以便于整改跟蹤,每天實(shí)施的工程進(jìn)程要做好記錄

30、。b巡查人員每周全面巡查一次,對重點(diǎn)隱蔽工程要以照片、錄像等影像資料的形式留存。c每周五對問題進(jìn)行匯總,在召開的工程前期介入專題會上提出,或以書面的形式發(fā)函致地產(chǎn)工程部,必要時(shí)呈報(bào)其領(lǐng)導(dǎo),并及時(shí)跟蹤,直至問題解決。d此表格須經(jīng)工程部負(fù)責(zé)人審核后存檔,存檔期限為長期。 e對于提出的問題超過原定整改期限或發(fā)函兩次未整改的問題要上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo),由公司協(xié)調(diào)解決。4.6.4編號調(diào)整為4.6.4,同時(shí)條理更清楚2.6 物業(yè)公司在項(xiàng)目施工階段介入應(yīng)注意的要點(diǎn)A4.6.4.1 了解委托項(xiàng)目各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等,并指出設(shè)計(jì)中缺陷、遺漏的工程項(xiàng)目,

31、加強(qiáng)常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度, 注意完善相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)劃缺陷,包括各類開關(guān)、空調(diào)位(孔)、插座、排水、預(yù)留電源、住宅排煙道、排煙道分明確些改為住宅和商鋪,希望前介中重點(diǎn)關(guān)注商鋪煙道、門的開啟方向等。B4.6.4.2 地下室工程地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下,受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境,是滲漏問題的常發(fā)部位。因此,根據(jù)其設(shè)計(jì)采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點(diǎn)監(jiān)理以下事項(xiàng):Aa無論采取何種防水設(shè)計(jì)施工,基坑中不應(yīng)積水,如有積水,應(yīng)予排除。 嚴(yán)禁帶水或泥漿進(jìn)行防水工程施工。Bb采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時(shí),除嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求計(jì)算混凝土的配合比之外,應(yīng)重點(diǎn)檢查:砼攪

32、拌時(shí)間不得少于 2 分鐘(用機(jī)械攪拌);底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注,須留設(shè)施工縫時(shí),應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后,墻體只允許留水平施工縫;后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下,墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層(可用卷材、涂膜等);預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范施工;養(yǎng)護(hù)時(shí)間和養(yǎng)護(hù)方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控,此項(xiàng)是承建商經(jīng)常忽視的工序,但對砼的防水能力有較大的影響。Cc采用水泥砂漿防水層,除按設(shè)計(jì)及規(guī)范施工外,應(yīng)注意陰陽角應(yīng)做成圓弧形或鈍角;剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工,各層緊密貼合不留施工縫。C4.6.4.3 回填土工程回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結(jié)構(gòu)的)、外地坪的工程質(zhì)量,如回填質(zhì)量不好,將會導(dǎo)致地面投

33、入使用一段時(shí)間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道,使地面開裂等問題。因此,應(yīng)對此項(xiàng)工程回填土成份、分層打夯厚度進(jìn)行監(jiān)控,有問題應(yīng)堅(jiān)決要求返工,否則后患無窮。D 4.6.4.4樓面、屋面砼工程樓面、屋面砼工程質(zhì)量,通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個(gè)主要原因,亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題,故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點(diǎn)注意。Aa鋼筋綁扎:鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工,其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題,均造成以后樓板的開裂,特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點(diǎn)檢查,同時(shí)應(yīng)監(jiān)督施工單位切實(shí)做好鋼筋墊塊工作,以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。Bb砼澆注:除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外,鑒

34、于物業(yè)常見質(zhì)量問題,物業(yè)參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點(diǎn)對廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進(jìn)行監(jiān)理,有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點(diǎn)監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問題,通常會引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水,還會出現(xiàn)難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實(shí),出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后,在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面,導(dǎo)致維修困難,故對以上部位砼的振搗應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。E4.6.4.5砌筑工程建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象,造成此問題通常是墻體砌筑至梁底時(shí)的砌筑方式不對,砂漿不飽。因此,在砌筑工程中應(yīng)對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進(jìn)行監(jiān)督,墻頂與梁底間的砌磚,應(yīng)把磚體斜砌,使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底

35、,并保證砂漿飽滿。F4.6.4.6 裝飾工程aA外墻面:外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常三影響外墻是否滲水的一個(gè)關(guān)鍵。以我國目前的常用做法,外墻面仍未做到對外來雨水作整體設(shè)防 (無特別的防水層),僅是靠外墻面的砂漿抹灰層,外飾面作防水,故外墻底層抹灰的實(shí)度、外飾面粘貼層的飽滿(無空鼓、空殼)、抿縫飽滿等方面,應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督。bB內(nèi)墻面及天花板:內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料,應(yīng)注意砂漿的攪攔均勻,以免造成墻體飾面開裂,墻體與砼梁、柱搭接處,最好加設(shè)砂布等材料后再抹灰。cC地面:廚、廁地面,作為濕區(qū)應(yīng)重點(diǎn)監(jiān)理,注意砂漿密實(shí)及查坡泄水方面。G4.6.4.7門窗工程木門與墻

36、體接合處,由于材質(zhì)的差別,經(jīng)常會出現(xiàn)縫隙,外墻窗戶通常會出現(xiàn)窗框與墻體間滲水,這些都是施工問題,應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計(jì)方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。H 4.6.4.8給排水工程aA給水工程:現(xiàn)有高層建筑通常采用高位水池供水,其低樓層的供水,常常因高差問題造成水壓較大,而設(shè)計(jì)者通常會在由高位水池通往低層住宅的主管上設(shè)減壓閥。由于減壓閥的自身構(gòu)造,較易為細(xì)小雜物堵塞,故建議高位水池出水口的管口不要設(shè)為敞開管口式,應(yīng)改為密孔眼管道入水,以阻擋雜物進(jìn)入。如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi),則應(yīng)在隱蔽前做試水、試壓試驗(yàn)。bB排水工程:常因施工工藝問題,出現(xiàn)接口容易滲水,沉降導(dǎo)致管道破裂漏水,使用年限短等問題,使物業(yè)管理公司維修困

37、難、管理費(fèi)用增多,應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計(jì)方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。.C集水坑排水管各閥門連接方式應(yīng)為法蘭連接,便于檢修.增加對排水管連接要求。4.6.4.9停車場標(biāo)識宜采用熒光標(biāo)識,文字圖案依據(jù)國標(biāo),中英文對照、項(xiàng)目車庫入口統(tǒng)一風(fēng)格;車位設(shè)置要合理,設(shè)備房門口,集水坑上方等位置不宜設(shè)置車位;地庫宜設(shè)置排水溝。針對停車場需要關(guān)注的要點(diǎn)4.6.4.10收集介入過程中各種設(shè)備的隨機(jī)資料如產(chǎn)品來源證、原裝保修書、使用說明書等。前介中資料的收集4.6.4.11對整個(gè)小區(qū)的用電除要加裝總表獨(dú)立計(jì)量外,其中動力、商業(yè)、非居、生活等用電要分別單獨(dú)加裝電表計(jì)量不能混合;重要用電設(shè)備如電梯、二次供水水泵等宜設(shè)置獨(dú)立電表計(jì)量,園區(qū)用水也宜分類加裝計(jì)量表,便于后期

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