土地增值稅計算方法

1、計算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅增值額稅率1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。計算增值額的扣除項目：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2）開發(fā)土地的成本、費用；（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。2、土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未

2、超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。上面所列四級超率累進(jìn)稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：（一）增值額未超過扣除項目金額50%土地增值稅稅額=增值額30%（二）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額增值額40%扣除項目金額5%（三）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額50%扣除項目金額15%（四）增值額

3、超過扣除項目金額200%土地增值稅稅額=增值額60%扣除項目金額35%公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅實行的是四級超串累進(jìn)稅率，計算起來比較麻煩，特別是房地產(chǎn)企業(yè)，計算尤為復(fù)雜。筆者認(rèn)為，應(yīng)從以下幾點著手，才能更好的把握其計算。 一、把握兩個概念 （1）增值額，即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物取得收入與扣除項目金額之間的差額。（2）扣除項目金額，即稅法規(guī)定準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除項目的金額，它包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開

4、發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及其他扣除項目等。 二、掌握稅率 土地增值稅實行的是四級超率累進(jìn)稅率：（1）增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%，速算扣除數(shù)為0；（2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%，速算扣除數(shù)為5%；（3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%，速算扣除數(shù)為15%；（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除數(shù)為35%。 三、確定應(yīng)稅收入 包括貨幣收入、實物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而收取的價款。實物收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種實物

5、形態(tài)的估價收入。其他收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的無形資產(chǎn)或非專利技術(shù)等的評估收入。 四、確定扣除項目 （1）取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括支付地價款和有關(guān)登記、過戶手續(xù)費；（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和開發(fā)間接費用；（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用，主要包括利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費用。其中其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按土地增值稅暫行條例及其實施細(xì)則規(guī)定：納稅人能銨轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，可按利息加上上述第（1）和（2）項合計的5%以內(nèi)計算扣除，否則按上述第（1）和（2）項合計的10%以內(nèi)計算扣除；（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金支出。

6、包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費附加等；（5）其他扣除項目。這條主要是針對房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定的，對專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按20%計算扣除。這條規(guī)定對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別重要，計算時千萬不能遺漏。 五、計算方法 首先確定增值額與扣除項目合計的比例，看其結(jié)果介于稅率中哪一個層次，然后運用公式“土地增值稅稅額增值額稅率扣除項目金額速算扣除數(shù)”進(jìn)行計算。 舉例如下：某房地產(chǎn)公司開發(fā)100棟花園別墅，其中80棟出售，10棟出租，10棟待售。每棟地價14.8萬元，登記、過戶手續(xù)費0.2萬元，開發(fā)成本包括土地征用及拆迂補償費、前期工程費、建筑安裝工程費等合計50萬元，貸款支付利息0.5萬元（能提供銀行證明）。 每棟售價180萬元，營業(yè)稅率5%，城建稅稅率5%，教育費附加征收率3%。問該公司應(yīng)繳納多少土地增值稅？ 計算過程如下：轉(zhuǎn)讓收入：1808014400（萬元） 取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本合計：（14.80.250）805200（萬元） 房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除：0.58052005%300（萬元） 轉(zhuǎn)讓稅金支出：144005%（15%3%）777.6（萬元） 加計扣除金額：520020%1040（萬元） 扣除項目合計：5200300777.610