中國房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險分析研究

1、 中央廣播電視大學(xué)人才培養(yǎng)模式改革和開放教育試點土木工程本科畢業(yè)論文 我國房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險分析研究 分校（站、點）： 人事干校 學(xué)生姓名： 學(xué) 號： 指導(dǎo)教師： 完稿日期： 2016.11 （宋體、四號字，1.5倍行距）我國房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險分析研究目 錄內(nèi)容摘要（2）關(guān)鍵詞（2）（一）我國房地產(chǎn)行業(yè)概況分析（2）（二）我國房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險分析（ ）（三）影響我國房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的主要因素（ ）（四）防范房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險對策（ ）參考文獻(xiàn)（11）中國房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險分析研究林 鎣【內(nèi)容摘要】宏觀經(jīng)濟的波動，給房地產(chǎn)行業(yè)、市場及政策指導(dǎo)帶來諸多的不穩(wěn)定性和風(fēng)險性，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展也帶來了房地產(chǎn)市場供求失衡

2、、房地產(chǎn)經(jīng)濟與國民經(jīng)濟發(fā)展不協(xié)調(diào)等問題，因此，進(jìn)行房地產(chǎn)的行業(yè)風(fēng)險分析研究顯得尤為重要。房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險分析主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在有目的、有意識地通過計劃、組織、實施和控制等一系列市場活動過程中，對其可能出現(xiàn)和產(chǎn)生風(fēng)險的因素，進(jìn)行預(yù)測與識別，防范與處理，以最小的成本謀求最大保障的一個系統(tǒng)、動態(tài)的過程，包括風(fēng)險預(yù)測與識別、風(fēng)險分析、風(fēng)險防范與風(fēng)險處理四個實質(zhì)性階段。進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險分析，根本上講，是要對影響房地產(chǎn)行業(yè)收益環(huán)節(jié)中各個因素的變化以及對收益的影響進(jìn)行分析，或者說對房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)經(jīng)營等一系列經(jīng)濟活動的可靠性進(jìn)行檢驗，從而測定其中所存在的風(fēng)險性。認(rèn)識房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險，明確導(dǎo)致風(fēng)險的因素，并

3、進(jìn)行有效的控制與管理，從而有助于房地產(chǎn)企業(yè)效益的提高，減少或避免不必要的風(fēng)險損失。【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)行業(yè) 風(fēng)險分析 風(fēng)險對策房地產(chǎn)行業(yè)在目前中國國民經(jīng)濟發(fā)展中，占據(jù)非常重要的戰(zhàn)略地位，肩負(fù)著國民經(jīng)濟發(fā)展和解決住房民生問題的雙重責(zé)任和要務(wù)。多年來，中國的房地產(chǎn)行業(yè)一直在市場發(fā)展機制和宏觀調(diào)控政策中蹣跚前進(jìn)，影響房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的不確定因素很多，既有來自房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展本身，也有來自于周圍的環(huán)境條件，甚至還有市場信息的不對稱性、人們觀念和認(rèn)識的滯后性、財務(wù)管理的局限性，乃至來自大自然的災(zāi)害等。為了有效的防范和管理房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險，使我國房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中得到長足、穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟與宏

4、觀經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，我們必須對房地產(chǎn)以及相關(guān)行業(yè)風(fēng)險進(jìn)行深入、系統(tǒng)的分析研究，從而為在今后建立相對系統(tǒng)完善的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險預(yù)警體系，有著十分重要的戰(zhàn)略意義。一、我國房地產(chǎn)行業(yè)概況分析房地產(chǎn)，顧名思義，即房產(chǎn)和土地的結(jié)合，指在國家的國土范圍內(nèi)所以承載建筑物的土地以及土地之上的建筑物統(tǒng)稱為房地產(chǎn)。廣義的房地產(chǎn)包括只要可以提供建造各類建筑物的土地，俠義的房地產(chǎn)只要是指已經(jīng)建成并可供居住和使用的各類建筑物，可以是住宅，也可以是倉庫、商業(yè)或是辦公大廈、廠房、公園等。房地產(chǎn)作為一項重要資產(chǎn)，土地是承載一切建筑物的基礎(chǔ)，雖然在房地產(chǎn)的定義中包含土地，但土地不是被生產(chǎn)出的商品，土地僅僅作為一種非再生性的自然資源，

5、經(jīng)過合理的開發(fā)提供其使用價值1、我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的歷程房地產(chǎn)是實物和法權(quán)的結(jié)合。是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分和附著于其上的各種權(quán)益（權(quán)利）的總和。房地產(chǎn)由于其位置固定、不可移動，通常又稱為不動產(chǎn)。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的使用功能，可以將其分為純住宅（居住功能）、工業(yè)用房、商業(yè)用房（寫字樓或商業(yè)）、城市綜合體 、文體娛樂設(shè)施、政府和公共設(shè)施（醫(yī)院、學(xué)校等）等幾類產(chǎn)品類型。房地產(chǎn)行業(yè)則是一個行業(yè)的概念，其涉及到一個行業(yè)的所有的經(jīng)營業(yè)態(tài)和經(jīng)營管理行為。主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等行業(yè)與企業(yè)的總稱。主要包括土地整理、房地產(chǎn)開發(fā)、房屋的建設(shè)和管理、商品房使用權(quán)的買賣、

6、租賃、房屋中介及物業(yè)管理等行為。由此來看，房地產(chǎn)經(jīng)營涉及到房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)留用領(lǐng)域的銷售、調(diào)控管理等領(lǐng)域的各類經(jīng)濟組織的活動。也就是說，房地產(chǎn)行業(yè)包括開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等各個環(huán)節(jié)或過程的經(jīng)濟活動。我國的房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，從 1978 年開始，大致經(jīng)歷了四個階段：第一階段是從 1978 年至 1991 年間的試點起步階段。屆時十一屆三中全會后我國開始實行了住房制度改革，由北京、西安、廣東、重慶等地開始先后批復(fù)了24 個省市的房地產(chǎn)改革方案，奠定了房地產(chǎn)市場化的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)開發(fā)的大舞臺由此開始。第二階段是 1992 年至 1995 年間的調(diào)整階段。從 1992 年開始我國開始全面推行住房公

7、積金制度，政府更加關(guān)注百姓的安居建設(shè)，此時例如萬科等大量房地產(chǎn)行業(yè)趁此熱潮異軍突起，促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。同時，部分地區(qū)由于過度投機產(chǎn)生了明顯的泡沫，經(jīng)國家宏觀調(diào)控后增速大幅回落。在此之后，政府致力于整頓市場秩序，嚴(yán)格把控房地產(chǎn)市場的后續(xù)動態(tài)。第三階段是 1996 至 2002 年的穩(wěn)步發(fā)展階段。1998 年我國不再實施福利分房制度，房地產(chǎn)的買賣變得更為市場化，在巨大的需求和穩(wěn)定的政策背景下，房地產(chǎn)行業(yè)成為了我國國民經(jīng)濟的主要增長點，并保持持續(xù)穩(wěn)定的走勢。第四階段是 2003 年至今的高速發(fā)展階段。隨著住房剛性需求和投資性需求越來越大，房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，進(jìn)而導(dǎo)致投機者越來越多，地價和房

8、價漸漸被炒到高位，房地產(chǎn)市場現(xiàn)在存在著明顯的泡沫化。2、房地產(chǎn)行業(yè)在我國宏觀經(jīng)濟中的地位 房地產(chǎn)是房屋和土地的社會經(jīng)濟形態(tài)的一種表現(xiàn)方式，包括土地和房屋兩類基本要素，是上述兩類財產(chǎn)要素的總和。房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟中具有非常重要的作用。目前已經(jīng)明確定義為是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)，同時也是目前我國先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)具備有經(jīng)濟指標(biāo)和民生需求的雙重屬性，作為國民經(jīng)濟和社會系統(tǒng)中的一個載體，連接著生產(chǎn)、消費、流通，生活和投資等多個方面的要素。（1）房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟中占主導(dǎo)地位的產(chǎn)業(yè) 一個行業(yè)要成為成為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)有三個基本的規(guī)定性：第一，能有效地吸收新技術(shù)。第二，本身具有較高的增長率。第三，

9、能夠帶動其他產(chǎn)業(yè)的增長，即具有擴散性。其中擴散性是理解主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)帶動國民經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)有三種擴散性影響，即回顧效應(yīng)旁側(cè)效應(yīng)和前瞻效應(yīng)。在我國，房地產(chǎn)業(yè)正好具備這三個特性，使得房地產(chǎn)業(yè)必定成為我國國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。按照多年經(jīng)濟運行的數(shù)據(jù)來看，2003年以后，房地產(chǎn)已經(jīng)完全成為我國國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。1998 年國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知，首次將房地產(chǎn)業(yè)列為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，取消福利分房，并給商品房的發(fā)展創(chuàng)造良好的市場環(huán)境和發(fā)展契機。2003年出臺的國務(wù)院18號文件，再次確立了房地產(chǎn)作為中國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)的地位。此后，有多次房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺，政府也

10、想通過進(jìn)行合理的行業(yè)調(diào)控，規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)自身變化對國民經(jīng)濟造成的巨大影響，在逐漸弱化房地產(chǎn)國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的地位。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)本身所帶動的經(jīng)濟收益，以及其所涉及到的上下游產(chǎn)業(yè)鏈，比如說建材、施工、物業(yè)管理等行業(yè)，甚至?xí)右恍┰O(shè)計到國計民生的水泥、鋼材等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)可以帶動以及涉及的上下游產(chǎn)業(yè)多達(dá) 60 多個，是目前中國經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)中，涉及上下游最為廣泛的行業(yè)，其自身及帶動的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)和收益也是中國整個經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)中最為重要的。由此可見，房地產(chǎn)業(yè)在中國國民經(jīng)濟中的重要地位。 （2）房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟中基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)目前拉動中國經(jīng)濟增長的仍然是投資、進(jìn)出口貿(mào)易和擴大內(nèi)需三大引

11、擎。西方經(jīng)濟部景氣已經(jīng)趨于保護(hù)主義抬頭，我們出口現(xiàn)狀并不理想。中央政府一直想通過擴大內(nèi)需來拉動經(jīng)濟的發(fā)展，因此也做了大量的輿論和引導(dǎo)工作，實際效果并不明顯。目前來看，只有投資是推動經(jīng)濟快發(fā)發(fā)展的主要方向。在所有的投資中，參與性最為廣泛的就是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)具有投資和居住雙重屬性，尤其是在目前通貨膨脹預(yù)期加快的情況，高收入家庭則將手中的現(xiàn)金轉(zhuǎn)手投入到房地產(chǎn)行業(yè)，因為目前中國投資渠道單一，只有房地產(chǎn)的投資被看好?，F(xiàn)在城市居民的家庭資產(chǎn)中主要包括現(xiàn)金、金融（有價證券）、房產(chǎn)三大部分。其中房產(chǎn)又占居民資產(chǎn)的比率最高。在全世界的城市居民財富中，房產(chǎn)的比例都超過一半。 此外，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長，跟國民經(jīng)濟中的

12、60多個行業(yè)有著密切聯(lián)系。房地產(chǎn)行業(yè)對于其他行業(yè)來說，既為其他行業(yè)的發(fā)展提供生產(chǎn)資料的需求空間，其本身也是一種生產(chǎn)資料。比如說工業(yè)園區(qū)招商引資，首先需要的是將區(qū)域土地進(jìn)行平整，建設(shè)好相關(guān)的配套，比如說道路，市政設(shè)施、員工宿舍，甚至是配套住宅等。此外，國民經(jīng)濟的各部門開展生產(chǎn)和業(yè)務(wù)活動，需要有廠房、倉庫、辦公室、寫字樓等，也離不開房地產(chǎn)。因此房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)是毫無疑問的。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，這體現(xiàn)在要發(fā)展經(jīng)濟，必須超前發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。所以相對于對房地產(chǎn)商品提出需求的其他行業(yè)而言，房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)一般需要超前進(jìn)行。具體地說，某一行業(yè)要發(fā)展，必須要超前發(fā)展該行業(yè)的房地產(chǎn)。同時，

13、房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行生產(chǎn)之前，必須要做好充分的準(zhǔn)備工作，由于該行業(yè)需求的資金巨大，所以帶動的其他行業(yè)的投入也非常巨大。相對應(yīng)的金融、建設(shè)施工、鋼鐵等行業(yè)的發(fā)展，在一定程度上會受到房地產(chǎn)行業(yè)的變化而變化，其行業(yè)的波動起伏，之間會影響到上下游的企業(yè)，因此其先導(dǎo)性的功能不能忽視。二、我國房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險分析（一）市場風(fēng)險分析1、銷售風(fēng)險由于房地產(chǎn)是固定在土地上的資產(chǎn)，其交易的完成只能是所有權(quán)或是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而其實體是不能移動的。故而以產(chǎn)權(quán)出售為目的的房地產(chǎn)商品的投資周期，是指從開始投資到物業(yè)全部竣工、產(chǎn)權(quán)完全出售、資金全部收回這一全過程。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，只有產(chǎn)品銷售出去并取得回籠資金，才能算是規(guī)避

14、了銷售風(fēng)險。從商品房屬性上說，購買房地產(chǎn)商品屬性具有房地產(chǎn)價值量大、開發(fā)資金投入大、建設(shè)周期長和易受國家政策、市場需求、項目定位、銷售價格等多種因素影響的特點，且房地產(chǎn)交易的完成需要一個相當(dāng)長的過程，這給房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售帶來一定程度的不確定性。因此在實際的房地產(chǎn)商品的銷售過程中出現(xiàn)的不同情況，也給房地產(chǎn)商帶來了流動性和變現(xiàn)性的風(fēng)險。2、投資風(fēng)險房地產(chǎn)投資是指國家、集體、個人等投資主體，直接或間接地把一定數(shù)量的資金投入房產(chǎn)、地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)領(lǐng)域的過程和行為?？陀^地講，房產(chǎn)的確具有一定的保值功能，但從風(fēng)險管理的角度來看，將個人的所有金融資產(chǎn)投注于單一資產(chǎn)（無論是房產(chǎn)還是股票）的做法是不理智的。我

15、們并沒有說不應(yīng)該使用財務(wù)杠桿來獲取資產(chǎn)，但前提是必須懂得如何控制風(fēng)險。眾所周知，房地產(chǎn)投資是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的基礎(chǔ)，它的結(jié)果是形成新的可用房地產(chǎn)或改造原有的房地產(chǎn)。而在這個投資活動過程中，收益與風(fēng)險是同時存在的，特別是處在經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌時期的中國房地產(chǎn)投資，風(fēng)險更是在所難免。（二）金融風(fēng)險分析1、信貸風(fēng)險房地產(chǎn)與銀行信貸業(yè)務(wù)是血肉相連。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)和建設(shè)的主要資金來自銀行貸款，我國當(dāng)前當(dāng)前個人購買住房的資金有很大一部分來自銀行信貸，房產(chǎn)還是信貸過程中最重要的抵押品。信貸資金全程參與了房地產(chǎn)業(yè)的資金流動過程，該過程涵蓋土地一級開發(fā)階段，房地產(chǎn)開發(fā)階段及房地產(chǎn)銷售階段。不論是拿地階段，

16、還是當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時，都需要由銀行向業(yè)主提供購房貸款支持。由于房地產(chǎn)開發(fā)的主要資金來自于銀行貸款,如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售不暢，資金回籠不順利，這將為銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的資金回籠帶來風(fēng)險。 從金融運行的角度看,銀行信貸資金具有趨利的基本性質(zhì)。在金融風(fēng)險指標(biāo)體系中， 有諸多指標(biāo)存在相關(guān)性問題，如：房地產(chǎn)開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債率，它對于房地產(chǎn)開發(fā)商自身而言是一種風(fēng)險，其風(fēng)險過高會使自己面臨資金鏈斷裂，進(jìn)而可能引發(fā)破產(chǎn)；而其對于銀行而言也是一種風(fēng)險，由于銀行一直將房地產(chǎn)信貸作為優(yōu)良資產(chǎn)大力發(fā)展，且其中存在許多違規(guī)操作，大量放貸，對于貸款開發(fā)商的資產(chǎn)情況卻把關(guān)不嚴(yán)，一旦房地產(chǎn)開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債率

17、過高引發(fā)破產(chǎn)，銀行也將成為風(fēng)險的承擔(dān)者。2、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險開發(fā)商傳統(tǒng)融資渠道包括自有資金、合作、銀行貸款、施工單位墊資、預(yù)售資金等。而在資本市場的融資渠道，包括上市融資及信托、基金及債券融資等途徑。在為房地產(chǎn)融資時，怎樣才能使風(fēng)險最小，遵守一條重要的規(guī)則：不要用短期的資本做長期的融資。例如，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)得到一筆抵押資金的時候，為有權(quán)擴張周期做一次協(xié)商，即使需要為這樣的周期投入一些資金也是可以達(dá)到規(guī)避風(fēng)險的目的。 目前國內(nèi)開發(fā)商正在積極開拓新的融資渠道，借助房地產(chǎn)信托計劃等新型金融工具，或與海外產(chǎn)業(yè)投資者進(jìn)行合作等方式實現(xiàn)多渠道融資。但由于受當(dāng)前國家宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道收窄，融資

18、風(fēng)險逐漸加劇。（三）政策風(fēng)險分析所謂政策風(fēng)險，即國家及相關(guān)地方政府出臺的宏觀政策對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的政策主要有土地政策、金融政策、稅收政策等。 房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及的主要環(huán)節(jié)包括土地獲取、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)開發(fā)等，與行業(yè)直接相關(guān)規(guī)政策包括：土地管理法實施條例、經(jīng)濟適用房管理辦法、城市房屋拆遷管理條例、住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法、建設(shè)工程質(zhì)量管理條例、房產(chǎn)稅暫行條例、城市商品房預(yù)售管理辦法、商品房銷售管理辦法、住房公積金管理條例、物業(yè)管理條例等。多年來的房地產(chǎn)調(diào)控，政府在土地政策方面，加大對房地產(chǎn)企業(yè)囤地行為的打擊力度，加大保障性住房供地；在貨幣信貸政策方面，給予首套房貸利率一定政策

19、傾斜，部分地區(qū)對于外地人購買二套房實施限購；此外，在稅收政策方面，在重慶等地試點房產(chǎn)稅。我國政府期望房地產(chǎn)市場能健康、平穩(wěn)發(fā)展，房價回歸合理軌道，解決中低收入群體住房困難，嚴(yán)厲打擊投機需求。近來，經(jīng)過連續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控，我國房地產(chǎn)市場有所降溫，房價開始出現(xiàn)松動。未來房價走勢主要受政策調(diào)控影響，由市場供求力量決定，而政策又是多方博弈的結(jié)果，預(yù)期未來房地產(chǎn)市場將在一定范圍內(nèi)呈現(xiàn)冷卻趨勢。1、國家土地政策分析土地政策主要涉及年度土地供應(yīng)計劃、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、規(guī)范土地交易市場等方面。近幾年來，國家連續(xù)出臺土地新政策必將影響到土地的交易價格、房地產(chǎn)開發(fā)投資及其增長速度、土地開發(fā)面積等方面。土地政策對房地產(chǎn)市

20、場的宏觀調(diào)控具體來看大致包括土地利用規(guī)劃和年度供應(yīng)計劃、土地用途管制、地價管制、土地稅費調(diào)節(jié)、土地收益調(diào)整、土地專項治理整頓等多個方面。其中，可以看出保障土地供應(yīng)的總量基本滿足了房地產(chǎn)市場的需求，房地產(chǎn)開發(fā)利用存量建設(shè)用地數(shù)量增加明顯，土地供應(yīng)向中低價位商品住宅傾斜明顯，供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。2、銀行信貸政策從 2003 年開始，為抑制房地產(chǎn)投資快速發(fā)展和房價的高速增長，國家陸續(xù)出臺一系列加強商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸管理的規(guī)定，從控制商業(yè)銀行金融風(fēng)險的角度出發(fā)，規(guī)范商業(yè)貸款審批的操作細(xì)則，明確取得房地產(chǎn)開發(fā)貸款的硬性指標(biāo)，加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得貸款的難度。 信貸政策主要通過利率、貸款期限、貸款投放時

21、間和規(guī)模等信貸政策的窗口指導(dǎo)，使房地產(chǎn)資金投向保持合理水平，以此促進(jìn)房地產(chǎn)總體和內(nèi)部供需結(jié)構(gòu)的基本平衡?？刂屏鲃有苑矫妫胄刑岣叽婵顪?zhǔn)備金率、上調(diào)存貸款利率等均會加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得貸款的難度。3、國家稅收政策房地產(chǎn)行業(yè)是一個稅費負(fù)擔(dān)較重、涉及稅種較多的行業(yè)，因而成為稅收籌劃關(guān)注的重點。在我國現(xiàn)行稅收體系中，對房地產(chǎn)在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅種主要有：營業(yè)稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅和印花稅等等，這些稅種稅率的變化分別會從供給和需求兩方面對房地產(chǎn)價格變動產(chǎn)生一定的影響。如營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、耕地占用稅通過影響房地產(chǎn)的供給從而影響房價，個人所得稅、契稅等則通過影

22、響房地產(chǎn)的需求從而影響房價。 我國目前存在稅種繁雜，設(shè)置不夠合理等因素，在短期內(nèi)，政府采用減少需求增加供給的稅收政策對會帶動房地產(chǎn)價格的下降。從長期來看，稅收政策不僅不會帶來房地產(chǎn)價格的下降， 甚至有可能使得房價進(jìn)一步提高。由此可見，稅收政策只能作為短期調(diào)控房地產(chǎn)價格的手段之一，并不能從根本上解決房價過高的問題。例如：土地增值稅與營業(yè)稅的重復(fù)、房地產(chǎn)租賃中的重復(fù)征稅等，既加重了納稅人的稅收負(fù)擔(dān)，也增加了稅務(wù)機關(guān)的征管成本，阻礙了房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展。三、影響我國房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的主要因素（一）土地因素1、土地供應(yīng)風(fēng)險城市土地供應(yīng)機制,是指特定經(jīng)濟制度下土地供應(yīng)內(nèi)在關(guān)系的總和,包括土地供應(yīng)計劃、土

23、地供應(yīng)渠道、方式和手段等。城市土地供應(yīng)機制是一個國家進(jìn)行城市土地供求管理的作用機制,根據(jù)特定的社會經(jīng)濟制度和社會生產(chǎn)方式的不同產(chǎn)生差異。 由于土地供應(yīng)類型不同，且土地供應(yīng)比例處于調(diào)節(jié)之中，如商業(yè)地塊、住宅地塊、綜合用地、保障性住房用地會根據(jù)政府每年工作情況作出適當(dāng)調(diào)整。這直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿地時能操作怎樣的項目，從而在整體上決定了房地產(chǎn)企業(yè)操作項目的風(fēng)險性。2、土地價格風(fēng)險土地價格是土地經(jīng)濟作用的反映，也叫地價，是土地權(quán)利和預(yù)期收益的購買價格，即地租的資本化。但要注意的是，中國土地價格的涵義和土地私有制國家不同，它是取得一定年期土地使用權(quán)時支付的代價，而不是土地所有權(quán)的價格。由于土地使

24、用年期較長，按法律規(guī)定，最長可達(dá) 70 年，而且在使用期間也有轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等權(quán)利，又類似于所有權(quán)。所以，地價評估原理、程序與方法上又類似于私有制國家。因此，我國的地價是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提，一次性支付的多年地租的現(xiàn)值總和，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式。土地的價格風(fēng)險，主要表現(xiàn)在當(dāng)前地方政府通過土地招拍掛市場以巨額價格降土地拍賣給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由于土地成本走高，使得房價也隨之飆升，造成了經(jīng)濟及社會風(fēng)險。（二）住房結(jié)構(gòu)性調(diào)配1、高價房風(fēng)險由于中國房地產(chǎn)市場長期非理性的增長，各種投機性資金及熱錢入場，造成了房價的虛高，即房價收入比過高。房價收入比是被世界廣泛使用的判斷房地產(chǎn)價格是否合

25、理的重要指標(biāo)。世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)是5:1，聯(lián)合國的標(biāo)準(zhǔn)是3:1，美國目前的比例是3:1，日本則是4:1，而在我國，這個比例大約是10:115:1。根據(jù)該標(biāo)準(zhǔn)，可以判斷出我國的房價存在明顯的虛高。高房價帶來的風(fēng)險主要是泡沫風(fēng)險，因此令房價回歸合理價格，減低經(jīng)濟泡沫化風(fēng)險，這是中央政府試圖讓房價回歸合理的最真實動機。與制造業(yè)等實體經(jīng)濟不同，房地產(chǎn)經(jīng)濟的虛擬程度很高，房子經(jīng)過炒作可以使得房價將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出實際成本。2、高、中、低端收入群體住房風(fēng)險平衡在最初階段在房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)中,由于資本逐利的需要，開發(fā)商把大量的資金投向大戶型商品房、別墅、高檔公寓、商業(yè)用房等高價格、高回報的商品房開發(fā)建設(shè)中,借此追求房地產(chǎn)

26、暴利。同時，由于中地價位商品房獲利不高，開發(fā)商的忽視也造成中低價位、中小套型住宅比例偏低,商品房供給不能適應(yīng)普通居民住宅需求。市場上所說的“夾心層”，是游離在保障與市場之外的無能力購房群體的代名詞。由于中等及中低收入家庭、新就業(yè)職工等“夾心層”群體置身于市場和政府保障之間的空白地帶，其住房難題已日益顯現(xiàn)。這種住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)與城市居民收入分布結(jié)構(gòu)倒掛的現(xiàn)象，說明現(xiàn)有供應(yīng)中很大部分缺乏實際住房消費需求的支撐。（三）行業(yè)周期性風(fēng)險房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的主要組成部分之一，它的發(fā)展也具有明顯的周期性特征。房地產(chǎn)經(jīng)濟周期是指房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中，隨著時間的變化而出現(xiàn)的擴張和收縮交替反復(fù)運動的過程。而周期風(fēng)險

27、，則是指房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風(fēng)險。正如經(jīng)濟周期的存在一樣，房地產(chǎn)市場也存在周期波動或景氣循環(huán)現(xiàn)象。 馬克思在經(jīng)濟論著中，將相鄰兩次危機之間的經(jīng)濟運行過程看做一個經(jīng)濟周期，即從第一次經(jīng)濟危機開始到第二次經(jīng)濟危機爆發(fā)之間，定義為一個經(jīng)濟周期。每個經(jīng)濟周期都會經(jīng)歷危機、蕭條、復(fù)蘇和高漲四個階段，房地產(chǎn)市場也不外乎如此。（四）行業(yè)競爭性風(fēng)險隨著土地市場化機制的逐步完善，在資本的助力之下，行業(yè)管理日益規(guī)范，對房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模和資金實力的要求越來越高，房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇，進(jìn)入壁壘日益提高，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的整合將加速。隨著資本實力的提升，在行業(yè)整合的初期，土地市場的競爭將更加激烈，行業(yè)進(jìn)入門檻

28、將隨之提高；在整合的中期，則是并購高發(fā)期，并且大多是以上市公司并購非上市企業(yè)的形式出現(xiàn)；在整合的后期，多寡頭競爭的局面將形成上市公司之間聯(lián)合與合作將成普遍現(xiàn)象。四、防范房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險對策（一）從土地風(fēng)險角度防范房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的對策和建議土地是房地產(chǎn)開發(fā)的第一生產(chǎn)資料，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的前提是獲取可以開發(fā)的土地。目前土地獲取的途徑主要包括兩個方面：一個是公開方式，就是通過招拍掛的方式，公開獲取政府出讓的土地，一般是地方政府公開出讓的土地是沒有風(fēng)險的。市場化程度高的發(fā)達(dá)大城市，其土地出讓嚴(yán)謹(jǐn)，不會將具有遺留問題的土地出讓。但一些三四線的城市，或者是縣級政策出讓的土地，則需要進(jìn)行風(fēng)險評估。因為這些地方

29、政府本身對土地風(fēng)險的防范意識不足，尤其是以土地財政為主的地方政府，為了實現(xiàn)更多的土地收入，甚至可以再土地出讓過程中作假，或者將問題隱瞞。 當(dāng)前，我國土地“招拍掛”制度存在著包括規(guī)劃問題、價格問題、公平問題等缺陷，建議對土地“招拍掛”制度進(jìn)行必要的調(diào)整,一是根據(jù)不同的地塊實行分類實施的政策，二是科學(xué)處理掛牌、拍賣和招標(biāo)方式在土地出讓中的應(yīng)用；三是調(diào)整“價高者得”的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，實行差別評標(biāo)的方法，進(jìn)一步完善相關(guān)的配套政策法規(guī)；四是建立中標(biāo)結(jié)果公示制度加強監(jiān)管。（二）從市場供求平衡角度防范房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的對策和建議房地產(chǎn)作為一個經(jīng)濟行業(yè)，其價格受到供求關(guān)系的影響。供求關(guān)系在很大程度上制約一個區(qū)域的價格

30、水平。一個相對成熟的市場，供求關(guān)系相對平衡且穩(wěn)定，基本是在3年左右的一個供求周期內(nèi)，實現(xiàn)供求的相對穩(wěn)定。供求失衡導(dǎo)致的就是價格不穩(wěn)定，破壞良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境。為了更好的實現(xiàn)供求關(guān)系相對平衡，要對不同產(chǎn)品類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行合理的市場調(diào)研、評估，不能盲目發(fā)展。一是商品住宅市場的供應(yīng)需要做好微系統(tǒng)內(nèi)的產(chǎn)品適銷對路，多開發(fā)商普通住宅，同時要避開區(qū)域開發(fā)商產(chǎn)品的雷同型，走差異化路線。這樣就能在小系統(tǒng)內(nèi)形成優(yōu)勢互補，差異性產(chǎn)品互補，能夠彼此促進(jìn)。二是商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)要和區(qū)域的居住人群數(shù)量，城市現(xiàn)代化的成熟程度，以及企業(yè)進(jìn)駐的數(shù)量等等有關(guān)。商業(yè)地產(chǎn)切忌盲目上馬，否則只有死路一條。住宅可以降價銷售，商業(yè)地產(chǎn)

31、都沒有商業(yè)氛圍，區(qū)域內(nèi)無法承載需求的話，就可能成為一堆鋼筋水泥的集合體。（三）從宏觀調(diào)控角度防范房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的對策和建議宏觀調(diào)控政策是理順房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，同時對其行業(yè)風(fēng)險進(jìn)行行政干預(yù)的最有效的手段之一。近年來，中央政府連續(xù)出臺調(diào)控政策，其目的就是對過熱的房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是中央政府意識到該行業(yè)存在一定風(fēng)險的時候，提前設(shè)置行政干預(yù)手段，讓整個行業(yè)發(fā)展回歸理性空間，最終形成一個相對平穩(wěn)的行業(yè)和市場發(fā)展氛圍。為了保證項目投資風(fēng)險最小化, 國有產(chǎn)業(yè)投資基金在對多個項目進(jìn)行選擇時,可以分別求出各個項目的綜合評估值來決定, 優(yōu)先選擇風(fēng)險較小的項目。同時, 也可以通過觀察各風(fēng)險因素的風(fēng)險值大小, 重點關(guān)注某

32、些風(fēng)險因素的風(fēng)險值較高的項目, 采取措施規(guī)避或預(yù)防該風(fēng)險。 因此，可以說，國家行政性質(zhì)的調(diào)控手段，是進(jìn)行行業(yè)風(fēng)險防御的一個非常好的手段。（四）從執(zhí)行靈活住房信貸措施防范房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的對策和建議從當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展形式來看，國內(nèi)外的經(jīng)濟環(huán)境都不容樂觀，因此銀行在對住房信貸政策的之行與管理方面，應(yīng)該采取更為靈活的管理機制，以適應(yīng)來自市場的多方面信貸需求。這樣才能更好的防范金融風(fēng)險，不能只將個人住房貸款作為一種避孕銀行自身風(fēng)險發(fā)生的保險性業(yè)務(wù)，也不要任何時候進(jìn)行極端的處理。首先針對來自房地產(chǎn)市場的首次剛需置業(yè)消費者，給與一定的信貸政策扶持與優(yōu)惠，而且這樣的優(yōu)惠不能因為政策調(diào)整而不停的變化，否則銀行在執(zhí)行宏觀調(diào)控政策的時候，無形之中成為風(fēng)險發(fā)生的助推者，這樣的做法既不科學(xué)，更不利于保障我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的初衷。其次，要對二套以上置換型消費者，實行差異性利率變動，可以在增加首付的同時，提高銀行貸款利率。這樣即可以防止一些不具有購買能力的人超前消費，有可以打擊市場上以投資投