土地估價(jià)報(bào)告

1、土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告項(xiàng)目名稱：武漢市魯磨路中國(guó)地質(zhì)大學(xué)旁彭王村地價(jià)評(píng)估受托估價(jià)單位：中國(guó)地質(zhì)大學(xué)（武漢）班土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)：土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告編號(hào)：提交估價(jià)報(bào)告日期：2008年6月10日土地估價(jià)報(bào)告第一部分 摘要項(xiàng)目名稱武漢市魯磨路中國(guó)地質(zhì)大學(xué)旁彭王村地價(jià)評(píng)估委托估價(jià)方 中國(guó)地質(zhì)大學(xué)（武漢）班估價(jià)目的 中國(guó)地質(zhì)大學(xué)擬了解武漢市魯磨路中國(guó)地質(zhì)大學(xué)旁彭王村地價(jià)，為本地塊轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)提供依據(jù)。四、估價(jià)基準(zhǔn)日2009年6月1日五、估價(jià)日期2009年6月1日至2009年6月10日六、地價(jià)定義至估價(jià)基準(zhǔn)日，估價(jià)對(duì)象作為國(guó)有出讓土地，其所有權(quán)屬于國(guó)家，使用權(quán)屬于武漢市魯磨路中國(guó)地質(zhì)大學(xué)旁彭王村村民，估價(jià)對(duì)象的國(guó)

2、有土地使用證記載，本次估價(jià)對(duì)象登記用途住宅用地，武漢市洪山區(qū)人民政府欲征收該土地建設(shè)中國(guó)地質(zhì)大學(xué)（武漢）教師住宅。估價(jià)對(duì)象在估價(jià)基準(zhǔn)日實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為宗地外“六通”（通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通路），宗地內(nèi)“五通一平”（ 通上水、通下水、通電、通訊、通路及場(chǎng)地平整）。在本次估價(jià)我們按土地的實(shí)際開(kāi)發(fā)程度設(shè)定為宗地外“六通”，宗地內(nèi)“場(chǎng)平”。因此，本報(bào)告估價(jià)對(duì)象的價(jià)格定義為：在估價(jià)基準(zhǔn)日二九年六月一日，作為住宅用地、無(wú)他項(xiàng)權(quán)利限制、宗地外“六通”、宗地內(nèi)“場(chǎng)平”、未來(lái)70年的國(guó)有出讓土地使用權(quán)價(jià)格。七、估價(jià)結(jié)果我們本著公正、公平、客觀的原則，在分析所收集的估價(jià)基準(zhǔn)日相關(guān)資料的基礎(chǔ)上，采用基準(zhǔn)

3、地價(jià)系數(shù)修正法和市場(chǎng)比較法進(jìn)行了評(píng)估。經(jīng)過(guò)測(cè)算，評(píng)估出估價(jià)對(duì)象在估價(jià)基準(zhǔn)日符合價(jià)格定義及相應(yīng)估價(jià)目的下的土地使用權(quán)價(jià)格為確定為8600.04 萬(wàn)元（大寫(xiě)人民幣：捌仟陸佰萬(wàn)零肆佰元整）：幣種：人民幣單位面積地價(jià)：6450 元/平方米大寫(xiě)金額：陸仟肆佰伍拾元每平方米評(píng)估面積：21067.49 平方米土地總價(jià)：8600.04 萬(wàn)元大寫(xiě)金額：捌仟陸佰萬(wàn)零肆佰元整八、土地估價(jià)師簽字姓 名 資格證書(shū)號(hào) 簽 名趙建超 曾浩 李南 九、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)中國(guó)地質(zhì)大學(xué)班土地估價(jià)公司估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字：趙建超 曾浩 李南二00 九年六月十日土地估價(jià)結(jié)果一覽表估價(jià)機(jī)構(gòu)： 估價(jià)報(bào)告編號(hào)： 估價(jià)期日： 估價(jià)期日的土地使用權(quán)性

4、質(zhì)：估價(jià)期日的土地使用者宗地編號(hào)宗地名稱土地使用證編號(hào)宗地位置估價(jià)期日的實(shí)際用途估價(jià)設(shè)定的用途容積率估價(jià)期日的實(shí)際土地開(kāi)發(fā)程度估價(jià)設(shè)定的土地開(kāi)發(fā)程度土地使用權(quán)年限/年面 積平方米單位面積地價(jià)元/平方米總地價(jià)萬(wàn)元備注一、上述土地估價(jià)結(jié)果的限定條件1土地權(quán)利限制：說(shuō)明有否影響地價(jià)的土地權(quán)利限制及具體內(nèi)容2基礎(chǔ)設(shè)施條件：主要描述估價(jià)對(duì)象實(shí)際土地開(kāi)發(fā)程度，即通路、通電、供水、排水、供暖、供氣、通訊等及宗地內(nèi)平整狀況3規(guī)劃限制條件：說(shuō)明有否影響地價(jià)及土地利用的規(guī)劃限制條件以及具體內(nèi)容4影響土地價(jià)格的其他限定條件：說(shuō)明有否影響地價(jià)的其他限定條件及具體內(nèi)容二、其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)參照估價(jià)報(bào)告中“其他需要特殊說(shuō)

5、明的事項(xiàng)”估價(jià)機(jī)構(gòu)：（加蓋公章）中國(guó)地質(zhì)大學(xué)土地估價(jià)公司2009年6月10日第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析委托估價(jià)方委托單位：武漢市魯磨路彭王村村委會(huì)單位地址：武漢市魯磨路中國(guó)地質(zhì)大學(xué)旁彭王村法定代表人：估價(jià)對(duì)象武漢市魯磨路中國(guó)地質(zhì)大學(xué)旁彭王村23841.82平方米住宅用途國(guó)有出讓土地使用權(quán)，地塊號(hào)為P(2007)030.三、估價(jià)對(duì)象概況估價(jià)對(duì)象位于洪山區(qū)關(guān)山街彭王村，四至關(guān)系為：東臨華中科技大學(xué)教師公寓用地；南臨15米寬規(guī)劃道路、中國(guó)地質(zhì)大學(xué)、中建三局和華中科技大學(xué)宿舍用地；西面和北面均臨中國(guó)地質(zhì)大學(xué)用地。土地利用狀況，估價(jià)對(duì)象土地面積23841.82平方米，建設(shè)用地面積21067

6、.49平方米，規(guī)劃建筑面積84269.96平方米，代征用地面積2774.33平方米。四、影響地價(jià)的因素說(shuō)明估價(jià)對(duì)象位于洪山區(qū)關(guān)山街彭王村，目前地塊內(nèi)現(xiàn)狀住宅多為7層樓以下，建筑密度大，房屋質(zhì)量普遍較差。用地內(nèi)部交通聯(lián)系主要依靠住宅之間的小路，道路狹窄，僅供人行和自行車(chē)、摩托車(chē)等通過(guò)。地塊內(nèi)基本沒(méi)有生活配套設(shè)施，特別是基礎(chǔ)環(huán)境衛(wèi)生配套設(shè)施（垃圾收集、公廁）等缺乏，導(dǎo)致衛(wèi)生條件比較惡劣。為此，武漢市政府將其確定為危舊房改造項(xiàng)目，以其通過(guò)土地“招拍掛”籌集危改資金。根據(jù)武漢市危改政策，危改項(xiàng)目享受一定的優(yōu)惠政策，土地出讓價(jià)格以拆遷成本及前期工作成本之和作為掛牌底價(jià)。從該地塊的區(qū)位來(lái)看，處于華中科大學(xué)

7、、中國(guó)地質(zhì)大學(xué)和喻家山圍合的范圍內(nèi)，有著濃郁的文化教育氛圍和豐富的自然景觀資源，周邊有魯巷廣場(chǎng)等商業(yè)配套設(shè)施，以及省中醫(yī)院、關(guān)山醫(yī)院等醫(yī)療配套設(shè)施，加之受到“光谷”產(chǎn)業(yè)園、富士康基地建設(shè)的影響，區(qū)域開(kāi)發(fā)條件成熟且潛力較大。但就地塊自身?xiàng)l件而言，卻也存在較多不足：1、與其他危改項(xiàng)目一樣，拆遷難是阻礙項(xiàng)目進(jìn)度的最大問(wèn)題。該地塊內(nèi)現(xiàn)有房屋總建筑面積約4.87萬(wàn)平方米，其難度可見(jiàn)一斑。2、周邊道路尚未按規(guī)劃形成，交通不便，出行僅僅借助用地南面的一條公共通道與魯磨路相連。第三部分 土地估價(jià)結(jié)果及其使用一、估價(jià)依據(jù)本次評(píng)估依據(jù)以下資料進(jìn)行分析和測(cè)算：1、中華人民共和國(guó)土地管理法2、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)

8、管理法3、中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（國(guó)務(wù)院55 號(hào)令）4、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T 185082001）5、關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知國(guó)土發(fā)（2001）44 號(hào)6、委托方提供的資料7、武漢市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平資料8、估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的自然條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、公用設(shè)施條件、交通條件、產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模、原材料及市場(chǎng)狀況、環(huán)境質(zhì)量，以及估價(jià)對(duì)象的個(gè)別條件資料9、估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查所獲得的資料二、土地估價(jià)1、估價(jià)原則根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程及估價(jià)對(duì)象的具體情況，在本次評(píng)估過(guò)程中，主要遵循的原則有：（1）最有效利用原則土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最有效利用為前提

9、估價(jià)，根據(jù)土地的自身?xiàng)l件、法律法規(guī)政策及規(guī)劃限制、市場(chǎng)要求和最佳利用程度判斷土地的最有效利用。（2）替代原則土地估價(jià)應(yīng)以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場(chǎng)交易價(jià)格為依據(jù)，估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價(jià)格。（3）供需原則指土地估價(jià)要以市場(chǎng)供需決定土地價(jià)格為依據(jù)，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場(chǎng)的地域性。（4）報(bào)酬遞增遞減原則指土地估價(jià)要考慮在技術(shù)等條件一定的前提下，土地純收益會(huì)隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn)。（5）變動(dòng)原則指估價(jià)人員應(yīng)把握土地價(jià)格影響因素及土地價(jià)格的變動(dòng)規(guī)律，準(zhǔn)確地評(píng)估價(jià)格。2、估價(jià)方法（1）估價(jià)方法的確定根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，現(xiàn)行的地價(jià)

10、評(píng)估方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)則，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀況，并結(jié)合該項(xiàng)目的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。評(píng)估人員通過(guò)實(shí)地勘查，認(rèn)真調(diào)查收集資料，在確定估價(jià)原則的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，結(jié)合本報(bào)告評(píng)估目的，決定對(duì)估價(jià)對(duì)象采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法與市場(chǎng)比較法評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。（2）選擇評(píng)估方法的依據(jù)：估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域在成都市城區(qū)土地定級(jí)范圍內(nèi)，故可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估。武漢市的土地交易市場(chǎng)較發(fā)達(dá)，交易案例較豐富，故可采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。三、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用1估價(jià)的前提條件和假設(shè)

11、條件說(shuō)明進(jìn)行本次估價(jià)及估價(jià)報(bào)告與估價(jià)結(jié)果成本的前提條件（如估價(jià)依據(jù)的可靠性、市場(chǎng)的客觀性、地價(jià)內(nèi)涵、土地的持續(xù)利用等）假設(shè)條件（如估價(jià)對(duì)象的用途設(shè)定、年期設(shè)定、估價(jià)基準(zhǔn)日設(shè)定等）2估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用，包括以下內(nèi)容（1）估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果發(fā)生效力的法律依據(jù)，說(shuō)明進(jìn)行本次估價(jià)所依據(jù)的主要法律、法規(guī)，注明估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的作用依照法律，法規(guī)的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力；（2）本報(bào)告和估價(jià)結(jié)果使用的方向與限制條件。說(shuō)明估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果在一定評(píng)估目的下使用，注明土地估價(jià)報(bào)告僅供委托方和送交土地管理部門(mén)審查用土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告不提供給委托方；（3）土地估價(jià)結(jié)果的有效期。說(shuō)明估價(jià)報(bào)告與估價(jià)結(jié)果的有效期限；

12、（4）申明估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)結(jié)果有解釋權(quán)；（5）違規(guī)使用土地估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的法律責(zé)任。3需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)說(shuō)明：1有關(guān)資料來(lái)源及未經(jīng)實(shí)地確認(rèn)或無(wú)法實(shí)地確認(rèn)的資料和估價(jià)事項(xiàng)；2對(duì)估價(jià)結(jié)果和估價(jià)工作可能產(chǎn)生影響的變化事項(xiàng)（如地價(jià)指數(shù)、開(kāi)發(fā)程度、設(shè)定用途等）以及采取的相應(yīng)措施；3估價(jià)對(duì)象的特殊性、估價(jià)中未考慮的因素及采取的特殊處理，必要時(shí)說(shuō)明原因或依據(jù)；4其他需要特殊說(shuō)明的問(wèn)題。第四部分 附件分標(biāo)題合同或協(xié)議、房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件或證明材料、地籍圖或宗地區(qū)域位置圖、建筑平面圖等、估價(jià)對(duì)象照片（從不同角度體現(xiàn)宗地的主要建構(gòu)筑物、用途及利用特點(diǎn)）、有關(guān)背景材料（如估價(jià)

13、項(xiàng)目的有關(guān)批準(zhǔn)文件等，如為規(guī)劃利用應(yīng)提交規(guī)劃利用的項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究報(bào)告、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或?qū)彾ㄔO(shè)計(jì)方案通知書(shū)等規(guī)劃文件）、估價(jià)對(duì)象如設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利時(shí)的有關(guān)權(quán)利人證明材料、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)及簽字土地估價(jià)師證書(shū)復(fù)印件、委托方營(yíng)業(yè)執(zhí)照等。在提交有關(guān)估價(jià)對(duì)象土地產(chǎn)權(quán)證明材料時(shí)，估價(jià)人員必須對(duì)土地產(chǎn)權(quán)證明原件（如國(guó)有土地使用證、土地產(chǎn)權(quán)證明、房產(chǎn)證等）進(jìn)行驗(yàn)對(duì)核實(shí)后，在復(fù)印件上加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（文字式）”的基本內(nèi)容及其說(shuō)明一封面封面內(nèi)容和格式如下：土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告項(xiàng)目名稱：武漢市魯磨路中國(guó)地質(zhì)大學(xué)旁彭王村地價(jià)評(píng)估受托估價(jià)單位：中國(guó)地質(zhì)大學(xué)（武漢）班土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)

14、：土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告編號(hào)：提交估價(jià)報(bào)告日期：2009年6月10日土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告第一部分 總 述項(xiàng)目名稱武漢市魯磨路中國(guó)地質(zhì)大學(xué)旁彭王村地價(jià)評(píng)估二、委托估價(jià)方 中國(guó)地質(zhì)大學(xué)（武漢）班三、估價(jià)目的 中國(guó)地質(zhì)大學(xué)擬了解武漢市魯磨路中國(guó)地質(zhì)大學(xué)旁彭王村地價(jià)，為本地塊轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)提供依據(jù)。四、估價(jià)基準(zhǔn)日五、估價(jià)日期二六年十二月八日六、地價(jià)定義至估價(jià)基準(zhǔn)日，估價(jià)對(duì)象作為國(guó)有出讓土地，其所有權(quán)屬于國(guó)家，使用權(quán)屬于武漢市魯磨路中國(guó)地質(zhì)大學(xué)旁彭王村村民，估價(jià)對(duì)象的國(guó)有土地使用證記載，本次估價(jià)對(duì)象登記用途住宅用地，武漢市洪山區(qū)人民政府欲征收該土地建設(shè)中國(guó)地質(zhì)大學(xué)（武漢）教師住宅。估價(jià)對(duì)象在估價(jià)基準(zhǔn)日實(shí)際開(kāi)發(fā)程度

15、為宗地外“六通”（通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通路），宗地內(nèi)“五通一平”（ 通上水、通下水、通電、通訊、通路及場(chǎng)地平整）。在本次估價(jià)我們按土地的實(shí)際開(kāi)發(fā)程度設(shè)定為宗地外“六通”，宗地內(nèi)“場(chǎng)平”。因此，本報(bào)告估價(jià)對(duì)象的價(jià)格定義為：在估價(jià)基準(zhǔn)日二六年十二月八日，作為住宅用地、無(wú)他項(xiàng)權(quán)利限制、宗地外“六通”、宗地內(nèi)“場(chǎng)平”、未來(lái)70年的國(guó)有出讓土地使用權(quán)價(jià)格。七、估價(jià)結(jié)果我們本著公正、公平、客觀的原則，在分析所收集的估價(jià)基準(zhǔn)日相關(guān)資料的基礎(chǔ)上，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和市場(chǎng)比較法進(jìn)行了評(píng)估。經(jīng)過(guò)測(cè)算，評(píng)估出估價(jià)對(duì)象在估價(jià)基準(zhǔn)日符合價(jià)格定義及相應(yīng)估價(jià)目的下的土地使用權(quán)價(jià)格為確定為8600.04 萬(wàn)

16、元（大寫(xiě)人民幣：捌仟陸佰萬(wàn)零肆佰元整）：幣種：人民幣單位面積地價(jià)：6450 元/平方米大寫(xiě)金額：陸仟肆佰伍拾元每平方米評(píng)估面積：13333.4 平方米土地總價(jià)：8600.04 萬(wàn)元大寫(xiě)金額：捌仟陸佰萬(wàn)零肆佰元整八、土地估價(jià)師簽字姓 名 資格證書(shū)號(hào) 簽 名曾 平 袁西高 九、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)四川省桂湖土地評(píng)估有限公司估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字：周建二00 六年十二月十一日第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析分標(biāo)題估價(jià)對(duì)象描述估價(jià)對(duì)象位于洪山區(qū)關(guān)山街彭王村，四至關(guān)系為：東臨華中科技大學(xué)教師公寓用地；南臨15米寬規(guī)劃道路、中國(guó)地質(zhì)大學(xué)、中建三局和華中科技大學(xué)宿舍用地；西面和北面均臨中國(guó)地質(zhì)大學(xué)用地。土地利用

17、狀況，估價(jià)對(duì)象土地面積23841.82平方米，建設(shè)用地面積21067.49平方米，規(guī)劃建筑面積84269.96平方米，代征用地面積2774.33平方米。第三部分 土地估價(jià)1、估價(jià)原則根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程及估價(jià)對(duì)象的具體情況，在本次評(píng)估過(guò)程中，主要遵循的原則有：（1）最有效利用原則土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最有效利用為前提估價(jià)，根據(jù)土地的自身?xiàng)l件、法律法規(guī)政策及規(guī)劃限制、市場(chǎng)要求和最佳利用程度判斷土地的最有效利用。（2）替代原則土地估價(jià)應(yīng)以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場(chǎng)交易價(jià)格為依據(jù)，估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價(jià)格。（3）供需原則指土地估價(jià)要以市場(chǎng)供需決定土地價(jià)格為依

18、據(jù)，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場(chǎng)的地域性。（4）報(bào)酬遞增遞減原則指土地估價(jià)要考慮在技術(shù)等條件一定的前提下，土地純收益會(huì)隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn)。（5）變動(dòng)原則指估價(jià)人員應(yīng)把握土地價(jià)格影響因素及土地價(jià)格的變動(dòng)規(guī)律，準(zhǔn)確地評(píng)估價(jià)格。估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程2、估價(jià)方法（1）估價(jià)方法的確定根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，現(xiàn)行的地價(jià)評(píng)估方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)則，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀況，并結(jié)合該項(xiàng)目的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。評(píng)估人員通過(guò)實(shí)地勘查，認(rèn)真調(diào)查收集資料，在確定估價(jià)原則的基礎(chǔ)上，根據(jù)

19、估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，結(jié)合本報(bào)告評(píng)估目的，決定對(duì)估價(jià)對(duì)象采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法與市場(chǎng)比較法評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。市場(chǎng)比較法 根據(jù)市場(chǎng)比較法的一般原則，首選選取相似的比較實(shí)例，所選擇的比較實(shí)例與估價(jià)對(duì)象屬于同一供需圈、用途一致在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域,通過(guò)調(diào)查，選擇如下比較實(shí)例：漢陽(yáng)區(qū)漢陽(yáng)大道以南、漢橋路以西 地塊編號(hào)：P(2007)045武昌區(qū)中北路23號(hào)地塊編號(hào)：P(2009)001武昌區(qū)中北路余家湖村地塊編號(hào)：P(2008)009 東臨15米寬漢橋路，南臨20米寬城市規(guī)劃控制道路，西臨張家灣村民宅基地，北臨朝陽(yáng)星苑居住小區(qū)，項(xiàng)目用地位于武漢新區(qū)，根據(jù)規(guī)劃武漢新區(qū)將定位為人文新區(qū)、生態(tài)新區(qū)、

20、產(chǎn)業(yè)新區(qū)、魅力新區(qū)。而隨著漢陽(yáng)舊城風(fēng)貌區(qū)、月湖文化主題公園的逐步建設(shè)，地塊潛力將不斷提升。項(xiàng)目用地位于“武漢新區(qū)”板塊以內(nèi)。用地東、南兩面分別臨漢橋路、城市規(guī)劃控制道路，接龍陽(yáng)大道、墨水湖北路等漢陽(yáng)地區(qū)重要橫向交通要道。在項(xiàng)目用地周邊區(qū)域內(nèi)還有龍陽(yáng)大道、琴臺(tái)大道、梅子路、馬滄湖路、四新大道等重要城市道路承擔(dān)著區(qū)域內(nèi)橫向及縱向交通的職能。尤其剛使用的梅子路，極大地提升了該區(qū)域內(nèi)的通行能力。目前，用地周邊有26、61、222、102、531、579、705、726等多路公交車(chē)通往武漢三鎮(zhèn)，交通極為便利。該地塊景觀資源豐富，周?chē)小叭珖?guó)八大動(dòng)物園之一”的武漢動(dòng)物園、“佛都古剎”歸元禪寺、古琴臺(tái)、月湖

21、、墨水湖等旅游景點(diǎn)，充分滿足都市人們親近自然的心理需求，有光大銀行、工商銀行、建設(shè)銀行等金融機(jī)構(gòu)；有藍(lán)天大酒店、漢商21購(gòu)物中心、國(guó)美電器等商業(yè)設(shè)施；有琴臺(tái)大劇院、漢鋼醫(yī)院、武漢鐵路中心醫(yī)院等文娛醫(yī)療設(shè)施；有市漢陽(yáng)區(qū)國(guó)稅分局、省煙草公司等行政機(jī)構(gòu)；另外還有墨水湖中學(xué)、湖北廣播電視學(xué)校等高校分布周邊，從而使該區(qū)域成為武漢市成熟的商業(yè)、文化和居住中心。 武昌區(qū)中北路23號(hào)東臨中北路，南臨武漢水泥機(jī)械廠生活區(qū)，西臨已建成的安順家園樓盤(pán)，北臨中山北路，用地形狀較為規(guī)整，南北向?qū)捈s為240米，東西向進(jìn)深約為190-280米，用地內(nèi)有一定的地勢(shì)高差，局部地段與中山北路有約2-3米高差的陡坎用地緊臨城市主干

22、道中北路，鄰近省政府和水果湖歐式風(fēng)情一條街，是湖北省、武漢市的政治文化中心地帶。根據(jù)武昌區(qū)“十一五”規(guī)劃，中北路沿線定位為武昌區(qū)的商務(wù)中心，將建設(shè)成為“公司總部核心區(qū)”。用地周邊規(guī)劃道路系統(tǒng)較完善。主要干道路網(wǎng)基本已形成，周邊主要交通干道有中北路、中南路、中山北路、東湖路等，遠(yuǎn)期待地鐵四號(hào)線及幾條規(guī)劃垂江道路建成之后，將在區(qū)域內(nèi)形成高密度地上地下交通網(wǎng)絡(luò)，交通出行將十分便捷。依托沙湖、東湖等先天優(yōu)勢(shì)，自然資源豐富，“公司總部區(qū)”的建設(shè)已初成規(guī)模，周邊匯聚了相當(dāng)數(shù)量的金融、商業(yè)、娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施，主要有農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行等金融機(jī)構(gòu)；有江鷹大酒店、海怡錦江大酒店、洪山賓館、東湖大廈等大型酒店；有中百倉(cāng)

23、儲(chǔ)、家樂(lè)福、百安居、艷陽(yáng)天美食廣場(chǎng)等商業(yè)、餐飲設(shè)施，中南醫(yī)院等醫(yī)療配套設(shè)施；有中北路中學(xué)、中北路小學(xué)、水果湖中學(xué)、水果湖小學(xué)等中小學(xué)。武昌區(qū)團(tuán)結(jié)村東側(cè)東臨30米寬楊園路，南臨鵬程花園樓盤(pán)，西臨60米寬徐東大街，北臨武漢鐵路分局材料總廠專線用地，用地位于徐東片，該片區(qū)將定位為以商業(yè)、居住為主導(dǎo)功能的商住新區(qū)，隨著徐東大街及周邊道路的逐步建設(shè)，地塊潛力將不斷提升。用地位于“徐東商圈”的輻射范圍內(nèi)，用地東、西、北臨徐東大街、楊園路、團(tuán)結(jié)大道等區(qū)域內(nèi)重要交通要道，區(qū)域內(nèi)的通行能力極強(qiáng)。目前，用地周邊有577、581、534、530、402、552、601、605等多路公交車(chē)通往武漢三鎮(zhèn)，交通極為便利。

24、地塊所處區(qū)域景觀資源豐富，緊鄰全國(guó)聞名的東湖旅游風(fēng)景區(qū)，距離長(zhǎng)江、沙湖等自然景觀資源也只有數(shù)步之遙，充分滿足都市人們親近自然的心理需求。周邊配套設(shè)施完善，有工商銀行、建設(shè)銀行等金融機(jī)構(gòu)；有凱旋門(mén)華天酒店、徐東平價(jià)商場(chǎng)、沃爾瑪商場(chǎng)、銷(xiāo)品茂、歐亞達(dá)家具廣場(chǎng)等商業(yè)設(shè)施；有火車(chē)頭體育場(chǎng)、省博物館等文化體育設(shè)施；另外還有武漢科技大學(xué)、湖北大學(xué)、武漢理工大學(xué)、武漢鐵路技術(shù)學(xué)院等高校分布周邊，從而使該區(qū)域成為武漢市成熟的商業(yè)、文化和居住中心。2因素選擇。估價(jià)時(shí)選擇的比較因素應(yīng)包括影響地價(jià)的全部主要因素，主要是區(qū)域因素和個(gè)別因素，包括交易時(shí)間、交易情況、交易方式、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、離市中心距離、交通條件、環(huán)境條件

25、、集聚狀況、容積率、宗地面積。不同用途的因素選擇應(yīng)有所不同，具體因素選擇可參照城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)程。以上因素要與報(bào)告第二部分所分析的地價(jià)影響因素相一致，不得漏掉重要因素，必要時(shí)應(yīng)說(shuō)明進(jìn)行因素選擇的依據(jù)。3因素條件說(shuō)明。具體說(shuō)明估價(jià)對(duì)象和比較實(shí)例的各因素條件，列表如下：表一 比較因素條件說(shuō)明表估價(jià)對(duì)象與比較案例比較因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三實(shí)例四交易時(shí)間交易情況交易方式土地使用年限土地用途區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況離市中心距離/km21.52.543交通條件環(huán)境條件個(gè)別因素容積率宗地面積/m2宗地形狀規(guī)則規(guī)則較規(guī)則不規(guī)則不規(guī)則規(guī)劃條件上表中所列因素應(yīng)根據(jù)不同用途并結(jié)合實(shí)際調(diào)查情況和估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)確定，

26、因素描述的應(yīng)是比較因素的具體條件和具體內(nèi)容，不能使用相同、較好、接近、較差等無(wú)具體含義的用語(yǔ)，能量化的一定要使用量化指標(biāo)，如距離市中心距離應(yīng)注明具體距離為多少；無(wú)法量化的指標(biāo)，也必須具體描述，如基礎(chǔ)設(shè)施狀況用生地（或達(dá)到開(kāi)工建設(shè)條件）、宗地紅線處三通一平、五通一平、七通一平來(lái)描述。估價(jià)對(duì)象和比較實(shí)例的各項(xiàng)條件說(shuō)明要客觀、具體、其中估價(jià)對(duì)象的因素條件說(shuō)明要與第二部分影響地價(jià)的因素分析相一致，不能前后矛盾。4編制比較因素條件指數(shù)表為在因素指標(biāo)量化的基礎(chǔ)上進(jìn)行比較因素修正，必須將因素指標(biāo)差異折算為反映價(jià)格差異的因素條件指數(shù)，并編制比較因素指數(shù)表。除期日、交易情況、年期及容積率外，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的各因素

27、條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)為100，將比較實(shí)例相應(yīng)因素條件與估價(jià)對(duì)象相比較，確定出相應(yīng)的指數(shù)，并說(shuō)明確定的依據(jù)。在說(shuō)明確定依據(jù)時(shí)，應(yīng)以地產(chǎn)市場(chǎng)情況（如市場(chǎng)交易實(shí)例、基準(zhǔn)地價(jià)及修正體系、地產(chǎn)市場(chǎng)水平、市場(chǎng)變化趨勢(shì)等）和估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)為基礎(chǔ)，根據(jù)估價(jià)人員的合理分析或依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)等確定條件指數(shù)，有法律、法規(guī)等規(guī)定的，應(yīng)說(shuō)明批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)內(nèi)容、文號(hào)及批準(zhǔn)時(shí)間等。列表表示如下：表二 比較因素條件指數(shù)表估價(jià)對(duì)象與比較案例比較因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三實(shí)例四交易時(shí)間交易情況交易方式土地使用年限土地用途區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況離市中心距離/km100102989296交通條件環(huán)境條件個(gè)別因素容積率宗地面積/m2

28、宗地形狀100100989696規(guī)劃條件5因素修正在各因素條件指數(shù)表的基礎(chǔ)上，進(jìn)行比較實(shí)例估價(jià)期日修正、交易情況、因素修正及年期修正，即將估價(jià)像對(duì)象的因素條件指數(shù)與比較實(shí)例的因素條件進(jìn)行比較，得到各因素修正系數(shù)，列表表示如下：表三 比較因素修正系數(shù)表估價(jià)對(duì)象與比較案例比較因素實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三實(shí)例四交易價(jià)格/元/平方米交易時(shí)間交易情況交易方式土地使用年限土地用途區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況離市中心距離/km100/102100/98100/92100/96交通條件環(huán)境條件個(gè)別因素容積率宗地面積/m2宗地形狀100/100100/98100/96100/96規(guī)劃條件比準(zhǔn)價(jià)格/元/平方米估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)格/

29、元/平方米注：表中所列比較因素、因素說(shuō)明及修正系數(shù)僅表示修正方向，具體內(nèi)容及修正幅度需依照規(guī)程和相應(yīng)分析確定6實(shí)例修正后的地價(jià)計(jì)算經(jīng)過(guò)比較分析，采用各因素修正系數(shù)連乘法，求算各比較實(shí)例經(jīng)因素修正后達(dá)到估價(jià)對(duì)象條件時(shí)的比準(zhǔn)價(jià)格，再依據(jù)規(guī)程的地價(jià)確定方法，最后確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。（二）收益還原法應(yīng)用此方法估價(jià)，要依據(jù)規(guī)程規(guī)定程序和方法進(jìn)行，技術(shù)報(bào)告中應(yīng)對(duì)以下內(nèi)容予以明確說(shuō)明：1具體說(shuō)明實(shí)際總收益和客觀總收益及估價(jià)時(shí)采用的收益額和相應(yīng)的條件，采用市場(chǎng)比較法、剩余法等求算收益時(shí)，應(yīng)根據(jù)各自方法的有關(guān)要求列出計(jì)算步驟和計(jì)算過(guò)程。2總費(fèi)用中涉及到的項(xiàng)目和各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，要具體說(shuō)明其確定的依據(jù)、確定方法和各項(xiàng)參數(shù)

30、的選取標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)涉及有關(guān)法律、法規(guī)的，要說(shuō)明批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)時(shí)間、文號(hào)及內(nèi)容等。3說(shuō)明土地純收益的測(cè)算依據(jù)和方法。涉及房地產(chǎn)和房屋純收益的，應(yīng)具體說(shuō)明有關(guān)參數(shù)的選取及計(jì)算過(guò)程。4明確說(shuō)明還原利率（土地還原利率、建筑物還原利率、綜合還原利率）的確定方法、依據(jù)和具體標(biāo)準(zhǔn)。5說(shuō)明土地使用年限、收益還原法公式選取和收益價(jià)格確定（三）剩余法應(yīng)用此方法估價(jià)，要依據(jù)規(guī)程規(guī)定程序和方法進(jìn)行，技術(shù)報(bào)告中應(yīng)對(duì)以下內(nèi)容予以明確說(shuō)明：1通過(guò)分析估價(jià)對(duì)象條件、利用現(xiàn)狀等，考慮到規(guī)劃利用及管理等限制條件，確定土地的最佳利用方式。應(yīng)包括確定土地的用途建筑容積率、綠化覆蓋率、建筑布局、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑高度等項(xiàng)內(nèi)容。2明確估

31、價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的利用方式（買(mǎi)賣(mài)、出租等）及依據(jù)目前市場(chǎng)狀況估算的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，并說(shuō)明估算方法及依據(jù)。在估算中所采用的建筑費(fèi)、專業(yè)貫用要說(shuō)明其確定的方法和依據(jù)；對(duì)開(kāi)發(fā)周期、利息、稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)和開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)等要說(shuō)明其選擇依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。4說(shuō)明計(jì)算公式、計(jì)算過(guò)程和結(jié)果（四）成本逼近法應(yīng)用此種方法估價(jià)，要求按照規(guī)程的規(guī)定程序和方法進(jìn)行，并需明確以下有關(guān)內(nèi)容：1要詳細(xì)說(shuō)明土地取得費(fèi)的各組成項(xiàng)目及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并說(shuō)明其確定的依據(jù)。有文件依據(jù)的，應(yīng)首先符合國(guó)家性法律、法規(guī)等，不合理收費(fèi)不應(yīng)作為依據(jù)。同時(shí)要說(shuō)明所依據(jù)文件的名稱、批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)時(shí)間及文件中有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；沒(méi)有文件依據(jù)的，如屬當(dāng)?shù)匾话阋?guī)定，要有當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿?/p>

32、門(mén)或有關(guān)的政府部門(mén)證明，涉及到當(dāng)?shù)夭煌瑓^(qū)域的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，要在對(duì)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域進(jìn)行充分調(diào)查實(shí)際情況的基礎(chǔ)上（如調(diào)查征地實(shí)例），分析后確定客觀取得費(fèi)用，并說(shuō)明原因。2明確估價(jià)對(duì)象的開(kāi)發(fā)期限、開(kāi)發(fā)狀況和相應(yīng)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并說(shuō)明依據(jù)。有文件依據(jù)的，說(shuō)明文件的批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)時(shí)間及內(nèi)容等，沒(méi)有文件依據(jù)的，應(yīng)通過(guò)對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)中開(kāi)發(fā)費(fèi)用的調(diào)查，確定的開(kāi)發(fā)費(fèi)用能反映當(dāng)?shù)氐钠骄_(kāi)發(fā)水平。3貸款利息、投資回報(bào)率、土地還原利率的確定，要在技術(shù)報(bào)告中說(shuō)明依據(jù)的資料及其來(lái)源、分析計(jì)算過(guò)程及結(jié)果。4說(shuō)明成本價(jià)格基礎(chǔ)上的土地增值標(biāo)準(zhǔn)的確定方法和依據(jù)。5根據(jù)估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素、個(gè)別因素條件進(jìn)行區(qū)位修正，因素說(shuō)明應(yīng)與第二部分的地

33、價(jià)影響因素相一致，具體格式可參照基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中的修正體系。6說(shuō)明土地價(jià)格的確定方法和結(jié)果（五）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法應(yīng)用此方法進(jìn)行估價(jià)，應(yīng)按規(guī)程規(guī)定的程序和方法進(jìn)行。在技術(shù)報(bào)告中應(yīng)對(duì)如下事項(xiàng)予以明確說(shuō)明：1具體說(shuō)明采用的基準(zhǔn)地價(jià)的公布（或制定）時(shí)間、批準(zhǔn)文號(hào)、批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵及其利用基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算宗進(jìn)價(jià)格的公式等?；鶞?zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵是指在一定基準(zhǔn)日、設(shè)定的土地開(kāi)發(fā)程度、設(shè)定的土地用途法定最高年限的區(qū)域平均土地使用權(quán)價(jià)格。2說(shuō)明宗地位置、用途及估價(jià)對(duì)象所在地級(jí)別或區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)和對(duì)應(yīng)的因素修正系數(shù)表及因素條件說(shuō)明表，并注明來(lái)源及依據(jù)。3說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的各項(xiàng)因素具體條件，應(yīng)按因素修正系數(shù)表的內(nèi)容具體

34、列出。具體形式可參見(jiàn)市場(chǎng)比較法中因素條件說(shuō)明表。4確定估價(jià)對(duì)象各因素修正系數(shù)和綜合修正系數(shù)。5說(shuō)明年期、日期及其他影響地價(jià)因素間的差別和相應(yīng)的修正系數(shù)。6對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)修正得到宗地地價(jià)。當(dāng)估價(jià)對(duì)象設(shè)定的土地開(kāi)發(fā)程度與基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的土地開(kāi)發(fā)程度不相一致時(shí)，應(yīng)進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)程度修正三、地價(jià)的確定1地價(jià)確定的方法要求說(shuō)明對(duì)不同估價(jià)方法結(jié)果進(jìn)行增值或減值調(diào)整的原因，對(duì)采用眾數(shù)、平均值或以其中某一價(jià)格籌為最終宗地地價(jià)的，要解釋其方法選擇的依據(jù)如評(píng)估方法選擇采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，最終估價(jià)結(jié)果必須考慮基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的評(píng)估結(jié)果2估價(jià)結(jié)果應(yīng)注明地價(jià)種類總地價(jià)、單位面積地價(jià)、地價(jià)單位，總地價(jià)并用大寫(xiě)表示。如用外幣

35、表示地價(jià)，應(yīng)注明估價(jià)基準(zhǔn)日外幣與人人民幣的比價(jià)第四部分 附件分標(biāo)題同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式“土地估價(jià)報(bào)告（表格式）”的基本內(nèi)容一封面 封面內(nèi)容和格式如下：土地估價(jià)報(bào)告封面標(biāo)題項(xiàng)目名稱：同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)：同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式受托估價(jià)單位：同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式提交估價(jià)報(bào)告日期：同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式二正文 正文內(nèi)容和格式如下：土地估價(jià)報(bào)告正文標(biāo)題第一部分 概 述分標(biāo)題1 估價(jià)項(xiàng)目名稱 2 委托估價(jià)方 聯(lián)系地址 聯(lián)系電話 法人代表 聯(lián)系人 3 受托估價(jià)方 聯(lián)系地址 聯(lián)系電話 法人代表 聯(lián)系人 4 估價(jià)基準(zhǔn)日 年 月 日5 估價(jià)日期 年 月 日至 年 月 日6 估價(jià)目

36、的 如為出讓目的，應(yīng)注明出讓方式：拍賣(mài)、招標(biāo)或協(xié)議7 地價(jià)定義 7.1 實(shí)際土地開(kāi)發(fā)程度 7.2 設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度 7.3 實(shí)際用途 7.4 設(shè)定用途 7.5 土地使用年限 7.6 土地價(jià)格內(nèi)涵指土地使用權(quán)價(jià)格、他項(xiàng)權(quán)利價(jià)格等8 土地估價(jià)結(jié)果估價(jià)對(duì)象總面積 單位面積地價(jià) 元/ 平方米 樓面地價(jià) 元/建筑平方米 總地價(jià) 大寫(xiě) 當(dāng)宗地?cái)?shù)多于一宗時(shí)，土地估價(jià)結(jié)果可以用表格列出，表格格式參照1997國(guó)土籍字第69號(hào)9 土地估價(jià)師簽字估價(jià)師姓名 估價(jià)師證書(shū)號(hào) 簽 字 10 土地估價(jià)機(jī)構(gòu) 估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字：（機(jī)構(gòu)公章） 年 月 日第二部分 估價(jià)對(duì)象界定分標(biāo)題 估價(jià)對(duì)象描述1 土地登記狀況1.1 土地位置 1.2 土地來(lái)源及其變革 1.3 土地權(quán)屬性質(zhì)及其權(quán)屬變更狀況 1.4 地籍圖號(hào) 1.5 宗地號(hào) 1.6 土地用途 1.7 土地面積 平方米1.8 四至 1.