兒童主題項(xiàng)目考察201612.2精講.ppt

1、商業(yè)地產(chǎn)考察項(xiàng)目,金沙童話王國項(xiàng)目 星港城,金沙童話王國項(xiàng)目概況,對比分析： 1、金沙童話王國項(xiàng)目的體量比雙城故事小，其商業(yè)定位金沙洲商圈兒童主題商場，業(yè)態(tài)規(guī)劃單一的兒童主題性，對比其主題手法，雙城故事三座的主題定位可以參考，塑造一個(gè)三山兒童玩樂天地。 2、金沙童話王國位于廣州金沙洲，人口密集度高。而且隨著金沙童話王國、酷車小鎮(zhèn)、永旺、富力金街等金沙洲商業(yè)項(xiàng)目的落成開業(yè)，商業(yè)氛圍立竿見影；雙城故事所處三山新城規(guī)劃板塊，消費(fèi)群輻射較弱，需時(shí)間培育商業(yè)氛圍，帶動(dòng)商家及投資者的關(guān)注。通過借鑒童話王國的兒童主題塑造本項(xiàng)目三座商業(yè)，通過前期推廣宣傳制造招商，投資價(jià)值，盤活雙城故事商業(yè)招商經(jīng)營及銷售。,金

2、沙童話王國樓層業(yè)態(tài),首層：托馬斯火車站、 小勇士拓展體驗(yàn)中心、汽車總動(dòng)員主題運(yùn)動(dòng)街區(qū)、巧克力主題餐廳、鞋帽服裝等品牌零售、托馬斯玩具專賣店、精飾品及玩具等 二層：托馬斯火車站風(fēng)情街、兒童玩具聯(lián)合國、動(dòng)漫星空電子體驗(yàn)館、綠野仙蹤叢林餐廳、 26個(gè)霍比特人迷你攝影景點(diǎn)、兒童生活、兒童食品專賣 三層：托馬斯主題館（托馬斯迷你樂園、托馬斯主題餐飲、托馬斯歡樂學(xué)堂）、機(jī)動(dòng) 四層：中影so影城 負(fù)一層：停車場,分析： 金沙洲唯一一個(gè)兒童主題消費(fèi)商城，湯瑪士小火車為主題的迷你樂園（湯瑪士小鎮(zhèn)）搶先入駐，引進(jìn)臺(tái)灣先進(jìn)的受創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，打造親子活動(dòng)基地，中影so兒童主題影城，通過招商先行，引進(jìn)主力兒童主題商家，保證商

3、場的人氣旺場，配套商場內(nèi)簽約的幼兒園的經(jīng)營模式，保證了家庭消費(fèi)的目標(biāo)人群。所以雙城故事三座的兒童主題定位也可以參考該項(xiàng)目，通過主題定位立項(xiàng)引進(jìn)兒童概念主力商家，把項(xiàng)目的商業(yè)投資價(jià)值炒作成為全城焦點(diǎn)。,金沙童話王國租金價(jià)格,分析： 1、金沙童話王國首層可租的商鋪只剩一間，面積劃分約110，二層可租的商鋪也只剩3、4間，首層租金平均120元/月，二層租金平均80元/，管理費(fèi)35元/，通過引入品牌主力商家?guī)?dòng)商場租金水平。招商的優(yōu)惠策略：通過簽約免租3-5個(gè)月，誠意度極高的在租金上面還可以跟公司爭取打個(gè)優(yōu)惠折扣。招商策略手段，雙城故事項(xiàng)目可以參考借鑒，對主力商家可以免租，長約的手段引進(jìn)，增加商場的關(guān)

4、注及招商名片。 2、金沙童話王國2016年1月開盤，首推商鋪10-20商鋪，均價(jià)13000元/，商鋪包租5年，通過引入托馬斯兒童主題商家，中影so兒童主題影院的主力店，首層售價(jià)一度提高到20000元/，二層以上均價(jià)13000-15000元/，后期商鋪經(jīng)營模式由銷售轉(zhuǎn)為租賃，通過主力店提高知名度，拉升價(jià)值，提高租金，增加項(xiàng)目資金收入。雙城故事的商業(yè)運(yùn)作模式，可以參考該項(xiàng)目，招商引進(jìn)主力商家，提升項(xiàng)目的關(guān)注度。利用品牌效應(yīng)，吸引跟多投資者進(jìn)駐項(xiàng)目。,首先，金沙童話王國項(xiàng)目開盤銷售前，通過一部分商鋪的銷售進(jìn)行資金回籠，在引入了托馬斯、中影等兒童主題主力店之后，改變了運(yùn)營模式，利用主力店的品牌效應(yīng)，通

5、過租賃的模式達(dá)到公司資金回籠的目的。雙城故事的商業(yè)項(xiàng)目可以借鑒利用主力店的品牌效應(yīng)，進(jìn)行招商運(yùn)營，通過運(yùn)營培育商業(yè)氛圍，促進(jìn)商鋪、公寓產(chǎn)品的銷售。 其次，金沙童話王國商場業(yè)態(tài)透過豐富的兒童主題概念業(yè)態(tài)，引進(jìn)托馬斯品牌，一方面是打造華南地區(qū)第一家國際品牌兒童主題商業(yè)，同時(shí)也提升了金沙洲乃至廣佛地區(qū)的兒童產(chǎn)業(yè)的國際化形象，而雙城故事項(xiàng)目所在的三山新城由于欠缺品質(zhì)綜合體，巨大消費(fèi)潛力無處釋放，大片的市場空白需要填補(bǔ)。雙城故事商業(yè)體的出現(xiàn)，一定程度上為該區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了新的發(fā)展可能，滿足新興消費(fèi)客群。 再次，通過區(qū)域市場調(diào)查找到屬于我們的目標(biāo)客戶群體，做好相應(yīng)的項(xiàng)目定位，業(yè)態(tài)規(guī)劃、主題規(guī)劃，有利

6、于項(xiàng)目的銷售及運(yùn)營。,金沙童話王國總結(jié)策略借鑒,星港城項(xiàng)目概況,對比分析： 1、星港城體量比雙城故事大，屬于城市大型綜合體，由三大板塊組成，包括27萬的星港國際購物中心、16萬星港國際服裝廣嘗38萬星光天地城市休閑空間，涵蓋摩天輪主題樂園、千米郵輪主題步行街、空中美食花園、空中康體運(yùn)動(dòng)嘗兒童歡樂世界、國際五星級酒店、甲級寫字樓、天際沙灘園林泳池、歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)等主力業(yè)態(tài)，通過主題概念，講故事對投資者進(jìn)行洗腦式推售產(chǎn)品；雙城故事項(xiàng)目，目前所賦予的主題概念都只限于廣州南站，平洲商圈，新城規(guī)劃。而對整個(gè)項(xiàng)目的故事主題概念，商業(yè)主題，主力商家，主力店等商業(yè)拉升投資價(jià)值的賦予力度不夠，不能帶給片區(qū)，及禪桂

7、中心的關(guān)注度，不利于促進(jìn)項(xiàng)目招商及銷售。通過市場考察，商業(yè)項(xiàng)目都先通過招商先行，營造商業(yè)投資氛圍。雙城故事可以通過主題定位，吸引商家的關(guān)注，促進(jìn)招商銷售。,金沙童話王國租金價(jià)格,分析： 1、星港城目前推售萬達(dá)廣場負(fù)一層及郵輪商業(yè)1-2層，面積為15-30，商鋪的劃分都以格仔鋪的形式，不同于雙城故事砌磚墻的獨(dú)立鋪，其對于招商銷售都有利。 2、首推商鋪15-30商鋪，負(fù)一層均價(jià)50000元/，首層均價(jià)10萬元/，前5年返租8%，通過萬達(dá)商業(yè)的品牌號召力，主題概念的洗腦宣傳力度，促進(jìn)其售價(jià)；而雙城故事屬于三山唯一一個(gè)綜合性商業(yè)體，可以通過賦予其唯一性，新穎的主題定位，吸納投資者的關(guān)注度，區(qū)域關(guān)注度，促進(jìn)項(xiàng)目招商銷售。,首先，金沙洲憑借其豐富的江景資源、良好的自然生態(tài)環(huán)境和不斷完善的交通、教育、生活配套，成為了廣佛同城化首個(gè)受益的板塊。而雙城故事所處的三山新城也是吸引廣佛投資者，同城化的板塊，賦予雙城故事項(xiàng)目更多主題定位，提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值，應(yīng)利用招商先行的策略，營造項(xiàng)目的商業(yè)氛圍。 其次，