第07章 無形資產、商譽和長期待攤費用.ppt

1、1,第七章 無形資產、投資性房地產和長期待攤費用,第一節(jié) 無形資產 第二節(jié) 投資性房地產 第三節(jié) 長期待攤費用,2,第一節(jié) 無形資產,一、無形資產的性質 二、無形資產的分類 三、無形資產的取得 四、無形資產的攤銷 五、無形資產的出租 六、無形資產的減值 七、無形資產的處置,3,一、無形資產的性質,無形資產是指企業(yè)擁有或者控制的沒有實物形態(tài)，且為企業(yè)帶來多少經濟利益具有較大不確定性的可辨認經濟資源。一般來說，只有同時具有以下特征的經濟資源才能確認為無形資產。 （一）無實體性 （二）長期性 （三）不確定性 （四）可辨認性,4,（一）無實體性,無形資產沒有實物形態(tài)。這一特征，主要是與固定資產等具有實

2、物形態(tài)的資產相對而言的。但是，需要指出的是，沒有實物形態(tài)并不是無形資產獨有的特性，其他許多資產也不具有實物形態(tài)，如應收賬款、對外投資等。,5,（二）長期性,無形資產應能在較長時期內供企業(yè)使用，一般來說，使用年限應在1年以上。這一特征，主要是與應收賬款等沒有實物形態(tài)的流動資產相對而言的。但是，需要指出的是，能在較長時期內供企業(yè)使用也不是無形資產的獨有特征，其他許多資產也能在較長時期內供企業(yè)使用，如長期投資等。,6,（三）不確定性,無形資產能為企業(yè)帶來多少未來的經濟利益具有較大的不確定性。當代科學技術的迅猛發(fā)展，使得許多無形資產的經濟壽命難以準確地預計，因而也使得無形資產能為企業(yè)帶來多少未來的經濟

3、利益難以準確地預計。這一特征，主要是與長期投資等既沒有實物形態(tài)又能在較長時期內供企業(yè)使用的資產相對而言的。,7,（四）可辨認性,無形資產能夠從企業(yè)中分離或者劃分出來，并能單獨或者與相關合同、資產或負債一起，用于出售、轉移、授予許可、租賃或者交換。這一特征，主要是與商譽等不可辨認經濟資源相對而言的。,8,二、無形資產的分類,無形資產按照不同的標準，可以分為不同的類別。 （一）按經濟內容分類 (二）按來源途徑分類 （三）按經濟壽命期限分類,9,（一）按經濟內容分類,無形資產按其反映的經濟內容，可以分為專利權、非專利技術、商標權、著作權、土地使用權和特許權等。 1.專利權 2.非專利技術 3.商標權

4、 4.著作權 5.土地使用權 6.特許權,10,1.專利權,專利權是指經國家專利管理機關審定并授予發(fā)明者在一定年限內對其成果的制造、使用和出售的專門權利。專利權一般包括發(fā)明專利權、實用新型專利權和外觀設計專利權等。專利權受法律保護。在某項專利權的有效期間內，該項專利權的非持有者如需使用與之相同的原理、結構和技術用于生產經營，應向該專利權的持有者支付專利使用費，否則就視為侵犯了專利權。,11,2.非專利技術,非專利技術是指發(fā)明者未申請專利或不夠申請專利的條件而未經公開的先進技術，包括先進的生產經驗、先進的技術設計資料以及先進的原料配方等。非專利技術不需到有關管理機關注冊登記，只靠少數技術持有者采

5、用保密方式維持其獨占性。只要非專利技術不泄露于外界，就可以由其持有者長期享用，因而非專利技術沒有固定的有效期。,12,3.商標權,商標權是指企業(yè)擁有的在某類指定的商品上使用特定名稱或圖案的權利。商標經商標管理機關核準后，成為注冊商標，受法律保護。,13,4.著作權,著作權也稱為版權，是指著作者或文藝作品創(chuàng)作者以及出版商依法享有的在一定年限內發(fā)表、制作、出版和發(fā)行其作品的專有權利。著作權受法律保護，未經著作權所有者許可或轉讓，他人不得占有和行使。,14,5.土地使用權,土地使用權是指企業(yè)經國家土地管理機關批準享有的在一定期間內對國有土地開發(fā)、利用和經營的權利。在我國，土地歸國家所有，任何單位或個

6、人只能擁有土地使用權，沒有土地所有權。,15,6.特許權,特許權是指企業(yè)經批準在一定區(qū)域內，以一定的形式生產經營某種特定商品的權利。特許權可以是政府授予的，也可以是某單位或個人授予的。,16,(二）按來源途徑分類,無形資產按其來源途徑，可以分為外來無形資產和自創(chuàng)無形資產。 外來無形資產是指企業(yè)用貨幣資金或可以變現的資產從國內外科研單位及其他企業(yè)購進的無形資產以及接受投資或接受捐贈形成的無形資產。 自創(chuàng)無形資產是指企業(yè)自行開發(fā)、研制的無形資產,17,（三）按經濟壽命期限分類,無形資產按是否具備確定的經濟壽命期限，可以分為期限確定的無形資產和期限不確定的無形資產。 期限確定的無形資產是指在有關法律

7、中規(guī)定有最長有效期限的無形資產，如專利權、商標權、著作權、土地使用權和特許權等。這些無形資產，在法律規(guī)定的有效期限內受法律保護；有效期滿時，如果企業(yè)未繼續(xù)辦理有關手續(xù)，將不再受法律保護。,18,期限不確定的無形資產是指沒有相應法律規(guī)定其有效期限，其經濟壽命難以預先準確估計的無形資產，如非專利技術。這些無形資產的經濟壽命取決于技術進步的快慢以及技術保密工作的好壞等因素。當新的可替代技術成果出現時，舊的非專利技術自然貶值；當技術不再是秘密時，也就無價值可言,19,三、無形資產的取得,企業(yè)取得的無形資產，只有在其產生的經濟利益很可能流入企業(yè)且其成本能夠可靠地計量的情況下，才能加以確認。企業(yè)取得的無形

8、資產，主要有以下幾種形式。 （一）購入的無形資產 （二）接受投資的無形資產 （三）接受捐贈的無形資產 （四）自行研究開發(fā)的無形資產,20,（一）購入的無形資產,企業(yè)購入無形資產的實際成本，包括購買價款、相關稅費以及直接歸屬于使該項資產達到預定用途所發(fā)生的如律師費、咨詢費、公證費、鑒定費、注冊登記費等其他支出。企業(yè)應根據購入無形資產的實際成本，借記“無形資產”科目，貸記“銀行存款”等科目。 如果企業(yè)購買無形資產的價款超過正常信用條件延期支付，實質上具有融資性質，無形資產的成本應以購買價款的現值為基礎確定。實際支付的價款與購買價款的現值之間的差額，除按照會計準則規(guī)定應予資本化的以外，應當在信用期間

9、內計入當期財務費用。,21,（二）接受投資的無形資產,企業(yè)接受無形資產投資時，應按雙方協(xié)商確認的價值計價，借記“無形資產”科目，貸記“實收資本”科目。如果無形資產的價值大于投資方在企業(yè)注冊資本中占有的份額，其差額應貸記“資本公積”科目。,22,（三）接受捐贈的無形資產,企業(yè)接受捐贈的無形資產，應按下列情況分別進行計價： 如果捐贈者提供了有關憑據，應按憑據中的金額加上應支付的相關稅費計價。 如果捐贈者沒有提供有關憑據，則應按下列順序計價： （1）同類或類似無形資產存在活躍的市場，應參照同類或類似無形資產的市場價格估計的金額，加上應支付的相關稅費計價。 （2）同類或類似無形資產不存在活躍的市場，應

10、按其預計未來現金流量的現值計價。 企業(yè)接受無形資產捐贈時，應根據確定的價值，借記“無形資產”科目，貸記“營業(yè)外收入”科目。,23,（四）自行研究開發(fā)的無形資產,企業(yè)自行研究開發(fā)項目的支出，應當區(qū)分研究階段支出與開發(fā)階段支出。研究是指為獲取并理解新的科學或技術知識而進行的獨創(chuàng)性的有計劃調查。開發(fā)是指在進行商業(yè)性生產或使用前，將研究成果或其他知識應用于某項計劃或設計，以生產出新的或具有實質性改進的材料、裝置、產品等。 研究階段的特點在于其屬于探索性的過程，是為了進一步的開發(fā)活動進行資料及相關方面的準備。從已經進行的研究活動看，將來是否能夠轉入開發(fā)、開發(fā)后是否會形成無形資產等具有較大的不確定性。為此

11、，企業(yè)研究階段發(fā)生的支出，應予以費用化。企業(yè)應根據自行研究開發(fā)項目在研究階段發(fā)生的支出，借記“研發(fā)支出費用化支出”科目，貸記有關科目；期末應根據發(fā)生的全部研究支出，借記“管理費用”科目，貸記“研發(fā)支出費用化支出”科目。,24,開發(fā)階段相對研究階段而言，應當是完成了研究階段的工作，在很大程度上形成一項新產品或新技術的基本條件已經具備。企業(yè)自行研究開發(fā)項目在開發(fā)階段發(fā)生的支出，同時滿足下列條件的，應當確認為無形資產： 1完成該無形資產以使其能夠使用或出售在技術上具有可行性； 2具有完成該無形資產并使用或出售的意圖； 3無形資產產生經濟利益的方式，包括能夠證明運用該無形資產生產的產品存在市場或無形資

12、產自身存在市場，無形資產將在內部使用的，應當證明其有用性； 4有足夠的技術、財務資源和其他資源支持，以完成該無形資產的開發(fā)，并有能力使用或出售該無形資產；,25,5歸屬于該無形資產開發(fā)階段的支出能夠可靠地計量。 企業(yè)開發(fā)階段發(fā)生的應予以資本化支出，應借記“研發(fā)支出資本化支出”科目，貸記有關科目；在確認無形資產時，應根據發(fā)生的全部開發(fā)支出，借記“無形資產”科目，貸記“研發(fā)支出資本化支出”科目。 企業(yè)取得的仍處于研究階段的無形資產，在取得后發(fā)生的支出也應當按照上述規(guī)定處理。 無法區(qū)分研究階段支出和開發(fā)階段支出的，應當將其所發(fā)生的研發(fā)支出全部費用化。,26,四、無形資產的攤銷,（一）無形資產的攤銷期

13、限 （二）無形資產的攤銷方法,27,（一）無形資產的攤銷期限,企業(yè)應當于取得無形資產時分析判斷其使用壽命。如果無形資產的使用壽命是有限的，則應估計該使用壽命的年限或者構成使用壽命的產量等類似計量單位數量；無法預見無形資產為企業(yè)帶來經濟利益期限的，應當視為使用壽命不確定的無形資產。 使用壽命有限的無形資產，其應攤銷金額應當在使用壽命內系統(tǒng)合理攤銷。如果預計使用壽命超過了相關合同規(guī)定的受益年限或法律規(guī)定的有效年限，無形資產的攤銷期限，一般按下列原則確定：,28,1合同規(guī)定了受益年限，而法律未規(guī)定有效年限，攤銷年限以合同規(guī)定的受益期限為上限； 2合同未規(guī)定受益年限，而法律規(guī)定了有效年限，攤銷年限以法

14、定有效年限為上限； 3合同規(guī)定了受益年限，法律也規(guī)定了有效年限，攤銷年限以受益年限與有效年限中較短者為上限。 使用壽命不確定的無形資產不應攤銷,29,（二）無形資產的攤銷方法,無形資產的攤銷方法，應當反映與該項無形資產有關的經濟利益的預期實現方式，可以采用平均年限法、工作量法、雙倍余額遞減法和年數總和法等。無法可靠確定預期實現方式的，應當采用平均年限法攤銷。 無形資產的應攤銷金額為其成本扣除預計殘值后的金額。已計提減值準備的無形資產，還應扣除已計提的無形資產減值準備累計金額。使用壽命有限的無形資產，如果有第三方承諾在無形資產使用壽命結束時購買該無形資產，或可以根據活躍市場得到預計殘值信息，并且

15、該市場在無形資產使用壽命結束時很可能存在，則可以預計其凈殘值；否則，其殘值應當視為零，,30,為了分別反映無形資產的原始價值和累計攤銷額，應設置“累計攤銷”這一備抵科目。攤銷無形資產價值時，應借記“管理費用”等科目，貸記“累計攤銷”科目。,31,五、無形資產的出租,無形資產的出租，是指將無形資產的使用權讓渡給他人，企業(yè)仍保留對無形資產的所有權。 企業(yè)出租無形資產取得的收入，應作為其他業(yè)務收入處理。取得收入時，應借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務收入”科目。 企業(yè)取得無形資產出租收入以后，還應繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加等。按照配比原則，這些稅費應由取得的收入來補償。結轉應繳納的相

16、關稅費時，應借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“,應交稅費”科目。 企業(yè)在出租無形資產的過程中，還可能支付律師費、咨詢費等費用。這些費用，也應由取得的收入來補償。支付費用時，應借記“其他業(yè)務成本”科目，貸記“銀行存款”等科目。,32,企業(yè)出租無形資產以后，無形資產價值的攤銷，一般有以下幾種方法： 1.全部計入其他業(yè)務成本，由取得的收入來補償。如果企業(yè)在出租無形資產以后，自己不再使用該項無形資產，則按照配比原則，其攤銷價值應全部計入其他業(yè)務成本，而不應再計入管理費用。攤銷時，應借記“其他業(yè)務成本”科目，貸記“累計攤銷”科目。 2.一部分計入其他業(yè)務成本，由取得的收入來補償；另一部分計入管理費用。如

17、果企業(yè)在出租無形資產以后，自己仍在使用該項無形資產，則按照配比原則，其攤銷價值應按照一定標準進行分配，一部分計入其他業(yè)務成本，由出租收入來補償，另一部分計入管理費用。攤銷時，應借記“其他業(yè)務成本”、“管理費用”科目，貸記“累計攤銷”科目。 3.全部計入管理費用。如果企業(yè)出租無形資產取得的收入所占比例不大，按照重要性原則，也可以將無形資產的攤銷價值全部計入管理費用。,33,六、無形資產的減值,(一)無形資產的可收回金額 （二）無形資產的減值損失,34,(一)無形資產的可收回金額,每年年末，企業(yè)應對無形資產的賬面價值進行檢查。如果出現減值跡象，應對無形資產的可收回金額進行估計?？墒栈亟痤~應當根據無

18、形資產的公允價值減去處置費用后的凈額與無形資產預計未來現金流量的現值兩者之間較高者確定。,35,（二）無形資產的減值損失,無形資產可收回金額的計量結果表明，資產的可收回金額低于其賬面價值的，應當將資產的賬面價值減記至可收回金額，借記“資產減值損失”科目，貸記“無形資產減值準備”科目。 無形資產減值損失確認后，減值無形資產的攤銷費用應當在未來期間作相應調整，以使該無形資產在剩余使用壽命內，系統(tǒng)地分攤調整后的無形資產賬面價值。 無形資產減值損失一經確認，在以后會計期間不得轉回。,36,七、無形資產的處置,無形資產的處置包括無形資產的出售和報廢等。 （一）無形資產的出售 （二）無形資產的報廢,37,

19、（一）無形資產的出售,無形資產的出售是指將無形資產的所有權讓渡給他人。即在出售以后，企業(yè)不再對該項無形資產擁有占用、使用、收益、處置的權利。 企業(yè)出售無形資產時，應將出售所得的價款扣除相關稅費和該項無形資產賬面價值后的差額，確認為當期損益。企業(yè)應按出售無形資產所得價款，借記“銀行存款”等科目；按應交納的稅費，貸記“應交稅費”科目；按無形資產的累計攤銷額，借記“累計攤銷”科目；按無形資產的原始價值，貸記“無形資產”科目（如果計提了減值準備，還應借記“無形資產減值準備”科目）；并按其差額，貸記“營業(yè)外收入”（盈利）或借記“營業(yè)外支出”（虧損）科目。,38,（二）無形資產的報廢,無形資產報廢是指無形

20、資產由于已被其他新技術所代替或不再受法律保護等原因，預期不能為企業(yè)帶來經濟利益而進行的處置。無形資產報廢時，應按照累計攤銷額，借記“累計攤銷”科目；按照計提的減值準備，借記“無形資產減值準備”科目；按照原始價值，貸記“無形資產”科目；按照賬面價值，借記“營業(yè)外支出”科目。,39,第二節(jié),投資性房地產,40,第一個知識點： 投資性房地產的定義、特征及范圍,一、投資性房地產的定義與特征 1、定義：投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。,41,2、特征： （1）屬于企業(yè)的經營活動 （2）其用途、狀態(tài)、目的與作為固定資產、無形資產核算的房

21、地產不一樣,42,二、投資性房地產的范圍 （一）屬于投資性房地產的項目 1、已出租的土地使用權 2、持有并準備增值后轉讓的土地使用權 3、已出租的建筑物,43,（二）不屬于投資性房地產的項目 1、自用房地產 2、作為存貨的房地產 3、準備出租但沒有出租的土地使用權和建筑物 4、以經營租賃方式租入后再轉租的建筑物 5、認定為閑置的土地使用權,44,【例題1】下列各項中，屬于投資性房地產的有（ ）。 A已出租的建筑物 B待出租的建筑物 C已出租的土地使用權 D以經營租賃方式租入后再轉租的建筑物 【答案】AC,45,【例題2】下列各項中，屬于投資性房地產的有（）。 A.企業(yè)擁有并自行經營的飯店 B.

22、企業(yè)以經營租賃方式租出的寫字樓 C.房地產開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房 D.企業(yè)持有擬增值后轉讓的土地使用權 【答案】BD,46,【例題3】下列各項中，不屬于投資性房地產的有（）。 A.房地產企業(yè)開發(fā)的準備出售的房屋 B.暫時閑置的投資性房地產，企業(yè)意圖繼續(xù)用于對外出租 C.企業(yè)持有的準備建造房屋的土地使用權 D.企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍 【答案】ABD,47,第二個知識點：投資性房地產的確認和初始計量,一、投資性房地產的確認和初始計量 （一）投資性房地產的確認 除符合投資性房地產的概念外，還要同時滿足兩個確認條件： 1與該投資性房地產相關的經濟利益很可能流入企業(yè)； 2該投資性房地產的成本能

23、夠可靠地計量。,48,（二）投資性房地產的初始計量 1、外購的投資性房地產 對于企業(yè)外購的房地產，只有在購入房地產的同時開始對外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產。,49,企業(yè)購入房地產，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應當先將外購的房地產確認為固定資產或無形資產，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才能從固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。,50,外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。,51,（二）自行建造的投資性房地產的確認和初始計量 企業(yè)自行建造（或開發(fā)，下同）的房地產，只有在自行建造或開發(fā)活

24、動完成（即達到預定可使用狀態(tài)）的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產確認為投資性房地產。,52,企業(yè)自行建造房地產達到預定可使用狀態(tài)后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應當先將自行建造的房地產確認為固定資產或無形資產，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，從固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。,53,自行建造投資性房地產的成本，由建造該項房地產達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構成。,54,二、與投資性房地產有關的后續(xù)支出 （一）資本化的后續(xù)支出 與投資性房地產有關的后續(xù)支出,滿足投資性房地產確認條件的應當計入投資性房地產成本。,55,企業(yè)對某項投資性房地產進行改擴建等再

25、開發(fā)且將來仍作為投資性房地產的，再開發(fā)期間應繼續(xù)將其作為投資性房地產，再開發(fā)期間不計提折舊或攤銷。,56,（二）費用化的后續(xù)支出 與投資性房地產有關的后續(xù)支出,不滿足投資性房地產確認條件的應當在發(fā)生時計入當期損益。 借：其他業(yè)務成本 貸：銀行存款,57,【例題1】下列項目中，屬于外購投資性房地產的是（ ）。 A. 企業(yè)購入的寫字樓直接出租 B企業(yè)購入的土地準備建造辦公樓 C企業(yè)購入的土地準備建造辦公樓，之后改為持有以備增值 D企業(yè)購入的寫字樓自用2年后再出租 【答案】A,58,【例題2】企業(yè)外購的房地產，若管理層打算出租，就應在購入時將其確認為投資性房地產。（） 【答案】,59,第三個知識點：

26、 投資性房地產的后續(xù)計量,企業(yè)通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量。 但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。,60,一、采用成本模式計量的投資性房地產 科目設置： （1）投資性房地產 （2）投資性房地產累計折舊（攤銷）,61,核算： 在成本模式下，應當按照固定資產或無形資產的有關規(guī)定，對投資性房地產進行后續(xù)計量，計提折舊或攤銷； 存在減值跡象的，還應當按照資產減值的有關規(guī)定進行處理。,62,1.對投資性房地產計提折舊或進行攤銷 借：其他業(yè)務成本 貸：投資性房地產累計折舊（攤銷） 2.取

27、得租金收入 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務收入,63,3.投資性房地產發(fā)生減值 借：資產減值損失 貸：投資性房地產減值準備,64,二、采用公允價值模式計量的投資性房地產 （一）采用公允價值模式的前提條件 企業(yè)只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量。,65,采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產，應當同時滿足以下兩個條件： 1.投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。 2.企業(yè)能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。,66,（二）采用公允價值模式進

28、行后續(xù)計量的會計處理 科目設置： （1）投資性房地產成本 公允價值變動 （2）公允價值變動損益,67,核算： （1）企業(yè)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，也不需要計提減值準備。,68,（2）應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。 借：投資性房地產公允價值變動 貸：公允價值變動損益 （或做相反分錄）,69,（3）投資性房地產取得的租金收入，確認為其他業(yè)務收入。 借：銀行存款等 貸：其他業(yè)務收入,70,【例題1】采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產，應根據其預計使用壽命計

29、提折舊或進行攤銷。（） 【答案】,71,三、投資性房地產后續(xù)計量模式的變更 1、準則要求： 企業(yè)對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理； 已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。,72,2、變更的賬務處理：成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益。,73,74,【例題2】關于投資性房地產的后續(xù)計量，下列說法中錯誤的有（ ）。 A采用公允價值模式計量的，不對投資性房產計提折舊 B采用公允價值模式計量的，應對投資性房產計提折舊 C已采用

30、公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式 D已采用成本模式計量的投資性房地產，不得從成本模式轉為公允價值模式 【答案】BD,75,【例題3】下列有關投資性房地產后續(xù)計量會計處理的表述中，正確的有（） A不同企業(yè)可以分別采用成本模式或公允價值模式 B滿足特定條件時可以采用公允價值模式 C同一企業(yè)可以分別采用成本模式和公允價值模式 D同一企業(yè)不得同時采用成本模式和公允價值模式 【答案】ABD,76,【例題4】下列關于投資性房地產核算的表述中，正確的是（ ）。 A.采有成本模式計量的投資性房地產不需要確認減值損失 B.采用公允價值模式計量的投資性房地產可轉換為成本模式計量 C.

31、采用公允價值模式計量的投資性房地產，公允價值的變動金額應計入資本公積 D.采用成本模式計量的投資性房地產，符合條件時可轉換為公允價值模式計量 【答案】D,77,第四個知識點: 投資性房地產的轉換和處置,一、房地產的轉換 （一）房地產的轉換形式及轉換日 房地產的轉換，實質上是因房地產用途發(fā)生改變而對房地產進行的重新分類。,78,非投資性房地產轉換為投資性房地產，通常將租賃期開始日作為轉換日； 投資性房地產轉換為非投資性房地產，通常在租賃期結束時做相關的轉換處理。,79,（二）房地產轉換的會計處理 1在成本模式下，應當將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。,80,原則：對應結轉，不確認損益

32、。,81,2、公允價值模式下的轉換 （1）投資性房地產非投資性房地產 采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。,82,83,（2）非投資性房地產投資性房地產 自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產應當按照轉換當日的公允價值計量。,84,轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益（公允價值變動損益）； 轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為資本公積其他資本公積，計入所有者權益。處置該項投資性房地產時，原計入所有者權益的

33、部分應當轉入處置當期損益（其他業(yè)務成本）。,85,86,投資性房地產采用公允價值計量模式的房地產轉換：,87,【例題1】企業(yè)將作為存貨的商品房轉換為采用公允價值模式后續(xù)計量的投資性房地產時，商品房公允價值高于賬面價值的差額應當計入的項目是（）。 A.資本公積B.投資收益 C.營業(yè)外收入D.公允價值變動損益 【答案】A,88,【例題2】2010年1月1日，甲公司將一棟自用的房屋對外出租，董事會已決議作為投資性房地產核算。假設甲公司房屋符合采用公允價值模式計量條件，甲公司決定采用公允價值模式計量。甲公司房屋原價120萬元，已計提折舊20萬元，公允價值為110萬元，下列會計處理正確的是（ ）。 A.

34、確認資本公積10萬元 B.確認營業(yè)外收入10萬元 C.確認投資收益10萬元 D.確認公允價值變動損益10萬元 【答案】A,89,二、投資性房地產的處置 （一）采用成本模式計量 處置投資性房地產時，應按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務收入”科目。,90,按該項投資性房地產的賬面價值，借記“其他業(yè)務成本”科目，按其賬面余額，貸記“投資性房地產”，按照已計提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目，原已計提減值準備的，借記“投資性房地產減值準備”科目。,91,（二）采用公允價值模式計量 1、處置采用公允價值模式計量的投資性房地產時,應當按實際收到的金額： 借：銀行存款等 貸：其他業(yè)務收入,92,2、結轉該項投資性房地產的賬面余額 借：其他業(yè)務成本 貸：投資性房地產成本 貸或借：投資性房地產公允價值變動（累計公允價值變動）,93,3、同時結轉投資性房地產累計公允價值變動。若存在原轉換日計入資本公積的金額，也一并結轉。 借：公允價值變動損益 貸：其他業(yè)務成本 （或做相反分錄） 借：資本公積-其他資本公積 貸：其他業(yè)務成本,94,【例題3】甲公司為房地產開發(fā)企