2011三水“頤澳灣”研判定位與營銷推廣

1、鑄造中心區(qū)生活價(jià)值構(gòu)筑三水豪宅新標(biāo)桿 【頤澳灣】研判定位與營銷推廣,佛山中原事業(yè)二部 fuoshan.03.2011,市場分析研究,Part 1,宏觀趨勢研判概述,Part1 C.1,由于082010年大量新增商業(yè)貸款投入經(jīng)濟(jì)實(shí)體， 2011年經(jīng)濟(jì)高位運(yùn)行概率高，通脹已于2010年開始顯現(xiàn)，同時(shí)人民幣升值壓力愈加強(qiáng)烈，將進(jìn)一步推動(dòng)內(nèi)地資產(chǎn)價(jià)格。,房價(jià)泡沫愈演愈烈，房價(jià)問題已經(jīng)提升至政治及社會(huì)穩(wěn)定高度，政府動(dòng)用了涵及經(jīng)濟(jì)貨幣、行政、稅收等手段進(jìn)行調(diào)節(jié),人民幣“內(nèi)貶外升”壓力下，通過行政手段強(qiáng)制干預(yù)市場，非但不能起到遏制作用，相反會(huì)進(jìn)一步扭曲供求及價(jià)值，引起市場反彈。,區(qū)域宏觀發(fā)展趨勢研判概述,P

2、art1 C.2,三水環(huán)境優(yōu)美，近年實(shí)行“工業(yè)強(qiáng)區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略，形成了強(qiáng)大的工業(yè)產(chǎn)業(yè)群；同時(shí)加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，固定資產(chǎn)投資潮不減，房地產(chǎn)發(fā)展前景十分看好。,“廣佛同城化”及“廣佛肇”經(jīng)濟(jì)圈、市際交通設(shè)施的完善推動(dòng)城市進(jìn)一步融合，城市邊界概念逐漸模糊，作為“廣佛肇”中心承力點(diǎn)的三水，區(qū)域價(jià)值得到歷史性提升。,三水區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展擁有較多利好面，區(qū)域前景看好,1,三水與佛山城區(qū)、廣州區(qū)域的政治、文化、經(jīng)濟(jì)聯(lián)系加強(qiáng),3,2,交通環(huán)境進(jìn)一步完善，更好地承接其它城市置業(yè)外溢,“廣佛同城”及、“廣佛肇”經(jīng)濟(jì)圈進(jìn)一步融合,廣肇城際軌道將于2013年通車,區(qū)位、環(huán)境、價(jià)格洼地優(yōu)勢明顯,在產(chǎn)業(yè)升級與人才利用方

3、面均形成良好的互通互動(dòng),“廣佛同城”提出以來，“住在佛山、工作在廣州”模式逐漸為人民所接受，尤其自公共交通互認(rèn)出臺(tái)后，廣州置業(yè)消費(fèi)力外溢佛山明顯，南海一些樓盤甚至出現(xiàn)大部分廣州業(yè)主的情況,“廣佛”歷史上同根同源，在廣州區(qū)域限購的情況下，作為經(jīng)濟(jì)列居廣東第三、消費(fèi)力強(qiáng)勁、商品住宅未能與之匹配下，佛山進(jìn)入限購之列可能性較低。 珠三角一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈中，“抱團(tuán)式”發(fā)展成為主流，形成了“廣佛肇”、“深莞惠”、“珠中江”三大組團(tuán)，廣州限購，置業(yè)外溢首選佛山。,2009年度廣佛同城化城市規(guī)劃、區(qū)域交通一體化規(guī)劃研究)印發(fā)，意味著廣佛同城化建設(shè)下一步將從廣佛核心區(qū)向城鎮(zhèn)區(qū)域、兩會(huì)交界區(qū)域推進(jìn)，加速朝著廣佛全方位

4、同城的方向邁進(jìn)。該規(guī)劃提議，形成“主中心城區(qū)副中心城區(qū)重點(diǎn)城鎮(zhèn)或簇群一般城鎮(zhèn)地區(qū)”四級城鎮(zhèn)空間體系，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施、工業(yè)產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，并成立廣佛城市聯(lián)合會(huì)處理涉及跨境利益的事務(wù) 。,2011年，“難平衡的天平”現(xiàn)象主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)，中國房地產(chǎn)市場將呈盤整向上態(tài)勢，二、三線城市房地產(chǎn)迎來歷史性發(fā)展機(jī)遇，三水房地產(chǎn)市場進(jìn)入快速成長階段。,區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)況概述,Part 1 C.3,2010年，三水區(qū)住宅成交面積達(dá)66萬平方米，成交均價(jià)為4994元/，市場供求趨同，新增供應(yīng)量實(shí)現(xiàn)了90%以上的消化率，現(xiàn)價(jià)格市場有足夠支撐力。,1、從08年三水區(qū)域住宅成交量大幅下滑，但價(jià)格卻出現(xiàn)大幅上升來看，201

5、0年區(qū)域價(jià)格仍未達(dá)到08年水平，判斷仍有一定的上升空間。 2、08年成交量大跌通過09年報(bào)復(fù)性反彈得于彌補(bǔ)，區(qū)域置業(yè)需求強(qiáng)勁。 3、從圖表可以看出，2010年三水區(qū)整體住宅均價(jià)為4994元/，比08年5057元均價(jià)有所下降，但同比往年有小步上揚(yáng)。說明三水樓市價(jià)格支撐有力。,數(shù)據(jù)來源：三水區(qū)房屋備案系統(tǒng)及中原監(jiān)測中心,相關(guān)背景及信息,三水時(shí)代城2月19日開盤情況,2010年，三水區(qū)各片區(qū)新推產(chǎn)品結(jié)構(gòu)豐富，2、3房中小面積為主流產(chǎn)品，消化吸收較好；同時(shí)面對同質(zhì)化競爭，營銷手法、戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新等手法得以廣泛應(yīng)用。,1、從供應(yīng)量分析，2、3房（70120）占80%左右，為 市場主流產(chǎn)品。 2、從成交量分

6、析，剛性需求在今年度仍有良好的表現(xiàn)。 3、從各樓盤調(diào)查反饋信息，不少樓盤的外來務(wù)工人員在三水置業(yè)的趨勢越來越明顯。 4、三水房地產(chǎn)市場逐漸成熟，在營銷手法創(chuàng)新、規(guī)劃、產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)方面均表現(xiàn)突出，如戶型設(shè)計(jì)上，多陽臺(tái)、室內(nèi)景觀陽臺(tái)、甚至直接通過“花架”送面積等手法被廣泛采納。,數(shù)據(jù)來源：三水區(qū)房屋備案系統(tǒng)及中原監(jiān)測中心,各板塊價(jià)格未能充分體現(xiàn)片區(qū)特色，政策或資源引導(dǎo)性不強(qiáng)，仍處于靠規(guī)模、自身建設(shè)優(yōu)勢進(jìn)行定價(jià)的發(fā)展階段，缺乏靠強(qiáng)勢品牌、資源占位實(shí)現(xiàn)價(jià)格突圍與引領(lǐng)樓市發(fā)展的項(xiàng)目,三水樓市現(xiàn)階段供需平衡，支撐力較強(qiáng)，同時(shí)，規(guī)劃設(shè)計(jì)、社區(qū)品質(zhì)、營銷手法上均有突破，但缺乏引領(lǐng)城市價(jià)值、成為城市住宅名片的項(xiàng)

7、目。,“頤澳灣”價(jià)值研判,Part 2,區(qū)域價(jià)值,Part 2 C.1,項(xiàng)目處于三水區(qū)重點(diǎn)建設(shè)、發(fā)展區(qū)域的中心組團(tuán)西南角位置，同處于三水政府“西拓、南延”發(fā)展戰(zhàn)略的中心位置，區(qū)域價(jià)值突出,中心區(qū)的規(guī)劃范圍為東起三達(dá)路，南到北江堤岸、西側(cè)北段以森林公園邊緣為界，西側(cè)南段以口岸大道為界，北至南湖路 中心區(qū)規(guī)劃以南北向景觀大道為主軸線，發(fā)揮了沿江的優(yōu)勢，規(guī)劃建設(shè)濱江公園、行政服務(wù)中心、商務(wù)中心、青少年活動(dòng)中心、體育館、展覽館、圖書館及一系列公共服務(wù)設(shè)施，以及良好的人居環(huán)境，營造出一系列環(huán)境優(yōu)美的城市開放空間,三水中心新組團(tuán)規(guī)劃概要,項(xiàng)目現(xiàn)周邊市政、生活、商業(yè)配套缺乏。但該片區(qū)將成為三水政府主導(dǎo)、以配

8、套及稀缺自然資源引導(dǎo)性的新豪宅片區(qū)，享有中心城市級全配套價(jià)值,項(xiàng)目所在片區(qū)為三水規(guī)劃中心發(fā)展區(qū)，東面規(guī)劃為三水區(qū)新區(qū)府所在地，南面為三水新文化廣場，東北為新客運(yùn)站。前景可期，同時(shí)為項(xiàng)目后期溢價(jià)能力創(chuàng)造了一定基礎(chǔ)。,片區(qū)規(guī)劃信息,地形落差較大，調(diào)整有一定難度，但項(xiàng)目一線臨江，占位極佳，景觀資源豐富，可利用性高，屬景觀資源型住宅項(xiàng)目,8.2,項(xiàng)目四至：南臨北江、文鋒路、距北江約350米。西臨口岸大道，東臨269省道，北接廣茂鐵路線三水輔道。 小區(qū)地形從東至西有落差5米的坡度，由于社區(qū)正門朝南，西北角落差達(dá)8米左右。,13.2,5.6,項(xiàng)目四至及地形,項(xiàng)目緊臨城市貨運(yùn)主干道，存在噪音、灰塵污染問題，

9、整體環(huán)境有待提升；隨著中心新城開發(fā)，問題將會(huì)進(jìn)一步化解。,由于西面緊臨港口大道，（西南口岸屬戰(zhàn)備型碼頭，港口大道的大型貨運(yùn)線可能長期存在），北面臨近廣茂鐵路三水輔道，導(dǎo)致項(xiàng)目東、北面噪音和塵埃污染較為嚴(yán)重；同時(shí)，南面坡度改造難度較大。這都對項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)高價(jià)值形成了一定的負(fù)面效應(yīng)。,周邊環(huán)境實(shí)地考察,項(xiàng)目地處三水新城市中心，周邊環(huán)境利好大于不足，享有“城央?yún)^(qū)位、城市級全規(guī)劃配套、景觀資源”三大價(jià)值。為項(xiàng)目長遠(yuǎn)發(fā)展及未來溢價(jià)創(chuàng)造了巨大空間,處于政府重點(diǎn)規(guī)劃、建設(shè)區(qū)域 處于區(qū)域戰(zhàn)略發(fā)展的中心位置 臨一線江景、江心洲，自然景觀資源極佳 周邊市政配套建設(shè)將于近期逐漸付之實(shí)施 周邊大型高檔、豪宅項(xiàng)目紛紛上馬，

10、進(jìn)一步促進(jìn)了區(qū)域片區(qū)發(fā)展,利好面,現(xiàn)項(xiàng)目周邊尚未進(jìn)行整體開發(fā)，較為荒涼，人氣不足，市政、生活、商業(yè)配套均十分匱乏。 市政配套先行引導(dǎo)力量不足，給區(qū)域發(fā)展及項(xiàng)目前期啟動(dòng)帶來一定的困難。 存在噪音、塵灰污染問題,不足面,新城市中軸，與新區(qū)府、文化中心等御駕三江之上,未來全城市級配套,絕版一線豪闊北江景觀、江心島景觀,新中心組團(tuán)是三水區(qū)城市主要功能、配套區(qū)域，是代表城市形象的區(qū)域。,區(qū)文化廣場、區(qū)政府、新車站、公園、大型商業(yè),坐北朝南正向江北最佳段,縱覽全城，項(xiàng)目占據(jù)城市上升型區(qū)域的絕版區(qū)位！為項(xiàng)目長遠(yuǎn)發(fā)展及未來溢價(jià)創(chuàng)造了巨大空間,產(chǎn)品價(jià)值,Part 2 C.2,項(xiàng)目圍合點(diǎn)式布局，景觀、朝向、通風(fēng)、

11、樓間距得以全面兼顧，整體形象高端。,項(xiàng)目采用圍合點(diǎn)式布局，主體由2330層住宅建筑構(gòu)成，繞中心下沉露天大泳池布置，每棟每戶均可享受良好的江景或內(nèi)部園林景觀，且戶戶南北朝向。,規(guī)劃布局,利用臺(tái)地、中心廣場園林下沉、大地下車庫等有效減弱了地形的不利因素，同時(shí)撥高了項(xiàng)目整體檔次形象。,項(xiàng)目地形東高西矮，通過西側(cè)風(fēng)情商業(yè)街及陽光式地下車庫等技術(shù)手法，使地形落差問題得以良好解決。,規(guī)劃布局,項(xiàng)目立面昭示性強(qiáng)，必將成為三水地標(biāo)性豪宅！成為三水城市發(fā)展的象徽與城市驕傲！,項(xiàng)目園林繞中心下沉露天大泳池布置，人流動(dòng)線設(shè)計(jì)合理，下沉泳池成為立體園林的重要組成；結(jié)構(gòu)錯(cuò)落有致。,項(xiàng)目露天式下沉中心園林泳池設(shè)計(jì)，是中心

12、景觀軸重要組成，人行路網(wǎng)環(huán)繞大泳池，是三水豪宅社區(qū)中極為少有的規(guī)劃設(shè)計(jì)。,規(guī)劃布局,戶型設(shè)計(jì)以9016034房為主（現(xiàn)有資料），偏向品質(zhì)型需求為主，兼顧剛性需求；面積區(qū)間上看，各片區(qū)普遍為6090 ,180240，項(xiàng)目面積區(qū)間為市場缺失。,項(xiàng)目戶型以90160為主，該段面積區(qū)間兼顧性較好，屬于市場較為青睞的面積區(qū)間。,規(guī)劃布局,圍合點(diǎn)式布局，各棟各戶兼顧性好,歐式現(xiàn)代風(fēng)格，峻朗大氣，具備地標(biāo)風(fēng)范，戶型具有城市戶型重要補(bǔ)充作用,中心下沉泳池等打造，尊貴非凡,項(xiàng)目在規(guī)劃、建筑及戶型設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)上均精心策劃，完全具備豪宅特性！,項(xiàng)目SWOT分析,Part 2 C.3,項(xiàng)目優(yōu)劣勢對比分析,項(xiàng)目發(fā)展機(jī)

13、會(huì)與威脅,競品分析研究,Part 2 C.4,河口片區(qū)、緊臨項(xiàng)目的“明珠灣”為全大戶型項(xiàng)目，“北江明珠”在面積區(qū)間上、入市時(shí)間段上與項(xiàng)目構(gòu)成主要競爭,主要競爭,明珠灣基礎(chǔ)信息,北江明珠基礎(chǔ)信息,項(xiàng)目位置：口岸大道與西河路交匯處 規(guī)模：三座23-28層高層洋房，共508戶； 戶型區(qū)間：123-140三房（合拼戶型）、 182-202四房； 銷售均價(jià)：7700（毛坯） 銷售折扣：99*98,（申請可至96折） 銷售進(jìn)度：一座2010年12月入市，剩余17套，二座2011年2月入市，目前消化四成以上，三座待售；,項(xiàng)目位置：口岸大道與西河路交匯處； 項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目占地178畝，計(jì)容總建約30萬平米，分

14、兩期建設(shè)； 戶型區(qū)間：主力住宅產(chǎn)品120-140 銷售均價(jià)：未售 一期產(chǎn)品：住宅、大型集中商業(yè) 入市時(shí)間：預(yù)計(jì)2012年5月,競品優(yōu)劣勢分析,項(xiàng)目價(jià)值對比與項(xiàng)目核心優(yōu)勢提練,明珠灣、北江明珠,頤澳灣,沙頭片區(qū)“雅居樂”、 河口片區(qū)“時(shí)代城”均為規(guī)模化開發(fā)項(xiàng)目，品牌號召力、產(chǎn)品層次、營銷推廣手法成熟與項(xiàng)目構(gòu)成重要競爭,重要競爭,時(shí)代城,三水雅居樂花園,發(fā)展商：廣東時(shí)代勝譽(yù)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目規(guī)模：占地50萬，建面120萬 產(chǎn)品類型：洋房、別墅 銷售均價(jià)：7000（含1500裝修） 銷售進(jìn)度：在售二期北區(qū)洋房 營銷推廣手法：西區(qū)道路提前建設(shè)；路口大型指示牌；銷售細(xì)節(jié)打造,發(fā)展商：佛山市雅居樂房

15、地產(chǎn)有限公司 項(xiàng)目規(guī)模：占地60萬，建面49萬 產(chǎn)品類型：別墅、高層洋房 銷售均價(jià)：6300（毛坯） 銷售進(jìn)度：別墅售罄，剩余項(xiàng)目南北面高層洋房 營銷推廣手法：周末免費(fèi)樓巴接送；主題活動(dòng)；推售活動(dòng),項(xiàng)目優(yōu)劣勢的對比分析,優(yōu)勢一,發(fā)展商品牌在佛山市場內(nèi)具備相當(dāng)影響力，產(chǎn)品品質(zhì)感倍受業(yè)內(nèi)人士認(rèn)可,優(yōu)勢二, 高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)打造的高層洋房產(chǎn)品，樓盤設(shè)計(jì)錯(cuò)落有致，戶戶南北朝向,1,2,優(yōu)勢三, 規(guī)?；_發(fā)，內(nèi)部配套成熟,2,+,-,均處于城市邊沿型項(xiàng)目，片區(qū)價(jià)值不明顯,劣勢一, 多為自造園林景觀，自然景觀利用有限,劣勢二,周邊城市配套不足，屬“自給自足”社區(qū),劣勢三,1,2,3,項(xiàng)目價(jià)值對比與項(xiàng)目核心優(yōu)

16、勢提練,時(shí)代城、雅居樂,頤澳灣,基于對區(qū)位價(jià)值、項(xiàng)目自身價(jià)值分析，項(xiàng)目有基礎(chǔ)進(jìn)行高占位發(fā)展策略，打造三水地標(biāo)性濱江豪宅，引領(lǐng)三水樓市！實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高溢價(jià)與開發(fā)商品牌打造雙贏！,通過區(qū)位、項(xiàng)目價(jià)值整體梳理，頤澳灣，于北江上流，統(tǒng)領(lǐng)三水！三水，城市發(fā)展與城市為之驕傲的時(shí)代已經(jīng)來臨！,三大價(jià)值,三大產(chǎn)品力,專業(yè)營銷,“統(tǒng)領(lǐng)三水” 的戰(zhàn)略占位,營銷推廣,Part 3,客群定位,Part3 C.1,把復(fù)雜的問題簡單化， 我們就找到了從根本上解決問題的方法 我們將通過對客戶需求分析找到突破口,受支柱產(chǎn)業(yè)的影響，三水區(qū)域人口收入結(jié)構(gòu)呈典型的沙漏型，并影響其置業(yè)投資需求。,中端客戶,低端客戶,高端客戶,私營業(yè)主：

17、從事于飲料、光伏、機(jī)械裝備、電子電器、生物基因、醫(yī)療器械、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和汽車零配件業(yè)，企業(yè)規(guī)模或大或小，年收入從幾十萬到幾千萬。 支柱產(chǎn)業(yè)上下游人員：工廠主、材料設(shè)備供應(yīng)商、各類企業(yè)股東。 權(quán)力公務(wù)員：三水公務(wù)員，周邊區(qū)域公務(wù)員隱形收入高。 待遇好的事業(yè)單位：醫(yī)生、律師、教師等高知收入人群。,區(qū)域客戶屬性認(rèn)識,西南組團(tuán)客戶來源結(jié)構(gòu) (sample:明珠灣),西南組團(tuán)的客戶結(jié)構(gòu)正發(fā)生改變，受供應(yīng)量增大影響，未來項(xiàng)目的客戶圈層將不斷擴(kuò)大,西南片區(qū)客戶構(gòu)成, 明珠灣客戶絕大部分為三水本地客戶，多為公務(wù)員，其次 為企業(yè)主；肇慶客戶占到15%左右；廣州客戶有10%。 華盛錦盈嘉園的客戶主要以三水本地客為主

18、。 時(shí)代城一期客戶以三水客為主，同時(shí)有少量禪城和廣州 等地的投資客。 時(shí)代城二期客戶范圍較廣，包括三水、禪城、廣州、深圳 和香港等地的客戶。,佛山外部客戶,佛山內(nèi)部客戶, 從項(xiàng)目區(qū)位的可能輻射范圍來看，廣州、肇慶 客戶是本項(xiàng)目爭取的主要客戶 廣州周邊大盤林立，精確地客戶分類和研究是 我們競爭的基礎(chǔ), 以三水本地客戶為主，企業(yè)主、公務(wù)員是 重要的客戶組成部分 抓住客戶的敏感點(diǎn)是我們競爭的基礎(chǔ) 區(qū)域客群絕大多數(shù)購買力較為高,從項(xiàng)目動(dòng)態(tài)發(fā)展的過程考慮，我們對客戶的思考也分為佛山內(nèi)部客戶和佛山外部客戶,區(qū)域客戶屬性認(rèn)識,西南組團(tuán)現(xiàn)有的幾個(gè)項(xiàng)目中，“明珠灣 ”項(xiàng)目在區(qū)位、形象及檔次上與本項(xiàng)目的目標(biāo)值相近

19、，成為我們的研究對象,區(qū)域客戶屬性認(rèn)識,客戶的區(qū)域認(rèn)知,客戶敏感點(diǎn),營銷傳播策略, 客戶對明珠灣的整體認(rèn)知？ 客戶對西南片區(qū)有什么樣的 看法？, 置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素是什么？ 置業(yè)過程中有哪些關(guān)注點(diǎn)？, 明珠灣的營銷傳播策略什么？ 客戶的反應(yīng)情況如何？,我們對 “明珠灣 ”的分析主要集中在“客戶的區(qū)域認(rèn)知”、“營銷傳播策略 ”和 “客戶敏感點(diǎn) ”三個(gè)方面,區(qū)域客戶屬性認(rèn)識,通過訪談發(fā)現(xiàn)，客戶對“明珠灣”及“西南組團(tuán)”的認(rèn)知主要集中在中心區(qū)規(guī)劃和生態(tài)環(huán)境上，并對這里的投資前景看好,客戶對西南組團(tuán)的看法,客戶對明珠灣的認(rèn)知, “規(guī)劃很好，以后三水的中心，但誰知道政府 什么時(shí)候才建好啊，都叫了好多年了?！?

20、“我很看好中心區(qū)未來的發(fā)展，相信一定會(huì)不 錯(cuò)的” “有江景看，有未來的規(guī)劃，就是好地方， 我相信自己的選擇” “三水中心區(qū)的開發(fā)開始了，應(yīng)該有得賺了”, “我很喜歡那里的環(huán)境，但現(xiàn)在那里還沒建好， 沒有自住氛圍” “知道啊，那個(gè)小區(qū)感覺比較高檔，我有朋友 買了，去看過，有條江就是那碼頭很麻煩” “以后小區(qū)建好了，人氣旺了，自己住還不錯(cuò)” “那個(gè)地方規(guī)劃都說好多年了，現(xiàn)在感覺政府 是在開始建設(shè)了，那樓位置以后不錯(cuò)的”,區(qū)域客戶屬性認(rèn)識,從明珠灣的成交情況分析，“提升居住品質(zhì)、江景資源、未來發(fā)展中心”是客戶購買此項(xiàng)目的最主要驅(qū)動(dòng)因素,區(qū)域客戶屬性認(rèn)識,明珠灣的營銷傳播策略經(jīng)歷了兩個(gè)典型的階段，即從

21、形象建立到形象詮釋，整體上看其所有的訴求都建立在三水中心區(qū)的區(qū)域?qū)傩陨?區(qū)域客戶屬性認(rèn)識,從客戶對營銷訴求的反映上看，客戶置業(yè)較為感性，認(rèn)為好環(huán)境、好產(chǎn)品就是實(shí)實(shí)在在的，更相信自己的直觀判斷,區(qū)域客戶屬性認(rèn)識,總的來看，西南組團(tuán)的各個(gè)項(xiàng)目都已踏上了中心城這輛“樂隊(duì)花車”，它吸引了客戶的強(qiáng)烈關(guān)注，這同樣是頤澳灣的機(jī)會(huì)所在,中心城,江景,西南組團(tuán)各項(xiàng)目廣告關(guān)鍵詞,升值,相關(guān)信息, “樂隊(duì)花車”來源于特勞特定位中的詞語 bandwagon，指社會(huì)個(gè)體常常不經(jīng)思考就選 擇與大多數(shù)人相同的選擇，就像“智能手機(jī)” ，手機(jī)產(chǎn)品只要跳上這輛樂隊(duì)花車就一定有不 錯(cuò)的銷量。 西南組團(tuán)的未來就如深圳的香蜜湖、華僑城

22、一樣 區(qū)域?qū)傩詫⒊蔀榭蛻舻牡谝挥∠蟆?區(qū)域客戶屬性認(rèn)識,三水市場板塊,本項(xiàng)目參與的區(qū)域競爭主要是對三水客戶的爭奪，從目前三水各區(qū)域板塊競爭情況來看，沙頭板塊是我們的直接競爭區(qū)域, 老中心板塊：目前城市價(jià)值最受客戶認(rèn)可區(qū)域 代表項(xiàng)目：東海藍(lán)灣、山水一品 沙頭板塊：發(fā)展僅次于老中心板塊的居住板塊 代表項(xiàng)目：三水雅居樂，奧林匹克花園、承業(yè)項(xiàng)目 云東海板塊：資源生態(tài)板塊，多為高端別墅大盤 代表項(xiàng)目：林海尚都、山水莊園、綠湖愛倫堡、 麗日堅(jiān)美森林湖、云東海高爾夫花園 西南板塊：新興居住區(qū)，擁有江景及原生態(tài)植被 代表項(xiàng)目：頤澳園、明珠灣、北江明珠、錦盈花園、 譽(yù)海尚城、時(shí)代城、 御江南,區(qū)域客戶屬性認(rèn)識,

23、我們對其中典型的項(xiàng)目按照“居住環(huán)境價(jià)值”和“城市配套”兩個(gè)維度進(jìn)行矩陣式排布，呈現(xiàn)類似“菱形”的排布。,區(qū)域客戶屬性認(rèn)識,城市配套,居住環(huán)境價(jià)值,高,中,低,好,一般,差,譽(yù)海尚城,明珠灣,錦盈花園,北江明珠,奧林匹克花園,三水雅居樂,時(shí)代城,御江南,區(qū)域客戶屬性認(rèn)識,從客戶置業(yè)的角度出發(fā)，它們實(shí)際上代表了兩種不同的居所類型，一種是滿足居住需求，另一種是提升居住品質(zhì)。,區(qū)域客戶屬性認(rèn)識,對于這兩種不同的物業(yè)形態(tài)，客戶在置業(yè)時(shí)的首要考慮因素也各有傾重，居住環(huán)境和景觀資源并非高端產(chǎn)品的唯一競爭點(diǎn),本項(xiàng)目所能吸引的客戶并非處于財(cái)富階梯最頂端的群體，他們有著自己的理解：好的生態(tài)居住環(huán)境、有生活品位、有

24、增值潛力,區(qū)域客戶屬性認(rèn)識,Part 3,頤澳灣客戶階層分類：自住型需求客戶為主體，帶動(dòng)投資性需求客戶；社會(huì)中高收入階層、新貴階層為主。,區(qū)域客戶屬性認(rèn)識,生活理念層級的差異，使客戶對洋房產(chǎn)品的認(rèn)識不在于滿足居住要求和價(jià)格的關(guān)注，他們對于資源型居所的理解和追求是本項(xiàng)目存在的機(jī)會(huì),區(qū)域客戶屬性認(rèn)識,綜合對區(qū)域客戶的分析，中原認(rèn)為在強(qiáng)化項(xiàng)目區(qū)域?qū)傩院蜕鷳B(tài)屬性的基礎(chǔ)上倡導(dǎo)一種全新理念的生活方式，是頤澳灣贏得市場競爭的策略選擇。,區(qū)域客戶屬性認(rèn)識,形象定位,Part3 C.2,繁華中心 水岸生活與世界同步,中軸尊榮，匹配統(tǒng)領(lǐng)三河人生,Part 2,同時(shí)，他們有自己的生活語言,陽光、香檳. 空氣中,彌漫

25、著友情,Part 2,唯珍稀 以傳世,Part 2,唯珍稀 以傳世 至臻典藏 岸線生活,至臻典藏 岸線生活,推廣案名建議,三河星岸,北江首府,濱江澳城,三水，北江、綏江、西江三江交匯，星岸，與“岸線物業(yè)”概念相互應(yīng)。強(qiáng)調(diào)一種資源占有和生活方式。,北江自江西綿延而下，全程582公里，首府突出項(xiàng)目在北江流域的“第一”地位。,沿江而立，澳澤淼城。以案名中的語境將項(xiàng)目岸線大宅的非凡氣質(zhì)彰顯無遺。,營銷策略,Part3 C.3,中原觀點(diǎn)： 城中軸岸線藏品式豪宅，應(yīng)用有別于他的銷售方式,基于對三水城市發(fā)展整體理解、項(xiàng)目整體價(jià)值及競爭分析，項(xiàng)目的核心營銷戰(zhàn)略是通過高占位實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目溢價(jià)與品牌雙進(jìn),在兆輝地產(chǎn)進(jìn)入

26、地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域9年后真正實(shí)現(xiàn)一次質(zhì)的提升。,基于項(xiàng)目高資源、全城市級配套、新城中心占位的引領(lǐng)三水樓市的高占位戰(zhàn)略，在制定產(chǎn)品戰(zhàn)略時(shí)，產(chǎn)品的硬、軟件配套應(yīng)充分體現(xiàn)豪華、超前、舒適的性能,硬件配套,高占位豪宅產(chǎn)品戰(zhàn)略,軟件配套,智能化家居 豪華公共大堂 私家電梯直接入戶 主題會(huì)所及項(xiàng)目本身配套 大進(jìn)深面寬客廳 中西廚設(shè)計(jì) 傭人房設(shè)置 中央空調(diào)、新風(fēng)置換 ,產(chǎn)品體現(xiàn)：稀缺性、舒適性、珍貴性、豪華性、尊貴性、超前性,5星物業(yè)服務(wù), 未知 ,中原建議項(xiàng)目在良好的占位情況下，提供全套豪華裝修、全套智能家居、同時(shí)將獨(dú)立商業(yè)（或項(xiàng)目2號樓頂樓）設(shè)為5星會(huì)所，提升項(xiàng)目整體價(jià)值，成就三水豪宅標(biāo)桿！,智能家居,超星級

27、會(huì)所,奢華鉆裝,會(huì)所形象,會(huì)所服務(wù),基于項(xiàng)目領(lǐng)引市場的高占位戰(zhàn)略，在制定價(jià)格戰(zhàn)略時(shí)，運(yùn)用主要競品大權(quán)重的市場比較定價(jià)法。,.,2,價(jià) 格,高 中 低,產(chǎn) 品 綜合素質(zhì),高 中 低,溢價(jià)戰(zhàn)略,高價(jià)值戰(zhàn)略,超值戰(zhàn)略,高價(jià)戰(zhàn)略,普通戰(zhàn)略,優(yōu)良價(jià)值,騙取戰(zhàn)略,虛假戰(zhàn)略,經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略,主要競品：明珠灣、北江明珠 明珠灣設(shè)60%權(quán)重 重要競品：時(shí)代城、山水一品、各設(shè)20%,市場比較法定價(jià)競品界定,經(jīng)過測算，建議項(xiàng)目基準(zhǔn)均價(jià)9000元/（毛坯）以上，按3000元/裝修標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)12000元/ 以上。,完整定價(jià)過程及最終價(jià)格文件由中原在第二階段提供,2583,2267,3018,2705,在首推產(chǎn)品價(jià)值方

28、面、整體形象維護(hù)、市場競爭壓力較小前提下，建議高姿態(tài)入市，價(jià)格高開平走，開盤通過價(jià)格調(diào)節(jié)手段、渠道等方面調(diào)整,自身戰(zhàn)略,市場競爭,產(chǎn)品理解與推貨步驟,價(jià)格策略,中原在首推產(chǎn)品高價(jià)值方面、整體形象維護(hù)、市場競爭壓力小的前提下，建議高姿態(tài)入市，通過價(jià)格調(diào)節(jié)手段實(shí)現(xiàn)開盤,推出時(shí)間段，如北江明珠明年推出，則該時(shí)間段內(nèi)，形成產(chǎn)品面積競爭的只有明珠灣新推部分產(chǎn)品及沙頭版塊雅居樂“達(dá)觀”組團(tuán)余貨。,2.4區(qū)域房地產(chǎn)市場表現(xiàn)（2011年產(chǎn)品競爭分析）,河口板塊,沙頭板塊,城心板塊,云東海,城南板塊,其它,明珠灣130180余貨150套,北江明珠120140新推300套,新推120180 160套,時(shí)代城901

29、20 余貨70套,新推18座76120 544套,雅居樂90120余貨300套,新推160185 “達(dá)觀”560套,奧林匹克6791 新推324套,奧林匹克90120余貨20套,山水一品90140余貨120套,其它90140余貨10套,御江南90120余貨6套,別墅新推,進(jìn)入第四季，70110中小面積戶型為市場上較為稀缺。120160 面積區(qū)間將面臨競爭較小。,作為三水乃至大佛山地區(qū)城市中軸、岸線豪宅，中原認(rèn)為項(xiàng)目推廣渠道策略為：跨區(qū)域放大受眾，本地圈層主導(dǎo)、跨區(qū)關(guān)聯(lián)開拓,宣傳遵循“概念先導(dǎo)深耕細(xì)作縱向整合”策略，前期通過高占位的定位表述，并在小圈層內(nèi)制造話題，形成高關(guān)注。以開盤、階段推廣為重

30、要節(jié)點(diǎn)，圍繞“城中軸岸線生活方式”落地,現(xiàn)場包裝，“第一眼感動(dòng)”占據(jù)客戶，體現(xiàn)內(nèi)斂奢華、品質(zhì)、人性化科技，使客戶在進(jìn)入銷售部第一時(shí)間就感觸到岸線豪宅的生活方式,通過營銷環(huán)境的改造，使客戶忽略市場以及周邊項(xiàng)目影響，激發(fā)客戶沖動(dòng),關(guān)鍵詞,在客戶進(jìn)入項(xiàng)目周邊區(qū)域，即感受到項(xiàng)目在品質(zhì)打造用心。,周邊,包裝后,河堤,道路,環(huán)境,區(qū)域、道路,銷售中心周邊,包裝前,通過智能化、數(shù)字化技術(shù)使銷售部充滿未來、人性化氣息，使客戶第一時(shí)間感受到項(xiàng)目的品質(zhì)感和科技感。,1、在銷售中心建立環(huán)幕影院體驗(yàn)中心，通過180度環(huán)幕影院 滾動(dòng)播放項(xiàng)目宣傳片，營造科技與品質(zhì)感。 2、銷售部按智能化家居打造，燈光、窗簾等隨燈光、客戶

31、 需要自動(dòng)變換環(huán)境。,智能化銷售中心,數(shù)字化銷售中心,客戶、銷售員身份置換，樣板房提供物業(yè)管家、會(huì)務(wù)設(shè)施及服務(wù)，使客戶感受到未來超一流的物業(yè)管家服務(wù)，同時(shí)，通過客戶預(yù)設(shè)業(yè)主的身份置換，現(xiàn)場壓迫成交，提高現(xiàn)場成交能力。,銷售過程全程“業(yè)主”服務(wù)，令客戶在參觀過程中體驗(yàn)到未來的尊貴的物業(yè)管理服務(wù)。,客戶業(yè)主身份置換營銷,全程物業(yè)服務(wù),營銷執(zhí)行,Part3 C.4,如果一樣產(chǎn)品或服務(wù),能在市場上建立起自己的、獨(dú)特的價(jià)值體系 和認(rèn)同感，那么就是成功的營銷，而且產(chǎn)生意想不到的收益。 中原新營銷研究咨詢中心,客戶價(jià)值的口碑傳播之基：建立客戶體驗(yàn)價(jià)值體系,新媒體：精準(zhǔn)互動(dòng),媒體傳播優(yōu)化與整合,標(biāo)準(zhǔn)首頁、微博

32、、論壇專題網(wǎng)站,精準(zhǔn)短信發(fā)送,整合媒體資源為我所用，與媒體產(chǎn)生互動(dòng)宣傳；,搜房網(wǎng)、房地產(chǎn)網(wǎng)首頁標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作：重要節(jié)點(diǎn)釋放 頤澳灣專題網(wǎng)站制作； 網(wǎng)絡(luò)新聞2天定期更新保持在市場中的聲音；,針對目標(biāo)客戶群的特征進(jìn)行精準(zhǔn)短信發(fā)送，不同客群發(fā)送不同信息內(nèi)容； 對不同短信公司效果做費(fèi)效比評估，最終選定最適合本項(xiàng)目的效果最大公司。,低成本傳播擴(kuò)散,新三水論壇注冊客戶郵件營銷； 社區(qū)論壇匿名馬甲強(qiáng)制性發(fā)帖釋放本案項(xiàng)目信息；,新媒體與客戶精準(zhǔn)互動(dòng),高效的行為帶動(dòng),無邊界圈層整合,客戶價(jià)值傳播,行為定向：細(xì)分消費(fèi)者群體定向營銷,珠三角住宅頂級產(chǎn)品發(fā)布,借勢會(huì)所開放做住宅團(tuán)購會(huì),借勢活動(dòng)制造晚間銷售場,160平米客戶

33、，對生態(tài)養(yǎng)生、健康生活敏感； 項(xiàng)目住宅產(chǎn)品結(jié)合高端蘋果產(chǎn)品下線活動(dòng)，進(jìn)行全城發(fā)布活動(dòng)； 珠三角住宅產(chǎn)品成果新聞發(fā)布會(huì)；,借勢會(huì)所開放舉辦住宅團(tuán)購會(huì)，為住宅客戶蓄水；,借勢活動(dòng)制造晚間銷售場，拉大銷售時(shí)間； 重點(diǎn)針對小面積產(chǎn)品去化；,廣佛教育一體化教育季活動(dòng),90平米產(chǎn)品針對夫妻+未成年孩子，推出教育季講座活動(dòng)；,新媒體與客戶精準(zhǔn)互動(dòng),高效的行為帶動(dòng),無邊界圈層整合,客戶價(jià)值傳播,無邊界整合：中原轉(zhuǎn)介及圈層互動(dòng),與奧迪奔馳等4S店合作,與品牌商家通力合作,與行業(yè)協(xié)會(huì)合作,與高檔汽車4S店合作有利促進(jìn)銷售；進(jìn)駐社區(qū)為業(yè)主更好服務(wù)；,與品牌企業(yè)合作，使各大賣場成為項(xiàng)目宣傳推廣載體；,與行業(yè)協(xié)會(huì)合作不

34、定期舉辦各類活動(dòng)，聚集不同行業(yè)高端客群匯集。,中原珠三角客戶網(wǎng)絡(luò),發(fā)揮中原珠三角區(qū)域巨大的客戶資源優(yōu)勢，將頤澳灣的市場影響力無限放大。,新媒體與客戶精準(zhǔn)互動(dòng),高效的行為帶動(dòng),無邊界圈層整合,客戶價(jià)值傳播,岸線名門生活體驗(yàn)館,中軸岸線大宅家居館,建筑品質(zhì)展覽館,3D數(shù)字投影沙盤,將營銷中心打造成一個(gè)時(shí)尚潮流生活體驗(yàn)館，特色裝修風(fēng)格，新穎時(shí)尚、多運(yùn)用現(xiàn)代科技； 沙盤模型運(yùn)用四維技術(shù)，虛擬圖像，生動(dòng)展示項(xiàng)目形象及產(chǎn)品； 用現(xiàn)代的科技模式，來吸引客戶注意力，展示項(xiàng)目卓越品質(zhì)。,岸線名門生活 宣傳片,歐洲人文園林主題表現(xiàn),岸線名門生活冊,形式一：用西方古典傳統(tǒng)羊皮卷的形式進(jìn)行 樓書的設(shè)計(jì)。凸顯出歐式古典

35、爛漫 主義色彩，與名門大宅的氣質(zhì)吻合。,形式二：樓書宣傳還可以使用書刊的形 式表現(xiàn)，將岸線名門的大宅生 活以故事札記的形式記錄，有 很強(qiáng)的閱讀性和知識性。,網(wǎng)絡(luò)虛擬岸線生活,虛擬人生網(wǎng)絡(luò)體驗(yàn),使用虛擬人生的網(wǎng)游形式，在白領(lǐng)客群中體驗(yàn)頤澳灣的岸線名門寫意生活，形成話題，有效傳播。 讓網(wǎng)絡(luò)的無邊界特性為頤澳灣所用，擴(kuò)大客群圈層，擴(kuò)大宣傳。,科技設(shè)施使用指導(dǎo)電子手冊,贈(zèng)送每個(gè)成交客戶一個(gè)預(yù)裝“頤澳灣科技設(shè)施使用指導(dǎo)文件”和“岸線名門生活”宣傳片的平板電腦。 客戶勢必在親朋圈子中進(jìn)行傳看，有效直觀地將項(xiàng)目信息傳播。 借助工業(yè)設(shè)計(jì)感十足的國際品牌，間接提升了項(xiàng)目品牌價(jià)值。,首開區(qū)營銷執(zhí)行,銷售階段,營銷

36、策略,推廣主題,發(fā)現(xiàn)新“城”就,城市中軸 生活新“岸”線,“峰”藏岸線,高調(diào)炒作，強(qiáng)力造勢，調(diào)性確立,持續(xù)吸引，認(rèn)籌開盤,圈層維系、暖場促銷,線上 推廣,線下活動(dòng),客 戶,來訪、來電客戶積累,會(huì)員招募開始，尊貴客戶接待體系（STYLE）啟動(dòng),客戶梳理,中原二、三級轉(zhuǎn)介啟動(dòng)、啟用中原CCES、中原會(huì)系統(tǒng),成交、到訪客戶分析,描繪中軸岸線生活； 圈層分眾滲透； 圍繞事件和活動(dòng)專題炒作,媒體廣告宣傳項(xiàng)目對城市中軸的點(diǎn)睛之勢； “城”就話題炒作 T牌封鎖，軟文輔助,多渠道宣傳項(xiàng)目價(jià)值， 圍繞活動(dòng)進(jìn)行軟文報(bào)導(dǎo)； 在各大報(bào)紙、電臺(tái)、電視臺(tái)進(jìn)行全方位綜合宣傳報(bào)道,工程節(jié)點(diǎn),發(fā)現(xiàn)新“城”拍客大賽開賽 生活體驗(yàn)

37、館開館體驗(yàn)；,展 示,游艇開盤活動(dòng) 圈層維系活動(dòng),三水中心城規(guī)劃展示 拍客賽獲獎(jiǎng)作品展 岸線生活體驗(yàn)館開放 園林達(dá)到展示標(biāo)準(zhǔn),城市中心區(qū)外展點(diǎn)啟用 樣板房達(dá)到展示標(biāo)準(zhǔn),細(xì)節(jié)完善,開始積累來電客戶,岸線生活體驗(yàn)館開館,家居體驗(yàn)樣板房開放,開盤,2011.62011.9,2011.62011.10,2011.102011.12,科技精品大宅產(chǎn)品發(fā)布會(huì)暨拍客大賽頒獎(jiǎng) 晚會(huì)； “三水人心中的城市中軸”規(guī)劃論壇,首開區(qū)執(zhí)行,01 造勢期,01 造勢期,發(fā)現(xiàn)新“城”就拍客大賽開賽 與政府宣傳部門、規(guī)劃部門聯(lián)合舉辦，然后通過媒體進(jìn)行大肆宣傳，引起社會(huì)對于三 水中心城區(qū)規(guī)劃的理解和關(guān)注。隨著宣傳達(dá)到一度程度后

38、隱性的引入頤澳灣所帶來中 軸岸線生活概念。,關(guān)鍵詞：事件炒作，制造懸念和傳播口碑 通 路: 媒體炒作、網(wǎng)絡(luò)、活動(dòng)。,線上推廣,線下活動(dòng),客戶,展示,01 造勢期,生活體驗(yàn)館開館儀式邀請市、區(qū)重要政府官員、媒體人士、兆輝項(xiàng)目老業(yè)主以及業(yè)內(nèi)同行等參加生活體驗(yàn)館開館儀式，讓體驗(yàn)館不僅僅是一個(gè)營銷場所，更是一種生活體驗(yàn)的場所。,關(guān)鍵詞：生活體驗(yàn)館 通 路: 媒體推廣、業(yè)內(nèi)傳播,線上推廣,線下活動(dòng),客戶,展示,關(guān)鍵詞：發(fā)現(xiàn)新“城”就 通路： 全城布局、巨幅廣告牌； 短信、網(wǎng)站、博客、軟文、電視、廣播為輔,T牌封鎖，軟文輔助 1、通過對三水中心城規(guī)劃和拍客大賽的炒作，引起社會(huì)對于項(xiàng)目區(qū)域的關(guān)注，確立區(qū)域的

39、形象，樹立城中軸岸線大宅的調(diào)性； 2、封鎖主要通路大眾渠道高速公路、三水市中心等,線上推廣,線下活動(dòng),客戶,展示,01 造勢期,階段安排,階段目標(biāo),營銷策略,階段主題,渠道,蓄客期（2011.6-2011.10）,通過科技精品大宅產(chǎn)品發(fā)布會(huì)暨拍客大賽頒獎(jiǎng)晚會(huì)；“三水人心中的城市中軸”規(guī)劃論壇等活動(dòng)事件高調(diào)傳播項(xiàng)目綜合價(jià)值，展示區(qū)域美好前景。,城市中軸生活新岸線,線上,線下,物料,現(xiàn)場,戶外、網(wǎng)絡(luò)、硬廣、軟文、短信、廣播、電視等,各種展示物料活動(dòng)物料大宅生活畫刊展示文件等,園林展示生活情景樣板房展示活動(dòng),科技精品大宅產(chǎn)品發(fā)布會(huì)暨拍客大賽頒獎(jiǎng)晚會(huì)；“三水人心中的城市中軸”規(guī)劃論壇；中原二三級轉(zhuǎn)介大

40、會(huì),強(qiáng)力造勢，由區(qū)域價(jià)值引向項(xiàng)目價(jià)值，開始灌輸中軸岸線生活概念,02 蓄客期,科技精品大宅產(chǎn)品發(fā)布會(huì)暨拍客大賽頒獎(jiǎng)晚會(huì)；“三水人心中的城市中軸”規(guī)劃論壇,02 蓄客期,關(guān)鍵詞：兆輝客戶會(huì)、大宅生活畫刊 通 路: 媒體推廣、業(yè)內(nèi)傳播,線上推廣,線下活動(dòng),客戶,展示,02 蓄客期,參與對象：拍客大賽參賽者、兆輝老業(yè)主、業(yè)內(nèi)人士、登記客戶、三水市民 活動(dòng)地點(diǎn)：影劇院或項(xiàng)目生活體驗(yàn)館 活動(dòng)形式：舉行盛大的晚會(huì)，進(jìn)行拍客大賽頒獎(jiǎng)晚會(huì)、產(chǎn)品發(fā)布，同時(shí)發(fā)放會(huì)員卡， 會(huì)員客戶均可參與當(dāng)晚的幸運(yùn)抽獎(jiǎng)活動(dòng)。 兆輝卡發(fā)放資格：凡兆輝地產(chǎn)新老業(yè)主、業(yè)內(nèi)同行，登記客戶、拍客大賽選手、三水市民等均可免費(fèi)實(shí)名登記入會(huì)。 兆

41、輝卡權(quán)限： 兆輝卡采用積分制，凡持有兆輝卡的客戶購買兆輝地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目憑積分額度均可享受 一定程度的折扣優(yōu)惠；并且可在兆輝地產(chǎn)聯(lián)盟商家的商店中享受一定額度的折扣優(yōu)惠 ；可免費(fèi)獲贈(zèng)大宅生活畫刊，獲知最新的潮流資訊；可免費(fèi)參加由兆輝地產(chǎn)組織的相 關(guān)特色活動(dòng)等；不同的積分額度可享受不同的折扣優(yōu)惠，憑積分可兌換禮品。 積分獲?。?老業(yè)主憑房產(chǎn)證可直接獲取一定程度的積分； 新會(huì)員購買兆輝地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可獲取積分； 所有會(huì)員轉(zhuǎn)介朋友成交兆輝地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可獲取積分； 所有會(huì)員參加由兆輝地產(chǎn)組織的活動(dòng)可獲取積分； 所有會(huì)員轉(zhuǎn)介朋友入會(huì)可獲取積分；,科技精品大宅產(chǎn)品發(fā)布會(huì)暨拍客大賽頒獎(jiǎng)晚會(huì),注：具體的兆輝會(huì)相關(guān)權(quán)限

42、及使用方式由甲方最終確定。,線上推廣,線下活動(dòng),客戶,展示,02 蓄客期,參與對象：三水市民、政府規(guī)劃部門、宣傳部門、兆輝會(huì)員、業(yè)內(nèi)人士、登記客戶 活動(dòng)地點(diǎn)：酒店、會(huì)展中心之類大型場所 活動(dòng)形式：在大型星級酒店或會(huì)展中心等可容納較多人數(shù)的場地舉行此次活動(dòng)，聘請知名媒體人擔(dān)任活動(dòng)主持，邀請政府官員、政府規(guī)劃人員、知名學(xué)者等相關(guān)人員對三水中心城的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念、項(xiàng)目區(qū)域的人居理念等作相關(guān)的介紹和討論，擴(kuò)大整個(gè)項(xiàng)目的社會(huì)影響力，達(dá)到口碑傳播的 效果；活動(dòng)過程穿插相關(guān)的表演活動(dòng)，增加互動(dòng)性和趣味性。 注：具體的方案由甲方最終確定。,“三水人心中的城市中軸”規(guī)劃論壇,線上推廣,線下活動(dòng),客戶,展示,02

43、蓄客期,大眾與分眾的有效結(jié)合，大眾渠道始終宣傳區(qū)域高價(jià)值、岸線生活保持項(xiàng)目高形象，不陷入產(chǎn)品細(xì)節(jié)；分眾渠道詳細(xì)闡述項(xiàng)目核心賣點(diǎn)。,關(guān)鍵詞：城市中軸生活新岸線,線上推廣,線下活動(dòng),客戶,展示,02 蓄客期,關(guān)鍵詞：城市中軸生活新岸線 通 路: 以時(shí)尚旅游雜志、電影票、短信等,圈層分眾滲透 根據(jù)對核心客戶的分析，重點(diǎn)在時(shí)尚雜志、網(wǎng)站、交通頻道、房產(chǎn)頻道等造勢以及 配合短信宣傳，全面封鎖目標(biāo)客戶的圈層渠道。,T牌、網(wǎng)絡(luò)、樓體 長效證言,主流報(bào)紙 短效證言,銀行對賬單 酒樓對賬單 電影票封面 隱性傳導(dǎo),短信、夾報(bào) 精確小眾傳導(dǎo),電臺(tái) 小眾傳導(dǎo)或互動(dòng)參與,大宅生活畫刊 時(shí)尚雜志,線上推廣,線下活動(dòng),客戶,展示,02 蓄客期,城市中軸岸線,搜索引擎,焦點(diǎn)、價(jià)值、影響,鍵入“三水”，將羅列出項(xiàng)目的宣傳網(wǎng)站及廣告軟文，將網(wǎng)絡(luò)客戶吸引至現(xiàn)場,關(guān)鍵詞：網(wǎng)絡(luò)營銷 通 路: 網(wǎng)絡(luò)搜索引擎,線上推廣,線下活動(dòng),客戶,展示,02 蓄客期,客戶渠道拓展,具體舉措 1、在市中心區(qū)繁華商場開設(shè)外展點(diǎn)，建立全市范圍的影響力，為銷售積累客戶； 2、營銷中心設(shè)立客戶服務(wù)專員，專門負(fù)責(zé)接待參觀的同行，以開放、熱忱的態(tài)度，歡迎業(yè)界的參觀交流，贏得廣泛的業(yè)界口碑。 3、開始啟動(dòng)老業(yè)主帶新客戶的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，做到全員營銷； 4、主動(dòng)營銷，專門設(shè)立大客戶服務(wù)經(jīng)理，到大型