昆山浦東軟件園建筑風(fēng)格建議報(bào)告

1、昆山浦東軟件園住宅定位 建筑風(fēng)格,Tuesday, July 28, 2020,清風(fēng)華院,錦繡藍(lán)灣,凱迪城,聽海雅苑,新唯花園,君地上郡,湖畔佳苑,東城郡,湖畔翠庭,翠峰山莊,置地榮域,昆山,蘇州,同策有一批經(jīng)驗(yàn)豐富的業(yè)務(wù)骨干奮斗在昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)上，目前公司正在執(zhí)行的項(xiàng)目有凱迪城、清風(fēng)華院、錦繡藍(lán)灣；保證了我們對(duì)昆山市場(chǎng)及客戶的了解。 同策從張江中區(qū)規(guī)劃到銀行卡產(chǎn)業(yè)園物業(yè)發(fā)展咨詢，到張江高科租賃物業(yè)咨詢，再到服務(wù)浦東軟件園，已經(jīng)積累豐富的產(chǎn)業(yè)園區(qū)及物業(yè)研究經(jīng)驗(yàn)，尤其是對(duì)園區(qū)客戶的調(diào)查研究，為我們項(xiàng)目咨詢提供幫助。,我們眼中的昆山浦東軟件園風(fēng)景秀美,昆山浦東軟件園,坐擁陽澄湖、傀儡湖、東陽澄湖、

2、巴城湖四大天然湖泊，自然景觀資源十分突出； 各種休閑旅游資源豐富，陽澄湖公寓，高爾夫球場(chǎng)、水上風(fēng)情園、主題公園等； 馬鞍山景觀大道、前進(jìn)路等多條城市干道連接市區(qū)，自駕出行便捷； 區(qū)域內(nèi)低密度住宅云集，正逐漸形成規(guī)模，是高檔居住區(qū)。,浦東軟件園處在向產(chǎn)業(yè)擴(kuò)散階段發(fā)展的重要時(shí)期。 昆山分院是浦東軟件園向外擴(kuò)散的第一站，意義重大，他可能是未來浦東軟件園其他分園可以借鑒的標(biāo)桿。 我們不是簡(jiǎn)單的在探討一個(gè)住宅的定位問題。而是一個(gè)“產(chǎn)業(yè)+住宅”的園區(qū)打造。作為一個(gè)可借鑒的分園，其開發(fā)模式應(yīng)該是“經(jīng)久的、可復(fù)制的、可標(biāo)準(zhǔn)化的”。 我們要抱著更謹(jǐn)慎的態(tài)度對(duì)待。,我們眼中的昆山浦東軟件園登高而望遠(yuǎn),昆山,開發(fā)商

3、要提供什么？,競(jìng)爭(zhēng)者已提供什么？,目標(biāo)客戶需要什么？,房地產(chǎn)項(xiàng)目定位 需要關(guān)注的三個(gè)方面,邏輯,落點(diǎn),競(jìng)爭(zhēng)者已經(jīng)提供什么？,1項(xiàng)目與區(qū)域認(rèn)識(shí) 2區(qū)域市場(chǎng)格局 3競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析,1項(xiàng)目與區(qū)域認(rèn)識(shí),項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo),1期開發(fā)體量,1項(xiàng)目與區(qū)域認(rèn)識(shí),項(xiàng)目所在西城區(qū)是打造生態(tài)昆山的標(biāo)桿，是昆山理想的居住區(qū)域,生態(tài)森林公園,大學(xué)城,體育中心,商業(yè)街,連接蘇州,科技園,陽 澄 湖,傀 儡 湖,高鐵正儀站,蘇州環(huán)城高速,陽澄湖公園板塊,陽澄湖度假板塊,森林公園板塊,以蘇州環(huán)城高速為界昆山城西分成三個(gè)各具特色的板塊： 1、森林公園板塊 2、陽澄湖度假板塊 3、陽澄湖公園板塊,2 區(qū)域市場(chǎng)格局,昆山西城別墅市場(chǎng)三足

4、鼎立,馬鞍山路生態(tài)大道,以森林公園為核心的區(qū)域，規(guī)劃為城市副中心； 緊鄰玉山鎮(zhèn)，距離城市中心也僅為5 鐘車程，多條公交線路直達(dá)市區(qū)； 馬鞍山路商業(yè)街（招商中）、體育中心、第一中學(xué)等多種基礎(chǔ)配套的完善，區(qū)域逐漸趨于成熟；,車程5分鐘,中學(xué),體育中心,商業(yè)街,超市,森林公園板塊 未來城市副中心，目前已初具規(guī)模,市中心,2 區(qū)域市場(chǎng)格局,區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)公寓產(chǎn)品為主，以及部分聯(lián)排別墅。 目前在售的別墅類產(chǎn)品客戶主要來源于昆山市中心的公務(wù)員、私企業(yè)主，和少量臺(tái)港外客戶。絕大多數(shù)以自住為主。以清風(fēng)華院為例其別墅客戶中有75%來自昆山市中心。,森林公園板塊,城市別墅,2 區(qū)域市場(chǎng)格局,位于陽澄湖的東南側(cè)，傀

5、儡湖西南側(cè)，整個(gè)片區(qū)的自然景觀較好，坐擁兩大湖，“左右逢源”。 南側(cè)臨京滬鐵路線和正儀鎮(zhèn)。 交通較為方便，由馬鞍山路和前進(jìn)路，與市中心區(qū)相連，途經(jīng)森林公園板塊。車程10-15分鐘。 已完工的陽澄湖公園，以及馬鞍山路景觀大道，改善了區(qū)域環(huán)境。,森林公園,市中心,垂釣中心,漁家燈火,車程10分鐘,陽澄湖公園,國賓館（在建）,陽澄湖公園板塊 高端別墅住宅區(qū),2 區(qū)域市場(chǎng)格局,本板塊別墅項(xiàng)目聚集板塊，目前在售的項(xiàng)目就達(dá)6個(gè)，如天使灣、檀香園、錦繡藍(lán)灣、泰鴻花園和鼎園美墅； 板塊為新興板塊，各種配套不完善，區(qū)域成熟還需要一定的時(shí)間； 項(xiàng)目以獨(dú)立別墅和雙拼別墅為主，獨(dú)立別墅的面積適中，產(chǎn)品形態(tài)屬于中高端；

6、其中區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目為檀香園，獨(dú)立別墅銷售均價(jià)為13000元/； 區(qū)域內(nèi)購房人群主要來自昆山市區(qū)和蘇州工業(yè)園區(qū)，約占總購房者的70%，購房者多以自住為主要目的。,自住型城郊別墅,陽澄湖公園板塊,2 區(qū)域市場(chǎng)格局,水上公園,巴城賓館,主題公園,寶曼酒店,生態(tài)園（籌）,渡假中心,大上海高爾夫場(chǎng),佛光山莊,崇寧寺,市中心,陽澄湖旅游度假中心區(qū)域?yàn)榘鍓K核心區(qū)域。 左臨陽澄湖，右側(cè)為巴城湖、東陽澄湖、傀儡湖等四大水系圍繞。 區(qū)域內(nèi)有大上海高爾夫場(chǎng)，水上公園、度假村、酒店等旅游休閑娛樂場(chǎng)所 。 距市中心較遠(yuǎn)，但主要交通動(dòng)線便捷，有湖濱路、302國道、蘇昆太高速和蘇州環(huán)城高速等與市區(qū)連接。 整個(gè)區(qū)域景觀極好，環(huán)

7、境優(yōu)越，同時(shí)區(qū)域內(nèi)也有豐富的人文資源，如綽墩遺址、崇寧寺等。,水上公園,巴城賓館,主題公園,寶曼酒店,生態(tài)園（籌）,度假中心,大上海高爾夫場(chǎng),佛光山莊,崇寧寺,市中心,陽澄湖度假板塊 陽澄湖旅游度假中心是區(qū)域發(fā)展的基點(diǎn)和起點(diǎn),本案,2 區(qū)域市場(chǎng)格局,蘇昆太高速,蘇州環(huán)城高速,湖濱路,312國道,度假別墅,距城市中心有較遠(yuǎn)的距離，但自然景觀和周邊環(huán)境優(yōu)越。 周邊生活配套較少，但酒店、休閑項(xiàng)目集中。 板塊內(nèi)項(xiàng)目都是別墅項(xiàng)目。產(chǎn)品以獨(dú)棟別墅為主，兼有雙拼別墅。 客戶基本來自上海、蘇州、昆山和港臺(tái)；多為私企業(yè)主和企業(yè)高管。 客戶主要以投資和度假為目的。其中部分項(xiàng)目會(huì)用作酒店的客房出租。 部分自用客戶追

8、求的是“5+2”的生活方式，對(duì)高品質(zhì)生活有強(qiáng)烈的追求。,陽澄湖度假板塊,本案,2 區(qū)域市場(chǎng)格局,陽 澄 湖,傀 儡 湖,陽澄湖公園板塊,陽澄湖度假板塊,森林公園板塊,第一競(jìng)爭(zhēng)圈,陽澄湖度假板塊 天倫隨園、中大易墅、玉山勝境,第二競(jìng)爭(zhēng)圈,陽澄湖公園板塊、森林公園板塊 檀香園、錦繡藍(lán)灣、泰泓花園、天使灣、克拉水城、鼎園美墅,競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì),3 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析,本案,天倫 隨園,玉山勝境,中大 易墅,本案,第一競(jìng)爭(zhēng)圈別墅項(xiàng)目各有特色,3 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析,項(xiàng)目基本情況 位 置：昆山城北西路4500號(hào) 開 發(fā) 商：江蘇中大地產(chǎn)集團(tuán) 占地面積：18萬m2 建筑面積：6.5萬m2 容 積 率： 0.36 建筑形態(tài)：獨(dú)

9、棟別墅, 雙拼別墅 規(guī)劃戶數(shù)：226戶 交房時(shí)間：09年底 車位配比：1：1 主力訴求：西班牙式情景源生獨(dú)墅,中大易墅,3 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析,配套及交通 商業(yè)環(huán)境：陽澄湖度假旅游區(qū)，蟹舫苑，巴蟹路美食街 公園綠地：陽澄湖水上公園，大上海高爾夫球場(chǎng)，會(huì)所 周邊公交路線路：117路、118路,中大易墅,3 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析,中大易墅,3 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析,戶型面積：雙拼198、獨(dú)棟別墅228-520,中大易墅在售戶型,雙拼,獨(dú)棟,3 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析,中大易墅,供應(yīng)情況 近期推案時(shí)間：2008.05 近期推案套數(shù)：85套,銷售情況 目前銷售均價(jià)：雙拼別墅7800元/，獨(dú)立別墅9000元/ 主力總價(jià)：200-300

10、萬 成交情況：5月開盤以來銷售良好，目前僅余獨(dú)棟10套，雙拼7套，月均去化約10套。,3 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析,天倫隨園,項(xiàng)目基本情況 位 置：巴城鎮(zhèn)環(huán)湖路2388號(hào) 開 發(fā) 商：昆山景康房產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積：61751m2 建筑面積：19446.6萬m2 容 積 率： 0.32 建筑形態(tài)：獨(dú)棟別墅 規(guī)劃戶數(shù)：74戶 交房時(shí)間：08年9月 車位配比：1：2 主力訴求：純蘇州園林獨(dú)墅,3 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析,天倫隨園,供應(yīng)情況 開盤時(shí)間：2006年9月 推案套數(shù)：40套,銷售情況 目前銷售均價(jià)：獨(dú)立別墅16000元/ 主力總價(jià)：400-600萬 成交情況：目前已售23套。,3 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析,天倫隨園,3

11、 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析,天倫隨園戶型,3 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析,天倫隨園戶型,3 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析,中大易墅,項(xiàng)目基本情況 位 置：昆山巴城鎮(zhèn)臨湖路88號(hào) 開 發(fā) 商：昆山天元置業(yè)有限公司 占地面積：6.4萬m2 建筑面積：2.5萬m2 容 積 率： 0.38 建筑形態(tài)：獨(dú)棟別墅 規(guī)劃戶數(shù)：43戶 交房時(shí)間：07年4月 車位配比：1：2 主力訴求：中式園林獨(dú)墅,玉山勝境,3 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析,玉山勝境,“園在園中、園中有園”沿襲中式園林大戶格調(diào)，擁有前院、中宅的超大私有空間庭院，山水入戶淋漓盡致的詮釋出蘇式園林造園之意,3 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析,玉山勝境戶型,占地面積約為780-980平方米 建筑面積約366平方米,占地面積

12、約為830-1090平方米 建筑面積約387平方米,3 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析,玉山勝境戶型,占地面積約為940-1500平方米 建筑面積約435平方米,占地面積約為1040-1260平方米 建筑面積約450平方米,3 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析,玉山勝境,供應(yīng)情況 開盤時(shí)間：2007.04 推案套數(shù)：43套,銷售情況 目前銷售均價(jià)：18000元/平方米 主力總價(jià)：660-810萬 成交情況：去化速度較慢，目前僅售出13套,3 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析,2002.10,東方云頂,2004.1-8,威尼斯花園 天使灣,檀香園,2005.11,泰泓花園 森林半島 克拉水城,2006.3-2006.8,鼎園美墅,法式 英法地六種,地中

13、海,湖心島 錦繡藍(lán)灣 清風(fēng)華院,2006.9-2006.11,地中海,歐式 北美,天倫隨園 玉山勝境 品院 蘇園,2006.9-2006.11,2008.5-2009.11,西式,中式,昆山的建筑風(fēng)格扎堆出現(xiàn),3 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析,區(qū)域主要在售別墅項(xiàng)目總價(jià)主要集中在200-350萬,400-600,195-380,100,150-350,樓盤名稱,300-600,(7,467),(14,073),(7,810),200-300,100-200,240-380,230-270,(10,266),(7,810),130-500,150-200,150-240,鼎園美墅 檀香園 錦繡藍(lán)灣 泰泓花園 克拉

14、水城 天使灣 玉山勝境,天倫隨園 中大易墅 湖心島,153-200,230-420,(21,626),蘇園 品院 清風(fēng)華院 威尼斯花園,200,300,400,500,600,660-810,單位：萬元,3 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析,區(qū)域主要在售別墅項(xiàng)目面積主要集中在250-380平方米,3 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析,區(qū)域主要在售別墅項(xiàng)目單價(jià)價(jià)格區(qū)間狹窄,價(jià)格集中區(qū),10000元/,8000元/,3 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析,項(xiàng)目區(qū)域?yàn)榧儎e墅板塊， 目前在售或即將上市的項(xiàng)目都為低密度產(chǎn)品，屬于昆山高品質(zhì)住宅區(qū)；產(chǎn)品以獨(dú)立別墅和雙拼別墅為主，還有少量的聯(lián)排別墅； 項(xiàng)目所在第一競(jìng)爭(zhēng)板塊內(nèi)低密度項(xiàng)目云集，加上第二競(jìng)爭(zhēng)板塊間接競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)目

15、競(jìng)爭(zhēng)壓力大；尤其面積段在250-380之間，總價(jià)在200-350萬之間的別墅產(chǎn)品。 板塊內(nèi)項(xiàng)目多以景觀資源為自己的優(yōu)勢(shì)，風(fēng)格設(shè)計(jì)趨向于與自然融合，但各個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)有異； 板塊產(chǎn)品高品質(zhì)帶來高價(jià)格，如天倫隨園、玉山勝境打造一個(gè)中式風(fēng)格純獨(dú)棟別墅社區(qū)，融合自然與人文，注重細(xì)節(jié)打造極大地提升了項(xiàng)目?jī)r(jià)值。,3 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)總結(jié),客戶要什么？,1客戶來源 2消費(fèi)者價(jià)值模型 3顯性客戶價(jià)值分析 4隱性客戶價(jià)值分析,客戶來源,顯性客戶群體,隱性客戶群體,產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入實(shí)現(xiàn)消費(fèi)力的導(dǎo)入 同行業(yè)圈層 配套成長(zhǎng)性,消費(fèi)價(jià)值分析,競(jìng) 爭(zhēng) 市 場(chǎng) 分 析,消費(fèi)價(jià)值分析,1 客戶來源,2 消費(fèi)者價(jià)值模型,購買決策源自

16、于共同的驅(qū)動(dòng)因素 中國消費(fèi)者價(jià)值要素,2 消費(fèi)者價(jià)值模型,購買決策源自于共同的驅(qū)動(dòng)因素 中國消費(fèi)者價(jià)值要素,消費(fèi)者價(jià)值分析模型,服務(wù) service,質(zhì)量 quality,簡(jiǎn)約型價(jià)值區(qū),E,刺激/樂趣 Thrill/fun,進(jìn)取 aspiration,新潮/酷 New/cool,創(chuàng)新/科技,個(gè)人效率 Personal efficiency,可靠 proven,活力 vitality,全面成本 Total cost,明智購物 Smart shopping,簡(jiǎn)約 purism,高尚 Fair,自然 natiur,激情 passion,古典 classice,自由自在 carefree,安逸 Tra

17、nquil,價(jià)格敏感區(qū),歸屬感 clanning,定制化 customized,R,紅色表示消費(fèi)者不認(rèn)同的負(fù)向需求,傳統(tǒng)感性價(jià)值區(qū),現(xiàn)代感性價(jià)值區(qū),傳統(tǒng)理性價(jià)值區(qū),現(xiàn)代理性價(jià)值區(qū),注：RD消費(fèi)者價(jià)值分析模型,2 消費(fèi)者價(jià)值模型,藍(lán)色表示消費(fèi)者認(rèn)同的正向需求,我們對(duì)目前在陽澄湖板塊購房的客戶進(jìn)行梳理，有以下幾類客戶，目前的主力客源為蘇州和昆山客戶：,昆山人 蘇州人（園區(qū)） 蘇州人（市區(qū)，縣區(qū)） 上海人（或外省人） 臺(tái)灣人（或外籍）,昆山客戶占34%,顯性客戶來源,蘇州客戶占52%,3顯性客戶價(jià)值分析,客戶為社會(huì)的中上層人士，多為富貴或富裕家庭 主力客源為私營企業(yè)主、中高級(jí)管理人員和政府官員（公務(wù)

18、員） 蘇州客戶主要為園區(qū)的中高級(jí)管理人員和市區(qū)及周邊的私企業(yè)主 昆山客戶主要為私企業(yè)主和政府官員（公務(wù)員）,顯性客戶職務(wù)特點(diǎn),3顯性客戶價(jià)值分析,客戶對(duì)價(jià)格、位置、項(xiàng)目品質(zhì)、小區(qū)環(huán)境、交通的關(guān)注度較高 各個(gè)因素的重要性來看：,顯性客戶置業(yè)考慮因素,位置價(jià)格品質(zhì)環(huán)境交通,3顯性客戶價(jià)值分析,顯性客戶選擇主要位于理性價(jià)值區(qū)間,個(gè)人效率 市中心客戶希望不要離市區(qū)太遠(yuǎn)，有部分配套 蘇州客戶希望交通便捷，有快速干道進(jìn)入 明智購物 對(duì)于蘇州、上?？蛻魜碚f，首先昆山地區(qū)心理價(jià)位認(rèn)識(shí)就不高，不高的總價(jià)買套別墅，多一套也無所謂 對(duì)昆山市區(qū)客戶來說，也不希望總價(jià)過高 自然 環(huán)境要好 安逸 買別墅就是尋求平靜和放松

19、的 質(zhì)量 當(dāng)然不想買個(gè)不倫不類風(fēng)格的產(chǎn)品，希望品質(zhì)夠好,消費(fèi)者價(jià)值分析,3顯性客戶價(jià)值分析,隱性客戶首先是園區(qū)內(nèi)客戶以及由浦東軟件園在行業(yè)內(nèi)影響產(chǎn)生的客戶基礎(chǔ)，我們對(duì)他們的認(rèn)識(shí)是，首先是知識(shí)分子，同時(shí)是有很強(qiáng)支付能力從事IT業(yè)的決策層、骨干精英。,他們崇尚自然，簡(jiǎn)約的生活態(tài)度，鄙夷對(duì)生活斤斤計(jì)較，喜歡古典元素，認(rèn)同有實(shí)力并為他們提供保證質(zhì)量，貼心服務(wù)的開發(fā)商,肯定具有悠久歷史的傳統(tǒng)價(jià)值，追求更大的成功，對(duì)價(jià)格不敏感。,從事專業(yè)工作的屬性，讓他們注重個(gè)人效率，比較青睞某些創(chuàng)新的產(chǎn)品以及定制化的服務(wù)，會(huì)考慮合理消費(fèi)。,你會(huì)認(rèn)為這樣的人有時(shí)間一定會(huì)看國家地理。,知識(shí)分子,成功人士,專業(yè)人士,國家地理

20、雜志,4隱性客戶價(jià)值分析,隱性客戶來源,面對(duì)面 針對(duì)園區(qū)內(nèi)企業(yè)高層主管及相關(guān)負(fù)責(zé)人 了解入駐企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與規(guī)劃、企業(yè)人力資源發(fā)展基本情況 了解企業(yè)對(duì)員工居住問題的現(xiàn)狀解決方案及存在問題 了解企業(yè)員工的基本購買力 問卷調(diào)查 針對(duì)企業(yè)各層次的工作人員 以詳細(xì)的不記名問卷了解企業(yè)不同層級(jí)的員工的實(shí)際住房需求與購買力,4隱性客戶價(jià)值分析,隱性客戶客戶調(diào)研方式,科技園區(qū)從業(yè)人員年齡段集中在在25-35歲之間，是一個(gè)年輕的群體,隱性客戶客戶年齡組成,4隱性客戶價(jià)值分析,存在明確的潛在客戶群 其中52.42%的人希望在卡園附近區(qū)域購房 明確表示不會(huì)在附近購房的僅有4.84%,隱性客戶購房意愿,5潛力客戶價(jià)值

21、分析,近10%的被訪者希望購買別墅，超過高層人員比重，證明部分進(jìn)入管理層的精英也希望融入上層的生活，購買別墅獲得圈層認(rèn)同。,5潛力客戶價(jià)值分析,隱性客戶物業(yè)需求,現(xiàn)代簡(jiǎn)約,5潛力客戶價(jià)值分析,隱性客戶建筑風(fēng)格,超過70%的客戶青睞現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格。,隱性客戶的選擇區(qū)間為簡(jiǎn)約傳統(tǒng)理性價(jià)值,5潛力客戶價(jià)值分析,自然、安逸 環(huán)境好，包括區(qū)內(nèi)環(huán)境與區(qū)外環(huán)境 益于從緊張的工作中放松出來 簡(jiǎn)約 返璞歸真的人文價(jià)值認(rèn)同趨勢(shì)，復(fù)雜的工作，讓他們更喜歡簡(jiǎn)單的東西 創(chuàng)新/科技 職業(yè)的屬性決定他們拒絕陳腐與抄襲，喜歡突破與創(chuàng)新 質(zhì)量 包括產(chǎn)品的品質(zhì)打造，以及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量 服務(wù) 作為專業(yè)人士，在IT職業(yè)環(huán)境的熏陶下，他們

22、注重被服務(wù)的質(zhì)量 可靠 他們是年輕化的群體，認(rèn)同品牌帶來的增值,消費(fèi)者價(jià)值分析,我們做什么？,1 項(xiàng)目?jī)r(jià)值定位 2 建筑風(fēng)格建議 3 物業(yè)管理建議,項(xiàng)目定位價(jià)值點(diǎn)伴隨客戶發(fā)展的總體演變過程,目標(biāo) 客戶,項(xiàng)目 價(jià)值點(diǎn),初步建立起昆山浦東軟件園品牌 合理的總價(jià)，美好的環(huán)境 承諾美好的規(guī)劃，配套，服務(wù),進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者認(rèn)同的價(jià)值元素，提供更多優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和產(chǎn)品 不斷提升軟件園品牌的內(nèi)涵和市場(chǎng)影響力,昆山本地（市區(qū)） 蘇州人（工業(yè)園區(qū)、市區(qū)） 上海人,園區(qū)高層、精英 園區(qū) 其他認(rèn)同項(xiàng)目?jī)r(jià)值的人,1 項(xiàng)目?jī)r(jià)值定位,作為產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的住宅項(xiàng)目，是圍繞中長(zhǎng)期客戶來打造,服務(wù),質(zhì)量,E,刺激/樂趣,進(jìn)取,新潮/酷,

23、創(chuàng)新/科技,個(gè)人效率,可靠,活力,全面成本,明智購物,簡(jiǎn)約,高尚,自然,激情,古典,自由自在,安逸,歸屬感,定制化,R,簡(jiǎn)約型價(jià)值區(qū),傳統(tǒng)感性價(jià)值區(qū),現(xiàn)代感性價(jià)值區(qū),我們的定位策略,價(jià)格敏感區(qū),傳統(tǒng)理性價(jià)值區(qū),現(xiàn)代理性價(jià)值區(qū),項(xiàng)目現(xiàn)狀條件,由代表IT園區(qū)領(lǐng)先者的浦東軟件園來建設(shè)，實(shí)力強(qiáng)大，信譽(yù)可靠 地塊擁有優(yōu)美的自然環(huán)境，但這也并不是本區(qū)域內(nèi)的唯一資源,繼承和鞏固實(shí)力、可靠的開發(fā)形象 將簡(jiǎn)約價(jià)值元素融入產(chǎn)品,領(lǐng)先的IT園區(qū)運(yùn)營者，實(shí)力雄厚，有信譽(yù) 項(xiàng)目既能融合自然環(huán)境，也能滿足消費(fèi)者追求簡(jiǎn)約與創(chuàng)新的價(jià)值需求 通過持續(xù)的配套建設(shè)不斷提高人們的生活質(zhì)量 與品牌物業(yè)服務(wù)上合作提供星級(jí)物業(yè)服務(wù)，以用戶

24、滿意為中心，用心服務(wù),項(xiàng)目的目標(biāo)定位,1 項(xiàng)目?jī)r(jià)值定位,2 建筑風(fēng)格建議,我們的項(xiàng)目應(yīng)該打造什么風(fēng)格？,目前昆山市場(chǎng)的別墅以西式傳統(tǒng)建筑風(fēng)格為主，并且中式風(fēng)格逐漸盛起,以西班牙風(fēng)格為代表，市場(chǎng)上已比較成熟；市場(chǎng)接受度比較高，價(jià)值感被廣泛認(rèn)同。 產(chǎn)品創(chuàng)新 的空間不大，但可以從細(xì)部進(jìn)行雕琢。 西式風(fēng)格包括：西班牙、南加州、英式、法式、地中海,西式風(fēng)格,以簡(jiǎn)約的形式，工業(yè)化的線條為特征，配以日式、泰式等建筑元素，與自然山水的融合度比較高。 目前出現(xiàn)的項(xiàng)目較少。,新亞洲風(fēng)格,以白墻、青磚、灰瓦，高墻、飛檐、屋脊等展現(xiàn)中國古代建筑之精髓。 存在障礙：前期投入成本大；對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求比較高。 典型項(xiàng)目有天倫

25、隨園、玉山勝境。,中式風(fēng)格,2 建筑風(fēng)格建議,中式建筑風(fēng)格,建筑精髓,前有敦厚沉靜的宅門、前庭 中有天井通透天地 后有花木扶疏的圍園 古韻悠然 講究意境、韻味、雅致和天地人的和諧 彰顯濃厚的中國文化底蘊(yùn),2 建筑風(fēng)格建議,中式建筑風(fēng)格,細(xì)節(jié)表現(xiàn),立面：筒瓦、灰磚、山墻、紅柱、木門窗等被完美呈現(xiàn) 庭院：多重庭院布局，營造出“庭院深深深幾許”的意境,2 建筑風(fēng)格建議,中式建筑風(fēng)格,細(xì)節(jié)表現(xiàn),亭臺(tái)：亭臺(tái)樓閣演繹著古色古香的園林風(fēng)情，廊亭、介亭、湖心亭等穿插園中，亭中景致，賞游不盡 長(zhǎng)廊：迂回曲折的廊橋設(shè)計(jì)，將點(diǎn)的建筑和分散的景串起，組成一個(gè)豐潤華美的藝術(shù)整體,2 建筑風(fēng)格建議,細(xì)節(jié)表現(xiàn),榭、舫：榭、

26、舫臨水而建，盡覽園林水景，詩情畫意盡在不言中 山水：在景觀布局上注重山水配合，以山石之凝重對(duì)比流水之靈動(dòng)，光影浮動(dòng)，成為一幅峰回路轉(zhuǎn)、水流花開的視覺構(gòu)圖,中式建筑風(fēng)格,2 建筑風(fēng)格建議,中式建筑風(fēng)格,細(xì)節(jié)表現(xiàn),工藝：講究精雕細(xì)琢，工藝繁瑣、精湛，從細(xì)微之處彰顯中式建筑的魅力和韻味,2 建筑風(fēng)格建議,中式建筑風(fēng)格,項(xiàng)目要點(diǎn),富有深厚的文化底蘊(yùn)和清晰的歷史文脈 品質(zhì)要求級(jí)高 成本投入較大 建造周期較長(zhǎng) 產(chǎn)品面積尺度較大,經(jīng)典項(xiàng)目：天倫隨園 玉山勝境,中式建筑風(fēng)格表現(xiàn)出較強(qiáng)的歷史感和文化底蘊(yùn)，所處區(qū)位需要有悠久的文化淵源。這一點(diǎn)與巴城的人文歷史較為相符。 從當(dāng)前該類項(xiàng)目的市場(chǎng)表現(xiàn)來看，其價(jià)值點(diǎn)的提升

27、主要來自高品質(zhì)，而高品質(zhì)主要靠精雕細(xì)琢的工藝和園林打造來實(shí)現(xiàn)，因此成本投入較大，建造周期較長(zhǎng)。 同時(shí)，從它的細(xì)節(jié)表現(xiàn)上來，私家園林的建造、濃厚的中式風(fēng)韻的體現(xiàn)都需要從大面積的產(chǎn)品中體現(xiàn)。,作為“產(chǎn)業(yè)園+住宅”的項(xiàng)目模式，要求產(chǎn)品具有較強(qiáng)的創(chuàng)新性和可復(fù)制性，而工藝要求極高、成本投入大、開發(fā)周期長(zhǎng)、單體產(chǎn)品面積尺度大的中式建筑風(fēng)格不適合本項(xiàng)目的發(fā)展。,2 建筑風(fēng)格建議,西式建筑風(fēng)格,西式建筑風(fēng)格是別墅項(xiàng)目中應(yīng)用較為廣泛，較為推崇的風(fēng)格，而其中又以地中海風(fēng)情較為突出，下面以地中海風(fēng)情為代表進(jìn)行具體分析。,建筑精髓,散發(fā)南加州生活的浪漫、熱情與自然情調(diào) 流露出現(xiàn)代生活所崇尚的自然樸質(zhì) 崇尚奔放的情懷

28、追求浪漫與自由 彰顯貴族的高傲與奢侈,2 建筑風(fēng)格建議,西式建筑風(fēng)格,立面：淺色調(diào)、紅筒瓦、手抹灰、弧形墻 取材：取材樸實(shí)，石材、套瓦、木材、彩色陶瓷馬賽克應(yīng)用較廣,細(xì)節(jié)表現(xiàn),2 建筑風(fēng)格建議,西式建筑風(fēng)格,花園和露臺(tái)：前、后、測(cè)三重花園，大面積露臺(tái)設(shè)計(jì)，流露浪漫情懷,細(xì)節(jié)表現(xiàn),2 建筑風(fēng)格建議,西式建筑風(fēng)格,植被：郁郁蔥蔥的珍稀樹種，讓居住者享有濃蔭靜謐的棲息幽所,細(xì)節(jié)表現(xiàn),2 建筑風(fēng)格建議,西式建筑風(fēng)格,水景：注重水景布局，在花草、庭院間用水來詮釋奔放的情懷和浪漫的氣息 道路：彩巖石徑將浪漫進(jìn)行到底,細(xì)節(jié)表現(xiàn),2 建筑風(fēng)格建議,西式建筑風(fēng)格,工藝細(xì)節(jié)：品質(zhì)在點(diǎn)滴中得到呈現(xiàn),細(xì)節(jié)表現(xiàn),2 建

29、筑風(fēng)格建議,西式建筑風(fēng)格,項(xiàng)目要點(diǎn),所屬區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目：中大易墅、檀香園、湖心島、錦繡藍(lán)灣、清風(fēng)華院,異域風(fēng)情濃厚 環(huán)境、景觀打造成本較高 手工工藝要求較高 同質(zhì)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)較為激烈,西式建筑風(fēng)格表現(xiàn)出較強(qiáng)異域風(fēng)情，奔放、熱情、浪漫、自由奢華的氣息濃厚。從這一點(diǎn)上看，與巴城的江南文化底蘊(yùn)不盡相適。 從當(dāng)前該類項(xiàng)目的市場(chǎng)表現(xiàn)來看，區(qū)域內(nèi)西式建筑同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)格局較為激烈，產(chǎn)品品質(zhì)普遍不高，西式建筑風(fēng)格的價(jià)值點(diǎn)沒有得到很好的體現(xiàn)。本項(xiàng)目要走出這種競(jìng)爭(zhēng)就必須在品質(zhì)上苛刻要求。 而韻味十足的西式建筑風(fēng)格的打造則需要精湛的工藝、和大尺度的產(chǎn)品以及高成本的綠化和景觀設(shè)計(jì)。,2 建筑風(fēng)格建議,西式建筑風(fēng)格同策在此類風(fēng)

30、格項(xiàng)目上的經(jīng)驗(yàn),項(xiàng)目要點(diǎn),主力客戶特征： 年齡偏大 外籍客戶占比較大,圣馬力諾橋,夏宮,2 建筑風(fēng)格建議,西式建筑風(fēng)格萬科別墅項(xiàng)目風(fēng)格演變,蘭喬圣菲,南加州風(fēng)格,英倫風(fēng)格,紅郡,藍(lán)山,風(fēng)格趨于現(xiàn)代化,35-50歲,30-40歲,35-45歲,50,年齡趨向年輕化,2 建筑風(fēng)格建議,30,現(xiàn)代風(fēng)格,2003-4,2006-9,2007-5,西式建筑風(fēng)格,本項(xiàng)目的發(fā)展模式：產(chǎn)業(yè)園+住宅 本項(xiàng)目的主力客戶：產(chǎn)業(yè)園客戶,產(chǎn)品具有較強(qiáng)的創(chuàng)新性和可復(fù)制性,客戶年齡趨于年輕,西式建筑風(fēng)格： 工藝要求高、成本投入大、區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈 客戶年齡層偏大,產(chǎn)品可復(fù)制性較差，創(chuàng)新難度較大,從項(xiàng)目的發(fā)展模式和客戶定位上來

31、看，西式建筑風(fēng)格與項(xiàng)目的發(fā)展不適合,2 建筑風(fēng)格建議,新亞洲建筑風(fēng)格,建筑精髓,是新亞洲文化思潮在建筑上的當(dāng)代實(shí)踐 是東西方文化的跨界與融匯 建筑、人與環(huán)境的和諧共生 私密性與開放性的巧妙結(jié)合 不事張揚(yáng)、不為炫耀 顯現(xiàn)出一種新的東方人的態(tài)度、精神,2 建筑風(fēng)格建議,新亞洲建筑風(fēng)格,細(xì)節(jié)表現(xiàn),立面：流暢的線條，呈現(xiàn)出簡(jiǎn)約優(yōu)雅的不凡格調(diào) 取材：多采用原生態(tài)型材質(zhì)，在視覺感受上有自然的質(zhì)樸，散發(fā)著濃烈的自然氣息,2 建筑風(fēng)格建議,新亞洲建筑風(fēng)格,細(xì)節(jié)表現(xiàn),庭院：沿襲了東方多重庭院的設(shè)計(jì)，體現(xiàn)“天人合一”的審美需求與精神內(nèi)核 矮墻：低院墻與半圍合的設(shè)計(jì)，將自然景觀與建筑、私密性與開放性巧妙結(jié)合,2 建

32、筑風(fēng)格建議,新亞洲建筑風(fēng)格,細(xì)節(jié)表現(xiàn),木格柵：形成一種光影效果 ，豐富空間層次，體現(xiàn)隱約之美 條窗：集古典韻味和現(xiàn)代時(shí)尚于一體，使自然滲入每一個(gè)角落,2 建筑風(fēng)格建議,新亞洲建筑風(fēng)格,細(xì)節(jié)表現(xiàn),斜坡屋頂：簡(jiǎn)約、流暢的真實(shí)演繹 局部文化石貼面：歷史脈絡(luò)的清晰體現(xiàn),2 建筑風(fēng)格建議,新亞洲建筑風(fēng)格,細(xì)節(jié)表現(xiàn),景觀：本著尊重自然、保護(hù)生態(tài)的設(shè)計(jì)初衷，最大程度順應(yīng)地貌地態(tài)，充分尊重林、湖地脈,2 建筑風(fēng)格建議,新亞洲建筑風(fēng)格,項(xiàng)目要點(diǎn),東方神韻與西方簡(jiǎn)約的完美融合 講求建筑、人與自然的和諧，更適合現(xiàn)代人居 產(chǎn)品面積具有較強(qiáng)的靈動(dòng)性 深受年輕人推崇 摒棄繁瑣，拒絕堆砌，以簡(jiǎn)約傳遞真正的品質(zhì),柔和東西方文

33、化，將西方的簡(jiǎn)約和東方的神韻，詮釋的淋漓盡致。從這一點(diǎn)來看與巴城文化的濃厚底蘊(yùn)，以及產(chǎn)業(yè)園的現(xiàn)代氣息相得益彰。 新亞洲建筑風(fēng)格注重建筑、人與自然的和諧共生，帶來創(chuàng)新的生活理念，更適合現(xiàn)代人居 簡(jiǎn)約、時(shí)尚的造型深受年輕人的推崇 新亞洲建筑風(fēng)格摒棄繁瑣，拒絕堆砌，以簡(jiǎn)約傳遞真正的品質(zhì)，從而使得建筑成本得到良好控制、開發(fā)周期較短、產(chǎn)品面積可大可小極具靈動(dòng)性。,當(dāng)前區(qū)域內(nèi)新亞洲風(fēng)格別墅項(xiàng)目匱乏,新亞洲建筑風(fēng)格便于打造產(chǎn)品的創(chuàng)新性和可復(fù)制性，與本項(xiàng)目“產(chǎn)業(yè)+住宅”的模式較為相符，既能夠傳承巴城文化，又極具現(xiàn)代創(chuàng)新精神。,2 建筑風(fēng)格建議,我們的選擇新亞洲風(fēng)格,2 建筑風(fēng)格建議,新亞洲建筑風(fēng)格 是亞洲經(jīng)濟(jì)

34、飛速發(fā)展，亞洲話語權(quán)的回歸 是西風(fēng)東漸后，亞洲風(fēng)格兼融并蓄的大成 是全球化的品位思潮與時(shí)尚的熱點(diǎn)話題 亦是精英階層審美價(jià)值泊來之后的必然選擇 . 她在更加關(guān)注現(xiàn)代文化生活舒適性的同時(shí) 亦讓亞洲優(yōu)秀傳統(tǒng)文化得以傳承和發(fā)揚(yáng),2 建筑風(fēng)格建議,新亞洲風(fēng)格的出現(xiàn)，使建筑在傳統(tǒng)與現(xiàn)代之間，自然與人文間找到了最好的平衡點(diǎn),在新亞洲風(fēng)格別墅中，中式的庭院精神、日本建筑的精致、美式鄉(xiāng)村的質(zhì)感、泰式的休閑、現(xiàn)代別墅的時(shí)尚材質(zhì)，這幾種風(fēng)格水乳交融，達(dá)到完美和諧。,2 建筑風(fēng)格建議,如果說我看得比別人更遠(yuǎn)些，那是因?yàn)槲艺驹诰奕说募绨蛏?成功個(gè)案借鑒,2 建筑風(fēng)格建議,項(xiàng)目概況,項(xiàng)目地址：上海市青浦區(qū)滬青平公路151

35、7弄 占地面積：36萬方 建筑面積：11萬方 容積率：0.3 綠地率：60% 產(chǎn)品線：獨(dú)棟別墅（一、二期） 小高層公寓，聯(lián)排別墅（三期） 建筑風(fēng)格：新亞洲 開盤時(shí)間：2002-08-31 開盤均價(jià)：9000元/平米 目前均價(jià)：35000元/平米,個(gè)案分析湖畔佳苑,2 建筑風(fēng)格建議,湖畔佳苑項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念,蘇州的纖秀、周莊的靈動(dòng)、京都的禪靜、東京的時(shí)尚、新加坡的雅致 不同城市，不同地域，不同風(fēng)格的建筑表情糅合出國際住宅語匯 新亞洲別墅,在湖畔佳苑生命得到真正的自由釋放，被充滿生命力的自然景觀所環(huán)繞，對(duì)品質(zhì)生活的渴望將得到極大的滿足,2 建筑風(fēng)格建議,湖畔佳苑項(xiàng)目開發(fā)路線,項(xiàng)目分三期開發(fā)： 一、二期

36、：總建面約6.8萬方 共計(jì)296戶純獨(dú)棟別墅（其中一期173棟，二期123棟） 三期：總建面約4.2萬方 其中，精裝公寓150套，精裝聯(lián)排別墅24套,一、二期產(chǎn)品賣點(diǎn)： 新亞洲風(fēng)情，純獨(dú)棟高尚別墅區(qū) 三重水系，親水庭院，令客廳、餐廳、臥室甚至室內(nèi)的每一個(gè)空間都能觀賞私家水景 15000平方米煙波湖中央水景，凝聚大自然的靈氣 260-1000平米豪華尺度，坡頂客廳獨(dú)立一層空間，彰顯大氣,2 建筑風(fēng)格建議,湖畔佳苑市場(chǎng)表現(xiàn),2002-08-31,一期開盤（173棟）,2002-12-31,一期98%售罄,二期開盤（123棟）,2003-05-01,售罄,2004-02-18,2008-10-30,

37、三期公開（未開盤）,市場(chǎng)接受度高，去化速度快 價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，漲幅近6倍,2 建筑風(fēng)格建議,湖畔佳苑對(duì)本項(xiàng)目的啟示,注重新亞洲風(fēng)格的整體打造：從建筑到景觀始終如一 灰與白的完美搭配，凸顯新亞洲風(fēng)格的簡(jiǎn)約與神韻 充分利用自然水源，使得水景貫穿整個(gè)小區(qū)，顯現(xiàn)出江南水鄉(xiāng)的意境 產(chǎn)品面積跨度大，得以滿足不同需求 提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理配套服務(wù)，創(chuàng)造出環(huán)境優(yōu)美、整潔、舒適，居住安全、方便的家居環(huán)境,2 建筑風(fēng)格建議,項(xiàng)目概況,項(xiàng)目地址：上海市青浦區(qū)徐聯(lián)路588弄 占地面積：15萬方 建筑面積：5.3萬方 容積率：0.35 綠地率：61% 產(chǎn)品線：獨(dú)棟別墅（82棟） 環(huán)島別墅（6棟） 聯(lián)排、雙拼別墅（80棟）

38、建筑風(fēng)格：新亞洲 開盤時(shí)間：2006-11-14 開盤均價(jià)：18000元/平米 目前均價(jià)：27000元/平米,個(gè)案分析沁風(fēng)雅涇軒,2 建筑風(fēng)格建議,沁風(fēng)雅涇軒項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念,簡(jiǎn)潔的線條，沒有浮華的修飾 只有恰到好處的舒適和窗外綠色的清風(fēng) 新亞洲理念,簡(jiǎn)約獨(dú)特充分彰顯在每一處角落，每一寸空間,2 建筑風(fēng)格建議,沁風(fēng)雅涇軒項(xiàng)目開發(fā)路線,項(xiàng)目分三期開發(fā)： 一期：42棟獨(dú)棟別墅 總建面約1.6萬方 二期：40棟獨(dú)棟別墅、6棟環(huán)島別墅 總建面約1.8萬方 三期：80棟聯(lián)排、雙拼別墅 總建面1.9萬方 當(dāng)前推出29套，0.7萬方,一期,二期,三期,2 建筑風(fēng)格建議,沁風(fēng)雅涇軒產(chǎn)品特色,新亞洲風(fēng)情的高尚別墅社

39、區(qū) 景觀規(guī)劃上，通過大片的竹林，古典意蘊(yùn)的清溪、幽徑演繹新亞洲風(fēng)格的自然神韻 單體設(shè)計(jì)上，凸顯新亞洲風(fēng)格的簡(jiǎn)約風(fēng)韻 超大的客廳、臥室，開闊的地下室，帶來更多靈動(dòng)空間，讓生活隨心所欲 格調(diào)優(yōu)雅的高尚會(huì)所、設(shè)備一流的健身室、室內(nèi)恒溫游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、童趣園地 讓全家身心放松,2 建筑風(fēng)格建議,沁風(fēng)雅涇軒市場(chǎng)表現(xiàn),一期均價(jià)：18000元/,二期均價(jià)：23000元/,三期均價(jià)：27000元/,一期：2006年11月開盤， 截止2007年3月，去化27套，去化率65% 二期：2007年4月開盤，截止2008年4月，去化59套，二期去化率95%，項(xiàng)目整體去化率92% 三期：2008年4月開盤，當(dāng)前去化10套

40、，三期去化率約24%，項(xiàng)目整體去化率約78% 當(dāng)前余量：獨(dú)棟別墅4套 聯(lián)排、雙拼別墅22套,項(xiàng)目去化狀況良好 價(jià)格成階梯型增長(zhǎng),2 建筑風(fēng)格建議,沁風(fēng)雅涇軒對(duì)本項(xiàng)目的啟示,建筑單體打造線條流暢，立面簡(jiǎn)潔，新亞洲風(fēng)格中的現(xiàn)代感極強(qiáng) 景觀設(shè)計(jì)上注重將水體與園林相結(jié)合，散發(fā)出濃郁的東南亞氣息 充分運(yùn)用大量綠色植物，在打造和諧人居環(huán)境的同時(shí)，別墅的私密性也得到很好的實(shí)現(xiàn),2 建筑風(fēng)格建議,我們應(yīng)該怎么做？ 如何強(qiáng)化風(fēng)格,2 建筑風(fēng)格建議,摒棄繁瑣，拒絕堆砌，以簡(jiǎn)約傳遞真正的品質(zhì),立面,庭院,車庫,景觀,道路,細(xì)節(jié),項(xiàng)目建議,2 建筑風(fēng)格建議,演繹亞洲庭院精神，傳承歷史文脈,立面,庭院,車庫,景觀,道路

41、,細(xì)節(jié),項(xiàng)目建議,2 建筑風(fēng)格建議,地上車庫設(shè)計(jì)，使生活更簡(jiǎn)單,立面,庭院,車庫,景觀,道路,細(xì)節(jié),項(xiàng)目建議,2 建筑風(fēng)格建議,立面,庭院,車庫,景觀,道路,細(xì)節(jié),項(xiàng)目建議,采擷陽澄湖水之精華，細(xì)品巴城文化之悠遠(yuǎn) 注重水景設(shè)計(jì)，凸顯江南水鄉(xiāng)之秀美,2 建筑風(fēng)格建議,立面,庭院,車庫,景觀,道路,細(xì)節(jié),項(xiàng)目建議,青磚、石塊，讓大自然在道路上延續(xù),2 建筑風(fēng)格建議,立面,庭院,車庫,景觀,道路,細(xì)節(jié),項(xiàng)目建議,注重細(xì)節(jié)，讓品質(zhì)在點(diǎn)滴中顯現(xiàn),2 建筑風(fēng)格建議,【星級(jí)物業(yè)管理及服務(wù)項(xiàng)目】 星級(jí)物業(yè)管理及服務(wù)是參照酒店服務(wù)顧客內(nèi)容與管理形式而制定，其不同之處在于，一般物業(yè)的管理只限于保安及清潔服務(wù)，服務(wù)

42、范圍亦只在公共地方，如走廊、大堂、樓梯廳、或是公共設(shè)備，如電梯及水泵等，而用戶單元內(nèi)的事項(xiàng)一般不會(huì)負(fù)責(zé)，而星級(jí)物業(yè)管理服務(wù)則較為全面而又多樣化。除一般公寓及服務(wù)內(nèi)容之外更會(huì)提供不同類型及完善家居生活的服務(wù)。 例如，在高雅舒適明亮接待臺(tái)，有提供24小時(shí)服務(wù)之柜位，有雜志報(bào)刊供用戶及其訪客享用，使客戶既有舒適、安逸之家居生活感，又有置身星級(jí)酒店的尊貴感受。 針對(duì)項(xiàng)目住戶生活、休閑的需要及自身實(shí)際考慮，建議提供如下服務(wù)項(xiàng)目（部分有償）：,星級(jí)物業(yè)管理,3 物業(yè)管理建議,【星級(jí)物業(yè)管理及服務(wù)項(xiàng)目】【室內(nèi)清潔服務(wù)】 此項(xiàng)服務(wù)主要出于解決住戶日常繁重瑣碎的家務(wù)清潔勞動(dòng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)每周需要服務(wù)次數(shù)及范圍

43、而定，服務(wù)內(nèi)容可涉及到： -整理臥室臥具； -清除家具灰塵； -清潔地板； -清潔廚房用品、餐具等； - 清潔衛(wèi)生潔具； - 清倒生活垃圾； -清潔玻璃門窗（1次/周）； -洗滌床上用品（1次/周）； -燙衣； -家具及大理石拋光； -其他；,建議聘用有家政培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)之員工（臨時(shí)工）從事此項(xiàng)服務(wù)，編制上可歸入外判清潔公司。員工制服可考慮采用中式斜襟衫配圍裙為主，力圖突出家的氣氛。服務(wù)內(nèi)容中部分項(xiàng)目，將會(huì)安排清潔、洗滌公司落實(shí)配合。,星級(jí)物業(yè)管理,3 物業(yè)管理建議,【星級(jí)物業(yè)管理及服務(wù)項(xiàng)目】【洗衣服務(wù)】 根據(jù)住戶一般要求，建議在小區(qū)一處設(shè)置外判洗滌公司承接服務(wù)，由管理處客戶部跟進(jìn)監(jiān)督其正常運(yùn)行。另

44、外對(duì)外判承包商可要求解決管理處員工制服清潔及會(huì)所用布草之清潔任務(wù)。,【星級(jí)物業(yè)管理及服務(wù)項(xiàng)目】【叫車服務(wù)、叫醒服務(wù) 】 建議提供此項(xiàng)免費(fèi)服務(wù)以方便住戶早起和外出，以使管理處與住戶關(guān)系更為融洽，有依存關(guān)系。,星級(jí)物業(yè)管理,3 物業(yè)管理建議,【星級(jí)物業(yè)管理及服務(wù)項(xiàng)目】【商務(wù)服務(wù)】 建議管理處為小區(qū)住戶提供商務(wù)服務(wù)，應(yīng)函蓋中英文打印服務(wù)，收發(fā)傳真、復(fù)印、代找快遞，郵寄及秘書服務(wù)等，有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有明碼標(biāo)價(jià)。,【星級(jí)物業(yè)管理及服務(wù)項(xiàng)目】【訂報(bào)服務(wù)】 住戶如需訂閱國內(nèi)外報(bào)刊，管理處可在每月規(guī)定日期里承接代訂服務(wù)。住戶通過查閱管理處準(zhǔn)備的報(bào)刊目錄及價(jià)目表填妥訂單，只要交納部分手續(xù)費(fèi)，便會(huì)由管理處落實(shí)此事。

45、境外報(bào)刊的申請(qǐng)，需由住戶提供護(hù)照等復(fù)印件證明。,星級(jí)物業(yè)管理,3 物業(yè)管理建議,【星級(jí)物業(yè)管理及服務(wù)項(xiàng)目】【代找傭工服務(wù)】 管理處可根據(jù)住戶的要求代為推薦傭工，主要源于國家勞務(wù)市場(chǎng)。薪金標(biāo)準(zhǔn)視服務(wù)內(nèi)容而定。,【星級(jí)物業(yè)管理及服務(wù)項(xiàng)目】【24小時(shí)醫(yī)療急救服務(wù)】 醫(yī)療服務(wù)可分兩部分內(nèi)容： 住戶可直接拔打120急救電話，或通知當(dāng)值接待員代為聯(lián)系，由管理處當(dāng)值員工協(xié)助跟進(jìn)急救事宜；建議管理處自備常用救護(hù)藥箱，提供常用救護(hù)。,【星級(jí)物業(yè)管理及服務(wù)項(xiàng)目】【室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備維修，室內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)】 住戶如有需要對(duì)其單元個(gè)人物品維修，可與管理處聯(lián)系。室內(nèi)維修屬有償服務(wù)內(nèi)容，需按標(biāo)價(jià)收費(fèi)。如果維修基礎(chǔ)上或綠化養(yǎng)護(hù)

46、要求超過管理處能力范圍，管理處代為聯(lián)系推薦服務(wù)較好的承包商供選擇。,星級(jí)物業(yè)管理,3 物業(yè)管理建議,【星級(jí)物業(yè)管理及服務(wù)項(xiàng)目】【代繳水、電、煤、電話費(fèi)等公用事業(yè)費(fèi)】 管理處將定期對(duì)住戶單元的水、電、煤等公用事業(yè)費(fèi)進(jìn)行抄錄，發(fā)單，為客戶代為收繳，可考慮適當(dāng)收取部分服務(wù)費(fèi)。 【星級(jí)物業(yè)管理及服務(wù)項(xiàng)目】【代訂機(jī)票服務(wù)、代訂客房服務(wù)】 小區(qū)管理處可選擇信譽(yù)較好服務(wù)上乘的承包商為小區(qū)住戶方便出行提供此服務(wù)。屆時(shí)現(xiàn)場(chǎng)需備有航班時(shí)刻表及收費(fèi)價(jià)目等資料以備客戶查閱選擇。,【星級(jí)物業(yè)管理及服務(wù)項(xiàng)目】【代購物品服務(wù)】 為方便小區(qū)住戶各種日用品（如飲用水等）的選擇，管理處可聯(lián)系有關(guān)供應(yīng)商建立送貨服務(wù)，這樣既可讓利給

47、住戶，又可確實(shí)解除住戶的后顧之憂，有利于小區(qū)進(jìn)出物品的管理，如有條件，還可擴(kuò)展到日用小商品代購服務(wù)。,星級(jí)物業(yè)管理,3 物業(yè)管理建議,【星級(jí)物業(yè)管理及服務(wù)項(xiàng)目】【園藝保養(yǎng)及節(jié)日布置】,星級(jí)物業(yè)管理,3 物業(yè)管理建議,附錄,公寓需求與租賃需求消費(fèi)者研究及建議 銀行卡園區(qū)、張江高科,附錄,“希望可以造一些能夠滿足更多功能的房子，尤其是年輕人結(jié)婚后很快會(huì)要小孩的，要為小孩子的需求考慮好” “國家現(xiàn)在不是鼓勵(lì)建小面積的房子嗎，面積可以小，但功能不能少，我們這的員工一般下班后都會(huì)在家里看書充電的，要給他們獨(dú)立的空間能學(xué)習(xí)啊”,+住宅方面,+生活配套,“這個(gè)地方周邊什么都沒有，去哪里都要開車” “大家平常

48、工作都很忙，周末的休閑生活是很重要的，最好能有些比較高檔的餐飲和商業(yè)” “年輕人買房子一定要買一個(gè)有好幼兒園和小學(xué)的地方”,公寓需求研究,銀行卡消費(fèi)者調(diào)查需求產(chǎn)品類型,“目前我們公司在王港租房的人數(shù)就有七八百人，都是在那些動(dòng)遷房里面的” “公司對(duì)基層的工作人員是委托人才交流中心租宿舍住的，但好像現(xiàn)在附近可租的不多了，如果可能建一些員工公寓吧” “我們公司里面有很多業(yè)務(wù)外包，這些做外包業(yè)務(wù)的人他們肯定需要在附近租房子住的”,+租賃需求,“公司總部在這邊每年有大量的人臨時(shí)過來開會(huì)和培訓(xùn)，現(xiàn)在給員工的臨時(shí)住宿尤其是高級(jí)別員工的臨時(shí)住宿選擇太少了，我們的高層的住宿標(biāo)準(zhǔn)是500元/天，這在附近根本找不到

49、，最好能建個(gè)四星左右的酒店”,+其他需求,公寓需求研究,銀行卡消費(fèi)者調(diào)查需求產(chǎn)品類型,小高層、兩房?jī)蓮d住宅是熱點(diǎn) 41.13%的人希望購買小高層住宅 41.22%的人希望購買兩房?jī)蓮d的住宅,公寓需求研究,銀行卡消費(fèi)者調(diào)查需求產(chǎn)品類型,所需面積段集中在71-115平方米之間 63.46%的被訪者的期望住宅面積在71-115平方米之間 86-100平方米的面積段是最受關(guān)注的面積段，有31.58%的被訪者希望購買這一面積段的產(chǎn)品,所需面積段集中在71-115平方米之間 63.46%的被訪者的期望住宅面積在71-115平方米之間 86-100平方米的面積段是最受關(guān)注的面積段，有31.58%的被訪者希望

50、購買這一面積段的產(chǎn)品,公寓需求研究,銀行卡消費(fèi)者調(diào)查需求產(chǎn)品類型,對(duì)住宅的裝修程度無特別期望 從統(tǒng)計(jì)結(jié)果看，對(duì)毛坯房、普通裝修和精裝修的需求各占三分之一 而裝修標(biāo)準(zhǔn)也集中在700元以下的低標(biāo)準(zhǔn)上（58.67%）,銀行卡消費(fèi)者調(diào)查需求產(chǎn)品類型,各類生活服務(wù)設(shè)施都有明確需求 所有的生活配套設(shè)施都有超過20%的客戶需求 大中型超市是最需要的，95.97%的客戶認(rèn)為需要在附近建設(shè) 餐飲店、便利店、干洗店等也是重點(diǎn)需求的設(shè)施,公寓需求研究,銀行卡消費(fèi)者調(diào)查需求產(chǎn)品類型,需要中高檔社區(qū)會(huì)所 健身房、室內(nèi)溫水游泳池及羽毛球室等運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所是潛在客戶最需要的會(huì)所設(shè)施,公寓需求研究,銀行卡消費(fèi)者調(diào)查需求產(chǎn)品類型,從

51、銀行卡園區(qū)調(diào)研來看，公寓產(chǎn)品是大部分客戶的首要選擇 對(duì)公寓產(chǎn)品的需求主要集中在三個(gè)方面 首次購房需求（購房主力） 已有購房，為方便上下班而購房 投資購房，用于出租,首次購房者 公司管理人員或IT技術(shù)人員 家庭年收入10萬-20萬 有支付首付三成的能力 目前租房居住 年齡在25-30歲,便于工作而購房 較低層次的工作人員 有支付首付三成的能力,投資購房 家庭年收入20萬以上 有支付首付三成的能力 已在其它地區(qū)購置住宅,公寓需求研究,銀行卡消費(fèi)者調(diào)查客戶類型,低 價(jià)格承受力 高,低 公寓需求程度 高,外地一般 工作人員,外地IT技術(shù) 工作者,外地客 服人員,本地一般 工作人員,外地中層 管理人員,

52、工作年限、學(xué)歷,本地投資者,高層管理人員,主力購房者,公寓需求研究,銀行卡消費(fèi)者調(diào)查客戶類型,公寓產(chǎn)品.建議 主力面積段控制在85-110平方米 主力戶型為兩房?jī)蓮d 小高層、多層為主 整體建筑風(fēng)格以簡(jiǎn)約現(xiàn)代式風(fēng)格 建筑外觀選擇釉面磚 充分與周邊動(dòng)遷房拉開品質(zhì)檔次 考慮主力客戶的年齡和學(xué)歷的獨(dú)特要求,公寓需求研究,銀行卡消費(fèi)者調(diào)查居住需求,生活服務(wù) 構(gòu)建完善的生活配套設(shè)施 以滿足年輕人的生活需求為主（如公共洗衣房等） 突出運(yùn)動(dòng)健身主題的配套設(shè)施 商業(yè)配套 引入中大型賣場(chǎng) 建設(shè)區(qū)域商業(yè)中心，尤其是餐飲娛樂中心 保證商業(yè)配套設(shè)施的檔次與高品質(zhì) 教育資源 引入擁有較好師資的幼兒園和小學(xué) 突出幼兒園和學(xué)

53、校教育的現(xiàn)代化（與一般學(xué)校的區(qū)別）,公寓需求研究,銀行卡消費(fèi)者調(diào)查服務(wù)需求,數(shù)據(jù)分析 55的租房者采取合租的方式 38的租房者選擇一房 只有7的租房者單獨(dú)租用兩房或者三房,中興通訊員工：“我和我們同事大部分都是合租的，一房比較貴，還不好找?！?寶船生物醫(yī)藥公司員工：“我不喜歡住一房，回去連個(gè)聊天的人都沒有，太悶了。我現(xiàn)在就是跟幾個(gè)女孩子合租，大家處的挺好的?！?張江鎮(zhèn)房產(chǎn)中介員工：“張江園區(qū)在這里租房子的，大部分都是合租，我覺得至少得有60吧?！?過半的租房者采取合租的方式,租賃需求研究,張江高科消費(fèi)者調(diào)查需求產(chǎn)品：房型,中興通訊員工：“之前是跟人合租的，現(xiàn)在有女朋友了，就像有點(diǎn)自己的空間了，免得互相影響?！?寶船生物醫(yī)藥公司員工：“我不喜歡住一房，回去連個(gè)聊天的人都沒有，太悶了。我現(xiàn)在就是跟幾個(gè)女孩子合租，大家處的挺好的。” 創(chuàng)業(yè)公寓客