房地產(chǎn)估價(jià)第三章價(jià)格與影響因素

1、房地產(chǎn)估價(jià),第三章 房地產(chǎn)價(jià)格及影響因素,1 房地產(chǎn)價(jià)格,1.1 定義 房地產(chǎn)價(jià)格：和平地獲得他人房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)貨幣或?qū)嵨?、無(wú)形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益 1.2 房地產(chǎn)價(jià)格形成的條件 （1）有用性 （2）稀缺性 （3）有效需求,1.3 房地產(chǎn)價(jià)格的特征,（1）受區(qū)位影響大 （2）房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益價(jià)格 （3）可分為買賣價(jià)格與租賃價(jià)格 （4）房地產(chǎn)價(jià)格是在長(zhǎng)期考慮下形成的 （5）房地產(chǎn)價(jià)格易受交易者個(gè)別因素的影響,1.4 房地產(chǎn)價(jià)格的種類,（1）成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格、評(píng)估價(jià)格 成交價(jià)格：指在一筆房地產(chǎn)交易中交易雙方實(shí)際達(dá)成交易時(shí)的價(jià)格 * 可以是正常的成交價(jià)，也可以是非正常成交

2、價(jià)格 市場(chǎng)價(jià)格：某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果（平均數(shù)。眾數(shù)、中位數(shù)等） 理論價(jià)格：在經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的經(jīng)濟(jì)人的行為和預(yù)期是理性地，真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格 評(píng)估價(jià)格：估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格做出的一種估計(jì)，推測(cè)或判斷 * 一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)=正常成交價(jià)=市場(chǎng)價(jià)格,（2）基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、 基準(zhǔn)地價(jià)：以一個(gè)城市為對(duì)象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相同、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評(píng)估出各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均水平價(jià)格 標(biāo)定地價(jià)：在一定時(shí)期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格,房屋重置價(jià)格、

3、重建價(jià)格,房屋的重置價(jià)格是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的新建建筑物的正常價(jià)格。 房屋重建價(jià)格指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格。 *“重置價(jià)格”強(qiáng)調(diào)重建房屋與原房屋的“功能”相同，“重建價(jià)格”強(qiáng)調(diào)重建房屋的與原房屋的“完全”相同,（3）總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià) 總價(jià)格：指某一宗地或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價(jià)格 單位價(jià)格：?jiǎn)挝幻娣e的房地產(chǎn)價(jià)格 樓面地價(jià)：平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)

4、格 * 樓面地價(jià)=土地總價(jià)/總建筑面積 * 樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率,（4）市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，政府指導(dǎo)價(jià) 市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，是指由經(jīng)營(yíng)者（從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)商品或者提供有償服務(wù)的法人、其他組織和個(gè)人）自主制定，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。 政府指導(dǎo)價(jià)，是指依照中華人民共和國(guó)價(jià)格法規(guī)定，由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格,（5）買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、典價(jià)、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值、征用價(jià)值 (6) 拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格 （7）現(xiàn)房?jī)r(jià)格、期房?jī)r(jià)格 現(xiàn)房?jī)r(jià)格：以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價(jià)格 期房?jī)r(jià)格：以未來(lái)狀況房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價(jià)格,（8）起價(jià)、

5、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)、均價(jià) 起價(jià)：所銷售商品房最低價(jià)格 標(biāo)價(jià)：商品房出售者在其價(jià)目表上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的商品房出售價(jià)格 成交價(jià)：買賣雙方實(shí)際交易價(jià)格 均價(jià)：所銷售商品房的平均價(jià)格,（9）保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)、成交價(jià) * 出現(xiàn)在拍賣中的一組價(jià)格 保留價(jià)：又稱拍賣底價(jià)，指在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價(jià)格 起拍價(jià)：拍賣師在拍賣時(shí)首次報(bào)出的拍賣標(biāo)的的價(jià)格（分為增價(jià)拍賣與減價(jià)拍賣） 應(yīng)價(jià)：競(jìng)買人對(duì)拍賣師報(bào)出價(jià)格的應(yīng)允，或競(jìng)買人自己報(bào)出的購(gòu)買價(jià)格 成交價(jià)：經(jīng)拍賣師落槌或以其他公開(kāi)表示買定的方式確認(rèn)后競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)。,（10）補(bǔ)地價(jià) 指需要補(bǔ)交給政府的一筆地價(jià)，指國(guó)有土地使用者因改變土地用途等而向國(guó)家補(bǔ)交的地價(jià)或土地使用權(quán)出讓金、土地收益，出現(xiàn)在以下情況： 1）改變?cè)鲎屚恋厥褂脵?quán)時(shí)規(guī)定的用途 2）增加容積率 3）轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn) 4）出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期,（11）房屋租金 房屋租金：承租人為取得一定期限內(nèi)房屋的使用權(quán)而付給房屋所有權(quán)人的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。 分為：市場(chǎng)租金、商品租金、成本租金、福利租金,人口因素 經(jīng)濟(jì)因素 社會(huì)因素 行政因素 國(guó)際因素,區(qū)域社會(huì)因素 商服繁華程度 心理因素