房地產(chǎn)開發(fā)詳盡流程2018(最新).ppt

1、房地產(chǎn)專題報告，投資計劃部，教育培訓(xùn)系列報告，內(nèi)容，3。房地產(chǎn)開發(fā)過程。附表2。基本知識，全民所有制：所有制屬于國家代表的全體人民，由國務(wù)院代表國家行使；集體所有制：村農(nóng)民集體；村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體；鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體。1.中國大陸目前的土地制度；1.中國大陸現(xiàn)行的土地制度中，國家、土地使用者、土地使用權(quán)(一定年限)、土地使用權(quán)出讓金(預(yù)付)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(土地一級市場)都是由國家壟斷的。只有土地使用權(quán)，沒有所有權(quán)。國有土地使用權(quán)出讓方式，招標方式，拍賣方式，協(xié)議方式，掛牌方式，國有土地使用權(quán)出讓年限，住宅用地：70年，工業(yè)用地：50年，教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年

2、，綜合或其他用地：50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年，2?；A(chǔ)知識。相關(guān)技術(shù)術(shù)語，城市土地，2?；A(chǔ)知識二、基礎(chǔ)知識、建筑術(shù)語、二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語、建筑用地面積、總建筑面積、建筑密度(建筑覆蓋率)、建筑容積率、建筑或建筑物實際占用的土地面積，包括室外工程的面積(如綠化、道路、停車場等)。)，其形狀和大小由建筑紅線控制?？偨ㄖ娣e是指社區(qū)內(nèi)居住建筑、公共建筑和人防地下室的總面積。一定的地塊，總建筑面積與建設(shè)用地面積的比例。它反映了土地利用和經(jīng)濟的技術(shù)經(jīng)濟指標，即容積率越大，土地利用程度越高。即土地上各種建筑的總基底面積與居住區(qū)用地的比率(%)，它可以反映一定土地利用范圍內(nèi)的開敞空間率和建筑密度。

3、二、基礎(chǔ)知識、建筑術(shù)語、二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語、土地紅線、道路紅線、建設(shè)用地邊界線由城市規(guī)劃行政主管部門依法確認。道路用地和兩個建設(shè)用地的分界線，紅線包括道路、人行道、綠化帶和隔離帶。寬度根據(jù)需要變化，以滿足交通、綠化、通風(fēng)和日照、建筑條件和地下管線的要求。建筑紅線是指建筑立面不能超出的邊界。物業(yè)線可以與道路紅線重合。一般來說，在新城市，物業(yè)線往往落后于道路紅線，從而騰出土地，改善或美化環(huán)境，取得良好的效果。二是基礎(chǔ)知識，建筑術(shù)語，二是相關(guān)專業(yè)術(shù)語，建筑樓層，層高，建筑高度，凈高，建筑樓層是指房屋的自然樓層，一般按室內(nèi)樓層0以上計算；如果采光窗位于室外樓層以上的半地下室，且室內(nèi)樓層高度在2.20米以

4、上(不含2.20米)，則應(yīng)計算自然樓層數(shù)。樓層總數(shù)是地上和地下樓層的總和。假樓、附樓(夾層)、夾層樓、閣樓(暗樓)、裝飾塔、屋頂突出的樓梯間和水箱間不計算樓層數(shù)。樓層高度是指以樓層計量的房地產(chǎn)高度，每層的高度是國家在設(shè)計中要求的。這個高度叫做地板高度。它通常包括下層和上層之間的距離。凈高是指樓層高度減去樓層厚度的凈殘值。從建筑物的室外地面到檐口或屋頂表面的高度。屋頂上的水箱間、電梯機房、排煙機房和樓梯出口隔間不計入建筑高度。建筑間距，兩個建筑或結(jié)構(gòu)的外墻之間的水平距離。建筑間距主要根據(jù)日照、通風(fēng)、采光、消防安全等因素確定。在這個地區(qū)。二、基礎(chǔ)知識、建筑術(shù)語、二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語、低層建筑、多層建筑

5、、小型高層建筑(非規(guī)范性)、高層建筑、高度小于等于10m的建筑。低層住宅建筑有一到三層。高度超過10米點式(塔式)建筑是指平面輪廓基本為矩形，長邊與短邊之比小于2的建筑。板式建筑是指平面輪廓基本為矩形，長邊與短邊之比大于或等于2，短邊長度小于或等于16m的建筑。2.基礎(chǔ)知識，建筑術(shù)語。相關(guān)技術(shù)術(shù)語，復(fù)式、躍層和錯層一棟房子有兩層，內(nèi)樓梯連接上下兩層，客廳和廚房通常布置在一樓。餐館、廁所等。是單層住宅，但比普通住宅高。它可以在一些地方去掉夾層，安排臥室或自習(xí)室通過樓梯連接上下。其目的是增加有限空間的使用面積，提高居住空間的利用率。一個房子不在同一個平面上，也就是說，房子里的大廳、臥室、浴室、廚房

6、和陽臺都在幾個不同高度的平面上。錯層住宅的面積計算方法是指平面住宅的面積計算。土地出讓方式：1 .取得國有土地使用權(quán)，辦理土地登記，發(fā)放建設(shè)用地批準文件交付土地，發(fā)布出讓公告，編制出讓文件，評估地價確定出讓底價，編制并確定出讓方案，公布出讓方案確定土地供應(yīng)方式，簽訂出讓合同并公布結(jié)果，招標、拍賣、銷售，掛卡、談判、拍賣、掛機實施，土地出讓方式，(1)、(4)、(5)、(7)、(8)、(9)、 (6)、(10)二、國有土地使用權(quán)出讓過程中的申請和資格審查、土地出讓方式、招標方式、投標方式等概念，是指土地所有者(出讓方、招標過程、評標、出讓方、標底和標底的確定、投標人、投標人、出讓方、投標人、開標

7、和評標小組，以及中標人的確定，能夠最大限度地滿足招標文件規(guī)定的綜合評標標準或滿足招標文件實質(zhì)性要求且價格最高的投標人應(yīng)當(dāng)確定為中標人。 一、土地出讓方式、拍賣方式的概念，根據(jù)規(guī)定的時間和地點，出讓方將在公共場所通過招標方式將土地使用權(quán)拍賣給出價最高者(競買人)。拍賣過程，(1)主持人清點投標人；(二)主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求等相關(guān)事項；(3)主持人宣布起價和提價的規(guī)則以及提價的幅度。沒有底價的，應(yīng)當(dāng)注明；(4)主持人報告投標價格；(五)投標人標語牌上的價格或報價；(6)確定投標價格后，主持人將繼續(xù)投標；(七)主持人連續(xù)三次宣布相同的競買價格而未再次競買，且主持人

8、扔下錘子示意拍賣成交的；(八)主持人宣布出價最高者為競得人。出讓人發(fā)布掛牌公告，按照公告規(guī)定的期限在指定的土地交易所公布擬出讓地塊的交易條件，接受競買人的報價并更新掛牌價格，并在掛牌期限結(jié)束時根據(jù)出讓結(jié)果確定土地使用者。掛牌過程中，接受新報價、出讓方、宗地信息掛牌公告、競買人、報價、出讓方、更新掛牌價格、出讓方、確定競買人、掛牌開始日期、掛牌截止時間、掛牌期限屆滿，并根據(jù)以下規(guī)定確定是否成交：(1)掛牌期間只有一個競買人報價，且報價高于底價且滿足其他條件(二)掛牌期間，有兩個以上競買人投標，最高競買人為競買人；如果報價相同，首先提交報價的投標人為投標人，但報價低于底價的除外；(3)如果在掛牌期

9、間沒有投標人或投標人的報價低于底價或不符合其他條件，掛牌將不會結(jié)束。如果在掛牌截止時間仍有兩個或兩個以上的投標人要求報價，出讓方應(yīng)對掛牌宗地進行現(xiàn)場投標，投標價最高的投標人為投標人。土地出讓方式、談判和協(xié)議的概念是指政府作為土地所有者(出讓方)談判土地使用權(quán)劃撥和劃撥的概念是指土地使用者支付補償、安置等費用后，由縣級以上人民政府依法批準將土地移交給土地使用者，或者無償將土地移交給土地使用者。第三章。出讓方式的適用范圍，土地出讓方式，四。招標、拍賣和掛牌之間的異同。發(fā)展流程，三。開發(fā)流程，房地產(chǎn)開發(fā)流程可以通過收購“五證”，一、二、三、四、五、三。開發(fā)流轉(zhuǎn)、證書解釋和建設(shè)國有土地使用證是證明土地

10、使用者(單位或個人)使用國有土地并受法律保護的法律憑證。3.開發(fā)過程、開發(fā)商的選址和項目建立；3.開發(fā)過程、證書說明、建設(shè)工程規(guī)劃許可證是建設(shè)項目符合城市規(guī)劃要求的法律證明，是建設(shè)單位建設(shè)項目的法律證明，是建設(shè)活動監(jiān)督檢查的法律依據(jù)。沒有這個證明，建設(shè)單位的工程建設(shè)是違法的，所以不能取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書。建筑施工許可證(建設(shè)工程開工證書)是建設(shè)單位滿足各種施工條件并獲準開工的批準文件。它也是建設(shè)單位進行工程建設(shè)的合法憑證和房屋所有權(quán)登記的主要依據(jù)之一。第三章。開發(fā)過程、證書說明、商品房銷售(預(yù)售)許可證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。，3。發(fā)展過程。開發(fā)

11、過程、建立項目、開始建設(shè)、規(guī)劃和設(shè)計、獲取土地、選址和竣工驗收。在這個階段，如果你需要尋找合作伙伴，你需要簽署合作意向。對協(xié)議和合同市場的早期判斷只是從宏觀方面的粗略判斷，只能從該地區(qū)的市場供求和潛力來判斷。選址、竣工驗收、開發(fā)過程、項目設(shè)立、開工、規(guī)劃設(shè)計、征地、選址、竣工驗收、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證：需準備的文件如下：項目審批、建設(shè)項目規(guī)劃審批表、征地審批、市政府根據(jù)規(guī)劃意見書、相關(guān)協(xié)議和批準文件的要求取得的征地成果、設(shè)計方案審批通知、開發(fā)過程、項目設(shè)立、 建設(shè)、規(guī)劃設(shè)計、征地、選址、竣工驗收和辦理國有土地使用證：所需準備的文件如下：項目審批批文、土地出讓手續(xù)報批申請書、設(shè)計方案通知書、土

12、地評估報告原件、出讓合同一式五份，附圖為：釘樁圖或?qū)徍嗽O(shè)計方案通知書。 當(dāng)?shù)貒型恋厥褂米C原件(加蓋雙方公章)附圖、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及打樁成果通知書、建筑面積及使用說明書、加蓋工商部門備案印章的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、建設(shè)用地批準證書或國有土地使用證原件、房屋所有權(quán)證、國有土地所有權(quán)來源證(原件)、與原地方簽訂的土地使用權(quán)及補償協(xié)議。 聯(lián)合建設(shè)協(xié)議及相關(guān)文件、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書等。3。開發(fā)過程、項目立項、開工建設(shè)、規(guī)劃設(shè)計、征地、選址、竣工驗收，建設(shè)工程規(guī)劃許可證：應(yīng)準備的文件如下：供電、供水、市政、燃氣、電力等部門的意見，建設(shè)工程規(guī)劃批準報告，批準的設(shè)計方案，建設(shè)工程設(shè)計圖紙，工程檔案登記證，按批準的設(shè)計方案要求取得的協(xié)議通知，3。開發(fā)過程、項目立項、開工建設(shè)、規(guī)劃設(shè)計、征地、選址、竣工驗收、辦理國有土地使用證：需準備的文件如下：建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證附件建設(shè)工程施工許可證申請表一式兩份、施工圖設(shè)計文件附件審查通知書。備案后，施工合同監(jiān)理單位中標，工程建設(shè)資金落實。年度建設(shè)計劃證明、人防工程備案通知書、園林綠化局批準砍伐樹木的文件、統(tǒng)一收費憑證為四種來源。質(zhì)量監(jiān)督通知書、安全監(jiān)督通知書、建筑節(jié)能新墻收費證書、統(tǒng)計局登記通知，三。開發(fā)過程、項目設(shè)立、開工建設(shè)、規(guī)劃設(shè)計、征地、選址、竣工驗收、辦理商品房銷售(預(yù)售)許可證：擬編制的文件有：年度建設(shè)計劃、建設(shè)合同