董家渡商住項目商業(yè)策劃粗探.ppt

1、報告結(jié)構(gòu)，1，對項目的基本理解，2，困惑和思考，3，市場背景研究，4，項目市場定位初探，5，類似成功案例展示1，商業(yè)能源級決策2，區(qū)委特性利用方法3，地鐵對商業(yè)的作用4，住宅與商業(yè)的關(guān)系，12.周邊交通很方便，緊挨著中山南路，南北各連接南浦大橋和復(fù)興路隧道，有很好的對外交通。3.與現(xiàn)有成熟商圈舊西門及豫園的距離很近，可以受到輻射。4.周圍已經(jīng)建設(shè)并入住的中高檔住宅事業(yè)很多，帶來的消費(fèi)人口在數(shù)量和質(zhì)量上都很好。5.周圍有很多需要拆除的老房子，整個區(qū)委未來的成長性很強(qiáng)。服從趨勢，順勢療法；立足地域，面向外圍。尊重現(xiàn)象，展望未來。地鐵對商業(yè)的作用，地鐵作為重要的大容量交通工具，對人流的快速集散起著很

2、強(qiáng)的作用。現(xiàn)在松江已有成功的地鐵商業(yè)案例9號線松江商業(yè)廣場。通過對他的初步研究，我公司認(rèn)為，主要成功因素是1，聚集眾多交通線路，與地鐵相結(jié)合的復(fù)合立體交通網(wǎng)絡(luò)給項目帶來了巨大的人流。2.松江市50萬永久性居民和10萬名大學(xué)教師和學(xué)生，同時還擁有松江地區(qū)全體200萬居民作為項目的客流。3.地鐵人潮根據(jù)以年輕人為主的特點(diǎn)，布置了大量符合年輕人消費(fèi)要求的服裝、百貨店、膳食、休閑、娛樂內(nèi)容。4.美麗現(xiàn)代的外形，流行的時尚產(chǎn)品，動態(tài)活潑的元素吸引了商家和消費(fèi)者的目光。牙齒項目也有軌道交通的優(yōu)勢，充分的消費(fèi)層，但消費(fèi)者特征與松江項目完全不同。對消費(fèi)者的調(diào)查和分析是松江項目成功經(jīng)驗(yàn)的重要前提。住宅與商業(yè)的關(guān)

3、系，根據(jù)本項目現(xiàn)有的計劃，住宅的體量為30萬平方米，商業(yè)酒店式公寓的體量約為9.5萬平方米。在目前的計劃中，商業(yè)和住宅的混合布局能否使1，商業(yè)對住宅起到促進(jìn)作用？2、商業(yè)對住房有負(fù)面影響嗎？據(jù)我公司初步判斷，位于成熟地區(qū)的商業(yè)綜合項目，商業(yè)對住宅的價值沒有明顯的促進(jìn)。相反，商業(yè)通過人流和經(jīng)營對住宅產(chǎn)生反作用。因此在商業(yè)規(guī)劃中，我們要充分重視對住房部分可能產(chǎn)生的不利影響，制定合理的商業(yè)形式和布局。確定核心問題，項目情況市場情況，1，項目規(guī)劃商業(yè)5.2萬房間，酒店式公寓3.9萬房間2，商業(yè)用地長條路，沿著中華路部署3，地塊所在地區(qū)仍屬于城市的舊地區(qū)，需要大規(guī)模改造和改造。1、目前周圍有大量住宅房地

4、產(chǎn)，但商業(yè)占有，現(xiàn)有商業(yè)都是等級低的街道商業(yè)街3、黃浦區(qū)舊城改造正在迅速推進(jìn)。是東渡船地區(qū)目前最大的計劃商業(yè)項目，如何獲得足夠的商業(yè)客流支持。同時在后期運(yùn)行中取得成功，實(shí)現(xiàn)項目開發(fā)利潤，避免市場風(fēng)險。問題的結(jié)構(gòu)，商業(yè)的可行性，在本地區(qū)現(xiàn)狀條件下啟動替代商業(yè)項目的可能性；在本項目所在的特定位置進(jìn)行區(qū)域中心型商業(yè)開發(fā)的可行性。業(yè)務(wù)功能、以區(qū)域?yàn)橹行牡臉I(yè)務(wù)功能、格式、比例配置和布局，業(yè)務(wù)的可擴(kuò)展性、牙齒項目的外向性、輻射區(qū)域和人群的考慮是隨著整個東道地區(qū)的成熟而發(fā)生的新業(yè)務(wù)要求。根據(jù)市場初步分析，城市總體規(guī)劃研究地區(qū)商業(yè)規(guī)劃和現(xiàn)狀地區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀，1，2，3，4，5，黃浦區(qū)區(qū)委特點(diǎn)，將黃浦區(qū)建設(shè)為經(jīng)濟(jì)

5、發(fā)展、高度開放、服務(wù)改善、交通便利、環(huán)境優(yōu)美、社會穩(wěn)定的超大型國際城市現(xiàn)代化中心，是總體目標(biāo)。成為大都市現(xiàn)代化中央商務(wù)區(qū)的一部分，成為上海購物中心的代表，成為濃縮新星歷史文明和海派文化的旅游文化區(qū)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化根據(jù)黃浦區(qū)綜合優(yōu)勢的突出特點(diǎn)，制定了“大力發(fā)展江淮商業(yè)、大旅游業(yè)、優(yōu)秀房地產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、培養(yǎng)文化旅游業(yè)”的發(fā)展目標(biāo)，主導(dǎo)商業(yè)、組合商人、組合商人、進(jìn)行貿(mào)易門互動，以房地產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，面向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。在城市總體規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃、改善四個區(qū)域、促進(jìn)重點(diǎn)區(qū)域發(fā)展、改善形態(tài)和擴(kuò)大功能方面尋求新的突破。具體：加快基礎(chǔ)金融業(yè)務(wù)區(qū)建設(shè)。繼續(xù)擴(kuò)大南京公路步行街購物、旅游、商務(wù)、展示、文化五大功能。調(diào)整和完

6、善豫園商業(yè)旅游區(qū)。深入開發(fā)人民廣場周邊地區(qū)。開發(fā)海岸線，充分利用黃浦區(qū)三面環(huán)水的特點(diǎn)，合理開發(fā)和建設(shè)濱海水域地區(qū)。在經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一下，將海岸水域的開發(fā)與市內(nèi)的整體發(fā)展聯(lián)系起來，擴(kuò)大海岸水綠帶、休閑、旅游功能，同時，部分地區(qū)發(fā)展高級住宅、休閑娛樂設(shè)施，帶動南部福利的開發(fā)，讓人感受到城市旺盛的活力。以延安路、陸包路為界，黃浦區(qū)分為北、中、南三部功能各集中的片區(qū)。(威廉莎士比亞，黃浦區(qū)，黃浦區(qū)，黃浦區(qū)，黃浦區(qū)，黃浦區(qū)，黃浦區(qū)，黃浦區(qū)，黃浦區(qū))北區(qū)：燒酒河沿岸路地區(qū)。河南路以東是上海市中央商務(wù)區(qū)的一部分，濱江是優(yōu)秀的近代歷史建筑保護(hù)區(qū)。從河南到西藏重路，是以購物、休閑、娛樂、膳食文

7、化為一體的市級商業(yè)中心。西藏從中到成都：市級行政文化中心，上海最重要、最傳統(tǒng)的公共活動中心，主要人力集散和公共交通樞紐，是市中心最大、最吸引人的開放空間。此外，蘇州河沿線(南蘇州路之間地區(qū))整治，初步形成了綠化帶，南蘇州路以南要與地塊開發(fā)相結(jié)合，增加文化休閑的內(nèi)涵，形成綠化開放空間，創(chuàng)造濱河美麗的城市景觀。(威廉莎士比亞，美國電視電視劇，藝術(shù)作品)，城市總體規(guī)劃功能布局，中部：沿海路盧薩芳路地區(qū)。以人民為主體，在中華南路循環(huán)線內(nèi)延續(xù)舊城的歷史脈絡(luò)，完善豫園旅游商業(yè)區(qū)的居住功能。城市東北濱江綜合區(qū)是外灘的擴(kuò)展區(qū)，主要發(fā)展商務(wù)事務(wù)和濱江旅游的功能。環(huán)繞西北濱江綜合區(qū)，在舊序言的基礎(chǔ)上發(fā)展商業(yè)住宅綜

8、合功能。城市東南部濱江住宅區(qū)，高檔住宅開發(fā)；城市西南住宅區(qū)，開發(fā)中等住宅區(qū)。南區(qū)：盧薩芳路中山南路地區(qū)。中山南路北，以現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，鞏固居住區(qū)；中山南路以南，建設(shè)二手街區(qū)的濱江住宅區(qū)。全區(qū)居住人口的中心向南移動，居住區(qū)主要分布在中區(qū)和南區(qū)。相對集中，功能完善，生活方便，以適當(dāng)價位的住宅區(qū)為主，沿著濱江開發(fā)中級和高級住宅區(qū)。具體：包括新水閘兩側(cè)的住宅區(qū)、舊西門住宅區(qū)、東街住宅區(qū)、退貨員住宅區(qū)等。，城市總體規(guī)劃居住區(qū)中心向南遷移，牙齒項目位于東家渡小區(qū)，黃浦區(qū)的遠(yuǎn)景規(guī)劃是我項目發(fā)展的好機(jī)會。計劃區(qū)以中山南路-東街為界分為兩部分。西北以住宅功能為主，中山南路西部地區(qū)規(guī)劃為中高檔住宅區(qū)，并準(zhǔn)備包括商業(yè)服

9、務(wù)、醫(yī)療教育、市政綠化等完整的配套服務(wù)設(shè)施。中山南路東東街北計劃作為高級住宅區(qū)。中山南路東東街以南地區(qū)與已經(jīng)建成的辦公區(qū)結(jié)合，計劃以商業(yè)、辦公室、休閑、展覽等為內(nèi)容的區(qū)域公共中心。根據(jù)城市總體規(guī)劃董家渡，上海和地區(qū)的“11-5”業(yè)務(wù)計劃，到2010年，10個大都市商業(yè)中心，24個區(qū)域商業(yè)中心，10個特色功能區(qū)，20個風(fēng)格專業(yè)街，40多個新社區(qū)商業(yè)中心將上海評為“多中心，超廣域區(qū)”城市商業(yè)中心規(guī)劃建設(shè)形成十大城市商業(yè)中心。南京東路、淮海中路、四川北路、南京西路、徐家匯商城、豫園商城、新客站不夜城、浦東海相街8個城市商業(yè)中心為基礎(chǔ)，建設(shè)了江灣五角場和中山公園城市商業(yè)中心。區(qū)域商業(yè)中心計劃建設(shè)形成2

10、4個區(qū)域商業(yè)中心。這包括在“10”期間計劃建設(shè)的10個地區(qū)商業(yè)中心、龍華、上海南站、田林-康江，包括古代西門、浦、大伯秀、趙都、籃球橋、彭浦、武寧新城、松寶、上海新城等。特色功能區(qū)、商戶門組合風(fēng)街，到2010年，上海將建設(shè)和完善10個特色功能區(qū)和20個商戶組合的風(fēng)街。其中，將重點(diǎn)建設(shè)育才、上海外灘、濱江大道、世博園等。在社區(qū)商業(yè)“11-5”期間，上海要全面完成現(xiàn)有社區(qū)商業(yè)的改造和改善工作，形成滿足社區(qū)居民基本生活需求的社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。商業(yè)布局要合理，綜合功能齊全，形成服務(wù)質(zhì)量和管理水平高的社區(qū)生活中心。被稱為“中華第一家”，以前以“十里洋場”的美名遠(yuǎn)東聞名。今天，南京東路不僅是上海市民休閑購物選

11、擇的場所之一，也是所有來對象海的游客一定能去的地方。南京東路的商業(yè)結(jié)構(gòu)以中級產(chǎn)品為主體，不少名、特、優(yōu)店已在牙齒商場成為“百年老湖”。以商業(yè)現(xiàn)狀南京東路、上海的文化中心而聞名，現(xiàn)在的徐家匯已經(jīng)成為上海市最活躍的商業(yè)中心之一。徐家匯的商業(yè)以各專業(yè)商場的脫離經(jīng)營為特色，有規(guī)模大的Shopping Mall香港匯中心，以娛樂休閑膳食文化為一體的梅羅城，以青年為消費(fèi)階層的太平洋百貨店西匯店，吸引白領(lǐng)的600家，尋找白領(lǐng)的東方商場和匯金百貨商店。商業(yè)現(xiàn)狀徐家匯，商業(yè)現(xiàn)狀淮海路，淮海路商業(yè)街是指西藏從中到西山路的路段。南北高中又把淮海中路分為東、西、二段。東段以商家和寫字樓牙齒相結(jié)合的商務(wù)區(qū)為特色，西段(

12、整體淮海中路定位為地區(qū)中，以吸引高級消費(fèi)階層為主，其商業(yè)特色可以描述為一貫的“高雅”)。與南京路、淮海中路一起，被稱為上海的主要“三家商業(yè)街”，以中等工資工薪階層的準(zhǔn)確定位而聞名于海邊。但是，牙齒商業(yè)街兩邊的建筑都很舊，所以最近幾年牙齒商場的持續(xù)改造和市政計劃的實(shí)施，使周圍居民不斷遷移，對四川北路的商業(yè)氛圍產(chǎn)生了很大影響，除了北端的商業(yè)仍然保持應(yīng)有的繁榮外，其他路段已經(jīng)沒有以前的風(fēng)采了。，商業(yè)現(xiàn)狀四川北路、豫園商業(yè)街的建筑都沿襲了豫園古風(fēng)古樸的園林風(fēng)味，形成了現(xiàn)代化大城市的傳統(tǒng)景觀，尤其是海外旅游團(tuán)去上海的必經(jīng)景點(diǎn)。豫園商業(yè)區(qū)的商業(yè)是小商品。由于牙齒購物中心的旅游特色太濃，牙齒地區(qū)白天人們涌動

13、，天黑冷清，商場基本上下午7點(diǎn)以后大部分都關(guān)門了。商業(yè)現(xiàn)狀豫園購物中心、朝陽區(qū)位于普塔區(qū)朝陽新村的中心，朝陽新村為10多萬常住人口的集中消費(fèi)為牙齒商業(yè)中心的商業(yè)街提供了穩(wěn)定的機(jī)會。地區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀朝陽區(qū)、中山公園商圈是長寧區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)中心，中山公園周邊的規(guī)劃和建設(shè)形成了以休閑購物高級住宅為一體的新商業(yè)特色。地區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀中山公園商圈，五角場是上海楊浦區(qū)最重要的商業(yè)區(qū)，在5條街的匯合處命名。過去的五角場是上海東北部唯一的商業(yè)中心，目前牙齒地區(qū)計劃作為與徐家匯媲美的現(xiàn)代化獎。地區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀五角場，黃浦區(qū)成熟商圈整體分布，黃浦區(qū)成熟商圈豫園購物中心，1980，90年代，老西門是淮海中路以南最繁華的商業(yè)中心，其

14、商業(yè)規(guī)模一度超過了闕前的書商會。但是90年代以后，由于公路擴(kuò)大、城市改造等多種茄子原因，舊西門商圈逐漸衰退。鐵路交通9號線中華路站、8號線舊西門站等多個鐵路交通站在舊西門地區(qū)設(shè)立了車站，黃浦區(qū)決心充分利用舊西門地區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)資源，總周長超過2公里。出現(xiàn)了復(fù)蓋中華路、皇家闕路、大興街、陸包路、復(fù)興中路等多個商業(yè)街的大型商業(yè)集聚區(qū)。黃浦區(qū)成熟商圈古序，南海東路，北至今延安東路，長391米。牙齒路在19世紀(jì)60年代中期，70年代修完了全程。啟動書，黃浦區(qū)成熟商圈云南路美食街，如果說古代西門北部商業(yè)的當(dāng)前核心是中華路，那么其南部商業(yè)的核心就是大興街，其輻射范圍甚至可以從南到梨園路，斜坡路，從北到安蘭路

15、，從東到南浦大橋，從西到主路。大興街不能吸引稍高的商業(yè)品牌，并不是說高級消費(fèi)在當(dāng)?shù)貨]有市場。大興街周圍有大量高檔住宅群落，大量商業(yè)事業(yè)，中高檔消費(fèi)需求旺盛。但是這里的商場宅男都老了，外表老了，層次低，中高檔品牌很難通過裝修展現(xiàn)牌子形象。黃浦區(qū)成熟度商圈大興街，地區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀周邊建筑分布、商業(yè)計劃和現(xiàn)狀，上海商業(yè)網(wǎng)絡(luò)計劃城市商圈格局將接近商圈概況替代量商業(yè)案例，項目SWOT將對本項目的競爭占位項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目發(fā)展戰(zhàn)略執(zhí)行情況進(jìn)行進(jìn)一步思考的問題，1，2，3，4，5，1，游戲規(guī)則的制定者作為一個大體的綜合商業(yè)項目，通過獨(dú)立明確的商業(yè)形式定位，成為地區(qū)消費(fèi)最大的目標(biāo)的綜合商業(yè)中心。(威廉莎士比亞、溫斯頓、游戲、游戲、游戲、游戲、游戲、游戲、游戲、游戲、游戲)牙齒項目中有影響力的人通過牙齒項目使整個東亞地區(qū)成為居住生活氛圍，成為最具影響力和魅力的商業(yè)中心。(威廉莎士比亞，泰晤士報，望) (威廉莎士比亞，溫斯頓)、項目開發(fā)戰(zhàn)略包括：基于市場的高標(biāo)準(zhǔn)市場定位和計劃、高形象、-構(gòu)建區(qū)域業(yè)務(wù)中心形象、削弱區(qū)域業(yè)務(wù)現(xiàn)狀、合理規(guī)劃格式、