旭陽(yáng)國(guó)際廣場(chǎng)市場(chǎng)分析討論.ppt

1、徐陽(yáng)國(guó)際廣場(chǎng)1號(hào)市場(chǎng)分析與探討。了解政府政策和法律(對(duì)商業(yè)區(qū)的限制和審批標(biāo)準(zhǔn)、租賃物業(yè)銷(xiāo)售的可能性、地下停車(chē)位銷(xiāo)售的可能限制)，2。江北區(qū)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售狀況及未來(lái)兩年供應(yīng)情況調(diào)查。兩年后對(duì)本案相關(guān)產(chǎn)品的價(jià)格進(jìn)行調(diào)查和預(yù)測(cè)，選題，了解相關(guān)法律法規(guī)，1。關(guān)于回租銷(xiāo)售(重慶晚報(bào)，2005年9月14日，星期三)，1。禁止通過(guò)配售號(hào)碼向未取得預(yù)售許可證的商品房項(xiàng)目收取預(yù)付款；2.禁止采用售后租回、包銷(xiāo)和高回報(bào)承諾的方式推廣商品房；3.規(guī)范商品房銷(xiāo)售行為；4.規(guī)范住房面積的計(jì)算；5.規(guī)范商品房銷(xiāo)售信息的公示；6.嚴(yán)格履行商品房銷(xiāo)售合同的約定；7.嚴(yán)格加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，及時(shí)查處違法行為。重慶市國(guó)土資源和房屋管理局(

2、重慶市國(guó)土資源和房屋管理局第2005390 09/29號(hào))物權(quán)法(草案)第76條第(2)款規(guī)定：“會(huì)所、車(chē)庫(kù)的所有權(quán)是約定的，根據(jù)約定，沒(méi)有約定或者約定不明確的，但建設(shè)單位能夠證明其享有所有權(quán)的除外?！钡叵峦＼?chē)位銷(xiāo)售的可能限制。江北區(qū)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售現(xiàn)狀及未來(lái)兩年供應(yīng)情況調(diào)查，了解目前寫(xiě)字樓銷(xiāo)售情況、未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)、寫(xiě)字樓分布圖、分類(lèi)物業(yè)群抽樣分布圖、分類(lèi)物業(yè)分布特點(diǎn)，觀音橋和新派坊地區(qū)公寓及寫(xiě)字樓較多，物業(yè)類(lèi)型較為齊全。五里店、仁和、良路地區(qū)的公寓和辦公樓相對(duì)較少。該區(qū)域內(nèi)的物業(yè)相對(duì)單一且為商業(yè)性質(zhì)，交通設(shè)施發(fā)達(dá)的區(qū)域內(nèi)的物業(yè)較為集中且多樣。辦公樓面積在60-100平方米之間，分類(lèi)物業(yè)的樓層分布

3、，分類(lèi)物業(yè)的單樓層面積分布(按建筑面積計(jì)算：平方米)，辦公樓平均價(jià)格對(duì)照表(元/平方米)。銷(xiāo)售價(jià)格與地區(qū)分布交叉對(duì)比圖、在售項(xiàng)目銷(xiāo)售情況、暢銷(xiāo)產(chǎn)品對(duì)比表、滯銷(xiāo)產(chǎn)品對(duì)比表，從寫(xiě)字樓價(jià)格分布來(lái)看，“三北”地區(qū)主要價(jià)格區(qū)間為3001.7萬(wàn)元/平方米，約占80%，大部分寫(xiě)字樓集中在江北區(qū)和渝北區(qū)。從價(jià)格和分配的交叉點(diǎn)來(lái)看，商業(yè)區(qū)越繁榮，房?jī)r(jià)就越高。觀音橋區(qū)的價(jià)格相對(duì)較高，在5001.7萬(wàn)元/平方米之間。新牌樓區(qū)是一個(gè)新開(kāi)發(fā)的區(qū)域，價(jià)格也比較高，在3001.6萬(wàn)元/平方米之間。由于區(qū)位因素，良路區(qū)的價(jià)格相對(duì)較低。在分類(lèi)產(chǎn)品中，商業(yè)公寓和辦公樓投資較大，購(gòu)買(mǎi)后用于租賃的相對(duì)較多。商業(yè)公寓的出租率在60%到

4、80%之間，而辦公樓的出租率相對(duì)較低，大多在60%以下。重要案例，嘉年華大廈占地7800平方米；總建筑面積：約6萬(wàn)平方米；高度：地下3層，地上14層，共17層。這座建筑高約69米。功能組合是以信息技術(shù)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、餐飲、金融、郵政和辦公功能為主要功能，輔以?shī)蕵?lè)、休閑、健身、展覽和停車(chē)功能的綜合性建筑。平均價(jià)格為7500元/平方米，銷(xiāo)售率為85%。只有當(dāng)潛在銷(xiāo)售額達(dá)到30%時(shí)，建筑才能開(kāi)始，它有34層，建筑高度超過(guò)100米。其中地下三層為停車(chē)庫(kù)和設(shè)備層，平街一層為臨街商鋪，二至六層為商業(yè)，七層為設(shè)備層，八至三十一層為綜合辦公樓。平均售價(jià)為6500元/平方米，銷(xiāo)售率為70%。只有當(dāng)潛在銷(xiāo)售額達(dá)到40%

5、時(shí)，建設(shè)才能開(kāi)始。它代表未來(lái)7500元/平方米的均價(jià)并不好，了解目前寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售情況，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)，重慶中央商務(wù)區(qū)江北鎮(zhèn)，觀音橋商圈，北方經(jīng)濟(jì)發(fā)展高科技園區(qū)，江北區(qū)的功能發(fā)展方向(啞鈴型商業(yè)發(fā)展布局)，1。江北區(qū)中央商務(wù)區(qū)將是重慶未來(lái)的商業(yè)核心，江北鎮(zhèn)，解放碑，大理石，1。雙城2號(hào)。半島五區(qū)：充分考慮現(xiàn)代商務(wù)辦公功能和必要的服務(wù)休閑功能，形成商務(wù)辦公區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)、混合使用區(qū)、休閑娛樂(lè)區(qū)和配套居住區(qū)為一體。3.規(guī)劃建設(shè)：大劇院、科技館等大型公益設(shè)施，金融、商業(yè)中心等標(biāo)志性建筑。2.位于北部新區(qū)高科技園區(qū)北部的商業(yè)引擎占地50平方公里。規(guī)劃布局中央商務(wù)區(qū)、使領(lǐng)館區(qū)的生態(tài)商務(wù)中心，未來(lái)新重慶的

6、交通通訊樞紐，跨國(guó)企業(yè)總部中心。重慶市副市長(zhǎng)童曉萍是北京凱的董事。北新區(qū)光電子、醫(yī)療設(shè)備、軟件三大產(chǎn)業(yè)基地和西南信息中心、重慶電信、重慶移動(dòng)、重慶網(wǎng)通、東電通信、宇通系統(tǒng)、香港置地、湘江國(guó)際財(cái)富中心、重慶財(cái)富中心等涉外商務(wù)中心，總建筑面積75萬(wàn)平方米，商業(yè)建筑20萬(wàn)棟，寫(xiě)字樓17萬(wàn)棟，公寓24萬(wàn)套，酒店展覽7萬(wàn)個(gè)，其他配套設(shè)施：7萬(wàn)套。辦公樓整體介紹：以155米的高峰姿態(tài)，我們將以濱湖北總部基地、甲級(jí)辦公樓、新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園三種組合形式為傲，在精英團(tuán)隊(duì)的專(zhuān)屬領(lǐng)域打造一個(gè)開(kāi)放、獨(dú)立的生態(tài)辦公區(qū)，融合世界建筑師對(duì)空間的尊重，實(shí)現(xiàn)人性化的商業(yè)魅力，超配停車(chē)位數(shù)量，提供全方位的交通結(jié)構(gòu)，免除商務(wù)人士的后顧

7、之憂(yōu)。七大行星海王星科技大廈，金星孵化中心，木星火星水星，重慶北部經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，3。觀音橋商圈商業(yè)中心，商圈面積將達(dá)到42.42公頃/中國(guó)西南地區(qū)最大的生態(tài)商圈，日均流量約14萬(wàn)元，商業(yè)面積約12萬(wàn)平方米。商圈將建成以商業(yè)發(fā)展為主導(dǎo)，以步行街為載體，以零售批發(fā)為基礎(chǔ)，以購(gòu)物休閑為主題，以城市景觀為標(biāo)志的重慶北商務(wù)中心。未來(lái)兩年“三北”地區(qū)公寓/寫(xiě)字樓的市場(chǎng)供應(yīng)趨勢(shì)，“三北”地區(qū)寫(xiě)字樓的預(yù)售量和平均增長(zhǎng)量，江北區(qū)2000-2007年的寫(xiě)字樓竣工銷(xiāo)售預(yù)測(cè)(單位：萬(wàn)平方米)，渝北區(qū)2000-2007年的寫(xiě)字樓竣工銷(xiāo)售預(yù)測(cè)(單位：萬(wàn)平方米)，江北鎮(zhèn)中央商務(wù)區(qū)，該地區(qū)的商業(yè)氛圍將從觀音橋逐漸轉(zhuǎn)移未來(lái)兩年，觀音橋地區(qū)寫(xiě)字樓的供應(yīng)量基本達(dá)到了現(xiàn)有的竣工量。此外，相對(duì)較低的商品房?jī)r(jià)格的影響，使它預(yù)測(cè)，寫(xiě)字樓的供應(yīng)將在2007年相對(duì)過(guò)剩。隨著北部新區(qū)未來(lái)商務(wù)區(qū)的迅速崛起，一些企業(yè)已經(jīng)進(jìn)駐，商務(wù)氛圍越來(lái)越濃，對(duì)辦公空間的需求也越來(lái)越大。到2007年，預(yù)計(jì)將出現(xiàn)需求旺盛、供應(yīng)緊張的局面，該地