住宅價格表的制作93599.ppt

1、住宅價格表的制作,策略中心 技術資源部,二00六年四月,一、定價目標 二、價格制定 1、公式（重點） 2、取值（重點） 3、步驟 三、價格審核（重點） 四、價格統(tǒng)計 五、定價說明書 六、實例演示,內(nèi) 容 導 航,中原你給我賣高點價，可以不用開盤當天就賣完,現(xiàn)在窮啊！ 房子都買不起了！,定價唔好太高或者太低，發(fā)展商同個客都接受就得啦，快D賣曬收錢,發(fā)展商,客戶,代理商,快速、均衡、銷售控制 合理的價位 定價方法取得發(fā)展商認同,目 標,一、定價目標 二、價格制定 1、公式 2、取值 3、步驟 三、價格審核 四、價格統(tǒng)計 五、定價說明書 六、實例演示,內(nèi) 容 導 航,銷售總額折前綜合折扣 實收均價

2、= 總建筑面積,原 理,注意：折前銷售總額不能用均價總建筑面積,單價折后 單價折前 = 綜合折扣,單價折前單位建筑面積 綜合折扣 = 總建筑面積,2種常用的方法,方法一、水平系數(shù)層差法,單價折后=總價建筑面積 =（總價不考慮贈送面積+總價贈送面積） 建筑面積 =（單價不考慮贈送面積建筑面積+單價贈送面積贈送面積）建筑面積 =試算價（1+水平系數(shù)）層差 干擾建筑面積 +單價贈送面積贈送面積 建筑面積,修正基準與修正標準不統(tǒng)一，規(guī)律性不強,或=單價已考慮贈送面積（建筑面積+折算后的贈送面積）建筑面積 =試算價（1+水平系數(shù)）層差 干擾 （建筑面積+贈送面積折算率實用率） 建筑面積,方法二、系數(shù)修正

3、法,單價=均價綜合系數(shù) =均價（1+水平系數(shù)）（1+垂直系數(shù)）（1+特殊系數(shù)）（1+增值系數(shù)） =均價（1+水平系數(shù)）（1+垂直系數(shù)）（1+特殊系數(shù)） （1+贈送面積折算率實用率建筑面積）,（推薦）,公式源自市場比較法； 以均價為基準進行各影響因素逐一修正（因素相乘，非相加）； 系數(shù)的規(guī)律性更強； 通過綜合系數(shù)，直觀表現(xiàn)任意兩個單位的價格差幅；,注意：綜合系數(shù)需進行平均值歸1處理,借鑒：市場比較法公式 評估價格=參照物市場價格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù),參數(shù)釋義,均價 項目要實現(xiàn)的均價。 水平系數(shù) 反映各戶型在同一水平面（一般以中間樓層為準）的價值差異。

4、包括戶型、朝向、景觀、噪聲、暢銷度五大因素； 垂直系數(shù)層差反映各戶型在垂直方向的價值差異。包括景觀、視野、通風、灰塵、噪聲、蟲害、安全、私密性、心理優(yōu)越度、乘電梯便利度等。 特殊系數(shù)干擾反映各戶型在垂直方向上局部樓層的價值突變。如機房、建筑物遮擋等干擾、帶4、8樓層的風水講究、非贈送面積的奇偶層差異等。 增值系數(shù)反映贈送面積等方面的增值。如贈送凸窗、入戶花園、露臺、陽臺等（注：送裝修的金額應以總裝修款加到總房價中）。 贈送面積不計容積率部分的水平投影面積。 折算率反映贈送面積的可利用價值性。 實用率等于套內(nèi)建筑面積建筑面積。,一、定價目標 二、價格制定 1、公式 2、取值 3、步驟 三、價格審

5、核 四、價格統(tǒng)計 五、定價說明書 六、實例演示,內(nèi) 容 導 航,水平系數(shù)=各因素的價格差幅分值10100,操作： 以中間的標準層作為打分基準層； 10分制，分5個等級； 項目組、售樓代表各人分別打分，取平均分或最優(yōu)打分； 各因素的價格差幅等于本樓盤打分項目中最好與最差的價格差幅； 好處： 10分制相對于100分制更直觀，簡單；相對于直接取系數(shù)更客觀； 只需調(diào)整各因素價格差幅，便可使水平系數(shù)合理化，無需再調(diào)分值；,方法一：直接取系數(shù),水平系數(shù),方法二：各因素的價格差幅分值,（推薦）,評價：系數(shù)取值和調(diào)整繁鎖,四大水平因素重要性,景觀,戶型,朝向,噪聲,普通住宅,一般公寓,高檔住宅,朝 向,南,北

6、,東,西,+1.5,-2.5,+2.5,+2.5,+1.0,-2,0,-1.5,可上下浮動1%,廣東節(jié)能標準窗墻比 東西0.3 北向 0.45 南向 0.5,假設：同一戶型的廳、房、廚衛(wèi)為同一朝向,水平系數(shù)各因素差幅取值參考,5種基本垂直系數(shù)模式,矩形模式的應用,價格分布：價格直線（y=x+b）上升,層差相同，各樓層單位價格適中； 適用范圍：景觀視野較佳的單元。,矩形模式-案例,向小區(qū)，看水景，視野好,價格分布：價格直線（y=x+b）上升,層差相同，各樓層單位價格適中； 適用范圍：景觀視野較佳的單元。,梯形模式的應用,價格分布：壓低低層和高層單位價格，拉高中層單位價格； 適用范圍：向小區(qū)外，景

7、觀視野較差的單元。,低樓層無景觀，價格不能高,高層層無景觀，視野差，價格不能高,中層單位承擔主要的價格壓力,梯形模式-案例,朝社區(qū)路，對面擬建廠房或住宅區(qū)，樓距較小,價格分布：壓低低層和高層單位價格，拉高中層單位價格； 適用范圍：向小區(qū)外，景觀視野較差的單元。,倒梯形模式的應用,價格分布：拉高低層和高層價格，壓低中層單位價格； 適用范圍：看園林，樓距?。☉脮r須降低高層系數(shù)，慎用）。,低層看園林 可拉高其價格,中層景觀一般，視野較窄，價格不能高,高層無景觀，樓距小，應壓低其價格（此曲線不合理）,倒梯形模式-案例,看小區(qū)園林，樓距小,價格分布：拉高低層和高層價格，壓低中層單位價格； 適用范圍：看

8、園林，樓距?。☉脮r須降低高層系數(shù)，慎用）。,橢圓模式的應用,價格分布：拉高中高層價格,降低中低層價格,低層和高層價格適中； 適用范圍：向小區(qū)外,地面只有小面積園林,外圍景觀差,但視野開闊。,低層看小面積園林，起價可適中,中低層無景觀視野差，價格不宜高,中高層視野好 價格開始攀升,高層視野好，但無景觀，價格不宜太高,橢圓模式-案例,朝龍觀路，樓下商業(yè)街廣場，對面為5-8層汽車維修廠、醫(yī)院,價格分布：拉高中高層價格,降低中低層價格,低層和高層價格適中； 適用范圍：向小區(qū)外,地面只有小面積園林,外圍景觀差,但視野開闊。,沙漏模式的應用,價格分布：拉高中低層價格,壓低中高層價格,低層和高層價格適中；

9、 適用范圍：向園林,樓距適中。,低層看小面積園林，起價可適中,中低層看園林 價格可拔高些,中高層景觀較差，視野一般 應壓低其價格,高層視野采光較好，價格可適度拉高,沙漏模式-案例,小區(qū)中間，看園林，被樓包圍，距離適中,價格分布：拉高中低層價格,壓低中高層價格,低層和高層價格適中； 適用范圍：向園林,樓距適中。,特殊系數(shù),考慮因素：影響垂直方向局部價值突變的因素 干擾：機房噪聲、建筑物遮擋、車庫入口、平臺影響、景觀視野突變層； 風水：帶3、4、6、7、8、9的樓層； 奇偶層差異：非贈送面積的奇偶層差異； 其他：如復式的尊貴感、共享空中花園等。,增值系數(shù)（折算率）,考慮因素：將贈送的面積換算成統(tǒng)一

10、價格口徑 凸窗：真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能區(qū)的面積比率、必要性； 陽臺：室外、室內(nèi)、景觀、必要性、私密性； 露臺：景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性； 入戶花園：景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性、封閉的可能性； 隱形衣櫥：占所在功能區(qū)的面積比率、必要性； 夾層：高度、采光通風、景觀視野、布局合理性。,增值系數(shù)=贈送面積折算率實用率建筑面積）,單位成本 單位建安成本（1+30%） 保底折算率= = 均價 均價 參數(shù)釋義： 單位建安成本取值參考（多層1100、小高層1600、高層2100）,R綜合=（R一次性P一次性+R按揭P按揭）（R關系P關系+1-P關系）（R前期P前期+1-P前期） =（0

11、.9615%+0.9885%) (0.9910%+1-10%) (0.9740%+1-40%) =0.9770.9990.988 0.9643 =0.964(取整到小數(shù)點后3位),綜合折扣,付款方式及優(yōu)惠(實例)： 一次性付款：96折(R一次性），假設占15%（P一次性） 銀行按揭：98折（R按揭），假設占85%（P按揭） 關系戶：額外99折（R關系），假設占10%（P關系） 銷售前期：額外97折（R前期），假定銷售率為40%（P前期） 注：銷售中后期促銷優(yōu)惠也應考慮進去,一、定價目標 二、價格制定 1、公式 2、取值 3、步驟 三、價格審核 四、價格統(tǒng)計 五、定價說明書 六、實例演示,內(nèi) 容

12、 導 航,步 驟,水平系數(shù),垂直系數(shù),增值系數(shù),特殊系數(shù),綜合系數(shù),折后單價表,折后價格表,折前價格表,折后單價分析,折后總價分析,價格統(tǒng)計表,銷售統(tǒng)計表,折后單價=均價綜合系數(shù),折后總價=折后單價建筑面積,折前總價=折后總價綜合折扣系數(shù),一、定價目標 二、價格制定 1、公式 2、取值 3、步驟 三、價格審核 四、價格統(tǒng)計 五、定價說明書 六、實例演示,內(nèi) 容 導 航,推售控制目標,面積: 各單位的建筑面積、套內(nèi)建筑面積 各棟建筑面積、套內(nèi)建筑面積 總建筑面積、總套內(nèi)建筑面積 方法: 項目組及售樓代表核對各單位面積； 分棟匯總，將查丈報告分棟匯總面積和總面積標注在旁邊核對. 價格: 檢查單元格

13、引用是否正確（特別是奇偶層面積）; 用函數(shù)SUM求和時,要注意不要把不應求和的隱藏單元格計算在內(nèi); 乘除時是否用函數(shù)ROUND進行四舍五入。,準確性審核,價格審核,將標準層綜合系數(shù)標于平面圖上,價格審核,合理性綜合系數(shù),價格審核,合理性單價,各單元排序是否合理？ 同一單元不同樓層價差是否合理？ 是否有因誤操作造成的明顯錯誤？（曲線突變） 有利于售樓員掌握價格規(guī)律，便于引導客戶。,注：若有競爭對手價格，可加入比較,均價5000 小區(qū)內(nèi)外價格屏障,價格審核,合理性單價,1,2,3,6,5,7,4,8,均價5000 小區(qū)內(nèi)外價格屏障,均價排序是否合理? 均價差額是否合理? 與對手相比價格是否有競爭力

14、?,各單元最低最高價是否合理? 各單元最低最高價差額是否合理? 競爭性單元差額是否合理? 與對手相比價格是否有競爭力?,了解各戶型單價區(qū)間的數(shù)量分布 為制定推售方案提供依據(jù),均價5000 小區(qū)內(nèi)外價格屏障,9,均價5000,價格審核,合理性總價,各單元排序是否合理？ 同一單元不同樓層價差是否合理？ 是否有因誤操作造成的明顯錯誤？（曲線突變） 有利于售樓員掌握價格規(guī)律，便于引導客戶。,注：若有競爭對手價格，可加入比較,價格審核,合理性總價,小屏障: 小區(qū)內(nèi)外3房 97-102,1,2,3,4,5,6,7,8,無屏障: 水景3房與園林3+1 102 110,小屏障: 園林2+1與路邊3房 78 9

15、7,大屏障: 園林2+1與路邊2房 78 65,9,各戶型的總價排序是否合理? 各戶型的最低最高總價及差額是否合理?,各戶型間的競爭度設計是否合理? 與競爭對手同類產(chǎn)品是否有競爭力? 投資性物業(yè)的租金能否大于月供?,10棟北面,10棟南面,6棟北面,5棟北面,1棟北面,6棟南面,5棟南面,1棟南面,總價,位置,銷售分階段模擬圖,銷售前期,銷售中期,銷售后期,合理性總價(推售控制),一、定價目標 二、價格制定 1、公式 2、取值 3、步驟 三、價格審核 四、價格統(tǒng)計 五、定價說明書 六、實例演示,內(nèi) 容 導 航,總體性統(tǒng)計,結構性統(tǒng)計,讓項目組和售樓員掌握各房型的價格水平，便于口頭報價和引導客戶

16、購房，以及促銷措施的制定。,一、定價目標 二、價格制定 1、公式 2、取值 3、步驟 三、價格審核 四、價格統(tǒng)計 五、定價說明書 六、實例演示,內(nèi) 容 導 航,定價說明書,一、公式及系數(shù)取值說明 1、公式 2、系數(shù)取值說明（包括：水平、垂直、特殊、增值四大系數(shù)和綜合折扣系數(shù)） 二、價格統(tǒng)計 1、整體性統(tǒng)計（折前和折后價格表的銷售額、均價統(tǒng)計） 2、結構性統(tǒng)計（折前價格表各房型的面積、套數(shù)、銷售額、套平均總價、套平均單價） 三、價格分析 1、平層折后單價分析（各單元綜合系數(shù)示意平面圖、各單元均價分布圖、各單元單價區(qū)間示意圖、各房型單價區(qū)間的套數(shù)分布圖，并進行合理性分析） 2、平層折后總價分析（各單元總價區(qū)間示意圖、各房型總價區(qū)間的套數(shù)分布圖，并進行合理性分析） 3、與競爭對手進行價格競爭力分析 4、投資性物業(yè)的投資回報分析 四、附表 附表1、水平系數(shù)打分表