寶業(yè)項(xiàng)目策劃思路說明(ppt 40頁).ppt

1、寶業(yè)項(xiàng)目策劃思路說明,1.大盤林立 屈指數(shù)來，合肥房地產(chǎn)市場風(fēng)頭較勁的樓盤多是總建筑面積數(shù)十萬平方米的大型社區(qū)，如金色池塘、國際花都、綠城桂花園、世紀(jì)陽光花園等等。像這種十余萬方樓盤比比皆是的情況，在其他省會(huì)城市是不多見的。,游戲規(guī)則Game Rules,綠城桂花園 項(xiàng)目位于合肥高新區(qū)，與人工湖及合肥唯一的山脈大蜀山隔路相望，以“溫馨秀麗、清新典雅的江南小城”為主宣傳語，突出自己為風(fēng)景住宅，以及歐陸風(fēng)格的外立面。無論立面還是會(huì)所、景觀，整體承襲了杭州桂花城的風(fēng)格。, 中國最大的資料庫下載,金色池塘 項(xiàng)目位于合肥城西，處于合肥唯一水源地董鋪水庫與合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之間，主要推廣思想是制定“合

2、肥以西為貴”的游戲規(guī)則，宣傳自己所處區(qū)位為“合肥最適宜居住的地方”，是“離市中心最近的風(fēng)景區(qū)住宅”。,東?；▓@ 小區(qū)占地16.6萬平方米，一期規(guī)劃5幢高層，其中1、2、3號(hào)樓已成為現(xiàn)房，均價(jià)35003600元/平方米，據(jù)稱是合肥價(jià)格最高的住宅，頂樓復(fù)合式面積超過600平方米，號(hào)稱“樓王”，價(jià)格逾400萬以上。項(xiàng)目建筑及園林規(guī)劃為新加坡雅科本設(shè)計(jì)管理服務(wù)有限公司，示范單元由香港雅思設(shè)計(jì)顧問。,2.重視品牌 各大開發(fā)商均比較重視樓盤品牌的塑造，有較好的策劃公司、廣告公司服務(wù)；樓市營銷策劃水平較高，是各種操盤手段的競技場。,游戲規(guī)則Game Rules, 中國最大的資料庫下載,3.認(rèn)真定位 由于供應(yīng)

3、量巨大，且價(jià)格并未拉開差距，目標(biāo)客戶重疊，因此每個(gè)大盤都形成自己清晰的市場定位，做出區(qū)域概念，以爭奪客戶。,游戲規(guī)則Game Rules,游戲規(guī)則Game Rules,4.猛龍過江 合肥市場“外來和尚”較多，外地實(shí)力開發(fā)商操作的項(xiàng)目在當(dāng)?shù)厝〉玫臉I(yè)績要明顯好于當(dāng)?shù)貥潜P。外地開發(fā)商的品牌競爭力、產(chǎn)品開發(fā)理念、營銷手段確實(shí)要優(yōu)于當(dāng)?shù)亻_發(fā)商；另一方面，也從中反映出，合肥居民還存在明顯的崇外心理；,本案市場如何定位？ 如何在產(chǎn)品形態(tài)與市場形象上均與對(duì)手形成差別，獨(dú)樹一幟？ 市場空白點(diǎn)在哪里？ 怎樣多、快、好、省的建立自己戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)？ 怎樣挖掘所處本案區(qū)域價(jià)值，影響消費(fèi)者的價(jià)值判斷？,問題啟示The Que

4、stion,怎樣將本案做加法，再做減法？（產(chǎn)品功能的復(fù)合性與產(chǎn)品氣質(zhì)的統(tǒng)一性） 從何入手建立寶業(yè)與本案在合肥當(dāng)?shù)氐钠放疲?本案開發(fā)的價(jià)值觀或氣質(zhì)是什么？ 本案開發(fā)的策劃脈絡(luò)或方法論是什么？ 本案開發(fā)的機(jī)會(huì)點(diǎn)、創(chuàng)新點(diǎn)在哪里？,問題啟示The Question, 中國最大的資料庫下載,定位觀 “定位”最核心的思想，是區(qū)隔市場、焦點(diǎn)經(jīng)營。 我們認(rèn)為所謂“區(qū)隔市場”，在于仔細(xì)分析一下市場，看一下各種競爭力量可在消費(fèi)者心智中的大概位置，以及他們的優(yōu)勢(shì)和弱點(diǎn)。找出一塊適合自己的市場。所謂“焦點(diǎn)經(jīng)營”，就是做到第一，做到唯一。在市場中最為本質(zhì)的一點(diǎn)就是創(chuàng)造某一個(gè)類別的市場，使得自己能夠在該類別的市場中成為第

5、一。,思考方式Thought Mode,2.價(jià)值觀 廣告巨擘李?yuàn)W貝納說：“每一件商品都有與生俱來的戲劇性”！ 區(qū)隔不是空中樓閣，消費(fèi)者需要我們證明給他看，我們必須能支撐起自己的概念。要區(qū)隔市場、焦點(diǎn)經(jīng)營，必須自己有“料”！,思考方式Thought Mode,1.市場形象,產(chǎn)品思索The Product,2.推廣理念 歷史的慶典 延續(xù)城市歷史文脈的開放理念，在于本案是一種賦予歷史感的多層次的住宅街區(qū)。充分利用老廠區(qū)的遺留資源，寓舊于新，是整個(gè)樓盤成為“歷史的慶典”。 領(lǐng)受時(shí)間的饋贈(zèng)，根據(jù)所在地具有的強(qiáng)烈時(shí)代特征，通過保留，改造舊有建筑物和構(gòu)筑物來使其呈現(xiàn)出清晰的歷史文脈。在現(xiàn)代材料和形式的包裝下

6、，歷史通過建筑穿越時(shí)空，呈現(xiàn)在現(xiàn)代人面前，建筑成為真正城市歷史的延續(xù)。,產(chǎn)品思索The Product,青年林，曾經(jīng)是一代人愛情的見證，至今它蒼翠依舊，但亦難掩衰落。,舊廠房，它不僅僅是人們?cè)?jīng)生活和工作的空間場所，它還是特定時(shí)代、特定社會(huì)中的政治經(jīng)濟(jì)文化的場所，它能夠在一定程度上折射出一個(gè)時(shí)代、一個(gè)社會(huì)的精神特征。, 中國最大的資料庫下載,安徽拖拉機(jī)廠，曾是安徽的顯赫一時(shí)的國有大型生產(chǎn)企業(yè)，有太多的合肥人曾經(jīng)以它為傲，雖然進(jìn)入90年代以來，它已日漸衰落，但它仍在合肥市民心目中占有極重要的地位。,樟樹林，植株茂盛，保存良好，在合肥市區(qū)內(nèi)不可多得。,3.項(xiàng)目氣質(zhì) 歷史的 文化的 厚重的 城市的

7、關(guān)鍵詞：懷舊 時(shí)代 純真 主流 信仰 熱愛 故事 理想 愛情 城市 愿望 ,產(chǎn)品思索The Product, 中國最大的資料庫下載,5.項(xiàng)目功能 城市客廳 + 城市臥室 “守正出奇”成為中原針對(duì)本案的重要策劃脈絡(luò)。所謂“守正”就是遵循客觀市場需求的引導(dǎo)，依據(jù)地塊的規(guī)劃指標(biāo)及現(xiàn)有的優(yōu)、劣勢(shì)，踏踏實(shí)實(shí)的做開發(fā)，消滅一切多余動(dòng)作。而“出奇”則是在現(xiàn)有的基礎(chǔ)條件之下的創(chuàng)造性的變通，通過外來文化與本土文化的撞擊，迸發(fā)出新的火花，使項(xiàng)目從一開始就立于較高的起點(diǎn)，具有創(chuàng)新的個(gè)性。,產(chǎn)品思索The Product,5.1 城市客廳 項(xiàng)目銅陵路以西部分（以下簡稱西區(qū)），該區(qū)域?qū)俪墒炀幼》秶?，三面臨街的地塊條件，

8、使其具備了商業(yè)開發(fā)的潛質(zhì)。中原建議通過對(duì)部分廠房的改造，樹立文化形象，成為合肥時(shí)尚人士聚集之地，并通過大眾化的公眾性配套設(shè)施的營建，打造成開放式的商業(yè)街區(qū)，進(jìn)而提升其商業(yè)價(jià)值。,產(chǎn)品思索The Product,5.1.1主要思路 以畫廊、工作室、文化中心等藝術(shù)機(jī)構(gòu)為核心樹立品牌及帶動(dòng)人氣，再聚集商業(yè)產(chǎn)業(yè)、餐飲、服務(wù)業(yè)興起文化娛樂業(yè)，最后帶動(dòng)西區(qū)房地產(chǎn)。使之成為“最時(shí)尚的生活櫥窗”，充分發(fā)掘其商業(yè)價(jià)值。,產(chǎn)品思索The Product,北京798 798，原為華北無線電零部件廠?，F(xiàn)為北京藝術(shù)家基地，798內(nèi)比較知名的有：時(shí)態(tài)空間、風(fēng)和日麗家居廊、仁俱樂部、北京東京藝術(shù)工程、百年印象攝影畫廊、二萬

9、五千里文化傳播中心、八十座、左岸公社、NOW設(shè)計(jì)俱樂部等等。,798的舊廠房與本案驚人的相似,本項(xiàng)目,北京798, 中國最大的資料庫下載,北京798的“江湖” 在展覽中找到精致生活,北京798的“時(shí)態(tài)空間” 在展覽中體味歷史,北京798的“百年印象” 在展覽中細(xì)述回憶,泰康路泰康路原為上海一條普通街巷。自年以來，國際著名油畫大師陳逸飛、著名攝影家爾冬強(qiáng)等藝術(shù)家先后在泰康路“安家”，從此，上海的泰康路搖身一變，成為集展示、交流和培育功能于一體的上?！八囆g(shù)特色街”。,泰康路原本只是一條上海舊巷,安托舊廠房,泰康路上的工業(yè)化樓宇,安托舊廠房幾乎是工業(yè)化樓宇前生,人民針織廠辦事處改成的紅門,食品工業(yè)機(jī)

10、械廠鈑金車間改成的漢源, 中國最大的資料庫下載,5.1.2主要物業(yè)類型： 文化視覺中心（老廠房重新修葺及裝修）、小廣場、LOFT商住公寓（底層為商業(yè)街）、酒店式精裝修小公寓、普通公寓。,產(chǎn)品思索The Product,視覺文化中心 時(shí)裝展 模特婀娜而下，幾個(gè)紅色的雕塑人以不變的清道夫的姿態(tài)背向她們,視覺文化中心 畫展 當(dāng)代藝術(shù)不再神秘或者孤芳自賞，它以一種民間的姿態(tài)出現(xiàn)，以滿足大眾的時(shí)尚追逐,視覺文化中心 視覺藝術(shù)展 即使是非官方的視覺藝術(shù)，亦有其忠實(shí)的追隨者,小廣場,廣場 廣場是最容易吸納人流、最聚集人氣的地方，各種有特色文化味道的商業(yè)活動(dòng)讓商業(yè)在街區(qū)文化的包裝和烘托下價(jià)值可以倍增。,廣場雕

11、塑 運(yùn)用一些具視覺沖擊力的雕塑品作為廣場標(biāo)志。,LOFT商住公寓, 中國最大的資料庫下載,酒店式精裝修小公寓,極簡主義風(fēng)格,5.2 城市臥室 項(xiàng)目銅陵路以東部分（以下簡稱東區(qū)）作為本案的高檔住宅式街區(qū)。 關(guān)鍵詞：青年林透明會(huì)所 包豪斯風(fēng)格 原生態(tài),產(chǎn)品思索The Product,青年林透明會(huì)所,透明 綠樹掩映下的透明會(huì)所,新材料、新技術(shù)的運(yùn)用 根據(jù)不同建筑業(yè)態(tài)的差異，有選擇的運(yùn)用新材料、新結(jié)構(gòu)，以注重滿足更高的實(shí)用要求。如通過采用同層排水系統(tǒng)，提升衛(wèi)生間設(shè)備的靈活性；采用柔性隔音材料，降低管壁噪音；采用置換式新風(fēng)系統(tǒng)，提供人體健康所需的新鮮空氣。充分發(fā)揮新材料和新結(jié)構(gòu)的技術(shù)性能和美學(xué)性能。,對(duì)建筑功能的重視 表現(xiàn)為按空間的用途、性質(zhì)、相互關(guān)系來合理組織和布局，按人的生理要求、人體尺度來確定空間的最小極限等,5.2.2 街區(qū)住宅，講究圍合 街區(qū)住宅，實(shí)際上是開放型小區(qū)，小區(qū)內(nèi)建筑與道路具有很高的親和力。街區(qū)住宅，從公共性到私密性，有一個(gè)層次分明的區(qū)域，相應(yīng)的配套也被有序的組合。通過路