《房地產(chǎn)交易法》PPT課件.ppt

1、第五章是房地產(chǎn)交易法，在第一節(jié)中進(jìn)行了概述。首先，房地產(chǎn)交易的含義包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃。第二，房地產(chǎn)交易的原則。第三，交易的基本制度。首先是價格申報制度。二是價格評估體系?；鶞?zhǔn)地價、標(biāo)定地價和重置價格清楚地標(biāo)明了商品房的價格：中國首例價格欺詐案，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的第二部分。首先，這一概念指的是房地產(chǎn)所有者通過購買、出售、贈予或其他合法手段將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的行為。法律特征：所有權(quán)轉(zhuǎn)移。表格1。銷售2。禮物3。其他方式(房地產(chǎn)股份、合作開發(fā)、企業(yè)并購、房地產(chǎn)債務(wù))4。轉(zhuǎn)移條件p262 5。不可轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)與不動產(chǎn)共享。轉(zhuǎn)讓程序，婚姻法司法解釋(三)(征求意見稿)，第八條父母一方婚后購買的房地產(chǎn)

2、產(chǎn)權(quán)以投資者子女的名義登記，父母雙方購買的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)以一方的名義登記的，可以認(rèn)定該房地產(chǎn)按照雙方父母的投資份額分成，但有證據(jù)證明是贈與一方的除外。第十一條配偶在婚前簽訂房地產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款，并在銀行貸款。如果該房產(chǎn)在婚后以首付款支付人的名義登記，則該房產(chǎn)在離婚時可被認(rèn)定為房產(chǎn)持有人的個人財產(chǎn)，未償還的部分貸款為房產(chǎn)持有人的個人債務(wù)。在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)考慮離婚時房地產(chǎn)的市場價格和占總還款金額的比例，對對方做出合理的補償。第十三條在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方利用夫妻共同財產(chǎn)，以父母一方的名義購買房屋，參與房改。如果對方主張離婚時按夫妻共同財產(chǎn)分割房屋，人民法院不予支持。

3、購房時的出資可以作為雙方離婚時的債權(quán)。第三節(jié)商品房預(yù)售與銷售一、商品房預(yù)售1 .概念：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將在建商品房預(yù)售給買受人，買受人支付定金或房價款的行為。討論：商品房預(yù)售制度的利弊，2。預(yù)售條件：(1)土地使用權(quán)出讓金已全部付清，并已取得土地使用權(quán)證書；(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(3)根據(jù)所提供的預(yù)售商品房，開發(fā)建設(shè)投資已達(dá)到項目建設(shè)總投資以上，并已確定建設(shè)進(jìn)度和竣工交付日期；(4)已辦理預(yù)售登記，并取得商品房預(yù)售許可證。第二，商品房正在出售。1.條件：(1)銷售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；(二)取得土地使用權(quán)證書或者土地使用批準(zhǔn)文

4、件；(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(4)通過竣工驗收；(5)拆遷安置已經(jīng)落實；(6)供水、供電、供熱、供氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施。具備交付條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付條件或者建設(shè)進(jìn)度和交付日期已經(jīng)確定；(7)物業(yè)管理計劃已實施。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)在出售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及相關(guān)證明文件報主管部門備案。3.禁止商品房銷售行為。1.不要以返銷或變相返銷的方式出售商品房。返本銷售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過定期返還購買價款的方式銷售商品房的行為分割銷售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將成套商品房分割成若干部分，分別出售給購買者的行為。國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于穩(wěn)定房價的意見。1.禁止商品房購買

5、者轉(zhuǎn)讓其購買的預(yù)售商品房。2.房屋所有權(quán)申請人與預(yù)售合同中載明的買受人不一致的，房屋所有權(quán)登記機關(guān)不予辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)。四、商品房買賣合同的內(nèi)容，(一)當(dāng)事人的姓名或者名稱及住所；(二)商品房基本情況；(3)商品房銷售方式按套(單元)或套內(nèi)建筑面積計價的，合同應(yīng)注明建筑面積和分?jǐn)偨ㄖ娣e。根據(jù)預(yù)售房屋的套(單元)價，擬出售房屋的平面圖應(yīng)附在合同后。如該套房與設(shè)計圖紙不符或相關(guān)尺寸超出約定誤差范圍，且合同中未約定處理方法，買受人可退房或與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。(四)商品房價格和總價的確定方式、支付方式和支付時間；買受人收取訂金性質(zhì)的費用的

6、，在簽訂商品房買賣合同時，收取的費用應(yīng)當(dāng)與房價相抵消；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將收取的費用退還給買受人；除非雙方另有約定，否則以此協(xié)議為準(zhǔn)。(5)交貨條件和日期；房屋的轉(zhuǎn)讓和占有視為房屋的交付和使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。買受人收到出賣人的書面交付通知，無正當(dāng)理由拒不接受的，自書面交付通知確定的交付日期起，房屋毀損、滅失的風(fēng)險由買受人承擔(dān)，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。(六)房產(chǎn)證的辦理無其他約定的：預(yù)售房屋的買受人應(yīng)當(dāng)自商品房交付之日起日內(nèi)辦理土地使用權(quán)變更和房屋權(quán)屬登記手續(xù)；現(xiàn)房購買人應(yīng)當(dāng)自買賣合同簽訂之日起日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋權(quán)屬登記手續(xù)。房

7、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買者辦理土地使用權(quán)變更和房屋權(quán)屬登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。(七)質(zhì)量保修責(zé)任方應(yīng)當(dāng)在合同中對保修范圍、保修期限和保修責(zé)任做出約定。保修期從交付之日起計算。商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書中約定的保修期限；如果持續(xù)時間小于法規(guī)規(guī)定的最低保證期，保證期不得小于法規(guī)規(guī)定的最低保證期。非住宅商品房的保修期限不得少于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書中約定的保修期限。房屋主體結(jié)構(gòu)因質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，買受人可以要求解除合同并賠償損失。如果房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響住宅正常使用，買受人可以要求解除合同并賠償損失。交付

8、的房屋存在質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保修責(zé)任；如果賣方拒絕修理或在合理期限內(nèi)延誤修理，買方可以自行修理或委托他人修理。修理費用和修理期間造成的其他損失由賣方承擔(dān)。5.違約責(zé)任：1 .如果買方失敗了6.已付房價雙倍退款。(1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未通知買受人，將該房屋抵押給第三人的；(2)商品房買賣合同訂立后，出賣人將該房屋出售給第三人。(三)故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證的；(四)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；(五)故意隱瞞已出售房屋已出售給第三人或者房屋已被拆遷補償安置的事實。(1)面積誤差比絕對值超出面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同

9、約定面積*100% (2)出賣人逾期交房或買受人逾期支付購房款，經(jīng)催告后三個月內(nèi)仍未履行的。(3)房屋所有權(quán)登記期限超過一年的，由于出賣人的原因，買受人不能辦理房屋所有權(quán)登記。(4)如果合同規(guī)定買方以擔(dān)保貸款的方式付款，并且由于一方當(dāng)事人的原因未能訂立擔(dān)保貸款合同，導(dǎo)致不能繼續(xù)履行銷售合同，另一方當(dāng)事人可以要求終止合同并賠償損失。如因不可歸責(zé)于雙方的原因致使商品房擔(dān)保貸款合同無法訂立，商品房買賣合同無法繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以要求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收到的購房款本息或定金退還給買受人。2006年4月15日，王與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂預(yù)售合同，并支付定金1萬元。合同約定建筑面積為168平方米，價格為每

10、平方米2000元。開發(fā)商于2007年3月15日前交付房屋，王于2007年4月20日前支付首付款，首付款為總房款的20%。其余于2006年6月12日以銀行按揭方式支付(1)如開發(fā)商隱瞞沒有預(yù)售許可證的事實，擅自出售，本合同是否有效？(2)此時國家宏觀政策調(diào)整將大型商品房首付款提高到40%，王無力支付，開發(fā)商以王違約為由拒絕退還定金。開發(fā)商的理由合法嗎？(3)經(jīng)雙方協(xié)商一致，如繼續(xù)履行合同，王已支付全部價款，但開發(fā)商僅于2007年5月15日交付該房屋。此時，房地產(chǎn)市場價格波動，房價下跌。王粲終止合同了嗎？第四節(jié)房屋租賃，1。租賃房屋范圍(1)未依法取得房屋所有權(quán)證；(二)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定

11、、決定查封和以其他形式限制房屋權(quán)利的；(3)共有房屋未經(jīng)共有人同意的；(四)權(quán)屬有爭議的；(五)違法建筑；(6)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)；(七)未經(jīng)抵押權(quán)人同意已經(jīng)抵押的；(八)不符合公安、環(huán)境保護(hù)和衛(wèi)生主管部門的有關(guān)規(guī)定；(九)法律法規(guī)禁止出租的其他情形。但是，對于未經(jīng)抵押權(quán)人同意而未依法取得并抵押的房屋，存在不同的看法。一、關(guān)于審理城市房屋租賃合同糾紛具體適用法律若干問題的解釋：(一)出租人未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證而訂立的合同；(二)出租人未經(jīng)批準(zhǔn)或者按照批準(zhǔn)的內(nèi)容建造的臨時建筑合同；(三)租賃期限超過臨時建筑使用年限的，超出部分無效。但是，在一審法院辯論終結(jié)前，經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法

12、院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期限有效。(四)租賃合同未按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理登記手續(xù)的，不影響合同的效力。當(dāng)事人約定登記手續(xù)是房屋租賃合同生效條件的，以約定為準(zhǔn)。但是，一方已經(jīng)履行了其主要義務(wù)，但另一方接受的義務(wù)除外。無效治療：如果房子l二、房屋租賃合同的內(nèi)容(1)當(dāng)事人的姓名和住所；(二)房屋的位置、面積、裝飾和設(shè)施；(3)租賃目的(4)租賃期限以20年為限。租賃期限沒有約定或者約定不明確，依法不能確定的，視為不定期租賃(5)租金和交付方式(6)房屋修繕責(zé)任(7)轉(zhuǎn)租協(xié)議(8)合同變更和解除條件(3)轉(zhuǎn)租。1.轉(zhuǎn)租的法律關(guān)系。轉(zhuǎn)租和門面轉(zhuǎn)讓。出租人應(yīng)及時提出異議。出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知

13、道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議的。出租人以承租人不同意為由要求解除合同或者認(rèn)為轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。第四，承租人的優(yōu)先購買權(quán)及其限制，承租人不能主張優(yōu)先權(quán)：(1)房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)；(2)出租人將房屋出售給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女；(3)出租人履行通知義務(wù)后，承租人未在十五日內(nèi)明確表示購買的；(4)第三方善意購買租賃房屋并已辦理登記手續(xù)。依附的概念：指不同所有者的事物的組合，形成不可分割的事物或具有新屬性的事物。如果不可能或經(jīng)濟上不合理地恢復(fù)原狀，在這種情況下，確認(rèn)新財產(chǎn)的所有權(quán)。2.依附的法律后果：如果一個新的事物由于依附而形成

14、，如果兩個事物都有價值，那么這個新的事物的所有權(quán)屬于價值較大的一方，而獲得所有權(quán)的一方向另一方提供補償；如果價值不能分離，它應(yīng)該由兩個人分享。出租人同意裝修后，合同終止時，雙方對已形成的附著物處理沒有約定：(1)如因出租人違約導(dǎo)致合同終止，承租人可要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝修的殘值損失；(2)如因承租方違約導(dǎo)致合同終止，承租方不得要求出租方賠償剩余租賃期內(nèi)裝修的殘值損失。但是，出租人同意使用的，應(yīng)當(dāng)在使用價值范圍內(nèi)給予適當(dāng)補償；(3)如因雙方違約而終止合同，剩余租賃期內(nèi)裝修剩余價值由雙方根據(jù)各自過錯承擔(dān)；(4)如因非雙方原因?qū)е潞贤K止，剩余租賃期內(nèi)裝修殘值損失由雙方按照公平原則分?jǐn)?。除非?/p>

15、律另有規(guī)定，否則應(yīng)適用這些規(guī)定。承租人同意和出租人一起裝修。租賃期滿，承租人要求出租人賠償裝修費用的，不予支持。除非雙方另有約定。未經(jīng)出租人同意，承租方應(yīng)承擔(dān)裝修或擴建的費用。出租人要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。第五節(jié)房地產(chǎn)抵押1。房地產(chǎn)抵押的概念和特征見第一冊。概念：抵押人向抵押權(quán)人提供債務(wù)發(fā)行擔(dān)保，而不轉(zhuǎn)移其合法房地產(chǎn)的占有的行為。2.特征：(1)占有與典權(quán)的區(qū)別不是轉(zhuǎn)讓，而是當(dāng)它不同于典權(quán)時；(2)從屬關(guān)系；(三)物上代位。(4)優(yōu)先受償權(quán)：抵押權(quán)人不取得房屋所有權(quán)；(5)期限：抵押權(quán)人應(yīng)在主債權(quán)的期限內(nèi)行使權(quán)利；(2)房地產(chǎn)抵押的類型；1)預(yù)購商品房抵押是指買

16、受人支付第一期約定的房價款后，2.在建工程抵押是指抵押人為了獲得在建工程繼續(xù)建設(shè)的貸款，將土地使用權(quán)連同在建工程投資資產(chǎn)依法取得，并將其抵押給貸款銀行作為償還貸款的擔(dān)保的行為。第三，訂立房地產(chǎn)抵押合同1。抵押合同的當(dāng)事人見第二冊。物權(quán)法對抵押合同的標(biāo)的物(1)建筑物及其他土地附著物(2)建設(shè)用地使用權(quán)(3)荒地等土地承包權(quán)通過招標(biāo)拍賣方式取得(4)在建建筑物(5)其他財產(chǎn)(3)。不能抵押的財產(chǎn)(1)土地所有權(quán)(2)集體所有的土地使用權(quán)，如耕地、自留地、自留山和自留地，但依法可以抵押的除外(3)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等。(四)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；(五)所有權(quán)和使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；(六)法律、行政法規(guī)的規(guī)定。四.抵押合同主要內(nèi)容五抵押登記1。注冊的有效性2。注冊程序。抵押合同的效力(1)抵押的范圍和標(biāo)的物什么是孳息和附著物(2)抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍(3)抵押人占有、再抵押、出租和轉(zhuǎn)讓的權(quán)利(4)抵押權(quán)人優(yōu)先受償和處分的權(quán)利根據(jù)最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行抵押房屋的規(guī)定，人民法院依法抵押的遺囑