房交會總結(jié)2013.pptx

1、昭通213房交會總結(jié)報告 策劃部2013-10-28,房交會概況,時間：2013年10月18日-22日 地點：昭通市望海樓公園 主辦單位：昭通市人民政府 承辦單位：昭通市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、昭陽區(qū)人民政府,共有25家房企共計27個樓盤參展 一個城鎮(zhèn)保障性住房展廳 一個北部新區(qū)城市形象設(shè)計展廳,昭通213房交會主題,筑家 宜家 幸福家,昭通213房交會參展名錄,參展項目概況統(tǒng)計 一,營銷階段統(tǒng)計,區(qū)域構(gòu)成統(tǒng)計,本次房交會共計27個展示樓盤（未計入保障房及北部形象展示），其中老城區(qū)占比最多，達37%，其次為南片區(qū)占25%，北部新區(qū)占22%,根據(jù)各項目所處階段，本次房交會，大部分以形象展示及蓄水為主，

2、其中大部份開發(fā)商都因未批下預(yù)售證，雖然一部份以形象展示面市，但也有部份樓盤變象蓄水進行意向客戶累積（如：免費登記辦理VIP卡，開盤沖抵房款） 注：蓄水?dāng)?shù)據(jù)中包含部份形象展示但正在變象蓄水部份項目，后續(xù)項目分析中有詳細說明,數(shù)據(jù)來源：踩盤及宣傳資料,參展項目概況統(tǒng)計 二,占地面積統(tǒng)計,數(shù)據(jù)來源：踩盤及宣傳資料,樓盤建筑體量統(tǒng)計,本次房交會，亮象項目總占地6734.82畝，其中北部新區(qū)以省耕山水與烏蒙古鎮(zhèn)占體最大分別為3365.95畝與1042畝，占比最大。通過去年官方數(shù)據(jù)對比，今年昭通片區(qū)（包含北部新區(qū)）環(huán)比去年同增126.7%，州縣區(qū)環(huán)比去年同增26.15%,本次參展項目總建面：1325569

3、6平方，通過官方數(shù)據(jù)同比去年增加53%（數(shù)據(jù)為預(yù)估數(shù)據(jù)，因不包含部份參展但未過規(guī)項目，所有數(shù)據(jù)來源均為踩盤資料及銷售口徑）,參展項目概況統(tǒng)計 三,數(shù)據(jù)來源：踩盤及宣傳資料,樓盤開發(fā)物業(yè)統(tǒng)計,住宅戶型結(jié)構(gòu)占比,本次房交會多數(shù)項目均為復(fù)合型、多元化開發(fā)，除了超高層外，規(guī)劃產(chǎn)品覆蓋面均較廣 從統(tǒng)計結(jié)構(gòu)上來看，以高層占比最大為32.48%，其次為商業(yè)23.93%，其于多層與小高層，公寓及寫字樓均占5%左右 戶型占比中二房三房占比最大，五房以上為別墅類型物業(yè)，占比最小，三房仍為市場主力產(chǎn)品,備注：以上統(tǒng)計均為總展示樓盤中具有該物業(yè)類型的比例，以包含未過規(guī)項目。如27個參展項目中%32.48擁有高層物業(yè),

4、參展項目概況統(tǒng)計 四,數(shù)據(jù)來源：踩盤及宣傳資料,套數(shù)比及車位配比統(tǒng)計,以上數(shù)據(jù)均包含商業(yè)、公寓及未過規(guī)項目，部份未過規(guī)項目數(shù)據(jù)均以銷售口徑為準進行預(yù)估,同等車配比數(shù)據(jù)也包含地上、地下、車庫。 未來昭通存貨量達56127套，主要放貨量以北部新區(qū)為最大，共有32211套，區(qū)域項目對比以省耕山水為主要放貨源 達23006套，老城區(qū)以昭通1913為最多1600余套（未過規(guī)），南片區(qū)以龍韻雅苑放貨最多，2900余套。 從統(tǒng)計中看出，未來昭通，除了州縣區(qū)車位配比未達1：1外，基本城區(qū)配比均可達到1：1，其中北部新區(qū)以超過1：1配比，未來面市項目車位配比充足。,省耕山水 23006套,昭通1913 1600

5、套,龍韻雅苑 2900余套,參展項目概況統(tǒng)計 五,數(shù)據(jù)來源：踩盤及宣傳資料,參展項目容積率,從統(tǒng)計中看出，未來昭通，70%以上項目容積率都在2.0以上，未來供應(yīng)量主以高層為主,參展項目展位展示,本次展會場館設(shè)計形式多樣，各本地開發(fā)商對于場館設(shè)計均都較為搶眼，不亞于昆明及成都等省會房展會的氣勢，其中像以大德地產(chǎn)、省耕山水、金沙灣、昭陽國際等項目展位動線設(shè)計合理，展位外展設(shè)計搶眼，旺場活動豐富緊湊，凸顯項目品質(zhì)感。 個別大型開發(fā)商結(jié)合自身產(chǎn)品體量，對于布展預(yù)算、布展方式上也是凸顯“大牌風(fēng)范”如：大德地產(chǎn)低碳環(huán)保玻璃展位、昭陽國際時尚范、省耕山水人文表現(xiàn)等 科技體現(xiàn)也出現(xiàn)在本次房交會上，金沙灣、省耕

6、山水外展上運用LED大屏進行不間段項目宣傳片的播放，也使客戶感受大盤氣勢，昭陽國際電子觸屏沙盤及電子售樓系統(tǒng)也體現(xiàn)了昭通房地產(chǎn)已步入信息科技化的時代。,參展項目展位活動及亮點,此次房交會的活動，依然延續(xù)傳統(tǒng)展會歌舞、美女兩個傳統(tǒng)主題 歌舞表現(xiàn)上主要以西洋樂隊和現(xiàn)代舞蹈為主；美女主題表現(xiàn)為cosplay及洋妞模特 部份樓盤活動特色鮮明，如省耕山水，穿著宋代服飾的書畫美女及畫家書寫文書法贈送客戶.九牛地產(chǎn)人氣大黃鴨等。 此外，還有調(diào)酒表演、魔術(shù)、小丑、COSPLAY等常規(guī)旺場表演 部份樓盤推出特價房等也受到一定客戶關(guān)注，其中個別樓盤以項目信息傳播為主，以主流的微薄微信，掃一掃禮品贈送等方式進行項目

7、宣傳,政府打造北部新區(qū)展示,此次房交會政積極推進北部新區(qū)宣傳工作，無宜給北部項目無形支持，但客戶買不買單，仍得看市場回應(yīng)， 宣傳中設(shè)計整體規(guī)劃合理，符合昭通現(xiàn)有格局，但拿地成本及政府批地，還需要政府對于新區(qū)有規(guī)劃有節(jié)奏地積極推進?，F(xiàn)除了省耕山水，昭陽國際兩個北部新區(qū)項目占有體量優(yōu)勢外，未對其它項目有強規(guī)強指標(biāo)進行統(tǒng)一規(guī)劃，對未來北部新區(qū)發(fā)展有待驗證,參展項目分析 各項目優(yōu)惠情況,備注：未包含地州項目，標(biāo)紅項目有變向認籌及違規(guī)認籌嫌疑并未取得預(yù)售證,參展項目分析 各項目優(yōu)惠情況及踩盤成交情況,房交會為期5天，現(xiàn)場共成交508套，成交金額共1.88億元。意向成交848套，金額共計3.22億元（官方

8、數(shù)據(jù)，詳細信息不詳。） 從現(xiàn)場踩盤及官方數(shù)據(jù)來看，各項目爭對的優(yōu)惠措施并未對購房者達到一定吸引，特價房源的去化也視乎并不理想 從現(xiàn)場踩盤了解，各項目意向登記客戶情況不太樂觀，整體以“湊熱鬧”為主 各項目認籌情況，辦理認籌卡進行蓄水，仍是開發(fā)商把握客戶意向程度的主流手段。如交2000元抵房款5萬元 優(yōu)惠幅度住宅類大部份集中于1-6個點之間（以銷售口徑進行估算），商業(yè)5-10（以銷售口徑進行估算），均以認籌承諾，或直接特價房優(yōu)惠形式進行，公示優(yōu)惠可能由于本地客群對于優(yōu)惠措施更喜好于實質(zhì)性表現(xiàn)，大部份開發(fā)商對于公示優(yōu)惠均喜好于直接現(xiàn)金“減價”的方式進行公示，以便吸引客戶 據(jù)了解，個別樓盤于房交會前集

9、中召集客戶并引導(dǎo)于房交會期間集中下單，制造現(xiàn)場旺盤形勢,參展項目分析 項目面積區(qū)間,已知項目主力面積區(qū)間(住宅）,已知項目主力面積區(qū)間(商業(yè)）,備注：烏蒙古鎮(zhèn)為商住一體,通過踩盤的個別樓盤主力面積區(qū)間來看，主要集中在二房-四房之間，三房仍為主力戶型，通過已知梯戶比結(jié)構(gòu)來看，所踩樓盤整體居住舒適性較高。 商業(yè)除了社區(qū)型商業(yè)，此次了解下的商業(yè)項目通過最大面積來看，均需大型主力店支撐，均面臨一定招商壓力,已知項目銷售均價,參展項目分析 已知項目均價（住宅+商業(yè)）,數(shù)據(jù)來源：踩盤銷售口徑及宣傳資料,住宅價格層面，整體相對昭通近年市場浮動來看，無大幅度躍層價出現(xiàn)，與各開發(fā)商拿地成本及政府規(guī)劃有關(guān)，整體北

10、部新城均價在2700-2900元/平方，老城區(qū)及南城區(qū)維持于3500-3900元/平方 商業(yè)價格因規(guī)劃、業(yè)態(tài)、商業(yè)格局、信息不全等諸多因素，此次了解的城市印象及盛世荷苑均無過多參考性。 招商情況，盛世荷苑實質(zhì)公布已成功招入大潤發(fā)超市外，其余綜合體項目均無公布實質(zhì)有效的簽約入駐信息。,參展項目分析 項目上市節(jié)點統(tǒng)計（住宅+商業(yè)）,10月,12月,3月,5月,11月,1月,2013年,2014年,2月,4月,過年前開盤上市項目10個,過年后啟動項目3個,紫光小區(qū)一期 烏蒙古鎮(zhèn) 坤尚金沙灣,溫泉泰鶴城,昭陽國際北辰 北城逸景/云房城市印象,昭通1913 內(nèi)購 御峰雲(yún)府,龍韻雅苑,云謠水鄉(xiāng)別墅開盤,金

11、泰南辰1號,通過各方面了解各項目面市時間，雖然各項目均無給出過多詳細開盤信息，但各項目根據(jù)自身資金運轉(zhuǎn)情況，其中大部分項目均選擇在年前進行一部份貨源消化。保守預(yù)計年前開盤上市項目達10余個，預(yù)估貨包1000-4000套之間，預(yù)計建面3萬方以上。年后面市項目給予實質(zhì)性口徑的3個。,房交會分析總結(jié)及預(yù)判,本屆房交會，昭通各開發(fā)商多盤聯(lián)動集體亮相，增大蓄客面，充分吸收邊緣客戶，并且北部新城啟動，樓盤供應(yīng)較大，對市場沖擊影響較深。 昭通市政府加強北部新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)力度，力求將北部新區(qū)打造成昭通的中心城市。在政府帶動宣傳及整體片區(qū)規(guī)劃引導(dǎo)進行下是否對老城區(qū)及南片區(qū)造成的影響仍有待市場驗證。 本次房交會多

12、數(shù)項目均為復(fù)合型、多元化開發(fā)，規(guī)劃產(chǎn)品覆蓋面均較廣。以高層為主的貨源井噴面市，年前集中面市開盤，主要為預(yù)售證還未獲得，未售樓盤加快解籌頻率，在售樓盤加快推盤節(jié)奏，快速回款，爭取快速回款，預(yù)計年前及2014上半年為昭通推盤高峰。 大部份項目，前期認籌以沖抵房款形式進行客戶意向把握，一方面試探客群承受力，另一面也放映出各大開發(fā)商底氣不足 各大項目規(guī)劃產(chǎn)品覆蓋面均較廣，客群選擇較大，后續(xù)將形成比拼性價、產(chǎn)品細節(jié)的客群爭奪競爭。 各大項目主流產(chǎn)品集中在二房、三房、四房，市場客戶主流只有剛需及改善客戶，延續(xù)政策影響，投資客戶談出住宅投資，轉(zhuǎn)向投資性產(chǎn)品如公寓、商鋪、但整體房交會上看，商業(yè)市場仍需市場驗證。而“低門檻、低總價”產(chǎn)品仍然有不錯的銷售率。 商業(yè)項目整體以亮相為主，無過多信息釋放，大部份運營模式均以自持+銷售。但整體商業(yè)體量對于昭通市人口配比來看，已經(jīng)形成供大于求的局面。,我方參展效果評估及總結(jié),我方此次參展以展示為主，采取常規(guī)手段展示，做為首次參展，經(jīng)驗難免不足，對于一個地級市場房交會而言，各本地開發(fā)商的推廣