房產(chǎn)信托流程及篩選標準.ppt

1、房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)流程篩選標準,2011年3月2日,2,目錄,房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)范圍及篩選標準 房地產(chǎn)信托種類 業(yè)務(wù)流程 風控措施 退出原則,3,一、房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)范圍及篩選標準,1. 保障性住房項目 2. 商品房項目,4,1.篩選標準保障性住房項目篩選及信托要素,保障性住房項目的土地一級整理及二級開發(fā)。 保障性住房項目包括：棚戶區(qū)改造、城中村改造、危房改造、經(jīng)濟適用房建設(shè)、兩限房建設(shè)、廉租房建設(shè)等,當?shù)卣磕甑呢斦杖朐?0億元以上 項目所在區(qū)域周邊商品房均價在4000元/平方米以上,與政府合作15%-20%/年 與開放商合作25%-30%/年 信托期限：1-3年(一般情況不超過2年) 信托報酬要

2、求：單一不低于100萬/年、集合類不低于3000萬/年 不占用公司渠道不低于500萬/年,投資方向,投資區(qū)域,費率及 期限,投資方式,地方政府的有關(guān)部門（管委會、土地儲備中心及政府相關(guān)企業(yè)） 擁有保障性住房項目的具有開發(fā)資質(zhì)的、擁有良好市場前景、財務(wù)狀況佳和有豐富開發(fā)經(jīng)驗的優(yōu)質(zhì)地方房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),交易對手,1.篩選標準商品房項目篩選及信托要素,房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)公司和物業(yè)的股權(quán)、債權(quán)或者特定權(quán)益，包括土地一級整理，二級開發(fā)和經(jīng)營性物業(yè),有持續(xù)經(jīng)濟增長潛力的一線、二線城市，如北京和上海和內(nèi)陸二線城市（區(qū)域中心，知名度較高的經(jīng)濟發(fā)達城市）如成都，西安等為重點，同時關(guān)注在區(qū)域內(nèi)GDP增幅居前的其他城市,

3、股權(quán)投資要求有除股權(quán)質(zhì)押外的其他資產(chǎn)擔保，一般要求優(yōu)先分紅，適度參與項目運營 債權(quán)投資要求有充分的抵押擔?；蚱渌Ｕ洗胧?必須指派專業(yè)的信托經(jīng)理和財務(wù)經(jīng)理負責對項目運作及資金使用進行監(jiān)管,投資方向,投資區(qū)域,投資原則,投資方式,融資規(guī)模：2.5億元以上 費率：25%/年-30%/年 信托期限：1-3年（一般情況不超過2年） 信托收益：占用公司渠道不低于3000萬元/年，不占用不低于500萬/年,信托要素,1.項目篩選商品房項目交易對手及項目選擇標準,土地一級開發(fā)投資標準 交易對手已獲政府開發(fā)授權(quán)和其他相應(yīng)資格，具備一定的自有資金 有良好市場前景的住宅和經(jīng)營性物業(yè)（公寓、寫字樓、商業(yè)）項目用地

4、土地性質(zhì)明確，符合城市整體綜合規(guī)劃與預計開發(fā)計劃，拆遷方案明確、可行 土地的市場流動性好，完成一級開發(fā)后上市交易時成功率高或政府承諾回購； 融資方能提供有效足值的相關(guān)擔保,交易對手選擇標準 全國龍頭和區(qū)域領(lǐng)先的房地產(chǎn)企業(yè) 資產(chǎn)狀況、經(jīng)營業(yè)績和信用記錄良好，法人治理結(jié)構(gòu)完善，高管團隊有較高的經(jīng)營水平和誠信水平 最好是具備房地產(chǎn)開發(fā)二級或以上資質(zhì) 能提供足夠的履約擔保措施,1.項目篩選交易對手及項目選擇標準,經(jīng)營性物業(yè)投資標準 包括商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓等能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè) 重點城市的地標性或核心區(qū)域的大型、優(yōu)質(zhì)經(jīng)營性物業(yè) 物業(yè)所在城市或所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境成熟、商業(yè)或先進工業(yè)發(fā)達，或該區(qū)域有

5、良好的綜合發(fā)展前景 物業(yè)權(quán)屬清晰，經(jīng)營前景良好,房地產(chǎn)開發(fā)投資標準 有良好市場前景的住宅和商業(yè)地產(chǎn)項目 土地性質(zhì)明確，權(quán)屬清晰，項目土地獲得方式合法、價格合理，且取得正規(guī)的土地使用權(quán)證，拆遷難度可控（如有） 項目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)清晰，債權(quán)債務(wù)關(guān)系簡單、清晰 項目轉(zhuǎn)讓價格合理，未來現(xiàn)金流充足穩(wěn)定；開發(fā)及銷售計劃，現(xiàn)金流測算基本可行,2.房地產(chǎn)項目的融資方式,債權(quán)方式,結(jié)構(gòu)化方式,權(quán)益方式,適用：開發(fā)商二級開發(fā)階段 要求： 二級開發(fā)資質(zhì) 具備四證：土地使用權(quán)證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建筑工程施工許可證 項目自有投入35%以上,適用：一級整理及二級開發(fā)階段 要求： 融資比例：不高于1:

6、3 自有投入15%以上 信托持有股權(quán)95%以上,適用：一級整理及二級開發(fā)階段 種類： 項目收益權(quán)（銷售收入受益權(quán)） 應(yīng)收賬款收益權(quán) 其他收益權(quán),3. 正式盡職調(diào)查,4. 項目通過和執(zhí)行,2. 前期盡職調(diào)查,1. 項目立項,3. 保障性住房項目投資決策流程交易對手為政府（單一類）,3. 正式盡職調(diào)查,4. 項目通過和執(zhí)行,2. 前期盡職調(diào)查,1. 項目立項,3. 項目投資決策流程交易對手為開發(fā)商（集合類）,4. 風險控制風控控制策略,項目本身必須權(quán)益完整，項目公司股權(quán)、債權(quán)清晰，項目市場前景樂觀；同時通過敏感性分析和壓力測試,投資完成后 (除債權(quán)類)向項目公司派駐監(jiān)管人員，嚴格控制項目公司財務(wù)風

7、險，同時通過項目公司治理結(jié)構(gòu)的安排，保障項目公司管理,合作方主要為有大型房地產(chǎn)項目管理和運作經(jīng)驗的房地產(chǎn)企業(yè)；合作項目均為流動性好的物業(yè)類型，如住宅、公寓；選擇區(qū)域為經(jīng)濟發(fā)達的一、二線城市,中期： 嚴格投資標準,后期： 項目公司現(xiàn)場監(jiān)管,前期： 項目及合作方篩選,4. 風險控制監(jiān)管方式,董事會監(jiān)管,項目公司董事會由3-5位董事組成，其中1-2位董事由中融信托委派,現(xiàn)場監(jiān)管組,根據(jù)項目的規(guī)模及特點，派駐一人或多人到項目公司,房地產(chǎn)項目管理部由執(zhí)行總裁，部門總經(jīng)理、項目經(jīng)理、財務(wù)管理總監(jiān)、工程管理專業(yè)人員、法律專業(yè)人員組成,房地產(chǎn)項目管理部,主要方式,負責召集股東會，并向股東會報告工作 執(zhí)行股東會

8、的決議，制定實施細則 擬定公司的經(jīng)營計劃和投資方案 擬定公司年度財務(wù)預、決算，利潤分配、彌補虧損方案 擬定公司增加和減少注冊資本、分立、變更公司形式，解散、設(shè)立分公司等方案 決定公司內(nèi)部管理機構(gòu)的設(shè)置和公司總經(jīng)理人選及報酬事項 根據(jù)總經(jīng)理的提名，聘任或者解聘公司副經(jīng)理、財務(wù)負責人，決定其報酬事項 制定公司的基本管理制度,4. 風險控制董事會監(jiān)管,4. 風險控制現(xiàn)場監(jiān)管,項目公司基礎(chǔ)管理 印章管理工作（三章） 賬戶及資金管理 重要空白憑證與文書管理 項目公司登記資料與批件管理 合同檔案管理現(xiàn)場管理組審批表管理 監(jiān)管人員考勤與工作日志,項目公司日常監(jiān)管 參與項目公司重大經(jīng)營活動管理 項目進程管理 財務(wù)管理 計劃管理 工程施工及造價管理 月度管理報告 項目測算綜合分析與預警管理,4. 風險控制房地產(chǎn)項目管理,制定項目管理報表體系、編制項目資金收支日報表 銷售情況日報表工程合同及付款情況日報表 資金收支情況月報 計劃表銷售分析表 項目成本測算表 管理工作的審計與稽核 設(shè)立合理的項目公司管理制度 簽訂財務(wù)監(jiān)管協(xié)議 聘請專業(yè)的資產(chǎn)評估機構(gòu)對抵（質(zhì)）押物價值作出客觀合理的評估，并且在信托存續(xù)期間，抵（質(zhì)）押物的價值一旦出現(xiàn)大幅下降，要求融資方另行提供足額擔保,5. 項目投資退出原則,現(xiàn)金優(yōu)先原則。首先考慮回收現(xiàn)金，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓款或者項目公司利潤分配的形式收回投資。股權(quán)轉(zhuǎn)讓無法實現(xiàn)或