房產(chǎn)信托流程及篩選標準.ppt

1、房地產(chǎn)信托業(yè)務流程篩選標準,2011年3月2日,2,目錄,房地產(chǎn)信托業(yè)務范圍及篩選標準 房地產(chǎn)信托種類 業(yè)務流程 風控措施 退出原則,3,一、房地產(chǎn)信托業(yè)務范圍及篩選標準,1. 保障性住房項目 2. 商品房項目,4,1.篩選標準保障性住房項目篩選及信托要素,保障性住房項目的土地一級整理及二級開發(fā)。 保障性住房項目包括：棚戶區(qū)改造、城中村改造、危房改造、經(jīng)濟適用房建設(shè)、兩限房建設(shè)、廉租房建設(shè)等,當?shù)卣磕甑呢斦杖朐?0億元以上 項目所在區(qū)域周邊商品房均價在4000元/平方米以上,與政府合作15%-20%/年 與開放商合作25%-30%/年 信托期限：1-3年(一般情況不超過2年) 信托報酬要

2、求：單一不低于100萬/年、集合類不低于3000萬/年 不占用公司渠道不低于500萬/年,投資方向,投資區(qū)域,費率及 期限,投資方式,地方政府的有關(guān)部門（管委會、土地儲備中心及政府相關(guān)企業(yè)） 擁有保障性住房項目的具有開發(fā)資質(zhì)的、擁有良好市場前景、財務狀況佳和有豐富開發(fā)經(jīng)驗的優(yōu)質(zhì)地方房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),交易對手,1.篩選標準商品房項目篩選及信托要素,房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)公司和物業(yè)的股權(quán)、債權(quán)或者特定權(quán)益，包括土地一級整理，二級開發(fā)和經(jīng)營性物業(yè),有持續(xù)經(jīng)濟增長潛力的一線、二線城市，如北京和上海和內(nèi)陸二線城市（區(qū)域中心，知名度較高的經(jīng)濟發(fā)達城市）如成都，西安等為重點，同時關(guān)注在區(qū)域內(nèi)GDP增幅居前的其他城市,

3、股權(quán)投資要求有除股權(quán)質(zhì)押外的其他資產(chǎn)擔保，一般要求優(yōu)先分紅，適度參與項目運營 債權(quán)投資要求有充分的抵押擔?；蚱渌Ｕ洗胧?必須指派專業(yè)的信托經(jīng)理和財務經(jīng)理負責對項目運作及資金使用進行監(jiān)管,投資方向,投資區(qū)域,投資原則,投資方式,融資規(guī)模：2.5億元以上 費率：25%/年-30%/年 信托期限：1-3年（一般情況不超過2年） 信托收益：占用公司渠道不低于3000萬元/年，不占用不低于500萬/年,信托要素,1.項目篩選商品房項目交易對手及項目選擇標準,土地一級開發(fā)投資標準 交易對手已獲政府開發(fā)授權(quán)和其他相應資格，具備一定的自有資金 有良好市場前景的住宅和經(jīng)營性物業(yè)（公寓、寫字樓、商業(yè)）項目用地

4、土地性質(zhì)明確，符合城市整體綜合規(guī)劃與預計開發(fā)計劃，拆遷方案明確、可行 土地的市場流動性好，完成一級開發(fā)后上市交易時成功率高或政府承諾回購； 融資方能提供有效足值的相關(guān)擔保,交易對手選擇標準 全國龍頭和區(qū)域領(lǐng)先的房地產(chǎn)企業(yè) 資產(chǎn)狀況、經(jīng)營業(yè)績和信用記錄良好，法人治理結(jié)構(gòu)完善，高管團隊有較高的經(jīng)營水平和誠信水平 最好是具備房地產(chǎn)開發(fā)二級或以上資質(zhì) 能提供足夠的履約擔保措施,1.項目篩選交易對手及項目選擇標準,經(jīng)營性物業(yè)投資標準 包括商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓等能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè) 重點城市的地標性或核心區(qū)域的大型、優(yōu)質(zhì)經(jīng)營性物業(yè) 物業(yè)所在城市或所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境成熟、商業(yè)或先進工業(yè)發(fā)達，或該區(qū)域有

5、良好的綜合發(fā)展前景 物業(yè)權(quán)屬清晰，經(jīng)營前景良好,房地產(chǎn)開發(fā)投資標準 有良好市場前景的住宅和商業(yè)地產(chǎn)項目 土地性質(zhì)明確，權(quán)屬清晰，項目土地獲得方式合法、價格合理，且取得正規(guī)的土地使用權(quán)證，拆遷難度可控（如有） 項目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)清晰，債權(quán)債務關(guān)系簡單、清晰 項目轉(zhuǎn)讓價格合理，未來現(xiàn)金流充足穩(wěn)定；開發(fā)及銷售計劃，現(xiàn)金流測算基本可行,2.房地產(chǎn)項目的融資方式,債權(quán)方式,結(jié)構(gòu)化方式,權(quán)益方式,適用：開發(fā)商二級開發(fā)階段 要求： 二級開發(fā)資質(zhì) 具備四證：土地使用權(quán)證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建筑工程施工許可證 項目自有投入35%以上,適用：一級整理及二級開發(fā)階段 要求： 融資比例：不高于1:

6、3 自有投入15%以上 信托持有股權(quán)95%以上,適用：一級整理及二級開發(fā)階段 種類： 項目收益權(quán)（銷售收入受益權(quán)） 應收賬款收益權(quán) 其他收益權(quán),3. 正式盡職調(diào)查,4. 項目通過和執(zhí)行,2. 前期盡職調(diào)查,1. 項目立項,3. 保障性住房項目投資決策流程交易對手為政府（單一類）,3. 正式盡職調(diào)查,4. 項目通過和執(zhí)行,2. 前期盡職調(diào)查,1. 項目立項,3. 項目投資決策流程交易對手為開發(fā)商（集合類）,4. 風險控制風控控制策略,項目本身必須權(quán)益完整，項目公司股權(quán)、債權(quán)清晰，項目市場前景樂觀；同時通過敏感性分析和壓力測試,投資完成后 (除債權(quán)類)向項目公司派駐監(jiān)管人員，嚴格控制項目公司財務風

7、險，同時通過項目公司治理結(jié)構(gòu)的安排，保障項目公司管理,合作方主要為有大型房地產(chǎn)項目管理和運作經(jīng)驗的房地產(chǎn)企業(yè)；合作項目均為流動性好的物業(yè)類型，如住宅、公寓；選擇區(qū)域為經(jīng)濟發(fā)達的一、二線城市,中期： 嚴格投資標準,后期： 項目公司現(xiàn)場監(jiān)管,前期： 項目及合作方篩選,4. 風險控制監(jiān)管方式,董事會監(jiān)管,項目公司董事會由3-5位董事組成，其中1-2位董事由中融信托委派,現(xiàn)場監(jiān)管組,根據(jù)項目的規(guī)模及特點，派駐一人或多人到項目公司,房地產(chǎn)項目管理部由執(zhí)行總裁，部門總經(jīng)理、項目經(jīng)理、財務管理總監(jiān)、工程管理專業(yè)人員、法律專業(yè)人員組成,房地產(chǎn)項目管理部,主要方式,負責召集股東會，并向股東會報告工作 執(zhí)行股東會

8、的決議，制定實施細則 擬定公司的經(jīng)營計劃和投資方案 擬定公司年度財務預、決算，利潤分配、彌補虧損方案 擬定公司增加和減少注冊資本、分立、變更公司形式，解散、設(shè)立分公司等方案 決定公司內(nèi)部管理機構(gòu)的設(shè)置和公司總經(jīng)理人選及報酬事項 根據(jù)總經(jīng)理的提名，聘任或者解聘公司副經(jīng)理、財務負責人，決定其報酬事項 制定公司的基本管理制度,4. 風險控制董事會監(jiān)管,4. 風險控制現(xiàn)場監(jiān)管,項目公司基礎(chǔ)管理 印章管理工作（三章） 賬戶及資金管理 重要空白憑證與文書管理 項目公司登記資料與批件管理 合同檔案管理現(xiàn)場管理組審批表管理 監(jiān)管人員考勤與工作日志,項目公司日常監(jiān)管 參與項目公司重大經(jīng)營活動管理 項目進程管理 財務管理 計劃管理 工程施工及造價管理 月度管理報告 項目測算綜合分析與預警管理,4. 風險控制房地產(chǎn)項目管理,制定項目管理報表體系、編制項目資金收支日報表 銷售情況日報表工程合同及付款情況日報表 資金收支情況月報 計劃表銷售分析表 項目成本測算表 管理工作的審計與稽核 設(shè)立合理的項目公司管理制度 簽訂財務監(jiān)管協(xié)議 聘請專業(yè)的資產(chǎn)評估機構(gòu)對抵（質(zhì)）押物價值作出客觀合理的評估，并且在信托存續(xù)期間，抵（質(zhì)）押物的價值一旦出現(xiàn)大幅下降，要求融資方另行提供足額擔保,5. 項目投資退出原則,現(xiàn)金優(yōu)先原則。首先考慮回收現(xiàn)金，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓款或者項目公司利潤分配的形式收回投資。股權(quán)轉(zhuǎn)讓無法實現(xiàn)或