德州紅星美凱龍項(xiàng)目前期策劃.ppt

1、,德州紅星美凱龍項(xiàng)目前期策劃,謹(jǐn) 呈： Presented To,2013年1月,世聯(lián) 標(biāo)準(zhǔn),按照世聯(lián)規(guī)劃評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，客觀評(píng)價(jià)現(xiàn)有規(guī)劃。,規(guī)劃是否體現(xiàn)城市價(jià)值？ 物業(yè)是否具有盈利能力？ 產(chǎn)品設(shè)計(jì)是否合理？,以世聯(lián)思考路徑，深入思考項(xiàng)目的前期問題。,世聯(lián) 路徑,現(xiàn)階段急需解決第一二層級(jí)的問題。本次報(bào)告的目的在于，深刻理解目標(biāo)，對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)所面臨的困局進(jìn)行解析，對(duì)未來區(qū)域發(fā)展愿景進(jìn)行展望，提煉項(xiàng)目發(fā)展的核心問題，給出項(xiàng)目的定位及發(fā)展戰(zhàn)略，確定項(xiàng)目的盈利模式。,目標(biāo)梳理 項(xiàng)目本體及屬性界定 項(xiàng)目面臨的開發(fā)困局 核心問題梳理 新城發(fā)展模式借鑒 項(xiàng)目總體定位 物業(yè)發(fā)展方向建議 開發(fā)分期建議 啟動(dòng)區(qū)建議,解

2、決項(xiàng)目定位 確定盈利模式,目標(biāo)梳理 項(xiàng)目本體及屬性界定 項(xiàng)目面臨的開發(fā)困局 核心問題梳理 新城發(fā)展模式借鑒 項(xiàng)目總體定位 物業(yè)發(fā)展方向建議 開發(fā)分期建議 啟動(dòng)區(qū)建議,城市屬性：四線地級(jí)市，魯西北地區(qū)重要的交通樞紐和以工貿(mào)為主的區(qū)域中心城市； 城市主要職能：冀魯兩省交界地區(qū)的門戶；魯西北、冀東南物資集散、交通運(yùn)輸中心和信息樞紐；中國(guó)太陽能源基地；山東省重要的電力能源基地；魯西北重要的制造業(yè)基地；德州市域的政治經(jīng)濟(jì)和文化中心。 城市用地發(fā)展的方向：城市空間向東跨越發(fā)展，規(guī)劃形成“老城組團(tuán)、新城組團(tuán)、東部組團(tuán)”三大組團(tuán)式城市結(jié)構(gòu)。,德州十一五規(guī)劃確定近期建設(shè)用地方向?yàn)椋褐攸c(diǎn)開發(fā)河?xùn)|新城。未來幾年，新

3、城將圍繞行政中心、長(zhǎng)河公園以及商業(yè)金融中心等建設(shè)進(jìn)行配套設(shè)施的完善，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和天衢工業(yè)園繼續(xù)發(fā)展，老城區(qū)逐步進(jìn)行改造。,德州屬于四線城市，城市空間向東跨越發(fā)展 ，重點(diǎn)開發(fā)河?xùn)|新城，尤其是河?xùn)|新城中心區(qū)。,【城市發(fā)展】,9,功能結(jié)構(gòu)： 一軸：新城市區(qū)公共設(shè)施發(fā)展軸，由醫(yī)療中心、商務(wù)中心、文體中心、行政中心、金融會(huì)展中心組成； 一帶：指沿東風(fēng)路發(fā)展帶，商業(yè)業(yè)態(tài)定位為辦公、大型商業(yè)貿(mào)易中心和物流中心； 一園：在教育路北側(cè)規(guī)劃教育園；,長(zhǎng)河公園,醫(yī)療中心,文體中心,教育中心,商務(wù)中心,會(huì)展中心及行政中心,一園,一軸,一帶,東風(fēng)路,河?xùn)|新區(qū)中心區(qū)規(guī)劃為“一軸一帶一園”，“一帶”定位為辦公及大型商業(yè)，項(xiàng)

4、目位于一帶沿線，靠近一軸中行政中心，地理位置優(yōu)越。,【區(qū)域規(guī)劃】,河?xùn)|新區(qū)中心區(qū)經(jīng)過八年的發(fā)展，已完成市政府遷入，基本完成生活大配套、交通配套的投入，部分企事業(yè)單位在此聚集。,周邊居民情況：原村莊多已拆遷，周邊主要是回遷居民及新購房居民； 政府部門：市委市政府（市國(guó)土局、市建委、市規(guī)劃局、市旅游局、市氣象局、市交通局） 教育配套：躍華學(xué)校、雙語學(xué)校、新星中等專業(yè)學(xué)院、電科學(xué)校、德州職業(yè)技術(shù)學(xué)院等 醫(yī)療配套：武警醫(yī)院、新城醫(yī)院、開發(fā)區(qū)醫(yī)院、市中心醫(yī)院、市婦幼保健院等 商業(yè)配套：德百澳德樂超市，少量沿街店面 辦公物業(yè)：德建大廈及部分企事業(yè)自有物業(yè) 酒店配套：凱悅商務(wù)酒店、柳湖書院酒店 娛樂休閑場(chǎng)所

5、：體育中心、長(zhǎng)河公園、董子文化園 其他配套：會(huì)展中心、德州日?qǐng)?bào)社等,【區(qū)域配套】,【資源及交通】,東至廣川大道，南至東風(fēng)路，北至東方紅路，西至規(guī)劃路，臨德州市兩大交通主干道，交通便利，緊鄰長(zhǎng)河公園，景觀資源優(yōu)越。,區(qū)域路網(wǎng)：河?xùn)|新區(qū)采用方格網(wǎng)形式，東風(fēng)路和東方紅路是河?xùn)|新區(qū)重要的交通干道和發(fā)展軸，其次天衢路、三八路等交通干道也發(fā)揮著重要的作用； 項(xiàng)目通達(dá)性：項(xiàng)目周邊道路寬闊，南鄰東方紅路、北臨東風(fēng)路，可直達(dá)德州老城區(qū)德城區(qū)； 區(qū)域資源：項(xiàng)目北側(cè)為德州重要景區(qū)長(zhǎng)河公園，景觀資源優(yōu)越。,規(guī)劃路,東風(fēng)路,廣川大道,長(zhǎng)河公園,【地塊四至】,廣川大道 以西 西鄰學(xué)校,東方紅東路 以南 北臨長(zhǎng)河公園 地塊

6、北側(cè)高壓線 穿過,規(guī)劃4號(hào)線 以東 東面為市政府所在地,東風(fēng)北街 以北 南鄰城市主干道,【地塊價(jià)值分析】,展示性： EABFCD 景觀資源： EABCFD 交通條件： EAFCBD 綜合評(píng)價(jià)： EABFCD 通過以上幾點(diǎn)評(píng)判地塊功能屬性，E和F地塊適宜開發(fā)公建類物業(yè)；A、B、C、D地塊適宜開發(fā)居住類物業(yè)。 建議在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，將E、F地塊與南面地塊統(tǒng)籌考慮，用于公建類物業(yè)的開發(fā)。,北地塊ABCD小地塊適宜開發(fā)居住類物業(yè)，EF地塊商業(yè)價(jià)值較高。,按照規(guī)劃指標(biāo)要求，推算地上建筑面積，合計(jì)建筑面積約138萬平米，屬于超大社區(qū)，公建部分體量極大，為52萬平米，住宅部分容積率為4.2，屬于高容積率社區(qū)。,

7、【經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】,超大體量高容積率住宅社區(qū) 超大規(guī)模公建,北地塊： 住宅+公寓+底商,南地塊： 寫字樓+商業(yè),居住和公建比為1.37:1，公建體量大；商業(yè)與商務(wù)比為1.88:1，商業(yè)體量大；公建用地做居住型公寓不適合，且產(chǎn)品單一；底商全部規(guī)劃為美食城，業(yè)態(tài)單一，且體量超大，后期運(yùn)營(yíng)有風(fēng)險(xiǎn)；各個(gè)物業(yè)之間功能互補(bǔ)性差。,【指標(biāo)解讀】,【體量】超大公建、超大商業(yè) 【業(yè)態(tài)】產(chǎn)品單一，盈利能力弱 【關(guān)系】物業(yè)間關(guān)聯(lián)度差,城市價(jià)值層面：準(zhǔn)確傳達(dá)了區(qū)域價(jià)值，具有地標(biāo)性和活躍度 開發(fā)價(jià)值層面：公建超越了市場(chǎng)量級(jí)和運(yùn)營(yíng)規(guī)律，盈利能力弱 設(shè)計(jì)價(jià)值層面：物業(yè)之間關(guān)聯(lián)度差，相互價(jià)值提升能力弱,四線城市，城市新區(qū) 大規(guī)模區(qū)

8、域綜合開發(fā)項(xiàng)目,項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì),位于城市重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展區(qū)域河?xùn)|新區(qū)中心區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮螅?區(qū)域內(nèi)市政府及大型企事業(yè)單位入駐，區(qū)域增值潛力巨大； 良好的交通條件，通達(dá)性好； 項(xiàng)目緊鄰重要景區(qū)長(zhǎng)河公園，景觀資源豐富；,項(xiàng)目劣勢(shì),位于四線城市，市場(chǎng)容量有限； 新城發(fā)展階段，消費(fèi)能力弱，產(chǎn)業(yè)支撐少； 指標(biāo)限制帶來的公建體量超大，項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)大；,【本體屬性初判】,目標(biāo)梳理 項(xiàng)目本體及屬性界定 項(xiàng)目面臨的開發(fā)困局 核心問題梳理 新城發(fā)展模式借鑒 項(xiàng)目總體定位 物業(yè)發(fā)展方向建議 開發(fā)分期建議 啟動(dòng)區(qū)建議,市場(chǎng)能否支撐新區(qū)大盤的開發(fā)？ 六大宏觀困局 行業(yè)、政策、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口、區(qū)域困局 四大競(jìng)爭(zhēng)困局 土地供應(yīng)、寫

9、字樓供需、住宅供需、 商業(yè)市場(chǎng)容量困局,中央政治局：堅(jiān)持樓市調(diào)控不動(dòng)搖 促房?jī)r(jià)回歸。明年市場(chǎng)將深度入冬。,【1、行業(yè)困局】,據(jù)新華社電 中共中央政治局昨天召開會(huì)議，分析研究明年經(jīng)濟(jì)工作。中共中央總書記胡錦濤主持會(huì)議。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，明年要繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。會(huì)議提出，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。 會(huì)議強(qiáng)調(diào)： 1、保持經(jīng)濟(jì)政策連續(xù)；2、宏觀調(diào)控及時(shí)微調(diào)；3、促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。 因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)萎縮風(fēng)險(xiǎn)，部分開發(fā)商和地方政府曾期待中央會(huì)放松樓市調(diào)控從而拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)上漲，但明年他們很可能會(huì)重新認(rèn)識(shí)市場(chǎng)，明顯下調(diào)房?jī)r(jià)的現(xiàn)象將更加普遍，“樓市

10、已經(jīng)徹底入冬”。 “這次會(huì)議提出，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。這體現(xiàn)了中央的堅(jiān)定決心，意味著此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策一定要達(dá)到預(yù)期的、明顯的效果?！?限購、限貸、首付提高、一房一價(jià)等房地產(chǎn)調(diào)控政策，有向四線城市蔓延的趨勢(shì)，在當(dāng)前市場(chǎng)調(diào)控行情下，媒體的負(fù)面信息報(bào)道，客戶觀望情緒濃重，購買熱情降低。,【2、政策困局】,新國(guó)十條：首套90平米以上，首付三成，二套五成，利率1.1倍，三套大幅提高 國(guó)五條：首套三成，二套五成，利率1.1倍，三套停貸 國(guó)八條：二套首付六成以上，利率1.1倍，部分銀行首套首付提至四成，利率優(yōu)惠逐步取消甚至上浮 銀行對(duì)開發(fā)貸持續(xù)收緊，信托融

11、資成本居高不下，開發(fā)商開發(fā)難度加大。,存款準(zhǔn)備金率 6月20日起，連續(xù)上調(diào)12次后，存款類銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率達(dá)到21.5%歷史高位，直接凍結(jié)銀行資金3867億資金。開發(fā)商資金鏈空前緊張。 加息7月7日起，央行年內(nèi)第三次加息，一年期貸款基準(zhǔn)利率升至6.56%，累積加息對(duì)樓市影響效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，購房成本加大.首付三成的100萬房產(chǎn)30年基準(zhǔn)利率按揭的月供已累計(jì)增加210.04元，30年總供款絕對(duì)額累計(jì)增加75612.71元。,新國(guó)十條：北京 國(guó)五條：23個(gè)城市出臺(tái)限購令 國(guó)八條：42個(gè)城市出臺(tái)新版限購令 注：針對(duì)房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭較快的二三線城市，住建部正在草擬新一輪限購令的城市名單，限購城市將擴(kuò)大到

12、近100個(gè)，成為樓市調(diào)控再度加碼的信號(hào)。（山東未來限購城市將有：煙臺(tái)、威海、泰安、淄博、濰坊等）,新國(guó)十條：580套 國(guó)五條：年末基本建成60% 國(guó)八條：1000萬套，11月底全面開工,政策調(diào)控的市場(chǎng)表現(xiàn)是：改善型、投資、投機(jī)型客戶被列為重點(diǎn)打擊之列，直接影響這部分需求的市場(chǎng)釋放，大戶型產(chǎn)品受政策影響明顯；開發(fā)貸持續(xù)收緊、融資成本居高不下，加大開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。,德州市城市GDP高速發(fā)展，2010年人均GDP為2.9萬元，兩項(xiàng)指標(biāo)處于省內(nèi)中下游水平，房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展階段。,【3、經(jīng)濟(jì)困局】,德州市2010國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為1657.82億元，同比增長(zhǎng)12.9%，位列全省11位； 德州市2010國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值約

13、2.9萬元，同比增長(zhǎng)3.7%，位列全省13位 初步判斷，德州市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高速發(fā)展期。,數(shù)據(jù)來源：德州歷年統(tǒng)計(jì)年鑒,人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,德州市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，目前階段仍以二產(chǎn)為主的，三產(chǎn)比例小，企業(yè)少，對(duì)辦公的需求基數(shù)小。,【4、產(chǎn)業(yè)困局】,2010年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP） 1657.82億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)12.9%。 其中第一產(chǎn)業(yè)增加值210.51億元，增長(zhǎng)3.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值899.55億元，增長(zhǎng)14.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值547.76億元，增長(zhǎng)13.8%。三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的12.4：54.6：32.0調(diào)整為12.7：54.3：33.0。 三產(chǎn)仍

14、比例較低，城市商業(yè)商務(wù)活躍度不足，對(duì)辦公的需求基數(shù)小。,德州市歷年各產(chǎn)業(yè)增值額情況,德城區(qū)人口41萬，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)18萬，以政府機(jī)關(guān)人員和原住居民為主，區(qū)域內(nèi)人口基數(shù)低，產(chǎn)業(yè)人口不足，區(qū)域活力不足，難以支撐大社區(qū)的銷售。,【5、人口困局】,新區(qū)建設(shè)中。市政府、部分市政配套已投入使用，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已具備一定規(guī)模；開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀中心為晶華路、東風(fēng)路、東方紅路段，機(jī)關(guān)事業(yè)單位、配套設(shè)施及居住區(qū)多集中于此；與其他區(qū)域相比該區(qū)域人口稀少，居民構(gòu)成單一,市區(qū)傳統(tǒng)核心區(qū)域，市政治/經(jīng)濟(jì)/商業(yè)/休閑娛樂中心，配套完善。 該區(qū)域西部商業(yè)圈流動(dòng)人口眾多，居民結(jié)構(gòu)雜亂；中部主要為黨政機(jī)關(guān)駐地、中高檔次商圈；住宅區(qū)主要分布于

15、區(qū)域北部及東部，居民以機(jī)關(guān)干部、企事業(yè)單位員工及傳統(tǒng)居民為主，人口結(jié)構(gòu)層次較好。,工業(yè)、居住混合區(qū)。該區(qū)域銜接市區(qū)中心與北部工業(yè)區(qū)，是德州老城區(qū)；區(qū)域內(nèi)人口密集，居民結(jié)構(gòu)復(fù)雜、傳統(tǒng)居民較多。,以大中型工業(yè)、商貿(mào)倉儲(chǔ)為主的混合區(qū)域。區(qū)域配套不足，居民生活較為不便。區(qū)域居民主要由傳統(tǒng)歷史居民、較多流動(dòng)人口、以及產(chǎn)業(yè)工人構(gòu)成。,居住區(qū)、倉儲(chǔ)商貿(mào)區(qū)和工業(yè)區(qū)的混合區(qū)域，德州的對(duì)外交通門戶。區(qū)域居民以傳統(tǒng)歷史居民、產(chǎn)業(yè)工人、事業(yè)單位職工為主，同時(shí)眾多專營(yíng)市場(chǎng)也帶來較大量流動(dòng)人口。,河?xùn)|新區(qū)屬于政務(wù)主導(dǎo)型新區(qū)，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)屬于工業(yè)主導(dǎo)型新區(qū)，缺乏三產(chǎn)及配套產(chǎn)業(yè)的支撐。,【6、區(qū)域困局】,24,收據(jù)來源：201

16、0德州統(tǒng)計(jì)年鑒,德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)2009年，全區(qū)完成GDP115億元，同比增長(zhǎng)13.9%；實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入4.1元，同比增長(zhǎng)26.9%； 開發(fā)區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)集群初現(xiàn)端倪，初步形成了以皇明太陽能、六順電器等為龍頭的新能源開發(fā)，高新技術(shù)成為開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)一大亮點(diǎn)。 第二產(chǎn)業(yè)以自我建設(shè)工業(yè)園為主，三產(chǎn)及配套不足，商業(yè)商務(wù)發(fā)展基礎(chǔ)薄弱。,2009年至今，德州出讓土地主要集中在開發(fā)區(qū)和河?xùn)|新區(qū)；其中河?xùn)|新區(qū)體量約206.2萬方，未來河?xùn)|新區(qū)商業(yè)供應(yīng)超過17萬方，住宅190萬方，未來競(jìng)爭(zhēng)激烈。,【7、土地供應(yīng)困局】,8.3,4.7,28.5,127,3.4,13.7,12.4,68,129.8,30.8,3.3,2.6

17、,1.2,2.3,6.5,10.3,15.4,3.5,1.2,1.3,67.3,13.4,25.4,3,3.3,0.4,15.4,綜合,商業(yè),4.3,25.9,13.5,18.9,09年至今，德州城區(qū)成交土地主要集中于老城區(qū)運(yùn)河開發(fā)區(qū)以及河?xùn)|新區(qū)一帶； 老城區(qū)供應(yīng)總面積為458.8萬平方米，新城區(qū)為206.2萬平方米； 從土地供應(yīng)性質(zhì)看：老城區(qū)放量土地以綜合用地為主，商業(yè)僅一例；新城區(qū)亦以住宅為主，但有部分商業(yè)用地集中在市政府北側(cè)和東側(cè)。,河?xùn)|新區(qū)近期尚有商業(yè)約11.76萬平米，住宅供應(yīng)約190萬平米；未來將對(duì)本項(xiàng)目帶來直接競(jìng)爭(zhēng)。,河?xùn)|新區(qū)內(nèi)商業(yè)用地較多，5塊地塊，總用地面積6.56萬平方米，

18、總建面約11.76萬平米；每地塊占地面積相差不大，但容積率皆小于本項(xiàng)目； 綜合用地較分散，共5地塊，總占地75.5萬平米，總建面約190萬平方米。,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,【7、區(qū)域土地供應(yīng)】,德州辦公物業(yè)市場(chǎng)處于啟動(dòng)階段初期，將主要面向成長(zhǎng)型中小企業(yè)和部分草創(chuàng)型企業(yè)。,萌芽階段,啟動(dòng)階段,發(fā)展階段,成熟階段,核心動(dòng)因,表現(xiàn)形式,客戶特征,產(chǎn)品特征,客戶關(guān)注,辦公需要,住宅改辦公,草創(chuàng)型企業(yè),無,無,改善環(huán)境,住宅立項(xiàng)， 商務(wù)辦公,成長(zhǎng)型中小企業(yè),商務(wù)公寓為主，出現(xiàn)初級(jí)寫字樓產(chǎn)品,位置,價(jià)格,交通,使用成本,追求形象,純商務(wù)形象,迅速發(fā)展，并初具規(guī)模中小企業(yè),純寫字樓開

19、始出現(xiàn),位置,配套,硬件,商務(wù)氛圍,需求多元化，客戶價(jià)值多元化,純商務(wù)形象,各種類型的企業(yè),寫字樓與新一代商務(wù)公寓并存,地段,服務(wù),軟環(huán)境,健康、風(fēng)景,濟(jì)南,青島,北京,上海,德州,【8、辦公發(fā)展階段】,寫字樓起步階段，辦公場(chǎng)所分散，物業(yè)檔次低，主要存在形式是住宅區(qū)里混搭單棟寫字樓，并未出現(xiàn)集中寫字樓群。,【8、辦公存在形式】,1、早期辦公物業(yè),較早期的辦公物業(yè)為德百的寫字樓和白天鵝辦公物業(yè)，分布在商場(chǎng)南側(cè)，湖濱中大道兩側(cè)，距離較近。規(guī)模較小，租金1.0元/平方米/天左右。 這一階段產(chǎn)生的寫字樓項(xiàng)目，基本是商住兩用性質(zhì)，地理位置都較好，但其在硬件配套上較差，公共部分的裝修也極為簡(jiǎn)陋，基本沒有物

20、業(yè)服務(wù)的概念。,2、近期辦公物業(yè),寶林商務(wù)大廈。該樓12層，每層1200平米，可分割出售、出租，銷售不理想。地下四層為電子商城，經(jīng)營(yíng)慘淡。 德建大廈（東城國(guó)際），平均租金0.67元/平米/天 帝景苑寫字樓：0.69元/平米，獨(dú)立衛(wèi)生間 這一階段入市的寫字樓項(xiàng)目墓本配備了基本寫字樓需要的硬件設(shè)施，同時(shí)開始關(guān)注寫字樓的建筑設(shè)計(jì)、外立面的塑造，以及公共空間的裝修。,3、在售辦公物業(yè),華騰麗晶大廈、德正國(guó)際商務(wù)港、泰和名仕港寫字樓、東匯大廈等,4、將售辦公物業(yè),將要上市的寫字樓有：、陽光新天地、蔚來城寫字樓、天衢名郡 寫字樓、德達(dá)長(zhǎng)河明珠寫字樓。,麗晶寫字樓,帝景苑,白天鵝大廈,德正國(guó)際商務(wù)港,天衢名

21、都寫字樓,東城國(guó)際,德達(dá)長(zhǎng)河明珠,近期已推出,早期產(chǎn)品,近期將推出,蔚來城綜合樓,泰和名仕港,德百大樓,陽光新天地,潛在產(chǎn)品,1,2,3,4,寶林大廈,銀龍大廈,新城財(cái)富大廈,區(qū)域潛在寫字樓總量超過20萬平方米。,20萬平米,老城區(qū)： 華騰麗晶大廈、陽光新天地處于市中區(qū)，總體量約為10.5萬平方米； 天衢名郡寫字樓、德達(dá)長(zhǎng)河明珠寫字樓處于新老城交界處，總體量大于3萬平方米；,河?xùn)|新區(qū)： 德正國(guó)際商務(wù)港位于商務(wù)中心，與泰和名仕港寫字樓、蔚來城寫字樓的總體量約為14萬平米；,【8、辦公潛在供應(yīng)】,德州市區(qū)五大板塊：鐵西版塊、天衢板塊、中心城區(qū)、城南板塊、新城版塊，新城板塊處于高價(jià)競(jìng)爭(zhēng)板塊。,本案,

22、鐵 西 區(qū),新城板塊,熙城易居,天衢版塊 平臺(tái)均價(jià) 4500,中心城區(qū),城南板塊,【9、住宅板塊】,平臺(tái)均價(jià) 4500-4600,平臺(tái)均價(jià) 7000,平臺(tái)均價(jià) 4500-4600,平臺(tái)均價(jià) 5000,新城板塊 德州市的“希望板塊”中建華府，蔚來城和玫瑰園等市場(chǎng)大盤起主導(dǎo)地位； 開發(fā)區(qū)整體樓價(jià)處于高位運(yùn)行，整體價(jià)格突破5000元。,【9、區(qū)域住宅市場(chǎng)】,河?xùn)|新區(qū)樓價(jià)處于高位運(yùn)行，整體價(jià)格突破5000元大關(guān)。,商業(yè)以傳統(tǒng)德百、火車站、澳德樂商圈為主，專業(yè)市場(chǎng)多核發(fā)展，現(xiàn)有商業(yè)約有104萬平米，市區(qū)人均商業(yè)面積超過2平米。,【10、人均商圈面積】,商業(yè)市場(chǎng)主要分為三個(gè)綜合性商圈、兩個(gè)專業(yè)市場(chǎng)與三條交

23、通商業(yè)主干道； 三個(gè)綜合性商圈有：火車站商圈、德州德百商圈以及新興的德州澳德樂商圈； 兩個(gè)專業(yè)市場(chǎng):城南與城北兩個(gè)專業(yè)性市場(chǎng)； 三條商業(yè)主干道主要是天衢路、三八路和東風(fēng)路。,總體來看，德州商圈逐步向東演進(jìn)并呈現(xiàn)出百花齊放的態(tài)勢(shì)，但是新商圈培育周期長(zhǎng)，困難重重。,商圈演變：,火車站商圈,德百商圈,澳德樂商圈,商圈演變：以黑馬商貿(mào)大市場(chǎng)為代表的火車站商圈是德州市較早的商業(yè)圈，隨著時(shí)代的發(fā)展，老城區(qū)的商業(yè)地位占據(jù)絕對(duì)地位，隨著新城規(guī)劃的落實(shí)，東部地區(qū)的發(fā)展日新月異，以德百澳德樂為代表的大型購物中心改變了人們的生活方式。,【10、商圈演變】,四線城市，經(jīng)濟(jì)省內(nèi)中下游 城市新區(qū)，產(chǎn)業(yè)空心 二產(chǎn)為主，缺少

24、三產(chǎn)帶動(dòng) 城市人口55萬，新城人口18萬 人均商業(yè)面積2平米 市場(chǎng)供應(yīng)大，潛在競(jìng)爭(zhēng)激烈,170萬平米大盤 商業(yè)面積34萬平米 辦公面積18萬平米 住宅面積73萬平米,規(guī)劃指標(biāo)不合理 以目前市場(chǎng)階段和市場(chǎng)容量，難以支撐大體量公建開發(fā) 住宅開發(fā)面臨很大挑戰(zhàn),目標(biāo)梳理 項(xiàng)目本體及屬性界定 項(xiàng)目面臨的開發(fā)困局 核心問題梳理 新城發(fā)展模式借鑒 項(xiàng)目總體定位 物業(yè)發(fā)展方向建議 開發(fā)分期建議 啟動(dòng)區(qū)建議,解決項(xiàng)目定位+確定盈利方式,在政府規(guī)劃要求的公建指標(biāo)遠(yuǎn)超市場(chǎng)容量的情況下，如何破局？ 必須站在城市發(fā)展的高度，重新定義新城價(jià)值，給出項(xiàng)目發(fā)展方向和項(xiàng)目定位。,目標(biāo)梳理 項(xiàng)目本體及屬性界定 項(xiàng)目面臨的開發(fā)困局

25、 核心問題梳理 新城發(fā)展模式借鑒 項(xiàng)目總體定位 物業(yè)發(fā)展方向建議 開發(fā)分期建議 啟動(dòng)區(qū)建議,六大新城發(fā)展模式,田園新城 以國(guó)家立法為基準(zhǔn),政府主導(dǎo)下由新城開發(fā)公司進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)的新城，成功關(guān)鍵在于立法和政策的支持，政府在新城建設(shè)中起主導(dǎo)作用,新城發(fā)展模式,邊緣新城 隨著城市郊區(qū)化的發(fā)展而形成的,TOD新城 “交通導(dǎo)向開發(fā)”（ TOD ）是以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)，屬于密度偏高的開發(fā)，位于主要交通站點(diǎn)周邊適宜步行的距離內(nèi)，通稱可以為步行者提供居住、就業(yè)和購物的機(jī)會(huì)。,產(chǎn)業(yè)新城 以一種或多種產(chǎn)業(yè)為驅(qū)動(dòng)力從而帶動(dòng)整個(gè)城市發(fā)展的新型發(fā)展模式,副中心新城 以解決城市中心區(qū)功能過度集中，減輕經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)城市造成

26、的副面影響；城市副中心的發(fā)展與城市中心區(qū)域存在很強(qiáng)的依附關(guān)系。,行政中心新城 是應(yīng)政府需求所新建的,以政府和相關(guān)產(chǎn)業(yè)為主，集居住、工作、生活為一體的新城模式。,【新城發(fā)展理論借鑒】,【借鑒一：產(chǎn)業(yè)新城】,以多種產(chǎn)業(yè)作為驅(qū)動(dòng)力，從而帶動(dòng)整個(gè)新城的發(fā)展。,產(chǎn)業(yè)是按照規(guī)模經(jīng)濟(jì)和范圍經(jīng)濟(jì)要求集成起來的行業(yè)群體。因此產(chǎn)業(yè)的涵蓋范圍不僅指工業(yè)，還包括非工業(yè)，并且是由多個(gè)相對(duì)獨(dú)立但業(yè)務(wù)性質(zhì)完全一致的行業(yè)組成的，或者說是由分散在多個(gè)行業(yè)、具有同樣業(yè)務(wù)性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)組織組成的。,政府對(duì)入住新城的企業(yè)在稅收，或其他政策方面給予一定的減免和扶持，從而吸引企業(yè)入駐。 對(duì)于在新城置業(yè)的家庭，給予一定的購房基金，或政策上的優(yōu)

27、惠，從而鼓勵(lì)家庭在新城置業(yè)。,購物、休閑娛樂、餐飲美食、文化教育等服務(wù)于新城的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為入住企業(yè)和置業(yè)家庭提供便利的生活條件。.,政策扶持,配套完善,產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng),【借鑒二：行政中心新城】,應(yīng)政府需求所新建的，以政府和相關(guān)產(chǎn)業(yè)為主的，集居住、工作、生活為一體的新城模式。政府在新城建設(shè)中起主導(dǎo)作用。,濟(jì)南東部新城 產(chǎn)業(yè)新城+行政中心新城的結(jié)合。 從1995年政府主導(dǎo)的以“軟件為核心”的產(chǎn)業(yè)園，經(jīng)過十多年的發(fā)展，成長(zhǎng)為東部活力之城。,【案例借鑒】,2011年的東部新城 濟(jì)南對(duì)外開放的新窗口 華東地區(qū)重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地之一。 山東最大的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 集教育、文化、醫(yī)療、行政、辦公、居住于

28、一體的都市產(chǎn)業(yè)體系。 建立了投資、金融、人才交流、會(huì)展、保險(xiǎn)、法律、公證等支撐服務(wù)體系，實(shí)行規(guī)范化“一站式”辦公，為入?yún)^(qū)企業(yè)構(gòu)建安全、穩(wěn)定、公正、有序的良好環(huán)境。,市政府,總部基地 南區(qū),“東荷西柳” 奧體片區(qū),軟件培訓(xùn)基地,工商稅務(wù)等 政府服務(wù)配套,齊魯 軟件園,產(chǎn)業(yè)園區(qū),產(chǎn)業(yè)園區(qū),商務(wù)辦公區(qū),商務(wù)休閑,商務(wù)休閑,居住區(qū),居住區(qū),生活配套設(shè)施 商務(wù)辦公區(qū),商務(wù)配套 居住區(qū),居住區(qū),經(jīng)十東路,經(jīng)十東路,北區(qū),從“產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)”向功能復(fù)合的“城市新中心”轉(zhuǎn)變，區(qū)域地位不斷加強(qiáng)，濟(jì)南新CBD開始崛起。,1995年：齊魯軟件園成立； 1997年：齊魯軟件園被國(guó)家科技部認(rèn)定為全國(guó)首批“國(guó)家火炬計(jì)劃軟件產(chǎn)業(yè)

29、基地”,2001年：被國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、國(guó)家信息產(chǎn)業(yè)部認(rèn)定為“國(guó)家級(jí)軟件產(chǎn)業(yè)基地”,2008年：東部新城的提出，將奧體片區(qū)作為東部新城的核心,2009年：濟(jì)南成功召開全運(yùn)會(huì)，奧體片區(qū)區(qū)域價(jià)值迅速攀升； 2010年：濟(jì)南市政府東遷，標(biāo)志著濟(jì)南行政中心和城市重心東移,19951997年,19972001年,2008年,20092010年,2010之后,城市核心商務(wù)帶形成 城市綜合體拉動(dòng)區(qū)域價(jià)值 居住環(huán)境和周邊配套的完善 成為濟(jì)南新中心,產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)階段,“東部新城”的提出,“濟(jì)南新CBD”,以齊魯軟件園成立為標(biāo)志，大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)； 通過支柱產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)，區(qū)域產(chǎn)業(yè)人口集聚，區(qū)域整體城市意向不佳，居

30、住氛圍與配套設(shè)施提升速度較慢。,新的城市規(guī)劃和區(qū)域定位提出，開始加大“東拓”的步伐； 政府東遷和全運(yùn)會(huì)的召開，極大地促進(jìn)了東部區(qū)域的發(fā)展； 成為房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)。,“政府東遷”的發(fā)展戰(zhàn)略，多項(xiàng)重大利好加速區(qū)域發(fā)展； 城市功能更加復(fù)合、完善，功能強(qiáng)化，重點(diǎn)發(fā)展CBD。,【發(fā)展歷程】,【產(chǎn)業(yè)資源注入】,濟(jì)南CIIIC金融商貿(mào)總部基地 以經(jīng)十路為界分為南區(qū)、北區(qū)，總建筑面積約260萬，其中寫字樓面積超過150萬。入駐企業(yè)以總部級(jí)辦公企業(yè)為主，由此帶動(dòng)、聚集上下游產(chǎn)業(yè)，從而形成總部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。,齊魯軟件園 成立于1995年11月，是一個(gè)以軟件為核心，延伸至服務(wù)外包、動(dòng)漫游戲、通信、半導(dǎo)體、系統(tǒng)集成等多個(gè)產(chǎn)

31、業(yè)門類的ICT專業(yè)園區(qū)。,浪潮集團(tuán) 是中國(guó)領(lǐng)先的計(jì)算平臺(tái)與IT應(yīng)用解決方案供應(yīng)商，同時(shí)，也是中國(guó)最大的服務(wù)器制造商和服務(wù)器解決方案提供商，控股股東為山東省國(guó)有資產(chǎn)投資控股有限公司。浪潮集團(tuán)擁有“浪潮信息”和“浪潮軟件”兩家國(guó)內(nèi)A股上市公司和在香港聯(lián)交所上市的浪潮國(guó)際有限公司。,以IT產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向，企業(yè)總部級(jí)產(chǎn)業(yè)注入的多核驅(qū)動(dòng)，通過政策優(yōu)勢(shì)，逐步提升區(qū)域影響力，推動(dòng)新城發(fā)展。,【政務(wù)資源注入】,2009年全運(yùn)會(huì)順利召開，東部片區(qū)價(jià)值迅速攀升，2010年濟(jì)南市政府東遷，東部片區(qū)價(jià)值上升一個(gè)新的空間。,“東荷西柳”是對(duì)山東省濟(jì)南市奧體中心總體布局的形象描繪。濟(jì)南奧體中心位于省城東部新城區(qū)，總占地面積8

32、1公頃，總建筑面積約35萬平方米，包括一場(chǎng)三館，是全國(guó)第十一屆運(yùn)動(dòng)會(huì)主賽場(chǎng)。,濟(jì)南國(guó)際會(huì)展中心 總占地300畝，總建筑面積34.3萬平方米，系中國(guó)第三江北第一大展館，該展館由主樓和輔樓組成。輔樓為四星級(jí)商務(wù)酒店及高檔寫字樓。展廳總面積11萬平方米，可設(shè)4000個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)展位；展廳可同時(shí)使用，也可作為獨(dú)立展區(qū)單獨(dú)使用。,濟(jì)南龍奧大廈，位于濟(jì)南經(jīng)十東路奧體中心，建筑面積近40萬平米，世界第二亞洲第一的單體建筑。主要為濟(jì)南市政府及各個(gè)職能部門的辦公場(chǎng)所，亦是十一屆全運(yùn)會(huì)的指揮中心和新聞中心?，F(xiàn)為濟(jì)南市委市政府駐地,2009年9月 喜來登,2011年 中鐵匯展銀座商城,2011年 丁豪廣場(chǎng) 橫店影城,

33、2009年 凈雅酒店,隨著區(qū)域發(fā)展企業(yè)的增加，消費(fèi)人群和消費(fèi)需求逐步提升，周邊服務(wù)型配套行業(yè)隨之形成。針對(duì)小型企業(yè)辦公、投資客戶的商務(wù)產(chǎn)品相繼入市。,【配套資源注入】,中鐵匯展國(guó)際 集高端寫字樓、商務(wù)公寓、大型商業(yè)于一體的商務(wù)綜合體項(xiàng)目。,魯商國(guó)奧城 集甲級(jí)寫字樓、星級(jí)酒店、商業(yè)步行街、休閑、娛樂，及銀座商城于一體的大型綜合標(biāo)志性城市建筑組群。,【居住資源注入】,盛世花城,海爾綠城全運(yùn)村,中海奧龍觀邸,中海紫御東郡,根據(jù)資源條件優(yōu)勢(shì)打造的居住區(qū)，成為城市豪宅板塊。,【新CBD崛起】,隨著區(qū)域價(jià)值的成熟，總部級(jí)企業(yè)的入住，在新城核心區(qū)逐漸產(chǎn)生以政府規(guī)劃為主導(dǎo)的新CBD。,濟(jì)南東部新城CBD結(jié)構(gòu)為

34、：一軸、一心、四區(qū)。 “一軸”是CBD景觀、功能、活動(dòng)主軸和最具特色的空間要素。 “一心”中央綠心，是大型綠色開放開放空間，濟(jì)南新的地理標(biāo)志。 “四區(qū)”包括功能混合的中央活力區(qū)、科技總部商務(wù)區(qū)、金融商務(wù)區(qū)。,【東部新城發(fā)展小結(jié)】,發(fā)展初期，政府將高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)作為區(qū)域主要發(fā)展方向，通過政策扶持為區(qū)域注入產(chǎn)業(yè)資源,隨著全運(yùn)會(huì)的召開，市政府的東遷，迅速拉升區(qū)域價(jià)值，擴(kuò)大影響力。,利用行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)及企業(yè)總部基地的影響，高標(biāo)準(zhǔn)打造都市印象。為區(qū)域發(fā)展注入核心驅(qū)動(dòng)。,企業(yè)的進(jìn)駐，消費(fèi)需求不斷增加，從而帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)商業(yè)、休閑娛樂、住宅等多項(xiàng)配套服務(wù)的發(fā)展跟進(jìn)。,政策扶持,政府規(guī)劃,產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng),配套完善,隨著總部

35、級(jí)企業(yè)、都市產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐，配套成熟，居住人口增加，新城的城市價(jià)值逐漸提升，功能進(jìn)一步升級(jí)。,隨著總部級(jí)企業(yè)、都市產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐，配套成熟，居住人口增加，新城的城市價(jià)值逐漸提升，功能進(jìn)一步升級(jí)。,功能升級(jí),【新城發(fā)展模式借鑒】,目標(biāo)梳理 項(xiàng)目本體及屬性界定 項(xiàng)目面臨的開發(fā)困局 核心問題梳理 新城發(fā)展模式借鑒 項(xiàng)目總體定位 物業(yè)發(fā)展方向建議 開發(fā)分期建議 啟動(dòng)區(qū)建議,核心問題1： 四線城市新區(qū)，項(xiàng)目應(yīng)該如何定位？,？,借鑒新城發(fā)展模式，結(jié)合“緊縮城市”理論，注入都市產(chǎn)業(yè)，尋求項(xiàng)目定位。,通過對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)模式的確定，選擇以緊縮城市理論為基礎(chǔ)，對(duì)整體定位及開發(fā)進(jìn)行指導(dǎo)。,【緊縮城市理論】,郊區(qū)陌生區(qū)大盤開發(fā),

36、城市中心區(qū)大盤開發(fā),主題社區(qū) 開發(fā)模式,新市鎮(zhèn) 開發(fā)模式,產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng) 開發(fā)模式,中心城鎮(zhèn) 開發(fā)模式,緊縮城市 開發(fā)模式,適用條件 優(yōu)越的地理位置CBD或城市中心邊沿 便利的交通條件 較大的規(guī)模 強(qiáng)制性的視覺沖擊超高層/建筑 政府支持，開發(fā)主體資金雄厚,緊縮城市發(fā)展模式： 各種功能均衡發(fā)展模式 以“商務(wù)”為核心的模式 以“商業(yè)”為核心的模式 以“酒店”為核心的模式,緊縮城市與項(xiàng)目的匹配分析,“緊縮城市”(Compact City)是提倡一種密集而多樣變化的城市，通過城市功能的相互重疊來增加能源的使用效率，減少消耗和污染，追求可持續(xù)發(fā)展。,【緊縮城市】,【定義區(qū)域發(fā)展價(jià)值，確定城市功能定位】通過緊縮

37、城市理論定位項(xiàng)目城市功能，集聚服務(wù)功能、產(chǎn)業(yè)功能、居住功能的 “德州河?xùn)|新城的現(xiàn)代都市核心區(qū)”，滿足各功能實(shí)現(xiàn)的空間。,定位,德州河?xùn)|新城的現(xiàn)代都市核心區(qū),發(fā)展模式,緊縮城市 產(chǎn)業(yè)功能注入產(chǎn)業(yè)功能，打造區(qū)域發(fā)展新引擎 服務(wù)功能完善配套服務(wù)，營(yíng)造城市魅力 居住功能打造豐富的產(chǎn)品線，提供生態(tài)的、美好的居住空間,緊縮城市有助于形成凝聚力，產(chǎn)生城市多樣性，綜合利用是緊縮城市的主張。,現(xiàn)代的,FASHION,多元化,DIVERS,復(fù)合的,FASHION,1、地塊功能混合使用； 2、頻繁的，短的街道； 3、不同的建筑技術(shù)和設(shè)計(jì)風(fēng)格； 4、密集的使用者。,多樣性產(chǎn)生條件,【緊縮城市 多樣性】,緊縮城市高密度

38、的、人口復(fù)合的，外城部分是完全開放的，與城市空間融合，高效率的城市運(yùn)行。,高密度,開放的,OPEN,將更多的人帶到城市中，能夠使城市氣氛變得活躍并促進(jìn)文化活動(dòng)和相關(guān)設(shè)施的發(fā)展。城市將以豐富多彩和充滿活力的形象現(xiàn)身，進(jìn)而吸引更多的居民和游客。,城區(qū)生活則提供了密集而豐富多彩的生活：這種生活意味著高效率，它在實(shí)現(xiàn)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)功能的結(jié)合時(shí)，節(jié)約了時(shí)間和精力。,高效的,【緊縮城市 高密度】,城市空間資源共享，結(jié)構(gòu)緊湊，城市功能在空間上互通。,單調(diào)、壓抑、缺乏生氣，沉悶不堪，人流資源集中在哥倫比亞大街,人的選擇增加，服務(wù)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的分布增多，易產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益和公共生活。,88,89,87,86,85,哥倫比亞

39、大街,第五大道和洛克菲勒中心,52,53,51,50,49,高覆蓋率加上長(zhǎng)街道讓人感到壓抑，頻繁的街道可以在房屋之間留下很多空間，因此可以彌補(bǔ)街道旁邊高覆蓋率的不足。 上班、商店、娛樂休閑以及公交全部在步行之內(nèi)。,緊縮城市各功能在空間上互通，由于資源的共享性，就產(chǎn)生了因整體大于部分之和而產(chǎn)生的“整合紅利”。,質(zhì)量低劣的城市空間只有極少活動(dòng)發(fā)生，緊縮城市對(duì)城市空間加以綜合利用和多樣化利用。,街道：短小，相互通達(dá)、融合相間。不同的人群，因不同的目的，出現(xiàn)在不同的時(shí)間，卻使用同一條街。,商業(yè)：街區(qū)是具體的，社會(huì)意義上和經(jīng)濟(jì)意義上的連續(xù)體，有足夠繁榮的商業(yè)，足夠強(qiáng)的活躍程度，足夠多的使用和人們足夠多的

40、關(guān)注,【緊縮城市 城市空間】,建筑設(shè)計(jì)和風(fēng)格多樣，結(jié)構(gòu)靈活，居住者可根據(jù)自己的需要進(jìn)行靈活處理。,吸引眼球、豐富變化的、建筑形式,局部可借鑒難波城的坡地綠化,內(nèi)外街的建筑主體設(shè)計(jì),緊縮城市的一個(gè)重要的解決途徑：與規(guī)劃設(shè)計(jì)有關(guān)，可將建筑設(shè)計(jì)成許多獨(dú)立的框架，以便用戶根據(jù)自己的需要自由的組織房屋的空間結(jié)構(gòu)，可以隨便的拆卸和擴(kuò)充。在技術(shù)上是可行的。還涉及到多樣性、細(xì)節(jié)度和建筑美感的問題?？梢酝苿?dòng)城市標(biāo)志性建筑的修建，從而構(gòu)造出具有生動(dòng)的視覺沖擊力的城市中心的建筑奇觀。,【緊縮城市 城市空間】,緊縮城市中人和建筑功能互相促進(jìn)和利用：城市功能豐富、多樣吸引更多的人居住到本區(qū)域，增加人口的密度，反過來更能

41、促進(jìn)本區(qū)域城市功能的綜合利用，形成活力中心。,設(shè)計(jì)感的扶梯，將人流直接從地鐵引入主消費(fèi)層,神戶漁人碼頭,各上下層交錯(cuò)的扶梯，豐富消費(fèi)者的動(dòng)線,社會(huì)方面：更完備的設(shè)施和服務(wù)、更快捷的公共交通和更豐富的文化生活等以及突出城市所具有的活力，并培養(yǎng)市民的歸屬感。 經(jīng)濟(jì)方面：由緊縮城市政策所推動(dòng)的現(xiàn)有城市中心區(qū)的上流社會(huì)化，居住人群消費(fèi)能力比較強(qiáng)，消費(fèi)形式多樣。,設(shè)施和服務(wù)、公共交通、文化生活和城市活力的優(yōu)化和凸顯能吸引更多的中高收入的人到緊縮城市中來，引起人口的高密度，人口的增多更能促進(jìn)本區(qū)域的各功能：商業(yè)、住宅、公寓和寫字樓的發(fā)展。,【緊縮城市 建筑共享】,緊縮城市啟示,遵循緊縮城市的開發(fā)模式，打造

42、項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)功能、服務(wù)功能與居住功能。,在需要激活城市生活的地方，提高人口密度，促進(jìn)街區(qū)生活的活躍程度，竭盡全力激發(fā)和增加多樣性；,緊縮城市：城中城，建筑設(shè)施完善，具備多種城市功能，是城市市民公共活動(dòng)和文化娛樂的城市空間。,整個(gè)緊縮城市中，存在一個(gè)標(biāo)志性建筑，區(qū)域中心化；,建筑覆蓋率高，建筑群布局緊湊，建筑密集有序，匯集各種不同功能的建筑：辦公、商業(yè)、公寓大樓、居住和以及劇場(chǎng)和電影院等；,商業(yè)業(yè)態(tài)豐富：咖啡屋、酒吧、俱樂部、書店、唱片店、影院等；,營(yíng)造城市魅力，提供多元城市服務(wù),緊縮城市功能,產(chǎn)業(yè)功能 服務(wù)功能 居住功能,營(yíng)造城市魅力，提供多元城市服務(wù),緊縮城市功能實(shí)現(xiàn),注入產(chǎn)業(yè)功能，打造區(qū)域發(fā)

43、展新引擎,打造豐富的產(chǎn)品線，提供生態(tài)的、美好的居住空間,完善配套，營(yíng)造城市魅力，提供多元城市服務(wù),【緊縮城市打造】,以產(chǎn)業(yè)化、城市活力、宜居為靈魂，以產(chǎn)業(yè)和商業(yè)為核心驅(qū)動(dòng)力，打造改變德州城市格局的首個(gè)“緊縮城市”。,德州活力新城，城市發(fā)展引擎,項(xiàng)目定位,改變城市格局的力量,承載改變德州城市格局發(fā)展夢(mèng)想,開創(chuàng)城市發(fā)展嶄新領(lǐng)域,有機(jī)生長(zhǎng),多元功能,活力都心,領(lǐng)袖氣質(zhì),有機(jī)生長(zhǎng),活力都心,多元功能,有機(jī)生長(zhǎng),活力都心,形 象 定 位,德州都心，改變格局的力量,產(chǎn)業(yè)的力量 中心的力量 聚合的力量 理念的力量 領(lǐng)袖的力量,核心問題2： 市場(chǎng)容量有限，住宅、辦公、商業(yè)如何開發(fā)？,？,目標(biāo)界定 項(xiàng)目本體及屬

44、性界定 項(xiàng)目面臨的開發(fā)困局 核心問題梳理 新城發(fā)展模式借鑒 項(xiàng)目總體定位 物業(yè)發(fā)展方向建議 開發(fā)分期建議 啟動(dòng)區(qū)建議,【全系產(chǎn)品線】,形象標(biāo)桿,豐富產(chǎn)品線，提供配套,形象標(biāo)桿 核心驅(qū)動(dòng) 實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流,現(xiàn)金流產(chǎn)品 依托區(qū)域完善 實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升,豐富產(chǎn)品線，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流,【公建部分】寫字樓物業(yè)發(fā)展方向建議,如何在陌生新區(qū)，成功開發(fā)寫字樓，并實(shí)現(xiàn)銷售？ 在此借鑒“東拓總部基地”的開發(fā)模式作為參考。,總部基地建設(shè)初期，采用“聯(lián)建模式”開發(fā)，低成本進(jìn)行開發(fā)，以略高于成本的價(jià)格進(jìn)行銷售，從而吸引總部級(jí)企業(yè)進(jìn)駐。前期成交均價(jià)4000元左右。 現(xiàn)階段購買客戶多為投資客戶，產(chǎn)權(quán)劃小，組合銷售。成交均價(jià)6500元左右。

45、,濟(jì)南CIIIC金融商貿(mào)總部基地，2011年全年寫字樓銷售總量約40余萬，是濟(jì)南寫字樓整體去化量的2.3倍。,總部基地南區(qū),【案例借鑒】,總部基地北區(qū),B2,B4,B3,B5,B6,B7,B8,B1,怡科,目前總部基地項(xiàng)目已經(jīng)引入包括山東鋼鐵集團(tuán)、山東黃金集團(tuán)、中鐵十局、凈雅集團(tuán)等多個(gè)大型企業(yè)，以及環(huán)保、金融投擔(dān)保、醫(yī)藥保健、傳媒、新能源等行業(yè)的創(chuàng)新型中小企業(yè)。,【總部基地北區(qū)】,客戶以金融類企業(yè)入住，華夏銀行、齊魯證券、渤海銀行、魯銀投資、中海油、陽光保險(xiǎn)、山東航空、國(guó)泰租賃、重汽總部等整棟客戶為主。,【總部基地南區(qū)】,【政策扶持】,根據(jù)入駐企業(yè)規(guī)模、運(yùn)營(yíng)情況分別制定扶持政策，從而吸引不同規(guī)

46、模、不同類型企業(yè)入駐，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)多樣化的核心驅(qū)動(dòng)力。,【總部基地模式對(duì)本項(xiàng)目的借鑒】,德州新城總部商務(wù)核，都市產(chǎn)業(yè)集群,商務(wù)核心驅(qū)動(dòng)力構(gòu)筑體系,產(chǎn)業(yè)發(fā)展能夠推動(dòng)就業(yè)、居住、消費(fèi)并最終實(shí)現(xiàn)多產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式，特別是龍頭企業(yè)的帶動(dòng)，能夠迅速形成示范效應(yīng)，這是解決項(xiàng)目問題的關(guān)鍵。,公共事業(yè)單位、金融企業(yè)是總部引入的主要方向,總部驅(qū)動(dòng),采用“代建模式”或“聯(lián)建模式”實(shí)現(xiàn)低成本啟動(dòng)，以“ 低價(jià)格 ”進(jìn)行快速銷售是引入龍頭企業(yè)的最佳方式,都市產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng),在吸引產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)的過程中，尋求政府政策的支持，特別是稅收政策，能夠加快產(chǎn)業(yè)引入；,政策驅(qū)動(dòng),大體量的公建部分要實(shí)現(xiàn)大部分去化，除吸引總部進(jìn)入外，還要以此為契機(jī)吸引老

47、城產(chǎn)業(yè)向新城轉(zhuǎn)移，形成產(chǎn)業(yè)集群,項(xiàng)目自身給予入住企業(yè)一定的優(yōu)惠政策，也能夠帶動(dòng)目標(biāo)企業(yè)的進(jìn)入。,都市產(chǎn)業(yè)是集生產(chǎn)、流通、消費(fèi)為一體的三次產(chǎn)業(yè)群，發(fā)揮都市功能優(yōu)勢(shì)的最佳產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)組合，其中適宜德州新城發(fā)展的有商貿(mào)物流、高新科技、建筑設(shè)計(jì)、事務(wù)所、金融服務(wù)等,產(chǎn)品驅(qū)動(dòng),打造地標(biāo)性建筑，通過豐富的產(chǎn)品線組合滿足不同企業(yè)的需求,控制成本，將錢花在看得見的地方,對(duì)河?xùn)|新區(qū)企事業(yè)單位研究發(fā)現(xiàn)，表現(xiàn)為以下特征： 政府機(jī)構(gòu)大多數(shù)為完全需要依附于政府的機(jī)構(gòu)； 金融企業(yè)等服務(wù)產(chǎn)業(yè)缺失； 大型企業(yè)以自建工廠和辦公地點(diǎn)為主。,總部驅(qū)動(dòng)模式1企業(yè)選擇 公共事業(yè)單位、金融機(jī)構(gòu)是總部級(jí)企業(yè)注入的核心力量,公共事業(yè)單位的職責(zé)分

48、類，把事業(yè)單位劃分為四種類型， 行政輔助型，如一些經(jīng)授權(quán)代替行使行政機(jī)關(guān)部分行政權(quán)力的單位； 監(jiān)督型。如行業(yè)或?qū)I(yè)監(jiān)察大隊(duì)，交通規(guī)費(fèi)稽征部門，各類基金管理中心，技術(shù)監(jiān)督質(zhì)量檢驗(yàn)，衛(wèi)生防疫，藥品檢驗(yàn)監(jiān)督等。 公益福利型，這類事業(yè)單位主要以公益活動(dòng)為主，多屬于基礎(chǔ)型事業(yè)單位； 經(jīng)營(yíng)開發(fā)型，這種類型的事業(yè)單位其社會(huì)活動(dòng)主要是面向市場(chǎng)，以技術(shù)或勞務(wù)為社會(huì)提供服務(wù)以獲取經(jīng)濟(jì)效益，如應(yīng)用開發(fā)類科研、設(shè)計(jì)單位等。 這類企業(yè)以政府為主導(dǎo)，多會(huì)聚集在政府周邊。,金融機(jī)構(gòu),總部驅(qū)動(dòng)模式2低利潤(rùn)聯(lián)建 方式以聯(lián)建、代建和整棟半棟購買為主,公共事業(yè)單位,稅費(fèi)減免優(yōu)惠： 入駐企業(yè)自開業(yè)之日起，兩年內(nèi)免交轄區(qū)各類規(guī)費(fèi)，三年

49、減半征收； 市政府各類規(guī)費(fèi)，由轄區(qū)政府與發(fā)展商申請(qǐng)減免政策。,龍頭企業(yè)特惠政策： 引入關(guān)系性龍頭企業(yè)，針對(duì)龍頭企業(yè)提供底價(jià)定制+冠名的招商方式； 協(xié)同政府部門，給予稅收優(yōu)惠，如三年內(nèi)免稅，十年內(nèi)減稅的政策。,總部驅(qū)動(dòng)模式3政策扶持 事先與政府要優(yōu)惠條件，進(jìn)行龍頭企業(yè)招商，帶動(dòng)區(qū)域稅收,總部驅(qū)動(dòng)模式4地標(biāo)性建筑 地標(biāo)性建筑，構(gòu)建項(xiàng)目形象力和品質(zhì)力，帶動(dòng)德州寫字升級(jí)換代,總部驅(qū)動(dòng)模式55A級(jí)品質(zhì)保障 打造5A級(jí)寫字樓，提升項(xiàng)目硬件品質(zhì)，增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力,都市產(chǎn)業(yè)城市經(jīng)濟(jì)的助推器,城市化、都市現(xiàn)代化，都是一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，也是一種經(jīng)濟(jì)過程，都市計(jì)劃的重要任務(wù)便是選擇科學(xué)、合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，并通過不斷優(yōu)化、升

50、級(jí)都市產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)代化進(jìn)程,都市產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式作用 都市產(chǎn)業(yè)是城市持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力系統(tǒng)，帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代化的進(jìn)程，為區(qū)域發(fā)展提供產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)力,代表城市高層級(jí)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),都市產(chǎn)業(yè)是適應(yīng)中心城市功能和都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展,發(fā)揮都市優(yōu)勢(shì),服務(wù)于都市自身并輻射周邊地區(qū)繁榮發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。 它與都市生活、都市文化、都市素質(zhì)、都市環(huán)境和都市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密聯(lián)系,貫穿社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化領(lǐng)域,涉及農(nóng)業(yè)、工業(yè)、建筑業(yè)和第三產(chǎn)業(yè),是集生產(chǎn)、流通、消費(fèi)為一體的三次產(chǎn)業(yè)群。,體現(xiàn)都市功能優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)組合,都市產(chǎn)業(yè)不僅顯示都市經(jīng)濟(jì)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上的特征，也是發(fā)揮都市功能優(yōu)勢(shì)的最佳產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)組合。 需要基于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨向，結(jié)合自身的基礎(chǔ)

51、優(yōu)勢(shì)和條件，選擇一、二、三產(chǎn)業(yè)體系中能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城市經(jīng)濟(jì)水平的產(chǎn)業(yè)。,都市產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式1產(chǎn)業(yè)選擇 流通、消費(fèi)為一體的三次產(chǎn)業(yè)群，發(fā)揮都市功能優(yōu)勢(shì)的最佳產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)組合,都市產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式產(chǎn)業(yè)體系 基于都市產(chǎn)業(yè)特征，需要通過系統(tǒng)、科學(xué)地篩選，選擇出德州適合構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)體系,商務(wù)辦公,金融機(jī)構(gòu),銀行,事業(yè)單位,行政辦公,事務(wù)所,會(huì)計(jì)事務(wù)所,律師事務(wù)所,其他,電子通訊,中介機(jī)構(gòu),大體量的公建部分要實(shí)現(xiàn)大部分去化，除吸引總部進(jìn)入外，還要以此為契機(jī)吸引老城產(chǎn)業(yè)向新城轉(zhuǎn)移，形成產(chǎn)業(yè)集群,證券,保險(xiǎn),商貿(mào)物流,教育培訓(xùn),雙集群：總部產(chǎn)業(yè)集群+都市產(chǎn)業(yè)集群,【公建部分】公寓物業(yè)發(fā)展方向建議,公寓 驅(qū)動(dòng)力選

52、擇,產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng),產(chǎn)品驅(qū)動(dòng),概念驅(qū)動(dòng),多配套驅(qū)動(dòng),公寓物業(yè)驅(qū)動(dòng)力選擇,根據(jù)世聯(lián)操作經(jīng)驗(yàn)，做公建性質(zhì)公寓比居住性質(zhì)公寓更能實(shí)現(xiàn)銷售， 利潤(rùn)更能得到保障。,多用途驅(qū)動(dòng),公寓,創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 廣告公司、婚紗攝影公司、動(dòng)漫工作室、慶典等,教育產(chǎn)業(yè) 早教中心、才藝培訓(xùn)中心、英語培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等,美容健身產(chǎn)業(yè) 美容美體、美甲、推拿、汗蒸、瑜伽等,建筑設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè) 室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)、戶型優(yōu)化公司、建筑設(shè)計(jì)等,公寓物業(yè)驅(qū)動(dòng)力選擇1產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng) 借助寫字樓產(chǎn)業(yè)客戶的進(jìn)駐，帶動(dòng)下游產(chǎn)業(yè)鏈客戶的發(fā)展,公寓物業(yè)驅(qū)動(dòng)力選擇2產(chǎn)品驅(qū)動(dòng) 全開放街區(qū)，公建化表現(xiàn),借鑒建外SOHO形式，采用公建化立面打造，通過開放的街道將建筑串聯(lián)。下沉廣場(chǎng)、配合社區(qū)底商

53、，形成靈活多變的小廣場(chǎng)，聚集社區(qū)人氣。,公寓物業(yè)驅(qū)動(dòng)力選擇3多用途驅(qū)動(dòng) 亦商亦住亦投資，滿足不同客群置業(yè)需求,借鑒萬科U5精裝理念，在玄關(guān)、新廳房、廚房、新收納、衛(wèi)浴繼承等諸多方面進(jìn)行升級(jí)，強(qiáng)調(diào)空間的高效集約，立體整合功能。,公寓物業(yè)驅(qū)動(dòng)力選擇4概念驅(qū)動(dòng) 借助寫字樓產(chǎn)業(yè)客戶的進(jìn)駐，帶動(dòng)下游產(chǎn)業(yè)鏈客戶的發(fā)展,魔幻空間靈動(dòng)公寓 都市創(chuàng)意集聚新領(lǐng)地,公寓物業(yè)驅(qū)動(dòng)力選擇5多配套驅(qū)動(dòng) 公寓除了滿足居住、辦公功能外，增加多功能的配套服務(wù)，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力,商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向建議,95,復(fù)合的、體驗(yàn)的、時(shí)尚的、開放的、多元的,德州體驗(yàn)式商業(yè)新坐標(biāo),商業(yè)驅(qū)動(dòng)模式：雙MALL+全功能都市體驗(yàn)場(chǎng),雙MALL驅(qū)動(dòng)【安全

54、模式】 單MALL先行，量力而為，后續(xù)開發(fā)，長(zhǎng)期盈利,項(xiàng)目后期,確立雙MALL驅(qū)動(dòng)模 式，樹立高端定位， 通過概念給到客戶期 待和信心，啟動(dòng)家居 MALL，招商同步,項(xiàng)目中期,項(xiàng)目初期,視開發(fā)資金實(shí)力和招 商情況擇時(shí)啟動(dòng)另一 MALL的開發(fā)，并進(jìn) 行統(tǒng)一招商和運(yùn)營(yíng)管 理,通過長(zhǎng)期持有，獲得 源源不斷的現(xiàn)金流， 成為項(xiàng)目成功開發(fā)的 利潤(rùn)主體，并實(shí)現(xiàn)物 業(yè)長(zhǎng)期增值,全功能都市體驗(yàn)場(chǎng)【德州新天地】,全功能都市體驗(yàn)場(chǎng)城市會(huì)客廳,聚會(huì),健康,娛樂,朋友聚會(huì)、商務(wù)宴請(qǐng)、家庭娛樂，應(yīng)有盡有，滿足不同消費(fèi)需求,全功能都市體驗(yàn)場(chǎng)美食新天地,各地美食，饕餮共享,全功能都市體驗(yàn)場(chǎng)家電體驗(yàn)中心,引入家電旗艦店（蘇寧/

55、國(guó)美） 最新科技產(chǎn)品體驗(yàn) 全新體驗(yàn)式購買理念,全功能都市體驗(yàn)場(chǎng)兒童娛樂天地,在這里，有兒童早教中心、兒童寫真館、兒童樂園、親子廣場(chǎng)、主題餐廳，兒童智力開發(fā)、休閑娛樂一站搞定,健身房,全功能都市體驗(yàn)場(chǎng)商務(wù)體驗(yàn)中心,游泳池,羽毛球館,健身康體中心，服務(wù)于龐大的辦公人群，營(yíng)造更舒適的辦公環(huán)境,全都市體驗(yàn)場(chǎng)建筑形式 緊湊的、開放的、時(shí)尚的、靈活的、情趣的,住宅物業(yè)發(fā)展方向建議,德州首個(gè)百萬平米國(guó)際新城,通過多主題、主流化產(chǎn)品、高品質(zhì)展示，增強(qiáng)項(xiàng)目持續(xù)盈利能力,利用靈活的空間處理，藍(lán)、灰、綠輔以藝術(shù)的配色處理賦予建筑美感，多用紅磚、深灰色斜屋頂。,住宅多主題驅(qū)動(dòng)1法式主題【華貴、細(xì)致】,法式建筑線條鮮明，凹凸有致，尤其是外觀造型獨(dú)特，大量采用斜坡面，顏色穩(wěn)重大氣，呈現(xiàn)出一種華貴。,住宅多主題驅(qū)動(dòng)1英倫主題【藝術(shù)、典雅】,比照羅馬建筑的風(fēng)格經(jīng)典元素，新古典主義在檐口、柵花、線條等方面都是世界建筑精華的集大成者，在建筑比例上嚴(yán)格符合了人本的黃金比例。,住宅多主題驅(qū)動(dòng)1新古典主義主題【典雅、細(xì)膩】,北歐的建筑都以尖頂、坡頂為主，室內(nèi)可見原木制成的梁、檁、椽等建筑構(gòu)件。整體呈現(xiàn)簡(jiǎn)約硬朗的特色。,住宅多主題驅(qū)動(dòng)1北歐主題【