《權(quán)屬性質(zhì)簡(jiǎn)述及稅》PPT課件.ppt

1、北京權(quán)屬性質(zhì)簡(jiǎn)述,主要內(nèi)容提示,北京權(quán)屬性質(zhì)概況 相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算,權(quán)屬性質(zhì)分類(lèi),商品房 經(jīng)濟(jì)適用房 已購(gòu)公房,商品房,定義: 已交納全部土地出讓金，可以隨時(shí)上市自由交易。 識(shí)別方式：,經(jīng)濟(jì)適用房,經(jīng)濟(jì)適用房定義： 在國(guó)家劃撥土地上建成的房屋， 其售價(jià)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。 識(shí)別方式,常見(jiàn)的幾種經(jīng)濟(jì)適用房,純經(jīng)濟(jì)適用房：購(gòu)買(mǎi)人群有所限制。必須具備審批資格表。 北京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法（試行）2007.9.25印發(fā) 回遷經(jīng)濟(jì)適用房,已購(gòu)公房,定義： 大部分由國(guó)家劃撥土地，單位集資、合作建房。 識(shí)別方式,常見(jiàn)的兩種已購(gòu)公房,地方產(chǎn) 央產(chǎn)： (央產(chǎn)房) 原產(chǎn)權(quán)單位為國(guó)家各大部委的， 上市交易前需到藍(lán)島央 產(chǎn)

2、辦公室調(diào)檔案,辦理央產(chǎn)房上市審批表，方可上市交易； 識(shí)別方法: 一般以 開(kāi)頭或的單位需到藍(lán)島央產(chǎn)辦公室辦理上市 審批手續(xù)。 康居、安居房,相關(guān)稅費(fèi)介紹及計(jì)算,不同權(quán)屬性質(zhì)對(duì)應(yīng)稅費(fèi) 普通住宅與非普通住宅的區(qū)別 具體計(jì)算方法及依據(jù),權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記收費(fèi)種類(lèi)及標(biāo)準(zhǔn),判斷非普通住宅的三依據(jù),容積率 成交單價(jià) 面積,權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記收費(fèi)種類(lèi)及標(biāo)準(zhǔn),契稅 土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，對(duì)產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅； 稅率：普通類(lèi)住宅 1.5% 非普通類(lèi)住宅 3% 計(jì)算公式：成交價(jià)1.5% .OR. 3% 印花稅 對(duì)證照授受等行為而書(shū)立、領(lǐng)受應(yīng)稅憑證征收的一種稅； 稅率：買(mǎi)賣(mài)雙方各0.5 計(jì)算公式：買(mǎi)方成交價(jià)0.5 賣(mài)方成

3、交價(jià)0.5,權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記收費(fèi)種類(lèi)及標(biāo)準(zhǔn),營(yíng)業(yè)稅征收對(duì)象： (1)對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅； 計(jì)算公式：成交價(jià)5.5% (2)對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房超過(guò)5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅，5年以上普通類(lèi)住宅免征。 計(jì)算公式：（成交價(jià)-原購(gòu)房?jī)r(jià)）5.5% 備注：滿5年標(biāo)準(zhǔn)以房屋所有權(quán)證或契稅完稅證明所 注時(shí)間。 稅率：5.5%,權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記收費(fèi)種類(lèi)及標(biāo)準(zhǔn),個(gè)人所得稅 個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。,征收方式 差額征收方式 全

4、額征收方式 重復(fù)購(gòu)置方式 到期免征方式,征收條款,免收條款,權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記收費(fèi)種類(lèi)及標(biāo)準(zhǔn),征收條款 差額征收方式： 對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用； 思路1 ： 商品房個(gè)人所得稅= （現(xiàn)售價(jià)-原購(gòu)價(jià)-原購(gòu)房契稅-貸款利息-裝修費(fèi)-營(yíng)業(yè)稅-印花稅-公證費(fèi)）20% 公房個(gè)人所得稅=（現(xiàn)售價(jià)原購(gòu)房?jī)r(jià) 營(yíng)業(yè)稅裝修費(fèi)印花稅公證費(fèi)）20%； 其中：原購(gòu)房?jī)r(jià)=4000元/M2 建面 全額征收方式： 納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，在

5、住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定； 思路2： 個(gè)人所得稅=現(xiàn)售價(jià)1%,權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記收費(fèi)種類(lèi)及標(biāo)準(zhǔn),涉及的扣除項(xiàng)目 原契稅金額； 貸款利息； 裝修費(fèi)（商品房按房屋原值10%；已購(gòu)公房按房屋原值15%）； 本次交易的營(yíng)業(yè)稅、印花稅；,權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記收費(fèi)種類(lèi)及標(biāo)準(zhǔn),減免條款（重復(fù)購(gòu)置） “對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購(gòu)房的金額與原住房銷(xiāo)售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金“； 該種方法適用于有重復(fù)置業(yè)或階梯消費(fèi)有人群，要據(jù)稅法要求，具體的實(shí)施細(xì)則如下： 個(gè)人出售住房后1年內(nèi)重新購(gòu)房的，按照購(gòu)房金額大小

6、相應(yīng)退還納稅保證金，購(gòu)房金額大于或等于原住房銷(xiāo)售額（原住房為已購(gòu)公有住房的，原住房銷(xiāo)售額應(yīng)扣除已按規(guī)定向財(cái)政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益。下同）的，全部退還納稅保證金；購(gòu)房金額小于原住房銷(xiāo)售額的，按照購(gòu)房金額占原住房銷(xiāo)售額的比例退還納稅保證金，余額作為個(gè)人所得稅納入國(guó)庫(kù)。 個(gè)人一年內(nèi)未重新購(gòu)房的，所繳納的納稅保證金全部作為個(gè)人所得稅繳入國(guó)庫(kù)。,權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記收費(fèi)種類(lèi)及標(biāo)準(zhǔn),減免條款（到期免征） 到期免征方式 對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。要不折不扣地執(zhí)行上述優(yōu)惠政策，確保維護(hù)納稅人的合法權(quán)益。” 因有年限要求，所以本條屬硬性規(guī)定。 5年標(biāo)準(zhǔn)：原契稅發(fā)票、

7、房產(chǎn)證；,舉例說(shuō)明： 富力城一套2003年2居室，建筑面積102M2，原購(gòu)房?jī)r(jià)7100元/M2 ，原貸款金額45萬(wàn)，已還貸2年，裝修費(fèi)15萬(wàn)，現(xiàn)售價(jià)12000元/M2 ，用二種方法試算個(gè)人所得稅？,現(xiàn)售價(jià)12000元/M2 ，總價(jià)即122.4萬(wàn)元、原售價(jià)72.42萬(wàn)元； 貸款利息 4萬(wàn)元（查詢?cè)鹿┻€款清單）； 原購(gòu)房契稅 1.08萬(wàn)元； 裝修費(fèi) 原售價(jià) 10% 即7.2萬(wàn)元； 營(yíng)業(yè)稅 5年以內(nèi)全額征收67320 元； 印花稅 612元（本次） 362元（原購(gòu)房）； 個(gè)人所得稅=（122.472.421.08 47.26.732-0.612-0.362）20%=6萬(wàn)元,個(gè)人所得稅=122.4萬(wàn)元

8、1%=12240元,方式1 差額計(jì)征方式： 個(gè)人所得稅=（現(xiàn)售價(jià)-原購(gòu)價(jià)-原購(gòu)房契稅-貸款利息-裝修費(fèi)-營(yíng)業(yè)稅-印花稅-公證費(fèi)）20%,方式2全額計(jì)征方式：個(gè)人所得稅=現(xiàn)售價(jià)1%,權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記收費(fèi)種類(lèi)及標(biāo)準(zhǔn),已購(gòu)公房 土地出讓金： 指政府作為城鎮(zhèn)土地的所有者將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者時(shí)所收取的費(fèi)用； 標(biāo)準(zhǔn)：1560元/M2 計(jì)算公式 成本價(jià)公房(買(mǎi)方)： 土地出讓金 1560元/M2 建面 1% 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)公房(買(mǎi)方) ：由標(biāo)準(zhǔn)價(jià)轉(zhuǎn)成本價(jià) 1560元/M2 建面 6% 土地出讓金 1560元/M2 建面 1%,權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記收費(fèi)種類(lèi)及標(biāo)準(zhǔn),經(jīng)濟(jì)適用房 綜合地價(jià)款： （1）居住未滿

9、 5 年上市交易，售給具備購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房資格的人群 要件：經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)審批表 買(mǎi)方面積超標(biāo)，須補(bǔ)交差額部分的綜合地價(jià)款 （現(xiàn)成交價(jià)審批價(jià)格）10% 轉(zhuǎn)移登記后產(chǎn)別為：經(jīng)濟(jì)適用房,（2）居住滿 5 年上市交易 綜合地價(jià)款 成交價(jià)10% 轉(zhuǎn)移登記后產(chǎn)別為：商品房,權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記收費(fèi)種類(lèi)及標(biāo)準(zhǔn),土地增值稅 土地增值稅 是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑 物和其他附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅 土地增值稅的計(jì)算依據(jù)：轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)取得的土地增值額； 增值額納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入規(guī)定的扣除項(xiàng)目金 額； 增值率=增值額/規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額；,權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記收費(fèi)種類(lèi)及標(biāo)準(zhǔn),具體征收辦法免稅范圍 對(duì)于普通住宅(

10、建筑面積140平米以下)，轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免土地增值稅； 對(duì)于非普通住宅(建筑面積140平米以上)，居住滿五年的，轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免土地增值稅。 繼承、贈(zèng)與、離異等無(wú)償轉(zhuǎn)讓行為，不區(qū)分住宅類(lèi)別，全部免征； 5年劃分標(biāo)準(zhǔn)：原契稅發(fā)票、房產(chǎn)證；,權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記收費(fèi)種類(lèi)及標(biāo)準(zhǔn),具體征收辦法征稅范圍 對(duì)于非普通住宅，居住未滿三年的，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)征收土地增值稅 ； 對(duì)于非普通住宅，居住滿三年而未滿五年的，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)減半征收土地增值稅； 轉(zhuǎn)讓住宅以外的其他類(lèi)型房屋，應(yīng)計(jì)征土地增值稅。,引入兩個(gè)概念,增值額 增值率 扣除項(xiàng)目,權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記收費(fèi)種類(lèi)及標(biāo)準(zhǔn),具體征收辦法扣除項(xiàng)目 取得房地產(chǎn)時(shí)有效發(fā)票所載金額； 按發(fā)票所載金額從購(gòu)買(mǎi)

11、年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)的金額； 與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)稅金； 取得房產(chǎn)時(shí)所繳納的契稅。,權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記收費(fèi)種類(lèi)及標(biāo)準(zhǔn),具體征收辦法計(jì)算方式的選擇 能提供原始購(gòu)房發(fā)票（差額法征收）； 不能提供原始購(gòu)房發(fā)票，又不能提供評(píng)估報(bào)告（征收）； 不能提供原始購(gòu)房發(fā)票，能提供評(píng)估報(bào)告 強(qiáng)調(diào):當(dāng)業(yè)主為法人時(shí),必須按差額計(jì)算,權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記收費(fèi)種類(lèi)及標(biāo)準(zhǔn),具體征收辦法計(jì)算公式 非普通住宅，購(gòu)買(mǎi)滿3年但未超過(guò)5年的，減半征收，計(jì)稅辦法有二種： A. 無(wú)法提供原始購(gòu)房發(fā)票：本次成交價(jià)（指導(dǎo)價(jià)）1% 50% ； B.提供原始購(gòu)房發(fā)票，計(jì)算步驟如下： 1）確定差額累進(jìn)稅率：增值額 / 扣除項(xiàng)目=增值率 （用增值率判斷差額累

12、進(jìn)稅率的級(jí)別） 即： 本次成交價(jià)（報(bào)稅價(jià)） 扣除項(xiàng)目金額 原價(jià)+原價(jià)5% N年+原契稅+營(yíng)業(yè)稅+印花稅 100%=增值率 2） （本次成交價(jià) 原價(jià)原價(jià)5% N年原契稅營(yíng)業(yè)稅 印花稅） 差額累進(jìn)稅率 （扣除項(xiàng)目金額扣除率） 50%,權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記收費(fèi)種類(lèi)及標(biāo)準(zhǔn),具體征收辦法稅率及扣除率 增值率50%，稅率為30%；扣除率0%； 50%增值率100% 的部分，稅率為40%；扣除率5%； 100%增值率 200%，稅率為50%；扣除率15%； 200%增值率，稅率為60%；扣除率35%。,權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記收費(fèi)種類(lèi)及標(biāo)準(zhǔn),舉例：富力城一套2004年2居室，建筑面積142M2，原購(gòu)房?jī)r(jià)100萬(wàn)元 ，原貸款 金額45萬(wàn)，已還貸2年，現(xiàn)售價(jià)170萬(wàn)元 ，政府同期指導(dǎo)價(jià)10600元/M2， 試用二種方法試算土地增值稅？ 注：根據(jù)同期指導(dǎo)價(jià)計(jì)算報(bào)稅房?jī)r(jià)款為： 10600元/ M2 142 M2 =150萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)稅：8.25萬(wàn)元 本次交易印花稅：0.075萬(wàn)元 原契稅：1.5萬(wàn) 方法一（提供發(fā)票）： 計(jì)算步驟1：確定差額累進(jìn)稅率 150萬(wàn)元100萬(wàn)元100萬(wàn)5%