第三章-資產(chǎn)評估的基本方法.ppt

1、第二章 資產(chǎn)評估的基本理論與基本方法,資產(chǎn)評估的基本方法,第一節(jié) 成本法（The cost method）,第二節(jié) 收益法,第三節(jié) 市場比較法,第四節(jié) 資產(chǎn)評估方法的選擇,第一節(jié) 成本法（The cost method）,（三）注意問題 1、歷史資料的真實性 2、形成資產(chǎn)價值的成本耗費是必要的,一、成本法的基本原理 （一）成本法的理論基礎(chǔ) 生產(chǎn)費用價值論 資產(chǎn)的價值取決于購建時的成本耗費,（二）成本法的評估思路 評估值=重置成本-各項損耗,實體性 功能性 經(jīng)濟性,二、成本法的基本計算公式及其各項指標(biāo)的計算,基本公式： 評估值重置成本實體性損耗功能性損耗經(jīng)濟性損耗 重置成本成新率功能性損耗經(jīng)濟性

2、損耗 評估值重置成本綜合成新率,（一）重置成本及其計量 相同點：均采用現(xiàn)行價格計算。 不同點：采用的材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計等方面存在差異。但是并未改變基本功能。 有條件情況下，盡可能選擇更新重置成本。理由： （1）更新重置成本比復(fù)原重置成本便宜（超額投資成本）； （2）用更新重置成本形成的資產(chǎn)性能可改進（超額運營成本）。,重置成本計量方法,1、重置核算法 按資產(chǎn)的成本構(gòu)成，以現(xiàn)行市價為標(biāo)準(zhǔn) 重置成本直接成本+間接成本 直接成本一般包括：購買支出、運輸費、安裝調(diào)試費等。 評估實踐中需據(jù)具體情況而定。 間接成本主要指企業(yè)管理費、培訓(xùn)費等。 采用核算法的前提是能夠獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價。 該

3、方法可用于計算復(fù)原重置成本，也可用于計算更新重置成本。,2、功能系數(shù)法 如果無法獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價，就只能尋找與被估資產(chǎn)相類似的處于全新狀態(tài)的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價作為參照，通過調(diào)整功能差異，獲得被估資產(chǎn)的重置成本。稱功能系數(shù)法，即根據(jù)功能與成本的函數(shù)關(guān)系，確定重置成本。,（1）功能價值法 若功能與成本呈線性關(guān)系，計算公式： （2）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法 若功能與成本呈指數(shù)關(guān)系，計算公式： 該方法計算的一般是更新重置成本。,3、物價指數(shù)法 如果與被估資產(chǎn)相類似的參照物的現(xiàn)行市價也無法獲得，就只能采用物價指數(shù)法。 （1）定基物價指數(shù) （2）環(huán)比物價指數(shù) 注意問題 物價指數(shù)法計算的是復(fù)原重置

4、成本。,4、統(tǒng)計分析法（點面推算法） 當(dāng)被估資產(chǎn)單價較低，數(shù)量較多時，為降低評估成本，可采用此方法。 計算步驟： （1）將被估資產(chǎn)按一定標(biāo)準(zhǔn)分類。 （2）抽樣選擇代表性資產(chǎn)，并選擇適當(dāng)方法計算其重置成本。 （3）計算調(diào)整系數(shù)K。 （4）據(jù)K值計算被估資產(chǎn)重置成本。 某類資產(chǎn)重置成本某類資產(chǎn)原始成本K,（二）有形損耗及其計量 有形損耗計量在資產(chǎn)評估與會計核算中的區(qū)別。 計量方法: 1、觀察法 被估資產(chǎn)的有形損耗重置成本（1成新率） 2、使用年限法 實際已使用年限名義已使用年限資產(chǎn)利用率 對于經(jīng)過更新改造的資產(chǎn)，需計算加權(quán)平均已使用年限。,有形損耗率,根據(jù)我國會計制度規(guī)定：季節(jié)性停用和大修理停用的

5、設(shè)備應(yīng)計提折舊。因此會計折舊年限不能等同于資產(chǎn)的已使用年限。,（三）功能性損耗及其計量,1. 功能性損耗的含義 是無形損耗的一種，體現(xiàn)在兩方面： (1) 運營成本（物耗、能耗、工耗等） (2)產(chǎn)出能力 2. 超額運營成本的計算步聚： (1)計算年超額運營成本 (2)計算年凈超額運營成本 年凈超額運營成本年超額運營成本（1所得稅率） (3)據(jù)資產(chǎn)的剩余壽命和收益率（折現(xiàn)率）將年凈超額運營成本折現(xiàn)， 計算其功能性貶值額: 被估資產(chǎn)功能性貶值額年超額運營成本（1所得稅率）（P/A,r,n）,（四）經(jīng)濟性損耗及其計量 1. 經(jīng)濟性損耗的含義 因資產(chǎn)的外部環(huán)境變化所導(dǎo)致的資產(chǎn)貶值而非資產(chǎn)本身的問題。 2

6、. 表現(xiàn)形式 資產(chǎn)利用率下降 資產(chǎn)年收益額減少,3. 計算方式 （1）因資產(chǎn)利用率下降導(dǎo)致的經(jīng)濟性損耗的計量 經(jīng)濟性貶值額（重置全價有形損耗功能性損耗）經(jīng)濟性貶值率 4. 因收益額減少而導(dǎo)致的經(jīng)濟性損耗的計量 經(jīng)濟性貶值額年收益損失額（1所得稅率）（P/A,r,n） 注意問題,（五）綜合成新率及其計量 1. 含義 資產(chǎn)的現(xiàn)行價值/資產(chǎn)的重置權(quán)價 2. 計量方法 (1)、觀察法 (2)、使用年限法 (3)、修復(fù)費用法,三、對重置成本法的評價,1、從成本耗費角度評估資產(chǎn)價值。 2、運用中一般沒有嚴(yán)格的前提條件。 3、并非所有評估對象都適合采用成本法。,第二節(jié) 收益法,一、收益法的基本原理 （一）收

7、益法的理論基礎(chǔ) 效用價值論 資產(chǎn)的價值取決于效用，即資產(chǎn)為其擁有者帶來的收益。 （二）收益法的評估思路 預(yù)期收益折現(xiàn) （三）收益法運用的前提條件 1、資產(chǎn)的收益可用貨幣計量并可以預(yù)測 2、資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險也能用貨幣計量 3、被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益年限可以預(yù)測,二、收益法的基本計算公式 收益法的基本要素：預(yù)期收益、折現(xiàn)率（資本化 率）、收益的持續(xù)時間。 （一）未來收益有限期 1、每期收益不等額 2、每期收益等額,（二）未來收益無限期 根據(jù)未來收益是否穩(wěn)定分為兩種方法。 1、穩(wěn)定化收益法（年金化法） 穩(wěn)定化收益A的估算方法： （1） （2）歷史收益加權(quán)平均法 計算評估基準(zhǔn)日以前若干年收益的加權(quán)

8、平均數(shù) (3)注意: 方法（2）更具客觀性，但缺乏預(yù)測性。 收益法要求收益額是預(yù)期收益、客觀收益。,2、分段法 若預(yù)期未來收益不穩(wěn)定，但收益又是持續(xù)的， 則需采用分段法。,前期 （設(shè)n=5） 后期,選擇前期期限的基本原則 （1）延至企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營進入穩(wěn)態(tài)； （2）盡可能長，但也不宜過長。,3、增長率法,三、收益法中各項指標(biāo)的確定 （一）預(yù)期收益額 1、預(yù)期收益的類型 (1) 稅后利潤與凈現(xiàn)金流的差異在于確定原則不同 凈現(xiàn)金稅后利潤+折舊追加投資 （2）從資產(chǎn)評估角度出發(fā)，凈現(xiàn)金流更適宜作為預(yù)期收益。,1.1 稅后利潤 2.1凈現(xiàn)金流 3.1利潤總額,稅后凈收益，被普遍采用,2、預(yù)期收益的測算 以

9、歷史數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，考慮資產(chǎn)在未來可能發(fā)生的有利的和不利的因素來確定預(yù)期收益。 （1）時間序列法 適宜預(yù)期收益趨勢明顯的情況,表33 評估前每年收益,按時間序列計算的回歸方程：預(yù)測年收益（年份數(shù)83）164136,時間序列分析法,又稱簡單直線方程，它用于只有一個自變量的趨勢預(yù)測。 Y=a+bX Y表示因變量（預(yù)測目標(biāo)）；X表示自變量（影響因素） a稱作回歸參數(shù),表示趨勢直線在Y軸上的截距； b表示趨勢直線的斜率。 用最小二乘法求出方程中兩個參數(shù)a、b Y=Na+bX XY=aX+bX2,評估前每年收益 由以上公式得知： a=-164136 b=83 按時間序列計算的回歸方程：預(yù)測年收益（年份數(shù)83

10、）164136,表34 預(yù)測年收益,（2）因素分析法 確定影響資產(chǎn)收益具體因素（成本、銷售收入、稅金等）； 預(yù)測這些因素未來可能的變動情況； 估算基于因素變動的未來收益水平。,（二）折現(xiàn)率與本金化率 1. 二者無本質(zhì)區(qū)別 2.內(nèi)涵上略有區(qū)別: 折現(xiàn)率無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險報酬率 本金化率折現(xiàn)率未來年收入的增長率 若資產(chǎn)年收入增長率為零，則二者相等。,3. 確定折現(xiàn)率的基本方法 (1)、加和法 折現(xiàn)率無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險報酬率 無風(fēng)險報酬率的確定：國債收益率 風(fēng)險報酬率的確定： （3.1.1）風(fēng)險累加法,（3.1.2） 系數(shù)法 適用于股權(quán)被頻繁交易的上市公司的評價 CAPM：,市場平均風(fēng)險報酬率,(2

11、)、資本成本加權(quán)法 如果評估內(nèi)涵不是凈資產(chǎn)，而是投資總額，即長期負(fù)債和所有者權(quán)益之和，那么折現(xiàn)率就應(yīng)包含長期負(fù)債的利息率和所有者權(quán)益要求的投資收益率兩部分: 折現(xiàn)率長期負(fù)債占資產(chǎn)總額的比重長期負(fù)債 利息率（1所得稅率）+所有者權(quán)益 占資產(chǎn)總額的比重投資報酬率 投資報酬率無風(fēng)險收益率+風(fēng)險報酬率,(3)、市場比較法 通過參照物的市價和收益來倒求折現(xiàn)率。 四、對收益法的評價 1、該方法最適宜： 資產(chǎn)的購建成本與其獲利能力不對稱的情況； 成本費用無法或難以計算的資產(chǎn)。 2、該方法的局限性： 需具備一定的前提條件； 含有較大成分的主觀性。 因此該方法的運用比成本法難度大。,第三節(jié) 市場比較法,一、市場

12、比較法的基本原理 （一）理論基礎(chǔ) 均衡價值論: 由于資產(chǎn)評估是一個模擬市場過程的結(jié)果，因此均衡價值論表現(xiàn)為承認(rèn)市價的相對合理性，并通過替代原則來為被估資產(chǎn)定價。 （二）評估思路 （三）運用的前提條件 1、充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場。 2、參照物及其與被估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、參數(shù)等資料均能搜集到。,二、市場比較法的基本程序及有關(guān)指標(biāo) （一）尋找參照物。 1、成交價必須真實。 2、至少三個交易案例。 3、與被估資產(chǎn)相類似（大可替代，即功能 相同）。 4、成交價是正常交易的結(jié)果。 5、盡可能選擇近期成交的交易案例。,（二）調(diào)整差異 1、時間因素 2、區(qū)域因素 參照物所在區(qū)域比被估資產(chǎn)好： ；反之系數(shù)1 一

13、般以被評資產(chǎn)為100，,3、功能因素 功能系數(shù)法 4、成新率因素 5、交易情況調(diào)整 （三）確定評估值 將若干個經(jīng)過調(diào)整的調(diào)整值進行加權(quán)平均或算術(shù)平均，確定評估值。,三、市場比較法的具體操作方法,（一）直接比較法 參照物與被估資產(chǎn)之間僅在某一方面存在差異，例如：成新率、功能等。 （二）類比調(diào)整法 參照物與被估資產(chǎn)大體相似，但仍在多方面存在差異。 交易案例A的調(diào)整值參照物A的成交價時間因素系數(shù)區(qū)域因素系數(shù)功能因素系數(shù)情況補正系數(shù),例3.14某商業(yè)用房，面積為600平方米，現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營需要進行評估，評估基準(zhǔn)日為2002年10月31日。評估人員在房地產(chǎn)交易市場上找到三個成交時間與評估基準(zhǔn)日接近的商業(yè)用

14、房交易案例，具體情況如下表所示。單位：,被評估商業(yè)用房與參照物商業(yè)用房結(jié)構(gòu)相似、新舊程度相近，故無需對功能因素和成新率因素進行調(diào)整。被評估商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評分為100，三個參照物所在區(qū)域條件均比被評估商業(yè)用房所在區(qū)域好，綜合評分分別為107、110和108。當(dāng)時房產(chǎn)價格月上漲率為4%，故參照物A的時間因素調(diào)整系數(shù)為：；參照物B的時間因素調(diào)整系數(shù)：；參照物C因在評估基準(zhǔn)日當(dāng)月交易，故無需調(diào)整。三個參照物成交價格的調(diào)整過程如下。單位： 被評估資產(chǎn)單價（5,4675,4185,480）35,455 被評估資產(chǎn)總價5,4556003,273,000元,四、清算問題,清算價格屬于非正常價格 (一）、 清算價格的確定方法 1、市價折扣法 清算價格公允市價折扣率 2、模擬拍賣法（意向詢價法）,五、評價,1、最具客觀性的評估方法，運用最廣泛的方法 2、該方法的運用需具備一定的前提條件 （1）對市場成熟度的需求； （2）對被估對象的要求。,第四節(jié) 資產(chǎn)評估方法的選擇,一、資產(chǎn)評估方法的多樣性和可選擇性 從理論上講，在相對完善的市場中，對于可以在市場上公開交易的資產(chǎn)，如果資產(chǎn)的購建成本與效用是對稱的，那么采用三種方法評估同一資產(chǎn)的公允市價，