《物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)分析與防范》.ppt

1、進(jìn)取 責(zé)任,1,物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)分析與 防范,譚 巍,進(jìn)取 責(zé)任,2,一、風(fēng)險(xiǎn)來源,過度依附房地產(chǎn)開發(fā)商。 各行政部門、專業(yè)服務(wù)部門服務(wù)不到位。 業(yè)主、住戶、業(yè)委會對物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念不成熟和不規(guī)范運(yùn)作。,外 部 風(fēng) 險(xiǎn),風(fēng) 險(xiǎn) 來 源,內(nèi) 部 風(fēng) 險(xiǎn),企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)追求短期利益。 物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)偏低。 內(nèi)部管理不科學(xué)、不規(guī)范。,進(jìn)取 責(zé)任,3,二、物業(yè)管理中的十大風(fēng)險(xiǎn),3,6,8,5,10,5,1,進(jìn)取 責(zé)任,4,1.物業(yè)項(xiàng)目拓展與承接風(fēng)險(xiǎn),招投標(biāo)中風(fēng)險(xiǎn)防范的幾個(gè)要點(diǎn)： 了解開發(fā)商的資信、項(xiàng)目的質(zhì)量等； 新項(xiàng)目在當(dāng)?shù)匚飿I(yè)項(xiàng)目中的層次和地位、同類物業(yè)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳率情況； 新項(xiàng)目所在地

2、的地方性物業(yè)管理政策法規(guī)、財(cái)稅政策及勞動用工政策等； 了解新項(xiàng)目所在地的公共事業(yè)費(fèi)結(jié)算處理辦法等其他物業(yè)服務(wù)相關(guān)的環(huán)境因素。 簽訂合同中的風(fēng)險(xiǎn)防范 合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利和義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的使用和管理、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任以外，一定要注重免責(zé)條款的約定(制定合理的歸責(zé)原則，以過錯責(zé)任原則為基本原則，無過錯原則和公平責(zé)任原則為補(bǔ)充),進(jìn)取 責(zé)任,5,接管驗(yàn)收中的風(fēng)險(xiǎn)防范,存在的風(fēng)險(xiǎn),開發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的遺留問題沒有得以處理和解決,物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè) 備有明顯或暗藏的質(zhì)量問題,防范措施,交接雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)

3、收不合格的，雙方協(xié)商處理，由責(zé)任單位返修，再約定時(shí)間復(fù)檢，直至驗(yàn)收合格。,對遺留問題或發(fā)生的爭議不能解決的，由當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)行政主管部門進(jìn)行協(xié)調(diào)解決。,注意保存驗(yàn)收資料的完整性及真實(shí)性。對驗(yàn)收資料，要有交接雙方的簽字認(rèn)可，以明確相關(guān)責(zé)任。,進(jìn)取 責(zé)任,6,新舊物業(yè)交接中的難點(diǎn)與對策,新舊物業(yè)管理交 接難點(diǎn)表現(xiàn),A、小區(qū)相關(guān)設(shè)施物業(yè)管理用房、公共設(shè)施等移交難。 B、物業(yè)資料移交難。 C、物業(yè)管理費(fèi)支出、欠費(fèi)問題處理難（物業(yè)管理費(fèi)賬目管理雜亂；代收費(fèi)用的差額問題；物業(yè)管理費(fèi)欠交。其它費(fèi)用）,解決新舊物業(yè)交接糾紛的對策 處理好三方面關(guān)系；處理好與業(yè)委會的關(guān)系；二家物業(yè)管理公司之間的主動溝通；處理好與

4、政府的關(guān)系；老物業(yè)公司要確立市場心態(tài)；新物業(yè)公司要加強(qiáng)企業(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的意識。,進(jìn)取 責(zé)任,7,案列：峰尚拓展與接管凱通國際物業(yè)管理 1.經(jīng)驗(yàn) 對招投標(biāo)中風(fēng)險(xiǎn)防范的幾個(gè)要點(diǎn)進(jìn)行了解與準(zhǔn)備； 想辦法處理好與業(yè)委會的關(guān)系； 同政府部門處理好關(guān)系。 2.教訓(xùn) 沒有與舊物業(yè)公司聯(lián)系溝通，同時(shí)由于之前沒有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，接管工作準(zhǔn) 備的不夠充分,對困難估計(jì)不足。,進(jìn)取 責(zé)任,8,2.治安風(fēng)險(xiǎn),治安 風(fēng)險(xiǎn),由于外界第三人的過錯或違法行為，給物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主造成人身損害或財(cái)產(chǎn)損失導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（如入室盜竊、搶劫，故意傷害，故意殺人等。,明確物業(yè)管理公司的法律地位和職責(zé)。 通過宣傳提高業(yè)主安

5、防意識，支持業(yè)主自防與社區(qū)聯(lián)防。 完善區(qū)域內(nèi)安全防范設(shè)施。 完善執(zhí)行管理制度。 安管隊(duì)員堅(jiān)持巡邏，同時(shí)對巡邏工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，充分挖掘隊(duì) 員的防范能效。 做好群防群治工作。 突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案。,防范 措施,進(jìn)取 責(zé)任,9,案列：物品放行條的風(fēng)波,2009年11月，業(yè)主朱某租用一輛輕貨車到小區(qū)搬運(yùn)沙發(fā)、電視和冰箱。到小區(qū)出口處遭保安阻攔，稱無“放行條”不放行，朱某稱“放行條”于法無據(jù)，妨礙、侵害了公民的自由出入權(quán)，是違反憲法的違法行為。“放行條”作為物業(yè)管理一種手段不具有強(qiáng)制性。如果你懷疑我偷盜他人物品，你可以報(bào)警。但門衛(wèi)保安不聽朱某的勸說，強(qiáng)調(diào)必須出示“放行條”才能放行。無奈之下。朱某不得不

6、將所運(yùn)物件又運(yùn)回到家。此后，朱某將物業(yè)公司告上法庭。 原告稱：被告以安全為借口、擅自立私法，強(qiáng)逼原告遵守，其行為侵犯了原告的自由出入權(quán)，并使原告蒙受租車損失。被告的行為違反了物業(yè)管理?xiàng)l例第47條第2款已構(gòu)成侵權(quán)，請求被告書面道歉并賠償原告經(jīng)濟(jì)損失800元。 問題 ： 1.被告制定的放行條制度是否合法？ 2.被告是否侵害了原告的自由出入權(quán)？,解析： 1.被告制定的放行條制度合法。 物業(yè)管理?xiàng)l例第47條第1款規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。2010年開始施行的保安服務(wù)管理?xiàng)l例第29條規(guī)定：“在保安服務(wù)中，為履行保安服務(wù)職責(zé)，保安員可以采取下列措施：（一）查驗(yàn)出入服務(wù)區(qū)域

7、的人員的證件，登記出入的車輛和物品；（二）在服務(wù)區(qū)域內(nèi)進(jìn)行巡邏、守護(hù)、安全檢查、報(bào)警監(jiān)控；（三）在機(jī)場、車站、碼頭等公共場所對人員及其所攜帶的物品進(jìn)行安全檢查，維護(hù)公共秩序；（四）執(zhí)行武裝守護(hù)押運(yùn)任務(wù)，可以根據(jù)任務(wù)需要設(shè)立臨時(shí)隔離區(qū)，但應(yīng)當(dāng)盡可能減少對公民正?；顒拥姆恋K。保安員應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止發(fā)生在服務(wù)區(qū)域內(nèi)的違法犯罪行為，對制止無效的違法犯罪行為應(yīng)當(dāng)立即報(bào)警，同時(shí)采取措施保護(hù)現(xiàn)場?！币郎鲜龇梢?guī)定可知，作為安全防范措施，物業(yè)公司保安員有權(quán)對出入物業(yè)管理區(qū)域的車輛和物品進(jìn)行登記和安全檢查?，F(xiàn)實(shí)中，物業(yè)公司對運(yùn)出小區(qū)的物品進(jìn)行登記通常不是在小區(qū)出口現(xiàn)場進(jìn)行的，而是業(yè)主向物業(yè)公司提出申請，由物業(yè)管理的

8、專職人員對物品進(jìn)行現(xiàn)場登記和檢查，然后給業(yè)主出具“放行條”。“放行條”實(shí)際是物品已通過物業(yè)公司登記檢查的憑證。門衛(wèi)值勤保安憑放行條放行車輛和物品大大提高了車輛和物品出入小區(qū)的效率，因此，放行條制度做為物業(yè)管理行業(yè)慣例，是符合法律規(guī)定的。,2.被告并未侵害原告的自由出入權(quán) 憲法第37條規(guī)定：中華人民共和國公民的人身自由不受侵害。禁止非法拘禁和以其他方法非法剝奪或限制公民的人身自由，禁止非法搜查公民的身體?？梢?，我國憲法對公民的人身自由權(quán)給予了特別的保護(hù)。本案朱某認(rèn)為物業(yè)公司的放行條制度侵害了其人身自由權(quán)，是其對人身自由權(quán)及放行條制度的理解錯誤。從案情可以看出，保安員要求朱某出示放行條是針對其車輛

9、裝載物品的，由于沒有放行條，朱某不得不將沙發(fā)搬回家?？梢?，放行條限制了物品出入小區(qū)的自由而非限制了朱某的人身自由。因?yàn)椋炷匙鰹樾^(qū)業(yè)主出入小區(qū)是不需要放行條的。所以，物業(yè)公司并未侵害原告的自由出入權(quán)。,3.消防事故和隱患風(fēng)險(xiǎn) 由于消防設(shè)施直接影響到廣大業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全，消防設(shè)施的日常維護(hù)和養(yǎng)護(hù)直接關(guān)系到火災(zāi)發(fā)生時(shí)，消防部門處理事故效果。消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)不善、無消防用水供應(yīng)、消防報(bào)警系統(tǒng)失靈都可能導(dǎo)致重大人身和巨大財(cái)產(chǎn)損失，物業(yè)管理企業(yè)面臨如此的風(fēng)險(xiǎn)不僅要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償?shù)拿袷路韶?zé)任，直接責(zé)任人和企業(yè)主要負(fù)責(zé)人還可能因此而承擔(dān)刑事法律責(zé)任。 案列：左岸春天13年火災(zāi)及凱旋12年底的火災(zāi)應(yīng)急對比

10、,4.裝修管理風(fēng)險(xiǎn),裝修引起 的風(fēng)險(xiǎn)問題,侵占他 人利益,違規(guī) 裝修,施工 噪聲,施工人 員管理,建筑外 觀形象,安全 隱患,環(huán)境 衛(wèi)生,相鄰關(guān) 系處理,裝修管理風(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)：,重視有關(guān)裝修管理文本的擬訂(消防管理責(zé)任書等） 制定完善的裝修管理方案 集中裝修期組建小區(qū)大廈裝修辦公室 在裝修的各階段都加以精細(xì)化管理（三部曲） 裝修手續(xù)辦理裝修施工過程的巡檢與管理裝修驗(yàn)收 堅(jiān)決制止違規(guī)裝修，必要時(shí)采取一些非常手段，同時(shí)上報(bào)相關(guān)管理部門共同處理,案列：室內(nèi)空調(diào)水管爆裂致鄰居財(cái)產(chǎn)損害賠償案。,2009年4月，原告A公司與第三人簽訂一份租賃合同，向其租賃某大廈6層0106 房辦公。同年6月23日凌晨3時(shí)

11、左右，大廈615房水管破裂，致水大量流出蔓延至外部， 通過樓道浸泡了A公司的辦公室。 原告稱，原告的裝修工人于凌晨5時(shí)左右發(fā)現(xiàn)該事故后就立即找到被告物業(yè)公司 的保安人員，但被告遲至上午9時(shí)才回來處理該事故。被告未及時(shí)解決水管爆裂導(dǎo)致的 積水問題，造成了原告重新裝修及裝修材料報(bào)廢的損失158000元，被告應(yīng)該全部賠償 ，于是將物業(yè)公司告上法庭。 物業(yè)公司辯稱：1.本案屬于侵權(quán)糾紛，原告的財(cái)產(chǎn)損失是因615房的使用人B公司 裝修不慎導(dǎo)致615房內(nèi)空調(diào)冷卻水管爆裂漏水而造成。B公司是侵權(quán)人，故物業(yè)公司不 應(yīng)當(dāng)成為的被告。2.被告收到原告裝修工人的報(bào)告后即派巡邏人員上樓組織搶險(xiǎn)，并 于6時(shí)30分清潔完

12、畢，被告已履行了自己的職責(zé)，不存在過錯，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 問題： 1.被告的第一項(xiàng)抗辯理由是否成立？ 2.針對第二項(xiàng)抗辯理由，被告物業(yè)公司應(yīng)提供哪一些證據(jù)？,解析： 1.被告的第一項(xiàng)抗辯理由不成立 被告是否侵權(quán)的關(guān)鍵在于，被告接到原告的報(bào)告后，是否及時(shí)采取措 施消除危險(xiǎn)。及時(shí)關(guān)閉水閘，及時(shí)清理樓道內(nèi)的積水是被告的管理義務(wù)。 如果物業(yè)公司未及時(shí)履行上述義務(wù)，即對原告損害的發(fā)生及損失擴(kuò)大 負(fù)有不作為的侵權(quán)責(zé)任。原告認(rèn)為物業(yè)公司未履行法定義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵 權(quán)損害賠償責(zé)任，提起侵權(quán)之訴是符合法律規(guī)定的。本案原告提起侵權(quán)之 訴具有選擇權(quán)，即可以單獨(dú)起訴615房的使用人B公司，也可以同時(shí)將兩者 列為被告

13、。所以，物業(yè)公司關(guān)于原告只能起訴B公司的抗辯理由不能成立。,2.被告其主張的事實(shí)應(yīng)當(dāng)提供如下的反駁證據(jù)： （1）接到原告水浸被告的記錄，該證據(jù)可以證明被告獲悉水浸事件 的起始時(shí)間。比如值班記錄、工作人員交接班記錄等。 （2）被告采取措施關(guān)閉水閘，及時(shí)清除積水的記錄，比如工作記錄、 錄像記錄等。 雖然上述證據(jù)是由被告單方面制作的，但上述證據(jù)能相互佐證，可以 證明事發(fā)當(dāng)時(shí)的客觀情況。若原告對上述證據(jù)的證明力提出質(zhì)疑，必須提 出相應(yīng)的反駁證據(jù)，否則異議不能成立。,本案爭議的焦點(diǎn):被告是否及時(shí)采取措施解決水管爆裂導(dǎo)致的積水問題。 為此，被告向法院提交了大廈管理處2009年6月當(dāng)日的交接班記錄及 監(jiān)控錄

14、像，以證明被告收到事故報(bào)告后對事故現(xiàn)場進(jìn)行了及時(shí)處理。交接 班記錄顯示，6月22日晚班（當(dāng)日22:30至次日7:30）的當(dāng)班情況為：5:07 接到601裝修人員報(bào)警說6樓水管破裂，及時(shí)通知班長及巡邏人員上樓并組 織搶救，并于6:30清理完畢。 法院認(rèn)為：針對主張，被告已提交了交接班記錄及錄像資料等證據(jù)證 明其在接到相關(guān)報(bào)告后及時(shí)對事故現(xiàn)場進(jìn)行了處理，事故現(xiàn)場無法還原， 且被告已窮盡其舉證能力證明其在2009年6月23日5時(shí)許接到原告裝修工人 匯報(bào)后派人到事故現(xiàn)場進(jìn)行清理積水、清掃等工作，已履行了物業(yè)服務(wù)義 務(wù)。因此，原告關(guān)于被告未及時(shí)處理，導(dǎo)致?lián)p失發(fā)生的主張缺乏事實(shí)依據(jù) ，本院不予采納，最終駁

15、回了原告的全部訴訟請求。 從本案可以看出，物業(yè)公司在處理意外事故時(shí)，應(yīng)當(dāng)對提供服務(wù)的過 程進(jìn)行證據(jù)保全。發(fā)生訴訟，物業(yè)公司將承擔(dān)舉證不能的不利法律后果。,物業(yè)工作中留下管理痕跡很重要！,5.高空墜物風(fēng)險(xiǎn)防范,高空墜物兩種情況 一是建筑物上的建筑物或其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā) 生倒塌、脫落、墜落，尤其是玻璃幕墻。 一是高空拋物。,民法通則第126條規(guī)定：“建筑物或其它設(shè)施及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落的，它的有所人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。,高空拋物,建筑物上的墜物,高空拋物由拋物者或拋物樓層群體負(fù)責(zé)民事賠償。 高空拋物的危害：A)衛(wèi)生

16、保潔難維護(hù)；B）小區(qū)居民挑起矛盾；C）事故陪風(fēng)險(xiǎn)難免。,案列：高空拋物案列。,高空拋物行為往往是一人所為，但 誰是肇事者，卻是此 類案件最普遍、最 棘手，也是最易引發(fā)爭端的問題。拋物 者難以找到，受害一方無奈中對樓內(nèi)眾 多居民包括物業(yè)公司提起訴訟，這樣的 情況很多。在我國，由于高空拋物多人 被起訴這樣的案件已有判罰的先例，下 面來看看最有代表性的三例。,案列一：煙灰缸案 2008年5月10日夜，市民郝某路過學(xué)田灣正街65和67號樓下時(shí)，一只從天而降的煙灰缸將其當(dāng)場砸昏。 判決結(jié)果：一審法院判決24戶居民中的22戶共同分擔(dān)16萬余元的賠償責(zé)任。 點(diǎn)評：有嫌疑，一起擔(dān)責(zé) 案列二：瓷片案 2007年

17、1月，一名女士抱著女嬰經(jīng)過廣州市荔灣區(qū)芳村一幢樓下時(shí)，一塊由高空拋落的瓷片打中毛太太懷中的女嬰。事后，受害方以共同危險(xiǎn)行為為由，將該幢樓18戶人家告上法院，索賠5萬多元。 判決結(jié)果：法院認(rèn)為，扔瓷片行為不是18戶人共同的，因此不算實(shí)施共同侵害，應(yīng)屬于普通侵權(quán)，應(yīng)找到具體侵權(quán)者由其賠償。但由于證據(jù)不足、找不到扔瓷片的人，故法院不支持原告方的訴訟請求。 點(diǎn)評：法院不支持索賠,案列三：玻璃案 2009年7月31日晚，深圳向南小學(xué)學(xué)生小宇經(jīng)過一幢名叫“好來居”的高層居民樓時(shí)，被樓上掉下的一塊方形玻璃砸死。小宇的父母遂將好來居二層以上73家住戶及物業(yè)公司告上法庭，要求賠償70多萬元。 判決結(jié)果：一審法院

18、認(rèn)為，沒有證據(jù)證明73家居民有過錯行為，但物業(yè)公司有管理疏忽行為，因此判決物業(yè)公司承擔(dān)30%的賠償責(zé)任，73家居民不承擔(dān)賠償責(zé)任。 點(diǎn)評:誰沒管好，誰擔(dān)責(zé),高空拋物風(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)：,建筑物及附著物風(fēng)險(xiǎn)防范,高空拋物風(fēng)險(xiǎn)防范,承接項(xiàng)目時(shí)考慮建筑新舊及外墻面材 質(zhì)，就幕墻的養(yǎng)護(hù)、維修與開發(fā)做出 相關(guān)約定，交接時(shí)要謹(jǐn)慎。 定期排查隱患 可考慮購買適當(dāng)?shù)谋ｋU(xiǎn),盡量不給業(yè)主亂扔垃圾的機(jī)會。 裝修階段明確責(zé)任。 學(xué)校、居委會、街道辦共同合作， 加強(qiáng)社會宣傳。 認(rèn)真對待業(yè)主投訴,6.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)防范 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是物業(yè)公司因提供管理及服務(wù)向業(yè)主或使用人收取的報(bào)酬，是物業(yè)公司收入的主要來源，也是物業(yè)公司開展

19、正常業(yè)務(wù)，提供物業(yè)管理服務(wù)的保障。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛的表現(xiàn)：部分業(yè)主拒交或拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛產(chǎn)生的原因： 對服務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目、方式等不滿； 業(yè)主認(rèn)為物業(yè)費(fèi)太高或無支付能力。 業(yè)主不了解物業(yè)管理的實(shí)際含意。 開發(fā)商或建設(shè)單位單位遺留問題所致。 企業(yè)內(nèi)部管理問題。 鄰里關(guān)系等問題引起的。 對外部大環(huán)境不滿。,物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛風(fēng)險(xiǎn)防范措施： 多走訪業(yè)主、多做溝通工作。 借助業(yè)主公約和業(yè)委支的力量。 自覺增加物業(yè)管理費(fèi)用的透明度。 改進(jìn)服務(wù)、計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)方法。 完善物業(yè)管理服務(wù)合同，嚴(yán)格依約行事。 分析業(yè)主拖欠的原因，選擇恰當(dāng)?shù)氖召~策略。 A）收款方法。 B)催款要注意預(yù)防超過訴訟

20、時(shí)效。 對欠費(fèi)業(yè)主保持足夠的壓力。 建立應(yīng)收賬款壞賬制度。 在必要的催繳程序后通過法律途經(jīng)解決。,7.公共設(shè)施設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)防范,物業(yè)本身及公共設(shè)備和設(shè)施的管理不善都有可能導(dǎo)致業(yè)主或非業(yè)主使用人的人身和財(cái)產(chǎn)安全，同于物業(yè)內(nèi)公共設(shè)備設(shè)施的多樣性和分布分散性特別，隨之而來的風(fēng)險(xiǎn)頻頻發(fā)生。,風(fēng)險(xiǎn) 防范 措施,交接過程中要進(jìn)行查驗(yàn),應(yīng)明確自己的管理責(zé)任范圍,重點(diǎn)部位設(shè)置警示標(biāo)示，定期檢查消除隱患,購買保險(xiǎn),專項(xiàng)委托給專業(yè)公司,加強(qiáng)設(shè)備運(yùn)行管理,事件和損害發(fā)生后，應(yīng)積極應(yīng)對,民法通則第126條規(guī)定，建筑物或其它設(shè)施及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或管理者人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任

21、，但能夠證明自己沒有過錯的除外。這種損害發(fā)生后，不是由受害人向法庭證明損害發(fā)生的原因，受害人只需要證明損害結(jié)果和該結(jié)果是由建筑物或設(shè)施導(dǎo)致的。而物業(yè)公司在法律上有義務(wù)證明自己在管理過程中沒有過錯或者損害結(jié)果是由受害人的故意行為造成的，如果能證明這一點(diǎn)，法庭將依法推定管理人和所有權(quán)人負(fù)有過錯責(zé)任。,建立完善標(biāo)準(zhǔn)體系 預(yù)防性措施； 技改 組織措施（加強(qiáng)員工培訓(xùn)，開班會，加強(qiáng)協(xié)調(diào)）,8.公共環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)防范,共它（顯性 和隱性）,公共環(huán) 境風(fēng)險(xiǎn),衛(wèi)生保 潔風(fēng)險(xiǎn),綠化 管理,占道 管理,公共環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)防范措施： 建立完善管理機(jī)制，保潔管理機(jī)構(gòu)設(shè)置合理。 建立完善的質(zhì)量管理系統(tǒng)。 做好保潔綠化計(jì)劃安排。 交給

22、專業(yè)公司去做。 制定科學(xué)的操作程序，開展質(zhì)量檢查四級制,9.車輛管理風(fēng)險(xiǎn)防范,車輛亂停亂放，造成交通堵塞。,車輛停放風(fēng)險(xiǎn),車輛外表被兒童包括其他第三人用器具劃傷。,被其他停放車輛有意或無意碰撞而損壞。,在停放期間被盜竊或搶劫。,風(fēng)險(xiǎn)防范措施,一、加強(qiáng)交通的管理,二、完善停車管理措施,劃出停車位。 建立安全措施。 制定、健全停車場管理制度。 制定車場各崗位工程程序。 進(jìn)出車輛嚴(yán)格控制，定時(shí)進(jìn)行檢查、巡視。,三、嚴(yán)格停車卡的辦理和收費(fèi)管理,停車卡的辦理。 制定收費(fèi)制度。,四、制定停車場管理意外應(yīng)急預(yù)案并宣貫到位,案列：物業(yè)停車管理案例 目的：通過幾個(gè)案列的對比分析，在現(xiàn)行法律體系下，找出物業(yè)公司規(guī)

23、避風(fēng)險(xiǎn)的可行的法務(wù)操作方法。 案列一 某小區(qū)業(yè)主張某按規(guī)定將車停放在小區(qū)停車場內(nèi)，并每月交納停車費(fèi)。某日凌晨該車在停車場丟失，張某起訴至法院要求賠償。物業(yè)公司認(rèn)為每天只收5元費(fèi)用，卻要承擔(dān)10多萬元賠償，顯失公平。 當(dāng)?shù)匾粚彿ㄔ赫J(rèn)為：“被告停車場管理制度明確要求車輛近停車場關(guān)閉報(bào)警器，管理人員應(yīng)對車輛出入登記，看管好車輛，因此，停車場就應(yīng)對場內(nèi)的車輛負(fù)有保管義務(wù)。事發(fā)當(dāng)晚，管理人員對進(jìn)入停車場的原告車輛進(jìn)行了登記，足以表明停車場作為保管人接受了該車，并由其實(shí)際控制，但被告在保管過程中未完全履行保管義務(wù)，造成原告車輛損失，應(yīng)予以賠償。 被告不符上訴。二審法院認(rèn)為：“車主交納了存車費(fèi)用，并將車輛停

24、放在停車場內(nèi)，使該車處于上訴人監(jiān)管之下，雙方之間形成了有償保管合同關(guān)系。上訴人主張收取車輛占地費(fèi)而非存車費(fèi)，與其提供的有關(guān)部門頒發(fā)的收費(fèi)許可證標(biāo)明的小區(qū)物業(yè)存車的內(nèi)容不符。據(jù)此，駁回上訴，維持原判。,案列二 某公司一輛吉普車，停放在某物業(yè)公司開辦的停車場，管理人員發(fā)給司機(jī)一張停車場臨時(shí)停放計(jì)時(shí)收費(fèi)卡，司機(jī)隨手放在駕駛臺前。次日早，司機(jī)前往停車場取車時(shí)發(fā)現(xiàn)車已不見，即向停車場和派出所報(bào)案，后案未偵破。保險(xiǎn)公司向某公司賠償后，起訴停車場賠償。 當(dāng)?shù)刂屑壏ㄔ赫J(rèn)為：“物業(yè)公司停車場的營業(yè)執(zhí)照上注明經(jīng)營范圍是機(jī)動車停車，無機(jī)動車保管項(xiàng)目，其發(fā)放的收費(fèi)卡，收取的費(fèi)用是停放費(fèi)，并非保管費(fèi)。停車場與車主之間存

25、在的是車位有償使用關(guān)系，對被盜車輛不負(fù)有保管義務(wù)，且車主無法提供確鑿證據(jù)證明物業(yè)公司在履行物業(yè)服務(wù)合同中存在重大過失。因此，對該車的丟失，停車場無過錯，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任”。 問題： 為什么案列一和二內(nèi)容相差不多，但判決結(jié)果卻完全不同？,上述兩個(gè)案列具普遍性，法院判決賠與不賠基本是以認(rèn)定存在保管關(guān)系 還是車位使用關(guān)系來區(qū)別的。認(rèn)定存在保管關(guān)系的，基本都會判賠，認(rèn)定存 在車位使用關(guān)系的，基本都不賠，除非物業(yè)公司存在嚴(yán)重過錯。 因此，物業(yè)公司規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的第一件事，就是在糾紛發(fā)生前的各個(gè)環(huán)節(jié)確 定雙方形成的是車位使用關(guān)系而不是保管關(guān)系，并形成相關(guān)證據(jù)保留下來。,風(fēng)險(xiǎn)防范辦法： 盡量在公司營業(yè)執(zhí)照、收費(fèi)許可證、物業(yè)公司的規(guī)章制度或其他文件上，避免使用帶有結(jié)果意義的“看管”、“保