房地產(chǎn) 第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析.ppt

1、第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析,教學(xué)要求： 本章講述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的步驟和方法，包括開發(fā)方案的選擇、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)以及不確定性分析等基本方法。要求掌握可行性研究的概念和作用、步驟和內(nèi)容，把握財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法，了解國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及不確定性分析。,內(nèi)容結(jié)構(gòu)：,第一節(jié) 房地產(chǎn)可行性分析概述 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)方案選擇 第三節(jié) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法 第四節(jié) 不確定性分析 第五節(jié) 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),可行性研究的發(fā)展歷程,最早應(yīng)用于20世紀(jì)30年代 50年代開始用于技術(shù)的成功可行性論證 60年代成為投資決策前必做工作 70年代開始引進(jìn)可行性研究方法并在政府主導(dǎo)下加以推廣 聯(lián)合國(guó)工業(yè)發(fā)展組織在197

2、8年、1980年分別編寫工業(yè)可行性研究和關(guān)于項(xiàng)目評(píng)價(jià)手冊(cè),可行性研究的發(fā)展歷程,1981年，國(guó)家計(jì)委明確“把可行性研究工作作為建設(shè)前期工作中一個(gè)重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證階段，納入基本建設(shè)程序 1983年，頒發(fā)了關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目可行性研究的試行管理辦法 1987年，頒發(fā)了建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù),第一節(jié) 房地產(chǎn)可行性分析概述,可行性研究的概念 指在投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的市場(chǎng)、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等方面問題進(jìn)行全面的分析、論證和評(píng)價(jià)，從而判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。,可行性研究的目的,旨在使決策科學(xué)化、程序化、提高決策的可靠性，并為項(xiàng)目的實(shí)施和控制提

3、供依據(jù)或參考,可行性研究的任務(wù),可行性研究是進(jìn)行工程建設(shè)的首要環(huán)節(jié)，是決定投資項(xiàng)目命運(yùn)的關(guān)鍵?？尚行匝芯恳话銘?yīng)回答以下七個(gè)方面的問題： （1）該項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行？ （2）該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上是否有生命力？ （3）該項(xiàng)目財(cái)務(wù)上是否盈利？盈利多少？ （4）建設(shè)該項(xiàng)目需要多少投資？ （5）這些投資通過哪些渠道籌集？ （6）建設(shè)的工期多長(zhǎng)？ （7）建設(shè)和維持該項(xiàng)目的生存發(fā)展需要多少人力、物力資源（包括建設(shè)時(shí)期和投產(chǎn)后的需要）？,可行性研究的作用,1.可行性研究是投資決策的重要依據(jù) 2.可行性研究是項(xiàng)目審批的依據(jù) 3.可行性研究是項(xiàng)目資金籌措的依據(jù) 4.可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù) 5.可行性研究是開發(fā)

4、商與各方簽訂合同的依據(jù),可行性研究的步驟,組織準(zhǔn)備 資料收集及市場(chǎng)調(diào)查 開發(fā)方案的設(shè)計(jì)及評(píng)價(jià) 詳細(xì)研究 編寫研究報(bào)告,可行性研究的步驟之一：組織準(zhǔn)備,在項(xiàng)目建議書被批準(zhǔn)之后，建設(shè)單位（主管部門或企業(yè)）即可委托工程咨詢公司對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，雙方簽訂合同協(xié)議，明確規(guī)定可行性研究的工作范圍、目標(biāo)意圖、進(jìn)度安排、費(fèi)用支付辦法及協(xié)作方式等內(nèi)容； 承擔(dān)單位接受委托時(shí)，應(yīng)獲得項(xiàng)目建議書和有關(guān)項(xiàng)目背景及文件，搞清委托者的目的和要求，明確研究?jī)?nèi)容，制定工作計(jì)劃，并收集有關(guān)的基礎(chǔ)資料、基本參數(shù)、指標(biāo)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等基本依據(jù)。,可行性研究的步驟之二 資料收集及市場(chǎng)調(diào)查,市場(chǎng)調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測(cè)產(chǎn)品的需求量、價(jià)格和

5、競(jìng)爭(zhēng)能力，以便確定產(chǎn)品方案和經(jīng)濟(jì)規(guī)模； 資源調(diào)查包括原材料、能源、工藝技術(shù)。廠址、建材、勞動(dòng)力、運(yùn)輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、組織管理和人員培訓(xùn)等社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的調(diào)查，為選定建設(shè)地點(diǎn)、生產(chǎn)工藝、技術(shù)方案、設(shè)備選型、組織機(jī)構(gòu)和定員等提供確切的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析資料。,可行性研究的步驟之三開發(fā)方案的設(shè)計(jì)及評(píng)價(jià),根據(jù)項(xiàng)目建議書的要求，結(jié)合市場(chǎng)和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立幾種可供選擇的技術(shù)方案和建設(shè)方案，進(jìn)行反復(fù)的方案論證和比較，會(huì)同委托部門明確方案選擇的重大原則問題和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，從若干個(gè)方案中選擇合理方案，研究論證項(xiàng)目在技術(shù)上的可行性，進(jìn)一步確定產(chǎn)品方案、生產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)規(guī)模、工藝流程、設(shè)備選型

6、、車間組成、組織機(jī)構(gòu)、人員配置等方案。,可行性研究的步驟之四：詳細(xì)研究,對(duì)經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案進(jìn)行詳細(xì)的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、財(cái)務(wù)分析、經(jīng)濟(jì)效益和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。由項(xiàng)目的投資、成本和銷售收益進(jìn)行贏利性分析、費(fèi)用效益分析和不確定性分析，研究論證項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性和盈利性，進(jìn)一步提出資金籌措建議和項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度計(jì)劃。,可行性研究的步驟之五編制可行性研究報(bào)告,經(jīng)過上述分析與評(píng)價(jià)，即可編制詳盡的可行性研究報(bào)告，推薦1個(gè)以上的可行方案和實(shí)施計(jì)劃，提出結(jié)論性意見和措施建議，供決策部門作為決策的依據(jù)。,房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容,房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容因項(xiàng)目的復(fù)雜程度、環(huán)境狀況和具體情況而有所不同，一般包括三個(gè)方面

7、： 項(xiàng)目的必要性分析 項(xiàng)目實(shí)施的可能性分析 項(xiàng)目的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),根據(jù)研究階段和研究的詳細(xì)程度劃分，可行性研究包括三階段： 投資機(jī)會(huì)研究階段 初步可行性研究階段 詳細(xì)可行性研究階段,投資機(jī)會(huì)研究階段,該階段的主要任務(wù)是為工程建設(shè)項(xiàng)目投資方向提出建議 投資機(jī)會(huì)研究又分為: 一般機(jī)會(huì)研究: 地區(qū)研究； 分部門研究； 特定項(xiàng)目的機(jī)會(huì)研究。 以資源為基礎(chǔ)的研究:選擇確定項(xiàng)目的投資機(jī)遇，將項(xiàng)目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議。,投資機(jī)會(huì)研究,投資機(jī)會(huì)研究比較粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為30，所需費(fèi)用約占投資總額的0.21.0。 如果機(jī)會(huì)研究證明投資項(xiàng)目是可行的，就可以進(jìn)行

8、下一階段的研究,初步可行性研究,亦稱“預(yù)可行性研究”或“前可行性研究”。是在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。 主要解決： （1）分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定； （2）是否應(yīng)該進(jìn)行最終可行性研究； （3）有哪些關(guān)鍵性問題需要做輔助研究。,輔助研究：是對(duì)投資項(xiàng)目的一個(gè)或幾個(gè)重要方面進(jìn)行的單獨(dú)研究，是進(jìn)行初步可行性研究和可行性研究的先決條件. 輔助研究，可以確?？尚行匝芯康慕Y(jié)果更加穩(wěn)妥可靠。初步可行性研究階段投資估算的精確度可達(dá)20，所需費(fèi)用約占投資總額的0.251.5。,詳細(xì)可行性研究,最終可行性研究，是建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析

9、項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后做出投資與否的關(guān)鍵步驟。 這一階段對(duì)建設(shè)投資估算的精確度在10，所用費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占總投資的1.03.0，大型復(fù)雜的工程約占0.21.0。,詳細(xì)可行性研究應(yīng)滿足的幾項(xiàng)要求,（1）作為投資決策和編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)； （2）作為向銀行和其他金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款的依據(jù)； （3）作為建設(shè)部門申請(qǐng)建設(shè)執(zhí)照和同有關(guān)部門簽訂合同的依據(jù)； （4）作為項(xiàng)目下階段設(shè)計(jì)的依據(jù)； （5）作為采用新技術(shù)、新設(shè)備計(jì)劃的依據(jù)； （6）作為補(bǔ)充資料和政府有關(guān)部門審查的依據(jù)。 可行性研究應(yīng)由建設(shè)單位或委托咨詢機(jī)構(gòu)完成，并經(jīng)國(guó)家財(cái)政部門或銀行提出審查意見。,房地產(chǎn)可行性研究的具體內(nèi)容,1.項(xiàng)

10、目概況 2.市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè) 3.規(guī)劃方案的優(yōu)選 4.開發(fā)進(jìn)度安排 5.項(xiàng)目投資估算 6.融資與融資成本估算,7.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 8.風(fēng)險(xiǎn)分析 9.國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 10.結(jié)論 在可行性研究報(bào)告中，應(yīng)將有關(guān)的調(diào)查研究資料及文件、協(xié)議、合同、附表、附圖等作為附件備查。,1.項(xiàng)目概況,項(xiàng)目概況主要包括項(xiàng)目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發(fā)項(xiàng)目的自然、經(jīng)濟(jì)、水文地質(zhì)等基本條件，項(xiàng)目的規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。,2.市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè),在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求及市場(chǎng)供給狀況應(yīng)進(jìn)行科學(xué)分析、客觀預(yù)測(cè)，包括開發(fā)成本、市場(chǎng)售價(jià)、銷售對(duì)象及開發(fā)周期、銷售期等。,3.規(guī)劃方案的

11、優(yōu)選,在對(duì)可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行比較分析的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、項(xiàng)目的主要技術(shù)參數(shù)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。,4.開發(fā)進(jìn)度安排,對(duì)開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行合理的時(shí)間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗(yàn)收等階段進(jìn)行。大型開發(fā)項(xiàng)目，其建設(shè)期長(zhǎng)、投資額大，一般需要進(jìn)行分期開發(fā)，這就需要對(duì)各期開發(fā)的內(nèi)容同時(shí)做出統(tǒng)籌安排。,5.項(xiàng)目投資估算,項(xiàng)目投資估算即對(duì)開發(fā)項(xiàng)目所涉及的成本費(fèi)；用進(jìn)行分析估計(jì)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及的成本費(fèi)用主要有土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、公共配

12、套設(shè)施費(fèi)用、期間費(fèi)用及各種稅費(fèi)等。估算的精度要求不高，但應(yīng)充分注意各項(xiàng)費(fèi)用在不同建設(shè)期的變化情況，力爭(zhēng)與未來事實(shí)相符。,6.融資與融資成本估算,根據(jù)項(xiàng)目的投資估算和投。資進(jìn)度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對(duì)籌資成本進(jìn)行計(jì)算和分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額巨大，開發(fā)商必須在投資前作好資金的安排，并通過不同方式籌措資金，保證項(xiàng)目的正常運(yùn)行。,7.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià),財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度、現(xiàn)行價(jià)格和有關(guān)法規(guī)，從項(xiàng)目角度對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，借以考察項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一種方法。其內(nèi)容包括項(xiàng)目的銷售收入和成本預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)損益表、資產(chǎn)負(fù)債表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)

13、償還表、資金來源與運(yùn)用表的編制，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)和償債指標(biāo)的計(jì)算，如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負(fù)債率等。,8.風(fēng)險(xiǎn)分析,風(fēng)險(xiǎn)分析是可行性研究的一項(xiàng)重要內(nèi)容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。風(fēng)險(xiǎn)分析通過對(duì)影響投資效果的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策、市場(chǎng)等因素的分析，了解各因素對(duì)項(xiàng)目的影響性質(zhì)和程度，為控制項(xiàng)目運(yùn)作過程中的關(guān)鍵因素提供依據(jù)，也為投資者了解項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小及來源提供參考。,9.國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是按照資源合理配置的原則，從國(guó)家、全社會(huì)的角度考察項(xiàng)目的收益和費(fèi)用，用資源的影子價(jià)格、影子工資、影子匯率和社會(huì)折現(xiàn)率等經(jīng)濟(jì)參數(shù)，分析計(jì)算項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)

14、濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，并評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。它是項(xiàng)目評(píng)價(jià)的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，要綜合考慮項(xiàng)目對(duì)社區(qū)、城市環(huán)境、資源有效配置的影響，進(jìn)行項(xiàng)目的國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)包括社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益評(píng)價(jià)。,10.結(jié)論,運(yùn)用可行性研究的各種指標(biāo)數(shù)據(jù)，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)各方面論述項(xiàng)目的可行性，分析項(xiàng)目可能存在的問題，提出有效的項(xiàng)目建設(shè)建議。,可行性研究的依據(jù),（1）國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃； （2）批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書或同等效力的文件； （3）國(guó)家批準(zhǔn)的資源報(bào)告、工業(yè)基地規(guī)劃、國(guó)土開發(fā)整治規(guī)劃、交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃、河流流域規(guī)劃等；,可行性研究的依據(jù),（4）

15、自然、地理、氣象、地質(zhì)、水文、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料； （5）有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料； （6）國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)。,第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)方案選擇,一、房地產(chǎn)開發(fā)方案選擇的程序 二、居住開發(fā)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 三、開發(fā)方案的綜合評(píng)價(jià),一、房地產(chǎn)開發(fā)方案選擇的程序,1.開發(fā)方案的設(shè)計(jì)專業(yè)人員進(jìn)行 2.技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算 建筑密度、容積率、人口密度等 3.技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的比較、評(píng)價(jià) 分析方案，找出優(yōu)缺點(diǎn)，不斷改進(jìn) 4.選擇最優(yōu)開發(fā)方案,二、居住開發(fā)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),1.建筑密度 2.建筑面積密度（容積率） 3.容積率 4.平均層數(shù) 5.人口密度 6.工程造價(jià)指標(biāo),建筑密

16、度 城市規(guī)劃管理的控制性指標(biāo)，反映用地的合理性。計(jì)算公式：,總建筑基底面積,總用地面積,建筑密度,=,建筑面積密度（容積率） 反映規(guī)劃用地能夠提供的建筑面積的效率。計(jì)算公式：,總建筑面積,總用地面積,建筑面積密度,=,（容積率）,平均層數(shù) 各種住宅層數(shù)的平均值,人口密度 人口毛密度=居住人口數(shù)/居住區(qū)用地面積 人口凈密度=居住人口數(shù)/住宅用地面積,6.工程造價(jià)指標(biāo),開發(fā)總投資 單方造價(jià) 平均每戶投資 平均居民造價(jià) 每公頃居民用地造價(jià),三、開發(fā)方案的綜合評(píng)價(jià),1. 加法模型:F1=WiPi F1綜合單指標(biāo)評(píng)分值 Wi 權(quán)重 Pi 指標(biāo)得分 2.乘法模型:F2= WiPi 3.加乘混合模型:F=F

17、1+F2 4.除法模型: F=WiPi/WjPj Wi 和Pi: 希望越大越好的指標(biāo)的權(quán)重和得分； Wj和Pj: 希望越大越好的指標(biāo)的權(quán)重和得分；,我國(guó)評(píng)價(jià)AAA級(jí)、 AA級(jí)、 A級(jí)住宅的評(píng)定項(xiàng)目和分值,第三節(jié) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法,一、成本數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)與分析 二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用估算方法 三、成本費(fèi)用估算結(jié)果的匯總 四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目租售方案及租售收入的測(cè)算 五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估中所使用的基本報(bào)表,一、成本數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)與分析,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)測(cè)： 銷售預(yù)測(cè)和成本預(yù)測(cè) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本及費(fèi)用 直接費(fèi)：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi) 間接費(fèi)：管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、其他費(fèi)用

18、、不可預(yù)見費(fèi)、稅費(fèi),二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用估算方法,(一）土地費(fèi)用估算 1.土地出讓金或征地費(fèi) 2.城市建設(shè)配套費(fèi) 3.拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) （二）前期工程費(fèi)估算 （三）房屋開發(fā)費(fèi)估算,（四）管理費(fèi) （五）銷售費(fèi)用 （六）財(cái)務(wù)費(fèi)用 （七）其他費(fèi)用 （八）不可預(yù)見費(fèi) （九）稅費(fèi),土地使用權(quán)出讓金,土地使用權(quán)出讓金的估算一般可參照： 政府近期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到； 城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目用地所處的地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等項(xiàng)因素修正得到。,征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用,征用農(nóng)村

19、土地發(fā)生的費(fèi)用主要有 土地補(bǔ)償費(fèi)：征用耕地的，該項(xiàng)補(bǔ)償為耕地前三年平均產(chǎn)值 被征土地畝數(shù)的6-10倍 安置補(bǔ)助費(fèi)：該耕地前三年平均產(chǎn)值 需要安置人口的4-6倍 青苗補(bǔ)償費(fèi)：當(dāng)季作物產(chǎn)值 地面附著物補(bǔ)償費(fèi):設(shè)區(qū)的市政府制定 新菜地開發(fā)基金等。,土地征用費(fèi)構(gòu)成,城市建設(shè)配套費(fèi),城市建設(shè)配套費(fèi):因政府投資進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)而受益分?jǐn)偟馁M(fèi)用，有時(shí)還包括非營(yíng)業(yè)性公共配套費(fèi)。 非營(yíng)業(yè)性公共配套費(fèi)是指為住宅區(qū)服務(wù)的獨(dú)立的非營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，包括根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃要求，列入住宅區(qū)施工圖預(yù)算項(xiàng)目的幼兒園、公共停車場(chǎng)、公廁、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站等建設(shè)費(fèi)用。,折遷安置補(bǔ)償費(fèi)包括,拆遷安置費(fèi)：開發(fā)建設(shè)單位對(duì)被拆遷房屋

20、使用人，依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予安置所需費(fèi)用； 拆遷補(bǔ)償費(fèi)：開發(fā)建設(shè)單位對(duì)被拆遷房屋所有權(quán)人，依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償所需費(fèi)用； 拆遷補(bǔ)償三種形式： 1.產(chǎn)權(quán)調(diào)換 2.作價(jià)補(bǔ)償 3.前兩種的結(jié)合,（二）前期工程費(fèi)估算,前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目的前期計(jì)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測(cè)以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)。 項(xiàng)目的前期計(jì)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：3%左右 可行性研究費(fèi)：1%-3% 水文地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)：0.5%,（三）房屋開發(fā)費(fèi)估算,房屋開發(fā)費(fèi)包括 1.建安工程費(fèi) 2.附屬工程費(fèi) 3.室外工程費(fèi),1.建安工程費(fèi),建安工程費(fèi)指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，一般占項(xiàng)目總支出的45-55，因地域差異比例數(shù)也不盡相同。 建安工

21、程費(fèi)主要包括: 建筑工程費(fèi):結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi) 設(shè)備及安裝工程費(fèi):給排水、電器照明及設(shè)備安裝、通風(fēng)空調(diào)、弱電設(shè)備及安裝、電梯設(shè)備及安裝、其它設(shè)備及安裝 室內(nèi)裝飾家具費(fèi)等,2.附屬工程費(fèi)及室外工程費(fèi),附屬工程費(fèi)包括鍋爐房、變電室、自行車棚、信報(bào)箱等建設(shè)費(fèi)用。 室外工程費(fèi)包括住宅區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、燃?xì)?、排污、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。,建安工程費(fèi)估算方法,單元估算法 單位指標(biāo)估算法 工程量近似匡算法 概算指標(biāo)法,單元估算法,單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項(xiàng)目或單項(xiàng)工程總投資的估算方法。 如：以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資、以每張病床

22、的綜合投資乘以病床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資等。,單位指標(biāo)估算法,單位指標(biāo)估算法是指單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法。 土建工程、給排水工程、照明工程可按建筑平方米造價(jià)計(jì)算 采暖工程按耗熱量(千卡/小時(shí))指標(biāo)計(jì)算 變配電安裝按設(shè)備容量(千伏安)指標(biāo)計(jì)算 集中空調(diào)安裝按冷負(fù)荷量(千卡/小時(shí))指標(biāo)計(jì)算 供熱鍋爐安裝按每小時(shí)產(chǎn)生蒸汽量(立方米/小時(shí))指標(biāo)計(jì)算 各類圍墻、室外管線工程按長(zhǎng)度(米)指標(biāo)計(jì)算 室外道路按道路面積(平方米)指標(biāo)計(jì)算等。,工程量近似匡算法,工程量近似匡算法采用與工程概預(yù)算類似的方法，先近似匡算工程量，配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價(jià)和取費(fèi)，近似計(jì)算項(xiàng)目投資,概算指標(biāo)法,概

23、算指標(biāo)法采用綜合單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用。常使用的估算公式是： 直接費(fèi)每平方米造價(jià)指標(biāo)建筑面積 主要材料消耗量每m2材料消耗量指標(biāo)建筑面積。,(四)管理費(fèi)估算,管理費(fèi)是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用，包括公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、開辦費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞帳損失、報(bào)廢損失及其他管理費(fèi)用。 管理費(fèi)可按項(xiàng)目投資或前述四項(xiàng)直接費(fèi)用的一個(gè)百分比計(jì)算，一般為13左右。,（五）銷售費(fèi)用估算,銷售費(fèi)用指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)

24、構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)，銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及銷售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。 以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占銷售收人的3一7。,(六)財(cái)務(wù)費(fèi)用估算,財(cái)務(wù)費(fèi)用指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或融資的利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用(如手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、外匯匯兌損失等)。 利息的計(jì)算，可參照金融市場(chǎng)利率和資金分期投入的情況按復(fù)利計(jì)算；利息以外的其他融資費(fèi)用，一般占利息的10左右。,（七)其他費(fèi)用估算,主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)

25、、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編織費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算。,(八)不可預(yù)見費(fèi)估算,不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和簽署各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用的3%7%估算。,(九)稅費(fèi)估算,營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅等 開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資估算中應(yīng)考慮項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。在一些打中型城市，這部分稅費(fèi)在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資中占有限大比重。 各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。,五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo),（一）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV） （二）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR） （三）投資收益率（R）靜態(tài)指標(biāo) （四）投資回

26、收期（Pt）,（一）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）,凈現(xiàn)金流量：投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過程中發(fā)生的現(xiàn)金流入和支出 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：項(xiàng)目壽命期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，按照一定折現(xiàn)率折現(xiàn)的累加和； 判據(jù)：FNPV0，項(xiàng)目可行 NPV0，項(xiàng)目不可行 教材P134例2,（二）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）,內(nèi)部收益率：凈現(xiàn)值等于0時(shí)的折現(xiàn)率 NPV( i ) =0 ； IRR=I IRR的經(jīng)濟(jì)含義：占用資金的回報(bào) 內(nèi)部收益法與凈現(xiàn)值法的等效關(guān)系,財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）,FNPV與折現(xiàn)率i的關(guān)系（見圖） FIRR的判據(jù)： FIRRi，可行； FIRRi，不可行； IRR的計(jì)算：試算法 （內(nèi)差法）,FIRR,FNPV,i,IRR的計(jì)算：

27、試算法 （內(nèi)差法）,注意：i2i10； FNPV（i1）0；FNPV（i2）0。 采用內(nèi)差法時(shí)，要使FNPV（i1） FNPV（i2）都接近于0，以保證計(jì)算的精確度。通常差值不應(yīng)大于5%。,例,公式的變形,FNPV（i1）0,【例1】擬建一容器廠，初始投資為5000萬元，預(yù)計(jì)在10年壽命期中每年可得凈收益800萬元，第十年末殘值2000萬元，若基準(zhǔn)收益率為10%，試用方法IRR評(píng)價(jià)該項(xiàng)目。,解：令凈現(xiàn)值=0，即NPV=-5000+800(P/A,I*,10)+200(P/F,I*,10)=0 首先進(jìn)行試算： 設(shè)i=10% 則-5000+800（P/A,10%,10）+2000（P/F,10%,

28、10） =686.2萬元 設(shè)i=i1=12% 則-5000+800（P/A,12%,10）+2000（P/F,12%,10） =164.2萬元 設(shè)i=i2=13% 則 -5000+800（P/A,13%,10）+2000（P/F,13%,10） =-69.8萬元 由內(nèi)插法計(jì)算得：164.2*(13%-12%)/164.2+-69.8= 12.7% 即該項(xiàng)目IRR為12.7%，大于基準(zhǔn)收益率，因而項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上可行。,【例2】某投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量如下表所示，設(shè)基準(zhǔn)收益率i =10%，試用NPV法和IRR法評(píng)價(jià)該項(xiàng)目。,解：1）NPV=182.170 方案可行 2）i=15%, NPV=61.73

29、i=20%, NPV=-17.06 IRR=15%+(20%-15%)61.73/(61.73+17.06) =18.9%i 方案可行,【例3】某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)如下表所示，使用財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性。其中，i=10%。,上例中，已經(jīng)求得i1=10%時(shí)，F(xiàn)NPV1=518.71萬元。 取i2=12%，F(xiàn)NPV2=-250-2500/（1+12%）-2600/（1+12%）2 +300/（1+12%）3 +350/（1+12%）4 +800/12%1-1/（1+12%）21 /（1+12%）4 =-274.25 （萬元） FIRR=10%+518.71（12%-10%) /

30、 （518.71+ -274.25 ） =11.31%10% 故，該項(xiàng)目可以接受。,（三）投資收益率（R）,投資收益率（R）：正常年份的或項(xiàng)目壽命期內(nèi)的年平均凈受益與總投資之比。 投資收益率=（年凈收益/總投資）100% 判據(jù)： Ri，可行 Ri，不可行 i：行業(yè)平均收益率,（四）投資回收期（Pt）,投資回收期的概念：用項(xiàng)目投產(chǎn)后的凈收益償還投資所需的時(shí)間 投資回收期的計(jì)算：累計(jì)凈現(xiàn)金流量等于0的時(shí)間 判據(jù)： T行業(yè)平均投資回收期 （基準(zhǔn)回收期） 動(dòng)態(tài)投資回收期與靜態(tài)投資回收期的計(jì)算 （例）,例1，某投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量如下表所示，求該項(xiàng)目的投資收益率和投資回收期。,解：投資收益率 R= (1

31、504+1802+200) /7 /500 =(1160/7)/500=33.1% 投資回收期 T=6+20/180=6.1（年）,六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估中所使用的基本報(bào)表（教材p183）,1.投資計(jì)劃與資金籌措表 2.營(yíng)業(yè)成本測(cè)算表 3.營(yíng)業(yè)利潤(rùn)測(cè)算表 4.資金來源與運(yùn)用表 5.貸款還本付息表 6.全部投資現(xiàn)金流量表 7.自有資金現(xiàn)金流量表 8.損益表,全部投資現(xiàn)金流量表,自有資金現(xiàn)金流量表,損益表,第四節(jié) 不確定性分析,一、敏感性分析 二、概率分析 三、盈虧平衡分析,一、敏感性分析,概念及基本原理 對(duì)影響投資效益的各種因素分別變化一定的幅度，然后計(jì)算各因素的變化對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的敏感程度，從

32、而識(shí)別出影響投資效益的敏感因素，并對(duì)這些敏感因素進(jìn)行重點(diǎn)分析。 某因素的敏感度=評(píng)價(jià)指標(biāo)變化率/風(fēng)險(xiǎn)因素變化率,敏感性分析的步驟,1.選擇不確定性因素 2.選定評(píng)價(jià)指標(biāo)(NPV、IRR等) 3.計(jì)算該不確定性因素的敏感度 4.找出敏感性因素 5.針對(duì)主要風(fēng)險(xiǎn)因素提出決策建議 敏感性分析：?jiǎn)我蛩胤治雠c多因素分析,例1：?jiǎn)我蛩孛舾行苑治?某一開發(fā)項(xiàng)目投資基本方案如表所示，試進(jìn)行敏感性分析，其中Ic=10%。,解答： 1.選取期初投資、價(jià)格（租賃收入）和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為擬分析的不確定性因素 2.選取凈現(xiàn)值指標(biāo)作為評(píng)價(jià)指標(biāo) 3.計(jì)算預(yù)測(cè)水平下的凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)指標(biāo)，則 NPV=-2000+（600-350）（P/

33、A，i，n） =-2000+ （600-350）（P/A，10%，20） =-2000+2508.5136 =128.4（萬元）,4.確定敏感性因素的變動(dòng)幅度分別為10%和20%，并計(jì)算變動(dòng)后的評(píng)價(jià)指標(biāo)。如下表：,期初投資的敏感性分析,租賃收入的敏感性分析,經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的敏感性分析,作出敏感性曲線如下圖,NPV,變化幅度10%,價(jià)格（收入）,經(jīng)營(yíng)費(fèi)用,投 資,5.排序并確定敏感性因素。 根據(jù)絕對(duì)判定法可知敏感性因素依次為： 價(jià)格（租賃收入）經(jīng)營(yíng)費(fèi)用期初投資 6.提出控制方案。 由于價(jià)格是最敏感性因素，經(jīng)常費(fèi)用次之，最后是期初投資，因此首先需要控制價(jià)格。應(yīng)該如何在較少增加期初投資的前提下較大提高租賃

34、價(jià)格或降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用是整個(gè)項(xiàng)目的效益得到提高。,練習(xí) 設(shè)某項(xiàng)目基本方案的基本數(shù)據(jù)估算值如下表所示，試就年銷售收入B、年經(jīng)營(yíng)成本C和建設(shè)投資I對(duì)內(nèi)部收益率進(jìn)行單因素敏感性分析（基準(zhǔn)收益率ic=8%）,解：（1）計(jì)算基本方案的內(nèi)部益率IRR 采用試算法得： NPV(i=8%)=31.08（萬元）0， NPV(i=9%)=7.92（萬元）0 采用線性內(nèi)插法可求得：,（2）計(jì)算銷售收入、經(jīng)營(yíng)成本和建設(shè)投資變化對(duì)內(nèi)部收益率的影響，結(jié)果見下表,（3）計(jì)算方案對(duì)各因素的敏感度,內(nèi)部收益率的敏感性分析圖見下圖,最后，得出結(jié)論。,二、概率分析,概率分析基本概念 概率分析是使用概率研究預(yù)測(cè)不確定因素和風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)技術(shù)

35、方案經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)影響的一種定量分析方法。,概率分析的步驟,1.列出各種要考慮的不確定性因素.例如銷售價(jià)格、銷售量、投資和經(jīng)營(yíng)成本等。需注意:所選取的幾個(gè)不確定因素應(yīng)是互相獨(dú)立的。 2.預(yù)計(jì)不確定性因素可能發(fā)生的情況 3.確定每種情況的概率(各不確定因素的各種可能發(fā)生情況出現(xiàn)的概率之和必須等于1。 ) 4.求出各財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、加權(quán)平均值和期望 5.計(jì)算NPV0的累計(jì)概率.該概率值越接近1，說明技術(shù)方案的風(fēng)險(xiǎn)越小，反之，方案的風(fēng)險(xiǎn)越大。,教材p148例5-23,三、盈虧平衡分析,含義 銷售收入、成本、利潤(rùn)及其函數(shù) 房地產(chǎn)固定成本 房地產(chǎn)半變動(dòng)成本 總成本與房地產(chǎn)產(chǎn)品數(shù)量關(guān)系 TC=FC+VC+VC*Q TC=FC+VC*Q 利潤(rùn)函數(shù)：R=B-TC,1.盈虧平衡點(diǎn)（BEP）,盈虧平衡點(diǎn)（break even point） 概念：保本點(diǎn)，收入=成本時(shí)的臨界 盈虧平衡點(diǎn)的確定,盈虧平衡點(diǎn)的確定,盈虧平衡點(diǎn)： R=TC，即 P*Q=FC+VC*Q 盈虧平衡點(diǎn)產(chǎn)量（銷售量） Q*=FC/P-VC