王志剛貴陽項(xiàng)目總體策劃方案

1、貴陽市阿克曼項(xiàng)目總體規(guī)劃方案，王志剛工作室2010年三月、目錄，第一部分了解大勢，第二部分項(xiàng)目市場定位第三部分功能增強(qiáng)第四部分牌子戰(zhàn)略第五部分營銷戰(zhàn)略，第一部分了解大勢，第一部分了解大休閑時(shí)代2，貴陽市城市新模式3，項(xiàng)目發(fā)展新想法，第一部分歡迎大休閑時(shí)代，休閑時(shí)代的貴陽市、貴陽市最新城市規(guī)劃，該市具有典型的喀斯特生態(tài)環(huán)境和良好的避暑自然條件，成為適合居住、旅游、創(chuàng)業(yè)的生態(tài)文明城市。貴陽市中國避暑勝地都可以看到貴陽市城市定位是以休閑城市為中心展開的。每個(gè)城市都有自己的集市，進(jìn)入貴陽市后，最大的集市是用“避暑島”走向貴陽市中國和世界的最美麗的名片。因?yàn)樵谌齺喪泻涞南奶欤F陽市避暑海南省的崛起是中

2、國唯一的熱帶氣候旅游島。同樣，突破貴州省也要打好“避暑手”的王牌。冬天要形成三亞市，夏天要形成“貴陽市”休閑模式。休閑生活的特點(diǎn)，(1)代表未來生活休閑生活的是未來人追求的理想狀態(tài)。生態(tài)、舒適、時(shí)尚的生活方式。(2)高附加值休閑房地產(chǎn)和常規(guī)房地產(chǎn)的最大區(qū)別在于對稀缺資源的占有，這也決定了休閑房地產(chǎn)的高附加值。(3)一個(gè)時(shí)代方向的休閑產(chǎn)業(yè)是21世紀(jì)的朝陽產(chǎn)業(yè)，同樣的休閑房地產(chǎn)開發(fā)也是潛力巨大的牙齒。休閑房地產(chǎn)的價(jià)值，休閑房地產(chǎn)具有很高的附加值。一般來說，休閑房地產(chǎn)往往具有幾個(gè)茄子主要特征。第一，政府的形象工程和主要窗口工程。第二，具有一個(gè)城市鮮明的屬性和文化特色。第三，目標(biāo)集團(tuán)以中級階層為對象，

3、具有住宅功能和休閑投資價(jià)值。摘要休閑時(shí)代創(chuàng)造了休閑生活，休閑城市誕生了休閑房地產(chǎn)。休閑房地產(chǎn)與現(xiàn)有房地產(chǎn)的最大區(qū)別是對稀缺資源的擁有，這決定了休閑房地產(chǎn)的高附加值，從而決定了產(chǎn)品的高高檔性和可投資價(jià)值。走在休閑房地產(chǎn)的道路上，可以避免一般房地產(chǎn)的惡性競爭。這不僅符合時(shí)代潮流，也符合對休閑生活的需求。第二，根據(jù)貴陽市城市的新格局，貴陽市城市總體規(guī)劃(20092020年)，提出以老城區(qū)為中心實(shí)施“北擴(kuò)、南延、西聯(lián)、東擴(kuò)”的空間戰(zhàn)略。綜合分析：貴陽市城市在拉開骨架上取得了飛躍性的發(fā)展，四個(gè)茄子發(fā)展方向中最大的潛力將是政府主導(dǎo)的金陽新區(qū)，其次是烏當(dāng)區(qū)，主要依靠良好的資源優(yōu)勢，成為下一個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)。1，發(fā)

4、展方向，貴陽市根據(jù)當(dāng)前城市模式，我們將貴陽市城市分為六大功能板塊，板塊解釋(右)，發(fā)現(xiàn)武當(dāng)價(jià)值。2，板塊解釋，6大板塊比較分析，烏當(dāng)區(qū)：高端休閑休養(yǎng)地，貴陽市城市6大板塊中的烏當(dāng)區(qū)是休閑休假功能最好的版本之一。烏當(dāng)區(qū)不是目前土地價(jià)值最大的地區(qū)，但應(yīng)該是未來發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮牡貐^(qū)。3，將烏當(dāng)區(qū)價(jià)值、烏當(dāng)區(qū)品牌定位為“陳中飛經(jīng)、自然武當(dāng)詩情畫意的臨中天性”，生態(tài)自然優(yōu)勢和溫泉資源是烏當(dāng)區(qū)的最大亮點(diǎn)。因此，烏當(dāng)區(qū)(Wudang)作為貴陽市高端休閑度假村(High English度假村)并不空虛，而是由武當(dāng)天生的交通、資源、位置等多種價(jià)值決定的。(1)門戶的優(yōu)勢，武當(dāng)緊靠貴陽市機(jī)場，貴陽市火車東站也位于區(qū)

5、內(nèi)，循環(huán)高鐵、循環(huán)高速也穿過城市。烏當(dāng)區(qū)交通便利，戰(zhàn)略要沖明顯，是貴陽市城市東部門戶網(wǎng)站。，貴陽市火車站今后將開通廣州市、重慶市、長沙市、成都市和昆明市5條高速鐵路干線，創(chuàng)造貴陽市4小時(shí)的生活權(quán)。烏當(dāng)區(qū)，烏當(dāng)，10分鐘，15分鐘，中心，機(jī)場，4小時(shí)，10分鐘中心，15分鐘機(jī)場，4小時(shí)廣州市，(，(2)根據(jù)起點(diǎn)高的項(xiàng)目高起點(diǎn)定位和高起點(diǎn)計(jì)劃，以構(gòu)建貴陽市新城市客廳為目標(biāo)，未來將成為貴陽市武當(dāng)城發(fā)展的重要引擎。(3)擁有大規(guī)模公共建設(shè)設(shè)施，包括五星級酒店、高爾夫體育場地、溫泉度假村、各種大型休閑設(shè)施等。(4)生態(tài)油具備良好的山水資源、溫泉資源、高爾夫資源，具備高級休假發(fā)展條件，漁洞峽和愛人谷觀光地

6、近在咫尺。2，開發(fā)思路，思路1:城市表對接貴陽市戰(zhàn)略，武當(dāng)值對接貴陽市提出的“避暑水、溫泉之城”戰(zhàn)略，本事件構(gòu)成了豐富的高級休閑設(shè)施，外地人進(jìn)入貴州省第一休閑場所。另一方面，此次事件將通過武當(dāng)城市發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)重要引擎項(xiàng)目、本項(xiàng)目提高烏當(dāng)區(qū)的城市形象。想法2:打好休閑卡，展示資源優(yōu)勢，反映項(xiàng)目特色“休閑專題”，是項(xiàng)目最大的特色和亮點(diǎn)。我們所做的一切都要圍繞牙齒主題展開。要結(jié)合項(xiàng)目自身的生態(tài)優(yōu)勢。要通過休閑特色，避免一般房地產(chǎn)的惡性競爭，取得休閑房地產(chǎn)的突破口。想法3:把圖像卡預(yù)訂管線打好。值得一看的不僅是項(xiàng)目成功的成功，還要樹立牌子形象。(大衛(wèi)亞設(shè)，美國電視電視劇，藝術(shù))我們要在宣傳上預(yù)訂管線，

7、通過輿論指導(dǎo)、宣傳活動(dòng)等各種宣傳手段，形成引人注目、話題不斷的局面，最終確立項(xiàng)目和企業(yè)的牌子形象，為以后的全國擴(kuò)張奠定基礎(chǔ)。第二部分項(xiàng)目市場定位，1，戰(zhàn)略市場定位2，完整市場定位3，圖像市場定位4，市場定位5，產(chǎn)品市場定位6，功能定位，1，戰(zhàn)略定位，娛樂避暑山莊城市新客廳，戰(zhàn)略內(nèi)涵，(1)休閑避暑目的地“避暑勝地”，(2)貴陽市城市新客廳本案將不是為貴陽市人提供休閑假期和休閑居住場所，而是代表貴陽市城市形象，展示貴陽市城市特色的超級迎賓館。今后將成為貴陽市名副其實(shí)的城市休閑客廳和城市形象展示場。，2，全面市場定位，構(gòu)建貴陽市第一個(gè)國際休閑城市自然風(fēng)景環(huán)境，高爾夫、溫泉、會(huì)議中心等國際休閑設(shè)施的

8、配套，創(chuàng)造了“都原線經(jīng)、質(zhì)量生活”的新境界，建立了貴陽市第一個(gè)國際化休閑生活城市，最終形成了代表貴陽市城市形象的“休閑客廳”。國際休閑城市支持系統(tǒng)，3，圖像市場定位，四季休閑國際生活，專題內(nèi)涵，四季休閑：全天候休閑未來365天休閑生活。夏天可以在這里避暑度假，冬天可以在這里溫泉休養(yǎng)，春天可以感受到無限的春光，秋天可以在藍(lán)天白云下盡情搖擺。在這里，每天休閑。國際生活：國際化圈通過高標(biāo)準(zhǔn)休閑輔助設(shè)施，創(chuàng)造出國際化的生活方式，不僅可以進(jìn)行休閑，還可以進(jìn)行商務(wù)交流、溫泉養(yǎng)生、高空運(yùn)動(dòng)?？梢源蛟靽H化的高級休閑圈。(約翰f肯尼迪，美國電視電視劇，國際名言)，事件名稱建議：勒貝國際替代：勒貝谷勒貝休閑灣新

9、城，事件名稱建議：勒貝國際休閑城1號：勒貝谷2號：勒貝泉谷二級市場：除貴陽市外，貴州省內(nèi)的相關(guān)地區(qū)，以第一住處或投資為主要目的，以整合貴陽市。3級市場：喜歡珠江三角洲、中西部等省外地區(qū)、高爾夫、避暑養(yǎng)老保險(xiǎn)、休閑假期、投資等客戶群。5，產(chǎn)品市場定位，本案是一個(gè)具有鮮明產(chǎn)地和海岸水特色的國際化休閑城市，產(chǎn)品以獨(dú)東別墅、類別墅、花園洋房(包括高層洋房)為主。在確保社區(qū)高檔的同時(shí)，適當(dāng)豐富產(chǎn)品類型和目標(biāo)客戶的多樣性，降低項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。(1)三種茄子產(chǎn)品居住形態(tài)根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)品居住的特點(diǎn)，可分為三種茄子居住功能：第一種居住方式：居住(約50)第二種居住方式：休假和居住(約35)休閑居住方式：休閑休假接

10、待類型(約15%)，休假和常住哥哥主要在貴陽市以外的貴州省內(nèi)休閑居住地主要面向全國范圍的養(yǎng)老休假、避暑休假、土地投資等客戶群。(2) 5茄子類型的組合，6，功能市場定位，樂灣國際項(xiàng)目規(guī)模，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目或旅游項(xiàng)目，但是綜合國際休閑城市功能豐富的城市功能，主要包括休閑生活，溫泉度假，高爾夫運(yùn)動(dòng)，商業(yè)娛樂等功能。四茄子主要功能，休閑生活：構(gòu)建包括別墅、洋房等的休閑生態(tài)居住產(chǎn)品，溫泉度假：圍繞溫泉度假村形成溫泉娛樂、溫度休假、溫泉養(yǎng)生等功能。高爾夫：以高爾夫球場和酒店為中心，提供高級體育、商務(wù)交流等功能。商業(yè)娛樂：圍繞小鎮(zhèn)特色，形成特色商業(yè)休閑小區(qū)。要依靠功能增強(qiáng)的第三部分，一，提高原則2，功能最優(yōu)

11、化，一，提高原則1，姜潮專題，強(qiáng)化概念項(xiàng)目高爾夫，溫泉，酒店等資源，形成特色板塊主題。從概念上突出“國際休閑城市”主題，在產(chǎn)品中突出“休閑房地產(chǎn)”特色，在氣氛中創(chuàng)造“生態(tài)山地景觀”特色，2、尊重現(xiàn)狀，合理尊重現(xiàn)有計(jì)劃，根據(jù)用途豐富進(jìn)行，重點(diǎn)提高概念和社區(qū)支持功能。尊重現(xiàn)有地形現(xiàn)狀，依據(jù)山整合勢周邊森林生態(tài)資源，在不占土地指標(biāo)的基礎(chǔ)上建設(shè)私人配套公園。對于尊重自然環(huán)境、地形地貌、植物等，請不要破壞，盡可能合理地利用。3、點(diǎn)線面結(jié)合面，在主題特征明顯的大氣功能板塊形成網(wǎng)上，景觀軸，特別是沿河，沿著路突出地區(qū)。在分公司創(chuàng)建多個(gè)茄子特色化節(jié)點(diǎn)，包括地標(biāo)景觀、生態(tài)公園等。第二，提高功能，整體體系結(jié)構(gòu)：一

12、心：阿克曼國際中心三振：盧圣云溫泉村高爾夫村，功能最優(yōu)化，第一板塊阿克曼國際中心，板塊市場定位：影像展示中心，商業(yè)會(huì)議中心，休閑居住中心功能建設(shè)：新城需要核心影像標(biāo)志區(qū)域，阿克曼國際中心是影像功能：溫泉國酒店主要用于貴陽市商務(wù)政務(wù)接待，作為貴州省旅團(tuán)發(fā)大會(huì)的永久會(huì)址，可以制作貴州省超迎賓館。(2)國際會(huì)議中心，定義：面向全國的高級商務(wù)會(huì)議接待中心功能：國際會(huì)議中心是溫泉國酒店的分館，主要負(fù)責(zé)日常會(huì)議和會(huì)展功能。(3)商務(wù)住宅區(qū)，定義：Lewan International Center的核心住宅區(qū)，重點(diǎn)是商務(wù)人士，構(gòu)建國際化的休閑住宅群。第二板塊溫泉村，板塊市場定位：溫泉休閑主題，豐富的村莊風(fēng)

13、格綜合休閑生活區(qū)。功能建設(shè)：村莊將溫泉浴、養(yǎng)生保健、休閑假期、商業(yè)娛樂、休閑膳食等融為一體，主要包括溫泉廣場、四季溫泉公園、休閑商業(yè)區(qū)、溫泉公寓等功能。(1)溫泉廣場，定義：溫泉村的中心形象廣場功能：溫泉村人們?nèi)粘Ｐ蓍e的重要場所，也是溫泉公園的人流集散廣場。重點(diǎn)是通過一些雕塑、噴泉等道具營造休閑氛圍。(2)四季溫泉公園，定義：四季溫泉公園是創(chuàng)造貴陽市“溫泉之城”的最經(jīng)典代表作，生命加油站、人體修理場。功能：以以東南亞特有的養(yǎng)生保健功能為特征，由溫泉浴、養(yǎng)生保健、水上娛樂等功能要素組成的新一代主題化溫泉度假產(chǎn)品。重點(diǎn)市場以貴州省為核心，輻射全國休閑避暑度假者。(1)溫泉四季中心是四季溫泉樂園的接

14、待中心和溫泉保健中心，可以設(shè)置大廳、假期客房、秋仁館、養(yǎng)生館、兒童館、休閑餐廳、小茶館、咖啡廳等功能。(3) 3種溫泉需求：1種，女性兩岸方面的溫泉可以與四季中心美人館有機(jī)結(jié)合。第二，休閑養(yǎng)生方面的溫泉可以分為藥浴、花瓣浴、光死浴等，與養(yǎng)生觀相結(jié)合。第三，針對兒童方面的歡樂之泉，重視溫泉水上娛樂，內(nèi)容可能很簡單，但要精練的是與園林景觀相得益彰。(3)休閑商業(yè)街，定義：項(xiàng)目最大的商業(yè)休閑中心，也是溫泉村的核心公共輔助區(qū)，是休閑街、體驗(yàn)街、娛樂街。功能：休閑商業(yè)區(qū)將商業(yè)購物、休閑旅行、餐飲娛樂等功能融為一體，并不是單純的購物，而是為了休閑、體驗(yàn)、娛樂而設(shè)計(jì)成區(qū)塊形式，創(chuàng)造出更多的休閑開放空間。(4

15、)溫泉公寓，定義：溫泉小區(qū)依靠溫泉村的輔助性公寓、溫泉資源制作休閑休養(yǎng)型產(chǎn)品。第三板塊廬山村，板塊市場定位：以山地休閑為主題，創(chuàng)建了義山勢，落地山地休閑村。功能建設(shè)：埃爾山村重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)山地運(yùn)動(dòng)和山地休閑居住，如山脊廣場、反山會(huì)所、山地公園、埃爾山國際學(xué)校、埃爾山地區(qū)社會(huì)等。(1)山脊廣場，定義：山脊廣場是埃爾山村的休閑了望臺(tái)。功能：山脊廣場主要建在東西延線山脊上，形成了多個(gè)休閑平臺(tái)，成為廬山小城鎮(zhèn)公共活動(dòng)中心。(2)半山會(huì)所，定義：半山會(huì)所是廬山村的社區(qū)輔助會(huì)所功能，主要包括房地產(chǎn)服務(wù)、板房、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)、健身等功能。(3)山地公園，定義：休閑后花園，大地神經(jīng)管在不占土地指標(biāo)的基礎(chǔ)上，在后山建立山地休閑主題公園，四季觀賞性植物不同，形成大景觀型休閑公園。(4)廬山國際學(xué)校，定義：項(xiàng)目大橋肉支持設(shè)施，與中國名牌學(xué)校(或遼化初中)合作，提供幼兒園、小學(xué)、初中等一站式教育服務(wù)，也是項(xiàng)目重要的賣點(diǎn)之一。(5)廬山社區(qū)，定義：主要以山地為特色的生態(tài)居住區(qū)，在營造氛圍中要尊重地形，根據(jù)山盡可能地反映勢、山地村