2012年重慶國博城項目定位報告

1、1,中央公園項目,目 錄,2,市場分析,地塊介紹,項目定位,項目建議,經(jīng)濟測算,目 錄,3,市場分析,地塊介紹,項目定位,項目建議,經(jīng)濟測算,項目區(qū)位,項目位置,項目位于渝北區(qū)空港新城，位于兩江新區(qū)核心，緊鄰城市中心兩路城區(qū)。,項目位置,中 央 公 園,空港新城是2007年3月重慶市人民政府特批的市級開發(fā)園區(qū)，區(qū)域面積100平方公里，規(guī)劃人口100萬。距即將開園的中央公園2公里，距江北機場5公里，距悅來國際會展中心7公里，區(qū)位優(yōu)勢較為顯著。,本項目,周邊配套,大型市政配套,重慶江北國際機場,重慶國際博覽中心,空港中央公園,周邊配套,重慶江北國際機場,重慶江北國際機場位于渝北區(qū)兩路鎮(zhèn)，是中國第四

2、大機場，西南地區(qū)三大航空樞紐之一，也是未來國家規(guī)劃的五大樞紐機場之一。航站樓面積將達到18萬平方米，能滿足機場年飛機起降量26萬架次、年旅客吞吐量3000萬人次和年貨郵吞吐量45萬噸的需要。,重慶國際博覽中心,周邊配套,重慶國際博覽中心位于重慶兩江新區(qū)的核心悅來會展城，總建筑面積60萬平米，總投資約60億元，是全球前十、國內(nèi)第二、西部最大的大型場館。室內(nèi)展館使用面積20萬平米，展館共設(shè)16個展廳，南北各布置8個展廳，多功能廳、會議廳、酒店等配套齊全。博覽中心將于2012年底竣工并投入使用。到2015年，重慶會展業(yè)直接收入將達到65億元（2011年約為20億元），拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加收入500億元。

3、,中央公園項目,重慶中央公園,重慶中央公園位于渝北悅來商務(wù)中心區(qū)，占地面積1.53平方公里，總投資約46億元。主要包含了中央廣場、活力水景、陽光草坡、半島鏡湖和密林溪流五大景區(qū)。,中央公園項目,中央公園現(xiàn)場照片,周邊配套,公共配套,除中央公園、江北國際機場、悅來國際會展中心外，還有三甲醫(yī)院、巴蜀小學(xué)、重慶市第八中學(xué)、空港新城小學(xué)、重慶文化藝術(shù)中心、重慶國際醫(yī)療中心、碧津公園、觀音公園、體育館等各種市政、生活配套。,板塊定位,空港新城整體定位,空港新城是重慶市人民政府特批的市級開發(fā)園區(qū)，區(qū)域面積100平方公里，規(guī)劃人口100萬。,兩江新區(qū)核心、國家中心城市風(fēng)貌展示區(qū)； 四大功能定位：航空城、會展

4、城、宜居城、總部城、創(chuàng)意城,交通,規(guī)劃交通,公路交通：板塊內(nèi)公路交通已成型，悅港大道、同茂大道、會展大道、秋成大道、春華大道等主干道四通八達，金開大道、機場高速、外環(huán)線、中環(huán)線可快捷到達主城各區(qū)域。,作為重慶的重點發(fā)展組團，規(guī)劃有多條軌道交通，除已建成通車的3號線和即將通車的6號線悅來支線外，還有14號線、10號線、15號線、5號線和9號線。,項目位置,項目位置,中央公園項目,規(guī)劃指標,目 錄,15,市場分析,地塊介紹,項目定位,項目建議,經(jīng)濟測算,中央公園項目,渝北區(qū)人口,近年來，渝北區(qū)憑借良好的人居環(huán)境和蓬勃發(fā)展的產(chǎn)業(yè)吸引越來越大的人在該區(qū)工作、定居，常住人口持續(xù)增加，到2011年，常住人

5、口達到138.64萬人，超過九龍坡、南岸等人居大區(qū)位于主城九區(qū)之首。現(xiàn)在渝北區(qū)已成為主城最大的人居大區(qū)之一。,區(qū)域介紹,渝北區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平,渝北區(qū)近年產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，尤其是2009年兩江新區(qū)掛牌后，眾多大型企業(yè)入駐推動區(qū)域經(jīng)濟加速發(fā)展。2011年，渝北區(qū)共實現(xiàn)GDP768億元，超過九龍坡區(qū)躍居第一位；人均GDP也達到56216元，僅低于渝中區(qū)、江北區(qū)和九龍坡區(qū)。,渝北區(qū)房地產(chǎn)市場整體分析,2007年以前，渝北區(qū)土地出讓較多，這使得渝北區(qū)供應(yīng)壓力較大；2008年以后，渝北區(qū)土地出讓開始減少，年度出讓土地的建筑規(guī)模均小于商品房銷售規(guī)模，這使得區(qū)域已出讓的開工開發(fā)的土地逐漸減少。,渝北區(qū)是重慶的人居大

6、區(qū)，商品房需求旺盛。2011年，渝北區(qū)共成交商品房195.38萬平方米，僅低于南岸區(qū)、江北區(qū)和北部新區(qū)，位居主城第四。,渝北區(qū)房地產(chǎn)市場分物業(yè)分析,2009-2012.8,渝北區(qū)高層住宅新增供應(yīng)775.53萬方，成交739.51萬方，年均成交202萬方，供需基本均衡。,2009-2012.8,渝北區(qū)花園洋房新增供應(yīng)99.65萬方，成交73.29萬方，年均成交21萬方，市場供過于求。,2009-2012.8，渝北區(qū)別墅供應(yīng)26.96萬方，成交34.60萬方，年均成交9萬方，需求大于供給。,從供需情況看，渝北區(qū)別墅供不應(yīng)求，供需情況最好；高層次之，花園洋房供過于求，供需情況最差。,組團市場分析,周

7、邊在售項目,澤科港城國際,本項目,匯祥林里3000,富悅麓山別苑,強輝金色池塘,泰碩明天,御城華府,潤豐水尚,桃源居,桃源印象,金易伯爵世家,山水藍庭,愛加歐郡,同茂怡州,立邦香語湖,東衡檳城,水木年華,旭輝朗香郡,錦天星都,旭輝新里程,悠然天地,周邊在售項目,組團市場分析：,空港新城板塊是規(guī)劃的大型人居板塊之一，板塊內(nèi)高層產(chǎn)品以剛需為主，別墅、洋房產(chǎn)品以自住為主，產(chǎn)品品質(zhì)一般，開發(fā)企業(yè)多是不知名的中小型企業(yè)； 板塊內(nèi)別墅產(chǎn)品較少，目前已辦理預(yù)售證的存量僅有8萬方左右，已明確規(guī)劃的別墅產(chǎn)品存量僅有70萬方左右，2009年-2012年9月，板塊別墅產(chǎn)品供不應(yīng)求； 板塊內(nèi)花園洋房產(chǎn)品較多，競爭較為

8、激烈，已明確規(guī)劃的存量約為170萬方，而年均去化量僅為20萬方左右， 2009年-2012年9月，板塊花園洋房產(chǎn)品供過于求； 高層項目客戶以本區(qū)域剛需客戶為主，整體產(chǎn)品質(zhì)量水平不高，且供應(yīng)量較大，存量較高。,澤科港城國際-基本信息,澤科港城國際位于兩江新區(qū)核心地帶空港新城，總占地面積約22萬方，總建筑面積約70萬m，項目容積率為3.18； 項目是一個集高層、洋房、別墅、公寓、商業(yè)為一體的城市綜合體大盤； 項目建筑以現(xiàn)代建筑風(fēng)格為基準，以明顯的幾何線條呈現(xiàn)出項目獨特氣質(zhì)； 項目作為空港新城區(qū)域大盤，憑借自身的生活配套優(yōu)勢，會給業(yè)主帶來更便利的生活居住空間，整個樓盤的商業(yè)體量達到了10萬平米，計劃

9、打造兩路及空港新城第一特色餐飲休閑街區(qū)。,典型項目深度分析,典型項目深度分析,澤科港城國際2011-2012.8銷售情況,2011年-12年8月高層成交走勢：,客戶描述： 1、購買該項目客戶以三北區(qū)域為主，兩路、回興本地客戶購買為主，主要看重項目自身產(chǎn)品； 2、購買人群以白領(lǐng)及私營業(yè)主為主，首置、首改型客戶，看重價格及未來發(fā)展?jié)摿Γ?3、多以周邊區(qū)域客戶純自住為主；,澤科港城國際客戶分析,典型項目深度分析,典型項目深度分析,澤科港城國際12年成交交叉分析（高層）,項目主力面積60-70的兩房及70-90兩房半、三房產(chǎn)品，總價段集中在40-45萬及50-60萬元；,匯祥林里3000基礎(chǔ)信息,匯祥

10、林里300060萬方純洋房生活社區(qū)，地處空港新城核心地帶。總占地面積約330畝，總建筑面積約61.6萬m，項目容積率為2.2； 項目分四期建設(shè)，預(yù)計三年開發(fā)完畢；項目距離3000畝中央公園僅1000米之隔，周邊擁有近7萬平方米的新城廣場，800畝的觀音巖生態(tài)公園和渝北區(qū)最大的4萬平方米體育館。 項目建筑以Art deco建筑風(fēng)格為原創(chuàng)基準，創(chuàng)造出兼具國際簡約格調(diào)和重慶人文特質(zhì)的豪宅群落；,典型項目深度分析,典型項目深度分析,匯祥林里30002011-2012.8銷售情況,11-12年1-8月成交走勢：,客戶描述： 1、購買該項目客戶以渝北區(qū)為主，江北區(qū)和北部新區(qū)各占比20%，主要看重項目地理位

11、置和未來的前景； 2、購買人群以私營業(yè)主為主，看重交通條件及居住品質(zhì)； 3、多以純自住為主，約占70%，主要看重項目的產(chǎn)品品質(zhì)及后期配套。,匯祥林里3000客戶分析,典型項目深度分析,典型項目深度分析,匯祥林里3000/12年成交交叉分析（洋房）,產(chǎn)品成交主要集中在80-120，總價在80-100萬元，以首改型客戶為主；,目 錄,31,市場分析,地塊介紹,項目定位,項目建議,經(jīng)濟測算,項目初步定位,項目定位方向： 空港新城組團標桿高品質(zhì)景觀住宅區(qū) 產(chǎn)品定位策略： 直面競爭策略，充分利用我公司的品牌和產(chǎn)品優(yōu)勢 產(chǎn)品定位： 根據(jù)項目規(guī)劃條件及區(qū)域環(huán)境狀況，項目產(chǎn)品定位為：聯(lián)排別墅+高層。,戶型點評

12、： 雙車位設(shè)計，挑高車庫； 獨層主臥全套房設(shè)計，舒適度與私密性好； 一層起居室設(shè)置，方便老人居住； 三層挑空設(shè)計，贈送面積大。,贈送率126%,聯(lián)排別墅產(chǎn)品戶型參考,戶型點評： 陽光地下室，多功能空間，雙車位設(shè)計。 一層約10入戶花園，通透中庭，露天院落，為室內(nèi)增添一定的景觀。可變客廳，上層空間可變。 超大雙套臥房，營造休憩私密專屬享受。三層整層主人房，超大頂層露臺。,聯(lián)排別墅產(chǎn)品戶型參考,高層產(chǎn)品戶型參考,高層產(chǎn)品戶型參考,項目位置,空港工業(yè)園區(qū),機場空勤人員,臺商工業(yè)園區(qū),兩路老城區(qū),鴛鴦翠園工業(yè)區(qū),目標客戶來源,首置人群為主，首改人群為輔。周邊工業(yè)園區(qū)將會吸引大量首置客戶進入，同時兩路老城區(qū)會帶來部分認可區(qū)域，改善產(chǎn)品類的首改客戶。 主要客群來源：渝北區(qū)為主，輔以江北區(qū)、北部新區(qū)及部分區(qū)縣客戶。,聯(lián)排客戶,高層客戶,首改人群為主。該類人群對產(chǎn)品概念要求更明顯，對區(qū)域認可度高。 主要客群來源：渝北、江北、北部新區(qū)為主，輔以渝中區(qū)、南岸區(qū)、部分區(qū)縣客戶。,目標客戶定位,項目定價,采用市場比較法對項目進行初步定價，清水高層初步定價為7000元/平方米聯(lián)排別墅16000元/平方米，商業(yè)定價為20000元/平方米。,目 錄,40,市