飛云投資新型城鎮(zhèn)化的未來之路.ppt

1、,新型城鎮(zhèn)化的未來之路,飛云房地產投資集團有限公司,目 錄,第一章 前言,新型城鎮(zhèn)化是十八大確立的新四化之一。一方面，城鎮(zhèn)化是其中最有容量和最富想象力的主題；另一方面，換屆后地方政府擴張沖動強烈；新型城鎮(zhèn)化是什么？如何搞？風險和收益何在？這些都需要明辨。 年度中央經濟工作會議即將召開，新一屆領導人首次表達和實施經濟工作的基本思路。歲末，經濟形勢似乎漸趨好轉，2013年，經濟政策將如何定調，求穩(wěn)還是求變？,前言,第一章 2013，穩(wěn)中求變,2020/8/10,2012年的政策基調是“穩(wěn)中求進”，但“維穩(wěn)”的后果是代價高昂、不可持續(xù)。此外，變革壓力并不僅僅源于維穩(wěn)或反危機政策，而是經濟轉型的現(xiàn)實需

2、求。對于當前面臨的問題，李克強的判斷謹慎而具有總括性： 全面審視國內外環(huán)境，我國發(fā)展也處于面臨諸多風險的矛盾凸顯期。我國已進入深化改革開放、加快轉變經濟發(fā)展方式的攻堅時期，前進道路上的困難、問題和風險增多。國際競爭空前激烈，全球性矛盾和問題更加突出。 什么是未來五年甚至十年的主題，其實并不是關于先富和共富的分配結構調整，更不是如何繼續(xù)做大，而是如何做強。做大不能求穩(wěn)，而且越大越不穩(wěn)；只有做強才能提高系統(tǒng)性穩(wěn)定。 如何改革？經濟層面，國務院 11 月 21 日召開的全國綜合配套改革試點工作座談會上，李克強指出，為了最大程度減輕改革阻力，要善于在利益增量上做文章，在利益預期上作調整，同時穩(wěn)妥推進存

3、量利益的優(yōu)化，調整改變預期利益；同時表示發(fā)展和改革相輔相成，相得益彰。這意味著增量和漸進改革的思路。 在發(fā)展中改革。新型城鎮(zhèn)化就是發(fā)展的主題之一。,第一章 新型城鎮(zhèn)化的內涵,2020/8/10,李克強近期再次簡述了城鎮(zhèn)化的內容和意義： 城鎮(zhèn)化是擴大內需的最大潛力。 我國城鎮(zhèn)化率剛超過50%， 如按戶籍人口計算僅35%左右，遠低于發(fā)達國家近80%的平均水平。差距就是潛力。從現(xiàn)代化發(fā)展規(guī)律看，今后一二十年我國城鎮(zhèn)化率將不斷提高，每年將有相當數(shù)量農村富余勞動力及人口轉移到城市，這將帶來投資的大幅增長和消費的快速增加，也會給城市發(fā)展提供多層次的人力資源。但城鎮(zhèn)化不是簡單的人口比例增加和城市面積擴張，更

4、重要的是實現(xiàn)產業(yè)結構、就業(yè)方式、人居環(huán)境、社會保障等一系列由“鄉(xiāng)”到“城”的重要轉變。我們要積極穩(wěn)妥地推進城鎮(zhèn)化，注重提高城鎮(zhèn)化質量，科學規(guī)劃城市群規(guī)模和布局，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)合理分工、功能互補、集約發(fā)展。同時，努力為農民工及其家屬提供基本公共服務，使農民能夠轉為市民。展望未來，城鎮(zhèn)化是我國經濟增長的巨大引擎。 城鎮(zhèn)化被賦予多重意義：擴內需，保增長，投資和消費并舉；調整經濟結構；促進民生，改善收入分配和提高社會保障；似乎有一石三鳥之功效。比目的更重要的，是如何實施以達到預定目標；要讓經濟規(guī)律起作用。多重目標往往有不相容問題。 新型城鎮(zhèn)化的制度改革成分重于經濟增長成分；是穿舊鞋走新路，而非

5、穿新鞋走老路；更重視發(fā)展的質量而非增長的數(shù)量。新型城鎮(zhèn)化的一個重要目標是居民身份同一化，農民如何享有市民身份和待遇。,第一章 城鎮(zhèn)化和城市化,2020/8/10,過去十年也曾有過大城市化還是城鎮(zhèn)化的討論，實踐結果是大城市化。一方面是產業(yè)的自發(fā)集聚，另一方面是政府的作用，經濟體制的影響，權力不斷集中和上收導致資源集中，人力、財力、物力不斷上流，要素價格被扭曲，級差地租趨于擴大，城鄉(xiāng)收入差別趨于擴大，不同等級城市差別趨于擴大。 新型城鎮(zhèn)化勢必是與之前的大城市化完全不同、甚至相反的道路。大城市化是粗放增長伴之以收入分配惡化的過程；而城鎮(zhèn)化則是集約增長并旨在促進民生。 城鎮(zhèn)化既包含了人口從農村到城鎮(zhèn)的

6、進一步轉移，這是主要的；同時也應當包括人口和其他資源從大城市到城鎮(zhèn)的回流。前者而言，由于農村剩余勞動力有限、人力資本不高，轉移的難度較大、收益有限且成本較高；后者而言，要縮小級差地租，實現(xiàn)資源的向下流動，需要放權讓利的經濟體制改革，需要中央主動調節(jié)資源的配置，向下而不是向上傾斜；如果沒有制度改革，那么可能不僅沒有實現(xiàn)城鎮(zhèn)化，而且容易出現(xiàn)城鎮(zhèn)空心化，即農村人口越過城鎮(zhèn)進入城市，而城鎮(zhèn)人口和其他資源繼續(xù)向大城市集中。缺少改革支持的城鎮(zhèn)化行之不遠。,第二章 城鎮(zhèn)化和房地產,2020/8/10,2010年以來的房地產調控已經再次處于困境。價格調控的目標沒有達到，預期的房產稅等改革措施沒有推進，2013

7、 年的保障房建設目標已經繼續(xù)縮減，根源在于行政管制調控的弊端。市場會自動糾偏。 城鎮(zhèn)化暗含的政策意圖是，減弱一線城市的房價上漲壓力和資源過度集中后的各種瓶頸壓力；也減輕三線城市產業(yè)空心化的壓力。,第二章 城鎮(zhèn)化和房地產,2020/8/10,以城鎮(zhèn)化率的提高推算房地產業(yè)的空間，有兩方面： 一是新增城鎮(zhèn)人口的需求，這部分的需求是否真實，取決于新增人口的收入水平和增速，或者是政府轉移支付，短期可以起作用，但成本很高，或者是提高人力資本，這需要政府投入，而且長期方可見效； 二是人均面積增長帶來的需求，實際上是個結構分化問題，即高收入者的投資和投機需求是否放開，如果不放開，則只是更大的住房消費需求得到滿

8、足；主要來自高收入者住房面積的增長，將帶動城市人均住房面積的繼續(xù)增長；另外還有人口從一線城市向城鎮(zhèn)的流動，帶動一部分需求，這需要改革，短期不容易實現(xiàn)。 新型城鎮(zhèn)化決定了房地產的發(fā)展從粗放到集約的模式轉變。,第二章 城鎮(zhèn)化和房地產,2020/8/10,城鎮(zhèn)化不可避免的是如何對待農民的土地，如何改革土地制度。即使對于農民，土地更重要的用途也在越來越移向其資本化價值和級差地租。如何配置土地要素是一個核心問題。從保障房的實踐來看，土地要素的市場化改革落后了。這會嚴重影響到資產資本化過程中收益分配的公平性和公正性。房地產應堅持市場化而非行政化的政策取向。,第三章 城鎮(zhèn)化的收益和成本,2020/8/10,

9、未來十年，經濟發(fā)展的利潤驅動源泉依然來自城鎮(zhèn)化伴隨的房地產資本化帶來的資本利得，保證經濟的平穩(wěn)增長和金融體系的穩(wěn)定，中央政府將把握資本化收益的實現(xiàn)速度和流向。 理解新型城鎮(zhèn)化，是從過去的“價重于量” ，轉變?yōu)椤耙粤看鷥r”實現(xiàn)在價格平穩(wěn)的同時存量房地產的更多重估。如何順利實現(xiàn)這一過程，并對重估收益進行分配，保證公平的同時，要符合資本規(guī)律。 在土地財政收益遞減后，政府逐步轉向在房地產的保有和交易環(huán)節(jié)征利。在房產稅還沒有廣泛推開和取得足夠收益之前，房地產資本化的資本收益，已經從房主乃至中介機構開始向政府讓渡 房地產資本化的收益之外，新型城鎮(zhèn)化不僅是給居民部門增加財產性收入，更需要創(chuàng)造出真實的產出。土

10、地是財富之母，但勞動才是財富之父。,第三章 城鎮(zhèn)化的收益和成本,2020/8/10,新型城鎮(zhèn)化的約束在于，目前的收入分配的結構，制約了資本增值的空間。城鎮(zhèn)化的一個后果是給居民部門加杠桿。；給中等收入者加杠桿，避免演化為資產泡沫直至以危機的方式結束，可能是城鎮(zhèn)化的買單方式之一。 伴隨要素改革的通脹中樞上移是買單方式之二。需要注意的是，通脹通常也是對中低收入者的掠奪；同時，平穩(wěn)的“通脹中樞上移”更多是理想狀態(tài)。形式上，則是政府的轉移支付給居民部門，或補貼私人企業(yè)，來推進城鎮(zhèn)化；這意味著，大政府依然將是趨勢；收入分配結構不會實質性好轉。,第四章 城鎮(zhèn)化的可能風險,2020/8/10,擔心的一種風險是，類似于2008年在反危機和保就業(yè)的口號下，地方的擴張沖動不僅帶來了通貨膨脹、房價飛漲、財政金融風險加大等顯性的風險，還進一步惡化了經濟結構和私人部門的生存空間；城鎮(zhèn)化的異化可能結出地方政府再次惡性競爭和無序擴張的惡果，甚至成為對于農民的圈地運動。這種風險可能還超過上一