4、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)為完工開發(fā)產(chǎn)品收入.ppt

1、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)為完工開發(fā)產(chǎn)品收入,未完工收入結(jié)轉(zhuǎn)為完工收入,第九條：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。（說明不是項目清算）在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。 （一）將未完工收入結(jié)轉(zhuǎn)為完工收入 （二）將開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)為銷售成本 （三）計算未完工收入的實際毛利額 （

2、四）毛利額差額調(diào)整。,未完工收入結(jié)轉(zhuǎn)為完工收入,專題一：實際填列申報表 假設(shè)某企業(yè)有三個樓盤：樓盤1在以前年度已經(jīng)完工，尚有尾房；樓盤2在今年完工；樓盤3尚處在預(yù)售年度 （一）樓盤2未完工年度納稅申報表的填列（復(fù)習(xí)） （二）樓盤2完工年度申報表的填列 （三）樓盤2完工年度同時有的填列 （四）樓盤2完工年度同時有“樓盤1收入”的填列 （五） “樓盤2完工年度”同時有“樓盤2完工當(dāng)年銷售收入”、 “樓盤1收入”、 “樓盤3的未完工收入” 關(guān)注三件事情： 1、毛利如何調(diào)整？ 2、稅金及附加如何調(diào)整？ 3、三項費用扣除基數(shù)如何確認(rèn)？,北京市國稅局的填報口徑（推薦參考）,（一）未完工年度 1、主表第1行

3、：1000萬，但是不填寫第二行營業(yè)成本。 2、附表1第4行：1000萬。 3、附表8第4行：用于計算廣告宣傳費基數(shù)1000萬。 4、附表3第19行第4列，納稅調(diào)減1000萬。 5、附表3第52行第3列150萬 6、附表3第40行第4列65.5萬。 （二）完工年度 1、以前年度銷售的未完工收入不用填列在第1行，即：不需要結(jié)轉(zhuǎn)收入。 2、附表3第19行第3列，納稅調(diào)增1000萬。 3、附表3第52行第4列，調(diào)減150萬 4、附表3第40行第3列，納稅調(diào)增150萬。,未完工收入結(jié)轉(zhuǎn)為完工收入,專題一：實際填列申報表 問題：當(dāng)年預(yù)售收入季度預(yù)繳計算的毛利，如果當(dāng)年度完工，是否允許在附表三52行扣減計算

4、的毛利？ 總結(jié)：未完工開發(fā)產(chǎn)品收入繳納稅款屬于時間性差異，通過納稅申報表的調(diào)整技術(shù)來實現(xiàn)。（附表三52行） 以前年度預(yù)售收入確認(rèn)的毛利：附表三52行扣減 當(dāng)年預(yù)售收入確認(rèn)的毛利： 主表34行扣減，減去的是稅款。 任何復(fù)雜的收入確認(rèn)都可以分解為四種情況，組合填列申報表就能保證不會出錯。,未完工收入結(jié)轉(zhuǎn)為完工收入,專題二：結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)售收入的時機(jī) 第三十五條 開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按中華人民共和國稅收征收管理法的有關(guān)規(guī)定對其進(jìn)行

5、處理。 思考1：及時性原則不是說當(dāng)月達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)月就要必須結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本，而是必須在第二年匯算清繳結(jié)束前結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本。一般都要在匯算期間再結(jié)轉(zhuǎn)。,未完工收入結(jié)轉(zhuǎn)為完工收入,專題二：什么時間將預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入比較合適？ 思考2：那么企業(yè)愿意在那個季度結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本呢？ 1、 如果第四季度結(jié)轉(zhuǎn)：（預(yù)繳申報表的填列） 存在將去年的毛利重復(fù)繳納稅款，壓資金的情況。 2、 如果在次年一季度結(jié)轉(zhuǎn)（預(yù)繳申報表的填列） 依然存在這種情況。 結(jié)論：那個季度都不好，只能做資產(chǎn)負(fù)債表日后事項。（大地稅函【2009】77號文件的規(guī)定，什么時間都沒有問題 3、將如何應(yīng)對呢？（關(guān)鍵點在預(yù)繳不調(diào)減）,未完工收入

6、結(jié)轉(zhuǎn)為完工收入,專題三：外資企業(yè)以前年度預(yù)售08結(jié)轉(zhuǎn)收入的銜接問題。 第三十八條 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)在2007年12月31日前存有銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，至該項開發(fā)產(chǎn)品完工后，一律按本辦法第九條規(guī)定的辦法進(jìn)行稅務(wù)處理。 意味著外資企業(yè)預(yù)繳的稅款要換算為毛利，在附表三52行扣減。雖然外資企業(yè)以前年度實際繳納的是稅款，但是2008年度匯算清繳只能扣減毛利，而不能扣減稅款。 思考：外資企業(yè)以前年度的期間費用及稅金及附加如何處理？ 蘇國稅發(fā)【2009】79號文件的處理模式，在2008年按照新稅法的扣除標(biāo)準(zhǔn)一次性扣除。,未完工收入結(jié)轉(zhuǎn)為完工收入,專題四：2007年同2008年稅率

7、差是否需要退稅？ 1、稅率相同時： 未完工開發(fā)產(chǎn)品繳納的稅款，并不是多交稅款，而只是提前繳稅。 2、新企業(yè)所得稅法稅率的變動 2007年納稅調(diào)增為（200-65.5 )*33%= 87.615(萬元） 2008年納稅調(diào)減為（ 200-65.5)*25%= 66.375（萬元） 思考：經(jīng)濟(jì)特區(qū)的企業(yè)2007年稅率為15%，2008年的稅率為18%，如果2008年完工，是吃虧還是占了便宜？ 理論基礎(chǔ)：1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售收入，屬于實際的應(yīng)納稅所得額，而不是預(yù)繳稅款，所以不會調(diào)整。 2、所有的時間性差異，都存在稅率變動是否進(jìn)行追溯調(diào)整的問題，而稅法的態(tài)度是一律不調(diào)整，房地產(chǎn)也不例外。,未完工收入結(jié)

8、轉(zhuǎn)為完工收入,專題五：以前年度多繳稅款是否退稅？ 如果不存在稅率差，那么房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入繳稅，只是時間差，在完工年度以前確認(rèn)的毛利都運用納稅調(diào)減，全部轉(zhuǎn)回，即：預(yù)售收入繳稅不影響稅款的入庫。 但是，當(dāng)計稅成本為900萬元時，情況發(fā)生了變化。,未完工收入結(jié)轉(zhuǎn)為完工收入,專題五：計稅成本為900萬時的分析 1、以前年度繳納稅款： 應(yīng)納稅所得額：100020%-65.5-40=94.5（萬元） 應(yīng)納稅款：94.533%=31.185（萬元） 2、會計利潤=1000-900-65.5-40=-5.5（萬元） 加：納稅調(diào)增65.5萬 減：納稅調(diào)減200萬 應(yīng)納稅所得額=-140（萬元）：可以用以后年度

9、所得額彌補(bǔ)。 3、整個項目匯總起來： 1000-900-65.5-40-40=-45.5（萬元），即：整個項目虧損，但是虧損不能退稅（32.185萬），只能用以后年度盈利彌補(bǔ)。如果地產(chǎn)企業(yè)為項目公司，則只能自認(rèn)倒霉。,未完工收入結(jié)轉(zhuǎn)為完工收入,“項目清算”與“年度匯算” 1、內(nèi)資企業(yè)季度預(yù)繳，年度匯算清繳多退少補(bǔ)。 2、外資企業(yè)按照項目清算，實際上將年度預(yù)繳的稅款視同內(nèi)資企業(yè)的季度預(yù)繳，人為的匯算清繳期間拉長了，有其一定的合理性。 3、類似的，還有土地增值稅，也是按照項目清算。 4、31號文件未完工收入繳納的稅款是“納稅調(diào)增”項目，是應(yīng)納稅所得額，而不是預(yù)繳稅款。堅持了按照年度匯算的所得稅原則，不存在對外完工收入繳納稅款“多退少補(bǔ)”的問題 5、31號文件第九條的表述：,未完工收入結(jié)轉(zhuǎn)為完工收入,二、未完工收入和完工收入的結(jié)轉(zhuǎn) （七） 專題：四種前期多繳稅款后期不能退稅的困擾 我國彌補(bǔ)虧損的規(guī)定。 1、向后5年彌補(bǔ)，如果向前5年彌補(bǔ)就可以解決問題。 2、世界各國的彌補(bǔ)方式