銀行房地產(chǎn)貸款管理辦法模版 (2)

1、房地產(chǎn)貸款管理辦法第一章 總 則第一條 為進(jìn)一步加強(qiáng)我行房地產(chǎn)信貸管理，規(guī)范操作行為，提高房地產(chǎn)貸款的整體質(zhì)量，根據(jù)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引、浙江省農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款管理指導(dǎo)意見等有關(guān)精神，結(jié)合本行的實(shí)際情況，制定本辦法。第二條 本辦法所稱房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)活動(dòng)有關(guān)的貸款。主要包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場(chǎng)銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款。土地儲(chǔ)備貸款是指向政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的用于土地收購及前期開發(fā)、整理的貸款。土地儲(chǔ)備貸款的借款人僅限于負(fù)責(zé)土地一級(jí)開發(fā)的機(jī)

2、構(gòu)。個(gè)人住房貸款是指向借款人發(fā)放的用于購買、建造和大修等各類個(gè)人住房的貸款。商業(yè)用房貸款是指向借款人發(fā)放的用于購置、建造和大修等以商業(yè)為用途的各類型房產(chǎn)的貸款。第三條 加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸征信管理。客戶經(jīng)理在受理客戶貸款申請(qǐng)后，應(yīng)及時(shí)通過中國(guó)人民銀行企業(yè)或個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫對(duì)借款人的信用狀況進(jìn)行查詢，并按規(guī)定對(duì)個(gè)人按揭貸款客戶現(xiàn)有房產(chǎn)情況以及已有房產(chǎn)貸款情況進(jìn)行必要的核查，防范信用及法律風(fēng)險(xiǎn)。第四條 不得發(fā)放企業(yè)或個(gè)人以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)空置3年以上的商品房作為抵押財(cái)產(chǎn)的貸款。第二章 房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理第五條 應(yīng)審慎辦理房地產(chǎn)開發(fā)貸款，重點(diǎn)防范過度擴(kuò)張、資金不繼、封閉不嚴(yán)、資金挪用，銷售不暢、項(xiàng)目失

3、敗等風(fēng)險(xiǎn)。向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施授信要在認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)務(wù)院、人民銀行、銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)和省、市政府一系列加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格文件精神及風(fēng)險(xiǎn)防范的前提下進(jìn)行，必須堅(jiān)持嚴(yán)格準(zhǔn)入、總量控制、結(jié)構(gòu)調(diào)整、規(guī)范操作、強(qiáng)化管理、引導(dǎo)綜合效益的原則。第六條 新準(zhǔn)入的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，必須同時(shí)滿足以下條件：1、在我行開立基本存款賬戶或針對(duì)具體項(xiàng)目開立的項(xiàng)目專戶。2、土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證必須齊全。3、自有資金（所有者權(quán)益）比例必須達(dá)到國(guó)家規(guī)定以上。注意防范客戶通過虛增項(xiàng)目資本金（主要是以增加所有者權(quán)益項(xiàng)下“資本公積”的方式進(jìn)行虛增，并大部分取得了會(huì)計(jì)師事務(wù)

4、所出具的審核意見）以達(dá)到資本金比例要求。目前虛增資本公積的主要形式：一是股東追加直接計(jì)入資本公積，由股東以土地使用權(quán)、資金或股東對(duì)該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債權(quán)作為追加投入，直接增加“資本公積”，并請(qǐng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具相應(yīng)的審核意見。二是未計(jì)提應(yīng)繳稅金，將接受股東債務(wù)豁免、捐贈(zèng)所得或資產(chǎn)重估增值部分全額計(jì)入資本公積。根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，上述處理方式不符合相關(guān)規(guī)定。對(duì)于此類的增資行為我行不予確認(rèn)，要在計(jì)算自由資金（所有者權(quán)益）比例時(shí)予以剔除。4、項(xiàng)目土地使用權(quán)抵押我行。5、能夠?qū)嵤┓忾]管理。發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款應(yīng)與按揭業(yè)務(wù)相配套，配套比例至少應(yīng)達(dá)到1：1的要求，同時(shí)落實(shí)封閉管理，按揭款至少50%用于

5、歸還開發(fā)項(xiàng)目貸款。6、企業(yè)開發(fā)資質(zhì)三級(jí)以上(含)，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)歷史2年以上(如屬項(xiàng)目公司，以母公司的資質(zhì)、經(jīng)營(yíng)年限為準(zhǔn))，且沒有以銀行貸款囤積未開發(fā)土地而出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難的跡象。7、符合我行規(guī)定的其他條件。第七條 禁止對(duì)以下房地產(chǎn)項(xiàng)目開展信貸業(yè)務(wù)：1、項(xiàng)目資本金（所有者權(quán)益）比例未達(dá)到國(guó)家規(guī)定的。2、土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證未齊全的。3、貸款用于支付項(xiàng)目土地出讓金的。4、經(jīng)國(guó)土資源部門、建設(shè)主管部門查實(shí)具有囤積土地、囤積房源等違規(guī)行為的房地產(chǎn)企業(yè)。5、異地開發(fā)的項(xiàng)目。6、向非房地產(chǎn)公司變相發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款的。7、他行有明顯壓縮貸款跡象的房地產(chǎn)項(xiàng)目。8

6、、有明顯資本運(yùn)作業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)。9、我行規(guī)定的其他禁止性條件的。第八條 嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的擔(dān)保，確保擔(dān)保真實(shí)、合法、有效。房地產(chǎn)開發(fā)貸款擔(dān)保原則上以項(xiàng)目對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)或在建工程抵押。第九條 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款，必須以項(xiàng)目貸款形式授信、管理，嚴(yán)禁以流動(dòng)資金形式發(fā)放項(xiàng)目貸款。第十條 規(guī)范房地產(chǎn)貸款科目管理，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款的科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款或其他貸款科目發(fā)放。第十一條 加強(qiáng)對(duì)貸款使用的監(jiān)控，發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款原則上只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不得跨地區(qū)使用。對(duì)確需用于異地房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目并已落實(shí)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)控制措施的貸款，貸款

7、行必須在貸款發(fā)放前向總行報(bào)批、向監(jiān)管部門和省農(nóng)信聯(lián)社xx辦事處報(bào)備。第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)貸款采取封閉運(yùn)作模式。貸款行需監(jiān)控貸款資金流向，嚴(yán)格控制貸款資金用途，確保貸款資金用于項(xiàng)目建設(shè)。封閉運(yùn)作可采取按施工進(jìn)度分次發(fā)放項(xiàng)目貸款。我行房地產(chǎn)開發(fā)貸款企業(yè)應(yīng)以項(xiàng)目為單位（即我行發(fā)放開發(fā)貸款的具體房地產(chǎn)項(xiàng)目）在我行開立商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，具體按照轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于印發(fā)的通知（xx銀2010336號(hào)文件）和關(guān)于商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶管理相關(guān)事項(xiàng)的補(bǔ)充通知的相關(guān)規(guī)定監(jiān)督開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)預(yù)售款項(xiàng)。第三章 土地儲(chǔ)備貸款管理第十三條 要審慎支持土地儲(chǔ)備貸款，主要支持土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)儲(chǔ)備變現(xiàn)能力強(qiáng)的商業(yè)住宅用途土地。第十四條

8、 向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款授信時(shí)，應(yīng)審核該機(jī)構(gòu)財(cái)政部門貸款規(guī)模批準(zhǔn)文件及同級(jí)人民政府批準(zhǔn)的項(xiàng)目實(shí)施方案等書面材料。要對(duì)土地的整體情況進(jìn)行調(diào)查分析，包括該土地的性質(zhì)、權(quán)屬關(guān)系、測(cè)繪情況、土地契約限制、在城市整體綜合規(guī)劃中的用途與預(yù)計(jì)開發(fā)計(jì)劃是否相符等。第十五條 貸款審查時(shí)，重點(diǎn)審查土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)土地存量結(jié)構(gòu)、是否負(fù)債適度、是否存在違法收儲(chǔ)、是否存在挪用資金情況等。第十六條 對(duì)政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的貸款應(yīng)以抵押貸款方式發(fā)放，其土地評(píng)估價(jià)值按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益確定，抵押程序參照劃撥土地使用權(quán)抵押程序執(zhí)行。貸款金額最高不超過所收購?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不超過2年。土地儲(chǔ)備

9、貸款應(yīng)實(shí)行?？顚Ｓ?、封閉管理，不得挪用。第十七條 要密切關(guān)注政府有關(guān)部門及相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)土地經(jīng)濟(jì)環(huán)境、土地市場(chǎng)發(fā)育狀況、土地的未來用途及有關(guān)規(guī)劃、計(jì)劃等方面的政策和研究，實(shí)時(shí)掌握土地價(jià)值狀況，防范由于土地價(jià)值虛增或其他情況而導(dǎo)致的貸款風(fēng)險(xiǎn)。第四章 個(gè)人住房貸款和商業(yè)用房貸款管理第十八條 對(duì)借款人購買首套中小戶型自住住房（含二手房）的貸款需求，應(yīng)予以優(yōu)先支持。第十九條 對(duì)借款人發(fā)放購房貸款（含按揭貸款），所購房產(chǎn)為住房的，必須是主體結(jié)構(gòu)已封頂且取得商品房預(yù)/銷售證的住房；所購房產(chǎn)為商業(yè)房或商住兩用房的，必須是已竣工驗(yàn)收的房屋。第二十條 借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。第二十一條

10、借款人住房按揭貸款期限最長(zhǎng)不超過30年，購買商業(yè)房、“商住兩用房”的按揭貸款期限最長(zhǎng)不超過10年。借款人已退休或即將退休的，男性自然人的貸款期限不超過65周歲，女性自然人的貸款期限不超過60周歲。第二十二條 客戶經(jīng)理應(yīng)切實(shí)履行告知義務(wù)，提醒借款人按誠(chéng)實(shí)守信原則在貸款申請(qǐng)時(shí)如實(shí)填寫所貸款項(xiàng)用于購買第幾套住房的相關(guān)信息，提交真實(shí)的房產(chǎn)、收入、戶籍、稅收等證明材料。第二十三條 客戶經(jīng)理不得受理有填報(bào)虛假信息、提供虛假證明客戶的信貸申請(qǐng)；不得再采信出具虛假收入證明并已被查實(shí)的單位的證明。第二十四條 按揭貸款首付款比例及執(zhí)行利率不得低于有關(guān)規(guī)定。第二十五條 商業(yè)用房購房貸款首付款比例和貸款利率按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第二十六條 不得發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值浮