世聯(lián)-長沙納愛斯秀山麗水項(xiàng)目規(guī)劃及發(fā)展策略報(bào)告-172PPT.ppt

1、長沙納愛斯秀山麗水項(xiàng)目規(guī)劃及發(fā)展策略報(bào)告,謹(jǐn)呈：湖南長沙山水置業(yè),中期溝通稿,明確“區(qū)域價(jià)值+項(xiàng)目價(jià)值”的整體策略,策略二：發(fā)揚(yáng)浙系風(fēng)格，打造項(xiàng)目的核心價(jià)值,策略一：樹立區(qū)域形象， 營造濱江價(jià)值,市場(chǎng)環(huán)境：競(jìng)爭(zhēng)激烈，產(chǎn)品已達(dá)到一定水平,趨勢(shì)判斷：市場(chǎng)趨于謹(jǐn)慎，回歸自住需求,區(qū)域分析：兼具城市屬性和文化屬性的金邊價(jià)值,案例啟式：浙系風(fēng)格的一脈相承,客戶定位：以河西中高端客戶為主體的多層次客戶群，知富階層,項(xiàng)目如何打造？,我們的項(xiàng)目 基于區(qū)域的形象定位,區(qū)域價(jià)值 個(gè)盤價(jià)值, 國際濱江生活典范 六大標(biāo)準(zhǔn),標(biāo)準(zhǔn)一：城市意象 與城市的聯(lián)系，主動(dòng)納入城市體系，彰顯城市生活。 標(biāo)準(zhǔn)二：智者悅水 水畔生活，臨

2、水遠(yuǎn)眺，美不勝收，同時(shí)可暢享水岸所帶來的優(yōu)越生活。 標(biāo)準(zhǔn)三：生態(tài)人居 優(yōu)質(zhì)的空氣質(zhì)量,高品質(zhì)的生態(tài)人居環(huán)境。,標(biāo)準(zhǔn)四：共享空間 非私有化的資源占有，提倡開放、共享與融合的圈層生活。 標(biāo)準(zhǔn)五：身份象征 具備鮮明的高檔社區(qū)形象：入住高尚城市水岸休閑版塊，即是身份與地位的榮耀象征。 標(biāo)準(zhǔn)六：人文生活 城市、街區(qū)、綠地、公園，為區(qū)域提供豐富的人文生活環(huán)境。,長沙有濱江樓盤，有濱江景觀，但是 沒有真正的濱江文化、濱江生活,濱江新城 美麗湘江畔的城市新區(qū)， 未來城市的新中心。,這個(gè)全新的區(qū)域， 代表著未來長沙的一種新生活。,新長沙,新濱江,新生活！,我們倡導(dǎo)的是這樣一種生活,作為濱江新城的第一大盤,無論是

3、老人小孩， 還是青年男女， 無論是三口之家， 抑或是四世同堂， 在這里， 都能找到屬于自己的居住空間， 找到量身訂做的幸福生活,讓濱江新城因?yàn)檫@個(gè)社區(qū)而增值,以高端城市生態(tài)社區(qū)的引領(lǐng)模式為理念,項(xiàng)目理想,超越傳統(tǒng)的江景項(xiàng)目開發(fā)模式,價(jià)值點(diǎn)打造,配套,規(guī)劃,入口小廣場(chǎng),蜂巢,建筑外立面,主景觀軸,商業(yè),會(huì)所,設(shè)置兩處集中式商業(yè),打造特色商業(yè)街,家庭會(huì)所，包括兒童會(huì)所、主婦會(huì)所和老人會(huì)所,運(yùn)動(dòng)會(huì)所,產(chǎn)品,附加值,特色活動(dòng)空間,節(jié)能環(huán)保,智能化,通風(fēng)系統(tǒng),太陽能系統(tǒng),垃圾處理,凈水系統(tǒng),隔聲系統(tǒng),教育,幼兒園,長郡中學(xué),多產(chǎn)品組合，主流產(chǎn)品+創(chuàng)新產(chǎn)品，體現(xiàn)項(xiàng)目的舒適性及多元化,活動(dòng)空間,消費(fèi)及教育空

4、間,居住空間,提升空間,滿足各個(gè)年齡階段的 愜意生活空間,PART ONE1,項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議,30-35,35-40,40-45,45-50,50-55,55-60,地形分析,地塊內(nèi)部地形較為平坦，有一定緩坡，有小水系，地塊邊緣地勢(shì)變化較大，與銀杉路存在一定高差,35-40,40-43,43-45,50-55,50-55,45-50,45-50,50-55,45-50,43-45,銀杉路東廂北高南低。石壩河流經(jīng)地塊南部。 銀杉路西廂南高北低，西高東低。石壩河從地塊東北角穿過。地塊內(nèi)部有多處水塘。,海拔高度：,物業(yè)布局分析,因地制宜的布局地塊資源分析,根據(jù)現(xiàn)狀地塊的地形特征，基本形成十大區(qū)

5、域,物業(yè)布局分析,因地制宜的布局地塊資源分析,緩坡地形/相對(duì)私密/西臨學(xué)校，有噪音干擾 產(chǎn)品形式：小高層/多層洋房/公共建筑,昭示性進(jìn)入性較好，適宜商業(yè)建筑和主入口的設(shè)計(jì)/臨路有噪音影響 產(chǎn)品形式：小高層/公共建筑,地勢(shì)較高/相對(duì)獨(dú)立/西部毗鄰規(guī)劃公園 產(chǎn)品形式：高層/小高層,地勢(shì)較高/昭示性較好 產(chǎn)品形式：高層/小高層,地塊中部/私密性好/緩坡地勢(shì)建議北部地塊上架設(shè)大板改善地形不利狀況 產(chǎn)品形式：多層洋房/小高層/高層/聯(lián)排,低洼坡地/相對(duì)私密/有小溪可以改造利用/坡度走向不良建議地塊上架設(shè)大板改善地形不利狀況 產(chǎn)品形式：多層洋房,地勢(shì)較低/ 內(nèi)有小水系/東可觀谷岳公園 產(chǎn)品形式：高層/小高

6、層,地勢(shì)較高/緩坡 產(chǎn)品形式：多層洋房,地形改造后進(jìn)入性好/緩坡/沿街有噪音 產(chǎn)品形式：低密度產(chǎn)品，洋房、疊拼,進(jìn)入性好/內(nèi)有小水系/緩坡 產(chǎn)品形式：小高層/高層/公共建筑,規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)地塊綜合價(jià)值評(píng)價(jià),地塊BLOCK綜合分析,BLOCKA，,結(jié)論：適建高層或小高層，底層沿街開發(fā)成 系列商鋪，加強(qiáng)項(xiàng)目地塊整體連續(xù)性，高層 住宅受到噪音影響可削弱； 利用項(xiàng)目地塊與城市道路間的高差設(shè)計(jì)地下 停車場(chǎng)； 白馬廟結(jié)合下沉式廣場(chǎng)打造特色公共活動(dòng)空 間，與住宅部分隔而不斷。,規(guī)劃布局確定地塊綜合價(jià)值評(píng)價(jià),地塊BLOCK綜合分析,BLOCKB，,結(jié)論：依梯級(jí)地形交錯(cuò)布置4-6層花園洋 房，結(jié)合創(chuàng)新建筑形式，形

7、成豐富的空 間層次和景觀效果。,規(guī)劃布局確定地塊綜合價(jià)值評(píng)價(jià),地塊BLOCK綜合分析,BLOCK，,結(jié)論：以高層為主體，將谷岳公園納入景 觀視野； 利用石壩河形成內(nèi)部景觀水系，連通銀杉路 東西廂地塊。,規(guī)劃布局確定地塊綜合價(jià)值評(píng)價(jià),地塊BLOCK綜合分析,BLOCK，,結(jié)論：在地塊上架設(shè)大板，消除不良高差， 開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)高端產(chǎn)品中部核心地塊花 園洋房區(qū)，提升項(xiàng)目品質(zhì)。,規(guī)劃布局確定地塊綜合價(jià)值評(píng)價(jià),地塊BLOCK綜合分析,BLOCK，,結(jié)論：利用較高地勢(shì)，布置高層和小高層， 將西臨公園納入景觀視野 ； 沿街底層開發(fā)為商鋪； 結(jié)合地塊內(nèi)保留的大樟樹，發(fā)掘其人文潛 質(zhì)，打造儒雅內(nèi)斂的高尚文化社區(qū)，與

8、南 部德潤園拉開品質(zhì)檔次。,規(guī)劃概念方案一,6層情景洋房,幼兒園,6層退臺(tái)洋房,幼兒園,會(huì)所,會(huì)所,32層高層（底層商鋪）,32層點(diǎn)式高層（底層商鋪）,32層高層（底層商鋪）,32層高層,12層小高層,12層小高層,聯(lián)排,疊加,規(guī)劃概念方案一項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)參考,規(guī)劃概念方案二,6層情景洋房,幼兒園,6層退臺(tái)洋房,幼兒園,會(huì)所,會(huì)所,26層點(diǎn)式高層（底層商鋪）,26層點(diǎn)式高層（底層商鋪）,32層高層（底層商鋪）,32層高層,12層小高層,聯(lián)排,疊加,規(guī)劃概念方案二項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)參考,容積率,1.5,1.1,2.5,高層占地比（%）,5%,30%,50%,40%,東莞中惠 金士柏山花園 1.6

9、8,深圳中旅國際2.19,深圳 雍景城 1.71,深圳淘金山 2.5,北京上元2.38,深圳中央悅城2.68,其他參照項(xiàng)目,容積率超過1.5的項(xiàng)目，高層占地比例接近一半，高層物業(yè)對(duì)社區(qū)整體空間的控制作用明顯增強(qiáng)，低密度氛圍僅限局部,容積率測(cè)算,1.1,2.5,萬科城,文華府邸,東海岸,天鵝湖,熙園,金士柏山花園,中旅國際公寓,淘金山,1.5,容積率,北京上元 2.38,香密湖1號(hào)1.4,城市高爾夫花園1.5,世紀(jì)城 0.78,項(xiàng)目容積率與社區(qū)空間性質(zhì)的對(duì)應(yīng)規(guī)律模型,雍景城,中央悅城2.68,更多案例顯示，當(dāng)容積率在1.52.8區(qū)間時(shí)，社區(qū)的整體空間感覺不會(huì)有質(zhì)的變化，呈現(xiàn)“高低混搭”的空間意向

10、,容積率測(cè)算,1.1,2.5,萬科城,文華府邸,東海岸,天鵝湖,熙園,金士柏山花園,雍景城,中旅國際公寓,淘金山,1.5,容積率,高層占地比,北京上元 2.38,中央悅城 2.68,香密湖1號(hào),城市高爾夫花園,世紀(jì)城 0.78,30%,50%,5%,40%,項(xiàng)目容積率與社區(qū)空間性質(zhì)的對(duì)應(yīng)規(guī)律模型,更多案例顯示，當(dāng)容積率在1.52.8區(qū)間時(shí)，社區(qū)的整體空間感覺不會(huì)有質(zhì)的變化，呈現(xiàn)“高低混搭”的空間意向,容積率測(cè)算,當(dāng)降低容積率時(shí)，項(xiàng)目收益出現(xiàn)下降，同時(shí)并未給社區(qū)整體居住環(huán)境帶來顯著提升，因此建議不降低容積率,容積率測(cè)算,盡量保證項(xiàng)目2.75的容積率，如在設(shè)計(jì)過程中需表達(dá)更明確的規(guī)劃意向，可適當(dāng)降

11、低容積率。,設(shè)采用方案一時(shí)，項(xiàng)目收益為Y，小高層/高層建筑面積為S1，均價(jià)P1，低密度產(chǎn)品面積為S2，均價(jià)P2 采用方案二時(shí)，項(xiàng)目收益為Y，小高層/高層建筑面積為S1，均價(jià)P1，低密度產(chǎn)品面積為S2，均價(jià)P2,則 Y=P1S1+P2S2 Y=P1S1+P2S2 因?yàn)閮煞N不同的容積率方案不會(huì)對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)造成影響，故P1=P1 ，P2=P2 Y-Y=P1S1+P2S2-P1S1-P2S2=P1(S1-S1)+P2(S2-S2) 又因?yàn)樾「邔咏ㄖ娣e的增加量遠(yuǎn)大于低密度產(chǎn)品建筑面積的減少量， 所以 Y-Y0 YY,即方案二(容積率2.75)的收益大于方案一(容積率2.2)的收益,規(guī)劃理念,低密度組團(tuán),

12、低密度組團(tuán),高層組團(tuán),高層組團(tuán),小高層組團(tuán),小高層組團(tuán),臨街高層組團(tuán)含底商,臨街公寓組團(tuán)含底商,生態(tài)綠軸及公共配套,生態(tài)綠軸及公共配套,我們的形象 一切只為提升您的生活品質(zhì),我們的規(guī)劃 基于地形和項(xiàng)目形象的規(guī)劃布局,我們的產(chǎn)品 多產(chǎn)品組合，提升產(chǎn)品的舒適度及創(chuàng)新度,多產(chǎn)品組合,滿足90/60和90/70約束下的各戶型配比,產(chǎn)品配比,規(guī)劃亮點(diǎn),街角廣場(chǎng),下沉廣場(chǎng),沿街建筑立面,入口廣場(chǎng),主景觀軸,立體庭院,蜂巢,沿銀杉路一字排開的高層建筑，形成具有強(qiáng)烈視覺沖擊力的社區(qū)展示面,強(qiáng)調(diào)建筑的整體形式感，完整、流暢的展示面和具有韻律感的天際線都是吸引眼球的重要因素,棕櫚泉,北京 公園大道,北京 西釣魚臺(tái)

13、嘉園,項(xiàng)目體驗(yàn)空間1. 沿街建筑立面,點(diǎn)式塔樓集群,弧形板樓,突出建筑群整體的氣勢(shì)，需要一定的體量體現(xiàn)城市感,展示面的造型突出“氣勢(shì)”，可以通過一定的曲線變化吸引眼球,波浪形的外立面，和濱江的感覺緊密結(jié)合,項(xiàng)目體驗(yàn)空間1. 沿街建筑立面,立面材料中引入質(zhì)感較強(qiáng)的材料，如面磚和石材等，能夠有效的提升建筑的價(jià)值感，給人穩(wěn)重或尊貴的感受 材料的使用上要強(qiáng)化對(duì)比。不同材料的穿插運(yùn)用可以強(qiáng)化部分材料的質(zhì)感 建筑底層局部石材的使用，對(duì)業(yè)主的身份感給與很好的彰顯,選擇質(zhì)感較強(qiáng)的外立面材質(zhì)強(qiáng)，從細(xì)節(jié)上提升項(xiàng)目的整體形象,項(xiàng)目體驗(yàn)空間1. 沿街建筑立面,可以很生活 慵懶的午后在廣場(chǎng)小坐 在咖啡中 把別人當(dāng)作風(fēng)景

14、 或成為別人的風(fēng)景,開放的小廣場(chǎng)，可以帶來很生活也很城市的感覺,小廣場(chǎng),項(xiàng)目體驗(yàn)空間2. 入口小廣場(chǎng),從路口開始的生態(tài)蔓延，充分體現(xiàn)社區(qū)的生態(tài)人居環(huán)境,項(xiàng)目體驗(yàn)空間2. 入口園林,在地塊上設(shè)置大板，實(shí)行自然的人車分流,下部順應(yīng)高差設(shè)置為社區(qū)停車場(chǎng)，車輛直接由外部進(jìn)入地下層，形成相對(duì)獨(dú)立的車行空間,上部大板層，建筑的底層，封閉的社區(qū)，完全的人行系統(tǒng)，與外部道路高差一致,關(guān)聯(lián):蜂巢。地下系統(tǒng)自然采光，設(shè)置局部下沉廣場(chǎng)、花園、建立上部與下部的連通，營造立體庭院,上部人行入口,下部車行入口,銀杉路,地下停車場(chǎng)、局部下沉花園及上下空間,社區(qū)園林、住宅首層,項(xiàng)目體驗(yàn)空間3. 社區(qū)大板,大板上設(shè)置景觀主軸，

15、主軸園林巧妙打造，凸顯人文關(guān)懷，成為人們?nèi)粘Ｐ蓓膱?chǎng)所,項(xiàng)目體驗(yàn)空間3. 社區(qū)大板,綠化帶與水的的巧妙結(jié)合，突出社區(qū)生活的休閑與趣味,項(xiàng)目體驗(yàn)空間4. 主軸景觀,蜂巢的設(shè)計(jì)使地下層空間更陽光，居住空間更豐富。地面地下空間暢通，創(chuàng)造出層次感豐富的灰空間，同時(shí)可作泛會(huì)所，增強(qiáng)整體的生活氣息和休閑情調(diào),蜂巢聯(lián)系上下空間，創(chuàng)造空間趣味性和功能多樣性,項(xiàng)目體驗(yàn)空間5. 蜂巢,架空層下的創(chuàng)意空間”蘑菇云“、”天文臺(tái)“,與地面,“與地面園林對(duì)話”的空間,架空層下多層次立體空間體驗(yàn),項(xiàng)目體驗(yàn)空間5. 蜂巢,綠意盎然的小廣場(chǎng),項(xiàng)目體驗(yàn)空間6. 立體庭院,利用地塊高差,在大板與低密度交界處設(shè)置立體庭院,項(xiàng)目體驗(yàn)空

16、間6. 立體庭院,利用項(xiàng)目地塊原有的大樟樹等樹木，形成小型活動(dòng)空間,通過原有高差設(shè)置下沉廣場(chǎng)，與建筑之間既有區(qū)隔又形成具有悠閑趣味的空間,小型下沉廣場(chǎng)位置,住宅活動(dòng)標(biāo)高,白馬廟下沉廣場(chǎng),地下停車場(chǎng),地下停車場(chǎng),結(jié)合入口商業(yè)設(shè)置下沉廣場(chǎng)，形成具有歷史意味的休閑區(qū)域,項(xiàng)目體驗(yàn)空間7. 白馬廟下沉廣場(chǎng),傳統(tǒng)停車場(chǎng),下沉廣場(chǎng)示意,結(jié)合入口商業(yè)設(shè)置下沉廣場(chǎng)，形成具有歷史意味的休閑區(qū)域,項(xiàng)目體驗(yàn)空間7. 白馬廟下沉廣場(chǎng),傳統(tǒng)停車場(chǎng),設(shè)置連接兩地塊的街角廣場(chǎng)，在延續(xù)項(xiàng)目整體性的同時(shí)提供社區(qū)休憩空間,項(xiàng)目體驗(yàn)空間8. 街角廣場(chǎng),價(jià)值點(diǎn)打造規(guī)劃小結(jié),配套,規(guī)劃,入口小廣場(chǎng),蜂巢,建筑外立面,主景觀軸,產(chǎn)品,附加

17、值,特色活動(dòng)空間,活動(dòng)空間,夫妻漫步空間,兒童活動(dòng)空間,老人活動(dòng)空間,朋友聚會(huì)空間,PART TWO2,項(xiàng)目整體規(guī)劃建議,項(xiàng)目配套建議,商業(yè)配套,會(huì)所,A,教育,目前長沙存在火車站商圈、東塘商圈、溁灣鎮(zhèn)商圈、伍家?guī)X商圈五大傳統(tǒng)商圈,物業(yè)定位商業(yè)研究,五一商圈：位于長沙核心地帶，高度集中的商務(wù)與金融配套奠定了其商業(yè)主導(dǎo)地位，是各路商家必爭(zhēng)之地。 溁灣鎮(zhèn)商圈:榮灣鎮(zhèn)是岳麓區(qū)由來已久的商貿(mào)重鎮(zhèn)，通過湘江一橋與河?xùn)|相連，是該區(qū)最重要的交通樞紐，人流旺。 東塘商圈:東塘商圈是城市南拓的門戶，南部居民傳統(tǒng)的商業(yè)聚集地。 火車站商圈：以電腦及電子數(shù)碼產(chǎn)品銷售為主，交通優(yōu)勢(shì)明顯，酒店業(yè)發(fā)達(dá)。 伍家?guī)X商圈：一直

18、以來就是長沙北部唯一的一個(gè)商業(yè)區(qū)，隨著新河三角洲的整改，及地鐵線的設(shè)定，發(fā)展前景較好。,溁灣鎮(zhèn)商圈,伍家?guī)X商圈,五一商圈,火車站商圈,東塘商圈,星沙商圈：將形成與長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和星沙鎮(zhèn)綜合性新城相協(xié)調(diào)，配套齊全、功能完備的現(xiàn)代都市商業(yè)中心。 紅星商圈：以湘府路與韶山南路交匯處為核心，構(gòu)建以金融信息為先導(dǎo)、商貿(mào)流通為主導(dǎo)，產(chǎn)業(yè)為支撐的內(nèi)供與外向結(jié)合，財(cái)富與人氣齊聚的南長沙復(fù)合型現(xiàn)代商貿(mào)經(jīng)濟(jì)圈。 撈霞商圈：服務(wù)于依托霞凝新港和長沙火車貨運(yùn)北站為中心的物流園，以及沿長沙經(jīng)開區(qū)外圍的青竹湖外商城工業(yè)小區(qū)和大明工業(yè)園為對(duì)象的商業(yè)活動(dòng) 。 馬坡嶺商圈：位于芙蓉區(qū)東部隆平高科技園內(nèi)，與長沙縣縣城星沙鎮(zhèn)共

19、同組成長沙市的副中心城市星馬新城。構(gòu)建以服務(wù)于長沙縣、瀏陽市為主要對(duì)象的區(qū)域性商業(yè)中心。 黎托商圈：武廣高速鐵路黎托客運(yùn)站的建設(shè)為契機(jī)，建設(shè)完善配套商業(yè)設(shè)施，構(gòu)建商貿(mào)、文化、健身休閑、高檔住宅為一體的新商業(yè)中心。 望城坡商圈：服務(wù)于以岳麓山風(fēng)景名城區(qū)旅游、休憩為主題的商業(yè)活動(dòng)，輻射范圍包括寧鄉(xiāng)縣和望城縣廣大區(qū)域。 觀沙嶺商圈：依托岳麓大道、金星路、銀杉路、杜鵑路和北大橋橋頭，重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)、會(huì)展、商貿(mào)餐飲和高檔房產(chǎn)等行業(yè)。 大托商圈：依托長株潭三市經(jīng)濟(jì)一體化和大托機(jī)場(chǎng)口的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以及以中信新城購物中心為代表的商家落戶于此，逐步發(fā)展形成一個(gè)新的區(qū)級(jí)商業(yè)中心。,根據(jù)05年編制的遠(yuǎn)景規(guī)劃，到2020

20、年，長沙市將新增八大新興商圈,觀沙嶺商圈,物業(yè)定位商業(yè)研究,片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀主要分布在銀杉路兩側(cè)，檔次較低，體量較小,周邊商業(yè)主要分布在銀杉路沿線，空置率高 以餐飲、汽配、購買和日常服務(wù)的商業(yè)配套為主，但檔次低、體量小、業(yè)態(tài)少 現(xiàn)狀片區(qū)最集中商業(yè)為銀杉路南段的安居樂園建材超市及新一佳超市,地塊南側(cè)德潤園沿街商鋪,銀杉路沿線商鋪,物業(yè)定位商業(yè)研究,估計(jì)在09年底后，隨著未來區(qū)域價(jià)值成熟，居住人口的增多，項(xiàng)目東部和南部規(guī)劃的商業(yè)，銀杉路南部的觀沙嶺商圈也會(huì)進(jìn)一步成熟，項(xiàng)目片區(qū)的商業(yè)價(jià)值將會(huì)獲得提升 德潤園商業(yè)街已初步建成，總建筑面積25991平方米，主街的長度為185米，寬度為54米，整個(gè)商業(yè)街分

21、為上下兩層，上下兩層以不同的交通路線和小區(qū)的住宅區(qū)直接相連，充分體現(xiàn)社區(qū)商業(yè)的特色。商業(yè)街廣場(chǎng)占地6800平方米，以疊水景觀和園林綠化景觀為主體，以環(huán)境亮化和社區(qū)氛圍為背景，表達(dá)休閑、購物、娛樂、健身多項(xiàng)功能緊密結(jié)合的設(shè)計(jì)理念。 觀沙嶺商圈未來商業(yè)規(guī)劃超過10萬平米。,片區(qū)未來商業(yè)發(fā)展判斷：城市化進(jìn)程的加速，將提升項(xiàng)目周邊的商業(yè)價(jià)值,本項(xiàng)目,觀沙嶺商圈,坦山廣場(chǎng)及規(guī)劃商業(yè),德潤園特色商業(yè)街,物業(yè)定位商業(yè)研究,最適合本項(xiàng)目 的商業(yè)級(jí)別,商業(yè)功能定位基于對(duì)片區(qū)商業(yè)價(jià)值的判斷，前期應(yīng)控制商業(yè)規(guī)模，主要服務(wù)于本項(xiàng)目社區(qū)，但隨著區(qū)域價(jià)值成熟，未來將兼具片區(qū)服務(wù)的功能,片區(qū)商業(yè)價(jià)值當(dāng)前片區(qū)商業(yè)價(jià)值受限，但

22、隨著未來城市化進(jìn)程和區(qū)域成熟，片區(qū)商業(yè)價(jià)值有很大的提升 項(xiàng)目開發(fā)特征開發(fā)周期長，社區(qū)逐步成熟,基于東西廂地塊商業(yè)開發(fā)的考慮，以500畝為基礎(chǔ),商業(yè)功能定位：主要服務(wù)于本項(xiàng)目社區(qū)，未來兼具片區(qū)服務(wù)功能,現(xiàn)狀區(qū)域人氣不旺，片區(qū)商業(yè)價(jià)值不高，估計(jì)到09年底商業(yè)價(jià)值才會(huì)逐步體現(xiàn),物業(yè)定位商業(yè)研究,市場(chǎng)上現(xiàn)有項(xiàng)目商業(yè)狀況,商業(yè)研究,1. 以臨街商鋪為主，面積大小無定律，根據(jù)項(xiàng)目所處位置而定,2. 非成熟區(qū)項(xiàng)目在啟動(dòng)期無推出商業(yè),3. 非成熟區(qū)售價(jià)略低,本項(xiàng)目預(yù)計(jì)居住人口約18362人,社區(qū)商業(yè)規(guī)模約為12853-16709m,商業(yè)體量判定：在現(xiàn)狀片區(qū)不成熟的情況下，項(xiàng)目商業(yè)以社區(qū)型商業(yè)配置較合適，考慮未

23、來的發(fā)展空間，體量建議控制在萬以內(nèi),城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范,根據(jù)國外類比社區(qū)商業(yè)規(guī)劃指標(biāo) 商業(yè)面積 ：住宅面積 = 0.027 ：1,A.C.PERRY：鄰里住區(qū)理論集合住宅：日本光丘花園城社區(qū),本項(xiàng)目住宅面積約為524621,社區(qū)商業(yè)規(guī)模約為14165m,物業(yè)定位商業(yè)研究,本項(xiàng)目的商業(yè)定位 主要服務(wù)于本項(xiàng)目社區(qū)，但隨著區(qū)域價(jià)值成熟，未來將兼具片區(qū)服務(wù)的功能,商業(yè)形態(tài)的選擇原則 利潤最大化原則 市場(chǎng)可接受原則,即使沿街底商影響了臨近住戶的居住品質(zhì)，但綜合來看，有利于項(xiàng)目利潤最大化 由于片區(qū)商業(yè)價(jià)值的限制和區(qū)域價(jià)值尚未成熟，目前選擇經(jīng)營集中式商業(yè)需要長時(shí)間的資金投入，及市場(chǎng)培育 從項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)

24、的角度來看，一方面有需要有更大的商業(yè)體量支持；另一方面，區(qū)域價(jià)值的成熟和人氣的積聚，后續(xù)需要有集中式商業(yè)作為項(xiàng)目的配套，同時(shí)也有利于發(fā)揮項(xiàng)目的輻射能力,項(xiàng)目的主要商業(yè)形態(tài)非獨(dú)立商業(yè)街（由沿街底商構(gòu)成）+部分集中商業(yè)的形態(tài),物業(yè)定位商業(yè)研究,本項(xiàng)目商業(yè)位置價(jià)值判斷,物業(yè)定位商業(yè)研究,坦山路,長望路,谷岳路,觀沙嶺路,銀杉路,進(jìn)入性,積聚性,開放性,容易到達(dá),易于聚集人流,昭示性強(qiáng),社區(qū)配套型商業(yè)選取原則,A、B：沿銀杉路兩側(cè)，商業(yè)價(jià)值高,C：南部為德潤園沿街商鋪，可以形成商業(yè)積聚效應(yīng),D：道路尚未修通且為區(qū)域內(nèi)道路，商業(yè)價(jià)值較低，但西部臨學(xué)校處具備一定的商業(yè)價(jià)值,E：周邊情況未明，且道路尚未修通

25、，商業(yè)價(jià)值不明顯,學(xué)校,A,B,C,D,E,商業(yè)價(jià)值排序：ABCDE,本項(xiàng)目商業(yè)的排布建議：以沿街商鋪為主，入口廣場(chǎng)街角廣場(chǎng)道路節(jié)點(diǎn)處形成部分集中商業(yè),商業(yè)排布建議 考慮坦山路與銀杉路之間未來的濱江節(jié)點(diǎn)及南側(cè)的德潤園商業(yè)街的影響，建議把東地塊部分商業(yè)移至南地塊 沿銀杉路兩側(cè)排布，一層商業(yè) 保證兩地塊分別有商業(yè)配套 沿街排布，以住宅底商為主，住宅連接處可以適當(dāng)隔斷，也可以將空間連接作為商鋪 無內(nèi)街，但主入口處商業(yè)可適當(dāng)作深，與會(huì)所融合，使得會(huì)所的部分功能可對(duì)外開放 沿街底商不能作簡(jiǎn)單長連線，應(yīng)作適當(dāng)間隔，層次富于變化,物業(yè)定位商業(yè)研究,坦山路,長望路,谷岳路,觀沙嶺路,銀杉路,項(xiàng)目商業(yè)形態(tài)面積配

26、比：12000臨街商鋪+5000平米集中式商業(yè),物業(yè)定位商業(yè)研究,項(xiàng)目沿街商鋪以服務(wù)社區(qū)居民基本生活的商業(yè)為主； 家居類商業(yè)具有獨(dú)特性，在項(xiàng)目整體銷售結(jié)束前無論對(duì)于招商還是終端銷售都很受歡迎，而社區(qū)全面入住后將部分轉(zhuǎn)變?yōu)槠渌麡I(yè)態(tài)； 休閑類商業(yè)需要相對(duì)成熟的社區(qū)支持，不是先期引進(jìn)重點(diǎn)。,商鋪業(yè)態(tài)建議：先期以滿足社區(qū)基本生活配套的餐飲、家居、服務(wù)類為主,臨街商鋪,社區(qū)商業(yè)演變的一般規(guī)律,社區(qū)啟動(dòng)期,社區(qū)成熟期,社區(qū)發(fā)展期,社區(qū)配套為主,區(qū)域配套為輔，滿足生活配套的商業(yè),區(qū)域配套、社區(qū)配套并重，滿足生活休閑、娛樂的配套,社區(qū)配套為主 滿足家庭裝修、生活用品的商業(yè),家庭裝修服務(wù)、家居飾品 便利店、面包

27、房,銀行、藥品店、快餐店、洗衣店、發(fā)廊、花店等,咖啡店、酒吧、特色食街、服裝店、書店等,集中式商業(yè)建議先選擇以超市啟動(dòng)，帶動(dòng)住宅和街鋪銷售,集中式商業(yè),在社區(qū)消費(fèi)人口尚未達(dá)到大型商家所需的有效需求時(shí)，即使提供優(yōu)惠的招商條件，大型商家也一般不會(huì)考慮進(jìn)駐。 引進(jìn)超市作為商業(yè)的啟動(dòng)，并且在率先將商業(yè)街經(jīng)營起來。,項(xiàng)目所在區(qū)位適合做小型超市，不宜做中大型超市,集中式商業(yè),集中式商業(yè)業(yè)態(tài)建議：先期引入小型超市，后期引入餐飲、小百貨等主力店,集中式商業(yè),通常大型集中商業(yè)在一個(gè)社區(qū)發(fā)展到10-20年后才進(jìn)駐；較偏遠(yuǎn)的社區(qū)為解決基本生活需要，較早安排引進(jìn)小型集中商業(yè)。 因此在項(xiàng)目先期，建議引入平米的小型超市。

28、,隨著區(qū)域價(jià)值的成熟和人氣的積聚，后續(xù)需要有集中式商業(yè)作為項(xiàng)目的配套，同時(shí)也有利于發(fā)揮項(xiàng)目的輻射能力。 因此在項(xiàng)目后期，建議引入餐飲、小百貨、或更大規(guī)模的超市以提升項(xiàng)目的整體配套能力。,坦山路,長望路,谷岳路,觀沙嶺路,銀杉路,后期引入,先期引入,項(xiàng)目空間體驗(yàn)9. 特色商業(yè)街,臨街商業(yè)業(yè)態(tài)以生活配套為主，為社區(qū)居民提供日常生活配套,臨街商鋪,社區(qū)商業(yè) 2,項(xiàng)目空間體驗(yàn)9. 集中商業(yè),在社區(qū)內(nèi)建設(shè)小型集中商業(yè)，會(huì)成為區(qū)域的強(qiáng)勢(shì)配套,項(xiàng)目整體規(guī)劃建議,項(xiàng)目配套建議,商業(yè)配套,會(huì)所,B,PART TWO2,教育,精品意識(shí)原則本項(xiàng)目為區(qū)域的領(lǐng)袖樓盤，客戶定位在本地中高端客戶，考慮到會(huì)所與整體建筑的協(xié)調(diào)

29、統(tǒng)一，以及客戶對(duì)會(huì)所的較高要求。 樹立賣點(diǎn)原則突出會(huì)所特色，可以成為支撐項(xiàng)目銷售的賣點(diǎn)之一 可經(jīng)營性原則考慮到項(xiàng)目的規(guī)模、資金回籠以及真正滿足住戶需求，會(huì)所的設(shè)立應(yīng)該考慮到其可長期經(jīng)營性,本項(xiàng)目會(huì)所設(shè)置的三大原則,會(huì)所建議,1. 會(huì)所面積大部分在3000-4000左右,2. 功能以運(yùn)動(dòng)及小型餐飲為主，特色體現(xiàn)不足,目前長沙市場(chǎng)缺乏以會(huì)所功能做為特色賣點(diǎn)的樓盤,會(huì)所建議,建議本項(xiàng)目在東西兩地塊分別設(shè)置兩個(gè)不同功能的會(huì)所,會(huì)所建議,本項(xiàng)目分別在東西兩地塊設(shè)置兩個(gè)會(huì)所。 西地塊會(huì)所是家庭會(huì)所（Family Club），東地塊會(huì)所是運(yùn)動(dòng)會(huì)所（Sports Club）。 使用會(huì)所最多的人群是大多數(shù)時(shí)間在

30、家的老人、小孩和家庭主婦，他們是家庭會(huì)所的主要服務(wù)對(duì)象。 運(yùn)動(dòng)會(huì)所集合多種體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施，為業(yè)主提供運(yùn)動(dòng)、健身服務(wù)。,運(yùn)動(dòng)會(huì)所,家庭會(huì)所,DIY益智趣味班,寶貝親子操訓(xùn)練班,兒童智能訓(xùn)練會(huì)所,右腦開發(fā)特訓(xùn)班,使用者：兒童,Family Club,Family Club,Family Club,寵物論壇,插花班,使用者：女主人,自身裝飾課堂,在會(huì)所中設(shè)置專門為家庭中的女主人提供服務(wù)的功能房，旨在豐富其社區(qū)生活、促進(jìn)鄰里之間的交流，提高其自生活質(zhì)量，形成積極、和諧的生活氛圍。,Family Club,家庭理財(cái)培訓(xùn)、醫(yī)療咨詢、心理咨詢,使用者：家庭主婦,Family Club,Family Club,

31、Family Club,老楊在這里的生活很有規(guī)律：早上去湖邊打太極；中午陪老伴做飯；下午伺弄心愛的花草；偶爾出門去社區(qū)茶室同老鄰居聊天；晚飯后散步。樂天的老楊很享受退休生活；“老伴總是操心孩子們，我就告訴他：兒子給我們買了這里的房子就是讓我們享福的，你看看這大陽臺(tái)、這大房間，想開點(diǎn)啦，兒孫自有兒孫福，沒你給他們做飯，他們樂得自由。我們的任務(wù)就是享福了！,棋茶室,世外種植園,使用者：家庭中的老年人,在會(huì)所中設(shè)置老人活動(dòng)場(chǎng)所；在園林中預(yù)留一塊社區(qū)種植園，由業(yè)主打理以及采摘，完全照顧到老年人的日常生活,Family Club,Sports Club,會(huì)所建議,為運(yùn)動(dòng)注入生命的意義,Sports Cl

32、ub,項(xiàng)目整體規(guī)劃建議,項(xiàng)目配套建議,商業(yè)配套,會(huì)所,PART TWO2,教育,C,DIY益智趣味班,寶貝親子操訓(xùn)練班,右腦開發(fā)特訓(xùn)班,使用者：幼兒至學(xué)齡前兒童,在會(huì)所中設(shè)置幼兒智力開發(fā)場(chǎng)所，提供智力玩具、組織智力游戲，同時(shí)兼幼兒托管所； 引進(jìn)知名雙語幼兒園，同時(shí)聯(lián)合推廣本項(xiàng)目,使用者：小學(xué)、初中、高中學(xué)童,邀請(qǐng)湖南知名中學(xué)老師定期在社區(qū)內(nèi)舉辦課外輔導(dǎo)班、名師講座，同時(shí)可成為宣傳本項(xiàng)目的事件之一,利用學(xué)位資源提升項(xiàng)目價(jià)值,緊靠項(xiàng)目地塊的省級(jí)重點(diǎn)中學(xué)，是提高項(xiàng)目形象的有力保障,價(jià)值點(diǎn)打造配套小結(jié),配套,規(guī)劃,商業(yè),會(huì)所,設(shè)置兩處集中式商業(yè),打造特色商業(yè)街,家庭會(huì)所，包括兒童會(huì)所、主婦會(huì)所和老人會(huì)

33、所,運(yùn)動(dòng)會(huì)所,產(chǎn)品,附加值,教育,幼兒園,長郡中學(xué),消費(fèi)及教育空間,健身運(yùn)動(dòng),朋友休閑娛樂,主婦培訓(xùn),老人退休活動(dòng),家庭購物,兒童成長學(xué)習(xí),PART THREE3,項(xiàng)目整體規(guī)劃建議,項(xiàng)目整體戰(zhàn)略及定位回顧,項(xiàng)目配套建議,項(xiàng)目產(chǎn)品建議,將居住合理性和舒適度綜合考慮，在戶型尺寸和布局上體現(xiàn)“精度”,基本原則,優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)：從整體戶型面寬進(jìn)深合理性，內(nèi)部功能空間布置合理性等方面優(yōu)化戶型布局 壓縮無感知尺度：從居住者的感受角度出發(fā)，滿足實(shí)用的需求，盡量縮減感知不到且功能性不強(qiáng)空間的尺度 贈(zèng)送實(shí)用面積：贈(zèng)送面積不能是無用多余的面積，而是需要與實(shí)際購買空間良好結(jié)合，便于居住使用，增強(qiáng)業(yè)主購買性價(jià)比，并增添

34、空間情趣,戶型設(shè)計(jì)核心理念,張弛適度的精準(zhǔn)設(shè)計(jì)帶來的舒適空間,關(guān)鍵動(dòng)作,戶型品質(zhì)化的基本原則、核心理念與關(guān)鍵動(dòng)作,產(chǎn)品建議,基于客戶需求及市場(chǎng)環(huán)境下的產(chǎn)品創(chuàng)新打造方式,產(chǎn)品建議現(xiàn)狀市場(chǎng)產(chǎn)品分析,長沙市場(chǎng)聯(lián)排類暢銷戶型,基本特征 單套房、一停車位 開間6.6m 含地下室 前后院落,創(chuàng)新方向 多重院落，制造私密空間 客廳、餐廳、臥室景觀最大化 雙套房設(shè)計(jì) 主臥設(shè)置多功能空間 餐廳與廚房整體考慮、統(tǒng)一設(shè)置,產(chǎn)品建議,聯(lián)排戶型建議,保證每戶有三個(gè)院子，制造出多重私密領(lǐng)地。,聯(lián)排別墅,多院落空間，多重私密領(lǐng)地,L型庭院空間解決三聯(lián)排或多聯(lián)排產(chǎn)品 前院和側(cè)院的處理讓庭院融合增強(qiáng) 房間面臨更多景觀 案例借鑒

35、：上海 新浦江城,聯(lián)排別墅,L型別墅空間，房間面臨更多景觀,L型庭院空間解決三聯(lián)排或多聯(lián)排產(chǎn)品 前院和側(cè)院的處理讓庭院融合增強(qiáng) 房間面臨更多景觀 案例借鑒：上海 新浦江城,聯(lián)排別墅,L型別墅空間，房間面臨更多景觀,基本特征 單套房、底層含地下室，頂層送露臺(tái),創(chuàng)新方向 利用坡地制造前后入戶 客廳、餐廳、臥室景觀最大化 主臥設(shè)置多功能空間 餐廳與廚房整體考慮、統(tǒng)一設(shè)置,產(chǎn)品建議,疊加戶型建議,垂直院落,垂直院宅剖面圖,設(shè)計(jì)基本理念 建筑建于坡地上，依山就勢(shì)，體態(tài)是動(dòng)態(tài)的。 關(guān)鍵部分 每戶均有前庭、后院； 上戶可利用下層屋頂，形成屋頂花園 贈(zèng)送地下室空間；獨(dú)立雙車位車庫；,疊拼戶型,贈(zèng)送超大底層娛樂

36、 休閑室,疊拼下層戶型,立體示意,疊拼戶型,疊拼上層戶型, 贈(zèng)送大面積情趣屋頂花園私家屋頂泳池,立體示意,疊拼戶型,爬坡多層住宅 Slope-climbing Walk-up Block,爬坡 順應(yīng)天然山勢(shì) Climbing follow natural terrain,平臺(tái)綠化 Landscape,對(duì)望干擾 Cross Look,創(chuàng)新疊拼,創(chuàng)新方向 退臺(tái)式，送每層送 大露臺(tái)， 送地下室 車庫直接入戶 客廳餐廳上空 前后庭院 4+1式，設(shè)一多功能房,創(chuàng)新疊拼,基于客戶需求及市場(chǎng)環(huán)境下的產(chǎn)品創(chuàng)新打造方式,長沙市場(chǎng)洋房類暢銷戶型,產(chǎn)品建議現(xiàn)狀市場(chǎng)產(chǎn)品分析,蔚藍(lán)海岸,托斯卡納,基本設(shè)置 方正實(shí)用、南

37、北通透 套房設(shè)計(jì)、雙陽臺(tái),創(chuàng)新方向 退臺(tái)設(shè)計(jì)，贈(zèng)送露臺(tái) 底層贈(zèng)送花園 陽光房設(shè)計(jì),洋房戶型建議,產(chǎn)品建議,新低密度產(chǎn)品研究,洋房產(chǎn)品設(shè)計(jì)突破,四層,夾層,三層,層高2.18米,情景洋房(6層+負(fù)1層),(7層+負(fù)1層),情景洋房戶型創(chuàng)新點(diǎn)建議,產(chǎn)品建議情景洋房,二層平面,一層平面,半地下室平面,送給2層,送給1層,送前后花園,情景洋房戶型創(chuàng)新點(diǎn)建議,產(chǎn)品建議情景洋房,六層平面,五層平面,屋頂平面,送露臺(tái),情景洋房戶型創(chuàng)新點(diǎn)建議,產(chǎn)品建議情景洋房,通過退臺(tái)式設(shè)計(jì)，營造臺(tái)階式建筑造型，豐富建筑立面； 層層退臺(tái)設(shè)計(jì)，每上一層就往里退縮一定空間，從而為下一層營造一個(gè)私家庭院或花園陽臺(tái)； 頂層設(shè)計(jì)為復(fù)式

38、小洋房，提供別墅級(jí)生活享受； 退臺(tái)洋房的樓梯設(shè)計(jì)可靈活地應(yīng)用在南側(cè)或北側(cè)。,一層,二層,三層,四層,巧妙的退臺(tái)設(shè)計(jì)賦予每戶獨(dú)立的庭院或陽臺(tái)，營造自然舒適生活空間,產(chǎn)品建議退臺(tái)洋房,4,5,6,1,4,首層前后私家庭院,3,6,2,5,頂層復(fù)式小洋房獨(dú)享屋頂花園,半地下室改建的視聽室,中間層每戶獨(dú)有私家花園,首層、頂層3.63.9米挑高客廳,提升舒適度的陽光房設(shè)計(jì),退臺(tái)洋房戶型創(chuàng)新點(diǎn)建議,產(chǎn)品建議,“51”與“61”層花園洋房是多層的升級(jí)產(chǎn)品形式，借鑒花園洋房的元素來美化產(chǎn)品的形態(tài)、提供居住品質(zhì)； 51” 形式的花園洋房將設(shè)置于景觀相對(duì)較優(yōu)的位置； 與普通多層相比，花園洋房更強(qiáng)調(diào)建筑和景觀的融合

39、； 花園洋房戶型布局方正緊湊，強(qiáng)調(diào)過渡空間，通過大陽臺(tái)設(shè)計(jì)促使戶內(nèi)外自然景觀充分銜接，提高舒適度。,強(qiáng)調(diào)戶內(nèi)外自然景觀的銜接，以人性化的室內(nèi)功能布局提升舒適度,物業(yè)定位創(chuàng)新洋房,1,1,2,3,3,4,2,4,1,3,大露臺(tái)設(shè)計(jì)提升居住舒適度,局部戶型采用入戶花園設(shè)計(jì),部分景觀位置較優(yōu)處贈(zèng)送平地花園,提升舒適度的陽光房設(shè)計(jì),花園洋房戶型創(chuàng)新點(diǎn)提示,物業(yè)定位創(chuàng)新洋房,基于客戶需求及市場(chǎng)環(huán)境下的產(chǎn)品創(chuàng)新打造方式,長沙奧林匹克花園：181平米,藏瓏：188-193平方米,四房平面類暢銷戶型,物業(yè)定位戶型分析,基本設(shè)置 南向、景觀良好、方正實(shí)用、南北通透 主臥設(shè)置獨(dú)立衣帽間、設(shè)置工人房或儲(chǔ)藏間 客廳開

40、間5m、主臥22、三陽臺(tái),創(chuàng)新方向 設(shè)置雙套房 設(shè)置入戶花園，贈(zèng)送空中花園及大陽臺(tái),戶外面積30 餐廳、主衛(wèi)、廚房、次套房衛(wèi)生間景觀良好 主臥設(shè)置多功能空間，餐廳16；設(shè)置寬大廚房、面積12 餐廳與廚房整體考慮、統(tǒng)一設(shè)置,四房戶型建議,物業(yè)定位戶型分析,綠色走廊系列:環(huán)繞型/可參與性（觀賞型+使用型）的花園組合,1,3,2,2,陽光早餐廳,4,獨(dú)立 客房,創(chuàng)新關(guān)鍵點(diǎn)： 生態(tài)走廊+戶內(nèi)花園系列 錯(cuò)層露臺(tái) 入戶花園 專屬私家電梯,共享大院+私家院落,設(shè)計(jì)基本理念 超級(jí)無敵視野 超級(jí)的空間享受（如多面采光、陽光室、空中花園、絕對(duì)的通透性） 豪華功能享受（如桑拿房、景觀衛(wèi)生間）,四房戶型建議,物業(yè)定位

41、戶型分析,碧海云天四房二廳,中旅國際公館四房二廳,四房戶型建議,物業(yè)定位戶型分析,藏瓏：130-140平方米,長沙奧林匹克花園：136平方米,三房平面類暢銷戶型,物業(yè)定位戶型分析,基于客戶需求及市場(chǎng)環(huán)境下的產(chǎn)品創(chuàng)新打造方式,基本設(shè)置 南向、景觀良好、方正實(shí)用、南北通透 主臥設(shè)置獨(dú)立衣帽間；主臥20 雙陽臺(tái)設(shè)計(jì),創(chuàng)新方向 贈(zèng)送空中花園及大陽臺(tái),戶外面積20 主臥景觀優(yōu)良,并設(shè)置觀景陽臺(tái)、設(shè)置景觀主臥衛(wèi)生間 主臥衛(wèi)生間6、餐廳12,三房戶型建議,物業(yè)定位戶型分析,碧海云天三房二廳,水榭花都 舒適3房,三房戶型建議,物業(yè)定位戶型分析,私家院落/房間,設(shè)計(jì)基本理念 舒適性高多露臺(tái)，凸窗和陽臺(tái)的充分贈(zèng)送

42、，打造空中院落生活； 實(shí)用度高奇偶層跳送露臺(tái)，可改房,三房戶型建議,物業(yè)定位戶型分析,珠江花城：85平方米,長沙奧林匹克花園：111平方米,兩房平面類暢銷戶型,物業(yè)定位戶型分析,基于客戶需求及市場(chǎng)環(huán)境下的產(chǎn)品創(chuàng)新打造方式,基本設(shè)置 方正實(shí)用、最好南向、開揚(yáng)景觀、凸窗、雙陽臺(tái) 餐廳9、主臥12、客廳陽臺(tái)6,創(chuàng)新方向 入戶花園設(shè)置，部分贈(zèng)送面積 錯(cuò)層陽臺(tái)，部分戶型兩層高露臺(tái) 可改房空間,兩房戶型建議,物業(yè)定位戶型分析,客廳采用橫廳設(shè)計(jì)，餐廳空間靈活使用?？山Y(jié)合贈(zèng)送露臺(tái)改成一間房，使用方便； 80平米的二房改三房。,通過橫廳方式運(yùn)用和面積贈(zèng)送，可改小3房,物業(yè)定位戶型分析,入戶花園；,露臺(tái)；,凸窗；

43、,通過凸窗、入戶花園、露臺(tái)、陽臺(tái)等多個(gè)贈(zèng)送點(diǎn)增強(qiáng)2房舒適性,物業(yè)定位戶型分析,基于客戶需求及市場(chǎng)環(huán)境下的產(chǎn)品創(chuàng)新打造方式,長沙郡園廣場(chǎng)：72平方米,一房暢銷戶型,物業(yè)定位戶型分析,基本設(shè)置 方正實(shí)用、景觀開敞、凸窗,創(chuàng)新方向 復(fù)式設(shè)計(jì)，6m客廳，雙層高露臺(tái) 可改兩房,一房一廳戶型建議,物業(yè)定位戶型分析,6米高露臺(tái),客廳上空，可改房間,提高附加值，通過露臺(tái)，凸窗的贈(zèng)送增加使用面積,物業(yè)定位戶型分析,Boutique產(chǎn)品構(gòu)成體系戶內(nèi)空間,其他創(chuàng)新產(chǎn)品. 頂層退臺(tái),電梯直接入戶 無分?jǐn)偞筇妹娣e,左右復(fù)式，南北均有好朝向,2層高的內(nèi)花園，空中別墅生活,電梯私有化,臥室區(qū)全套間設(shè)計(jì),其他創(chuàng)新產(chǎn)品. 頂層

44、左右復(fù)式,1,2,3,1,2,層層退臺(tái),3,疊水,嵌入式花園,創(chuàng)新產(chǎn)品系列 底層“TOHO” （底層溢價(jià)物業(yè)）,其他創(chuàng)新產(chǎn)品. 底層TOWN HOUSE,價(jià)值點(diǎn)打造產(chǎn)品小結(jié),配套,規(guī)劃,產(chǎn)品,附加值,居住空間,舒適度,實(shí)用空間,改房空間,創(chuàng)新產(chǎn)品,多產(chǎn)品線滿足各種家庭的需求,多產(chǎn)品組合，主流產(chǎn)品+創(chuàng)新產(chǎn)品，體現(xiàn)項(xiàng)目的舒適性及多元化,PART FOUR4,項(xiàng)目整體規(guī)劃建議,項(xiàng)目配套建議,項(xiàng)目產(chǎn)品建議,項(xiàng)目附加值建議（生態(tài)節(jié)能）,生態(tài)系統(tǒng)： 環(huán)境保護(hù) 污水處理 雨水系統(tǒng) 垃圾處理 人工濕地 西向隔熱 遮陽 通風(fēng)屋面 滲水路面 植物的選擇 住宅新風(fēng)系統(tǒng) 太陽能分戶供熱水 浮筑樓板,生態(tài)節(jié)能系統(tǒng)高舒適

45、度低能耗系統(tǒng),A,生態(tài)節(jié)能,案例借鑒：當(dāng)代MOMA項(xiàng)目生態(tài)系統(tǒng),恒溫天棚輻射系統(tǒng)； 恒濕型全新風(fēng)系統(tǒng)； 外墻優(yōu)化系統(tǒng)； 外遮陽及窗優(yōu)化系統(tǒng)； 屋面優(yōu)化系統(tǒng)； 廚房及地漏優(yōu)化系統(tǒng)； 防噪音優(yōu)化系統(tǒng)； 中央除塵優(yōu)化系統(tǒng)； 智能化電梯系統(tǒng)； 水處理優(yōu)化系統(tǒng)；,萬國MOMA的“十大核心技術(shù)”,A,生態(tài)節(jié)能,中空Low-E玻璃，外包鋼化玻璃，中間填充惰性氣體氬氣，外玻采用鍍銀膜處理，具有對(duì)可見光高透過性及中遠(yuǎn)紅外線高反射的特征，有效阻隔熱量傳導(dǎo)； 冬季透過日光，防止室內(nèi)紅外線透過，起到保溫作用； 夏季防止紫外線透過，隔絕室外熱量進(jìn)入室內(nèi)；,日照中空Low-E玻璃的運(yùn)用,日照窗的構(gòu)件技術(shù),新型斷橋鋁合金窗

46、框 使窗結(jié)構(gòu)不再成為熱橋！ 遮陽百葉調(diào)節(jié)日光防止西曬,案例借鑒：當(dāng)代MOMA項(xiàng)目生態(tài)系統(tǒng),A,生態(tài)節(jié)能 日照,MOMA住宅冰花玻璃+LOW-E玻璃,案例借鑒：當(dāng)代MOMA項(xiàng)目生態(tài)系統(tǒng),A,生態(tài)節(jié)能 散熱,溫度天棚輻射系統(tǒng),夏季水溫18度，冬季水溫30度 室內(nèi)溫度維持在常年20-26度,A,生態(tài)節(jié)能 溫度,案例借鑒：當(dāng)代MOMA項(xiàng)目生態(tài)系統(tǒng),溫度外圍護(hù)結(jié)構(gòu)隔熱保溫,傳統(tǒng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)外墻厚度在250mm左右，本系統(tǒng)外圍護(hù)結(jié)構(gòu)加厚，有效阻止熱量損失，降低能耗； 外墻傳熱系數(shù)只有0.36W/K，窗戶的傳熱系數(shù)不大于2 W/K ，因而整面墻導(dǎo)熱系數(shù)為W/K ； 房屋處于與外界熱量隔絕的范圍內(nèi)，因而熱量損失降

47、到最低，與傳統(tǒng)高能耗住宅差別極大；,A,生態(tài)節(jié)能 溫度,案例借鑒：當(dāng)代MOMA項(xiàng)目生態(tài)系統(tǒng),空調(diào)空氣調(diào)節(jié),本系統(tǒng)非傳統(tǒng)意義上的空調(diào)系統(tǒng)； 傳統(tǒng)通風(fēng)由于開窗需求，引起大量熱損失，還造成噪聲干擾及安全隱患等問題； 現(xiàn)在市場(chǎng)流行的新風(fēng)系統(tǒng)在廚房、衛(wèi)生間裝設(shè)排風(fēng)機(jī)及排風(fēng)管道等配套設(shè)施，形成負(fù)壓，帶來新鮮空氣；,人需要新鮮空氣 房子需要呼吸,A,生態(tài)節(jié)能 空調(diào),案例借鑒：當(dāng)代MOMA項(xiàng)目生態(tài)系統(tǒng),新風(fēng)系統(tǒng)工作原理,A,生態(tài)節(jié)能 空調(diào),案例借鑒：當(dāng)代MOMA項(xiàng)目生態(tài)系統(tǒng),A,生態(tài)節(jié)能 空調(diào),綠化三級(jí)綠化系統(tǒng),地面園林綠化 裙房屋頂綠化 高層屋頂綠化 綠化的蒸騰作用也能夠帶走大量熱量,A,生態(tài)節(jié)能 綠化,案

48、例借鑒：當(dāng)代MOMA項(xiàng)目生態(tài)系統(tǒng),地源熱泵,A,生態(tài)節(jié)能 能源,案例借鑒：當(dāng)代MOMA項(xiàng)目生態(tài)系統(tǒng),地下盤管可利用地下較為恒定的溫度改變天棚調(diào)溫水源的溫度； 在夏季可將其降低5度，冬季可提高5度； 在運(yùn)用地源熱泵將水溫增加或降低到使用溫度,能源,A,生態(tài)節(jié)能 能源,案例借鑒：當(dāng)代MOMA項(xiàng)目生態(tài)系統(tǒng),水處理,A,生態(tài)節(jié)能 水,案例借鑒：當(dāng)代MOMA項(xiàng)目生態(tài)系統(tǒng),水處理,處理后的中水用于景觀補(bǔ)水,A,生態(tài)節(jié)能 水,案例借鑒：當(dāng)代MOMA項(xiàng)目生態(tài)系統(tǒng),滲水路面,屋面通風(fēng),部分生態(tài)節(jié)能技術(shù)建議,浮筑樓板原理,A,生態(tài)節(jié)能,隔聲墊,樓板隔聲,部分生態(tài)節(jié)能技術(shù)建議,A,生態(tài)節(jié)能,分戶太陽能,垃圾處理,部

49、分生態(tài)節(jié)能技術(shù)建議,A,生態(tài)節(jié)能,采用先進(jìn)的凈水設(shè)備，制水和供水實(shí)行全自動(dòng)化電腦監(jiān)控，使水質(zhì)更加穩(wěn)定可靠。,采用日本生產(chǎn)的不銹鋼管和國內(nèi)優(yōu)質(zhì)的鋁塑復(fù)合管，保證水質(zhì)不受二次污染。,管道直飲水直接輸送到居民這中，打開水龍頭即可飲用，配備專用飲水機(jī)可隨時(shí)喝上熱水冷水，方便快捷。,參考樓盤：梅林一村，金色家園，蔚藍(lán)海岸,B,設(shè)備智能化 凈水系統(tǒng),管道直飲水,廚房中的垃圾桶以及洗碗槽地濾網(wǎng)是家里面容易孳生病媒以及招引蟑螂，老鼠的地方。通過安置在水池旁的粉粹機(jī)將每天的骨刺廢料等粉粹后統(tǒng)一經(jīng)過排污口輸送走，徹底改善廚房的衛(wèi)生條件和美化廚房，快速清除因食物垃圾的存集而造成的腐爛變質(zhì)、異臭味及滋生的病菌、蚊蠅等

50、害蟲，根除惱人的管道堵塞現(xiàn)象，即減輕了家務(wù)雜事，保障全家人健康，同時(shí)減少了小區(qū)的垃圾量。,參考樓盤：深圳俊園,B,設(shè)備智能化 垃圾處理,廚房食物粉粹機(jī),價(jià)值點(diǎn)打造附加值小結(jié),配套,規(guī)劃,產(chǎn)品,附加值,提升空間,環(huán)保,實(shí)用,節(jié)能,節(jié)能環(huán)保,智能化,通風(fēng)系統(tǒng),太陽能系統(tǒng),垃圾處理,凈水系統(tǒng),隔聲系統(tǒng),價(jià)值點(diǎn)梳理,居住空間,舒適度,實(shí)用空間,改房空間,創(chuàng)新產(chǎn)品,多產(chǎn)品線滿足各種家庭的需求,提升空間,環(huán)保,實(shí)用,節(jié)能,消費(fèi)及教育空間,健身運(yùn)動(dòng),朋友休閑娛樂,主婦培訓(xùn),老人退休活動(dòng),家庭購物,兒童成長學(xué)習(xí),活動(dòng)空間,夫妻漫步空間,兒童活動(dòng)空間,老人活動(dòng)空間,朋友聚會(huì)空間,PART FIVE5,項(xiàng)目整體規(guī)

51、劃建議,項(xiàng)目配套建議,項(xiàng)目產(chǎn)品建議,啟動(dòng)區(qū)策略,項(xiàng)目附加值建議（生態(tài)節(jié)能）,深圳案例借鑒星河丹堤,星河丹堤項(xiàng)目資料,區(qū)域關(guān)鍵詞：城中村、爛尾樓、塞車 在客戶或者業(yè)內(nèi)人士心中，該片區(qū)為價(jià)值比較低的區(qū)域；,區(qū)域背景：關(guān)口片區(qū),地塊背景,項(xiàng)目問題：區(qū)域價(jià)值困境,區(qū)域形象感知較低； 地塊旁的豐澤湖山莊檔次較低，定義為“平民住宅”； 豐澤湖業(yè)主事件，人文價(jià)值也較低，市場(chǎng)影響較差； 臨快速干道； 沒有生活配套；,原生湖,銀湖山郊野公園,“星河丹堤最早面臨的不得不突破的問題是：梅林關(guān)口極低的片區(qū)美譽(yù)度和豐澤湖山莊6000元的單價(jià)?！?“項(xiàng)目面臨的最大問題就是如何扭轉(zhuǎn)區(qū)域價(jià)值的困境，如何最大化利用稀缺性資源，

52、如何使客戶感知項(xiàng)目品質(zhì)與資源相匹配?！?代理一部經(jīng)理 鄧震宇,深圳案例借鑒星河丹堤,星河丹堤啟動(dòng)區(qū)策略,開發(fā)節(jié)奏：A、C區(qū) B區(qū) E區(qū) F區(qū) D區(qū)； 一期推出214套別墅， 7套獨(dú)立別墅197套聯(lián)排別墅，建筑面積約7萬平米。,展示區(qū)完成，樣板房、通道、園林展示到位,A、C區(qū)具備看樓條件，看樣板房時(shí)可將項(xiàng)目資源充分展示給客戶,資源價(jià)值最高的A、C地塊啟動(dòng)，樹立自身價(jià)值標(biāo)桿,關(guān)鍵詞： 進(jìn)入性優(yōu)先 有利項(xiàng)目展示 高端產(chǎn)品入市 控制啟動(dòng)規(guī)模,項(xiàng)目指標(biāo)： 總占地面積：162653.1 M2 總建筑面積：650000 M2 其中： 住宅建筑面積：505100M2 會(huì)所建筑面積： 6000M2 幼兒園：60

53、00M2 中央廣場(chǎng)：3000M2（橫跨市政路，連接南北小區(qū)） 綠化率:65% 容積率： 3.18 建筑覆蓋率：19.3% 總車位： 3500，其中一期700多個(gè)，車位比：1：1.25 梯戶比：二梯兩戶，二梯三戶,中信紅樹灣項(xiàng)目資料,深圳案例借鑒深圳中信紅樹灣,北至世紀(jì)村 東北角臨白石洲村 南面為待建的小學(xué)、醫(yī)院 西向沙河golf，陽光帶海濱城,產(chǎn)品形態(tài)： 主力戶型：集中在面積區(qū)間在163171M2及202-209M2的四房，其中四房總體比例占60.2%。 另外有17套Townhouse,項(xiàng)目分期： 一期建筑面積11.1萬，共588套； 二期建筑面積15.2萬，共740套 三四期總建筑面積25萬

54、，共1400套左右,關(guān)鍵詞： 進(jìn)入性優(yōu)先 有利于展示 高端產(chǎn)品入市 控制啟動(dòng)規(guī)模,深圳案例借鑒深圳中信紅樹灣,中信紅樹灣啟動(dòng)策略,一期,二期,售樓處,長沙案例借鑒陽光100,陽光100國際新城項(xiàng)目資料,區(qū)域位置： 郊區(qū)、陌生區(qū)域/生活配套缺乏 位于河西猴子石大橋西，南二環(huán)邊 規(guī)模： 大盤 100萬平米，容積率2.0 交通： 公共交通不便 資源條件： 缺乏優(yōu)勢(shì)景觀資源，周邊環(huán)境形象不佳 距岳麓山4公里，只可在晴天遠(yuǎn)望；距湘江500米，靠江不看江，地塊西側(cè)有少量水體，但水質(zhì)不佳須凈化治理；地塊周邊為農(nóng)田和工廠，環(huán)境形象不佳,陽光100,長沙案例借鑒陽光100,陽光100國際新城啟動(dòng)區(qū)策略,陽光10

55、0,資源狀況分布： 地塊整體缺乏優(yōu)勢(shì)資源，地塊東、側(cè)環(huán)境形象較差，西側(cè)水體待治理 啟動(dòng)區(qū)選擇： 選擇從自資源條件相對(duì)不受外界影響、有利于展示社區(qū)內(nèi)部環(huán)境的區(qū)域啟動(dòng) 啟動(dòng)區(qū)展示策略 展示社區(qū)景觀主軸和會(huì)所、樣板間，展示效果好 啟動(dòng)區(qū)規(guī)模 約13萬平米（其中約8萬平米由湖南大學(xué)團(tuán)購，推向市場(chǎng)僅5萬平米）,農(nóng)民房,農(nóng)田與工廠,待治理水體,南二環(huán),關(guān)鍵詞： 進(jìn)入性優(yōu)先 有利于展示 控制啟動(dòng)規(guī)模,長沙案例借鑒,長沙市場(chǎng)其他知名項(xiàng)目啟動(dòng)物業(yè)及啟動(dòng)規(guī)模,1. 非成熟區(qū)項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)推盤量較小，大多在10萬平米以內(nèi),2. 多物業(yè)類型項(xiàng)目大部分在啟動(dòng)期推出高端項(xiàng)目，如藏瓏、長沙玫瑰園等，奠定了市場(chǎng)高端的項(xiàng)目形象,3. 項(xiàng)目在啟動(dòng)期均沒有推出商業(yè),關(guān)鍵詞： 高端產(chǎn)品入市 控制啟動(dòng)規(guī)模,短期目標(biāo)：建立轟動(dòng)效應(yīng),建立充分的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),項(xiàng)目啟動(dòng)模式,原則一：進(jìn)入性優(yōu)先,原則二：有利于項(xiàng)目展示,原則三：高端產(chǎn)品入市。樹立形象，制造價(jià)格標(biāo)