北京市集體土地項(xiàng)目招拍掛入市交易開發(fā)流程.ppt

1、北京市集體土地項(xiàng)目招拍掛入市交易前期開發(fā)流程及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避,二一年八月,雷 暉,目 錄,一、北京市集體土地項(xiàng)目招拍掛入市交易前期 開發(fā)流程 二、北京市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 三、做好北京市前期工作的幾點(diǎn)心得,第一部分 北京市集體土地項(xiàng)目招拍掛 入市交易前期開發(fā)流程,流程圖.doc,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,（一）土地招、拍、掛出讓流程,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,（一）劃撥土地變成出讓土地,1、土地使用權(quán)出讓是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，又稱“批租”，屬于地產(chǎn)一級(jí)市場。 2、土地使用權(quán)出讓

2、的方式有招標(biāo)出讓、拍賣出讓、掛牌出讓和協(xié)議出讓。,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,（二）出讓土地過戶辦理流程,1、領(lǐng)取鑰匙盤說明（市建委） （1）組織機(jī)構(gòu)代碼證 （驗(yàn)原件留復(fù)印件） （2）法人身份證 （復(fù)印件） （3）授權(quán)委托書 （原件） （4）委托人身份證 （復(fù)印件） （5）開發(fā)鑰匙試用人申請(qǐng)表,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,2、涉稅證明辦理（區(qū)地稅局） （1）城建稅繳納、營業(yè)稅繳納、教育費(fèi)附加繳納、 印花稅繳納、土地增值稅繳納； （2）營業(yè)稅按營業(yè)收入5%繳納； 城建稅按繳納的營業(yè)稅7%繳納； 教育費(fèi)附加按繳納的營業(yè)稅3%繳納； 印花稅按照營業(yè)稅1%繳納,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,3、房

3、權(quán)證過戶（區(qū)房管局） （1）提交資料 a、國有土地使用證； b、劃撥土地轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件（整宗劃撥 土地）； c、房屋所有權(quán)證（原件）； d、買賣合同（原件）； e、契稅完稅憑證（原件）； f、房屋測繪圖、表（原件二份）；,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,g、雙方授權(quán)委托書（原件）、法定代表人身份證明（復(fù)印件）； h、經(jīng)年檢合格的營業(yè)執(zhí)照副本（企業(yè)法人）或組織機(jī)構(gòu)代碼證（非企 業(yè)法人）； i、結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明； j、登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件； k、上述材料的影像資料； （2）交納費(fèi)用 a、印花稅（買賣雙方分別交納）：房產(chǎn)計(jì)稅金額萬分之五；,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,4、辦理土地證過戶（區(qū)國

4、土局） （1）提交資料 a、房產(chǎn)證原件復(fù)印件（變更之后的）； b、雙方買賣合同（復(fù)印件）； c、土地證原件、復(fù)印件； d、契稅稅票（復(fù)印件）； e、賣方寫的申請(qǐng)； f、營業(yè)執(zhí)照副本； g、法人委托； h、授權(quán)委托書； i、組織機(jī)構(gòu)代碼； j、身份證復(fù)印件；,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,5、國有土地直接入市項(xiàng)目申請(qǐng)上會(huì)提交材料清單 （1）入市申請(qǐng)書（被申請(qǐng)人為市國土資源局）； （2）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件； （3）法定代表人身份證明書； （4）法定代表人身份證復(fù)印件； （5）授權(quán)委托書； （6）代理人身份證復(fù)印件； （7）上級(jí)主管單位關(guān)于土地入市交易的批復(fù)意見； （8）國有土地使用證或權(quán)屬

5、證明文件復(fù)印件； （9）該宗地的情況說明（包括：宗地位置四至范圍、宗地權(quán)屬介紹、地上物情況說明及宗地現(xiàn)狀照片若干張）,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,（10）該宗地的控制性詳細(xì)規(guī)劃圖或同等效力的規(guī)劃條件批準(zhǔn)文件； （11）該宗地的普測成果復(fù)印件； （12）1:2000地形圖（藍(lán)圖1份用鉛筆勾畫宗地范圍）; （13）土地利用總體規(guī)劃圖，標(biāo)出項(xiàng)目區(qū)位置和邊界； （14）區(qū)縣國土分局關(guān)于項(xiàng)目符合土地利用總體規(guī)劃的意見； （15）無抵押、無法院查封等他項(xiàng)權(quán)利限制聲明； （16）該項(xiàng)目已取得的政府部門相關(guān)批復(fù)文件（如立項(xiàng)、紀(jì)要等）復(fù)印件； （17）項(xiàng)目用地具備“三通一平”、用地范圍內(nèi)地上物已騰空的證明。

6、（18）按現(xiàn)狀進(jìn)行評(píng)估的地價(jià)評(píng)估報(bào)告； （19）聯(lián)席會(huì)電子演示文稿（PPT）；,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,6、土地預(yù)審（北京市、區(qū)國土局 ） （1）建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請(qǐng)表（原件一式二份）； （2）建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請(qǐng)報(bào)告（原件一份）； （3）按照固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目類型： a、屬于審批類的建設(shè)項(xiàng)目，項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告分開審批的，提供項(xiàng)目建議書批復(fù)和可行性研究報(bào)告；項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告合并審批的，提供發(fā)展改革行政主管部門核發(fā)的項(xiàng)目辦理用地預(yù)審告知單和項(xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào)告）； b、屬于核準(zhǔn)類的建設(shè)項(xiàng)目，提供發(fā)展改革行政主管部門核發(fā)的項(xiàng)目辦理用地預(yù)審告知單； c、屬于備案類的建

7、設(shè)項(xiàng)目，提供發(fā)展改革行政主管部門核發(fā)的項(xiàng)目備案表和規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的規(guī)劃意見書；,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,1、招標(biāo) （1）發(fā)布招標(biāo)公告； （2）有意向的投標(biāo)人購買招標(biāo)文件； （3）現(xiàn)場踏勘、答疑和標(biāo)前會(huì)議； （4）成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)； （5）投標(biāo)人交納投標(biāo)保證金； （6）投標(biāo)、開標(biāo)、唱標(biāo)； （7）評(píng)標(biāo)會(huì)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)價(jià)審議，并推薦中標(biāo)候選人； （8）確定中標(biāo)人； （9）發(fā)出中標(biāo)通知書； （10）退還未中標(biāo)人的投標(biāo)保證金； （11）簽訂協(xié)議。中標(biāo)人按照中標(biāo)通知書規(guī)定的時(shí)間簽訂有關(guān)協(xié)議；,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,（12）公布出讓結(jié)果； 2、 拍賣 （1）發(fā)布拍賣公告； （

8、2）有意向的競買人購買拍賣文件； （3）現(xiàn)場踏勘、答疑； （4）競買人提出競買申請(qǐng)； （5）競買人交納競買保證金并領(lǐng)取競買號(hào)牌； （6）拍賣會(huì)； （7）競買人競價(jià)； （8）確定競得人； （9）簽署拍賣成交確認(rèn)書； （10）退還未競得人的競買保證金；,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,3、掛牌 （1）發(fā)布掛牌公告； （2）有意向的競買人購買掛牌文件； （3）現(xiàn)場踏勘、答疑； （4）開始掛牌； （5）競買人提出競買申請(qǐng)； （6）競買人交納競買保證金并領(lǐng)取競買資格證明； （7）競買人填寫競買報(bào)價(jià)單，參與競買； （8）更新掛牌顯示，接受新的競價(jià)； （9）現(xiàn)場競價(jià)。掛牌截止時(shí)依然有兩個(gè)以上競買人要求競 價(jià)的

9、，舉行現(xiàn)場競價(jià)； （10）確定競得人； （11）簽訂掛牌成交確認(rèn)書； （12）退還未競得人的競買保證金； （13）簽訂協(xié)議。競得人按照掛牌成交確認(rèn)書規(guī)定的 時(shí)間簽訂有關(guān)協(xié)議； （14）公布出讓結(jié)果；,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,4、出讓合同簽訂 （1）出讓合同應(yīng)具備一下主要條款 a、雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、地址； b、出讓土地使用權(quán)的宗地號(hào)、面積； c、土地使用年期及起止時(shí)間； d、土地使用權(quán)出讓金額、幣種、交付方式及時(shí)間； e、規(guī)劃、市政設(shè)計(jì)要求； f、項(xiàng)目竣工提交驗(yàn)收時(shí)間； g、市政設(shè)施配套建設(shè)義務(wù)； h、使用相鄰?fù)恋睾偷缆返南拗疲?i、設(shè)附屬、附加設(shè)施的項(xiàng)目及義務(wù)； j、當(dāng)事人認(rèn)為必

10、要的其他條款。出讓合同應(yīng)附上宗地圖, 作為出讓合同的組成部分；,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,（2）所需材料 a、用地申請(qǐng)報(bào)告； b、建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)批復(fù)（或項(xiàng)目建議書批復(fù)及可行性研究 報(bào)告批復(fù)）（復(fù)印件）； c、規(guī)劃用地紅線圖及規(guī)劃設(shè)計(jì)意見書（復(fù)印件）； d、經(jīng)規(guī)劃部門審定的規(guī)劃總平面圖（蘭色原圖，加蓋規(guī)劃 審定章）； e、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（復(fù)印件）； f、營業(yè)執(zhí)照副本（復(fù)印件）及稅務(wù)登記證副本 （復(fù)印件）； g、法定代表人資格證明書及身份證（復(fù)印件）； h、土地權(quán)屬調(diào)查證明材料； i、其他有關(guān)材料（受讓地塊的地價(jià)評(píng)估報(bào)告，出讓合同的 附加協(xié)議等）；,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,5、國有土

11、地使用權(quán)證辦理 （1）申請(qǐng)（或土地登記申請(qǐng)書）； （2）土地登記審批表； （3）征用土地批準(zhǔn)材料和紅線圖； （4）地籍圖或地形圖； （5）出讓金收據(jù)、契稅和土地出讓業(yè)務(wù)管理費(fèi)交付憑證（復(fù)印件）； （6）法人資格證明（或個(gè)人身份證明）； （7）需提供的其他證明材料（包括國有土地使用權(quán)出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)項(xiàng)目批文、營業(yè)執(zhí)照等復(fù)印件）；,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,（二）規(guī)劃審批流程,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,（一）建筑工程規(guī)劃審批,1、規(guī)劃意見書 （1）申報(bào)材料 a、建設(shè)單位出具的申報(bào)委托書； b、建設(shè)單位填寫完整并加蓋單位印章的“建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許

12、可及其他事項(xiàng)申報(bào)表”； c、對(duì)項(xiàng)目的相關(guān)批復(fù)及規(guī)劃文件，如： 危改項(xiàng)目：市、區(qū)危改辦對(duì)危改項(xiàng)目的批復(fù)意見，市政 府對(duì)修建 性詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)意見及批復(fù)同意的修建性詳細(xì)規(guī)劃文本及圖紙材料； 市級(jí)開發(fā)區(qū)或產(chǎn)業(yè)、科技園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目：市政府對(duì)開發(fā) 區(qū)建設(shè)和開發(fā)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)文件和開發(fā)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃文本及規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙黑（或申請(qǐng)人為入?yún)^(qū)單位，還需提交開發(fā)區(qū)管理部門對(duì)入?yún)^(qū)單位的批復(fù)意見及用地范圍及市規(guī)劃行政主管部門為開發(fā)區(qū)管理部門核發(fā)的規(guī)劃意見書及附圖復(fù)印件）；,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程, 綠隔項(xiàng)目：綠化隔離地區(qū)建設(shè)項(xiàng)目審查會(huì)會(huì)議紀(jì)要及相關(guān)文件，市規(guī)劃院核定的規(guī)劃意見書（含主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)）1份，

13、規(guī)劃意見書附圖4份； d、主管部門批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件原件； e、修建性詳細(xì)規(guī)劃（或規(guī)劃意見函復(fù)等前一階段規(guī)劃 審批文件）中要求提交的相關(guān)部門的審查意見； f、建設(shè)單位的用地申請(qǐng)（須表述取得用地的有關(guān)情況，申 請(qǐng)文件應(yīng)包含發(fā)文號(hào)、簽發(fā)人、單位印章等基本公文要素）文件； g、申報(bào)的建設(shè)項(xiàng)目擬規(guī)劃設(shè)計(jì)方案圖（含主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)） h、經(jīng)市測繪行政主管部門審核確認(rèn)的，具有相應(yīng)資質(zhì)的測 繪單位提供的基本比例尺:500或:2000地形圖份，并用鉛筆畫出用地范圍； i、建設(shè)用地釘樁成果； j、其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定要求提供的相關(guān)材料；,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 （1）申報(bào)材

14、料 a、建設(shè)單位出具的申報(bào)委托書； b、建設(shè)單位填寫完整并加蓋單位印章的“建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可 及其他事項(xiàng)申報(bào)表”（以招拍掛方式取得土地使用權(quán)的建 設(shè)項(xiàng)目，需提交建設(shè)單位用地申請(qǐng)，須表述取得用地的有 關(guān)情況，申請(qǐng)文件應(yīng)包含發(fā)文號(hào)、簽發(fā)人、單位印章等基 本公文要素）； c、規(guī)劃意見書附件（選址）及附圖復(fù)印件（以招拍掛方 式取得土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，需提交土地整理儲(chǔ)備機(jī)構(gòu) 北京市國有土地使用權(quán)掛牌出讓成交確認(rèn)書和國土資 源行政主管部門北京市國有土地使用權(quán)出讓合同及其 相關(guān)文件）；,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,d、主管部門批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件原件（以協(xié)議出讓方式、取得土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，需提交國土

15、資源行政主管部門北京市國有土地使用權(quán)出讓合同及其相關(guān)文件； e、建設(shè)用地釘樁成果； f、由提供規(guī)劃申報(bào)用圖的測繪部門，按建設(shè)用地釘樁成果及繪圖要求繪制的:500或:2000地形圖份（機(jī)要項(xiàng)目4份； 用地單位為多個(gè)的，需按增加單位個(gè)數(shù)增加相應(yīng)份數(shù)的地形圖）； g、需要使用項(xiàng)目名稱的須提交地名命名行政許可文件復(fù)印件； h、其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定要求提供的相關(guān)材料；,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 （1）申報(bào)材料 a、建設(shè)單位出具的申報(bào)委托書； b、建設(shè)單位填寫完整并加蓋單位印章的“建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許及 其他事項(xiàng)申報(bào)表”； c、規(guī)劃意見書附件（選址）、修建性詳細(xì)規(guī)劃審查意 見及附

16、圖復(fù)印件或設(shè)計(jì)方案審查意見及附圖復(fù)印件， 以及規(guī)劃意見書附件（選址）中注明申報(bào)建設(shè)工程規(guī) 劃許可證時(shí)須提交的有關(guān)文件（新農(nóng)村改造項(xiàng)目，還需 提交集體建設(shè)用地使用權(quán)證附件及附圖復(fù)印件）； d、國土行政主管部門批準(zhǔn)用地的文件；（自有用地的建設(shè)項(xiàng) 目、施工暫設(shè)工程、構(gòu)筑物不需此項(xiàng)，翻建工程需提交房 屋產(chǎn)權(quán)證明文件和其上級(jí)主管部門的意見）；,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,e、具有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位按照規(guī)劃意見書（選址）或修建 性詳細(xì)規(guī)劃審查意見及附圖或設(shè)計(jì)方案審查意見及附 圖的要求繪制的建設(shè)工程施工圖（按規(guī)格（豎向）裝訂 成冊(cè)）套，另再附相同設(shè)計(jì)總平面圖份（建設(shè)單位為多 個(gè)的需按增加的單位個(gè)數(shù)增加圖紙份數(shù)

17、）；（施工圖紙包括： 圖紙目錄、無障礙設(shè)施設(shè)計(jì)說明、設(shè)計(jì)總平面圖、各層平面 圖、剖面圖、各向立面圖、各主要部位平面圖、基礎(chǔ)平面圖、 基礎(chǔ)剖面圖各份)； f、需要辦理竣工檔案登記的，須提交城市建設(shè)工程辦理竣工 檔案登記表； g、提交招標(biāo)投標(biāo)主管部門簽署意見的北京市勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)投 標(biāo)登記表復(fù)印件，依法需要進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)的建設(shè)項(xiàng)目，還 須提交勘察、設(shè)計(jì)中標(biāo)通知書（已進(jìn)行設(shè)計(jì)方案審查的 不需提交）； h、需要使用項(xiàng)目名稱的，須提交地名命名（建筑物名稱核準(zhǔn)） 行政許可決定文件復(fù)印件份； i、其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定要求提供的相關(guān)材料；,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,（二）市政工程規(guī)劃審批,1、市政工程規(guī)劃

18、意見書 （1）道路工程申報(bào)材料： a、建設(shè)單位出具的申報(bào)委托書和填寫完整并加蓋單位印 章的“建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可及其它事項(xiàng)申報(bào)表（市政工 程）”； b、市計(jì)劃主管部門對(duì)項(xiàng)目建議書的批復(fù)文件原件份 （中央和部隊(duì)在京項(xiàng)目為市建設(shè)主管部門的批復(fù)文件）； c、建設(shè)單位新征（占）的用地申請(qǐng)文件（包含發(fā)文號(hào)、 簽發(fā)人、單位印章等基本公文要素）、用地要求及擬 建項(xiàng)目情況說明；,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,d、道路工程征地圖（含道路方案）份圖紙底圖為經(jīng)市測繪行政主管部門審核確認(rèn)的:500或（遠(yuǎn)郊地區(qū)可使用:1000或:10000）地形圖，并用鉛筆劃出新征占）用地范圍； e、建設(shè)單位對(duì)擬建項(xiàng)目的情況說明； f、函

19、復(fù)或規(guī)劃方案批準(zhǔn)文件中涉及的相關(guān)部門審查意見； g、工程項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件； h、其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定要求提供的相關(guān)材料；,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,（2）管線綜合工程申報(bào)材料 a、建設(shè)單位出具的申報(bào)委托書和填寫完整并加蓋單位印章 的“建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可及其它事項(xiàng)申報(bào)表（市政工程）； b、主管部門批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件； c、相關(guān)道路工程項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件； d、項(xiàng)目綜合會(huì)議紀(jì)要中涉及的相關(guān)部門審查意見； e、配套市政管線設(shè)計(jì)綜合圖份及電子文件，含說明，會(huì) 簽表，圖紙底圖為經(jīng)市測繪行政主管部門審核確認(rèn)的含 管線實(shí)測內(nèi)容的:500道路設(shè)計(jì)圖； f、其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定要求提供的

20、相關(guān)材料;,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,3、市政工程建設(shè)用地規(guī)劃許可證申報(bào)材料 （1）建設(shè)單位出具的申報(bào)委托書； （2）建設(shè)單位填寫完整并加蓋單位印章的“建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可 及其他事項(xiàng)申報(bào)表”（市政工程）； （3）規(guī)劃意見書（市政工程）及附圖復(fù)印件； （4）主管部門批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件； （5）建設(shè)用地釘樁成果通知單； （6）提供規(guī)劃申報(bào)用圖的測繪部門，按建設(shè)用地釘樁成果及繪 圖要求繪制的:500或:2000地形圖份（機(jī)要項(xiàng)目份，用地單位為多個(gè)的，需按增加單位個(gè)數(shù)增加相應(yīng)份數(shù)的地形圖）； （7）需要使用項(xiàng)目名稱的須提交地名命名行政許可文件復(fù)印件； （8）其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定要求提供的相關(guān)

21、材料；,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,4、市政工程建設(shè)工程規(guī)劃許可證申報(bào)材料 （1）建設(shè)單位出具的申報(bào)委托書和填寫完整并加蓋單位印章的“建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可及其它事項(xiàng)申報(bào)表（市政工程）”； （2）規(guī)劃意見書（市政工程）（含附圖）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（含附件、附圖）各份（復(fù)印件）； （3）規(guī)劃意見書（市政工程）注明申報(bào)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)須提交的有關(guān)文件； （4）初步設(shè)計(jì)審查要求取得的有關(guān)行政主管部門的審查意見及必要的有關(guān)文件、會(huì)議紀(jì)要和協(xié)議（城市基礎(chǔ)設(shè)施工程中的一般項(xiàng)目例外）； （5）按或規(guī)格（豎向）裝訂成冊(cè)的:500建設(shè)工程施工圖紙?zhí)祝ㄊ┕D紙包括：圖紙目錄、設(shè)計(jì)說明、區(qū)域路網(wǎng)圖、平面圖、橫斷圖

22、、縱斷圖以及設(shè)計(jì)概算各份）； （6）工程檔案登記備案表； （7）其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定要求提供的相關(guān)材料；,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,（三）發(fā)改委審批流程,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,三、立項(xiàng)和可研計(jì)劃、商品房年度計(jì)劃 審批（市發(fā)改委）,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,（一）立項(xiàng)審批 1、中標(biāo)后立項(xiàng)備案 （1）節(jié)能審批 a、寫一份節(jié)能審批的申請(qǐng)； b、找有資質(zhì)的工程咨詢公司做一份節(jié)能專篇報(bào)告書；,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,（2）立項(xiàng)審批 a、由具備相應(yīng)工程咨詢資格的機(jī)構(gòu)編制的項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告一式5 份。項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的主要內(nèi)容包括：項(xiàng)目申報(bào)單位情況，擬 建項(xiàng)目

23、情況，建設(shè)用地與相關(guān)規(guī)劃，資源利用和能源耗用分 析，生態(tài)環(huán)境影響分析，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效果分析； b、城市規(guī)劃行政主管部門出具的城市規(guī)劃意見； c、國土資源行政主管部門出具的項(xiàng)目用地預(yù)審意見； d、環(huán)境保護(hù)行政主管部門出具的環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件的審批意見； e、市交通行政主管部門出具的交通流量評(píng)價(jià)通過的意見； f、房地產(chǎn)行業(yè)主管部門實(shí)行資質(zhì)管理的，應(yīng)提供資質(zhì)證明文件； g、中外合營項(xiàng)目，合營各方簽署的合作意向書； h、需要經(jīng)區(qū)縣發(fā)展改革部門初審的，由項(xiàng)目所在地的區(qū)縣發(fā)展 改革部門出具關(guān)于項(xiàng)目核準(zhǔn)的初審意見； i、其他應(yīng)提交的材料；,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,2、可研計(jì)劃審批申報(bào)資料 （1）書面申請(qǐng)；

24、 （2）提供資金落實(shí)證明； （3）土地使用權(quán)證明； （4）由具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢單位編制的可行性研究報(bào)告。 可行性研究報(bào)告應(yīng)具有以下附件：規(guī)劃部門對(duì)項(xiàng)目建設(shè) 選址的初審意見；土地管理部門對(duì)建設(shè)用地的初審意見； 環(huán)保部門的環(huán)評(píng)報(bào)告；有關(guān)部門對(duì)供電、供水、供熱、 供氣以及地震的審查意見；依法必須招標(biāo)項(xiàng)目的招標(biāo)總 體方案； （5）房地產(chǎn)開發(fā)公司的資質(zhì)證明；,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,3、商品房年度計(jì)劃 （1）提供資料 a、上報(bào)計(jì)劃要具體到單體棟號(hào)，要嚴(yán)格區(qū)分建設(shè)內(nèi)容； b、上報(bào)的續(xù)建項(xiàng)目，應(yīng)提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可 證；上報(bào)的新開工項(xiàng)目，需附項(xiàng)目核準(zhǔn)批復(fù)、規(guī)劃管理部 門關(guān)于設(shè)計(jì)方案審核

25、的意見、附圖及建設(shè)用地許可證、設(shè) 計(jì)單位設(shè)計(jì)說明、土地出讓合同及地價(jià)款繳款發(fā)票、建設(shè) 單位開發(fā)資質(zhì)證書、開工前資金落實(shí)證明等復(fù)印件加蓋建 設(shè)單位公章，并以A4紙裝訂成冊(cè)； c、2008年商品房投資計(jì)劃打印報(bào)表并加蓋單位公章； d、2007年商品房投資計(jì)劃完成情況表（附件1）、2007年商 品房銷售及空置情況表（附件2）和前期準(zhǔn)備工作項(xiàng)目情 況表（附件3）打印表并加蓋公章，并附電子版；,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,（四）住建委審批流程,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,1、建筑工程施工許可證審批,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,（一）招投標(biāo),1、建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建 （1）

26、建設(shè)工程項(xiàng)目的立項(xiàng)批準(zhǔn)文件或年報(bào)投資計(jì)劃下達(dá)后， 按照 工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建管理辦法規(guī)定具備條件 的，須向建設(shè)行 政主管部門報(bào)建備案。 （2）建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建范圍：各類房建筑（包括 新建、 改建、擴(kuò)建、翻建、大修等）、土木工程（包 括：道路、橋梁、房屋基礎(chǔ)打樁），設(shè)備安裝、管道 線路敷設(shè)、裝設(shè)、裝飾裝修等建設(shè)工程。 （3）建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建內(nèi)容主要包括：工程名稱、建設(shè)地 點(diǎn)、投資規(guī)模、資金來源、當(dāng)年投資額、工程規(guī)模、 結(jié)構(gòu)類型、發(fā)包方式、計(jì)劃開竣工日期、工程籌建情 況等。,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,2、提交資料： （1）立項(xiàng)批準(zhǔn)文件或年度投資計(jì)劃； （2）固定資產(chǎn)投資許可證； （3）建設(shè)

27、工程規(guī)劃許可證； （4）資金證明。,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,（二）建筑工程施工許可證的取得（建委工程建設(shè)管理辦公室）,1、房屋建筑工程 （1）按規(guī)定填寫、蓋章的建筑工程施工許可申請(qǐng)表一式兩份； （2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證原件及復(fù)印件（正本及附件）； （3）用地證（國有土地證及建設(shè)用地規(guī)劃許可證）原件及復(fù)印件； （4）施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)文件審查合格書原件； （5）施工合同原件及施工企業(yè)中標(biāo)通知書原件（或直接發(fā)包登記 表）； （6）監(jiān)理合同原件及監(jiān)理單位中標(biāo)通知書原件（或直接發(fā)包登記 表）； （7）項(xiàng)目建設(shè)資金落實(shí)證明原件（由建設(shè)單位開戶行出具）； （8）人防部門出具的人防施工圖備案回執(zhí)； （9）法

28、人委托書； （10）單體回執(zhí)單復(fù)印件；,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,2、市政基礎(chǔ)設(shè)施工程 （1）按規(guī)定填寫、蓋章的建筑工程施工許可申請(qǐng)表一式 兩份； （2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證原件及復(fù)印件（正本及附件）； （3）施工合同原件及施工企業(yè)中標(biāo)通知書原件（或直接發(fā)包 登記表）； （4）監(jiān)理合同原件及監(jiān)理單位中標(biāo)通知書原件（或直接發(fā)包 登記表）； （5）掘路、占道許可手續(xù)； （6）項(xiàng)目建設(shè)資金落實(shí)證明原件（由建設(shè)單位開戶行出具）； （7）市政工程施工圖紙審查通知書； （8）法人委托書； （9）單體回執(zhí)單復(fù)印件；,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,3、裝飾裝修工程 （1）按規(guī)定填寫、蓋章的建筑工程施工許可申

29、請(qǐng)表一式 兩份； （2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證原件及復(fù)印件（僅外立面裝修時(shí)需 提供）； （3）產(chǎn)權(quán)單位出具的同意進(jìn)行裝飾裝修的證明文件及產(chǎn)權(quán)證 書原件及復(fù)印件； （4）租賃協(xié)議原件及復(fù)印件； （5）施工合同原件及施工企業(yè)中標(biāo)通知書原件（或直接發(fā)包 登記表）； （6）監(jiān)理合同原件及監(jiān)理單位中標(biāo)通知書原件（或直接發(fā)包 登記表）； （7）項(xiàng)目建設(shè)資金落實(shí)證明原件（由建設(shè)單位開戶行出具）； （8）法人委托書； （9）單體回執(zhí)單復(fù)印件；,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,2、商品房預(yù)售許可證（市、區(qū)建委）,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,1、申請(qǐng)材料清單 （1）商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表； （2）開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)

30、證書； （3）已交付全部土地使用權(quán)出讓金證明，國有土地使用權(quán)證，經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目提供銷售價(jià)格批準(zhǔn)文件和城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書； （4）建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證； （5）投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上的證明； （6）工程施工合同； （7）商品房預(yù)售方案； （8）屬于綠化隔離地區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目提供市綠化管理部門認(rèn)可機(jī)構(gòu)出具的確認(rèn)商品房范圍的證明文件； （9）已將土地使用權(quán)或土地使用權(quán)連同在建工程設(shè)定抵押的，提交抵押權(quán)人同意預(yù)售的證明材料。,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,（五）單項(xiàng)審批流程,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,(一) 交通影響評(píng)價(jià)（交委交通規(guī)劃處）

31、 1、提交交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告書； 2、提交規(guī)劃意見書； 3、提交最新的控制性詳細(xì)規(guī)劃； 4、提供委辦局聯(lián)席會(huì)會(huì)議紀(jì)要； 5、對(duì)交通可能造成重大影響，需要編制交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告書的建設(shè)項(xiàng)目及按照要求需要征求周圍居民意見的建設(shè)項(xiàng)目，需提交論證會(huì)、聽證會(huì)或采取其他方式征求有關(guān)單位、專家和公眾意見的結(jié)果，但依照規(guī)定需要保密的情形除外； 6、其他法律法規(guī)規(guī)定的相關(guān)材料。,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,（二）環(huán)境影響評(píng)價(jià)（環(huán)境影響評(píng)價(jià)管理處） 1、填寫完整并加蓋單位印章的北京市建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境管理申請(qǐng)登記表及電子文檔； 2、 環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件： （1） 書面文檔2份及電子文檔（電子文檔須含圖片JPG/PPT文件）

32、； （2） 涉及水土保持的建設(shè)項(xiàng)目，還必須有經(jīng)水行政主管部門審查同意的水土保持方案； （3） 環(huán)境影響報(bào)告書須符合關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范環(huán)境影響評(píng)價(jià)工作的通知的要求。 3、項(xiàng)目建議書及有關(guān)主管部門對(duì)項(xiàng)目建議書的批復(fù)文件各1份及掃描文件;,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,4、擬建項(xiàng)目實(shí)施地點(diǎn)地形圖，圖上應(yīng)標(biāo)出擬建項(xiàng)目周圍情況；（環(huán)境影響報(bào)告書（表）項(xiàng)目為1/2000或1/500圖紙，要能夠反映建設(shè)項(xiàng)目周圍關(guān)系，并要求按A4（豎向）裝訂，同時(shí)應(yīng)提供CAD文件；環(huán)境影響登記表項(xiàng)目可以提交示意圖） 5、建設(shè)項(xiàng)目依法需要由行業(yè)主管部門預(yù)審的，需持行業(yè)主管部門的預(yù)審意見； 6、對(duì)環(huán)境可能造成重大影響，需要編制環(huán)境影

33、響報(bào)告書的建設(shè)項(xiàng)目及按照要求需要征求周圍居民意見的建設(shè)項(xiàng)目，需提交論證會(huì)、聽證會(huì)或采取其他方式征求有關(guān)單位、專家和公眾意見的結(jié)果，但依照規(guī)定需要保密的情形除外；,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,（三）樹木砍伐許可 （園林綠化局林政資源處） 1、需提供材料 （1）北京市園林綠化局樹木移伐申請(qǐng)表； （2）北京市規(guī)劃委建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖（并在附圖上標(biāo)注樹木準(zhǔn)確位置）； （3）園林綠化行政主管部門在規(guī)劃前期提出的現(xiàn)狀樹木保護(hù)意見； （4）項(xiàng)目竣工后綠化規(guī)劃方案或樹木補(bǔ)栽計(jì)劃； （5）樹木移植方案和后期養(yǎng)護(hù)措施（應(yīng)明確移植據(jù)詳細(xì)地點(diǎn)、責(zé)任人）； （6）道路開口工程應(yīng)提交市或區(qū)公安交通管理部門的批準(zhǔn)文

34、件；,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,（四）消防審批（市消防局）,1、建筑工程消防驗(yàn)收應(yīng)報(bào)送以下材料： （1）建筑工程消防驗(yàn)收申報(bào)表（一式兩份） （2）建設(shè)過程中消防部門的所有建筑消防設(shè)計(jì)審核文件復(fù)印件（一式兩份）； （3）消防檢測機(jī)構(gòu)的檢測報(bào)告（兩份原件）； （4）消防施工單位的資質(zhì)證書（復(fù)印件，加蓋單位公章）； （5）申報(bào)表上填寫的各種消防產(chǎn)品（含防火阻燃材料）的檢測報(bào)告； （6）消防驗(yàn)收自檢自驗(yàn)合格報(bào)告。,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,2、建筑裝修改造工程消防驗(yàn)收須提供材料如下： （1）建設(shè)單位提出的驗(yàn)收申請(qǐng)（加蓋公章）； （2）建設(shè)單位填寫的建筑工程消防驗(yàn)收申報(bào)表（一式兩份）； （3）建

35、設(shè)工程中消防部門的建筑消防設(shè)計(jì)審核文件（復(fù)印件）； （4）消防檢測機(jī)構(gòu)的檢測報(bào)告（原件）； （5）申報(bào)表上填寫的裝修材料（壁紙、地毯、紡織物）的檢測報(bào)告（復(fù)印件）。,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,（五）人防審核（市民防局工程建設(shè)處）,1、前置條件：人防工程已竣工驗(yàn)收并合格，北京市人防工程監(jiān)督站已出具北京市人防工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告。 2、所需材料 （1）人防工程竣工驗(yàn)收備案表（一式三份）； （2）人防工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告； （3）區(qū)、縣民防局出具的人防工程認(rèn)可文件；,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,（六）文物保護(hù)審核（北京市文物局文物保護(hù)處）,（1）申請(qǐng)函。內(nèi)容包括：工程名稱、地點(diǎn)、規(guī)模； （2）建設(shè)工程

36、的位置、設(shè)計(jì)方案一式兩份。內(nèi)容包括：1:500或1:2000現(xiàn)狀地形圖（標(biāo)出涉及的文物保護(hù)單位），設(shè)計(jì)方案要求上報(bào)1:100或1:200建筑總平面圖、平面、立面、剖面圖； （3）涉及地下遺存的，應(yīng)提供考古勘探發(fā)掘資料 （4）以上文件為A4規(guī)格，圖紙為A4、A3規(guī)格裝訂成冊(cè)。,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,（七）地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估（市、區(qū)國土資源局) 1、地質(zhì)災(zāi)害：是指包括自然因素或者人為活動(dòng)引發(fā)的危害人民生命和財(cái)產(chǎn)安全的山體崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷、地裂縫、地面沉降等與地質(zhì)作用有關(guān)的災(zāi)害；,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,2、申請(qǐng)材料 （1）地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估備案登記表； （2）地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)

37、性評(píng)估報(bào)告（三級(jí)評(píng)估報(bào)告）； （3）地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告專家評(píng)審意見； （4）評(píng)估單位資質(zhì)證書（復(fù)印件加蓋單位公章）； （5）評(píng)估報(bào)告工作合同（復(fù)印件加蓋單位公章）； （6）評(píng)估報(bào)告光盤（磁盤）。,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,（八）北京市地震安全性評(píng)價(jià)（地震局抗震設(shè)防管理辦公室）,1、申請(qǐng)材料 （1）計(jì)劃部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書或其它計(jì)劃批準(zhǔn)文件復(fù)印件1份； （2）規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃意見書或其它規(guī)劃批準(zhǔn)文件復(fù)印件1份； （3）建設(shè)場地（或近旁場地）巖土工程勘察報(bào)告復(fù)印件1份； （4）需要進(jìn)行實(shí)地勘察或?qū)＜壹夹g(shù)咨詢項(xiàng)目提交實(shí)地勘察報(bào)告或抗震設(shè)防要求技術(shù)咨詢資料復(fù)印件1份； （5）應(yīng)進(jìn)行地震安全性

38、評(píng)價(jià)工程提交本場地地震安全性評(píng)價(jià)工程應(yīng)用報(bào)告和相應(yīng)機(jī)構(gòu)評(píng)審意見復(fù)印件各1份；,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,（九）取水許可（水務(wù)局水資源管理處）,1、申辦材料： （1）按規(guī)定填寫的取水許可預(yù)申請(qǐng)書、申請(qǐng)書； （2）取水許可必須符合江河流域綜合規(guī)劃，北京市長期供求計(jì)劃，遵守經(jīng)批準(zhǔn)的水量分配方案或者協(xié)議； （3）地下水取水許可不得超過本行政區(qū)域地下水年度計(jì)劃可采總量，并應(yīng)當(dāng)符合井點(diǎn)總體布局和取水層位的要求。,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,（六）竣工驗(yàn)收備案,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,（一）主體驗(yàn)收,1、程序：主體竣工驗(yàn)收后，各責(zé)任主體簽署驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。主體竣工驗(yàn)收后，

39、由工程建設(shè)部負(fù)責(zé)組織相關(guān)單位，準(zhǔn)備相關(guān)資料，在二個(gè)月內(nèi)到質(zhì)監(jiān)站辦理完成質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告，在驗(yàn)收后三個(gè)月以內(nèi)到建委辦理完成備案工作。,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,（二）配套工程驗(yàn)收,1、消防驗(yàn)收。消防驗(yàn)收由建設(shè)單位組織，施工單位、監(jiān)理公司、消防支隊(duì)參與；消防驗(yàn)收前，需進(jìn)行消防電氣、設(shè)備檢測工作；消防檢測由市消防協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)（具體由協(xié)會(huì)認(rèn)可的檢測公司操作）； 2、水電氣暖驗(yàn)收。水、電、一次熱網(wǎng)、天然氣驗(yàn)收由專業(yè)壟斷施工單位負(fù)責(zé)，建設(shè)單位參與； 3、其他配套工程(園林、市政、等)驗(yàn)收。其他配套工程完工后先由工程建設(shè)單位組織監(jiān)理公司驗(yàn)收；驗(yàn)收通過后，再由建設(shè)單位驗(yàn)收委員會(huì)進(jìn)行核查；,一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程,（三）提交材料,1、工程竣工驗(yàn)收備案表； 2、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告(包括工程報(bào)建日期，施工許可證號(hào)，施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見，勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的竣工驗(yàn)收原始文件，市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗(yàn)資料及其它