《房地產(chǎn)估價收益法》PPT課件.ppt

1、一、投資組合技術(shù) （一）土地與建筑物的組合,8-7 投資組合技術(shù)和剩余技術(shù),估價對象,資本化率,土 地 建筑物 房 地,土地資本化率 建筑物資本化率 綜合資本化率,資本化率的求取,已知三種資本化率中的兩個，以及土地和建筑物的價值,R0綜合資本化率 RL土地資本化率 RB建筑物資本化率 VL土地價值 VB建筑物價值,已知三種資本化率中的兩個，以及土地和建筑物價值占房地價值的比率。,L土地價值占房地價值的比率 B建筑物價值占房地價值的比率,（二）抵押貸款與自有資金的組合,R0綜合資本化率 M貸款價值比（貸款成數(shù)） RM抵押貸款常數(shù) RE自有資金資本化率,二、剩余技術(shù),剩余技術(shù)是當(dāng)已知整體房地產(chǎn)的凈

2、收益、其中某一構(gòu)成部分的價值和各構(gòu)成部分的資本化率或報酬率時，從整體房地產(chǎn)的凈收益中扣除歸屬于已知構(gòu)成部分的凈收益，求出歸屬于另外構(gòu)成部分的凈收益，再將它除以相應(yīng)的資本化率或選用相應(yīng)的報酬率予以資本化，得出房地產(chǎn)中未知構(gòu)成部分的價值的一種方法。,剩余技術(shù)主要有: (1)土地剩余技術(shù) (2)建筑物剩余技術(shù) (3)自有資金剩余技術(shù) (4)抵押貸款剩余技術(shù)。,1.土地剩余技術(shù),土地與地上建筑物共同產(chǎn)生收益，但如果采用收益法以外的方法(如成本法)能求得建筑物的價值時，則可利用收益法公式求得歸屬于建筑物的凈收益，然后從土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中扣除歸屬于建筑物的凈收益，得到歸屬于土地的凈收益，再

3、除以土地資本化率或選用土地報酬率予以資本化，即可求得土地的價值。這種剩余技術(shù)稱為土地剩余技術(shù)。,直接資本化法的土地剩余技術(shù)的公式為：,式中:VL土地價值； AO土地與建筑物共同的凈收益； VB建筑物價值（非收益法求?。?； RB建筑物資本化率； RL土地資本化率。,在凈收益每年不變、收益期限為有限年情況下的土地剩余技術(shù)的公式為：,式中:YB-建筑物報酬率； YL-土地報酬率。,【例】,某宗房地產(chǎn)每年凈收益為50萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地資本化率為10%。試計算該宗房地產(chǎn)的價值。,【解】該宗房地產(chǎn)的價值計算如下：,該宗房地產(chǎn)價值=土地價值+建筑物價值 =260+20

4、0=460(萬元),2.建筑物剩余技術(shù),土地與地上建筑物共同產(chǎn)生收益，但如果采用收益法以外的方法能求得土地的價值時，則可利用收益法公式求得歸屬于土地的凈收益，然后從土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中扣除歸屬于土地的凈收益，得到歸屬于建筑物的凈收益，再除以建筑物資本化率或選用建筑物報酬率予以資本化，即可求得建筑物的價值。,直接資本化法的建筑物剩余技術(shù)的公式為:,在凈收益每年不變、收益期限為有限年情況下的建筑物剩余技術(shù)的公式為：,3.自有資金剩余技術(shù),自有資金剩余技術(shù)是在已知抵押貸款金額的情況下，求取自有資金權(quán)益價值的剩余技術(shù) 自有資金剩余技術(shù)是先根據(jù)從市場上得到的抵押貸款條件(包括貸款金額、貸款

5、利率、貸款期限等)計算出年還本付息額，再把它從凈收益中扣除，得到自有資金權(quán)益的剩余收益，然后除以自有資金資本化率就得到自有資金權(quán)益價值。,直接資本化法的自有資金剩余技術(shù)的公式為：,式中:VE-自有資金權(quán)益價值； A0-房地產(chǎn)凈收益； VM-抵押貸款金額； RM-抵押貸款常數(shù)； RE-自有資金資本化率。,4.抵押貨款剩余技術(shù),抵押貸款剩余技術(shù)是在已知自有資金數(shù)量的情況下，求取抵押貸款金額或價值的剩余技術(shù)。 抵押貸款剩余技術(shù)是從凈收益中減去在自有資金資本化率下能滿足自有資金的收益，得到屬于抵押貸款部分的收益，然后除以抵押貸款常數(shù)得到抵押貸款金額或價值。,直接資本化法的抵押貸款剩余技術(shù)的公式為：,在

6、正常情況下，抵押貸款剩余技術(shù)不適用于對已設(shè)立其他抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行估價，因為這時剩余的現(xiàn)金流量不完全歸自有資金投資者所有，它還必須先償還原有抵押貸款的債務(wù)。,8-8 收益法總結(jié),18,收益法根據(jù)資本化方式的不同，分為直接資本化法(含收益乘數(shù)法)和報酬資本化法(即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法)。根據(jù)凈收益測算途徑的不同，分為投資法和利潤法。,公式總結(jié)：,（1）估價中的公式轉(zhuǎn)換：,房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)凈收益/資本化率 資本化率=房地產(chǎn)凈收益/房地產(chǎn)價值 房地產(chǎn)凈收益=房地產(chǎn)價值資本化率 房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)收益收益乘數(shù) 收益乘數(shù)=房地產(chǎn)價值/房地產(chǎn)價值 凈收益乘數(shù)=1/資本化率,19,（2）凈收益與資本化率的匹配,由土地收益求取土地價值：土地價值=土地凈收益/土地資本化率 由建筑物收益求取建筑物價值：建筑物價值=建筑物凈收益/建筑物資本化率 由房地收益求取房地價值：房地價值=