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文檔簡介
1、1,說明,本方案未經(jīng)公司運營會評審通過 本方案旨在表達營銷管理部對項目整改的需求 尋求項目差異化及突出亮點是本方案的主要目標 本階段為提出需求階段,整改成本未經(jīng)各部門測算情況下無法預計,2,本次調(diào)整需要解決的問題,問題一:經(jīng)過案場客戶摸底,現(xiàn)階段客戶對項目商業(yè)品牌認可度不高 問題二:在銷售過程中,由于前期規(guī)劃打造力度不足,項目商業(yè)具有明顯的功能欠缺,難以滿足現(xiàn)階段的市場客戶對于體驗式商業(yè)設(shè)施、商業(yè)外擺空間等功能需求 問題三:在銷售過程中,由于入駐商家品牌缺乏品牌影響力與市場號召力,因此商鋪銷售存在困難,3,本次調(diào)整后的結(jié)果評估,銷售提速,項目投資回收期縮短,年內(nèi)清盤的難度降低 銷售價格將會存在
2、10%-15%的上漲空間 公司品牌形象提升,為另外3個在售項目商業(yè)部分帶來促進 項目后期運營難度降低,項目運營的盈利能力提升,4,項目現(xiàn)狀描述,定位:以餐飲為主、以休閑娛樂、特色購物、生活及商務服務為輔的快時尚商業(yè)街區(qū),社區(qū)外圍休閑,社區(qū)休閑購物,社區(qū)餐飲服務,社區(qū)休閑娛樂,商務及商務服務,現(xiàn)狀:項目無亮點,缺乏街區(qū)感,街區(qū)精裝設(shè)計及外圍設(shè)計嚴重不足,缺乏項目標示性,現(xiàn)狀:缺乏外擺空間,人流吸納不足,現(xiàn)狀:休閑商家品牌及數(shù)量支撐不足,現(xiàn)狀:缺乏品牌商家影響力支撐,現(xiàn)狀:內(nèi)部休閑娛樂氛圍不足,定位功能細分,5,定位調(diào)整:立足于案名、整體功能分區(qū)、街區(qū)感等方面進行街區(qū)重新定義 功能補強:嫁接更具備
3、參與性與互動體驗的整體功能進行商業(yè)功能整體升級 氛圍包裝:針對現(xiàn)階段商業(yè)氛圍、整體調(diào)性不足的弊端,以立面裝飾設(shè)計為主要方向進行項目商業(yè)氛圍強化 品牌補強:針對自持部分商家影響力不足進行的自持商業(yè)品牌補強更新,商業(yè)調(diào)整思路,大城天地項目如需體現(xiàn)綠地的商業(yè)開發(fā)與運營實力,需要從定位、功能、硬件設(shè)施、商家四方面入手解決問題,6,第一部分 項目定位調(diào)整 關(guān)鍵詞:案名調(diào)整、業(yè)態(tài)分區(qū)、街區(qū)感塑造 目標:通過項目定位的全面調(diào)整,塑造綠地品牌調(diào)性,形成最具差異化的城市商業(yè)項目,7,定位調(diào)整一:將原有的模糊社區(qū)商業(yè)定位調(diào)整為以餐飲為核心,以休閑娛樂、精品購物、區(qū)域商業(yè)商務服務的快時尚街區(qū),精品快時尚餐飲:以星巴
4、克、MUJI coffee、正斗餐廳、紅郵筒等特色時尚餐飲品牌為主,打造昆明特色時尚消費餐飲設(shè)施 快時尚購物:嫁接鹿島普通生活、HM、ZARA、韓式服飾等商家,形成昆明快時尚休閑購物區(qū)域 24小時休閑娛樂:鏈接酒吧、浴足、私人影吧等娛樂商業(yè)設(shè)施,打造昆明時尚夜生活 社區(qū)生活服務:重點以超市購物、24小時便利店、7-11特色超市等生活服務、日常購買服務運營商進行商業(yè)運營 商務辦公及類酒店服務:圍繞業(yè)權(quán)集中的22-5清水公寓進行重點包裝,引入知名公寓運營商打造精裝長租公寓,與酒店形成優(yōu)勢互補,提升項目商務服務能力,8,定位調(diào)整二:經(jīng)營周期從原有的常規(guī)12小時經(jīng)營周期延長為全天候24小時商業(yè)全周期,
5、昆明24H時尚街區(qū),9,定位調(diào)整三:借用成熟的“天街”主題消費概念,將原有較為銷售案名調(diào)整成為以商業(yè)街區(qū)為主題的特色商業(yè)案名,增強項目名稱的辨識性,10,第二部分 商業(yè)功能補強 關(guān)鍵詞:休憩、運動、互動 目標:通過對功能的補強提高消費群體駐留時間,增加人流量及持續(xù)消費力,11,功能補強一:二環(huán)路一側(cè)用地紅線范圍內(nèi)植入戶外運動元素,塑造商業(yè)運動公園元素,實現(xiàn)二環(huán)路一側(cè)商業(yè)人流的強制導入,提升二環(huán)路一側(cè)商鋪的商業(yè)價值,體育公園區(qū)域,概念示意,戶外極限運動場,戶外籃球場,戶外羽毛球場,戶外健康步道,戶外健身設(shè)施,12,功能補強二:在天棚投入使用后,設(shè)置內(nèi)部主題性休閑娛樂設(shè)施及小型硬景裝飾,提高商業(yè)趣
6、味性與人流吸附性,同時緩解消費者的購物疲勞感,13,功能補強三:充分發(fā)揮道路交叉口的人流匯集與商業(yè)展示的黃金地位,以互動型兒童游樂、節(jié)點式主題游樂區(qū)等形式進行休閑娛樂功能補強,重點 打造 區(qū)域,主題互動型、節(jié)點式兒童游樂設(shè)施,14,功能補強四:增加營業(yè)時間超過12點的夜間餐飲功能,采用簡易鋼結(jié)構(gòu)臨建店面設(shè)計,避免斷頭路帶來的商業(yè)負面影響,以鋼結(jié)構(gòu)為建筑結(jié)構(gòu),輔以特色建筑裝修,打造經(jīng)營時間超過12點的夜間特色餐飲區(qū),15,第三部分 項目硬件設(shè)施改造 關(guān)鍵詞:氛圍、形象、經(jīng)營面積增加 目標:通過對項目硬件設(shè)施的改造,提升項目形象調(diào)性,強化商業(yè)氛圍,為項目銷售、運營帶來積極作用,16,硬件改造一:增
7、加商業(yè)街天棚,增加可經(jīng)營面積超過6000,并且可實現(xiàn)全天候商家經(jīng)營,并且形成一層商業(yè)外擺空間,提高客戶商業(yè)感受,鳥瞰,鳥瞰,17,主入口立面,18,天棚白天效果示意,19,商業(yè)天街景點化,即天棚打造完成后,配合聲光電的效果,形成強烈的視覺沖擊力,打造昆明第一的快時尚商業(yè)景點,天棚與特色聲光電設(shè)備,打造昆明夜間快時尚商業(yè)景點,打造項目最大建筑亮點,20,硬件改造二:臨街面外墻面整改調(diào)整,以符號化與輕奢感的外立面形成項目視覺標識,提高客戶辨識度,增加客戶進店消費沖動,建筑外立面以水平線條為主,以主力商家LOGO、輕奢感裝飾營造商業(yè)外立面標識感,21,硬件改造三:入口樓梯夜間LED亮化處理,提高入口
8、的視覺焦點和現(xiàn)場感染力,提升客戶現(xiàn)場購物舒適度及購物樂趣,22,氛圍營造四:以較為緩和的戶型線條、輔以具備品牌店招展示等方式進行連廊改造,改善廊道的視覺感受,提升項目購物舒適感,23,氛圍營造五:天橋拓寬并采用玻璃結(jié)構(gòu)底板及局部玻璃走廊,提升購物趣味性,同時增加約1000可經(jīng)營面積,特別針對3層平臺的商業(yè)氛圍,提升局部商業(yè)價值,配合22-1號樓2F快時尚餐飲與酒店業(yè)態(tài)布置,打造以飾品、小商鋪等業(yè)態(tài)為主的過渡型商業(yè)帶,配合22-1號樓3F南方特色餐飲與酒店業(yè)態(tài)布置,打造以云南地方特色商品銷售點等業(yè)態(tài)為主的過渡型商業(yè)帶,24,氛圍營造六:以云南本地元素、外國文化元素為要點,創(chuàng)造設(shè)計斷墻面彩繪、藝術(shù)
9、涂鴉等方式進行立面包裝,提高商業(yè)趣味性與可識別性,25,氛圍營造七:臨街面設(shè)置硬景雕塑及商業(yè)街精神堡壘,增加項目商業(yè)氛圍與項目可識別性,項目外部商業(yè)特色雕塑,項目精神堡壘,26,氛圍營造八:商業(yè)體驗區(qū)的包裝打造,為配合招商與銷售的順利實現(xiàn),以6月30日商業(yè)交房為節(jié)點進行臨街面商業(yè)體驗區(qū)包裝,改善商業(yè)氛圍,商業(yè) 體驗 區(qū),以自持商業(yè)為主要展示區(qū)域,與品牌店招展示、快時尚商業(yè)氛圍為主,27,第四部分 項目品牌補強 關(guān)鍵詞:項目品牌修復、商家品牌補強 目標:通過對項目品牌修復提升增加項目市場認可度,在此基礎(chǔ)上借助優(yōu)勢商家品牌提升項目價值,增強客戶信心,28,品牌調(diào)整一:昆明綠地品牌整體包裝,提升項目
10、品牌影響力和市場認可度,為項目銷售與開業(yè)奠定基礎(chǔ),29,品牌調(diào)整二:自持部分招商品牌商家提升,以項目24小時快時尚生活為基調(diào),將自持部分缺乏市場影響力的商家進行更換,提升項目品牌影響力,現(xiàn)有商家品牌影響力、經(jīng)營能力等方面無法滿足項目定位、商業(yè)昭示的需求,基于快時尚主題,在自持部分重點針對品牌商家、精品商家進行集中集中招商落位,30,品牌調(diào)整三:通過對知名商家可加盟品牌進行定向溝通,以直接入駐或加盟的形式吸納知名商家,提高商家品牌影響力,推動項目價值提升,歐洲房子加盟店,歐洲房子加盟店,王品臺塑牛排加盟店,以加盟或直接入駐的形式引入西南甚至全國知名商家進駐本項目,提升項目品牌影響力,增加客戶投資
11、或消費信心,鹿島普通生活加盟店,31,第五部分 項目營銷推廣支持 關(guān)鍵詞:投資客蓄水、線下資源聯(lián)動、媒體渠道建設(shè) 目標:通過項目營銷推廣,提升項目市場影響力,為項目銷售與開業(yè)做好媒體鋪墊與客戶蓄積,降低銷售難度與開業(yè)風險,32,營銷舉措一:對位線下項目推廣渠道建設(shè),建立銀行渠道、行業(yè)協(xié)會渠道、政府渠道等方面的宣傳渠道,餐飲協(xié)會聯(lián)動及上門推介 酒店協(xié)會聯(lián)動及上門推介 各類專業(yè)市場相關(guān)協(xié)會聯(lián)動及掃鋪,合作銀行建立資源互換機制,加強公司合作銀行資源導入 具有關(guān)系的合作銀行資源導入客戶資源,以公益類活動與教育類政府單位建立互動機制 以圈層互動活動為主,重點聯(lián)絡(luò)廣電局、電視臺、電臺、移動、聯(lián)通、醫(yī)院等收
12、入較高的企事業(yè)單位,33,營銷舉措二:銀行理財及VIP客戶、協(xié)會客戶等各類客戶資源梳理,為項目銷售與租賃奠定基礎(chǔ),銀行客戶:以銀行理財客戶、VIP客戶、存款額超過100萬的客戶為標準,進行客戶篩選梳理,并交由案場團隊進行跟進 協(xié)會客戶:重點針對餐飲、酒店、建材、建筑設(shè)計協(xié)會等行業(yè)協(xié)會進行跟進,挖掘項目投資客、租賃客戶 企事業(yè)單位客戶:重點針對醫(yī)院、學校、聯(lián)通、移動等客戶進行重點跟進,挖掘投資客戶、租賃客戶,34,營銷舉措三:商業(yè)體驗與宣傳前置,以線下宣講、品鑒、渠道聯(lián)動等活動形式針對項目投資與運營前景進行市場宣傳,預計從2016年3月啟動,以招商、投資客蓄積為目的進行線下商業(yè)體驗與宣傳活動,3
13、5,THANKS,36,1、不是井里沒有水,而是你挖的不夠深。不是成功來得慢,而是你努力的不夠多。 2、孤單一人的時間使自己變得優(yōu)秀,給來的人一個驚喜,也給自己一個好的交代。 3、命運給你一個比別人低的起點是想告訴你,讓你用你的一生去奮斗出一個絕地反擊的故事,所以有什么理由不努力! 4、心中沒有過分的貪求,自然苦就少??诶锊徽f多余的話,自然禍就少。腹內(nèi)的食物能減少,自然病就少。思緒中沒有過分欲,自然憂就少。大悲是無淚的,同樣大悟無言。緣來盡量要惜,緣盡就放。人生本來就空,對人家笑笑,對自己笑笑,笑著看天下,看日出日落,花謝花開,豈不自在,哪里來的塵埃! 5、心情就像衣服,臟了就拿去洗洗,曬曬,
14、陽光自然就會蔓延開來。陽光那么好,何必自尋煩惱,過好每一個當下,一萬個美麗的未來抵不過一個溫暖的現(xiàn)在。 6、無論你正遭遇著什么,你都要從落魄中站起來重振旗鼓,要繼續(xù)保持熱忱,要繼續(xù)保持微笑,就像從未受傷過一樣。 7、生命的美麗,永遠展現(xiàn)在她的進取之中;就像大樹的美麗,是展現(xiàn)在它負勢向上高聳入云的蓬勃生機中;像雄鷹的美麗,是展現(xiàn)在它搏風擊雨如蒼天之魂的翱翔中;像江河的美麗,是展現(xiàn)在它波濤洶涌一瀉千里的奔流中。 8、有些事,不可避免地發(fā)生,陰晴圓缺皆有規(guī)律,我們只能坦然地接受;有些事,只要你愿意努力,矢志不渝地付出,就能慢慢改變它的軌跡。 9、與其埋怨世界,不如改變自己。管好自己的心,做好自己的事
15、,比什么都強。人生無完美,曲折亦風景。別把失去看得過重,放棄是另一種擁有;不要經(jīng)常艷羨他人,人做到了,心悟到了,相信屬于你的風景就在下一個拐彎處。 10、有些事想開了,你就會明白,在世上,你就是你,你痛痛你自己,你累累你自己,就算有人同情你,那又怎樣,最后收拾殘局的還是要靠你自己。 11、人生的某些障礙,你是逃不掉的。與其費盡周折繞過去,不如勇敢地攀登,或許這會鑄就你人生的高點。 12、有些壓力總是得自己扛過去,說出來就成了充滿負能量的抱怨。尋求安慰也無濟于事,還徒增了別人的煩惱。 13、認識到我們的所見所聞都是假象,認識到此生都是虛幻,我們才能真正認識到佛法的真相。錢多了會壓死你,你承受得了
16、嗎?帶,帶不走,放,放不下。時時刻刻發(fā)悲心,饒益眾生為他人。 14、夢想總是跑在我的前面。努力追尋它們,為了那一瞬間的同步,這就是動人的生命奇跡。 15、懶惰不會讓你一下子跌倒,但會在不知不覺中減少你的收獲;勤奮也不會讓你一夜成功,但會在不知不覺中積累你的成果。人生需要挑戰(zhàn),更需要堅持和勤奮! 16、人生在世:可以缺錢,但不能缺德;可以失言,但不能失信;可以倒下,但不能跪下;可以求名,但不能盜名;可以低落,但不能墮落;可以放松,但不能放縱;可以虛榮,但不能虛偽;可以平凡,但不能平庸;可以浪漫,但不能浪蕩;可以生氣,但不能生事。 17、人生沒有筆直路,當你感到迷茫、失落時,找?guī)撞窟@種充滿正能量的
17、電影,坐下來靜靜欣賞,去發(fā)現(xiàn)生命中真正重要的東西。 18、在人生的舞臺上,當有人愿意在臺下陪你度過無數(shù)個沒有未來的夜時,你就更想展現(xiàn)精彩絕倫的自己。但愿每個被努力支撐的靈魂能吸引更多的人同行。 19、積極的人在每一次憂患中都看到一個機會,而消極的人則在每個機會中看到了某種憂患。莫找借口失敗,只找理由成功。 20、每一個成就和長進,都蘊含著曾經(jīng)受過的寂寞、灑過的汗水、流過的眼淚。許多時候不是看到希望才去堅持,而是堅持了才能看到希望。 1、這世上,沒有誰活得比誰容易,只是有人在呼天搶地,有人在默默努力。 2、當熱誠變成習慣,恐懼和憂慮即無處容身。缺乏熱誠的人也沒有明確的目標。熱誠使想象的輪子轉(zhuǎn)動。
18、一個人缺乏熱誠就象汽車沒有汽油。善于安排玩樂和工作,兩者保持熱誠,就是最快樂的人。熱誠使平凡的話題變得生動。 3、起點低怕什么,大不了加倍努力。人生就像一場馬拉松比賽,拼的不是起點,而是堅持的耐力和成長的速度。只要努力不止,進步也會不止。 4、如果你不相信努力和時光,那么時光第一個就會辜負你。不要去否定你的過去,也不要用你的過去牽扯你的未來。不是因為有希望才去努力,而是努力了,才能看到希望。 5、人生每天都要笑,生活的下一秒發(fā)生什么,我們誰也不知道。所以,放下心里的糾結(jié),放下腦中的煩惱,放下生活的不愉快,活在當下。人生喜怒哀樂,百般形態(tài),不如在心里全部淡然處之,輕輕一笑,讓心更自在,生命更恒久
19、。積極者相信只有推動自己才能推動世界,只要推動自己就能推動世界。 6、人性本善,純?nèi)缜逑魉冬摖q。欲望與情緒如風沙襲擾,把原本如天空曠蔚藍的心蒙蔽。但我知道,每個人的心靈深處,不管烏云密布還是陰淤蒼茫,但依然有一道彩虹,亮麗于心中某處。 7、每個人的心里,都藏著一個了不起的自己,只要你不頹廢,不消極,一直悄悄醞釀著樂觀,培養(yǎng)著豁達,堅持著善良,只要在路上,就沒有到達不了的遠方! 8、不要活在別人眼中,更不要活在別人嘴中。世界不會因為你的抱怨不滿而為你改變,你能做到的只有改變你自己! 9、欲戴王冠,必承其重。哪有什么好命天賜,不都是一路披荊斬棘才換來的。 10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻,
20、你會覺得解脫。但舌頭總會不由自主地往那個空空的牙洞里舔,一天數(shù)次。不痛了不代表你能完全無視,留下的那個空缺永遠都在,偶爾甚至會異常掛念。適應是需要時間的,但牙總是要拔,因為太痛,所以終歸還是要放手,隨它去。 11、這個世界其實很公平,你想要比別人強,你就必須去做別人不想做的事,你想要過更好的生活,你就必須去承受更多的困難,承受別人不能承受的壓力。 12、逆境給人寶貴的磨煉機會。只有經(jīng)得起環(huán)境考驗的人,才能算是真正的強者。自古以來的偉人,大多是抱著不屈不撓的精神,從逆境中掙扎奮斗過來的。 13、不同的人生,有不同的幸福。去發(fā)現(xiàn)你所擁有幸運,少抱怨上蒼的不公,把握屬于自己的幸福。你,我,我們大家都
21、可以經(jīng)歷幸福的人生。 14、給自己一份堅強,擦干眼淚;給自己一份自信,不卑不亢;給自己一份灑脫,悠然前行。輕輕品,靜靜藏。為了看陽光,我來到這世上;為了與陽光同行,我笑對憂傷。 15、總不能流血就喊痛,怕黑就開燈,想念就聯(lián)系,疲憊就放空,被孤立就討好,脆弱就想家,不要被現(xiàn)在而蒙蔽雙眼,終究是要長大,最漆黑的那段路終要自己走完。 16、在路上,我們生命得到了肯定,一路上,我們有失敗也有成功,有淚水也有感動,有曲折也有坦途,有機遇也有夢想。一路走來,我們熟悉了陌生的世界,我們熟悉了陌生的面孔,遇人無數(shù),匆匆又匆匆,有些成了我們忘不掉的背影,有些成了我們一生的風景。我笑,便面如春花,定是能感動人的,
22、任他是誰。 17、努力是一種生活態(tài)度,與年齡無關(guān)。所以,無論什么時候,千萬不可放縱自己,給自己找懶散和拖延的借口,對自己嚴格一點兒,時間長了,努力便成為一種心理習慣,一種生活方式! 18、自己想要的東西,要么奮力直追,要么干脆放棄。別總是逢人就喋喋不休的表決心或者哀怨不斷,做別人茶余飯后的笑點。 19、即使不能像依米花那樣畫上完美的感嘆號,但我們可以歌詠最感人的詩篇;即使不能阻擋暴風雨的肆虐,但我們可以左右自己的心情;即使無法預料失敗的打擊,但我們可以把它當作成功的一個個驛站。 20、能力配不上野心,是所有煩擾的根源。這個世界是公平的,你要想得到,就得學會付出和堅持。每個人都是通過自己的努力,
23、去決定生活的樣子。 1、只要有堅強的意志力,就自然而然地會有能耐、機靈和知識。 2、你們應該培養(yǎng)對自己,對自己的力量的信心,百這種信心是靠克服障礙,培養(yǎng)意志和鍛煉意志而獲得的。 3、堅強的信念能贏得強者的心,并使他們變得更堅強。 4、天行健,君子以自強不息。 5、有百折不撓的信念的所支持的人的意志,比那些似乎是無敵的物質(zhì)力量有更強大的威力。 6、永遠沒有人力可以擊退一個堅決強毅的希望。 7、意大利有一句諺語:對一個歌手的要求,首先是嗓子、嗓子和嗓子我現(xiàn)在按照這一公式拙劣地摹仿為:對一個要成為不負于高爾基所聲稱的那種“人”的要求,首先是意志、意志和意志。 8、執(zhí)著追求并從中得到最大快樂的人,才是成功者。 9、三軍可奪帥也
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