物業(yè)工程管理與執(zhí)行力.ppt

1、物業(yè)工程管理和執(zhí)行力,省圖工程部,2016年09月19日,提綱,培訓主題介紹： 基礎管理 運行管理 維修管理 安全管理 危機管理,什么是物業(yè)設備,物業(yè)設備包括許多內(nèi)容，不同性質(zhì)的房屋建筑有不同的設備,大致包括以下： 建筑、衛(wèi)生設備(給排水設備、衛(wèi)生設備、消防設備、供熱供冷與通風設備，人防設備等)； 建筑電氣工程設備（供電及照明、弱電、電梯 ） 防雷裝置等 房屋廚房設備 房屋景觀設備 房屋清潔設備等,基礎管理,物業(yè)設備的基礎管理是為實現(xiàn)物業(yè)設備及職能服務提供有關資料信息的依據(jù)。物業(yè)設備基礎管理工作主要有四類： 設備資料檔案管理 標準化管理 規(guī)章制度 教育培訓、基礎教育工作,基礎管理設備資料檔案管

2、理,設備原始資料：如設備出廠合格證書、操作使用說明、驗收資料、設備安裝與結(jié)構(gòu)圖、設備登記表等。 設備維修資料：如報修單、事故記錄、中大修工程記錄、技術革新記錄等 設備管理資料：如運行記錄、普查記錄、運行月報、考評資料等,設備的檔案資料管理工作基本任務： 一是做好設備技術檔案的保管； 二是為設備運行、維護、管理等提供資料信息依據(jù)。,基礎管理 標準化管理,技術標準。如各類設備的驗收標準，完好標準、維修等級標準等。 管理標準。如報修程序，信息處理標準、服務規(guī)范及標準、考核與獎懲標準等。,設備的標準化工作的基本功能有兩個方面： 一是為設備管理職能的實施提供共同行為準則和標準； 二是為設備的技術經(jīng)濟活動

3、提供基本的依據(jù)和手段；,基礎管理 規(guī)章制度,生產(chǎn)技術規(guī)程： 主要有安全操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)程 管理工作制度：主要有運行管理制度、巡視制度、安全管理制度、預防檢修制度、值班工作制度 責任制度： 包括崗位責任制度、記錄與報告制度、安全制度、交接班制度等,基礎管理教育與培訓,對本企業(yè)員工的培訓與教育：基本內(nèi)容是技術業(yè)務、崗位培訓、思想教育、職業(yè)道德、禮儀教育等 對業(yè)主、使用人的宣傳與教育：其重點是有關合理與安全使用設備的宣傳教育,運行管理,物業(yè)設備的運行管理是設備在日常運行和使用過程中的各項組織管理工作，它具有日常性，安全性和廣泛性的特點和要求。有以下兩類： 設備運行的勞動組織。 設備運行管理制度,

4、運行管理設備運行的勞動組織,定員工作：也就是根據(jù)勞動分工特點，設備運行要求和管理的需要，合理確定工作崗位的人數(shù)，其主要方法有按設備定員，按崗位定員和按比例定員三種方式。 作業(yè)組的組織：如電梯設備運行組，水工電工組等。 工作輪班組織：也就是勞動力的時間組織問題。工作輪班組織有單班制和多班制兩種，在多班制條件下，必須妥善解決輪班組織問題。,勞動組織目的：一是在合理分工協(xié)作基礎上配置勞動力。 二是據(jù)設備技術要求與崗位設置情況，采取合理的勞動組織 形式提高勞動效率。,運行管理設備運行管理制度,設備的安全操作規(guī)程 設備的巡視工作制度 崗位責任制度 制度與交接班制度 記錄與報表制度 報告制度 服務規(guī)范,運

5、行管理制度是全體員工的工作依據(jù)與準則。,安全管理,物業(yè)設備種類繁多，有些具有一定的危險性，在使用操作和維修過程中，稍有疏忽往往會造成機毀人亡的重大事故。同時，設備的合理使用和安全操作也是減少維修損失，延長設備壽命的一個重要環(huán)節(jié)；包括：,加強安全教育與宣傳 設備安全管理措施 落實設備合格證制度 安全責任制度,安全管理加強安全教育與宣傳,對操作人員要：培訓安全作業(yè)訓練，安全意識教育和安全作業(yè)管理。 對業(yè)主和使用人員要：宣傳設備安全使用知識，提高安全意識。 在特殊部位張貼安全宣傳標志，安全宣傳報欄。 定期召開業(yè)主和使用人座談會。,安全管理設備安全管理措施,對一些特殊或具有危險性的設備需設計和安裝必要

6、的安全保護措施 定期進行設備的安全檢查和性能測試 制定設備的安全管理制度,安全管理設備合格證制度,落實國家對安全性能要求高的設備合格證制度，如電梯。 要求使用和維修人員持證上崗。,安全管理安全責任制度,主管領導負責安全管理工作，安全巡檢。 在崗位責任制中，安全必須作為一項責任內(nèi)容明確下來。 安全管理，人人有責。 形成一整套安全責任制度。,安全管理特種設備,特種設備安全監(jiān)察條例規(guī)定：鍋爐、電梯、游樂設施等為特種設備，實行政府安全監(jiān)察制度 按規(guī)定保養(yǎng)，人員持證上崗 配合安全檢查，落實合格證制度 形成一整套安全責任制度 分清政府、管理公司、維修單位、生產(chǎn)廠家責任,維修管理,物業(yè)設備的維修管理是指對設

7、備維修活動所從事的組織，計劃與控制。包括：,設備的三級保養(yǎng)。 定期檢查 計劃維修 計劃修理的定額標準 物業(yè)設備的更新改造和購置與評價,維修管理設備的三級保養(yǎng),日常維護保養(yǎng)：主要包括檢查，清潔和潤滑及時做好堅固工作以及必要記錄等。 一級保養(yǎng)：按計劃進行的保養(yǎng)工作。主要包括對設備進行局部解體，進行清洗，調(diào)整，按照設備磨損規(guī)律進行定期保養(yǎng)。 二級保養(yǎng)：對設備進行全面清洗，部分解體和局部修理，更換或修復磨損件，使設備能夠達到完好狀態(tài)的保養(yǎng)。,維修管理定期檢查,設備檢查：指根據(jù)檢測儀表或人的感覺器官對設備的運行情況、工作精度、磨損程度進行檢查和校驗，是設備維修管理中的一個重要環(huán)節(jié)。 通過檢查，及時查明和

8、消除設備隱患 針對發(fā)現(xiàn)的問題，擬定改進的工作措施，有目的地做好修理前的準備工作，以提高維修質(zhì)量。,維修管理房屋安全檢查,房屋安全檢查是物業(yè)管理的重要內(nèi)容。 房屋完損等級評定標準按結(jié)構(gòu)、裝修、設備將房屋分為完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房、危險房五類。 定期評定房屋完損等級(一般1-3年），并將檢查結(jié)果整理歸檔。,維修管理計劃維修,計劃修理是以設備的磨損理論和故障規(guī)律為依據(jù)的。 研究與把握設備的磨損形成規(guī)律和故障發(fā)生規(guī)律是搞好設備的預防性計劃維修工作的基本依據(jù)。,維修管理計劃維修,零星維修工程：通常只要修復，更換少量易損零件，調(diào)整少部分機構(gòu)和精度。 中修工程：正常定期檢修，使設備能正常

9、運轉(zhuǎn)到下一次修理，更換率一般在10%-30%。 大修工程：對設備定期的全面檢修。,維修管理計劃修理的定額標準,修理周期及結(jié)構(gòu)。修理周期指相鄰兩次大修之間，機器設備的工作時間；修理周期結(jié)構(gòu)是指在一個修理周期內(nèi)，大修、中修、定期保養(yǎng)的次數(shù)及排列順序； 修理復雜系數(shù)，是用來表示不同設備的修理復雜程度，計算修理工作量的假定單位。 勞動量定額，是為完成設備的各種修理工作所規(guī)定的勞動量標準，通常以完成一個修理系數(shù)所需要的勞動時間表示。 其它定額標準,有了這些定額標準，就可以制定設備的修理計劃,機電設備維修養(yǎng)護質(zhì)量標準,1供水設施 當班：日常保養(yǎng)、安全操作、運作情況正常、自動控制良好。 周末：維修保養(yǎng)閘閥、

10、逆流閥、水表、聯(lián)軸器；水泵軸承加油。 季末：泵體檢查，更換磨損件，管道系統(tǒng)保養(yǎng)； 年終：上、下半年各清洗水池1次，電機軸承加油。 質(zhì)量標準：閥門開閉靈活，系統(tǒng)密封良好管道無滴漏，電機保護齊全，水表計量準確，運轉(zhuǎn)無異常聲響、振動，軸承溫度正常，連續(xù)不間斷供水，有檢查記錄，維修、保養(yǎng)記錄。 2供電設施 當班：日常檢查，無缺相，運行正常，記錄變壓器運行情況。 周末：變壓器全面檢查，配電房、計量儀表開關標識、安全標識，配電房防塵1次，發(fā)電機組運轉(zhuǎn)1次，時間不少于20分鐘。,季末：保養(yǎng)變壓器接線柱，高低線路，發(fā)電機組。 年終：化驗變壓器油。 質(zhì)量標準：各連接處無跳火、發(fā)熱等異?，F(xiàn)象，指示燈、信號燈齊全，

11、計量儀表準確，配電房溫度不超過40，備用發(fā)電機組發(fā)出額定功率，有檢查、維修保養(yǎng)記錄。 3電梯 日常保養(yǎng)，安全操作，正確使用，工作有記錄。維修、保養(yǎng)的周期、級別、內(nèi)容嚴格按國家電梯管理有關規(guī)定執(zhí)行。 質(zhì)量標準：專業(yè)資質(zhì)人員操作、維修，持證上崗；橋箱內(nèi)警鈴、風扇、電話保持工作狀態(tài)，信號燈齊全，運行平穩(wěn)無振動，到站定位準確，層門開閉靈活，自動性能良好，建立電梯設備技術檔案。,維修管理物業(yè)設備的更新改造和購置評價,設備的壽命分為物質(zhì)壽命，技術壽命和經(jīng)濟壽命，通常把設備的經(jīng)濟壽命年限作為設備更新的依據(jù)。 設備改造：設備原型更新和設備技術更新，通常要橫向經(jīng)綜合技術經(jīng)濟比較后，確定更新方案。 物業(yè)設備的購置

12、即是技術性工作工作又是一種物業(yè)投資的經(jīng)濟性活動。因此對購置目的要進行反復研究。保證購置項目技術上先進、經(jīng)濟上合理，功效上適用，要同業(yè)主、用戶充分協(xié)商，征得支持。 設備的經(jīng)濟性評價方法可采用年費法，從不同的方案中選擇最優(yōu)方案。,工程危機管理,四大目標 查明危機原因 減少或控制破壞、損失程度 迅速、正確的反應 制止危機繼續(xù)存在,工程危機管理,重點 鎮(zhèn)定行事 勿輕舉妄動，分清責任、權限 配合政府部門之行動 善用資源 知人善任 小心媒體之處理 控制群眾情緒,工程危機管理危機產(chǎn)生的內(nèi)部原因,硬件軟 件 設計 制度 維修 監(jiān)察 更改 經(jīng)驗 突發(fā)效率(反應),工程危機管理外辦影響產(chǎn)生的危機,法規(guī) 供應 突發(fā)

13、,工程危機管理預防危機發(fā)生之措施,物業(yè)管理是計劃性的工作（為物業(yè)制訂適當之管理模式、人員架構(gòu)、規(guī)章制度） 每天都有所準備 消除物業(yè)設計的危險性 完善物業(yè)設備的各種系統(tǒng)的維修工作 嚴格執(zhí)行所有規(guī)章制度（監(jiān)控檢查） 配合實際情況，適當修改所有規(guī)章制度 加強培訓，加強效率（討論，演習） 經(jīng)常演習，加強宣傳 急需品的準備，備用物件、零件。,工程危機管理危機處理,確認位置-電梯編號、樓層; 通知有關員工采取相應行動-乘客人數(shù)、照明、通風情況; 安撫乘客，注意傷病; 技工：盡快救人; 密切監(jiān)控現(xiàn)場情況 管理/保安：注意等待人群（疏導）， 安排臨時指導員盡快救出被困乘客,注意空氣暢順 跟進乘客需要，道歉,如

14、有病患情況，立即通知急救部門 協(xié)助查究原因，盡快修復改善; 詳盡報告, 注意事項：考慮設備之價值;,電梯困人,工程危機管理危機處理,自然災害（水浸、洪水、暴雨）,應變準備 物資（沙包、防水閘板、抽水泵、防水布、員工裝備、應急用品：救傷、飲用水、干糧） 預防措施 保護各機房/保護或切斷可能被涉及之接電設備 保護地下室 保護電梯 保證去水道暢通,工程危機管理危機處理,自然災害（水浸、洪水、暴雨）,工作程序 密切留意政府有關部門通知/指示(一般自然災害均非突發(fā)性) 派遣專責人員報告情況 配合政府有關部門執(zhí)行工作 有需要時疏散物業(yè)內(nèi)所有人員(關閉所有電源保護/攜帶財物) 事后安排清潔及設備復位(小心安

15、全) 詳盡報告(拍照記錄) 向保險公司提交報告，要求索賠(必須于24小時內(nèi)申報索賠),工程危機管理危機處理,設備損壞漏水,確定源頭水源（留意漏水處與物業(yè)各種設備之距離，重點在電器、電梯及通訊設備等） 關閉/切斷水源 防止水浸范圍擴大（堵塞/疏導，避開物業(yè)之較重要地方） 加速排水（必須保證排水有效及順通） 進行搶修 監(jiān)察其他可能受影響之地方（可能引致之隱患） 清潔及修復 詳盡報告（拍照記錄） 向保險公司提交報告，要求索賠 如有需要，跟進用戶關系（道歉，協(xié)助清理、修復等）,工程危機管理危機處理,設備損壞停電,確定受影響之位置、范圍（注意不容許停電之設備，如醫(yī)院之部分特殊設備） 檢查原因 備用發(fā)電機

16、/應急照明（注意臨時照明之安全，如使用明火照明） 注意儲油量，正常操作（專人監(jiān)控） 加強保安，加派巡邏 恢復供電后，小心跳掣現(xiàn)象（若長時間停電，寒冷天氣及地區(qū)，需檢查水管是否凍裂） 水泵排氣 電腦系統(tǒng) 檢查全物業(yè)供電空調(diào)系統(tǒng),工程危機管理危機處理,風災之前準備,留意政府有關部門通知/指示 檢查所有設施正常 檢查所有應急設備(備用 加固容易被吹走的戶外物品 收回可移動之戶外物品 檢查下水道暢通 關好窗戶，并加保護 關好防風閘門 通知客戶 當值人員，做好加班準備 適時做戶外檢查,工程危機管理危機處理,風災之前準備,應急設備： 手提水泵、應急燈、急救用品、發(fā)電機、電筒、膠條、木板/繩、安全帽、雨衣、

17、水靴、沙包、防水閘、吸水機、地拖 物業(yè)準備： 保留安全出口，通知物業(yè)內(nèi)所有人員或派專人指示 安排膳食 小心安全，取消戶外正常作業(yè)（崗亭值班）,工程危機管理危機處理,風災過后,檢查損毀情況 執(zhí)行清理工作 協(xié)助客戶恢復 檢修受損設備 詳盡報告（拍照記錄） 向保險公司提交報告，要求索賠,工程危機管理危機處理,誤報火警,派最接近現(xiàn)場之員工調(diào)查火情 盡快報告現(xiàn)場情況 確實誤報，盡快消防 控制復位 調(diào)查誤報原因 消防控制中心當值負責人填寫有關報告 如有需要，安排進行維修,工程危機管理危機處理,火警處理程序,確認火警后，盡快評估是否報消防部門 確認所有消防系統(tǒng)正確運作，關閉空調(diào)機組 考慮是否執(zhí)行緊急疏散計劃

18、（封鎖大廈，許可人士除外） 派遣物業(yè)保安及義務消防員進行滅火 切斷火場電源 關閉所有電梯于首層，只留消防專梯（派專人操作） 協(xié)助消防員滅火 火警過后，清理場地 詳盡報告，照相 如有需要，向保險公司索賠 分析起火原因，追究責任人，教育群眾,工程危機管理危機處理,氣體泄漏工作程序,如證實氣體泄漏，必須報警 急救準備，緊急復蘇法 現(xiàn)場查證是否屬實 切密在現(xiàn)場開關任何電器及可能產(chǎn)生火花之行為 關掉手機、傳呼機、對講機等 無論是否屬實，在現(xiàn)場打開窗戶，使空氣對流 關閉現(xiàn)場有關氣體開關 疏散在場人士往空氣流通之處急救（保安，防止盜竊） 將昏迷者（暈倒）移至空氣流通之處急救 讓有關部門檢查現(xiàn)場情況（如屬設備

19、故障-搶修） 查證是否有犯罪行為是公安的責任 詳盡報告（物業(yè)管理負責人研究是否跟進有關問題）,思考案例危機處理討論,1.自來水壓力低，停水,2.裝修噪音,3.停電,4.噴頭爆裂,5.配電房、制冷機房火災,6. 漏水,7.室外管線，管井問題,設備管理值班制度,1值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時離崗，必須有符合條件的人替崗，并交代離崗時間及去向。 2根據(jù)操作規(guī)程及崗位責任制的要求，密切注視所管設備的運行情況，按規(guī)定做好有關記錄，按時巡查，及時發(fā)現(xiàn)事故隱患。 3如出現(xiàn)設備故障，而當班人員不能處理，應按報告制度及時報告給有關人員。 4值班人員接到報修時，應及時通知有關班組，安排人員

20、前往維修。 5所有值班崗位必須在規(guī)定值班時間安排合格的人員值班，如需調(diào)班，必須報主管人員同意，原則上領班與領班、值班人員同值班人員對調(diào)；在就餐時間，實行輪換就餐制，并通知同班維修人員配合。,設備管理交接班制度,1值班人員應按統(tǒng)安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，不能私自調(diào)班、頂班。因故不能值班者，必須提前征得領班同意，按規(guī)定辦理請假手續(xù)，才能請假。 2交接班雙方人員必須做好交接班的準備工作，準時進行交班。交接班的準備工作包括：查看運行記錄；介紹運行狀況和方式，以及設備檢修、變更等情況；清點儀表、工具；檢查設備狀況。交班時，雙方領班在值班日志上簽字。 3在下列情況下不得交接班： 1）在事故處理末完或重大設備啟動或停機時。 2）交接班準備工作未完成時。 3）接班人數(shù)未能達到規(guī)定人數(shù)的最低限度時。 4）領班或由主管指定替代領班的人未到時。 5）接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他神志不清情況而未找到頂班人員時。,設備管理報告制度,1出現(xiàn)下列情況應報告領班： 1）主要設備非正常操作的開停。 2）主要設備除正常操作外的調(diào)整。 3）設備發(fā)生故障或停機檢修。 4）維修材料的領用。 5）零部件改造、代換或加工修理。 6）運行人員短時間暫離崗位。 7）維修人員工作去向。 8）對外班組聯(lián)系。,設備管理報告制度,2出現(xiàn)下列情況必須報告工程維修部經(jīng)理： 1）重點設備除正