舊城改造、拆遷流程.ppt

1、東港區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局,2009年6月,基本建設(shè)項(xiàng)目服務(wù)流程說明,劃撥用地項(xiàng)目,建設(shè)項(xiàng)目選址,建設(shè)用地規(guī)劃許可,建設(shè)工程規(guī)劃許可,地形圖測繪,項(xiàng)目環(huán)評、立項(xiàng)或備案、其它消防、林業(yè)、經(jīng)貿(mào)等部門審查意見,土地招拍掛,出具用地紅線和用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,出讓土地項(xiàng)目土地局函件,土地證,報(bào)用地規(guī)劃圖和建筑效果圖方案上城建會研究,地質(zhì)勘探,施工圖設(shè)計(jì),審查合格的施工圖,繳費(fèi),建筑工程施工許可,工程安全施工措施備案,建筑工程質(zhì)量監(jiān)督注冊登記,工程放線規(guī)劃、工程、質(zhì)監(jiān)窗口簽字,施工圖消防、防雷、人防、抗震、水土保持等專業(yè)審查,工程招投標(biāo),測繪部門放線,規(guī)劃和測繪部門驗(yàn)線、規(guī)劃公示驗(yàn)收,組織竣工驗(yàn)收（項(xiàng)目法人）,房屋權(quán)

2、屬登記,竣工驗(yàn)收備案,基本建設(shè)項(xiàng)目服務(wù)詳細(xì)流程,建設(shè)項(xiàng)目選址意見書,竣工備案,房屋權(quán)屬登記,建設(shè)用地規(guī)劃許可,建設(shè)工程規(guī)劃許可,工程安全施工措施備案,工程質(zhì)量監(jiān)督注冊登記,建筑工程施工許可,申請：（A4紙，說明申請項(xiàng)目的基本情況，擬選地塊基本情況、其它需要特別說明的事項(xiàng)及選址示意圖）。,在1：10000或1：5000地形圖上標(biāo)出擬建位置圖（A4紙） 。,填寫選址意見書并蓋章（一式三份） 。,其它（如環(huán)保、安全、消防、交通、文物保護(hù)等部門的審核意見） 。,基本建設(shè)項(xiàng)目服務(wù)詳細(xì)流程,建設(shè)項(xiàng)目選址意見書,竣工備案,房屋權(quán)屬登記,建設(shè)用地規(guī)劃許可,建設(shè)工程規(guī)劃許可,工程安全施工措施備案,工程質(zhì)量監(jiān)督注

3、冊登記,建筑工程施工許可,建設(shè)用地申請（A4紙，說明申請項(xiàng)目的基本情況，擬用地基本情況、其他需要特別說明的事項(xiàng)及位置示意圖）,項(xiàng)目建議書或可行性研究報(bào)告及批準(zhǔn)文件（中小型民用建筑項(xiàng)目不需要提供）,建設(shè)項(xiàng)目涉及環(huán)保、安全、消防、交通、文物保護(hù)等部門的，需提供相關(guān)主管部門的審核意見,計(jì)劃部門核發(fā)的本年度有效的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備案文件（可在規(guī)劃審查后提供）,基本建設(shè)項(xiàng)目服務(wù)詳細(xì)流程,建設(shè)項(xiàng)目選址意見書,竣工備案,房屋權(quán)屬登記,建設(shè)用地規(guī)劃許可,建設(shè)工程規(guī)劃許可,工程安全施工措施備案,工程質(zhì)量監(jiān)督注冊登記,建筑工程施工許可,1/500-1/2000地形圖電子文件和國土部門出具的相關(guān)界址點(diǎn)坐標(biāo)（可在規(guī)劃審查

4、后提供）,村居申請村民安置用地的，應(yīng)提供有關(guān)部門出具的安置用地批準(zhǔn)文件（村委會議紀(jì)要和建房人員公示名單、鎮(zhèn)政府意見、個(gè)人申請和身份證復(fù)印件）,計(jì)劃部門核發(fā)的本年度有效的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備案文件（可在規(guī)劃審查后提供）,基本建設(shè)項(xiàng)目服務(wù)詳細(xì)流程,建設(shè)項(xiàng)目選址意見書,竣工備案,房屋權(quán)屬登記,建設(shè)用地規(guī)劃許可,建設(shè)工程規(guī)劃許可,工程安全施工措施備案,工程質(zhì)量監(jiān)督注冊登記,建筑工程施工許可,通過土地招拍掛等公開出讓方式取得建設(shè)用地土地使用權(quán)的，還應(yīng)提供下列相關(guān)文件： 土地成交確認(rèn)書、土地出讓合同及公證書（驗(yàn)原件留復(fù)印件2份） 土地轉(zhuǎn)讓合同、土地轉(zhuǎn)讓核準(zhǔn)表、國有土地使用證及附圖附件（驗(yàn)原件留復(fù)印件2份，其中界

5、址點(diǎn)坐標(biāo)證明需提供原件） 原用地單位的建設(shè)用地規(guī)劃許可證（驗(yàn)原件留復(fù)印件1份，可辦證時(shí)留）,基本建設(shè)項(xiàng)目服務(wù)詳細(xì)流程,建設(shè)項(xiàng)目選址意見書,竣工備案,房屋權(quán)屬登記,建設(shè)用地規(guī)劃許可,建設(shè)工程規(guī)劃許可,工程安全施工措施備案,工程質(zhì)量監(jiān)督注冊登記,建筑工程施工許可,1、書面申請（A4紙） 2、土地使用權(quán)證、土地出讓合同（驗(yàn)原件留復(fù)印件各2份） 3、計(jì)劃立項(xiàng)或備案登記 (立項(xiàng)原件一份，備案登記看原件留復(fù)印件一份) 4、環(huán)保局審查意見（看原件留復(fù)印件一份） 5、經(jīng)批準(zhǔn)的修建性詳細(xì)規(guī)劃及電子文件 6、批準(zhǔn)的效果圖（A4紙）及相應(yīng)的電子文件 7、經(jīng)審查的施工圖1套（附電子文件）和審查合格書（驗(yàn)原件留3份復(fù)印

6、件） 8、規(guī)劃批前公示或規(guī)劃公示照片1份 9、繳費(fèi)：城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（按建筑面積）分別按住宅8元/平方米、商業(yè)25元/平方米、其它15元/平方米執(zhí)行；建筑企業(yè)養(yǎng)老保障金按工程造價(jià)的2.6%；勞務(wù)保證金按合同總造價(jià)的2% 10、其他需要提供的材料,基本建設(shè)項(xiàng)目服務(wù)詳細(xì)流程,建設(shè)項(xiàng)目選址意見書,竣工備案,房屋權(quán)屬登記,建設(shè)用地規(guī)劃許可,鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可,工程安全施工措施備案,工程質(zhì)量監(jiān)督注冊登記,建筑工程施工許可,1、村委申請；（A4紙） 2、村莊規(guī)劃圖；（1份電子文件或打印材料均可） 3、1：500或1：1000地形圖電子文件 4、總平面布置圖，建筑平立剖等及電子文件（1份，設(shè)計(jì)圖紙上蓋資質(zhì)章

7、） 5、鎮(zhèn)政府審查意見（1份原件） 6、其他法律法規(guī)要求的材料,基本建設(shè)項(xiàng)目服務(wù)詳細(xì)流程,建設(shè)項(xiàng)目選址意見書,竣工備案,房屋權(quán)屬登記,建設(shè)用地規(guī)劃許可,建設(shè)工程規(guī)劃許可,工程安全施工措施備案,工程質(zhì)量監(jiān)督注冊登記,建筑工程施工許可,1、領(lǐng)取建設(shè)工程安全施工措施備案表(一式4份)； 2、施工單位（含分包單位）的安全生產(chǎn)許可證（查驗(yàn)原件，留復(fù)印件1份）； 3、建設(shè)工程概況，勘察設(shè)計(jì)、監(jiān)理和施工（含起重機(jī)械拆裝）單位等各方主體資質(zhì)及主要執(zhí)業(yè)人員資格證書情況（查驗(yàn)原件，留復(fù)印件）； 4、施工進(jìn)度計(jì)劃及專項(xiàng)施工方案編制論證審查情況（留原件）； 5、施工現(xiàn)場安全防護(hù)設(shè)施搭設(shè)方案或措施，臨時(shí)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)方案

8、（含總平面布置圖），建筑工程安全監(jiān)控方案（留原件）；,基本建設(shè)項(xiàng)目服務(wù)詳細(xì)流程,建設(shè)項(xiàng)目選址意見書,竣工備案,房屋權(quán)屬登記,建設(shè)用地規(guī)劃許可,建設(shè)工程規(guī)劃許可,工程安全施工措施備案,工程質(zhì)量監(jiān)督注冊登記,建筑工程施工許可,6、擬進(jìn)入施工現(xiàn)場使用的施工機(jī)械設(shè)備的型號、數(shù)量； 7、對涉及施工安全重點(diǎn)部位和環(huán)節(jié)及采用“四新”技術(shù)和特殊結(jié)構(gòu)等建設(shè)工程，設(shè)計(jì)單位應(yīng)提出保障施工安全和預(yù)防事故發(fā)生的措施建議和指導(dǎo)意見； 8、建設(shè)工程安全文明施工措施費(fèi)用使用計(jì)劃； 9、建筑施工企業(yè)職工意外傷害保險(xiǎn)手續(xù)（查驗(yàn)原件，留復(fù)印件1份）。,基本建設(shè)項(xiàng)目服務(wù)詳細(xì)流程,建設(shè)項(xiàng)目選址意見書,竣工備案,房屋權(quán)屬登記,建設(shè)用地規(guī)

9、劃許可,建設(shè)工程規(guī)劃許可,工程安全施工措施備案,工程質(zhì)量監(jiān)督注冊登記,建筑工程施工許可,1、規(guī)劃許可證（查驗(yàn)原件，提供復(fù)印件1份，規(guī)劃許可階段收?。?2、施工中標(biāo)通知書（查驗(yàn)原件，提供復(fù)印件3份）3、施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見（查驗(yàn)原件，提供復(fù)印件1份，在規(guī)劃許可階段收?。?4、防雷審查意見（查驗(yàn)原件，提供復(fù)印件1份） 5、消防審查意見（查驗(yàn)原件，提供復(fù)印件2份） 6、施工圖設(shè)計(jì)文件（簽章齊全，在規(guī)劃許可階段收取） 7、監(jiān)理中標(biāo)通知書或其他證明文件（查驗(yàn)原件，提供復(fù)印件2份）,基本建設(shè)項(xiàng)目服務(wù)詳細(xì)流程,建設(shè)項(xiàng)目選址意見書,竣工備案,房屋權(quán)屬登記,建設(shè)用地規(guī)劃許可,建設(shè)工程規(guī)劃許可,工程安全施工措施

10、備案,工程質(zhì)量監(jiān)督注冊登記,建筑工程施工許可,8、施工合同（查驗(yàn)原件，提供復(fù)印件2份） 9、施工單位資質(zhì)證書（查驗(yàn)原件，提供復(fù)印件2份10、監(jiān)理合同(查驗(yàn)原件，提供復(fù)印件1份) 11、監(jiān)理單位資質(zhì)證書(查驗(yàn)原件，提供復(fù)印件1份) 12、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料,基本建設(shè)項(xiàng)目服務(wù)詳細(xì)流程,建設(shè)項(xiàng)目選址意見書,竣工備案,房屋權(quán)屬登記,建設(shè)用地規(guī)劃許可,建設(shè)工程規(guī)劃許可,工程安全施工措施備案,工程質(zhì)量監(jiān)督注冊登記,建筑工程施工許可,1、建筑工程施工許可證申請表(一式二份)； 2、建設(shè)工程用地批準(zhǔn)手續(xù)，取得土地使用權(quán)證書（復(fù)印件1件，規(guī)劃許可階段收）； 3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證（復(fù)印

11、件1件，規(guī)劃許可階段收）； 4、施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計(jì)文件已進(jìn)行了審查（復(fù)印件1件，規(guī)劃許可階段收）； 5、施工工地基本符合施工條件，需要拆遷的，拆遷進(jìn)度符合施工要求，施工現(xiàn)場臨時(shí)設(shè)施已驗(yàn)收，符合安全文明工地的條件（現(xiàn)場勘驗(yàn)，填表）； 6、招標(biāo)工程提供中標(biāo)通知書一份（復(fù)印件1件，質(zhì)量監(jiān)督注冊階段收）； 7、施工企業(yè)資質(zhì)證書副本（復(fù)印件1件，質(zhì)量監(jiān)督注冊階段收）；,基本建設(shè)項(xiàng)目服務(wù)詳細(xì)流程,建設(shè)項(xiàng)目選址意見書,竣工備案,房屋權(quán)屬登記,建設(shè)用地規(guī)劃許可,建設(shè)工程規(guī)劃許可,工程安全施工措施備案,工程質(zhì)量監(jiān)督注冊登記,建筑工程施工許可,8、施工合同副本廉政責(zé)任書、應(yīng)監(jiān)理的工程提供監(jiān)理合同副本（

12、提供原件，質(zhì)量監(jiān)督注冊階段收）； 9、施工組織設(shè)計(jì)1份（提供原件）； 10、辦理了工程質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督手續(xù)（驗(yàn)原件、留復(fù)印件1件）； 11、資金證明：提供銀行出具的到位資金證明（工期不足一年的，不少于工程合同價(jià)的50%，超過一年的，不少于30% 12、消防設(shè)計(jì)圖紙已審核（復(fù)印件1件，質(zhì)量監(jiān)督注冊階段收）； 13、本工程項(xiàng)目經(jīng)理證明書原件（留存原件，復(fù)印件在質(zhì)量監(jiān)督注冊階段收）；,基本建設(shè)項(xiàng)目服務(wù)詳細(xì)流程,建設(shè)項(xiàng)目選址意見書,竣工備案,房屋權(quán)屬登記,建設(shè)用地規(guī)劃許可,建設(shè)工程規(guī)劃許可,工程安全施工措施備案,工程質(zhì)量監(jiān)督注冊登記,建筑工程施工許可,14、提供擔(dān)任本工程監(jiān)理的監(jiān)理公司營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)

13、證書（復(fù)印件1件，質(zhì)量監(jiān)督注冊階段收），擔(dān)任本工程監(jiān)理的監(jiān)理人員證件（留存）； 15、建設(shè)單位繳納工程總造價(jià)的2%農(nóng)民工工資保證金單據(jù)（復(fù)印件1件，規(guī)劃許可階段收繳）； 16、由清欠辦公室出具的建設(shè)單位無拖欠工程款證明和施工單位無拖欠農(nóng)民工工資證明（原件）； 17、法律法規(guī)規(guī)定的其它條件。,基本建設(shè)項(xiàng)目服務(wù)詳細(xì)流程,建設(shè)項(xiàng)目選址意見書,竣工備案,房屋權(quán)屬登記,建設(shè)用地規(guī)劃許可,建設(shè)工程規(guī)劃許可,工程安全施工措施備案,工程質(zhì)量監(jiān)督注冊登記,建筑工程施工許可,1、建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收申請表 2、建設(shè)工程竣工圖一套 3、多角度拍攝的竣工照片若干張 4、建設(shè)工程放驗(yàn)線記錄單復(fù)印件1份（可驗(yàn)線后提供）

14、5、建設(shè)工程竣工測量成果報(bào)告書（包括竣工地形圖和測量成果表 6、工程前期文件：規(guī)劃許可證及其批復(fù)文件（規(guī)劃階段收取）工程施工許可證（施工階段收?。┦┕D設(shè)計(jì)文件審查意見（規(guī)劃階段收?。┛⒐ひ?guī)劃驗(yàn)收合格證、公安消防、氣象（防雷）、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件 7、工程監(jiān)理文件,基本建設(shè)項(xiàng)目服務(wù)詳細(xì)流程,建設(shè)項(xiàng)目選址意見書,竣工備案,房屋權(quán)屬登記,建設(shè)用地規(guī)劃許可,建設(shè)工程規(guī)劃許可,工程安全施工措施備案,工程質(zhì)量監(jiān)督注冊登記,建筑工程施工許可,一、公房初始登記需提交的證件： 1、土地使用證 2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 4、建設(shè)工程施工許可證 5、建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合

15、格證 6、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表 7、法人代表身份證明、授權(quán)委托書、法人代表身份證和受托人身份證、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照 8、共有的房屋共有單位法人代表身份證明、授權(quán)委托書、法人代表身份證和受托人身份證，企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；共有單位共同推舉房屋所有權(quán)證持證人的證明、共有房產(chǎn)分配協(xié)議（注明份額）,基本建設(shè)項(xiàng)目服務(wù)詳細(xì)流程,建設(shè)項(xiàng)目選址意見書,竣工備案,房屋權(quán)屬登記,建設(shè)用地規(guī)劃許可,建設(shè)工程規(guī)劃許可,工程安全施工措施備案,工程質(zhì)量監(jiān)督注冊登記,建筑工程施工許可,二、私房初始登記需提交的證件： 1、土地使用證 2、平房或非沿街二層住宅，居民住宅用地批準(zhǔn)書，建設(shè)工程規(guī)劃許可證 3、沿街樓房或非沿街的三層以上（含三層

16、）樓房，建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)工程施工許可證和建設(shè)工程竣工驗(yàn)收資料 4、房屋所在居（村）委證明 5、身份證 6、共有的房屋，全部共有人的身份證、共有人共同推舉房屋所有權(quán)證持證人的證明、共有房產(chǎn)分配協(xié)議（注明份額） 三、繳費(fèi)：住房登記為每件80元，非住房房屋登記費(fèi)為每件550元,2009年6月,城中村改造情況說明,一、關(guān)于城中村改造工作流程,二、關(guān)于拆遷改造有關(guān)政策及需把握的幾個(gè)問題,城中村改造情況說明,城中村改造工作是市委、市政府確定的2008年為民辦實(shí)事工程之一，也是區(qū)委、區(qū)政府確定的2008年全區(qū)重點(diǎn)工作之一。城中村改造工作是一項(xiàng)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，為更好的開展工作，了解城中村改造工作的

17、方法和步驟，規(guī)范拆遷改造秩序，提高工作效率，及時(shí)解決拆遷改造中遇到的實(shí)際問題，達(dá)到“依法拆遷、陽光拆遷、和諧拆遷”的目的，現(xiàn)將拆遷改造有關(guān)政策界限及應(yīng)該注意和把握的問題做以下匯報(bào)：,城中村拆遷改造工作流程,首先街道辦事處連同有改造意愿的村居，按照市政府38號文件關(guān)于城中村改造的意見（試行）的規(guī)定，核算城中村改造成本，按照人均45平方米的安置地、安置建房成本、拆遷補(bǔ)償成本和拆遷騰空后的出讓土地收入進(jìn)行計(jì)算，拿出切實(shí)可行的方案，經(jīng)村民大會或村民代表大會表決或者村務(wù)公決，70%村民同意后再確定是否進(jìn)行城中村改造。,確定進(jìn)行城中村改造的村（居），應(yīng)先委托具有規(guī)劃資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)院，結(jié)合日照市的總體規(guī)劃和

18、控制詳規(guī)進(jìn)行用地規(guī)劃，出具初步規(guī)劃方案平面圖（注：東港規(guī)劃設(shè)計(jì)院現(xiàn)有專業(yè)技術(shù)人員57人，常年與同濟(jì)大學(xué)合作，為國家乙級設(shè)計(jì)院，如由東港規(guī)劃設(shè)計(jì)院進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，便于和市規(guī)劃局溝通和修改變更規(guī)劃，提高效率。也可以代理村居辦理規(guī)劃、開工建設(shè)等手續(xù)）。,城中村拆遷改造工作流程,由街道辦事處向區(qū)城中村改造辦公室提報(bào)書面申請材料，將有改造意愿的村居列于城中村改造范圍。提報(bào)材料包括：初步用地規(guī)劃成果、村居基本情況、拆遷補(bǔ)償安置方案（初定）、改造時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃。經(jīng)改造辦公室審核后，報(bào)改造領(lǐng)導(dǎo)小組研究確定，區(qū)政府下達(dá)批復(fù)意見，同時(shí)報(bào)市城中村改造管理辦公室備案。,城中村拆遷改造工作流程,核算成本,建設(shè)報(bào)批,拆遷許可

19、,丈量評估,拆遷回遷,初步規(guī)劃,改造審批,規(guī)劃審批,土地轉(zhuǎn)用,制訂方案,列入城中村改造的村居，將初步規(guī)劃成果連同其他資料上報(bào)市規(guī)劃建設(shè)委員會，審批城中村改造規(guī)劃方案（原則由東港規(guī)劃設(shè)計(jì)院牽頭報(bào)批），經(jīng)市城中村改造辦公室登記備案后，加蓋確認(rèn)公章，進(jìn)入市建委綠色通道，辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證。市規(guī)劃局根據(jù)市城中村管理辦公室確認(rèn)的申請，出具選址意見書，同時(shí)到市環(huán)保局進(jìn)行環(huán)境影響評價(jià)，得到批準(zhǔn)文件后，到發(fā)改委辦理投資計(jì)劃批文。,城中村拆遷改造工作流程,核算成本,建設(shè)報(bào)批,拆遷許可,丈量評估,拆遷回遷,初步規(guī)劃,改造審批,規(guī)劃審批,土地轉(zhuǎn)用,制訂方案,上報(bào)市國土資源局（由東港國土資源分局負(fù)責(zé)上報(bào)審批），將

20、列于城中村改造村居的集體土地轉(zhuǎn)為國有土地（山東省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例的第二條明確規(guī)定：只有在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)國有土地上實(shí)施房屋拆遷的，才適用此條例。在集體土地上拆遷不受拆遷法規(guī)調(diào)整，故無法領(lǐng)取房屋拆遷許可證，沒有拆遷許可證就得不到法律的保障）。,城中村拆遷改造工作流程,核算成本,建設(shè)報(bào)批,拆遷許可,丈量評估,拆遷回遷,初步規(guī)劃,改造審批,規(guī)劃審批,土地轉(zhuǎn)用,制訂方案,由城中村改造辦公室出臺東港區(qū)城中村改造拆遷補(bǔ)償安置方案指導(dǎo)意見，列入城中村改造的村居原則上拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)基本一致，不能有太大出入。按照指導(dǎo)意見，結(jié)合各個(gè)村居的實(shí)際情況制訂切實(shí)可行的拆遷補(bǔ)償安置方案（安置方案的內(nèi)容應(yīng)涉及到歷史遺留問題

21、、分戶安置問題、新老戶問題、空掛戶口、老年房問題、今后村居民的生活問題等）,城中村拆遷改造工作流程,核算成本,建設(shè)報(bào)批,拆遷許可,丈量評估,拆遷回遷,初步規(guī)劃,改造審批,規(guī)劃審批,土地轉(zhuǎn)用,制訂方案,有條件的村居應(yīng)堅(jiān)持先安置后拆遷，沒有空閑安置用地，準(zhǔn)備在拆遷騰空土地上建設(shè)安置用房的，可實(shí)行邊拆遷邊辦理開工建設(shè)手續(xù)的原則，以縮短拆遷戶的臨時(shí)過渡期限。報(bào)批相關(guān)建設(shè)手續(xù)原則上由東港區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)院牽頭，協(xié)調(diào)規(guī)劃局、建工處、招標(biāo)辦等部門辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。,城中村拆遷改造工作流程,核算成本,建設(shè)報(bào)批,拆遷許可,丈量評估,拆遷回遷,初步規(guī)劃,改造審批,規(guī)劃審批,土地轉(zhuǎn)用,制訂方案,

22、村居改造用地規(guī)劃經(jīng)批復(fù)，集體土地轉(zhuǎn)為國有土地后，按照城市房屋拆遷管理?xiàng)l例的規(guī)定，由村居提出申請，市拆遷辦召開拆遷聽證會，市拆遷行政主管部門頒發(fā)拆遷許可證并發(fā)布拆遷公告，此后村居拆遷改造工作進(jìn)入實(shí)質(zhì)性房屋拆除階段。,城中村拆遷改造工作流程,核算成本,建設(shè)報(bào)批,拆遷許可,丈量評估,拆遷回遷,初步規(guī)劃,改造審批,規(guī)劃審批,土地轉(zhuǎn)用,制訂方案,按規(guī)定拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定估價(jià)公司或由拆遷主管部門組織抽簽確定房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)。然后對被拆房屋進(jìn)行丈量評估，估價(jià)結(jié)果張貼公示，簽訂房屋拆遷協(xié)議，按期搬遷騰空拆除房屋（對按期評估丈量的戶、按期簽訂協(xié)議的戶、按期拆除的戶，要分別給予獎(jiǎng)勵(lì)，以此鼓勵(lì)和調(diào)動(dòng)村民積極性）

23、。,城中村拆遷改造工作流程,核算成本,建設(shè)報(bào)批,拆遷許可,丈量評估,拆遷回遷,初步規(guī)劃,改造審批,規(guī)劃審批,土地轉(zhuǎn)用,制訂方案,拆遷安置樓房的分配問題，應(yīng)按照拆遷補(bǔ)償安置方案的規(guī)定進(jìn)行分房，沒有特殊原因不能隨意更改，選房先后順序應(yīng)按照丈量號、協(xié)議號、拆除號的大小先后來確定。（分配樓房時(shí)應(yīng)有街道、民政、公安參與。本著以人為本關(guān)注民生的原則，對行動(dòng)不便，有特殊原因的困難戶從樓層上優(yōu)先給予照顧，如行動(dòng)不便的可照顧一樓）。,城中村拆遷改造工作流程,關(guān)于拆遷改造有關(guān)政策及需把握的幾個(gè)問題,1、為順利推進(jìn)城中村改造，妥善處理拆遷補(bǔ)償、安置、建設(shè)、土地處置過程中的一系列矛盾和問題，結(jié)合工作實(shí)際，參考省內(nèi)外城

24、市城中村改造的成熟做法，關(guān)于城中村改造的意見（以下簡稱意見）中規(guī)定，“村（居）是城中村改造的主體，擔(dān)任拆遷人，負(fù)責(zé)補(bǔ)償安置?！保汛寰幼鳛槌侵写甯脑斓闹黧w有利于做好改造范圍內(nèi)房屋及地上附著物的搬遷騰空、補(bǔ)償安置和群眾工作。在城中村改造過程中三個(gè)街道辦事處是責(zé)任主體，具體參與改造工作。,關(guān)于拆遷補(bǔ)償安置,關(guān)于拆遷改造有關(guān)政策及需把握的幾個(gè)問題,2、根據(jù)被改造村(居)的集體經(jīng)濟(jì)狀況不同、村情不同、所處區(qū)位不同等現(xiàn)實(shí)情況，意見規(guī)定，“進(jìn)行改造的城中村，按照一村（居）一策、一事一議的原則，提出對被拆遷村（居）民的補(bǔ)償安置方案，經(jīng)村（居）民大會或村民代表大會或者村務(wù)公決通過，并報(bào)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組審查同意后組織

25、實(shí)施。”,關(guān)于拆遷改造有關(guān)政策及需把握的幾個(gè)問題,為解決城中村改造的啟動(dòng)資金問題，意見規(guī)定,“在城中村改造過程中，建設(shè)安置房屋前期投入及拆遷補(bǔ)償所需資金可以從以下渠道籌集：,關(guān)于改造的啟動(dòng)資金問題,（3）以改造項(xiàng)目抵押，從金融機(jī)構(gòu)融資。,（1）村（居）集體經(jīng)濟(jì)積累；,（2）從城中村改造土地出讓收入或各區(qū)（管委會）財(cái)政借支；,關(guān)于拆遷改造有關(guān)政策及需把握的幾個(gè)問題,除這些方式外，還可以用以下幾種方式籌措： 1、城中村改造中有城市道路拆遷建設(shè)的，可以協(xié)調(diào)有關(guān)部門將列入專項(xiàng)城建資金的，先于撥付，用于拆遷補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)經(jīng)費(fèi)。 2、有的村居拆遷補(bǔ)償方案中規(guī)定，只進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換沒有資金補(bǔ)償。安置樓工程可以議標(biāo)，建

26、筑方帶資建設(shè)，拆遷改造就不需要大的資金就可以運(yùn)轉(zhuǎn)。 3、有的村居土地已轉(zhuǎn)為國有，可以用土地申請銀行抵押借款融資。 4、也可以與開發(fā)商聯(lián)合，采用一體化的市場運(yùn)作方式，由開發(fā)商建設(shè)安置樓房，騰空土地的收入按比例分成。 5、區(qū)政府制定了城中村資金使用辦法，改造村居可以從區(qū)財(cái)政獲得戶均6萬元的借款。,關(guān)于改造的啟動(dòng)資金問題,關(guān)于拆遷改造有關(guān)政策及需把握的幾個(gè)問題,1、意見將被改造區(qū)域土地按照不同的用途在概念上劃分為三個(gè)組成部分，即安置用地、基礎(chǔ)設(shè)施用地和儲備地。按照留足安置地，保證基礎(chǔ)設(shè)施用地，剩余土地納入儲備的次序安排使用，解決了村（居）民的生活安置問題，保障了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，還解決了改造的資金來

27、源問題。 2、意見規(guī)定，“列入年度改造計(jì)劃的城中村，村（居）座落的土地屬于集體所有性質(zhì)的，依法轉(zhuǎn)為國有土地?！笔钩侵写甯脑煸趪型恋厣线M(jìn)行，符合國家法律法規(guī)政策，做到有法可依。,關(guān)于土地政策,關(guān)于土地政策,3、意見規(guī)定，“村（居）民居住安置用地，按劃撥方式供應(yīng)?！眲潛芊绞焦┑鼐哂型恋厝〉贸杀镜偷膬?yōu)點(diǎn)。為規(guī)范管理，意見規(guī)定，“建設(shè)的房屋納入安居工程管理范疇?！?4、意見規(guī)定，“在編制城中村改造規(guī)劃時(shí)，按人均45平方米的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)留村（居）民居住安置用地（含分戶安置用地，容積率不低于1.3）?！蔽沂行碌某鞘锌傮w規(guī)劃確定，城市人均用地面積為116平方米，其中居住用地為32平方米。意見規(guī)定按照人均45平方

28、米的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)留居住安置用地，既可以解決拆遷安置的問題，又可以將歷史遺留的分戶安置問題一并統(tǒng)籌考慮。例如，按農(nóng)村戶均3.1人、人均45平方米土地、容積率1.3測算，平均每戶可以安置180平方米左右的房屋，正好是兩套套型面積為90平方米的房屋，可以基本解決村（居）民的居住、分戶安置問題。但具體的房屋補(bǔ)償安置方案，由被改造的村（居）按照“一村（居）一策、一事一議”的原則制定實(shí)施方案。,關(guān)于土地政策,5、關(guān)于儲備土地的出讓收入分配問題。根據(jù)我市實(shí)際，為調(diào)動(dòng)各級政府（管委會）、村（居）參與改造的積極性，意見規(guī)定，市、區(qū)政府（管委會）、村（居）根據(jù)土地出讓價(jià)格按照一定比例對土地出讓收入進(jìn)行統(tǒng)籌和分配。土地出

29、讓收入分配的原則是：出讓收入大部分補(bǔ)償給被改造村（居），作為拆遷改造成本、村（居）經(jīng)濟(jì)發(fā)展基金以及被拆遷村（居）民的生活補(bǔ)助和社會保障資金補(bǔ)貼等，較小部分由市、區(qū)政府（管委會）統(tǒng)籌使用。,關(guān)于土地政策,意見規(guī)定，“市政府統(tǒng)籌的土地出讓收入全部用于城中村改造區(qū)域城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。區(qū)政府（管委會）統(tǒng)籌的土地出讓收入用于被改造區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施配套、城中村改造和社會保障，?？顚Ｓ茫曝S補(bǔ)缺。”區(qū)政府（管委會）可以通過統(tǒng)籌的土地出讓收入進(jìn)行有效調(diào)劑、移豐補(bǔ)缺，同時(shí)可以逐步籌集城中村改造的啟動(dòng)資金。,關(guān)于土地政策,關(guān)于拆遷改造有關(guān)政策及需把握的幾個(gè)問題,6、關(guān)于土地出讓收入市、區(qū)政府（管委會）使用分配比例

30、問題。根據(jù)對2007年改造試點(diǎn)村（居）進(jìn)行的拆遷成本測算數(shù)據(jù)分析，產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式拆遷安置成本和貨幣化補(bǔ)償方式拆遷成本均在100萬元/畝左右。據(jù)此，土地出讓時(shí)市、區(qū)政府參與收益分配的下限值為100萬元/畝。意見規(guī)定“土地出讓價(jià)格在100萬元/畝以下（含100萬元/畝）時(shí)，土地出讓收入全部補(bǔ)償給被改造的村（居）。土地出讓價(jià)格超過100萬元/畝時(shí)，市、區(qū)政府按超出部分的16%進(jìn)行統(tǒng)籌，其余補(bǔ)償給被改造的村（居）。,關(guān)于拆遷改造有關(guān)政策及需把握的幾個(gè)問題,政府統(tǒng)籌部分扣除國家政策規(guī)定應(yīng)提取的國有土地收益基金和農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金等基金后，市、區(qū)政府按照以下比例分配：土地出讓價(jià)格在100-200萬元/畝（含2

31、00萬元/畝）時(shí)，市、區(qū)政府按3：7比例分配；土地出讓價(jià)格在200萬元/畝以上時(shí)，市、區(qū)政府按4：6比例分配?！背侵写甯脑齑胧┑卯?dāng)進(jìn)展順利的話，是政府收益，百姓收益，利國利民實(shí)現(xiàn)雙贏的好事。,7、意見規(guī)定了在城市化水平較高的村（居），空置非建設(shè)用地的處置辦法。即：“在城中村改造過程中可將原村（居）集體所有的非建設(shè)用地按照12的比例給村（居）預(yù)留生產(chǎn)、生活備用地，其余按國家有關(guān)補(bǔ)償安置政策一并征收為國有，納入政府儲備。該預(yù)留備用地連同過去在土地征用時(shí)給村（居）預(yù)留的生產(chǎn)、生活備用地，按照規(guī)劃用途分別進(jìn)行處置。其中村（居）工業(yè)、倉儲等生產(chǎn)、科研用地按照現(xiàn)行工業(yè)園區(qū)政策予以辦理；公益事業(yè)項(xiàng)目用地按照

32、國有劃撥的方式供應(yīng)；商業(yè)、住宅開發(fā)等經(jīng)營性用地按照招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式出讓，其收入市、區(qū)政府（管委會）各統(tǒng)籌20%，60%用于發(fā)展村（居）經(jīng)濟(jì)和村（居）民生活補(bǔ)助安置。其中，日照經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、山海天旅游度假區(qū)、日照高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)的土地出讓收入，市政府統(tǒng)籌比例按原土地收入處置的相關(guān)政策辦理?！?關(guān)于土地政策,該規(guī)定一方面使土地征用、征收過程中給村（居）預(yù)留生產(chǎn)、生活備用地的政策得以貫徹，同時(shí)被改造村（居）可以從中獲得拆遷補(bǔ)償?shù)膯?dòng)資金；另一方面可以使歷史遺留問題得到妥善解決，規(guī)范土地和房產(chǎn)市場。,關(guān)于土地政策,關(guān)于拆遷改造有關(guān)政策及需把握的幾個(gè)問題,關(guān)于規(guī)費(fèi)減免政策問題,參考省內(nèi)外城市的

33、常規(guī)做法，把安置用地上建設(shè)的房屋視為政策性住房，免收市及市級以下各類行政事業(yè)性規(guī)費(fèi)，以減少拆遷改造成本，加快改造步伐。而儲備地上的建設(shè)，實(shí)行的是市場化運(yùn)作方式，土地為出讓方式供應(yīng)，各項(xiàng)建設(shè)費(fèi)用按規(guī)定全部收取。在建設(shè)過程中的收費(fèi)項(xiàng)目已全部理清，目前正協(xié)調(diào)市城中村改造辦公室對應(yīng)收規(guī)費(fèi)在辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)給予直接減免，避免先征后返問題，給改造村居減少資金壓力。對應(yīng)收的服務(wù)費(fèi)、中介費(fèi)給予減半收取。,改造基本流程工程建設(shè)收費(fèi)項(xiàng)目明細(xì),1、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)配套費(fèi) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：15元/平方米(建設(shè)用地規(guī)劃許可) 206元/平方米(建設(shè)工程規(guī)劃許可) 2、建筑企業(yè)養(yǎng)老保障金 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：工程總造價(jià)的2.6% 3、人防易地建設(shè)

34、費(fèi) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：不修建防空地下室的民用建筑，按地面建筑物建筑 面積每平方米25元的標(biāo)準(zhǔn)，收取易地建設(shè)費(fèi)。 4、工程定額測定費(fèi) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：工程造價(jià)的0.09% 5、房屋拆遷管理費(fèi) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：拆除面積4.2元/平方米 6、城市道路修復(fù)費(fèi) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：城市道路挖掘、臨時(shí)占用和依附城市道路建設(shè)管線、桿線等設(shè)施許可，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：瀝青主次干道240元/平方米，瀝青一般干道200元/平方米，水泥道路320元/平方米，普通板人行道70元/平方米，沙土路面60元/平方米,行政事業(yè)性收費(fèi),改造基本流程工程建設(shè)收費(fèi)項(xiàng)目明細(xì),1、環(huán)境影響評價(jià) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：總投資3000萬元以下，費(fèi)用：12萬元； 總投資3000萬元2億元，費(fèi)

35、用：24萬元； 總投資2億10億元，費(fèi)用：47萬元 2、建設(shè)項(xiàng)目施工圖審查 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：1、磚混結(jié)構(gòu)：建筑面積*800元*4.5%*8% 2、框架結(jié)構(gòu)：建筑面積*1000元*4.5%*8% 3、招投標(biāo)： （）代理服務(wù)費(fèi) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：投資100萬元以下，收取總投資的1% 投資100萬元500萬元，100萬元*1%+400萬元*0.7% 500萬元以上，系數(shù)可以協(xié)商 （）市場交易服務(wù)費(fèi) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：投資500萬元以上，收取總投資的1.4%； 投資500萬元1000萬元，收取總投資的1.2%，最高收取15萬元。,中介收費(fèi),改造基本流程工程建設(shè)收費(fèi)項(xiàng)目明細(xì),1、城市規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：1.5元/平方米

36、（建設(shè)用地規(guī)劃許可） 2元/平方米（建設(shè)工程規(guī)劃許可） 2、新型墻體材料專項(xiàng)基金 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：按工程建筑面積8元/平方米，大門、圍墻等難以用建筑面積計(jì)算的工程按設(shè)計(jì)所用標(biāo)準(zhǔn)磚總量計(jì)，按每塊磚0.04元標(biāo)準(zhǔn)收取。 3、臨時(shí)建設(shè)保證金 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)50元/平方米 4、建筑工程勞務(wù)工資保證金 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：工程合同總造價(jià)的2% 4、衛(wèi)生押金 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：2元/平方米 5、建筑垃圾處理費(fèi) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：5元/噸（立方米） 7、城建竣工檔案技術(shù)服務(wù)費(fèi) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：每本100元,押金、服務(wù)性收費(fèi),（五）關(guān)于被拆遷群眾的社會保障 解決被改造村（居）民的養(yǎng)老和醫(yī)療保險(xiǎn)等基本社會保障問題是啟動(dòng)城中村改造的前提條件之一。省內(nèi)外其他

37、城市在城中村改造過程中，都相繼出臺了配套政策，建立健全失地農(nóng)民的社保體系。聊城市：由勞保部門將失地農(nóng)民納入社會勞保體系，資金來源：個(gè)人20%，集體50%（從城中村改造土地補(bǔ)償款中列支），政府30%；臨沂市蘭山區(qū)：對村（居）土地的補(bǔ)償，主要用于給村（居）民購買養(yǎng)老保險(xiǎn)和建設(shè)小區(qū)配套服務(wù)設(shè)施；河?xùn)|區(qū)：由市勞保處負(fù)責(zé)，為年老體弱、家庭困難、年滿16周歲以上的農(nóng)民購買適當(dāng)數(shù)額的保險(xiǎn)，使之在女滿45周歲、男滿50周歲后，每月有160元的固定收入。綜合以上情況，建議由勞動(dòng)保障部門依據(jù)國家和省市有關(guān)規(guī)定，研究制定政策，做好被改造村（居）民的社會保障工作。,有關(guān)政策日照市人民政府關(guān)于城中村改造的意見說明需要說

38、明的問題,（六）關(guān)于政策的配套問題 城中村改造是系統(tǒng)的社會工程，涉及方方面面的工作，為保證城中村改造工作的順利進(jìn)行，還需要配套進(jìn)行戶籍、社區(qū)管理、經(jīng)濟(jì)管理、社保體系、集體經(jīng)濟(jì)組織組建與改制等多方面的改革。公安、民政、勞動(dòng)保障、國土資源等有關(guān)部門按照本意見精神，應(yīng)分別出臺相關(guān)配套政策，為城中村改造提供政策保障。,有關(guān)政策日照市人民政府關(guān)于城中村改造的意見說明需要說明的問題,1、關(guān)于“遷村（居）并點(diǎn)”問題。“遷村（居）并點(diǎn)”改造是集約用地、提高土地利用效率、提升改造檔次、方便居民生活的好方式。鼓勵(lì)具備條件的村（居）按照本意見提出的政策，通過土地等面積或等價(jià)值交換，實(shí)施“遷村（居）并點(diǎn)”改造。,有關(guān)

39、政策日照市人民政府關(guān)于城中村改造的意見說明需要說明的問題,（七）其他問題,2、安置用地上的建設(shè)主體是村（居）委。應(yīng)鼓勵(lì)村（居）集體組織與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作開發(fā)，以提升城中村改造的建設(shè)檔次和標(biāo)準(zhǔn)。,有關(guān)政策日照市人民政府關(guān)于城中村改造的意見說明需要說明的問題,3、宣傳工作至關(guān)重要，要利用一切手段加大宣傳力度，如宣傳車、問題解答、友情提示、廣播、報(bào)紙、電視、錄像片等，進(jìn)行廣泛宣傳。,有關(guān)政策日照市人民政府關(guān)于城中村改造的意見說明需要說明的問題,4、深入細(xì)致的思想工作是和諧拆遷的重要措施，一定要整和力量，廣泛挖掘資源，促進(jìn)其自行拆遷。,有關(guān)政策日照市人民政府關(guān)于城中村改造的意見說明需要說明的問題,5

40、、關(guān)于城中村改造的村（居）民信訪問題。在拆遷改造過程中，個(gè)別村民借拆遷改造之機(jī)以種種理由進(jìn)行上訪的，建議信訪、公安、紀(jì)檢等部門，對反映與拆遷改造無關(guān)問題的，在拆遷改造過程中暫不予查處，待拆遷結(jié)束后再調(diào)查處理，以穩(wěn)定拆遷改造的正常秩序。,有關(guān)政策日照市人民政府關(guān)于城中村改造的意見說明需要說明的問題,6、關(guān)于聯(lián)合執(zhí)法問題。如拆遷改造需要，對一些經(jīng)營用戶、違章建設(shè)戶等，由執(zhí)法部門、公安、工商、交通、衛(wèi)生、國稅、地稅、環(huán)保、質(zhì)檢等部門進(jìn)行聯(lián)合執(zhí)法，進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，以增強(qiáng)拆遷改造力度，創(chuàng)造良好的改造局面。,有關(guān)政策日照市人民政府關(guān)于城中村改造的意見說明需要說明的問題,7、關(guān)于依法強(qiáng)制拆遷問題。經(jīng)反復(fù)做思想

41、工作，仍拒不配合無理取鬧的拆遷戶，要依法按照程序強(qiáng)制拆遷；對損害大多數(shù)群眾利益的，可以依法強(qiáng)制拆遷，村委會收回土地，拆除地上附著物等等。,有關(guān)政策日照市人民政府關(guān)于城中村改造的意見說明需要說明的問題,2008年初，全區(qū)共有城中村89個(gè)。市政府將城中村改造工作列為08年12件為民辦實(shí)事重點(diǎn)項(xiàng)目之一。區(qū)委、區(qū)政府高度重視，積極響應(yīng)，舉力開展了“城中村改造年”活動(dòng)，全區(qū)計(jì)劃拆遷改造的13個(gè)村居，有11村被市城中村改造辦公室列入全市改造計(jì)劃，有9個(gè)村實(shí)施了拆遷改造。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全區(qū)城中村改造和服務(wù)市重點(diǎn)工程、項(xiàng)目共拆除房屋2400余戶，拆遷面積32.2萬平方米，開工建設(shè)面積48.5萬平方米，實(shí)現(xiàn)了歷史性的

42、突破。,工作情況,今年2月11日，市委書記楊軍在視察環(huán)境綜合整治工作時(shí)，充分肯定了東港區(qū)城中村改造工作，區(qū)委書記張永霞總結(jié)楊書記的話說：“這是楊書記來東港區(qū)評價(jià)單項(xiàng)工作最高的一次?！睂O雨副市長在全市城建會議上稱城中村拆遷改造為：“日照迄今為止規(guī)模最大的拆遷”。在由中共日照市委宣傳部、日照日報(bào)社共同舉辦的日照改革開放30年最具影響力的30件大事評選活動(dòng)中，城中村改造工作獲選成為“推動(dòng)日照發(fā)展最具影響力的30件大事”之一。,工作情況,附件一：日照市人民政府關(guān)于城中村改造的意見（試行） 各區(qū)縣人民政府，日照經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、山海天旅游度假區(qū)管委，市政府各部門，各高等院校，市屬各企事業(yè)單位，國家、省屬駐日照

43、各單位： 為進(jìn)一步優(yōu)化城市布局，改善城市環(huán)境和居民生產(chǎn)、生活條件，加快城市化進(jìn)程，現(xiàn)就城中村改造工作提出如下意見： 一、指導(dǎo)思想 城中村改造工作，要堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以改善城市環(huán)境、推進(jìn)城市化進(jìn)程、構(gòu)建和諧社會為目標(biāo)，統(tǒng)一規(guī)劃，綜合開發(fā)，配套建設(shè)，統(tǒng)籌考慮村（居）民安置、城市景觀和經(jīng)濟(jì)社 會發(fā)展等因素，兼顧各方利益，合理安排村（居）民安置、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、社區(qū)服務(wù)和配套公共設(shè)施等項(xiàng)目，將城中村改造成現(xiàn)代化城市社區(qū)。 城中村改造要遵循以下基本原則：（一）統(tǒng)一規(guī)劃，有序?qū)嵤?。要按照城市總體規(guī)劃的要求實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、成片開發(fā)、配套建設(shè)。改造規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，根據(jù)各村（居）實(shí)際，制定拆遷補(bǔ)償安置方案，分期組

44、織實(shí)施。（二）政策推動(dòng)，市場運(yùn)作。要根據(jù)各村（居）的實(shí)際情況，制定切實(shí)可行的措施，統(tǒng)籌考慮各方面的利益，充分調(diào)動(dòng)街道、村（居）和村（居）民的積極性，運(yùn)用市場機(jī)制推動(dòng)改造工作順利進(jìn)行。（三）以人為本，量力而行。工作中要取得廣大群眾的理解和支持，保證城中村改造順利進(jìn)行與社會和諧穩(wěn)定，做到成熟一片、改造一片，真正成為民心工程。（四）綜合配套，改制與改造并舉。在城中村改造過程中，配套進(jìn)行戶籍、土地、社區(qū)管理、經(jīng)濟(jì)管理、社保體系、經(jīng)濟(jì)組織組建與改制等多方面的改革，解決城區(qū)內(nèi)管理二元化的問題。,二、組織領(lǐng)導(dǎo) 市政府成立由分管副市長任組長，市信訪、發(fā)改、公安、監(jiān)察、民政、財(cái)政、勞動(dòng)保障、規(guī)劃建設(shè)、國土資源、

45、城市管理行政執(zhí)法、人防等部門和東港區(qū)政府、嵐山區(qū)政府、日照經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委、山海天旅游度假區(qū)管委負(fù)責(zé)人為成員的日照市城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡稱市領(lǐng)導(dǎo)小組）。 各區(qū)政府（管委）也要相應(yīng)成立城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡稱區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組）。 市領(lǐng)導(dǎo)小組職責(zé)：負(fù)責(zé)全市城中村改造的指導(dǎo)與協(xié)調(diào)工作。組織編制日照市城中村改造總體規(guī)劃和年度計(jì)劃；審查區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組編報(bào)的城中村改造年度實(shí)施計(jì)劃；協(xié)調(diào)有關(guān)部門制定城中村改造配套政策；對城中村改造工作進(jìn)行檢查、指導(dǎo)和監(jiān)督。 區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組職責(zé)：具體組織實(shí)施轄區(qū)內(nèi)城中村改造工作。根據(jù)全市城中村改造總體規(guī)劃，編制轄區(qū)內(nèi)城中村改造修建性詳細(xì)規(guī)劃；制定轄區(qū)內(nèi)城中村改造進(jìn)度計(jì)劃和年

46、度實(shí)施計(jì)劃；制定具體的實(shí)施方案和保障措施；做好轄區(qū)內(nèi)的信訪穩(wěn)定工作；協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)城中村改造中遇到的問題。 三、方法步驟 （一）區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組根據(jù)全市城中村改造規(guī)劃，確定擬改造的城中村，向市領(lǐng)導(dǎo)小組提出改造申請。要優(yōu)先選擇城中村改造迫切、基層領(lǐng)導(dǎo)班子堅(jiān)強(qiáng)有力、群眾接受程度高和通過改造能盡快改善群眾生活環(huán)境及城市環(huán)境、促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的村（居）。 （二）區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組根據(jù)市領(lǐng)導(dǎo)小組的意見，并按照規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和有關(guān)政策、規(guī)范要求，組織編制城中村改造修建性詳細(xì)規(guī)劃，按程序報(bào)批。規(guī)劃要堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，避免低水平、低質(zhì)量開發(fā)建設(shè)。,（三）城中村改造詳細(xì)規(guī)劃批準(zhǔn)后，由區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組組織項(xiàng)目所在街道辦事處、村（居）

47、委實(shí)施。 （四）村（居）是城中村改造的主體，擔(dān)任拆遷人，負(fù)責(zé)補(bǔ)償安置。城中村改造的拆遷補(bǔ)償安置應(yīng)按照國家、省和市城市房屋拆遷管理的有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。 （五）進(jìn)行改造的城中村，其所在街道辦事處要會同村（居）委根據(jù)國家、省、市有關(guān)法規(guī)政策和各村（居）實(shí)際情況，制定對被拆遷村（居）民的補(bǔ)償安置方案，經(jīng)村（居）民會議或村（居）民代表會議討論通過，報(bào)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)，向市領(lǐng)導(dǎo)小組備案后組織實(shí)施。 （六）在城中村改造過程中，建設(shè)安置房屋前期投入及拆遷補(bǔ)償所需資金可從以下渠道籌集：（ 1 ）村（居）經(jīng)濟(jì)積累；（ 2 ）從城中村改造土地出讓收入或各區(qū)政府（管委）借支；（ 3 ）以改造項(xiàng)目抵押，從金融機(jī)構(gòu)

48、融資。 四、改造政策 （一）土地、房產(chǎn)管理政策。 1. 列入年度改造計(jì)劃的城中村，村（居）座落的土地屬于集體所有性質(zhì)的，依法轉(zhuǎn)為國有土地。 2. 為解決被改造村（居）改造資金和群眾居住問題，在編制城中村改造規(guī)劃時(shí)，按人均 45 平方米的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)留村（居）民居住安置用地，剩余土地首先保障城市基礎(chǔ)設(shè)施和道路建設(shè)用地，其余交由政府納入儲備。 3. 村（居）民居住安置用地，按照劃撥方式供應(yīng)，建設(shè)的房屋納入安居工程管理，安置居住用房上市交易時(shí)按照已購公有住房上市交易相關(guān)政策辦理。,4. 城中村改造范圍內(nèi)的土地由被改造村（居）負(fù)責(zé)拆遷騰空。改造區(qū)域內(nèi)的城市主、次干道按照職責(zé)分別由市、區(qū)政府（管委）投資配套建

49、設(shè)。 5. 城中村改造中納入政府儲備的土地，根據(jù)規(guī)劃確定的條件和要求，按照國家政策供應(yīng)，實(shí)行公開招、拍、掛。 城中村改造取得的土地出讓收入，按照政策規(guī)定，主要用于被改造村（居）民的拆遷補(bǔ)償安置及生活保障。土地出讓價(jià)格在 100 萬元 / 畝以下（含 100 萬元 / 畝）時(shí)，土地出讓收入全部補(bǔ)償給被改造的村（居）。土地出讓價(jià)格超過 100 萬元 / 畝時(shí)，市、區(qū)政府按照超出部分的 16% 進(jìn)行統(tǒng)籌，其余補(bǔ)償給被改造的村（居）。政府統(tǒng)籌部分扣除土地出讓收入必須提取的基金后，市、區(qū)政府按照以下比例分配：土地出讓價(jià)格在 100-200 萬元 / 畝（含 200 萬元 / 畝）時(shí)，市、區(qū)政府按照 3

50、7 比例分配；土地出讓價(jià)格在 200 萬元 / 畝以上時(shí)，市、區(qū)政府按照 4 6 比例分配。 城中村改造過程中形成的政府性基金收入全部用于項(xiàng)目所在區(qū)域。市政府統(tǒng)籌的土地出讓收入全部用于城中村改造區(qū)域內(nèi)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，區(qū)政府（管委）統(tǒng)籌的土地出讓收入用于被改造區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施配套、城中村改造和社會保障，?？顚Ｓ茫曝S補(bǔ)缺。 補(bǔ)償給村（居）的土地出讓收入用于：（ 1 ）城中村改造拆遷補(bǔ)償安置；（ 2 ）村（居）民的生活補(bǔ)助和社會保障；（ 3 ）村（居）經(jīng)濟(jì)發(fā)展基金；（ 4 ）社區(qū)居委會配套用房及公益設(shè)施建設(shè)。 在日照經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、山海天旅游度假區(qū)、日照高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行的城中村改造，土地

51、出讓收入政府統(tǒng)籌部分全部留在區(qū)政府（管委）。,6. 在城中村改造時(shí)，要將原村（居）集體所有的非建設(shè)用地按照 12 的比例給村（居）預(yù)留生產(chǎn)、生活備用地，其余按照國家有關(guān)補(bǔ)償安置政策一并征收為國有，納入政府儲備。該預(yù)留備用地連同過去在土地征用時(shí)給村（居）預(yù)留的生產(chǎn)、生活備用地，按照規(guī)劃用途分別進(jìn)行處置。其中村（居）工業(yè)、倉儲等生產(chǎn)、科研用地按照現(xiàn)行工業(yè)園區(qū)政策予以辦理；公益事業(yè)項(xiàng)目用地按照國有劃撥的方式供應(yīng)；商服、旅游等經(jīng)營性用地按照招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式出讓，其土地出讓收入市、區(qū)政府（管委）各統(tǒng)籌 20% ， 60% 用于發(fā)展村（居）經(jīng)濟(jì)和村（居）民生活補(bǔ)助安置。其中，日照經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、山海天旅

52、游度假區(qū)、日照高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)的土地出讓收入，市政府統(tǒng)籌比例按照原土地收入處置的相關(guān)政策辦理。 （二）規(guī)費(fèi)優(yōu)惠政策。 1. 被改造村（居）辦理集體土地轉(zhuǎn)為國有土地及土地的轉(zhuǎn)用、出讓等手續(xù)，按有關(guān)規(guī)定和程序免收市及市級以下各類行政事業(yè)性規(guī)費(fèi)。 2. 在城中村改造中，要優(yōu)先建設(shè)居民安置住宅。在安置用地上進(jìn)行的建設(shè)，按有關(guān)規(guī)定和程序免收市及市級以下各類行政事業(yè)性規(guī)費(fèi)。 3. 城中村改造中對原村（居）民的拆遷安置房屋（實(shí)物補(bǔ)償方式），視為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，直接辦理確權(quán)登記手續(xù)。 五、工作要求 （一）要加強(qiáng)對城中村改造工作的領(lǐng)導(dǎo)，有計(jì)劃、有步驟地推進(jìn)改造工作，防止低水平改造、低層次建設(shè)。市領(lǐng)導(dǎo)小組每年

53、要根據(jù)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組提報(bào)的城中村改造方案下達(dá)年度改造計(jì)劃。凡未納入年度改造計(jì)劃或未經(jīng)批準(zhǔn)改造的城中村，禁止自行進(jìn)行改造。對列入改造計(jì)劃的項(xiàng)目，辦理有關(guān)手續(xù)時(shí)，各相關(guān)部門要建立“綠色通道 ”，提高審批效率，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。,（二）各區(qū)政府（管委）及有關(guān)部門要研究制定配套政策，采取措施，建立健全社會保障體系，解決被改造村（居）民的養(yǎng)老和醫(yī)療保險(xiǎn)等基本保障問題。保險(xiǎn)金的繳納要按照相關(guān)政策由個(gè)人、集體、政府分別承擔(dān)相應(yīng)的比例。 （三）對列入改造計(jì)劃的城中村，停止辦理改造范圍內(nèi)村（居）民住宅和其它項(xiàng)目的新建、改建和擴(kuò)建審批，停止辦理城中村改造范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬登記、交易等手續(xù)。對未經(jīng)批準(zhǔn)擅自 進(jìn)行建設(shè)的，要依法

54、予以拆除。對實(shí)施改造的村（居），各區(qū)政府（管委）要采取措施，杜絕亂搭濫建和突擊裝修行為，保障改造工作的順利進(jìn)行。 城中村改造是一項(xiàng)系統(tǒng)的社會工程、民心工程，各級各部門以及各村（居）要統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識，齊心協(xié)力，切實(shí)把這項(xiàng)工作做好。各區(qū)政府（管委）是城中村改造的直接組織者和領(lǐng)導(dǎo)者，要充分發(fā)揮和調(diào)動(dòng)各有關(guān)部門、街道及村（居）的積極性，明確工作目標(biāo)和任務(wù)，落實(shí)工作計(jì)劃，認(rèn)真細(xì)致地做好群眾工作，確保改造工作的順利進(jìn)行。市直各有關(guān)部門要全力支持城中村改造工作。市信訪部門要做好城中村信訪案件的處理工作；市公安部門要協(xié)助處理好房屋拆遷安置過程中的矛盾糾紛；市監(jiān)察部門要加強(qiáng)對城中村改造工作的監(jiān)督監(jiān)察；市民政部門要抓好城中村的撤村建居工作，逐步將條件成熟的城中村改建為城市居民社區(qū)；市勞動(dòng)保障部門要積極搞好職業(yè)培訓(xùn)、就業(yè)和社會保障體系建設(shè)工作；市規(guī)劃建設(shè)