十堰市商業(yè)市場調(diào)查8

1、商務樓、寫字樓商鋪商務樓、寫字樓商鋪的類型商務樓、寫字樓商鋪可以按照商鋪項目在整個建筑中的規(guī)模進行劃分，分為兩大類：底商商鋪項目和零散商鋪。前者，開發(fā)商是將底層個別樓層或多個樓層整體作為商業(yè)用途；而后者，開發(fā)商只是將底層各樓層中部分建筑面積做商業(yè)用途。商務樓、寫字樓底商商鋪和住宅底商商鋪有明顯的共同點，即都是以上面住戶、租戶為目標客戶群；不同點在于，商務樓、寫字樓底商商鋪的定位基本上都高于住宅底商的定位。 比如北京王府飯店世界精品街匯萃世界一線品牌，北京豐聯(lián)廣場上面是寫字樓，下面四層是商業(yè)，以高檔專賣店、知名特色餐飲設施和銀行為主要租戶等。商務樓、寫字樓底商商鋪項目的特點1）建筑形式特點商務樓

2、、寫字樓底商商鋪項目指開發(fā)商將酒店、商住公寓、俱樂部、會所、寫字樓等底層（可能包括一層、二層、三層和 / 或地下層）部分大規(guī)模用做底層商鋪項目的發(fā)展，規(guī)模大，牽涉到整體定位、整體包裝、整體商業(yè)1 / 4組合等問題，所有商鋪作為一個完整的商業(yè)項目的內(nèi)容而存在。北京的王府飯店、北京豐聯(lián)廣場、北京時代廣場、北京嘉里中心底層商業(yè)都屬于大規(guī)模商務樓、寫字樓底商商鋪項目，面積規(guī)模比較大，項目本身具有很強的市場吸引力，其主要客戶范圍已經(jīng)超越了上面住戶、租戶，而是通過其市場運做將周邊、甚至所在城市的某個消費階層覆蓋進來。北京國貿(mào)商城實際上就是一個典型的商務樓、寫字樓底商商鋪項目，只是規(guī)模宏大， 人們更多把它當

3、作是一個城市中心購物中心項目， 其建筑形式，以及后面要談到的經(jīng)營形態(tài)、投資回收形態(tài)都體現(xiàn)出一個徹頭徹尾的商務樓、寫字樓底商商鋪項目的特點。2）鋪面、鋪位類型商務樓、寫字樓底商商鋪項目一層會有不少屬于鋪面形式，其他樓層基本上都是鋪位形式。3）經(jīng)營業(yè)態(tài)特點商務樓、寫字樓底商商鋪項目經(jīng)營業(yè)態(tài)主要包括服裝專賣店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發(fā)店、旅行社、機票代理、干洗店、彩擴店、國際診所、娛樂項目等，其定位通常為中高檔消費者，而且國際品牌在當中占很大的比重。4）投資回收形態(tài)商務樓、寫字樓底商商鋪的投資回收形態(tài)有出租和出售兩種。對于規(guī)模2 / 4超過 2 萬平方米以上的該類項目，只要開發(fā)

4、商實力足夠，為了確保對整個底商商鋪項目整體運營的有效引導，建議開發(fā)商只要采取出租的方式，即使出售，也應該主要以投資機構為銷售對象。投資策略商鋪投資者選擇商務樓、寫字樓底商商鋪的原則是：首先確定哪個商鋪從外部、內(nèi)部具有最好的 可視性 ；選擇較好的樓層； 以客流量為考慮參數(shù)，進行深入挑選；最后結合擬選擇商鋪的上述條件及自身資金狀況，和開發(fā)商進行購買價格或租金的洽商。商鋪投資者選擇商務樓、寫字樓零散商鋪的原則是：首先確定哪個商鋪從外部、內(nèi)部具有最好的 可視性 ；以客流量為考慮參數(shù)，進行深入挑選；最后結合擬選擇商鋪的上述條件及自身資金狀況，和開發(fā)商進行購買價格或租金的洽商。商務樓、寫字樓商鋪的規(guī)模相對

5、比較小，但投資風險并不高，比較適合個人投資者投資。商務樓、寫字樓零散商鋪的特點1）建筑形式特點該類商鋪所屬的商務樓、寫字樓，商業(yè)功能不是其主要功能，里面的商鋪僅僅是為了滿足住戶、租戶等的需要，鑒于上述原因，這些零散商鋪主要3 / 4集中在這些建筑的一層，數(shù)量少，規(guī)模也不大。2）鋪面、鋪位類型商務樓、寫字樓零散商鋪主要屬于鋪位形式，但鑒于這些建筑客戶的特定光顧方式，無論是寫字樓、飯店，其住戶、租戶都會從這些商鋪的門前走過，所以這些零散商鋪具有一定的鋪面的價值。3）經(jīng)營業(yè)態(tài)特點商務樓、寫字樓零散商鋪的主要經(jīng)營業(yè)態(tài)和底商商鋪基本相似，只是其中規(guī)模較大的經(jīng)營業(yè)態(tài)出現(xiàn)的較少， 而且只有個別經(jīng)營業(yè)態(tài)同時出現(xiàn)在一個商務樓或?qū)懽謽堑牧闵⑸啼伬铩?）投資回收形態(tài)零散商鋪規(guī)模較小的特點，實際上比較適合商鋪的功能調(diào)整，換言之，零散商鋪的經(jīng)營不需要有專門的運營機構特別強調(diào)統(tǒng)一