房地產(chǎn)項(xiàng)目建造成本全過(guò)程管理模板（86頁(yè)）

1、,目錄,第一講 房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本,第二講 房地產(chǎn)項(xiàng)目的建造成本管理,第三講 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理常見(jiàn)問(wèn)題,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的基本認(rèn)識(shí),目標(biāo)成本的構(gòu)成,目標(biāo)成本的不同階段和作用,一,二,三,第一講、房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本,四,房地產(chǎn)項(xiàng)目的責(zé)任成本管理,一、對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的基本認(rèn)識(shí),房地產(chǎn)項(xiàng)目 成本的概念,房地產(chǎn)成本 管理的特點(diǎn),1、,2、,房地產(chǎn)成本 管理的原則,3、,1、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的概念,房地產(chǎn)項(xiàng)目的全成本可以理解為以建造商品房為目的，從購(gòu)買(mǎi)土地、前期策劃、設(shè)計(jì)、施工到竣工入伙為止的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程所支付的相關(guān)成本和費(fèi)用的總和。,(1)成本的概念、費(fèi)用的概念,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本分為項(xiàng)目

2、開(kāi)發(fā)成本和期間費(fèi)用兩部分，什么為成本？什么為費(fèi)用? 成本的概念： 財(cái)務(wù)上解釋為“成本是指企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品，提供勞務(wù)而發(fā)生的各種耗費(fèi)。” 房地產(chǎn)成本科目中的成本主要包括：土地成本、建造成本及資金成本。,(1)成本的概念、費(fèi)用的概念,費(fèi)用的概念： 財(cái)務(wù)上解釋為“指日?；顒?dòng)或主要業(yè)務(wù)發(fā)生的耗費(fèi)，是為了取得收入而發(fā)生的資源耗費(fèi)?！?房地產(chǎn)成本科目中的費(fèi)用主要包括：銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及管理費(fèi)用。,（2）房地產(chǎn)的全成本概念和范圍,房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本有以下幾大部分: 土地成本、建造成本、資金成本、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅務(wù)費(fèi)用等。 其中土地成本、建造成本、資金成本和稅務(wù)費(fèi)用在總成本中所占比例較大。 .第

3、一講附件成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù).ppt,2、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的特點(diǎn),2、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的特點(diǎn),3、 房地產(chǎn)成本控制的原則,二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本構(gòu)成,房地產(chǎn)項(xiàng)目的全成本可分為二大部分: 一、直接成本 二、間接成本,二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本構(gòu)成,直接成本分為四個(gè)部分: 1、土地成本； 2、建造成本； 3、資金成本； 4、開(kāi)發(fā)費(fèi)用。,二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本構(gòu)成,間接成本分為四個(gè)部分: 1、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用； 2、財(cái)務(wù)費(fèi)用； 3、管理費(fèi)用； 4、稅金。,二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本構(gòu)成,其中建造成本又分為四個(gè)部分: 1、前期費(fèi)用；2、建安費(fèi)用； 3、市政費(fèi)用；4、公用配套。 建造成本是我們?cè)陧?xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中進(jìn)行成

4、本管理的重點(diǎn)。,二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本構(gòu)成,2、目標(biāo)成本測(cè)算典型案例 （1）、.第一講附件興業(yè)里擴(kuò)初匯報(bào).pptx .第一講附件興業(yè)里目標(biāo)成本.xlsx （2）、第一講附件麓山項(xiàng)目目標(biāo)成本及財(cái)務(wù)指標(biāo)測(cè)算（規(guī)劃方案階段）.xlsx,三、目標(biāo)成本的不同階段和作用,1、目標(biāo)成本可分為四個(gè)階段: （1）可研階段；（2）規(guī)劃方案階段； （3）擴(kuò)初階段；（4）施工階段。 2、目標(biāo)成本不同階段的作用,三、目標(biāo)成本的不同階段和作用,可研階段,市場(chǎng)定位階段,規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,施工階段,上報(bào)資料： 項(xiàng)目成本盈利預(yù)測(cè)表、建安成本目標(biāo)控制表、 項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表、 項(xiàng)目建安成本預(yù)測(cè)明細(xì)表。,三、目標(biāo)成本的不同階段和作用

5、,可研目標(biāo)成本 土地招拍掛（拿地）前完成 原則上不同階段 的目標(biāo)成本小于可研究目標(biāo)成本 是審核商業(yè)計(jì)劃書(shū)的依據(jù),預(yù)目標(biāo)成本 開(kāi)工前30天完成 確定工程成本 是審批工程招標(biāo)的依據(jù),計(jì)劃目標(biāo)成本 成立項(xiàng)目公司前完成 用以指導(dǎo)項(xiàng)目的規(guī)劃方案設(shè)計(jì)評(píng)審方案設(shè)計(jì)的依據(jù)之一,目標(biāo)控制成本 規(guī)劃、建筑方案經(jīng)政府批準(zhǔn)30天內(nèi)完成 是指導(dǎo)初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的依據(jù),初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段,目標(biāo)成本 開(kāi)盤(pán)前30天完成 確定所有非工程成本 是簽訂該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任書(shū)的依據(jù),三、目標(biāo)成本的不同階段和作用,3、制定目標(biāo)成本的分工 .第一講附件集團(tuán)成本管理制度(示例一）.docx,四、房地產(chǎn)項(xiàng)目的責(zé)任成本管理,規(guī)劃設(shè)計(jì)階

6、段的成本管理,招標(biāo)采購(gòu)階段的成本管理,甲供材料設(shè)備的成本管理,一,二,三,第二講、房地產(chǎn)項(xiàng)目的建造成本管理,四,項(xiàng)目施工階段的成本管理,第二講、房地產(chǎn)項(xiàng)目的建造成本管理,房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的主要過(guò)程在于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)采購(gòu)階段、項(xiàng)目施工階段。 成本管理最有效是在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目成本確定比重最大的發(fā)生在招標(biāo)階段，成本管理最復(fù)雜、變更工作量最大的發(fā)生在項(xiàng)目施工階段。,一、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的建造成本管理,初步設(shè)計(jì)階段的成本管理,開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制成本,采用各項(xiàng)措施，有效控制造價(jià),設(shè)計(jì)階段成本管控,設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性比較是指在多方案選擇的情況下，由設(shè)計(jì)人員提出滿(mǎn)足營(yíng)銷(xiāo)要求的多種設(shè)計(jì)思路，成本控制人員進(jìn)

7、行經(jīng)濟(jì)比較，尋找綜合最優(yōu)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。,一、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的建造成本管理,（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的建造成本控制,通過(guò)設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)性比較從而降低工程造價(jià)是發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的一 個(gè)主要方式。 具體操作方法大體的思路是：規(guī)劃設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)總體規(guī)劃，在仔細(xì) 研究營(yíng)銷(xiāo)中心意見(jiàn)（在各項(xiàng)調(diào)研的基礎(chǔ)上進(jìn)行的定位），找出可進(jìn)行多 方案設(shè)計(jì)的專(zhuān)業(yè)和環(huán)節(jié)，根據(jù)初步設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)分工，明確多方案設(shè)計(jì)的專(zhuān) 業(yè)和人員。由規(guī)劃設(shè)計(jì)中心結(jié)合營(yíng)銷(xiāo)中心意見(jiàn)向設(shè)計(jì)單位提出主要方 案和可替代方案，成本控制中心負(fù)責(zé)根據(jù)這些方案進(jìn)行造價(jià)比較，確定 綜合最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案。成本控制中心向規(guī)劃設(shè)計(jì)中心提出成本控制建議 ，考慮最低成本方案的可行性。,（一）規(guī)劃

8、設(shè)計(jì)階段的建造成本控制,規(guī)劃方案階段的成本關(guān)注點(diǎn) .第一講附件項(xiàng)目規(guī)劃方案匯報(bào).docx 單體方案階段的成本關(guān)注點(diǎn) .第一講附件項(xiàng)目單體方案匯報(bào).docx 擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段的成本關(guān)注點(diǎn) .第一講附件項(xiàng)目擴(kuò)初設(shè)計(jì)匯報(bào).docx,（二）開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制建造成本,某地產(chǎn)集團(tuán)限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)： （1）項(xiàng)目檔次界定 超高檔：售價(jià)為當(dāng)?shù)仄骄績(jī)r(jià)200%以上的項(xiàng)目。 高檔：售價(jià)為當(dāng)?shù)仄骄績(jī)r(jià)140%以上的項(xiàng)目。 中檔：售價(jià)為當(dāng)?shù)仄骄績(jī)r(jià)80140%的項(xiàng)目。 低檔：售價(jià)為當(dāng)?shù)仄骄績(jī)r(jià)80%以下的項(xiàng)目。 別墅項(xiàng)目，以與當(dāng)?shù)貏e墅的平均房?jī)r(jià)相對(duì)比，參照上述標(biāo)準(zhǔn)確定檔次。 .第二講附件產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)影響成本.pptx,（二）

9、開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制建造成本,（2）推行限量與限額設(shè)計(jì) 1、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),（二）開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制建造成本,（2）推行限量與限額設(shè)計(jì) 2、外立面門(mén)窗設(shè)計(jì),（二）開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制建造成本,（2）推行限量與限額設(shè)計(jì) 3、外立面裝飾設(shè)計(jì),（二）開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制建造成本,（2）推行限量與限額設(shè)計(jì) 3、外立面裝飾設(shè)計(jì),（二）開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制建造成本,（2）推行限量與限額設(shè)計(jì) 4、公共部位裝飾設(shè)計(jì),（二）開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制建造成本,（2）推行限量與限額設(shè)計(jì) 4、公共部位裝飾設(shè)計(jì),（二）開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制建造成本,（2）推行限量與限額設(shè)計(jì) 4、公共部位裝飾設(shè)計(jì),（二）開(kāi)展限額設(shè)計(jì)

10、，有效控制建造成本,（2）推行限量與限額設(shè)計(jì) 5、電梯選型,（二）開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制建造成本,（2）推行限量與限額設(shè)計(jì) 6、安防功能和其他附加功能,推行限量與限額設(shè)計(jì),7、室外工程設(shè)計(jì) 7.1 應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注園林設(shè)計(jì)。注意軟景與硬景的比例搭配。 7.2限額指標(biāo)：,推行限量與限額設(shè)計(jì),8、精裝修工程 精裝修工程必須先行制定物料配置清單，并經(jīng)內(nèi)部充分討論確定后執(zhí)行，切忌一味追求奢華。對(duì)于高檔非別墅類(lèi)物業(yè)，其室內(nèi)精裝修單方造價(jià)（以室內(nèi)裝飾面積計(jì)算，不包括空調(diào)系統(tǒng)）應(yīng)控制在1,500元m2以下；中檔應(yīng)控制在700800元m2。,推行建造標(biāo)準(zhǔn),工程管理策劃,合約管理策劃,招標(biāo)過(guò)程管理,甲供物資管理,1、

11、,2、,3、,4、,二、 招標(biāo)采購(gòu)階段的建造成本管理,二、 招標(biāo)采購(gòu)階段的建造成本管理,1、工程管理策劃,二、 招標(biāo)采購(gòu)階段的建造成本管理,1、工程管理策劃,二、 招標(biāo)采購(gòu)階段的建造成本管理,2、合約管理策劃,二、 招標(biāo)采購(gòu)階段的建造成本管理,2、合約管理策劃,二、 招標(biāo)采購(gòu)階段的建造成本管理,2、合約管理策劃,二、 招標(biāo)采購(gòu)階段的建造成本管理,3、招標(biāo)過(guò)程管理,二、 招標(biāo)采購(gòu)階段的建造成本管理,3、招標(biāo)過(guò)程管理,二、 招標(biāo)采購(gòu)階段的建造成本管理,3、招標(biāo)過(guò)程管理,二、 招標(biāo)采購(gòu)階段的建造成本管理,3、招標(biāo)過(guò)程管理,二、 招標(biāo)采購(gòu)階段的建造成本管理,3、招標(biāo)過(guò)程管理,二、 招標(biāo)采購(gòu)階段的建造成

12、本管理,3、招標(biāo)過(guò)程管理,二、 招標(biāo)采購(gòu)階段的建造成本管理,3、招標(biāo)過(guò)程管理,三、 甲供材料設(shè)備的成本管理,一是能較好的控制工成本，能通過(guò)甲方集中購(gòu)買(mǎi)及利用甲方付款方面的優(yōu)勢(shì)達(dá)到降低成本的目的；,為什么要甲供物資？,三、 甲供材料設(shè)備的成本管理,二就是能較好的控制材料質(zhì)量，滿(mǎn)足甲方設(shè)計(jì)要求（如 各類(lèi)裝飾性材料，石材、墻地磚等）。,三就是如果采用乙供 ，無(wú)法包死單價(jià)，或即使合同包死單價(jià)，但當(dāng)材料漲價(jià)時(shí)施 工單位因無(wú)能力承受而重新討價(jià)還價(jià)，并影響工期。,備注：其中紅色物資為集團(tuán)集中采購(gòu)物資,2、甲供物資的種類(lèi) （集團(tuán)一）,2、甲供物資的種類(lèi) （集團(tuán)二）,3、甲供物資的控制要點(diǎn),3.1甲供材應(yīng)供量管

13、理 3.1.1在施工過(guò)程中甲供材必須有應(yīng)供量，并作為控制超供的依據(jù)，嚴(yán)禁拖延到結(jié)算時(shí)才計(jì)算應(yīng)供量的現(xiàn)象。 3.1.2合理確定甲供材的損耗率：甲供材損耗應(yīng)計(jì)入應(yīng)供量中，實(shí)物工程量或報(bào)價(jià)中不得再計(jì)算損耗。,3、甲供物資的控制要點(diǎn),3.2甲供材節(jié)超管理 3.2.1甲供材在施工過(guò)程中應(yīng)按照應(yīng)供量進(jìn)行超供控制，如果出現(xiàn)超供，應(yīng)在最近一期工程進(jìn)度款中予以扣回。 3.2.2甲供材節(jié)約應(yīng)在完工結(jié)算時(shí)計(jì)算確認(rèn)。 3.2.3超供扣款和節(jié)約補(bǔ)款的計(jì)價(jià)應(yīng)在合同中約定，為平衡風(fēng)險(xiǎn)。,3、甲供物資的控制要點(diǎn),3.3樣板選型管理 3.3.1結(jié)合項(xiàng)目定位。 3.3.2根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展的市場(chǎng)定位標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)管理部的具體要求，開(kāi)展選板

14、工作。 3.3.3設(shè)計(jì)挑選樣板，應(yīng)參考項(xiàng)目成本計(jì)劃，同時(shí)兼顧招標(biāo)的可操作性，選擇適合本項(xiàng)目的產(chǎn)品。 3.3.4采購(gòu)樣板應(yīng)確認(rèn)三套。,3、甲供物資的控制要點(diǎn),3.4現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)料管理 3.4.1現(xiàn)場(chǎng)卸貨及看管：應(yīng)明確規(guī)定卸貨的責(zé)任單位、卸貨的方式、卸貨的時(shí)間要求、卸貨的地點(diǎn)。 3.4.2物資需求計(jì)劃：承建商須對(duì)其提出的物資需求數(shù)量的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。 3.4.3物資的驗(yàn)收、接收：物資驗(yàn)收重點(diǎn)是檢查包裝是否完整、包裝所示的物資外觀特征與采購(gòu)要求是否相符、包裝如有損壞是否影響物資的完整等，此外清點(diǎn)本批物資數(shù)量。,某地產(chǎn)集團(tuán)集中采購(gòu)數(shù)據(jù),2008年各集中采購(gòu)合同金額比例表,注：潔具集中采購(gòu)自08年8月份開(kāi)始，故采

15、購(gòu)金額相對(duì)較小。,4、合格供方品牌庫(kù)相關(guān)工作,5、區(qū)域采購(gòu)相關(guān)工作,四、 施工階段的成本管理,1、合約交底要點(diǎn),1、合約交底要點(diǎn),1.1 規(guī)定合約金額超過(guò)200萬(wàn)元的分判工程，合約管理部負(fù)責(zé)向項(xiàng)目部和設(shè)計(jì)管理部作合約交底。,合約交底,1.2進(jìn)場(chǎng)交底的依據(jù)是合同，這是雙方都必須遵守的基本內(nèi)容。,1.3 進(jìn)場(chǎng)交底會(huì)議紀(jì)要必須由專(zhuān)人整理，是 今后工程管理的依據(jù)之一，又是施工過(guò)程中出現(xiàn)索賠、反索賠事宜的重要證據(jù)。,2、設(shè)計(jì)變更控制,經(jīng)統(tǒng)計(jì)，合約執(zhí)行過(guò)程中的變更增加成本約占簽約合約額的10%，假如按建安成本占開(kāi)發(fā)總成本50%計(jì)算，即變更成本將占到總成本5%，基本等于設(shè)計(jì)費(fèi)用及營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用之和。,2、設(shè)計(jì)變更

16、指令,設(shè)計(jì)變更指令,2、設(shè)計(jì)變更指令,設(shè)計(jì)部門(mén)、合約部門(mén)和項(xiàng)目部對(duì)設(shè)計(jì)變更指令進(jìn)行造冊(cè)管理并跟蹤實(shí)施。設(shè)計(jì)部門(mén)跟蹤設(shè)計(jì)意圖的實(shí)施、關(guān)注實(shí)際成本動(dòng)向；合約部門(mén)應(yīng)及時(shí)跟蹤成本情況，跟蹤關(guān)聯(lián)施工合同內(nèi)類(lèi)變更指令累計(jì)金額情況，適時(shí)做出預(yù)警。,成本動(dòng)態(tài)預(yù)警,3、工程簽證控制,不發(fā)生工程簽證，即不涉及施工單位費(fèi)用變化的各類(lèi)要求及指示。,工程簽證指令,即為通常所稱(chēng)的施工期間現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部向施工單位所發(fā)的臨時(shí)委托函件或工作聯(lián)系函件。,類(lèi)管理指令,類(lèi)管理指令,發(fā)生工程簽證，導(dǎo)致施工單位責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用變化的各類(lèi)要求及指示。,工程簽證指令控制,成本動(dòng)態(tài)預(yù)警,四、 施工階段的成本管理,四、 施工階段的成本管理,設(shè)計(jì)方面,前期方面,招標(biāo)方面,一,二,三,第三講、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理常見(jiàn)問(wèn)題及后評(píng)估,四,后評(píng)估,房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理常見(jiàn)問(wèn)題,房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理常見(jiàn)問(wèn)題,房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理常見(jiàn)問(wèn)題,房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理常見(jiàn)問(wèn)題,項(xiàng)目后評(píng)估,定義,項(xiàng)目后評(píng)估,一是“項(xiàng)目可行性