舊城改造規(guī)劃的理解和案例(PPT 28頁).ppt

1、2020/8/26,舊城改造規(guī)劃的理解和案例關(guān)于改造規(guī)劃的專題及應(yīng)用,2,舊城改造規(guī)劃的不同層面,3,應(yīng)從不同層面看待舊城改造規(guī)劃項(xiàng)目,舊城改造規(guī)劃特殊性在于：它不同于普通的規(guī)劃項(xiàng)目、也不同于單純的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，它同時(shí)兼具了城市更新和區(qū)域發(fā)展的特性 。從多角度和層面看待有利于制定正確的改造方向：,技術(shù)角度（微觀層面） 市場(chǎng)角度（中觀層面） 城市發(fā)展角度（宏觀層面）,4,技術(shù)角度 （微觀層面） 市場(chǎng)角度 （中觀層面） 城市發(fā)展角度 （宏觀層面）,容積率 建筑 承載力 水電 配套 交通 外觀 負(fù)面影響（消防、治安） 資源占用等,5,技術(shù)角度 （微觀層面） 市場(chǎng)角度 （中觀層面） 城市發(fā)展角度 （

2、宏觀層面）,拆賠代價(jià)（經(jīng)濟(jì)測(cè)算） 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 開發(fā)順序及難易 資金問題 開發(fā)商意愿 利益平衡等 政策規(guī)劃獎(jiǎng)勵(lì)、改造政策、規(guī)劃審批,6,技術(shù)角度 （微觀層面） 市場(chǎng)角度 （中觀層面） 城市發(fā)展角度 （宏觀層面）,產(chǎn)業(yè) 環(huán)境 空間布局、功能用途 風(fēng)險(xiǎn)（政治、社會(huì)、管理） 緊迫性 城市意象 可持續(xù)發(fā)展 外部環(huán)境 未來機(jī)遇,7,舊城改造規(guī)劃的視野,城市未來十年發(fā)展大戰(zhàn)略、大方針,與周邊大區(qū)域未業(yè)發(fā)展找到關(guān)聯(lián),舊城改造帶來的機(jī)遇及對(duì)城市未來發(fā)展的影響,舊城改造,為城市能貢獻(xiàn)什么？,改造對(duì)未來城市發(fā)展能夠起到的作用,城市未來發(fā)展的瓶頸,判斷舊改造對(duì)城市未來的意義,建立指標(biāo)體系,活力 競(jìng)爭(zhēng)力 土地利用

3、稅收 城市管理 ,成為城市發(fā)展的利器,對(duì)未來的預(yù)見力,8,對(duì)未來的預(yù)見是改造規(guī)劃“定位”的基礎(chǔ),城市現(xiàn)所處階段,對(duì)未來發(fā)展指標(biāo)判定,GDP 人口 產(chǎn)業(yè) 城市化 房地產(chǎn),國內(nèi)外相同階段的城市指標(biāo),通過對(duì)比國內(nèi)外城市相同階段各項(xiàng)指標(biāo),對(duì)城市未來發(fā)展預(yù)見,改造對(duì)城市未來發(fā)展影響預(yù)見,人口要素,文化要素,資本要素,產(chǎn)業(yè),土地要素,市場(chǎng),城市環(huán)境,法制與政策,9,改造規(guī)劃“定位”的最佳方向,我們的定位,對(duì)城市未來發(fā)展預(yù)見,城市優(yōu)化 城市競(jìng)爭(zhēng)力 城市管理,站在“城市”的視角而非“項(xiàng)目”,對(duì)城市舊城改造剖析,剖析舊城,舊城改造對(duì)城市未來的影響,對(duì)未來準(zhǔn)確的預(yù)見是領(lǐng)導(dǎo)決策的基礎(chǔ),舊城改造發(fā)展綱領(lǐng)與策略,實(shí)施應(yīng)

4、具備的條件,實(shí)現(xiàn)條件的策略,10,局限于物質(zhì)性改造為主 阻止城市物質(zhì)性老化（有形磨損） 環(huán)境的改善和城市美化 多個(gè)城市項(xiàng)目的組合,舊城改造和城市更新的比較，對(duì)舊城改造進(jìn)行重新界定,舊城改造,城市更新,涵蓋了城市結(jié)構(gòu)的更新，功能體系更新等更多層面的內(nèi)容,內(nèi)容,動(dòng)因,注重,內(nèi)涵,防止城市功能性和結(jié)構(gòu)性衰退（無形磨損）,著眼于區(qū)域的整體發(fā)展，城市的整體更新,城市的綜合戰(zhàn)略計(jì)劃,一個(gè)城市的舊城改造不應(yīng)僅站在物質(zhì)形態(tài)改善的層面為改造而改造，而應(yīng)是旨在完善城市功能、塑造鮮明特色、尋求整體效益最優(yōu)的“城市更新計(jì)劃”,11,舊城改造規(guī)劃的重點(diǎn)問題,12,需解決的一些主要問題,I定位 發(fā)展戰(zhàn)略立意、目標(biāo)取向，決

5、定戰(zhàn)略高度 整體定位決定價(jià)值實(shí)現(xiàn) II規(guī)劃成果 功能布局 技術(shù)成果 III容積率 經(jīng)濟(jì)測(cè)算制定容積率依據(jù) 容積率確定與現(xiàn)狀規(guī)劃的對(duì)比和調(diào)整 IV實(shí)施支撐 實(shí)施策略改造目標(biāo)、改造政策、拆賠比、資金平衡、安置政策、實(shí)施階段、合作形式、土地出讓、開發(fā)方案、居民參與、風(fēng)險(xiǎn)控制 規(guī)劃獎(jiǎng)勵(lì)決定資源利用 政府規(guī)劃審批審批支撐,13,改造規(guī)劃需研究解決的關(guān)鍵點(diǎn),應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下八大關(guān)鍵點(diǎn)：,改造目標(biāo)體系建立 改造政策問題研究 資金平衡問題研究 開發(fā)控制問題研究,社會(huì)效益目標(biāo) 市場(chǎng)價(jià)值實(shí)現(xiàn) 改造進(jìn)程目標(biāo),對(duì)開發(fā)主體的政策：容積率獎(jiǎng)勵(lì)、地價(jià)減免等 對(duì)拆遷補(bǔ)償?shù)恼?對(duì)“原居民”安置的政策,政府資金援助條件及方式 投

6、資收益細(xì)目的分類列舉及平衡計(jì)算 新增土地價(jià)值清算,政府在開發(fā)過程中的權(quán)利、責(zé)任及收益 開發(fā)商在過程中的權(quán)利、責(zé)任及收益 社會(huì)及國家在過程中的權(quán)利、責(zé)任及收益 風(fēng)險(xiǎn)控制,14,需解決的關(guān)鍵點(diǎn)（續(xù)）,功能布局與規(guī)劃指標(biāo)問題研究 建筑風(fēng)格問題研究 開發(fā)模式問題研究 拆賠方案研究,核心功能區(qū) 規(guī)劃如何為土地增值 指標(biāo)如何使利潤平衡 指標(biāo)如何使土地增值,改造前后規(guī)劃建筑風(fēng)格的統(tǒng)一性問題 新建建筑與整體風(fēng)格相容性問題 改建建筑與整體風(fēng)格相容性問題 街區(qū)改造與整體風(fēng)格相容性問題,改造主體分析 改造中利潤實(shí)現(xiàn)主體與風(fēng)險(xiǎn)控制主體考慮 整體改造與局部改造 整體開發(fā)與分期開發(fā),拆賠模式 拆賠比 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 補(bǔ)償方式,

7、15,舊城改造規(guī)劃案例上海新天地,16,上海新天地城市發(fā)展的新動(dòng)力,舊城改造啟動(dòng)項(xiàng)目 新天地為上海太平橋改造的啟動(dòng)項(xiàng)目 城市中心的中心 新天地距淮海中路高檔消費(fèi)商業(yè)區(qū)600米左右 占地面積52萬m2 太平橋改造的范圍 緊鄰淮海中路商務(wù)圈 北至太倉路 西至馬當(dāng)路 南至自忠路 東至西藏南路 原自然街坊23個(gè) 原居住人口7萬人,17,新天地的改造只是太平橋改造規(guī)劃中的一部分,太平橋改造規(guī)劃 A太平橋人工湖綠地，占地4.4萬，水面面積1.2萬，地下為車庫，已成為市中心景觀 B新天地，占地3萬，建面6萬，分南、北里。 C翠湖天地高級(jí)住宅小區(qū)，總建68萬 D企業(yè)天地甲級(jí)寫字樓區(qū)，總建面50萬，興建辦公樓、

8、酒店、商場(chǎng)等 E瑞安集團(tuán)總部大樓，區(qū)域的標(biāo)志性建筑,18,新天地改造歷程,1997年 規(guī)劃構(gòu)想 1998年 拿地 1999年 新天地北里動(dòng)工 中心綠地及人工湖動(dòng)工 2001年 新天地北里開業(yè)（商業(yè)只租不售） 中心綠地及人工湖開放 新天地南里動(dòng)工 住宅一期動(dòng)工 寫字樓一期動(dòng)工 2002年 新天地南里開業(yè)（商業(yè)、公寓只租不售） 2003年 住宅一期完工，銷售率100 寫字樓一期完工，銷售率90以上 .,2001年進(jìn)度 新天地北里（商業(yè)） 綠地、人工湖,2002年進(jìn)度 新天地南里（商業(yè)、公寓）,2003年進(jìn)度 住宅、寫字樓一期,太平橋改造秩序,19,改造前的上海新天地,破舊、擁擠、惡劣居住條件的集中

9、表現(xiàn)。 富有特色的石門建筑元素，體現(xiàn)上海20年代建筑特色，是建筑修繕的基礎(chǔ),20,上海新天地項(xiàng)目定位：國際化休閑、文化、娛樂中心,功能定位：集餐飲、購物、娛樂等功能于一身 客戶定位：上海的小資一族、居住在上海的外籍人士以及到達(dá)上海的中外游客,功能構(gòu)成 客戶定位 具有shoppingmall功能,提供一種集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為一體的“一站式”消費(fèi)的場(chǎng)所 定位三步曲：多功能，旅游景點(diǎn)，國際化 將餐飲、娛樂、購物和旅游、文化等等全部集在一起 上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn) 希望來到上海的人，一定要來看看上海新天地，將上海新天地建成來上海必到之地 一個(gè)國際交流和聚會(huì)的地點(diǎn)

10、 里會(huì)有很多的活動(dòng)，很多人在上海新天地聚會(huì),21,改造后的上海新天地,新天地規(guī)劃布局,北里以保留石庫門舊建筑為主 ，結(jié)合現(xiàn)代化的建筑、裝潢和設(shè)備，變?yōu)槎嗉腋呒?jí)消費(fèi)場(chǎng)所及餐廳，菜式來自法國、美國、德國、英國、巴西、意大利、日本、臺(tái)灣和香港，充份展現(xiàn)了新天地的國際元素。,南里以反映時(shí)代特征的新建筑為主，包括總建面達(dá)2.5平米的購物、娛樂、休閑中心，配合少量石庫門建筑。,22,新天地北里石庫門建筑為主,新天地北里，面積不到兩公頃，原先由縱橫交錯(cuò)的15個(gè)里弄，密布著3萬平方米的舊房屋，其中最早的建于1911年，最遲的建于1933年。,23,新天地南里現(xiàn)代建筑為主,24,石庫門建筑元素,25,舊城改造規(guī)劃案例深圳大沖村,26,南山區(qū)大沖村提升居住環(huán)境與區(qū)域素質(zhì),項(xiàng)目：南山區(qū)大沖村改造 項(xiàng)目規(guī)模：130萬平方米 項(xiàng)目類型：城中村改造項(xiàng)目 改造重點(diǎn)： 改造前提條件研究 實(shí)施階段劃分 拆賠方案 開發(fā)方案 招商方案 風(fēng)險(xiǎn)控制措施 實(shí)施細(xì)則,（初稿）,27,小結(jié),28,小結(jié),根據(jù)以往改造案例，對(duì)舊城改造及城市更新有如下認(rèn)識(shí)：,觀點(diǎn)一：舊城改造是城市發(fā)展到一定階段的必然，是一項(xiàng)城市更新的計(jì)劃 觀點(diǎn)二：良好的城中村改造不只局限于物質(zhì)形態(tài)的改造，而是著眼于城市和區(qū)域整體發(fā)展的綜合系