《房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語》PPT課件.pptx

1、房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語,第一部分,房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語 -之概念篇,房地產(chǎn)的概念,一般是指土地及其土地上的房屋等建筑物和構(gòu)筑物 ，以及固定在土地和建筑物上不可分離的部分（如樹、電力設(shè)備、電梯、水暖、空調(diào)設(shè)備等）； 房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)或物業(yè)； 房地產(chǎn)有三種表現(xiàn)形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑物、房地合一。,房地產(chǎn)業(yè)的概念,是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理的行業(yè)；它包括土地的開發(fā)、經(jīng)營、管理、房屋的開發(fā)建設(shè)、買賣、租賃、維修等 。,房地產(chǎn)市場的概念,房地產(chǎn)市場分狹義和廣義的兩類； 狹義： 房地產(chǎn)商品進行交易活動的地方或場所；也就是房地產(chǎn)商品在供給與需求的相互作用中，通過流通實現(xiàn)其價值。 廣義： 包括土地的出讓（批租）

2、、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)、房產(chǎn)的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押、信托以及一些房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)活動；,房地產(chǎn)一級市場、二級市場、三級市場概念,房地產(chǎn)一級市場： 又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集 體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場； 房地產(chǎn)二級市場： 是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進人流通 領(lǐng)域進行交易而形成的市場。房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市 場，即土地使用者將達到

3、規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進入流通領(lǐng)域進行 交易的市場； 房地產(chǎn)三級市場： 具有消費性質(zhì)。此時房地產(chǎn)呈橫向流通，即使用者、經(jīng)營者之間的平等轉(zhuǎn)移，表現(xiàn)為使用者之間的交易行為。反映的是以效用為價值尺度的市場價格，是調(diào)劑需求條件下的市場行為，如私房出租、出售等就是三級市場行為；,房地產(chǎn)交易的概念,城市房地產(chǎn)管理法所稱的房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)抵押和房屋租賃；其中房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為 。,商品房的概念,商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以贏利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。它有別于國家住房保障體系，如廉租房。 經(jīng)濟適用房也是特殊的

4、商品房； 從銷售看，商品房又分為現(xiàn)房和期房； 從用途看，分住宅、別墅、寫字樓、酒店、商鋪等 ；,經(jīng)濟適用房的概念,是指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃安排建設(shè)的住宅。 由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定 ；,廉租房,廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等；,躍層式住宅的概念,躍層式建筑是指住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公用樓梯

5、而采用戶內(nèi)獨用小樓梯連接。 優(yōu)點是： 每戶都有較大的采光面，通風較好； 戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大； 布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。,復式住宅的概念,復式住宅一般是指每戶住宅在層高較高的一層中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（復式為3.3米，而一般躍層式為5.6米），其下層供起居用，如進餐，洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)有一層的起居室高2米，上層直接作為臥室的床面，人可坐起但無法直立；,第二部分,房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語 -之建筑規(guī)劃篇,生地、熟地、土地通平,生地： 通常指尚未進行市政基礎(chǔ)的土地； 熟地： 已有市政基礎(chǔ)設(shè)施具備房地產(chǎn)開發(fā)條件的土地，即三通一平或七通一

6、平； 三通一平： 即將開發(fā)區(qū)域以外的道路，給、排水管，供電線路等引入施工現(xiàn)場，對施工現(xiàn)場的土地進行平整； 七通一平： 包括道路通，上下水通，雨污排水通，電力通，通訊通，煤氣通，熱力通和平整場地；,土地使用年限,居住用地七十年； 工業(yè)用地五十年； 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； 商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年； 綜合用地或者其他用地五十年；,土地出讓金,各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使

7、用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款。,建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%） 。 即：基底面積 / 用地面積100% = 建筑密度,建筑密度,綠地面積、綠地率、綠化率,綠地面積： 指能夠用于綠化的土地面積，不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆土小于2米的土地。 綠地率： 在建設(shè)用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。 綠化面積： 在建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）.,容積率,在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）； 即：總建筑面積 / 總用地面積= 容積率；

8、,各類建筑分別對應(yīng)的容積率數(shù)值。 1、小于0.3。這是非常高檔的獨棟別墅項目。2、0.30.5，一般獨棟別墅項目，環(huán)境還可以，但感覺有點密了。如果穿插部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅，就可以解決這個問題了。3、0.50.8，一般的雙拼、聯(lián)排別墅，如果組合34層，局部5層的樓中樓，這個項目的品位就相當高了。4、0.81.2，全部是多層的話，那么環(huán)境絕對可以堪稱一流。如果其中夾雜低層甚至聯(lián)排別墅，那么環(huán)境相比而言只能算是一般了。5、1.21.5，正常的多層項目，環(huán)境一般。如果是多層與小高層的組合，環(huán)境會是一大賣點。6、1.52.0，正常的多層+小高層項目。7、2.02.5，正常的小高層項目。8、2.53.0

9、，小高層+二類高層項目（18層以內(nèi)）。此時如果做全小高層，環(huán)境會很差。9、3.06.0，高層項目（樓高100米以內(nèi)）。10、6.0以上，摩天大樓項目,地下室、半地下室、假層、閣樓（暗樓）,地下室： 是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室），房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1 / 2者。 半地下室： 房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。 假層： 是指建房時建造的，一般比較低矮的樓層。其前后沿的高度大于1.7m，面積不足底層的二分之一的部分。附層（夾層）是房屋內(nèi)部空間的局部層次。 閣樓（暗樓）： 一般是房屋建成后，因各

10、種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層。,層高、凈高,層高： 住宅的層高是指下層樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米； 凈高： 住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離； 凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示： 凈高=層高樓板厚度； 即層高和樓板厚度的差叫“凈高” ；,進深、開間,進深： 住宅的長度和進深，在建筑學中是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度；根據(jù)住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準（GBI10087）規(guī)定，住

11、宅的進深采用下列常用參數(shù)：3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。 開間： 在住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設(shè)計上有嚴格的規(guī)定。根據(jù)住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準（GBJ10087）規(guī)定：住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米。,戶型配比、面積誤差比,戶型配比： 指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比，反映到住宅設(shè)計上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同

12、套型住宅占住宅總套數(shù)的比重； 面積誤差比： 面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積）100% / 合同約定面積；,陽臺、平臺、走廊、玄關(guān)、隔斷、過道,陽臺： 泛指有永久性上蓋、有圍護結(jié)構(gòu)、有臺面、與房屋相連、可以活動和利用的房屋附屬設(shè)施,供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。根據(jù)其封閉情況分為非封閉陽臺和封閉陽臺；根據(jù)其與主墻體的關(guān)系分為凹陽臺和凸陽臺；根據(jù)其空間位置分為底陽臺和挑陽臺； 平臺： 平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分； 走廊： 走廊是指住宅套外使用的水平交通空間； 玄關(guān)： 玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“

13、領(lǐng)地“，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所； 隔斷： 隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妫?過道： 過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間；,低層、多層、小高層、高層住宅,低層住宅： 指一層至三層的住宅； 多層住宅： 指四層至六層的住宅； 小高層住宅： 指七層至十二層的住宅； 高層住宅： 指十二層以上的住宅； 超高層住宅： 指100米以上的住宅；,塔式高層、單元式高層、通廊式高層,塔式高層住宅： 以共用樓

14、梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅； 單元式高層住宅： 由多個住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的高層住宅； 通廊式高層住宅： 由共用樓梯、電梯通過內(nèi)、外廊進入各套住宅的高層住宅；,TOWNHOUSE、商住、會所、酒店式服務(wù)公寓,TOWNHOUSE： 也叫聯(lián)排別墅，正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋； 商住住宅： 是SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅行式； 會所： 就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性高級康體娛樂

15、服務(wù)設(shè)施。會所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場、高爾夫練習館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對業(yè)主免費或少量收費開放； 酒店式服務(wù)公寓： 是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。始于1994年，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場定位很高。它是集住宅、酒店、會所多功能于一體的，具有“自用”和“投資”兩大功效。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，讓人有賓至如歸的感覺；,第三部分,房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語 -之工程術(shù)語篇,框架結(jié)構(gòu)住宅,是指以鋼筋混凝土

16、澆搗成承重梁柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配成而的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量較好。 框架結(jié)構(gòu)由梁柱構(gòu)成，構(gòu)件截面較小，因此框架結(jié)構(gòu)的承載力和剛度都較低，它的受力特點類似于豎向懸臂剪切梁，樓層越高，水平位移越慢，高層框架在縱橫兩個方向都承受很大的水平力，這時，現(xiàn)澆樓面也作為梁共同工作的，裝配整體式樓面的作用則不考慮，框架結(jié)構(gòu)的墻體是填充墻，起圍護和分隔作用。 框架結(jié)構(gòu)的特點是能為建筑提供靈活的使用空間，但抗震性能差。,鋼混結(jié)構(gòu)住宅,鋼混結(jié)構(gòu)住宅的結(jié)構(gòu)材料是鋼筋混凝土，即鋼筋、水泥、粗細骨料（碎石）、水等的混合體。這種結(jié)構(gòu)的住宅具有抗

17、震性能好、整體性強、抗腐蝕能力強、經(jīng)久耐用等優(yōu)點，并且房間的開間、進深相對較大，空間分割較自由。目前，多、高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)。但這種結(jié)構(gòu)工藝比較復雜，建筑造價也較高；,磚混結(jié)構(gòu)住宅,框架剪力墻結(jié)構(gòu)住宅,框架剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當大的剛度，框剪結(jié)構(gòu)的受力特點，是由框架和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結(jié)構(gòu)中的框架，剪力墻在框剪結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻。 因為，在下部樓層，剪力墻的位移較小，它拉著框架按彎曲型曲線變形，剪力

18、墻承受大部分水平力，上部樓層則相反，剪力墻位移越來越大，有外側(cè)的趨勢，而框架則有內(nèi)收的趨勢，框架拉剪力墻按剪切型曲線變形，框架除了負擔外荷載產(chǎn)生的水平力外，還額外負擔了把剪力拉回來的附加水平力，剪力墻不但不承受荷載產(chǎn)生的水平力，還因為給框架一個附加水平力而承受負剪力，所以，上部樓層即使外荷載產(chǎn)生的樓層剪力很小，框架中也出現(xiàn)相當大的剪力；,配套設(shè)施、騎樓、露臺、外飄窗、建筑小品,配套設(shè)施： 與住宅規(guī)?；蛉丝谝?guī)模對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱； 騎樓： 指建在馬路旁，底層的一部分是人行道的樓房； 露臺： 一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺； 外飄窗： 指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗； 建筑小品： 指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標志物等的統(tǒng)稱；,中水處理,是個老百姓聽起來還有些陌生的詞，中水就是指循環(huán)再利用的水。其實中水處理離我們的生活并不遙遠，許多家庭都習慣把洗衣服和洗菜的水收集起來，用于沖廁所和拖地板，其實這就是最原始、最簡單的中水處理辦法；,第四部分,房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語 -之房屋產(chǎn)權(quán)篇,房屋的使用