關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的推廣策略.ppt

1、關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)常識,共同交流、共同積累，不斷更新,哆嗦的廢話！,商業(yè)地產(chǎn)賣給誰？,商人與商人的交易過程,啰嗦的廢話！,啰嗦的廢話！,住宅憧憬與實現(xiàn)，被賦予意義的產(chǎn)品,推廣,商業(yè)理性與籌劃，被賦予意義的產(chǎn)品,所以商業(yè)價值的預(yù)期研究都只有一個最終的結(jié)論！,啰嗦的廢話！,沒有人能預(yù)測未來！,啰嗦的廢話！,設(shè)計師描繪的商業(yè)建筑群落是再現(xiàn)對商業(yè)繁華的想象，而享受建筑的居者是通過需求被滿足的過程來成就商業(yè)的繁華。,啰嗦的廢話！,城市核心商業(yè),城市次中心商業(yè),城市邊緣商業(yè),一級商圈,二級商圈,三級商圈,啰嗦的廢話！,這里需要什么？ 地塊和區(qū)域場環(huán)境賦予商業(yè)業(yè)態(tài)組合的機遇和創(chuàng)新的動機。,居者想要什么？ 區(qū)

2、域內(nèi)居者生活所需的商業(yè)配套和業(yè)態(tài)分布無論從基本的還是提升的是否滿足其實際的生活需要，,能做什么？ 實際的規(guī)劃賦予建筑的商業(yè)功能與商業(yè)價值體現(xiàn)。,支撐什么？ 根據(jù)所在區(qū)域的商業(yè)現(xiàn)狀及未來商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合本項目商業(yè)部分的特點，判斷其在該地區(qū)商業(yè)分布中起到的作用和其支撐力點。,活,啰嗦的廢話！,這里能做什么？,可以支撐什么?,這里需要什么？,居者想要什么？,契合,建筑,人文,潛力 地脈人文精神的累積過程,價值,地脈人文精神的累積潛力,商業(yè)價值判定模型,預(yù)期遠(yuǎn)景帶來的商業(yè)利好,量元素指：商圈形成所必需依托的量化數(shù)據(jù)和客觀條件等；,質(zhì)元素則用來說明影響消費特征變化的潛在客觀事實，如所面向人群的學(xué)歷、年

3、齡、性別及職業(yè)等因素；,商業(yè)價值判定模型,自身條件指商業(yè)項目立地，自身所要具備的規(guī)模條件因素，如區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是否利于商業(yè)氛圍的形成，政府相關(guān)規(guī)劃是否利好與商業(yè)的發(fā)展等。而商業(yè)規(guī)模、商品結(jié)構(gòu)及業(yè)態(tài)店面數(shù)量等則體現(xiàn)商也規(guī)模及商業(yè)輻射范圍； 配套性條件指商區(qū)內(nèi)的附屬功能，其條件的具備與完善與否將在一定程度上對商區(qū)所具備的品質(zhì)產(chǎn)生一定的影響；,客觀“理化”指標(biāo)在整盤的形象帶動下，結(jié)合該區(qū)域內(nèi)未來人口入住特征，使其商業(yè)形象趨于成熟；,商業(yè)價值判定模型,客戶的安全感,商業(yè)的特性決定了旺場成熟必須經(jīng)過一個慢熱的過程，市場培育是必經(jīng)的階段。,常用概念和不得不記住的常識,常用概念和不得不記住的常識,1. 城市

4、綜合體,城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。,常用概念和不得不記住的常識,城市綜合體=商業(yè)綜合體,所謂“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。 大型城市綜合體適合經(jīng)濟發(fā)達的大都會和經(jīng)濟發(fā)達城市，在功能選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟特點有所側(cè)重，一般來說，酒店功能或者寫字樓跟購物中心功能是最基本的核心構(gòu)件。,常用概念和不得不記住的常識,城市綜合體=多功能建筑,多功能建筑是建筑功能的優(yōu)化設(shè)計組合。而城市綜合體則是各組成部分

5、之間的功能性優(yōu)化組合，并共同存在于一個以建筑和建筑共同構(gòu)成的系統(tǒng)之中。,常用概念和不得不記住的常識,常用概念和不得不記住的常識,記住！已知北京最大的綜合城市功能屬性的大規(guī)模建筑群落體系，不是國貿(mào)！也不是萬達廣場,CBD 中央商務(wù)區(qū),常用概念和不得不記住的常識,2. 常規(guī)商業(yè)業(yè)態(tài)的優(yōu)化概念,常規(guī)商業(yè)業(yè)態(tài)：由耐用和非耐用日用消費品構(gòu)成的商業(yè)業(yè)態(tài)形式；,常用概念和不得不記住的常識,非常規(guī)商業(yè)業(yè)態(tài)：由非耐用和非耐用日用消費品構(gòu)成的商業(yè)業(yè)態(tài)形式；,常規(guī)商業(yè)業(yè)態(tài)的主要形態(tài)之一：零售業(yè)態(tài),常用概念和不得不記住的常識,便利店是以滿足顧客便利性需求為主要目的零售業(yè)態(tài)。 1、選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站

6、、醫(yī)院、娛樂場所、機關(guān)、團體、企事業(yè)所在地。 2、營業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率極高。 3、營業(yè)時間一般在16小時以上，甚至24小時。 4、商品結(jié)構(gòu)：以速成食品、小包裝商品、文具雜志為主，有即時消費性、少容量、應(yīng)急性等特點。 5、目標(biāo)顧客：居民徒步購物5分鐘可到達，80%顧客為有目的的購物。 便利店在時間上、空間上及品項上都是對其它業(yè)態(tài)的一種彌補，隨著人們生活水平的提高及生活節(jié)奏的加快，有較大的發(fā)展空間。,常用概念和不得不記住的常識,食品超市是采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。其特點是： 1、選址在居民住宅區(qū)、交通要道、商

7、業(yè)區(qū)。 2、營業(yè)面積在500到2000平方米。 3、商品結(jié)構(gòu)：以購買頻率高的商品為主。 4、營業(yè)時間不低于16小時。 5、以居民為消費對象，10分鐘左右可到達。 生鮮食品成為該類店鋪的主要商品，店家需以提高生鮮食品的鮮度、加工工藝等手段吸引家庭主婦光顧，并且積極參與或組織各類的社區(qū)活動，讓消費者感到是去鄰居家購物，而不是去店里購物。,常用概念和不得不記住的常識,常用概念和不得不記住的常識,綜合性超市 綜合性超市是以銷售大眾化實用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業(yè)態(tài)，其特點是： 1、選址在住宅區(qū)或商業(yè)密集區(qū)。 2、營業(yè)面積在2000-8000平方米以下。 3、商品結(jié)構(gòu)：生鮮食品、衣食用品齊全

8、。重點在商品的深度（指同一商品的規(guī)格、等級、品種的多少）。 4、目標(biāo)顧客：滿足消費者中比率最大的中低收入階層的消費需求。 5、設(shè)施裝飾較倉儲商店好。 綜合性超市市場比倉儲商場更能提供一種良好舒適的購物環(huán)境，及多品種商品選擇機會的業(yè)態(tài)。,倉儲式商場 儲銷一體，低價銷售，提供有限服務(wù)的銷售業(yè)態(tài)（其中有的采取會員制只為會員提供服務(wù)）。其特點為： 1、 選址交通便利性強，并有大型停車場。 2、 營業(yè)面積大，一般為8000-12000平方米以上。 3、 庫架合一，裝飾簡單，節(jié)約成本?，F(xiàn)購自運的銷售方式，貨架高6米以上，整個賣場的容積是否有70%以上用來儲存商品判斷首要標(biāo)準(zhǔn)。 4、 商品結(jié)構(gòu)：主要以食品（

9、有一部分生鮮食品）、家用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內(nèi)用品為主，重點的商品的廣度要寬（指商品的種類要多）。 5、 目標(biāo)顧客：以中小零售商、餐飲業(yè)、集團購買和有交通工具的消費者為主。此種店鋪大都實行大量銷售和大批訂貨等方式，從而實現(xiàn)廉價銷售。,常用概念和不得不記住的常識,商業(yè)零售業(yè)態(tài)的建筑指標(biāo),常用概念和不得不記住的常識,倉儲式超市建筑要求 1、建筑面積：1000020000平方米，最好一層，最高兩層；建筑凈高5米以上，進深最少60米；柱距8.7米左右； 2、地面荷載：1500公斤/平方米，面層為耐磨硬化劑地面； 3、用電荷載：2800KVA,雙回路用電； 4、照明: 照度不小于6

10、00lux； 5、用水:主要以生活用水和生鮮冷凍用水為主,日用水量40噸； 6、冬季采暖:18攝氏度20攝氏度； 7、夏季制冷: 24攝氏度26攝氏度； 8、通訊: 一條DDN數(shù)據(jù)專線積20門電話(應(yīng)有一條中繼線)； 9、收貨區(qū):應(yīng)有8個或8個以上的5噸級貨車停車位,可滿足40尺集裝箱卸貨及轉(zhuǎn)彎半徑的要求。 10、進出口：顧客進出應(yīng)與車輛進出分開； 11、停車場：機動車停車位不少于300個，自行車位不少于400個。,常用概念和不得不記住的常識,大型倉儲式超市的基本場地要求和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 標(biāo)準(zhǔn)大致如下： 一、面積要求： 1、 占地面積：約20000平方米； 2、 賣場面積：單層約10000平方米,如

11、達不到, 單層不低于5000平方米,總經(jīng)營面積10000-15000均可； 3、 停車場面積：提供約10000平方米獲200個地上專用免費車位； 4、 房屋：主體由鋼結(jié)構(gòu)或混凝土框架結(jié)構(gòu)建設(shè)均可； 5、 賣場：賣場臨街面與進深（即長寬）標(biāo)準(zhǔn)比例為7：4，柱距8-10米，在當(dāng)?shù)叵啦块T及設(shè)計允許的情況下盡量減少承重墻，令營業(yè)面積最大化； 6、 層高：凈高不低于3.54米； 7、 地面：鋪設(shè)象牙白活淺色工業(yè)超市專用磚； 8、坡梯:賣場多于一層的每層須配置兩部自動扶梯(不超過12度的)； 9、貨梯和卸貨區(qū)：兩部3噸以上的貨梯，地面一層不少于500平米的專用卸貨區(qū)，有環(huán)形 車道以方便購物車及貨車進出；

12、 10、標(biāo)及招牌：提供本商廈正面及側(cè)面顯著位置或屋頂設(shè)置店標(biāo)及招牌。,常用概念和不得不記住的常識,家居建材超市選址建店的基本條件 1、 占地面積：35000-40000平方米 2、 地塊要求：扣除綠化、退讓、車位等因素后，保持建筑 物的建筑要求，保證主面臨街，周圍道路進出方便 3、 基礎(chǔ)設(shè)施要求：雙路供電，2200KV 4、 雙路供水，管徑 主管100mm支管75mm 5、 建筑面積：30000-35000平方米 6、 建筑高度： 約25米 7、 建筑標(biāo)準(zhǔn)：一層層高8.5米以上，長以100150米、寬以75100 米為最佳，柱網(wǎng)1010米以上 8、 建筑承載：倉庫1.5T；經(jīng)營區(qū)500KG；一

13、樓地面承重2500KG/平方米 9、車位：500-1200個，以地上為最佳 10、商場出入口：保證主入口及出口最少各一個，并設(shè)置專門的貨車出入口,常用概念和不得不記住的常識,標(biāo)準(zhǔn)超市選址通則 基本要求指標(biāo) 面積：主力店3000M2-5000M2，社區(qū)店1000-1500 位置：繁華商圈（優(yōu)先）及可培養(yǎng)的市場 租金：根據(jù)項目商談 管理費：根據(jù)項目商談 裝修期：主力店90天，社區(qū)店60天 免租期：3個月-1年 營業(yè)時間：9：00AM-10：00PM 工程建筑要求指標(biāo) 樓層凈高：3.8米以上 結(jié)構(gòu)：500KG/M2 電力：主力店300KW，社區(qū)店100KW 水：無特別要求 空調(diào)：中央空調(diào) 消防：提供

14、合格的批文 支柱跨度：6米-8米 商業(yè)停車場：200-300個車位 簽約年限：繁華商圈8年，可培養(yǎng)市場10年,常用概念和不得不記住的常識,沃爾瑪大賣場選址通則 對商圈的要求 在項目1.5公里范圍內(nèi)人口達到10萬以上為佳，2公里范圍內(nèi)常住人口可達到12-15萬人； 須臨近城市交通主干道，至少雙向四車道，且無綠化帶，立交橋，河流，山川等明顯阻隔為佳； 商圈內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)以中青年為主，收入水平不低于當(dāng)?shù)仄骄剑?項目周邊人口暢旺，道路與項目銜接性比較順暢，車輛可以順暢的進出停車場； 核心商圈內(nèi)（距項目1.5公里）無經(jīng)營面積超過5000平方米的同類業(yè)態(tài)為佳；,常用概念和不得不記住的常識,對物業(yè)的要求

15、 物業(yè)縱深在50米以上為佳，原則上不能低于40米，臨街面不低于70米 層高不低于5米，對于期樓的層高要求不低于6米凈高在4.5米以上（空調(diào)排風(fēng)口至地板的距離） 樓板承重在800KG/平方米以上，對期樓的要求在1000KG/平方米以上 柱距間要求9米以上，原則上不能低于8米 正門至少提供2個主出入口，免費外立面廣告至少3個 每層有電動扶梯相連，地下車庫與商場之間有豎向交通連接 商場要求有一定面積的廣場,常用概念和不得不記住的常識,對停車場的要求 至少提供300個以上地上或地下的顧客免費停車位 必須為供應(yīng)商提供20個以上的免費貨車停車位 如商場在社區(qū)邊緣需做到社區(qū)居民和商場客流分開，同時為商場供貨

16、車輛提供物流專用場地，40尺貨柜車轉(zhuǎn)彎半徑18米,常用概念和不得不記住的常識,歐尚大賣場選址簡則 選址標(biāo)準(zhǔn)： A、 單層不小于8000平方米，凈高5.5米左右，柱距99米，承載量8001000千克/平方米 B、位于2條具有4車道的主干道的交叉口C、2.53公里內(nèi)常住人口達到2530萬,常用概念和不得不記住的常識,商業(yè)價值研究的基本情報分析能力,商業(yè)情報分析的核心要點窺一斑而見全豹！,商業(yè)價值研究的基本情報分析能力,窺一斑而見全豹,銷售調(diào)查 在銷售現(xiàn)場內(nèi)進行500份以上的問卷調(diào)查，通過這種方式來判斷置業(yè)者對標(biāo)地項目心理承受價格。然后將問卷調(diào)查中置業(yè)者期望價格的平均值上浮10%到15%左右，就是消

17、費者能夠承受的心理價格。這種定律對價格的判斷非常準(zhǔn)確，比任何其它的調(diào)查數(shù)據(jù)都精確。,窺一斑而見全豹,路牌及戶外廣告 作為地產(chǎn)業(yè)附屬的地產(chǎn)廣告業(yè)與地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是正關(guān)聯(lián)的。戶外地產(chǎn)廣告越多，代表地產(chǎn)業(yè)越繁榮。與這一定律關(guān)聯(lián)的還有裝修公司的廣告多少、裝修公司的發(fā)展程度。,電線桿子是否干凈 指馬路上電線桿或圍墻等被小廣告亂張貼侵占的程度。這是異地投資，判斷房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Φ亩煞康禺a(chǎn)潛力與電線桿干凈程度成反比！這個與我們通常的想法相反，它客觀地提示了外來人口的數(shù)量和需求潛力。,窺一斑而見全豹,酒店價格 酒店價格與房價成正比。這包含有兩層意思：一個城市當(dāng)?shù)鼐频陜r格高，其所在的周邊物業(yè)價格也高；一個城市酒店

18、價格在上漲，通常該地區(qū)或者該城市房價也上漲，反之亦然。,窺一斑而見全豹,餐廳 在具有城市屬性的區(qū)域當(dāng)中，步行25分鐘內(nèi)小吃店和咖啡廳的數(shù)目，反映生活便利度和配套成熟度的定律。這個定律適用于：投資出租型住宅和SOHO公寓；確定會所的功能；確定新新人類的生活成本。,窺一斑而見全豹,一碗面條 即一個樓盤合理的均價，是這個樓盤半徑500米內(nèi)小吃店里一碗“牛肉面”價格的1000倍。如果大排檔上賣的“牛肉面”一碗4元錢，那么這個地方標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)價格就應(yīng)該是4000元/m2（調(diào)整差）。如果你發(fā)現(xiàn)面價是5元錢一碗，而附近的房價只是3000元/m2那你應(yīng)該毫不猶豫地投資。反之，房價就有虛高的成分。,窺一斑而見全豹,街邊的樹 這是判斷街區(qū)價值(環(huán)境、人文)的顯像定律，主要用于：判斷不同街區(qū)之間的價格差(往往與樹徑差成正比)；確定主流居住文化形態(tài)和人群。由于我們原本機動車道路窄，此定律的變化，如闊路砍樹等，反映物業(yè)的價值變化。,窺一斑而見全豹,美麗的售樓處 一個城市樓盤的售