工程造價(jià)知識(shí)在房地產(chǎn)估價(jià)成本中的應(yīng)用

1、2020/9/15,1,工程造價(jià)知識(shí) 在房地產(chǎn)估價(jià)成本法中的應(yīng)用,主講：張志勇,2020/9/15,2,公開郵箱： 密碼：12345678,2020/9/15,3,導(dǎo) 引,1.某多層住宅樓建筑面積5300m2。設(shè)計(jì)地上部分按標(biāo)準(zhǔn)圖紙，地下部分采用人工挖土樁樁基。作為房地產(chǎn)估價(jià)師的您認(rèn)為該工程結(jié)算造價(jià)審核的要點(diǎn)是哪里？ 2.某挖基礎(chǔ)土方工程施工采用放坡施工方案，基槽長L=80m，挖土深H=2m，三類土，基礎(chǔ)墊層寬a=0.6m，工作面寬度取C=0.15m，采用放坡形式(如圖1-1所示)，查表可知，放坡系數(shù)應(yīng)為K=0.33，,2020/9/15,4,試比較定額計(jì)價(jià)模式下和清單計(jì)價(jià)模式下的基槽人工挖土

2、工程量。（通過計(jì)算您可以得出其差值的大小為多少？）,2020/9/15,5,3.如果您在同一時(shí)期分別擁有三個(gè)不同的身份，分別是業(yè)主方的估價(jià)師、承包商方的估價(jià)師、咨詢方的估價(jià)師，那么您對(duì)同一個(gè)工程進(jìn)行造價(jià)計(jì)算時(shí)會(huì)有差異嗎？為什么？如果有，其差異會(huì)有多大？ 4.某城市雙層立交橋，承包商中標(biāo)價(jià)1.7億元，承包商經(jīng)理認(rèn)為他們最終能做到2.0億元以上，您是怎樣認(rèn)識(shí)這個(gè)問題的？,2020/9/15,6,5.某工程甲乙雙方合同包死單價(jià)1900元/m2，工程實(shí)施過程中咨詢方估價(jià)師經(jīng)計(jì)算其市場價(jià)為1820元/m2（總量為20萬平方米）。若業(yè)主方要求您做承包商的工作使其按計(jì)算的價(jià)格執(zhí)行，而承包商又不同意，作為咨詢

3、方估價(jià)師的您應(yīng)該怎么辦？,2020/9/15,7,目 錄 第一講 房地產(chǎn)估價(jià)成本法相關(guān)知識(shí) 第二講 工程造價(jià)相關(guān)知識(shí) 第三講 房地產(chǎn)估價(jià)成本法案例分析,2020/9/15,8,第一講 房地產(chǎn)估價(jià)成本法相關(guān)知識(shí),2020/9/15,9,一、房地產(chǎn)估價(jià)方法,2020/9/15,10,（1）市場比較法,2020/9/15,11,依據(jù)市場銷售資料，將委估房地產(chǎn)同能與其形成替代關(guān)系的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，以后者已知的價(jià)格為參照，調(diào)整得出委估房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格的一種估價(jià)方法。,市場比較法的評(píng)估思路,2020/9/15,12,市場比較法的特點(diǎn)和適用范圍,對(duì)于一宗具體的房地產(chǎn)委估標(biāo)的，不論其用途、類型如

4、何，只要市場上能夠獲取合適的交易實(shí)例，市場比較法即可應(yīng)用。 采用市場比較法必須具備的條件： 1）房地產(chǎn)市場交易實(shí)例資料的數(shù)量能滿足比較、分析的需要。 2）比較案例與委估標(biāo)的房地產(chǎn)具有替代性。 3）資料可靠。,2020/9/15,13,（2）成本法（本講座主講內(nèi)容，此處略）,2020/9/15,14,（3）收益法（本繼續(xù)教育循環(huán)另設(shè)專題講解，此處略）,2020/9/15,15,（4）假設(shè)開發(fā)法,2020/9/15,16,根據(jù)待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)后價(jià)值，扣減全部開發(fā)成本來求取委估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格的方法。,2020/9/15,17,假設(shè)開發(fā)法的適用范圍及應(yīng)用前提,1）最早主要用于待開發(fā)土地（尤

5、其是空地）的估價(jià) 2）后推廣到各種待開發(fā)房地產(chǎn)以及正在開發(fā)的房地產(chǎn)的估價(jià) 3）還被大量用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性分析 凡是具體開發(fā)或再開發(fā)潛力并且其開發(fā)完成后價(jià)值可用市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)都適用。,2020/9/15,18,（5）路線價(jià)估價(jià)法,2020/9/15,19,對(duì)面臨特定街道而便捷性相等的城市土地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在此深度上數(shù)塊宗地的平均單價(jià)而附設(shè)于其所臨接的街道上，此單價(jià)稱為路線價(jià)，根據(jù)此路線價(jià)，通過深度修正和其他修正來求取其他臨街宗地地價(jià)的方法。 只能在街道系統(tǒng)完整、臨街宗地排列整齊的城市使用。,2020/9/15,20,（6）其他，如長期趨勢法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。,2

6、020/9/15,21,二、房地產(chǎn)估價(jià)成本法基本知識(shí),2020/9/15,22,（一）成本法的基本概念,1.房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。 2.房地產(chǎn)價(jià)值是房屋建筑價(jià)值和土地資源價(jià)值、土地資本價(jià)值的統(tǒng)一。房地產(chǎn)價(jià)格就是這種特殊價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。,2020/9/15,23,3.成本法的概念 是指求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 又稱原價(jià)法、成本逼近法。 實(shí)質(zhì)：通過估算各組成部分求取整體市場價(jià)格（積算價(jià)格）,2020/9/15,24,4. 成本法的適用范圍 （1 ）適用于缺乏市場交易的房地產(chǎn) （2 ）適用于較為特殊的房地

7、產(chǎn)（無收益、無交易） （3 ）房地產(chǎn)抵押、企業(yè)合并兼并及房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)保險(xiǎn)及 其他損害賠償中，通常也采用成本法估價(jià)。 （4 ）適用于工業(yè)用地的價(jià)格評(píng)估 （5 ）適用于全新或基本全新的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估,2020/9/15,25,1.新建商品房房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成： 以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)用地進(jìn)行商品房建設(shè)，然后銷售所建成的商品房這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，將房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成分為土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤7大項(xiàng)，即： 房地產(chǎn)價(jià)格土地取得成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤,（二）房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成和成本法基本公式,2020/9/15,26,土

8、地取得成本,取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑： 市場購置 征收集體土地取得； 征收國有土地上房屋取得。,2020/9/15,27,建設(shè)成本,在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)所必要的直接費(fèi)用、稅金等，主要包括： 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)； 建筑安裝工程費(fèi)； 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)； 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)； 其它工程費(fèi)； 開發(fā)期間稅費(fèi)。,2020/9/15,28,管理費(fèi)用,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的必要支出，包括： 人員工資； 福利費(fèi)； 辦公費(fèi)； 差旅費(fèi)。,2020/9/15,29,銷售費(fèi)用,銷售成本，是指預(yù)售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的必要支出，包括： 廣告費(fèi)； 銷售資料制作費(fèi)；

9、售樓處建設(shè)費(fèi)； 樣板房建設(shè)費(fèi) 代理傭金等。 銷售費(fèi)用通常按開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例計(jì)提。,2020/9/15,30,投資利息,指房地產(chǎn)開發(fā)完成獲知實(shí)現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息，而不僅是借款部分的利息和手續(xù)費(fèi)； 土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，無論是借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息； 借貸資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基于資金的機(jī)會(huì)成本的考慮。,2020/9/15,31,銷售稅費(fèi),銷售稅費(fèi)是指預(yù)售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)，可分為下列兩類： a.銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加及地方教育費(fèi)附加（通常簡

10、稱“兩稅兩費(fèi)”； b.其它銷售稅費(fèi)，包括印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等。,2020/9/15,32,開發(fā)利潤,開發(fā)利潤是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤，是典型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行特定的房地產(chǎn)開發(fā)所期望獲得的平均利潤； 開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所能獲得的平均利潤，不是個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最終實(shí)際獲得的利潤； 開發(fā)利潤通常按照一定的基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤率來估算。,2020/9/15,33,2.成本法的基本公式為： P表示對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的積算價(jià)格； L表示對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的土地價(jià)格； C表示建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新開發(fā)成本 D表示建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的減價(jià)修正額，又可稱為累計(jì)折舊,202

11、0/9/15,34,建筑安裝成本 配套費(fèi) 重新開發(fā)成本 施工前期成本 專業(yè)費(fèi)用,施工后期成本 銷售費(fèi)用 管理費(fèi)物業(yè) 管理費(fèi) 稅費(fèi) 投資利息 開發(fā)商利潤,3、評(píng)估重新開發(fā)成本,2020/9/15,35,4.建筑物減價(jià)修正額,由于某些原因使得建筑物的價(jià)值與成本不等時(shí)，為了求取建筑物的價(jià)值而需從其成本中扣除的數(shù)額。 （1）物質(zhì)貶值 （2）功能貶值 （3）外部貶值,2020/9/15,36,導(dǎo)引解析,1.某多層住宅樓建筑面積5300m2。設(shè)計(jì)地上部分按標(biāo)準(zhǔn)圖紙，地下部分采用人工挖土樁樁基。作為房地產(chǎn)估價(jià)師的您認(rèn)為該工程結(jié)算造價(jià)審核的要點(diǎn)是哪里？解析:地下 2.某挖基礎(chǔ)土方工程施工采用放坡施工方案，基槽

12、長L=80m，挖土深H=2m，三類土，基礎(chǔ)墊層寬a=0.6m，工作面寬度取C=0.15m，采用放坡形式(如圖1-1所示)，查表可知，放坡系數(shù)應(yīng)為K=0.33，,2020/9/15,37,試比較定額計(jì)價(jià)模式下和清單計(jì)價(jià)模式下的基槽人工挖土工程量。（通過計(jì)算您可以得出其差值的大小為多少？）解析：249.6/96=2.6,2020/9/15,38,3.如果您在同一時(shí)期分別擁有三個(gè)不同的身份，分別是業(yè)主方的估價(jià)師、承包商方的估價(jià)師、咨詢方的估價(jià)師，那么您對(duì)同一個(gè)工程進(jìn)行造價(jià)計(jì)算時(shí)會(huì)有差異嗎？為什么？如果有，其差異會(huì)有多大？解析：20% 4.某城市雙層立交橋，承包商中標(biāo)價(jià)1.7億元，承包商經(jīng)理認(rèn)為他們最

13、終能做到2.0億元以上，您是怎樣認(rèn)識(shí)這個(gè)問題的？解析：變更與索賠,2020/9/15,39,5.某工程甲乙雙方合同包死單價(jià)1900元/m2，工程實(shí)施過程中咨詢方估價(jià)師經(jīng)計(jì)算其市場價(jià)為1820元/m2（總量為20萬平方米）。若業(yè)主方要求您做承包商的工作使其按計(jì)算的價(jià)格執(zhí)行，而承包商又不同意，作為咨詢方估價(jià)師的您應(yīng)該怎么辦？解析：按合同執(zhí)行,2020/9/15,40,第二講 工程造價(jià)相關(guān)知識(shí),2020/9/15,41,第一節(jié) 工程計(jì)價(jià)概論 一、工程價(jià)格計(jì)算有差異嗎？ 工程計(jì)價(jià)是指按照規(guī)定的程序、方法和依據(jù)，對(duì)工程造價(jià)及其構(gòu)成內(nèi)容進(jìn)行估計(jì)或確定的行為。工程計(jì)價(jià)依據(jù)是指在工程計(jì)價(jià)活動(dòng)中，所要依據(jù)的與計(jì)

14、價(jià)內(nèi)容、計(jì)價(jià)方法和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)的工程計(jì)量計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，工程計(jì)價(jià)定額及工程造價(jià)信息等。,2020/9/15,42,雖然工程計(jì)價(jià)的基本原理和基本方法是一致的，但是，對(duì)于建設(shè)工程主體各方，包括業(yè)主方、承包方和咨詢方，在工程計(jì)價(jià)時(shí)仍然是有差異的。同時(shí)，在建設(shè)工程價(jià)款計(jì)算中，招標(biāo)控制價(jià)、投標(biāo)報(bào)價(jià)和竣工結(jié)算價(jià)等，在工程計(jì)價(jià)時(shí)也存在差異，其計(jì)算的差值可能會(huì)達(dá)到5%20%。由此可見，工程計(jì)價(jià)對(duì)業(yè)主如何控制工程投資，承包商如何獲取工程利潤，造價(jià)師事務(wù)所或?qū)徲?jì)部門如何進(jìn)行審計(jì)等都會(huì)產(chǎn)生重大影響。,2020/9/15,43,二、工程計(jì)價(jià)的基本原理與方法 任何一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目都可以分解為一個(gè)或幾個(gè)單項(xiàng)工程，任何一個(gè)單項(xiàng)工程都

15、是由一個(gè)或幾個(gè)單位工程所組成。作為單位工程的各類建筑工程和安裝工程仍然是一個(gè)比較復(fù)雜的綜合實(shí)體，還需要進(jìn)一步分解。 影響工程造價(jià)的主要因素是兩個(gè)，即單位價(jià)格和實(shí)物工程數(shù)量，可用下列基本計(jì)算式表達(dá)：,2020/9/15,44,可見，工程子項(xiàng)的單位價(jià)格高，工程造價(jià)就高；工程子項(xiàng)的實(shí)物工程數(shù)量大，工程造價(jià)也就大。,2020/9/15,45,三、工程計(jì)價(jià)模式 我國現(xiàn)行的工程計(jì)價(jià)模式有兩種并存，一種是傳統(tǒng)的定額計(jì)價(jià)模式（簡稱定額計(jì)價(jià)），另外一種是工程量清單計(jì)價(jià)模式（簡稱清單計(jì)價(jià)）。在滿足相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的條件下，必須采用工程量清單計(jì)價(jià)模式。清單計(jì)價(jià)與定額計(jì)價(jià)是產(chǎn)生在不同歷史年代的計(jì)價(jià)模式。他們之間的區(qū)別

16、，可從多方面進(jìn)行比較：,2020/9/15,46,區(qū)別（1） 定價(jià)理念不同,2020/9/15,47,區(qū)別（2） 計(jì)價(jià)依據(jù)不同,2020/9/15,48,區(qū)別（3） 費(fèi)用內(nèi)容不同,2020/9/15,49,區(qū)別（4）單價(jià)形式不同,2020/9/15,50,區(qū)別（5） 列項(xiàng)方式不同,2020/9/15,51,區(qū)別（6） 工程量計(jì)算不同,2020/9/15,52,區(qū)別（7） 編制步驟不同,2020/9/15,53,區(qū)別（8） 表格形式不同,2020/9/15,54,四、“三價(jià)”（招標(biāo)控制價(jià)、投標(biāo)報(bào)價(jià)與竣工結(jié)算價(jià)）關(guān)系概述 （一）招標(biāo)控制價(jià) 招標(biāo)人根據(jù)國家或省級(jí)、行業(yè)建設(shè)主管部門頒發(fā)的有關(guān)計(jì)價(jià)依據(jù)和

17、辦法，以及招標(biāo)文件和設(shè)計(jì)圖紙計(jì)算的，對(duì)招標(biāo)工程限定的最高工程造價(jià)。,2020/9/15,55,招標(biāo)控制價(jià)亦稱“攔標(biāo)價(jià)”或“預(yù)算控制價(jià)”，是招標(biāo)人根據(jù)工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范計(jì)算的招標(biāo)工程的工程造價(jià)，是國家或業(yè)主對(duì)招標(biāo)工程發(fā)包的最高投標(biāo)限價(jià)。 （二）投標(biāo)報(bào)價(jià) 投標(biāo)報(bào)價(jià)應(yīng)在滿足招標(biāo)文件要求的前提下，實(shí)行企業(yè)定額的人、材、機(jī)消耗量自定，綜合單價(jià)及費(fèi)用自選，全面競爭，自由報(bào)價(jià)。其中：,2020/9/15,56,1）可以自主的是企業(yè)定額消耗量、人材機(jī)單價(jià)、企業(yè)管理費(fèi)率、利潤率、措施費(fèi)用、計(jì)日工單價(jià)、總承包服務(wù)費(fèi)等。 2）不能自主的是安全文明施工費(fèi)、規(guī)費(fèi)、稅金、暫列金額、暫估價(jià)、計(jì)日工量、且投標(biāo)報(bào)價(jià)不得低于成本

18、。,2020/9/15,57,（三）竣工結(jié)算價(jià) 工程價(jià)款結(jié)算（工程結(jié)算）是指施工企業(yè)按照合同規(guī)定向建設(shè)單位辦理已完工程價(jià)款清算的一項(xiàng)日常性工作。 綜上所述，估價(jià)師在進(jìn)行“三價(jià)”計(jì)算時(shí)有差異是必然的，其結(jié)果通常不可能完全一致，同時(shí)，對(duì)于不同的計(jì)價(jià)方，其計(jì)算會(huì)帶有明顯的利益偏向性。,2020/9/15,58,第二節(jié) 工程造價(jià)構(gòu)成 一、建設(shè)項(xiàng)目投資 建設(shè)項(xiàng)目投資是指在工程項(xiàng)目建設(shè)階段所需要的全部費(fèi)用的總和。生產(chǎn)性建設(shè)項(xiàng)目總投資包括建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動(dòng)資產(chǎn)投資三部分；非生產(chǎn)性建設(shè)項(xiàng)目總投資只包括建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分。,2020/9/15,59,其中建設(shè)投資和建設(shè)期利息之和對(duì)應(yīng)于固定資產(chǎn)投資

19、，固定資產(chǎn)投資與建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)在量上相等。建設(shè)投資又包括工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)三部分。,2020/9/15,60,二、工程造價(jià)的概念 工程造價(jià)從不同的角度定義有不同含義。 （1）第一種含義是從投資者業(yè)主的角度定義，工程造價(jià)是指建設(shè)一項(xiàng)工程預(yù)期開支或?qū)嶋H開支的全部固定資產(chǎn)投資費(fèi)用。 （2）第二種含義是從市場的角度來定義，工程造價(jià)是指工程價(jià)格。即為建成一項(xiàng)工程，預(yù)計(jì)或?qū)嶋H在土地市場、設(shè)備市場、技術(shù)勞務(wù)市場，以及承包市場等交易活動(dòng)中所形成的建筑安裝工程的價(jià)格和建設(shè)工程總價(jià)格。,2020/9/15,61,三、 建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目組成 根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部關(guān)于印發(fā)建筑安裝工程費(fèi)用

20、項(xiàng)目組成（建標(biāo)201344號(hào)）文件的通知，我國現(xiàn)行建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目組成按兩種方式進(jìn)行劃分，一是建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目按費(fèi)用構(gòu)成要素組成劃分為人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)具使用費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)、利潤、規(guī)費(fèi)和稅金；,2020/9/15,62,二是為指導(dǎo)工程造價(jià)專業(yè)人員計(jì)算建筑安裝工程造價(jià)，將建筑安裝工程費(fèi)用按工程造價(jià)形成順序劃分為分部分項(xiàng)工程費(fèi)、措施項(xiàng)目費(fèi)、其他項(xiàng)目費(fèi)、規(guī)費(fèi)和稅金。,2020/9/15,63,（一）按費(fèi)用構(gòu)成要素劃分 建筑安裝工程費(fèi)按照費(fèi)用構(gòu)成要素劃分：由人工費(fèi)、材料（包含工程設(shè)備）費(fèi)、施工機(jī)具使用費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)、利潤、規(guī)費(fèi)和稅金組成。其中人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)具使用費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)和利潤

21、包含在分部分項(xiàng)工程費(fèi)、措施項(xiàng)目費(fèi)、其他項(xiàng)目費(fèi)中。建筑安裝工程費(fèi)用按費(fèi)用構(gòu)成要素劃分見圖。,2020/9/15,64,2020/9/15,65,1.人工費(fèi) 是指按工資總額構(gòu)成規(guī)定，支付給從事建筑安裝工程施工的生產(chǎn)工人和附屬生產(chǎn)單位工人的各項(xiàng)費(fèi)用。內(nèi)容包括： （1）計(jì)時(shí)工資或計(jì)件工資 （2）獎(jiǎng)金 （3）津貼補(bǔ)貼 （4）加班加點(diǎn)工資 （5）特殊情況下支付的工資,2020/9/15,66,2.材料費(fèi) 是指施工過程中耗費(fèi)的原材料、輔助材料、構(gòu)配件、零件、半成品或成品、工程設(shè)備的費(fèi)用 。 （1）材料原價(jià) （2）運(yùn)雜費(fèi) （3）運(yùn)輸損耗費(fèi) （4）采購及保管費(fèi) 工程設(shè)備是指構(gòu)成或計(jì)劃構(gòu)成永久工程一部分的機(jī)電設(shè)備

22、、金屬結(jié)構(gòu)設(shè)備、儀器裝置及其他類似的設(shè)備和裝置。,2020/9/15,67,3.施工機(jī)具使用費(fèi) 是指施工作業(yè)所發(fā)生的施工機(jī)械、儀器儀表使用費(fèi)或其租賃費(fèi)。 4.企業(yè)管理費(fèi) 是指建筑安裝企業(yè)組織施工生產(chǎn)和經(jīng)營管理所需的費(fèi)用。,2020/9/15,68,5.利潤 是指施工企業(yè)完成所承包工程獲得的盈利 。 6.規(guī)費(fèi) 是指按國家法律、法規(guī)規(guī)定，由省級(jí)政府和省級(jí)有關(guān)權(quán)力部門規(guī)定必須繳納或計(jì)取的費(fèi)用。包括： （1）社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi) 包括：,2020/9/15,69,1）養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)。 2）失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)。 3）醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)。 4）生育保險(xiǎn)費(fèi)。 5）工傷保險(xiǎn)費(fèi)。,2020/9/15,70,（2）住房公積金 （3）工程排污費(fèi)

23、 （4）其他應(yīng)列而未列入的規(guī)費(fèi)，按實(shí)際發(fā)生計(jì)取。 7.稅金 是指國家稅法規(guī)定的應(yīng)計(jì)入建筑安裝工程造價(jià)內(nèi)的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加以及地方教育附加。,2020/9/15,71,（二）按造價(jià)形成劃分 建筑安裝工程費(fèi)按照工程造價(jià)形成由分部分項(xiàng)工程費(fèi)、措施項(xiàng)目費(fèi)、其他項(xiàng)目費(fèi)、規(guī)費(fèi)、稅金組成，分部分項(xiàng)工程費(fèi)、措施項(xiàng)目費(fèi)、其他項(xiàng)目費(fèi)包含人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)具使用費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)和利潤。建筑安裝工程費(fèi)用按造價(jià)形成劃分見圖。,2020/9/15,72,2020/9/15,73,1.分部分項(xiàng)工程費(fèi) 是指各專業(yè)工程的分部分項(xiàng)工程應(yīng)予列支的各項(xiàng)費(fèi)用。 （1）專業(yè)工程 是指按現(xiàn)行國家計(jì)量規(guī)范劃分的房屋建筑與

24、裝飾工程、仿古建筑工程、通用安裝工程、市政工程、園林綠化工程、礦山工程、構(gòu)筑物工程、城市軌道交通工程、爆破工程等各類工程。,2020/9/15,74,（2）分部分項(xiàng)工程 指按現(xiàn)行國家計(jì)量規(guī)范對(duì)各專業(yè)工程劃分的項(xiàng)目。如房屋建筑與裝飾工程劃分的土石方工程、地基處理與樁基工程、砌筑工程、鋼筋及鋼筋混凝土工程等。 分部分項(xiàng)工程費(fèi)=（分部分項(xiàng)工程量綜合單價(jià)） 式中的綜合單價(jià)包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)具使用費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)和利潤以及一定范圍的風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用（下同）。,2020/9/15,75,2.措施項(xiàng)目費(fèi) 是指為完成建設(shè)工程施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中的技術(shù)、生活、安全、環(huán)境保護(hù)等方面的費(fèi)用。措施費(fèi)是指

25、實(shí)際施工中必須發(fā)生的施工準(zhǔn)備和施工過程中技術(shù)、生活、安全、環(huán)境保護(hù)等方面的非工程實(shí)體項(xiàng)目的費(fèi)用。,2020/9/15,76,所謂非實(shí)體性項(xiàng)目，是指其費(fèi)用的發(fā)生和金額的大小與使用時(shí)間、施工方法或者兩個(gè)以上工序相關(guān)，與實(shí)際完成的實(shí)體工程量的多少關(guān)系不大，如大中型施工機(jī)械、文明施工和安全防護(hù)、臨時(shí)設(shè)施等。措施費(fèi)項(xiàng)目的構(gòu)成需考慮多種因素，除工程本身的因素外，還涉及水文、氣象、環(huán)境、安全等因素。內(nèi)容包括：,2020/9/15,77,（1）安全文明施工費(fèi)，包括： 1）環(huán)境保護(hù)費(fèi)。是指施工現(xiàn)場為達(dá)到環(huán)保部門要求所需要的各項(xiàng)費(fèi)用。 2）文明施工費(fèi)。是指施工現(xiàn)場文明施工所需要的各項(xiàng)費(fèi)用。 3）安全施工費(fèi)。是指施

26、工現(xiàn)場安全施工所需要的各項(xiàng)費(fèi)用。,2020/9/15,78,4）臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。是指施工企業(yè)為進(jìn)行建設(shè)工程施工所必須搭設(shè)的生活和生產(chǎn)用的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物和其他臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用。包括臨時(shí)設(shè)施的搭設(shè)、維修、拆除、清理費(fèi)或攤銷費(fèi)等。 （2）夜間施工增加費(fèi) 是指因夜間施工所發(fā)生的夜班補(bǔ)助費(fèi)、夜間施工降效、夜間施工照明設(shè)備攤銷及照明用電等費(fèi)用。,2020/9/15,79,（3）二次搬運(yùn)費(fèi) 是指因施工場地條件限制而發(fā)生的材料、構(gòu)配件、半成品等一次運(yùn)輸不能到達(dá)堆放地點(diǎn)，必須進(jìn)行二次或多次搬運(yùn)所發(fā)生的費(fèi)用。 （4）冬雨季施工增加費(fèi) 是指在冬季或雨季施工需增加的臨時(shí)設(shè)施、防滑、排除雨雪，人工及施工機(jī)械效率降低等費(fèi)用。

27、,2020/9/15,80,（5）已完工程及設(shè)備保護(hù)費(fèi) 是指竣工驗(yàn)收前，對(duì)已完工程及設(shè)備采取的必要保護(hù)措施所發(fā)生的費(fèi)用。 （6）工程定位復(fù)測費(fèi) 是指工程施工過程中進(jìn)行全部施工測量放線和復(fù)測工作的費(fèi)用。 （7）特殊地區(qū)施工增加費(fèi) 是指工程在沙漠或其邊緣地區(qū)、高海拔、高寒、原始森林等特殊地區(qū)施工增加的費(fèi)用。,2020/9/15,81,（8）大型機(jī)械設(shè)備進(jìn)出場及安拆費(fèi) 是指機(jī)械整體或分體自停放場地運(yùn)至施工現(xiàn)場或由一個(gè)施工地點(diǎn)運(yùn)至另一個(gè)施工地點(diǎn)，所發(fā)生的機(jī)械進(jìn)出場運(yùn)輸及轉(zhuǎn)移費(fèi)用及機(jī)械在施工現(xiàn)場進(jìn)行安裝、拆卸所需的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)和安裝所需的輔助設(shè)施的費(fèi)用。,2020/9/15,82,（

28、9）腳手架工程費(fèi) 是指施工需要的各種腳手架搭、拆、運(yùn)輸費(fèi)用以及腳手架購置費(fèi)的攤銷（或租賃）費(fèi)用。 （10）應(yīng)予計(jì)量的措施項(xiàng)目費(fèi)計(jì)算 國家計(jì)量規(guī)范規(guī)定應(yīng)予計(jì)量的措施項(xiàng)目，其計(jì)算公式為： 措施項(xiàng)目費(fèi)=（措施項(xiàng)目工程量綜合單價(jià)）,2020/9/15,83,（11）國家計(jì)量規(guī)范規(guī)定不宜計(jì)量的措施項(xiàng)目計(jì)算方法如下： 1）安全文明施工費(fèi) 計(jì)算基數(shù)應(yīng)為定額基價(jià)（定額分部分項(xiàng)工程費(fèi)+定額中可以計(jì)量的措施項(xiàng)目費(fèi)）、定額人工費(fèi)或（定額人工費(fèi)+定額機(jī)械費(fèi)），其費(fèi)率由工程造價(jià)管理機(jī)構(gòu)根據(jù)各專業(yè)工程的特點(diǎn)綜合確定。 2）夜間施工增加費(fèi),2020/9/15,84,3）二次搬運(yùn)費(fèi) 4）冬雨季施工增加費(fèi) 5）已完工程及設(shè)備保

29、護(hù)費(fèi) 上述（2）（5）項(xiàng)措施項(xiàng)目的計(jì)費(fèi)基數(shù)應(yīng)為定額人工費(fèi)或（定額人工費(fèi)+定額機(jī)械費(fèi)），其費(fèi)率由工程造價(jià)管理機(jī)構(gòu)根據(jù)各專業(yè)工程特點(diǎn)和調(diào)查資料綜合分析后確定。,2020/9/15,85,3.其他項(xiàng)目費(fèi) 其他項(xiàng)目費(fèi)包括暫列金額、計(jì)日工和總承包服務(wù)費(fèi)等。 4.規(guī)費(fèi) 規(guī)費(fèi)包括社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金和工程排污費(fèi)。 5.稅金 建筑安裝工程稅金是指國家稅法規(guī)定的應(yīng)計(jì)入建筑安裝工程費(fèi)用的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加以及地方教育費(fèi)附加。,2020/9/15,86,第三節(jié) 工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范 計(jì)價(jià)要點(diǎn)解讀 一、工程量清單 工程量清單是指建設(shè)工程的分部分項(xiàng)項(xiàng)目、措施項(xiàng)目、其他項(xiàng)目、規(guī)費(fèi)項(xiàng)目和稅金項(xiàng)目的名稱和相應(yīng)

30、數(shù)量等的明細(xì)清單。 工程量清單應(yīng)由具有編制能力的招標(biāo)人或受其委托，具有相應(yīng)資質(zhì)的工程造價(jià)咨詢?nèi)?2020/9/15,87,建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范（GB50500-2013），國家或省級(jí)、行業(yè)建設(shè)主管部門頒發(fā)的計(jì)價(jià)依據(jù)和辦法、招標(biāo)文件的有關(guān)要求、設(shè)計(jì)文件、與建設(shè)工程項(xiàng)目有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、技術(shù)資料和施工現(xiàn)場實(shí)際情況等進(jìn)行編制。,2020/9/15,88,二、2013清單規(guī)范組成 2013清單規(guī)范由計(jì)價(jià)規(guī)范和計(jì)量規(guī)范兩部分內(nèi)容組成，共10本規(guī)范。 建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范 房屋建筑與裝飾工程計(jì)量規(guī)范 通用安裝工程計(jì)量規(guī)范 市政工程計(jì)量規(guī)范,2020/9/15,89,園林綠化工程計(jì)量規(guī)范 礦山工

31、程計(jì)量規(guī)范 構(gòu)筑物工程計(jì)量規(guī)范 仿古建筑工程計(jì)量規(guī)范 城市軌道交通工程計(jì)量規(guī)范 爆破工程計(jì)量規(guī)范,2020/9/15,90,三、適用范圍 適用于建設(shè)工程施工發(fā)承包計(jì)價(jià)活動(dòng)。 建設(shè)工程，包括建筑與裝飾工程、仿古建筑工程、安裝工程、市政工程、園林綠化工程和礦山工程、構(gòu)筑物工程、城市軌道交通工程、爆破工程。 施工發(fā)承包計(jì)價(jià)活動(dòng)，包括招標(biāo)工程量清單編制、招標(biāo)控制價(jià)編審、投標(biāo)價(jià)編制、工程合同價(jià)款約定、工程計(jì)量與價(jià)款支付、索賠與現(xiàn)場簽證、工程價(jià)款調(diào)整、竣工結(jié)算、合同解除以及工程計(jì)價(jià)爭議處理等內(nèi)容。,2020/9/15,91,四、管理機(jī)制及管理主體 1.管理機(jī)制 按照工程造價(jià)全過程控制目標(biāo)，制定了一系列管理

32、條文，建立起從招投標(biāo)至竣工結(jié)算的工程造價(jià)全過程管理機(jī)制。具體包括有：招標(biāo)工程量清單編制、招標(biāo)控制價(jià)、投標(biāo)價(jià)、工程合同價(jià)款約定、工程計(jì)量與價(jià)款支付、索賠與現(xiàn)場簽證、工程價(jià)款調(diào)整、竣工結(jié)算、合同解除的價(jià)款結(jié)算與支付以及工程計(jì)價(jià)爭議處理等管理制度。,2020/9/15,92,2.管理主體 （1）宏觀主體 是政府部門 按照“誰制定政策，誰負(fù)責(zé)管理”原則，直接或間接對(duì)招標(biāo)控制價(jià)、合同價(jià)款、竣工結(jié)算書實(shí)施報(bào)送工程所在地工程造價(jià)管理機(jī)構(gòu)備案的管理體制。,2020/9/15,93,（2） 微觀主體是政策執(zhí)行者，具體分為： 單位：招標(biāo)人（發(fā)包人）、投標(biāo)人、中標(biāo)人（承包人），以及受其委托的工程造價(jià)咨詢企業(yè)。 個(gè)人

33、：即工程造價(jià)專業(yè)人員，包括注冊造價(jià)工程師和造價(jià)員。,2020/9/15,94,從招標(biāo)工程量清單、招標(biāo)控制價(jià)、投標(biāo)價(jià)、合同價(jià)款約定、工程計(jì)量與價(jià)款支付、索賠與現(xiàn)場簽證、工程價(jià)款調(diào)整、竣工結(jié)算等各個(gè)環(huán)節(jié)分別由合格的當(dāng)事人或受其委托具有相應(yīng)資質(zhì)的工程造價(jià)咨詢企業(yè)負(fù)責(zé)。其中竣工結(jié)算：編制當(dāng)事人是承包人，核對(duì)當(dāng)事人是發(fā)包人。,2020/9/15,95,五、2013規(guī)范的重大變化,2008清單規(guī)范,2013清單規(guī)范,總體而言，新規(guī)范對(duì)工程造價(jià)管理的專業(yè)性要求越來越高，同時(shí)對(duì)爭議的處理也越來越明確，可執(zhí)行性更強(qiáng)。,2020/9/15,96,1.專業(yè)劃分更加精細(xì)，適用范圍擴(kuò)大 新規(guī)范由計(jì)價(jià)規(guī)范與計(jì)量規(guī)范兩部分

34、組成： （1）計(jì)價(jià)規(guī)范 對(duì)工程計(jì)量、合同價(jià)款調(diào)整、中期支付、竣工結(jié)算、合同解除的價(jià)款結(jié)算方面做了進(jìn)一步的細(xì)化、完善，更具操作性與實(shí)用性。,2020/9/15,97,（2）計(jì)量規(guī)范 將建筑、裝飾專業(yè)進(jìn)行合并為一個(gè)專業(yè)建筑與裝飾，將仿古從園林專業(yè)中分開，拆解為一個(gè)新專業(yè)，同時(shí)新增了構(gòu)筑物、城市軌道交通、爆破工程三個(gè)專業(yè)，擴(kuò)充為九專業(yè)。,2020/9/15,98,2.責(zé)任劃分更加明確，可操作性更強(qiáng) （1）新增了對(duì)招標(biāo)工程量清單、已標(biāo)價(jià)工程量清單、工程量偏差、提前竣工（趕工費(fèi)）、誤期賠償費(fèi)等做了明確闡釋，對(duì)暫估價(jià)增加了工程設(shè)備暫估單價(jià)。 （2）對(duì)發(fā)包人提供的甲供材料、暫估材料及承包人提供的材料等處理方

35、式做了明確說明。 （3）增加計(jì)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的說明，明確計(jì)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容、影響風(fēng)險(xiǎn)因素、波動(dòng)幅度、責(zé)任承擔(dān)：,2020/9/15,99,3.責(zé)任劃分更加明確，減少爭議 （1） 采用工程量清單計(jì)價(jià)的工程，應(yīng)在招標(biāo)文件或合同中明確計(jì)價(jià)中的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容及其范圍（幅度），不得采用無限風(fēng)險(xiǎn)、所有風(fēng)險(xiǎn)或類似語句規(guī)定計(jì)價(jià)中的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容及其范圍（幅度）。 （2）國家法律、法規(guī)、規(guī)章和政策變化、省級(jí)或行業(yè)建設(shè)主管部門發(fā)布的人工費(fèi)調(diào)整等影響合同價(jià)款的因素出現(xiàn)，應(yīng)由發(fā)包人承擔(dān)。,2020/9/15,100,（3） 由于市場物價(jià)波動(dòng)影響合同價(jià)款，應(yīng)由發(fā)承包雙方合理分?jǐn)偛⒃诤贤屑s定。合同中沒有約定，發(fā)、承包雙方發(fā)生爭議時(shí)，按下列規(guī)定實(shí)

36、施： 1）材料、工程設(shè)備的漲幅超過招標(biāo)時(shí)基準(zhǔn)價(jià)格5%以上由發(fā)包人承擔(dān)。 2）施工機(jī)械使用費(fèi)漲幅超過招標(biāo)時(shí)的基準(zhǔn)價(jià)格10%以上由發(fā)包人承擔(dān)。,2020/9/15,101,4.新增了對(duì)招標(biāo)控制價(jià)投訴與處理規(guī)定 （1） 投標(biāo)人經(jīng)復(fù)核認(rèn)為招標(biāo)人公布的招標(biāo)控制價(jià)未按照本規(guī)范的規(guī)定進(jìn)行編制的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)控制價(jià)公布后5 天內(nèi)向招投標(biāo)監(jiān)督機(jī)構(gòu)和工程造價(jià)管理機(jī)構(gòu)投訴。（提交書面投訴書）。 （2）工程造價(jià)管理機(jī)構(gòu)在接到投訴書后應(yīng)在2個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行審查，應(yīng)當(dāng)在受理投訴的10天內(nèi)完成復(fù)查（特殊情況下可適當(dāng)延長），,2020/9/15,102,并作出書面結(jié)論通知投訴人、被投訴人及負(fù)責(zé)該工程招投標(biāo)監(jiān)督的招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)。

37、（3）當(dāng)招標(biāo)控制價(jià)復(fù)查結(jié)論與原公布的招標(biāo)控制價(jià)誤差3%的，應(yīng)當(dāng)責(zé)成招標(biāo)人改正。 （4）招標(biāo)人根據(jù)招標(biāo)控制價(jià)復(fù)查結(jié)論，需要修改公布的招標(biāo)控制價(jià)的，且最終招標(biāo)控制價(jià)的發(fā)布時(shí)間至投標(biāo)截止時(shí)間不足15天的，應(yīng)當(dāng)延長投標(biāo)文件的截止時(shí)間。,2020/9/15,103,5.條文說明細(xì)化、量化，指導(dǎo)性、可操作性增強(qiáng) （1）每一節(jié)都有對(duì)本節(jié)清單項(xiàng)目的工程量計(jì)算規(guī)則、使用范圍、項(xiàng)目特征描述原則 （哪些必須描述、哪些可以不描述）與方法進(jìn)行說明，保證招標(biāo)工程量清單編制的準(zhǔn)確性、完整性。,2020/9/15,104,（2） “現(xiàn)澆混凝土模板”規(guī)定兩種編制方式。 （3） “超高施工增加費(fèi)”調(diào)整計(jì)入措施項(xiàng)目費(fèi)中。 （4）對(duì)

38、工程變更引起工程量清單項(xiàng)目工程量、單價(jià)變化的，明確給出了調(diào)整的計(jì)算方式。,2020/9/15,105,5.重新設(shè)置清單項(xiàng)目章節(jié)、重新編碼 （1）土石方工程、地基處理與支護(hù)工程、樁基工程統(tǒng)一歸入建筑與裝飾工程，其他專業(yè)工程不再單列與此重復(fù)的章節(jié)或內(nèi)容。 （2）安裝工程把“刷油、防腐蝕、絕熱工程”獨(dú)立一章。 （3）市政工程增加“垃圾處理工程”、“路燈工程”。,2020/9/15,106,六、13清單規(guī)范重要名詞、條文使用解讀 1.綜合單價(jià) 完成一個(gè)規(guī)定計(jì)量單位的分部分項(xiàng)工程和措施清單項(xiàng)目所需的人工費(fèi)、材料和工程設(shè)備費(fèi)、施工機(jī)具使用費(fèi)和企業(yè)管理費(fèi)、利潤以及一定范圍內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用。,2020/9/15,

39、107,【釋義】 本條改變的是：工程設(shè)備費(fèi)。 本條所指“綜合單價(jià)”并不是真正意義上的全費(fèi)用綜合單價(jià)，而是一種狹義上的綜合單價(jià)，規(guī)費(fèi)和稅金等不可競爭的費(fèi)用沒包括在其中。國際上所謂的綜合單價(jià)，一般是指全費(fèi)用綜合單價(jià)，但在我國目前建筑市場存在過度競爭的情況下，本規(guī)范規(guī)定了稅金和規(guī)費(fèi)等為不可競爭的費(fèi)用的做法很有必要。這一定義，與國家發(fā)改委、財(cái)政部、建設(shè)部等九部委第56號(hào)令中定義綜合單價(jià)的做法是一致的。,2020/9/15,108,2.工程量偏差 承包人按照合同簽訂時(shí)圖紙（含經(jīng)發(fā)包人批準(zhǔn)由承包人提供的圖紙）實(shí)施，完成合同工程應(yīng)予計(jì)量的實(shí)際工程量與招標(biāo)工程量清單列出的工程量之間的偏差。 【釋義】 本條為新

40、增名詞。 工程量偏差超過15%，調(diào)整的原則為：當(dāng)工程量增加15%以上時(shí)，其增加部分的工程量的綜合單價(jià)應(yīng)予調(diào)低；當(dāng)工程量減少15%以上時(shí)，減少后剩余部分的工程量的綜合單價(jià)應(yīng)予調(diào)高。,2020/9/15,109,此時(shí)，按下列公式調(diào)整結(jié)算分部分項(xiàng)工程費(fèi)： （1）當(dāng)Q11.15Q0時(shí)，S=1.15Q0P0+（Q1-1.15Q0）P1 （2）當(dāng)Q10.85Q0時(shí)，S=Q1P1 式中 S調(diào)整后的某一分部分項(xiàng)工程費(fèi)結(jié)算價(jià)； Q1最終完成的工程量； Q0招標(biāo)工程量清單中列出的工程量； P1按照最終完成工程量重新調(diào)整后的綜合單價(jià)； P0承包人在工程量清單中填報(bào)的綜合單價(jià)。,2020/9/15,110,3.提前竣

41、工（趕工）費(fèi) 承包人應(yīng)發(fā)包人的要求，采取加快工程進(jìn)度的措施，使合同工程工期縮短產(chǎn)生的，應(yīng)由發(fā)包人支付的費(fèi)用。 【釋義】 本條為新增名詞。 發(fā)承包雙方應(yīng)在合同中約定提前竣工每日歷天應(yīng)補(bǔ)償額度。除合同另有約定外，提前竣工補(bǔ)償?shù)淖罡呦揞~為合同價(jià)款的5%。此項(xiàng)費(fèi)用列入竣工結(jié)算文件中，與結(jié)算款一并支付。,2020/9/15,111,4.誤期賠償費(fèi) 承包人未按照合同工程的計(jì)劃進(jìn)度施工，導(dǎo)致實(shí)際工期大于合同工期與發(fā)包人批準(zhǔn)的延長工期之和，承包人應(yīng)向發(fā)包人賠償損失發(fā)生的費(fèi)用。 【釋義】 本條為新增名詞。 發(fā)承包雙方應(yīng)在合同中約定誤期賠償費(fèi)，明確每日歷天應(yīng)賠額度。除合同另有約定外，誤期賠償費(fèi)的最高限額為合同價(jià)款

42、的5%。誤期賠償費(fèi)列入竣工結(jié)算文件中，在結(jié)算款中扣除。,2020/9/15,112,如果在工程竣工之前，合同工程內(nèi)的某單位工程已通過了竣工驗(yàn)收，且該單位工程接收證書中表明的竣工日期并未延誤，而是合同工程的其他部分產(chǎn)生了工期延誤，則誤期賠償費(fèi)應(yīng)按照已頒發(fā)工程接收證書的單位工程造價(jià)占合同價(jià)款的比例幅度予以扣減。,2020/9/15,113,七、編制工程量清單的要求 1.分部分項(xiàng)工程量清單 分部分項(xiàng)工程量清單應(yīng)根據(jù)相關(guān)工程現(xiàn)行國家計(jì)量規(guī)范規(guī)定的項(xiàng)目編碼、項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目特征、計(jì)量單位和工程量計(jì)算規(guī)則進(jìn)行編制。,2020/9/15,114,分部分項(xiàng)工程量清單為不可調(diào)整的閉口清單，投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件提供的分

43、部分項(xiàng)工程量清單必須逐一計(jì)價(jià)，對(duì)清單所列內(nèi)容不允許作任何更改變動(dòng)。投標(biāo)人如果認(rèn)為清單內(nèi)容有不妥或遺漏，只能通過質(zhì)疑的方式由清單編制人作統(tǒng)一的修改更正，并將修正后的工程量清單發(fā)往所有投標(biāo)人。,2020/9/15,115,2.措施項(xiàng)目清單 措施項(xiàng)目清單指為完成工程項(xiàng)目施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中技術(shù)、生活、文明、安全等方面的非工程實(shí)體項(xiàng)目清單。 措施項(xiàng)目清單為可調(diào)整清單。,2020/9/15,116,3.其他項(xiàng)目清單 其他項(xiàng)目清單由招標(biāo)人部分和投標(biāo)人部分等兩部分組成。由招標(biāo)人填寫部分為暫列金額和暫估價(jià)。由投標(biāo)人填寫部分為計(jì)日工和總承包服務(wù)費(fèi)。 招標(biāo)人填寫的內(nèi)容隨招標(biāo)文件發(fā)至投標(biāo)人或標(biāo)底編制

44、人，其項(xiàng)目、數(shù)量、金額等投標(biāo)人或標(biāo)底編制人不得隨意改動(dòng)。,2020/9/15,117,4.規(guī)費(fèi) 規(guī)費(fèi)項(xiàng)目清單應(yīng)按照下列內(nèi)容列項(xiàng)：工程排污費(fèi)；社會(huì)保障費(fèi)（包括養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)）；住房公積金；工傷保險(xiǎn)。出現(xiàn)規(guī)范未列的項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)省級(jí)政府或省級(jí)有關(guān)權(quán)力部門的規(guī)定列項(xiàng)。,2020/9/15,118,5.稅金 稅金項(xiàng)目清單應(yīng)包括下列內(nèi)容：營業(yè)稅；城市維護(hù)建設(shè)稅；教育費(fèi)附加。出現(xiàn)規(guī)范未列的項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)稅務(wù)部門的規(guī)定列項(xiàng)。,2020/9/15,119,八、建筑面積計(jì)算規(guī)范 中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2013年12月19日發(fā)布了國家標(biāo)準(zhǔn)建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范GB/T50353-201

45、3（第269號(hào)）的公告，規(guī)定建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范GB/T50353-2013自2014年7月1日起實(shí)施。原建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范GB/T50353-2005同時(shí)廢止。 規(guī)范的適用范圍是新建、擴(kuò)建、改建的工業(yè)與民用建筑工程的建筑面積的計(jì)算，包括,2020/9/15,120,工業(yè)廠房、倉庫，公共建筑、居住建筑，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用的房屋、糧種倉庫、地鐵車站等的建筑面積的計(jì)算。規(guī)范主要內(nèi)容有總則、術(shù)語、計(jì)算建筑面積的規(guī)定。 工業(yè)與民用建筑的建筑面積計(jì)算的一般原則是：凡在結(jié)構(gòu)上、使用上形成具有一定使用功能的建筑物和構(gòu)筑物，并能單獨(dú)計(jì)算出其水平面積及其相應(yīng)消耗的人工、材料和機(jī)械用量的，應(yīng)計(jì)算建筑面積；反之

46、，不應(yīng)計(jì)算建筑面積。 新規(guī)范與舊規(guī)范相比較，主要有如下不同：,2020/9/15,121,5地下室、半地下室 地下室、半地下室（車間、商店、車站、車庫、倉庫等），包括相應(yīng)的有永久性頂蓋的出入口，應(yīng)按其外墻上口（不包括采光井、外墻防潮層及其保護(hù)墻）外邊線所圍水平面積計(jì)算。其他設(shè)計(jì)同下“9.立體書庫”部分，即: 立體書庫、立體倉庫、立體車庫，無結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按一層計(jì)算，有結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)層面積分別計(jì)算。層高在2.20m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.20m者應(yīng)計(jì)算l/2面積。,2020/9/15,122,釋義：地下室、半地下室應(yīng)以其外墻上口外邊線所圍水平面積計(jì)算。原計(jì)算規(guī)則規(guī)定按地下室、半地下室上

47、口外墻外圍水平面積計(jì)算，文字上不甚嚴(yán)密，“上口外墻”容易理解為地下室、半地下室的上一層建筑的外墻。由于上一層建筑外墻與地下室墻的中心線不一定完全重疊，多數(shù)情況是凸出或凹進(jìn)地下室外墻中心線。,2020/9/15,123,10有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的舞臺(tái)燈光控制室 有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的舞臺(tái)燈光控制室，其他設(shè)計(jì)同上8，即：建筑物間有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的架空走廊，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。層高在2.20m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.20m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。有永久性頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積的l/2 計(jì)算。,2020/9/15,124,13建筑物頂部有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房 建筑物頂部有圍護(hù)結(jié)構(gòu)

48、的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。其他設(shè)計(jì)同上9，即：立體書庫、立體倉庫、立體車庫，無結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按一層計(jì)算，有結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)層面積分別計(jì)算。層高在2.20m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.20m者應(yīng)計(jì)算l/2面積。 如遇建筑物屋頂?shù)臉翘蓍g是坡屋頂，應(yīng)按坡屋頂?shù)南嚓P(guān)條文計(jì)算面積。,2020/9/15,125,14設(shè)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物 設(shè)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，應(yīng)按其底板面的外圍水平面積計(jì)算。其他設(shè)計(jì)同上9，即：立體書庫、立體倉庫、立體車庫，無結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按一層計(jì)算，有結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)層面積分別計(jì)算。層高在2.2

49、0m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.20m者應(yīng)計(jì)算l/2面積。,2020/9/15,126,17有永久性頂蓋的室外樓梯 有永久性頂蓋的室外樓梯，應(yīng)按建筑物自然層的水平投影面積的1/2計(jì)算。 室外樓梯，最上層樓梯無永久性頂蓋或不能完全遮蓋樓梯的雨篷，上層樓梯不計(jì)算面積。上層樓梯可視為下層樓梯的永久性頂蓋，下層樓梯應(yīng)計(jì)算面積。,2020/9/15,127,18建筑物的陽臺(tái) 建筑物的陽臺(tái)均應(yīng)按其水平投影面積的1/2計(jì)算。 建筑物的陽臺(tái)，不論是凹陽臺(tái)、挑陽臺(tái)、封閉陽臺(tái)、不封閉陽臺(tái)均按其水平投影面積的一半計(jì)算。,2020/9/15,128,19有永久性頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的車棚、貨棚、站臺(tái)、加油站、收費(fèi)站

50、車棚、貨棚、站臺(tái)、加油站、收費(fèi)站等的面積計(jì)算。由于建筑技術(shù)的發(fā)展，出現(xiàn)許多新型結(jié)構(gòu)，如柱不再是單純的直立的柱，而出現(xiàn)正V型柱、倒型柱等不同類型的柱，給面積計(jì)算帶來許多爭議，為此，我們不以柱來確定面積的計(jì)算，而依據(jù)頂蓋的水平投影面積計(jì)算。 在車棚、貨棚、站臺(tái)、加油站、收費(fèi)站內(nèi)設(shè)有有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的管理室、休息室等，另按相關(guān)條款計(jì)算面積。,2020/9/15,129,（四）現(xiàn)澆混凝土墻 短肢剪力墻是指截面厚度不大于300mm，各肢截面高度與厚度之比的最大值大于4但不大于8的剪力墻；各肢截面高度與厚度之比的最大值不大于4的剪力墻按柱項(xiàng)目列項(xiàng)。,2020/9/15,130,（2）鋼筋的混凝土保護(hù)層厚度 根據(jù)

51、混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50010-2010規(guī)定，結(jié)構(gòu)中最外層鋼筋的混凝土保護(hù)層厚度（鋼筋外邊緣至混凝土表面的距離）應(yīng)不小于鋼筋的公稱直徑。設(shè)計(jì)使用年限為50年的混凝土結(jié)構(gòu)，其保護(hù)層厚度應(yīng)符合下表的規(guī)定。,2020/9/15,131,表 混凝土保護(hù)層最小厚度c（mm）,注：（1）混凝土強(qiáng)度等級(jí)不大于C25時(shí)，表中保護(hù)層厚度數(shù)值增加5mm。 （2）鋼筋混凝土基礎(chǔ)宜設(shè)置混凝土墊層，其受力鋼筋的混凝土保護(hù)層厚度應(yīng)從墊層頂面算起，且不應(yīng)小于40mm。,2020/9/15,132,第四節(jié) 項(xiàng)目決策和設(shè)計(jì)階段造價(jià)分析 一、項(xiàng)目決策階段對(duì)工程造價(jià)的影響 項(xiàng)目決策是指投資者在調(diào)查分析、研究的基礎(chǔ)上，選擇和決定投

52、資行動(dòng)方案的過程，是對(duì)擬建項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，對(duì)不同建設(shè)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較并作出判斷和決定的過程。項(xiàng)目決策的質(zhì)量和水平，直接關(guān)系到工程造價(jià)的高低及投資效果的好壞。正確的決策是準(zhǔn)確進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目投資估算并進(jìn)行工程造價(jià)控制的前提。,2020/9/15,133,二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段對(duì)工程造價(jià)的影響 當(dāng)做出了項(xiàng)目決策之后，項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段對(duì)工程造價(jià)起決定性作用。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段一般可分為初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)兩個(gè)階段，對(duì)于技術(shù)上復(fù)雜的建設(shè)項(xiàng)目可以分為初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段進(jìn)行。民用建筑工程一般應(yīng)分為方案設(shè)計(jì)，初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段；對(duì)于技術(shù)要求簡單的民用

53、建筑工程，經(jīng)有關(guān)主管部門同意，并且合同中有不做初步設(shè)計(jì)的約定，可在方案設(shè)計(jì)審批后直接進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)。,2020/9/15,134,工程造價(jià)控制貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過程，而設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制是整個(gè)工程造價(jià)控制的龍頭。一般而言，初步設(shè)計(jì)階段對(duì)投資的影響約為20%，技術(shù)設(shè)計(jì)階段對(duì)投資的影響約為40%，施工圖設(shè)計(jì)階段對(duì)投資的影響約為25%。很顯然，設(shè)計(jì)階段對(duì)工程造價(jià)影響多么重要。在設(shè)計(jì)一開始就將控制投資的思想植根于設(shè)計(jì)人員的頭腦中，可保證選擇恰當(dāng)?shù)脑O(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和合理的功能水平。,2020/9/15,135,三、影響民用建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)的主要因素 民用建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)是根據(jù)建筑物的使用功能要求，確定建筑標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)

54、構(gòu)形式、建筑物空間與平面布置以及建筑群體的配置等。民用建筑設(shè)計(jì)包括住宅設(shè)計(jì)、公共建筑設(shè)計(jì)以及住宅小區(qū)設(shè)計(jì)。其中，住宅建筑是民用建筑中最大量、最主要的建筑形式。,2020/9/15,136,（1）住宅小區(qū)規(guī)劃中影響工程造價(jià)的主要因素 1）占地面積。居住小區(qū)的占地面積不僅直接決定著征地費(fèi)的高低，而且影響著小區(qū)內(nèi)道路、工程管線長度和公共設(shè)備的多少，而這些費(fèi)用約占小區(qū)建設(shè)投資的l/5。因而，用地面積指標(biāo)在很大程度上影響小區(qū)建設(shè)的總造價(jià)。,2020/9/15,137,2）建筑群體的布置形式。建筑群體的布置形式對(duì)用地的影響不容忽視，通過采取高低搭配、點(diǎn)條結(jié)合、前后錯(cuò)列以及局部東西向布置、斜向布置或拐角單元

55、等手法節(jié)省用地。在保證小區(qū)居住功能的前提下，適當(dāng)集中公共設(shè)施，合理布置道路，充分利用小區(qū)內(nèi)的邊角用地，有利于提高密度，降低小區(qū)的總造價(jià)。,2020/9/15,138,（2）民用住宅建筑設(shè)計(jì)影響工程造價(jià)的因素 1）建筑物平面形狀和周長系數(shù)。與工業(yè)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)類似，使用指標(biāo)，雖然圓形建筑K周最小，但由于施工復(fù)雜，施工費(fèi)用較矩形建筑增加2030，故其墻體工程量的減少不能使建筑工程造價(jià)降低，而且使用面積有效利用率不高以及用戶使用不便。因此，一般都建造矩形和正方形住宅，,2020/9/15,139,既有利于施工，又能降低造價(jià)和使用方便。在矩形住宅建筑中，又以長：寬2：1為佳。一般住宅單元以34個(gè)住宅單元

56、、房屋長度6080m較為經(jīng)濟(jì)。 在滿足住宅功能和質(zhì)量前提下，適當(dāng)加大住宅寬度。這是由于寬度加大，墻體面積系數(shù)相應(yīng)減少，有利于降低造價(jià)。,2020/9/15,140,2）住宅的層高和凈高。住宅的層高和凈高，直接影響工程造價(jià)。根據(jù)不同性質(zhì)的工程綜合測算住宅層高每降低10厘米，可降低造價(jià)1.2%1.5%。層高降低還可提高住宅區(qū)的建筑密度，節(jié)約征地費(fèi)、拆遷費(fèi)及市政設(shè)施費(fèi)。但是，層高設(shè)計(jì)中還需考慮采光與通風(fēng)問題，層高過低不利于采光及通風(fēng)，因此，民用住宅的層高一般在2.5米2.8米之間。,2020/9/15,141,3）住宅的層數(shù)與工程造價(jià)的關(guān)系。民用建筑按層數(shù)劃分為低層住宅（13層）、多層住宅（46層）

57、、中高層住宅（79層）和高層住宅（10層以上）。在民用建筑中，多層住宅具有降低造價(jià)和使用費(fèi)用以及節(jié)約用地的優(yōu)點(diǎn)。,2020/9/15,142,由此可見，隨著住宅層數(shù)的增加，單方造價(jià)系數(shù)在逐漸降低，即層數(shù)越多越經(jīng)濟(jì)。但是邊際造價(jià)系數(shù)也在逐漸減小，說明隨著層數(shù)的增加，單方造價(jià)系數(shù)下降幅度減緩，當(dāng)住宅超過7層，就要增加電梯費(fèi)用，需要較多的交通面積（過道、走廊要加寬）和補(bǔ)充設(shè)備（供水設(shè)備和供電設(shè)備等）。,2020/9/15,143,特別是高層住宅，要經(jīng)受較強(qiáng)的風(fēng)力載荷，需要提高結(jié)構(gòu)強(qiáng)度，改變結(jié)構(gòu)形式，使工程造價(jià)大幅度上升。因此，中小城市以建造多層住宅較為經(jīng)濟(jì)，大城市可沿主要街道建設(shè)一部分高層住宅，以合

58、理利用空間，美化市容。對(duì)于地皮特別昂貴的地區(qū)，為了降低土地費(fèi)用，中、高層住宅是比較經(jīng)濟(jì)的選擇。,2020/9/15,144,4）住宅單元組成、戶型和住戶面積。據(jù)統(tǒng)計(jì)三居室住宅的設(shè)計(jì)比兩居室的設(shè)計(jì)降低1.5左右的工程造價(jià)。四居室的設(shè)計(jì)又比三居室的設(shè)計(jì)降低3.5的工程造價(jià)。 衡量單元組成、戶型設(shè)計(jì)的指標(biāo)是結(jié)構(gòu)面積系數(shù)（住宅結(jié)構(gòu)面積與建筑面積之比），這個(gè)系數(shù)越小設(shè)計(jì)方案越經(jīng)濟(jì)。因?yàn)椋Y(jié)構(gòu)面積小，有效面積就增加。結(jié)構(gòu)面積系數(shù)除與房屋結(jié)構(gòu)有關(guān)外，,2020/9/15,145,還與房屋外形及其長度和寬度有關(guān)，同時(shí)也與房間平均面積大小和戶型組成有關(guān)。房屋平均面積越大，內(nèi)墻、隔墻在建筑面積所占比重就越小。 5）住宅建筑結(jié)構(gòu)的選擇。隨著我國工業(yè)化水平的提高，住宅工業(yè)化建筑體系的結(jié)構(gòu)形式多種多樣，考慮工程造價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，因地制宜、就地取材，采用適合本地區(qū)經(jīng)濟(jì)合理的結(jié)構(gòu)形式。,2020/9/15,146,第五節(jié) 建筑工程施工發(fā)包 與承包計(jì)價(jià)管理辦法 一、建筑工程施工發(fā)包與承包計(jì)價(jià)管理辦法（住建部16號(hào)令，2014年2月1日施行） 建筑工程施工發(fā)包與承包計(jì)價(jià)管理辦法已經(jīng)第9次部常務(wù)會(huì)議審議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自2014年2月1日起施行。 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長 姜偉新 2013年12月11日,2020/9/15,147,二、辦法中的要點(diǎn)問題解析 問題1：為什么要修訂建筑工程