項(xiàng)目概念方案設(shè)計(jì)任務(wù)書

1、AA項(xiàng)目概念方案設(shè)計(jì)任務(wù)書一、 項(xiàng)目概況1、 項(xiàng)目名稱：DD新都匯（暫定名）2、 項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位于重慶市AA縣老城區(qū)原水泥廠片區(qū)，緊鄰AA烏江濱江路、兩江大橋、兩江廣場(chǎng)以及規(guī)劃的沿319國(guó)道線山地綠化公園，項(xiàng)目為相鄰的三塊地組成，從西向東沿烏江展開。3、 項(xiàng)目用地性質(zhì)：住宅、商業(yè)、公園用地4、 項(xiàng)目用地面積：地塊一：28555m2（其中包括該地塊紅線內(nèi)公園綠地面積8490m2）；地塊二：43674m2，其中包括該地塊紅線內(nèi)公園綠地7391m2和廣場(chǎng)用地35742；地塊三：13857m2。合計(jì)總用地面積86086 m2。5、 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：序號(hào)地塊名稱地塊一地塊二地塊三1用地性質(zhì)居住用

2、地居住用地商住用地（商住比6:4）2用地面積28555m243674m213857m23規(guī)劃計(jì)容總建筑面積 m2 m269285 m24容積率4.64.65.05建筑密度35%35%40%6綠地率30%30%30%7建筑限高100m100m100m8停車泊位0.56個(gè)/100 m20.56個(gè)/100 m2商業(yè)0.7個(gè)/100 m2,住宅0.56個(gè)/100 m29配套公共服務(wù)設(shè)施垃圾收集點(diǎn)、社區(qū)組織工作用房、物管用房、幼兒園、臨濱江配套公廁垃圾收集點(diǎn)、社區(qū)組織工作用房、物管用房、幼兒園、醫(yī)療衛(wèi)生、老年文化活動(dòng)站、臨濱江配套公廁垃圾收集點(diǎn)、社區(qū)組織工作用房、物管用房、臨濱江配套公廁注：用地紅線詳附

3、圖。二、 項(xiàng)目定位1、 項(xiàng)目定位：依托AA縣城最重要的烏江江景資源、依山伴水的風(fēng)水優(yōu)勢(shì)，打造緊鄰鬧市卻又安享清凈悠閑、配套齊全、景觀優(yōu)美的AA高品質(zhì)濱江住區(qū)。2、 客源定位：（1） 喜愛靜逸、閑適、陽(yáng)光、健康、自由、自然、江景的AA縣城高端人群，如企業(yè)主、教師、醫(yī)師、自由職業(yè)者、設(shè)計(jì)師、政府公務(wù)人員等有較高居住追求的人士；（2） AA縣境內(nèi)有一定收入、向往城鎮(zhèn)生活、提高生活水準(zhǔn)、養(yǎng)老或?yàn)樾『⑻崆按蛩愕泥l(xiāng)鎮(zhèn)干部、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)管理人員；（3） AA境內(nèi)外出務(wù)工人員回鄉(xiāng)置業(yè)者；（4） 新婚第一次置業(yè)的年輕人；（5） AA縣城改善性居住換房的人群。三、 項(xiàng)目主要物業(yè)形態(tài)指標(biāo)分配本項(xiàng)目擬建物業(yè)形態(tài)主要由高層

4、住宅、濱江商業(yè)、配套商業(yè)構(gòu)成，各物業(yè)形態(tài)具體指標(biāo)分配詳見本文第四條。四、 設(shè)計(jì)要點(diǎn)1、 用地規(guī)劃條件闡述：（1） 本項(xiàng)目由三塊用地組成，規(guī)劃分別給出不同的用地規(guī)劃條件，本次概念方案設(shè)計(jì)時(shí)可以突破各地塊分別規(guī)劃的限制，將三地塊用地規(guī)劃要求整體平衡，整體規(guī)劃，以不突破原三塊用地允許的地上計(jì)容面積之和為原則，同時(shí)，原各地塊的配套公共設(shè)施也以作為一個(gè)項(xiàng)目的管理需要和方便合理使用的原則根據(jù)國(guó)家和地方規(guī)范條例進(jìn)行整體規(guī)劃，綜合考慮。例如幼兒園、物管用房、社區(qū)組織工作用房等可以集中設(shè)置。（2） AA作為自治縣在項(xiàng)目規(guī)劃中執(zhí)行重慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的同時(shí)也執(zhí)行AA苗族土家族自治縣城鄉(xiāng)建設(shè)管理?xiàng)l例，二者有沖

5、突的地方優(yōu)先采用后者之規(guī)定。例如高層建筑間距在30米基礎(chǔ)上打六折，即采用18米即可。AA苗族土家族自治縣城鄉(xiāng)建設(shè)管理?xiàng)l例見附件。（3） 一地塊和二地塊西側(cè)規(guī)劃中各有一塊相互連接的公園綠地，因位處臨山區(qū)域，地形陡峭，坡度較大，僅可實(shí)施常規(guī)的上地登山步道，難以打造城市集中住區(qū)群眾參與性較高的城市公園，不能形成項(xiàng)目理想的配套，因此，規(guī)劃中可以將這兩塊公園綠化用地和地塊二內(nèi)的廣場(chǎng)用地綜合考慮，廣場(chǎng)用地和公園綠地位置和形狀不受原規(guī)劃的限制，公園綠地可以前移與住宅用地置換，即結(jié)合整體規(guī)劃住宅用地可以向山一側(cè)偏移，而公園綠地可以向江面方向凸入用地，廣場(chǎng)用地也可以沿濱江路根據(jù)需要移動(dòng)。建議將濱江廣場(chǎng)、公園景觀

6、規(guī)劃布局中相連接，這樣既能適度的向地塊縱深延展布置有價(jià)值的商業(yè)（人流將由濱江路向公園引導(dǎo)），又能打通江景與山景的視線通廊增加后排建筑的有效觀江面。（4） 二、三地塊之間原規(guī)劃道路與濱江道路形成銳角，不利于車輛行駛和用地規(guī)劃，道路線性可結(jié)合規(guī)劃作相應(yīng)合理化調(diào)整。（5） 由于高差因素，公園用地前突并可能形成相對(duì)平緩布置有價(jià)值的公園內(nèi)部設(shè)施（如運(yùn)動(dòng)設(shè)施、公園中心廣場(chǎng)等），勢(shì)必帶來(lái)下部灰空間，因用地屬性，這部分空間可以設(shè)計(jì)為沒有產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)（該處停車位雖沒有產(chǎn)權(quán)但納入配套車位指標(biāo)）或超市。2、 場(chǎng)地豎向（1） 場(chǎng)地高差較大（尤其是后部）是本項(xiàng)目規(guī)劃中最大的一個(gè)難點(diǎn)，如何在盡量尊重原始地貌，嚴(yán)格控制土石方

7、量、控制擋墻高度和避免隨意布置擋墻的前提下進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，設(shè)置合理的住宅正負(fù)零，處理好消防撲救面和穿行于小區(qū)內(nèi)的消防車道是需要重點(diǎn)處理的事宜。地塊為帶狀，地塊進(jìn)深和后部地形地貌現(xiàn)狀出入較大，因此小區(qū)正負(fù)零不一定設(shè)置在一個(gè)標(biāo)高上。（2） 小區(qū)車庫(kù)或地面道路需考慮面向后側(cè)319國(guó)道開口，如果可能，可以考慮通過小區(qū)內(nèi)道路將濱江路和319國(guó)道相連。（3） 因公園用地與開發(fā)用地置換，將導(dǎo)致部分建筑布置與地塊后側(cè)斜坡上，從而致使該區(qū)域車庫(kù)臨空（即車庫(kù)高出下一臺(tái)小區(qū)正負(fù)零標(biāo)高），該臨空車庫(kù)不計(jì)容（即不執(zhí)行重慶市技術(shù)管理規(guī)定臨空車庫(kù)16米進(jìn)深計(jì)容）。3、 商業(yè)規(guī)劃（1） 本項(xiàng)目商業(yè)定位為面向整個(gè)AA縣城的中高端

8、特色休閑濱江商業(yè)。但控制項(xiàng)目商業(yè)體量，原則上本項(xiàng)目商業(yè)總體量最多不超過3萬(wàn)方。（2） 濱江商業(yè)層數(shù)不超過三層，視情況和立面空間造型需要，局部可以四層。如果項(xiàng)目整體規(guī)劃中局部區(qū)域不能有效消化地形高差，導(dǎo)致住宅小區(qū)正負(fù)零設(shè)置較高，不得不形成四至五層濱江商業(yè)，也可以考慮在四、五層的位置設(shè)置可以銷售的快捷酒店。（3） 商業(yè)需解決便捷的豎向垂直交通和與商業(yè)配套車庫(kù)的關(guān)系。結(jié)合濱江商業(yè)的特點(diǎn)和商業(yè)物業(yè)形態(tài)提出理想的商業(yè)規(guī)劃。由于本項(xiàng)目處于濱江路沿線可以開發(fā)用地的末端，需注意一號(hào)地塊濱江末端商業(yè)的合理收頭（例如可以布置小廣場(chǎng)或規(guī)劃有一定個(gè)性立面的大中型餐飲物業(yè)形態(tài)）。（4） 本項(xiàng)目不考慮大型集中商業(yè)，以特色

9、休閑餐飲為主，可以考慮部分大中型餐飲、洗腳城、KTV的使用面積相對(duì)中等的商業(yè)物業(yè)形態(tài)。（5） 為提升濱江商業(yè)價(jià)值，考慮濱江商業(yè)與濱江路之間留出足夠的戶外空間，為首層商業(yè)留出外擺場(chǎng)地提供可能。（6） 為了提高濱江商業(yè)業(yè)態(tài)的適用范圍，濱江區(qū)商業(yè)與上部塔樓可以采用結(jié)構(gòu)裝換。4、 住宅規(guī)劃：（1） AA市民對(duì)江景資源具有相當(dāng)高的認(rèn)同度，無(wú)論住宅、商業(yè)，規(guī)劃中均需將對(duì)江景資源的充分利用作為的首要關(guān)注因素，在樓棟布置和塔樓戶型組合設(shè)計(jì)時(shí)至少需要有70%80%的房型能夠觀江。（2） 住宅標(biāo)準(zhǔn)層組合戶數(shù)可以為8戶，以此消化較高的容積率，減少建筑棟數(shù)，提升戶型景觀資源。（3） 住宅均為三房及以上戶型，可以采用目

10、前通行的院館改造視為房間的設(shè)計(jì)方式，戶型面積控制在建筑面積80120平米范圍.（4） 三號(hào)地塊進(jìn)深較淺，規(guī)劃時(shí)須注意每棟住宅塔樓出入口不可分別直接面向市政街道，從而形成不利于管理和缺乏品質(zhì)的住宅單體樓的形態(tài)?？梢钥紤]在下部商業(yè)裙樓屋頂以及首層住宅架空等方式共同設(shè)立這個(gè)區(qū)域住宅的公共小區(qū)景觀。原則上其他塔樓不考慮首層架空。（5） 各住宅組團(tuán)主入口可以考慮設(shè)置在濱江路上，為了提升小區(qū)品質(zhì)，需處理好垂直交通，營(yíng)造主入口形象，如設(shè)置小區(qū)入口大堂等，各棟樓設(shè)置入戶大堂，并需結(jié)合樓棟單元入口立面形象和建筑整體立面造型設(shè)計(jì)門廳，提高客戶尊崇感和尊貴體驗(yàn)感。5、 交通組織和車庫(kù)、車位規(guī)劃：（1） 合理利用場(chǎng)地

11、高差布置車庫(kù)，并盡量控制車庫(kù)的層數(shù)，控制住宅塔樓（尤其是接近山體的后排住宅塔樓）與車庫(kù)的關(guān)系，避免在塔樓下形成被車庫(kù)包圍的大量無(wú)效灰空間，還不得不層層設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)梁板，造成成本浪費(fèi)。（2） 塔樓規(guī)劃和車庫(kù)柱網(wǎng)布置合理，提高車庫(kù)有效使用率，每個(gè)車位均攤面積不得超過35平米。（3） 沿濱江路應(yīng)考慮布置室外停車位，以提升濱江商業(yè)價(jià)值，盡量上限利用商業(yè)部分室外停車位指標(biāo)。濱江路合適位置需解決為商業(yè)配套車庫(kù)的出入口。本項(xiàng)目濱江路通長(zhǎng)至少有兩個(gè)出入口。（4） 小區(qū)車庫(kù)或地面道路需考慮面向后側(cè)319國(guó)道開口，如果可能，可以考慮通過小區(qū)內(nèi)道路將濱江路和319國(guó)道相連。6、 建筑風(fēng)格和城市天際線：（1） 建筑風(fēng)格沉

12、穩(wěn)且符合現(xiàn)代人的審美取向，色彩不可艷麗明快，也需避免灰暗凝重。在控制立面建造成本的前提下適度突破現(xiàn)階段已經(jīng)采用多年的Artdeco建筑風(fēng)格。能夠以鮮明的立面?zhèn)€性占領(lǐng)AA房地產(chǎn)市場(chǎng)的高低。但一定確保立面風(fēng)格的落地性。（2） 地塊基本呈帶狀沿江展開，且江對(duì)面為出入AA縣城最重要的公路通道，規(guī)劃布局中在考慮利用江景資源為我所用的同時(shí)，也需考慮本項(xiàng)目塔樓組成的城市天際輪廓線的效果，注重前后排建筑的視線通透關(guān)系，做到山景水景與本項(xiàng)目的自然融合。7、 配套設(shè)置：建議將幼兒園、物管用房設(shè)置與景觀面不好的區(qū)域，以盡量實(shí)現(xiàn)塔樓住宅的價(jià)值最大化。8、 其他因素：規(guī)劃中需將項(xiàng)目分期開發(fā)的因素納入考慮范圍，示范區(qū)（銷售中心和樣板房）建議位置及其理由、分期開發(fā)分期驗(yàn)收交付的可行性須有可行的論證和闡述。五、 設(shè)計(jì)時(shí)間和成果要求1、 咨詢草案階段：目的為向當(dāng)?shù)卣稍円?guī)劃調(diào)整意見，請(qǐng)于2016年11月15日提供公園前置與住宅用地置換的草案，包括平面置換分析、公園功能分析、剖面分析以及二三號(hào)地塊間道路調(diào)整等內(nèi)容。2、 概念方案階