非常全面的總結(jié)性樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)推盤(pán)手法

1、遠(yuǎn)近大小各不同劉先生早期負(fù)責(zé)市區(qū)內(nèi)一個(gè)小型住宅項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)，近套單位不用一年時(shí)間便全部售罄，劉先生因此備受老板看重。后來(lái)劉先生接手一個(gè)具相當(dāng)規(guī)模的郊區(qū)樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)工作，幾個(gè)月下來(lái)卻頗為失意，近旁的其它樓盤(pán)銷(xiāo)售都很不錯(cuò)，而劉先生負(fù)責(zé)的項(xiàng)目銷(xiāo)售卻毫無(wú)起色，劉先生為此極為煩惱。相反，鄒先生原先參與郊區(qū)一大盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)工作，后來(lái)接手市區(qū)內(nèi)一個(gè)小型項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)，同樣做得很不開(kāi)心，原因是原先做郊區(qū)大盤(pán)時(shí)有很多資源可以利用，很多“”可以“上演”，但做市區(qū)小盤(pán)卻感覺(jué)極為沉悶，很不得意。其實(shí)，劉與鄒都犯了一個(gè)錯(cuò)誤：簡(jiǎn)單地將自己原先的經(jīng)驗(yàn)隨意地套用于不同的項(xiàng)目上，未“量體裁衣”、“看菜吃飯”，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)自然也做不上去。其實(shí)，郊

2、區(qū)大盤(pán)與市區(qū)小盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)，很多手法與策略都不盡相同，需要區(qū)別對(duì)待。推盤(pán)手法不同市區(qū)小盤(pán)開(kāi)盤(pán)，通常只需做好一二套樣板房，投放幾個(gè)廣告，再在樓盤(pán)上掛上幾條橫額，弄個(gè)舞獅隊(duì)助慶一下便可以開(kāi)售了。此后就是“慢火煲靚湯”慢慢推售，君不見(jiàn)，很多市區(qū)小盤(pán)都是在“無(wú)聲無(wú)息”中售罄。倘若嫌銷(xiāo)售速度過(guò)慢，也可在售價(jià)上玩些手法：例如搞幾套特價(jià)房或?qū)潜P(pán)銷(xiāo)售“均價(jià)”下調(diào)少許。做郊區(qū)大盤(pán)則不同，首先開(kāi)盤(pán)就要引發(fā)“轟動(dòng)”，倘若人氣不足，甚至需拉上一些“無(wú)關(guān)人士”去充數(shù)。不僅如此，“火爆開(kāi)盤(pán)”后銷(xiāo)售還需要保持一定的“熱度”，保持持續(xù)的關(guān)注度，千萬(wàn)不能讓其“冷卻”下來(lái)，若非如此，則離“爛尾”便不遠(yuǎn)了。因此，郊區(qū)大盤(pán)需要“高調(diào)”

3、營(yíng)銷(xiāo)。為了保持“熱度”，還需要充分利用郊區(qū)大盤(pán)豐富的資源優(yōu)勢(shì)“炒作”，例如一段時(shí)間后發(fā)布“入住率”新聞，或者居住氛圍業(yè)已濃厚，開(kāi)始推出配套“商鋪”，更或者是那條規(guī)劃路開(kāi)通、學(xué)校招生開(kāi)學(xué)等等，都是郊區(qū)大盤(pán)不可或缺的“炒作”題材。郊區(qū)大盤(pán)早期必須完善社區(qū)配套，營(yíng)造成熟的居住氛圍，即令需要花上更多的“冤枉錢(qián)”也要先烘托出樓盤(pán)社區(qū)的居住氛圍。相反，市區(qū)小盤(pán)“錢(qián)要用在刀刃上”，將產(chǎn)品做精致，環(huán)境配套更多的去依靠周邊設(shè)施。價(jià)格策略不同市區(qū)樓盤(pán)可以經(jīng)常使用降價(jià)策略促銷(xiāo)，而郊區(qū)大盤(pán)則極忌諱降價(jià)策略，即令樓價(jià)事實(shí)上已是“明升暗降”，除非開(kāi)發(fā)已近尾聲，存貨已不多。反之，要經(jīng)常宣稱(chēng)樓盤(pán)再次升價(jià)，那怕與此同時(shí)給出更多

4、的“讓利折扣優(yōu)惠”。市區(qū)盤(pán)樓價(jià)較“實(shí)”，購(gòu)房者可以將其與周邊樓盤(pán)售價(jià)做比較有參照物定價(jià)會(huì)“實(shí)”些；相反，郊區(qū)盤(pán)大都缺乏可以用于比較的參照樓盤(pán)，所以樓價(jià)顯得較“虛”?，F(xiàn)實(shí)中我們不難發(fā)現(xiàn)，市區(qū)內(nèi)樓盤(pán)，例如同處淘金區(qū)的富力御龍庭與城啟波爾多莊園甚至淘金家園，雖然定位不同產(chǎn)品差異性也很大，但售價(jià)基本上都在每平方米多元至余元間，差別不大。相反，同區(qū)域的郊區(qū)盤(pán)售價(jià)則相差較大，例如同處市橋近旁的祈福新村與錦繡生態(tài)園，前者售價(jià)每平方米元，后者則為元；星河灣與珠江花園地理位置相近但售價(jià)相差也很大。因此，市區(qū)盤(pán)降價(jià)常讓買(mǎi)家覺(jué)得“有著數(shù)”，而郊區(qū)盤(pán)降價(jià)卻會(huì)令人覺(jué)得其價(jià)格水份太大，購(gòu)房者即令拿到大優(yōu)惠也感覺(jué)不到“著數(shù)

5、”，因此郊區(qū)大盤(pán)極其忌諱“降價(jià)”。待客方式不同很多購(gòu)房者選擇市區(qū)內(nèi)的樓盤(pán)不僅是因?yàn)榭瓷狭藰潜P(pán)所處位置，更重要的是價(jià)格，然后才是產(chǎn)品與配套；而選擇郊區(qū)盤(pán)的購(gòu)房者則更多地是因?yàn)榭瓷狭藰潜P(pán)的環(huán)境與配套，然后才是價(jià)格與產(chǎn)品。因此，市區(qū)小盤(pán)的銷(xiāo)售是“守株待兔”等客上門(mén)，而郊區(qū)大盤(pán)銷(xiāo)售則需要主動(dòng)出擊兜售拉客，那怕“拉”上的只是一些“游客”甚至是順路回家的樓盤(pán)周邊的原居民。君不見(jiàn)，某些以別墅豪宅定位的郊區(qū)大盤(pán)，雖明知銷(xiāo)售對(duì)象非“有車(chē)一族”莫屬，也要安排幾輛豪華空調(diào)大巴，接送一些明知不可能會(huì)“掏錢(qián)買(mǎi)別墅”的“游客”。由此不難理解，為何一些市區(qū)小盤(pán)有時(shí)甚至連一杯礦泉水也不備，而郊區(qū)大盤(pán)卻經(jīng)常提供“免費(fèi)”盒飯。目

6、標(biāo)客戶(hù)不同郊區(qū)大盤(pán)一定要給自己“定位”，要鎖定某一獨(dú)特目標(biāo)客戶(hù)群，而且目標(biāo)客戶(hù)群定位區(qū)域性要廣、概念定位要虛，以便留下更多可以“兼容”的空間，大撒網(wǎng)廣布線(xiàn)“沙里淘金”。相反，市區(qū)小盤(pán)若非具備極其獨(dú)特的“風(fēng)格”，大都無(wú)需刻意“定位”，也不需要強(qiáng)硬鎖定某一特定目標(biāo)客戶(hù)群。郊區(qū)盤(pán)的銷(xiāo)售對(duì)象大都是“有車(chē)一族”，但宣傳卻不能以“停車(chē)場(chǎng)停車(chē)位”作“誘餌”，相反，市區(qū)小盤(pán)即令樓盤(pán)本身停車(chē)位不足，也要突出樓盤(pán)周邊“停車(chē)”方便，因?yàn)閷?duì)市區(qū)小盤(pán)而言，有停車(chē)場(chǎng)或方便停車(chē)是一大優(yōu)勢(shì)，而郊區(qū)大盤(pán)強(qiáng)調(diào)停車(chē)位，反而有“喧賓奪主”之嫌，甚至讓人覺(jué)得樓盤(pán)沒(méi)有更多可以“”出的優(yōu)勢(shì)。強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)不同對(duì)于遠(yuǎn)處郊區(qū)的大盤(pán)而言，一條新的規(guī)劃

7、路帶來(lái)的是交通的便捷、生活的便利，而對(duì)市區(qū)小盤(pán)而言，一條新的規(guī)劃路帶來(lái)的可能更多的只是噪音與煩擾。目前不少市區(qū)樓盤(pán)總喜歡“吹捧”周邊居住氛圍的濃厚與生活的便利，其實(shí)所有這些早已為購(gòu)房者所“一眼了然”，“吹了等于白吹”，相反，市區(qū)盤(pán)應(yīng)該多強(qiáng)調(diào)樓盤(pán)的質(zhì)素與價(jià)格，用品質(zhì)價(jià)格去征服購(gòu)房者，突顯樓盤(pán)性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)。而郊區(qū)盤(pán)則應(yīng)當(dāng)不失時(shí)機(jī)地強(qiáng)調(diào)樓盤(pán)的環(huán)境配套與交通的便捷，居住生活的便利，要利用優(yōu)美的環(huán)境與配套招徠賓客，反而應(yīng)當(dāng)?shù)瘍r(jià)格因素與樓盤(pán)性?xún)r(jià)比（事實(shí)上很多時(shí)候也根本無(wú)法做比較）。據(jù)此我們不難理解，為何一條華南快速干線(xiàn)會(huì)令番禺尤其是華南板塊諸多大盤(pán)“風(fēng)生水起”，而內(nèi)環(huán)路所到之處，卻令沿路兩邊樓盤(pán)售價(jià)“應(yīng)聲

8、而跌”。市區(qū)小盤(pán)需要強(qiáng)調(diào)的是當(dāng)前的“地利”，少“吹”未來(lái)規(guī)劃前景。而郊區(qū)樓盤(pán)則應(yīng)多突出樓盤(pán)所處區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景，少評(píng)價(jià)當(dāng)前之“地利”。 奧林匹克花園：顛覆的關(guān)懷 重慶晚報(bào) 2004年10月14日 所謂顛覆，是指一種打破現(xiàn)有潛規(guī)則的叛逆行為。重慶奧林匹克花園目前就正在以一種叛逆行為，對(duì)重慶樓市現(xiàn)有的銷(xiāo)售方式進(jìn)行一次徹底的顛覆。這種顛覆來(lái)源于開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房者徹底的人性關(guān)懷，更來(lái)源于奧林匹克花園把握產(chǎn)品的一種十足底氣。 奧林匹克花園能夠在短短5年中，扎根于27個(gè)城市，修建33個(gè)奧林匹克花園，有一個(gè)因素就是創(chuàng)新，正是這種不斷的創(chuàng)新，讓奧林匹克花園每到一個(gè)新的城市，都會(huì)有打破這個(gè)城市現(xiàn)有樓市的一些潛規(guī)則、

9、建立一些新規(guī)則的行為出現(xiàn)。 顛覆，給人性一個(gè)肯定 在銷(xiāo)售方式上，重慶樓市目前已經(jīng)形成了一個(gè)基本固定的模式：排隊(duì)、放號(hào)、解籌、開(kāi)盤(pán)。應(yīng)該說(shuō)，這樣約定俗成的模式，原本無(wú)可厚非，只不過(guò)，讓消費(fèi)者把確定自己“家”的選擇，壓縮在一個(gè)極其短的時(shí)間里，甚至幾分鐘內(nèi)，卻顯得有些不夠人性，更有甚者，為了購(gòu)房而晝夜排隊(duì)的現(xiàn)象，在重慶樓市已屢見(jiàn)不鮮。盡管也有不少開(kāi)發(fā)商為體現(xiàn)人性化關(guān)懷，做出了諸如提供座椅、端送茶水等溫馨的舉動(dòng)，但顯然，這種關(guān)懷只觸及了皮毛，而非本質(zhì)。 放號(hào)、開(kāi)盤(pán)，白天、夜晚，讓購(gòu)房者或者曝曬于烈日之下，或者爭(zhēng)擠于寒風(fēng)之中，風(fēng)餐露宿。一些購(gòu)房者好不容易辛苦排隊(duì)搶到購(gòu)房序號(hào)，但為了在開(kāi)盤(pán)時(shí)按開(kāi)發(fā)商規(guī)定的

10、時(shí)間完成選房，不得不準(zhǔn)備好幾套選房方案，盡管如此，依然會(huì)有讓消費(fèi)者措手不及的慌張：自己做的幾套方案都被人選走，遇到此時(shí)，購(gòu)房者就不得不在幾分鐘內(nèi)輕易做出決定，甚至于一些人在選擇的時(shí)候，連房屋的價(jià)格和朝向都來(lái)不及問(wèn)，就出手了。 而重慶奧林匹克花園的選房則是在幾天甚至十多天里完成的，沒(méi)有人為了買(mǎi)房而排隊(duì)，也沒(méi)有人催促你在幾分鐘時(shí)間內(nèi)輕易地決定幾十萬(wàn)元的出路。重慶奧林匹克花園提供的購(gòu)房環(huán)境是從容的：仔細(xì)地比較、篤定地選房和輕松地買(mǎi)房。 “在已有潛規(guī)則的地方，我們將顛覆不合理的規(guī)則；在沒(méi)有規(guī)則的地方，我們將建立有序的規(guī)則。”重慶奧園營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)李戰(zhàn)洪道出此言時(shí)，充滿(mǎn)著自信和底氣。他表示，奧園不提倡那種缺乏

11、人性化的操作，大張旗鼓地排隊(duì)放號(hào)、解籌選房等活動(dòng)，或許能夠聚集人氣，營(yíng)造火爆場(chǎng)面，甚至達(dá)到盲從的效果，但結(jié)果卻是：聚人氣造氛圍樂(lè)了開(kāi)發(fā)商，起大早排長(zhǎng)隊(duì)苦了消費(fèi)者。奧園顛覆現(xiàn)行慣例，讓銷(xiāo)售方式回歸傳統(tǒng)的做法，正是為了在開(kāi)盤(pán)前把充足的時(shí)間留給購(gòu)房者，給他們最實(shí)在的人性關(guān)懷。 顛覆，給未來(lái)一個(gè)方向 奧林匹克花園對(duì)當(dāng)前盛行的銷(xiāo)售模式的顛覆，在重慶樓市刮起了“奧林匹克”風(fēng)。 選房沒(méi)有時(shí)限，反復(fù)、比較著看，定房時(shí)便自然目標(biāo)明確而且沒(méi)有悔意。李戰(zhàn)洪把這種讓重慶人倍感溫馨的銷(xiāo)售手法，歸結(jié)為“現(xiàn)代+原始”：奧林匹克花園“一切盡在務(wù)實(shí)”的銷(xiāo)售手段，與其“務(wù)虛”的推廣策略形成巨大反差，不搞開(kāi)盤(pán)排隊(duì)放號(hào)、不搞解籌、集

12、中選房等開(kāi)發(fā)商虛張聲勢(shì)、制造“搶購(gòu)營(yíng)銷(xiāo)”的場(chǎng)面，而是回到上個(gè)世紀(jì)80年代自由選房的“原始”年代，做“房屋的超市”。整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)手法上，是以“虛”求實(shí)，跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)，更高層面的追求，將產(chǎn)品、配套等“實(shí)”的工作，視為每一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商必須有的“固定動(dòng)作”，沒(méi)有去做過(guò)分張揚(yáng)。 對(duì)此，業(yè)界人士頗為贊賞，稱(chēng)這種銷(xiāo)售策略更能檢驗(yàn)樓盤(pán)的質(zhì)量，由于消費(fèi)者購(gòu)房經(jīng)過(guò)了理性的選擇，交房時(shí)就可以避免一些不必要的糾紛，減少了目前市場(chǎng)上存在的匆忙“下叉”后又后悔退房的事情發(fā)生，同時(shí)也保護(hù)了開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)。甚至有人預(yù)言，隨著樓市的逐漸成熟和消費(fèi)者的更加理性，奧園的這種顛覆，將是未來(lái)樓市銷(xiāo)售手段的一個(gè)方向。 受益的消費(fèi)者，也對(duì)這種

13、顛覆的關(guān)懷給予了認(rèn)同。曾經(jīng)親歷排隊(duì)購(gòu)房的何小姐說(shuō)，一旦購(gòu)房排起了長(zhǎng)隊(duì)，購(gòu)房者的心里就不由得開(kāi)始緊張，擔(dān)心買(mǎi)不到自己想要的房子。特別是自己看中的房子已被別人搶購(gòu)或隊(duì)伍中有多人中意同一套房子時(shí)，更會(huì)不由自主地產(chǎn)生非理性的購(gòu)房意愿，選擇一些原來(lái)根本未曾考慮的房源。 顛覆，給購(gòu)買(mǎi)一個(gè)信心 其實(shí)，奧林匹克花園的這種銷(xiāo)售策略，也曾經(jīng)提上過(guò)很多品牌開(kāi)發(fā)商的議事日程。但是，奧園卻率先把想法付諸于行動(dòng)。大膽逆市實(shí)踐，讓購(gòu)房者很快便認(rèn)識(shí)、認(rèn)同并投資奧園，這一切，是因?yàn)橛械讱夂妥孕抛霰ＷC。 奧林匹克花園的品牌號(hào)召力，成就著重慶奧園的輝煌。秉承奧林匹克花園5年來(lái)感召200萬(wàn)中國(guó)人的力量，重慶奧園不僅延續(xù)著這一號(hào)召力，

14、更將它發(fā)揮到了前所未有的極致。 性?xún)r(jià)比是奧園給出的又一個(gè)購(gòu)買(mǎi)信心?；▓@洋房不到3500元/平方米的均價(jià)，聯(lián)排別墅不過(guò)5000元/平方米的均價(jià)，與3300畝的超大規(guī)模和包括20輛24小時(shí)由奧園往返于主城區(qū)的高檔巴士在內(nèi)的高檔次配套等種種高性能比起來(lái)，重慶奧園開(kāi)發(fā)商給予購(gòu)房者的實(shí)惠和升值潛力顯而易見(jiàn)。 當(dāng)然，奧園所處的北部新區(qū)高成長(zhǎng)性的地段優(yōu)勢(shì)，也是購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的信心保障。據(jù)悉，購(gòu)買(mǎi)重慶奧園的客戶(hù)多為二次甚至三次、四次置業(yè)者。隨著購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)和購(gòu)房心態(tài)的成熟和理性，“買(mǎi)樓跟著城市發(fā)展的方向走”已成為眾多購(gòu)房者的共識(shí)，目前，北部新區(qū)已聚集了大量精英人群在此工作；北部新區(qū)的高檔樓盤(pán)群星閃耀，又吸引著更多的人

15、前來(lái)落戶(hù)。在越來(lái)越旺盛的人氣烘托下，北部功能中心正迅速成熟，而奧園，也正在為嗅著明天的味道而追著趕著到北部新區(qū)安家的重慶人，迅速營(yíng)造出一座人氣旺盛的高檔居住城來(lái)。 本報(bào)記者 老調(diào)重彈：也論策劃 策劃這個(gè)詞雖然算的上是一個(gè)新詞，但其表達(dá)的意思已遠(yuǎn)算不上新意了，在不同時(shí)代，有軍師、幕僚、師爺?shù)炔煌姆Q(chēng)謂，多用于軍事、仕途等方面。正是有了它，古代的軍事斗爭(zhēng)、官場(chǎng)的勾心斗角才有了更多的看點(diǎn)，讓人在驚心動(dòng)魄的同時(shí)回味無(wú)窮，人們對(duì)它的作用評(píng)價(jià)最好的一句話(huà)就是“運(yùn)籌帷幄之中，決勝千里之外”?，F(xiàn)代社會(huì)，策劃多用作經(jīng)濟(jì)方面。策劃到底是什么？我以為，用“出謀劃策”足以形容，確切地說(shuō)，策劃人（團(tuán)隊(duì)）根據(jù)企業(yè)（單位）

16、目前的狀況，緊緊把握企業(yè)（單位）的戰(zhàn)略目標(biāo)（的）或活動(dòng)要求，針對(duì)企業(yè)轉(zhuǎn)型方向、企業(yè)市場(chǎng)（服務(wù)、文化）定位、品牌建立手段、市場(chǎng)活動(dòng)過(guò)程等策劃對(duì)象，起草出一套（系列）完善的切實(shí)可行的方案的過(guò)程就叫做策劃。從上我們可以看出，策劃從來(lái)就不是孤立存在的，它是一個(gè)綜合過(guò)程。有人把策劃同市場(chǎng)、管理等割裂開(kāi)來(lái)，欲使策劃成為獨(dú)立的體系，離開(kāi)了市場(chǎng)、管理等要素，策劃還有什么存在的意義？難道和人打架也要策劃？策劃為什么存在？說(shuō)白了就是要?jiǎng)?chuàng)造效益，包括經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。沒(méi)有效益，還要策劃作什么？沒(méi)有效益，企業(yè)怎能生存、發(fā)展？ 從實(shí)現(xiàn)形式上看，策劃是個(gè)從上到下的過(guò)程，是一種未實(shí)現(xiàn)的想法，是戰(zhàn)略。因此，如果沒(méi)有從下到上

17、的完全配合，很容易成為“紙上談兵”。這里的從下到上的完全配合就是指管理人員將目前企業(yè)內(nèi)部存在的問(wèn)題和一線(xiàn)市場(chǎng)銷(xiāo)售（情報(bào)）人員將相關(guān)的情況（諸如客戶(hù)的喜好，市場(chǎng)的需求、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的布局、舉動(dòng)等等）正確及時(shí)的反饋到策劃人那里，以便及時(shí)地給出或調(diào)整對(duì)策。這正如戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)，參謀（長(zhǎng)）根據(jù)我方眼下的總體實(shí)力和偵察人員提供的敵情，制定或修改戰(zhàn)役（斗）的方案一樣。 完全的策劃應(yīng)該連接一個(gè)企業(yè)的內(nèi)部和外部，它的對(duì)象應(yīng)該包括企業(yè)內(nèi)部的組織形式、企業(yè)文化的確立、員工培訓(xùn)及激勵(lì)機(jī)制、企業(yè)的物流布局和外部的市場(chǎng)運(yùn)作手段（包括廣告、促銷(xiāo)手段）、資本運(yùn)作手段、銷(xiāo)售渠道（商）布局、企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念以及全局性的企業(yè)戰(zhàn)略的制定和品牌的鑄

18、造。一流的策劃應(yīng)該能夠?qū)?nèi)部對(duì)象和外部對(duì)象的資源進(jìn)行有效的整合，以達(dá)到事半功倍的效果。我認(rèn)為，對(duì)于一般的策劃人來(lái)說(shuō)，并非一定要時(shí)時(shí)地完全創(chuàng)新，那是特流策劃人的事，一般的策劃者只需根據(jù)客戶(hù)的情況，將前人的點(diǎn)子進(jìn)行有效的組合，最好再稍加新意，使自己的方案成為有力的組合拳。 方案做出來(lái)后，便進(jìn)入執(zhí)行階段，下面的關(guān)鍵是是否有一個(gè)好的執(zhí)行人。一個(gè)優(yōu)秀的執(zhí)行人，對(duì)于好的方案，他能夠準(zhǔn)確完全地把握方案的精髓，能夠迅速進(jìn)入角色，甚至能使方案獲得比預(yù)期更大的效果；對(duì)于差的方案，他能夠適時(shí)地用“將在外，君命有所不受”的理論，拼棄（差的）方案，自己根據(jù)市場(chǎng)情況，當(dāng)機(jī)立斷，快速地拿出補(bǔ)救方案來(lái)，這時(shí)的執(zhí)行人，開(kāi)始兼任

19、了策劃人的角色。這個(gè)過(guò)程，體現(xiàn)了戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)的關(guān)系問(wèn)題，戰(zhàn)術(shù)可以容忍平庸的戰(zhàn)略，這就是一些沒(méi)有任何計(jì)劃、遠(yuǎn)景目標(biāo)的公司生存很好的原因，但是鑄造一個(gè)品牌，并使它長(zhǎng)久，沒(méi)有高明的戰(zhàn)略策劃，那是不可能的；而戰(zhàn)略一定要有高明的戰(zhàn)術(shù)配合，脫離了戰(zhàn)術(shù)配合，戰(zhàn)略目標(biāo)就成了天方夜談的神話(huà)。 還有一個(gè)問(wèn)題，那就是策劃人和他的方案是否被賞識(shí)，這個(gè)問(wèn)題也是個(gè)很重要的問(wèn)題。不被賞識(shí)，再優(yōu)秀的策劃人，也讓你有“馮唐易老，李廣難封”的感覺(jué)；再優(yōu)秀的策劃方案，也會(huì)束之高閣。對(duì)于優(yōu)秀的策劃人來(lái)說(shuō)，最幸運(yùn)的莫過(guò)于有一個(gè)賞識(shí)自己的“伯樂(lè)”。一個(gè)現(xiàn)代版的“三顧茅廬”對(duì)現(xiàn)代的人來(lái)說(shuō)，依然是有很大吸引力，可惜，現(xiàn)在缺少惜才如命的“劉備”

20、們，還是讓一些懷才不遇的人感慨萬(wàn)千！ 10月11日重慶晨報(bào)報(bào)道 800多套花園洋房，所剩無(wú)幾。還未開(kāi)盤(pán)，120余套別墅搶訂接近尾聲重慶奧園 魅力四射本報(bào)訊 備受人關(guān)注的重慶奧園，遭遇空前激情，近來(lái)可謂捷報(bào)頗傳：在不到一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，800多套花園洋房已所剩無(wú)幾；在幾乎沒(méi)有任何宣傳的背景下，其推出的130多套別墅（包括聯(lián)排和獨(dú)立）也已接近尾聲。這樣的戰(zhàn)績(jī)?cè)谥貞c市場(chǎng)著實(shí)令人驚艷和拍案稱(chēng)奇。 爭(zhēng)先恐后買(mǎi)的買(mǎi)家們 來(lái)自重慶奧園在主城設(shè)置的各大銷(xiāo)售接待中心的準(zhǔn)確信息是，此次重慶奧園向市場(chǎng)推出的808花園洋房只剩40套（這之中不包括目前正在向重慶奧園做工作想一口氣“吃“下幾十套、甚至100多套的幾位神秘大

21、客戶(hù)）；一個(gè)更有趣的現(xiàn)象是，一向主打低密度花園洋房的重慶奧園此次在一期“雅典衛(wèi)城”中推出的122套濱湖連排別墅、10套濱湖獨(dú)體別墅，更是遭遇重慶購(gòu)房者的空前熱情。10天內(nèi)，100多套別墅已然名花有主。 連日來(lái)，記者在楊家坪、沙坪壩、解放碑等幾個(gè)重慶奧園的銷(xiāo)售接待中心看到，前來(lái)咨詢(xún)、下訂的人群一撥接一撥，爭(zhēng)先恐后地挑選自己稱(chēng)心如意的好房子。稱(chēng)心如愿的，欣喜而去；來(lái)遲了的，沒(méi)有訂到房的，則是全家老少齊出動(dòng)，各自絕招，要么將重慶奧園的置業(yè)顧問(wèn)跟前跟后，要么勸說(shuō)別的下訂者高風(fēng)亮節(jié)，轉(zhuǎn)讓給自己。一副不達(dá)目的不罷休的壯觀(guān)景象。 除了熱情的一般購(gòu)房者，一亮相的重慶奧園，就吸引了不少大客戶(hù)的眼球。一位張姓先生

22、向記者不無(wú)驕傲和激動(dòng)地向記者透露，他和親朋好友加起來(lái)十余家人都成了重慶奧園的業(yè)主。據(jù)透露，另一位神秘的大客戶(hù)更是對(duì)重慶奧園揮出了大手筆，要一口吃下百余套房。但考慮滿(mǎn)足更多購(gòu)房者的熱情和強(qiáng)烈需求，重慶奧園的開(kāi)發(fā)商婉拒了這位神秘大買(mǎi)家的要求。 除了置業(yè)顧問(wèn)，重慶奧園的高層更成了要房源者套近乎的主要對(duì)象。9日就在記者采訪(fǎng)重慶奧園的營(yíng)銷(xiāo)總督李戰(zhàn)洪時(shí)，其電話(huà)響個(gè)不停，多為向其套近乎要房源的各路“熟人”。 另一方面，重慶奧園吸引的客戶(hù)群也頗有意思。一亮相的重慶奧園，就吸引了重慶精英階層的熱切的目光?？芍^將重慶的精英階層來(lái)了個(gè)一網(wǎng)打盡。來(lái)自重慶奧園客戶(hù)中心的信息顯示，目前預(yù)定其別墅的意向性客戶(hù)大多是年齡在3

23、0歲45歲之間的高級(jí)白領(lǐng)、企業(yè)中高層管理者、私營(yíng)企業(yè)主等。可以預(yù)見(jiàn)的是，在不久的將來(lái)，重慶奧園將成城市精英者的一方居家、休養(yǎng)的樂(lè)園。 重慶奧園“香餑餑”的背后 要說(shuō)房子，眼下的重慶可謂是亂花迷人眼，各路開(kāi)發(fā)商源源不斷地市場(chǎng)推出形形色色的房源，那么，為什么購(gòu)房者向重慶奧園表現(xiàn)出如此大的熱情，使得一亮相的重慶奧園就在重慶樓市出盡風(fēng)頭，上演“風(fēng)景這邊特好”的令人振奮和艷羨的風(fēng)景？ 細(xì)細(xì)分析起來(lái)，我們說(shuō)重慶奧園成為重慶樓市香餑餑并不是偶然的，種種利好和魅力煉就了重慶奧園能香滿(mǎn)樓市。 在眾多魅力中，奧園的品牌號(hào)召力，在成就重慶奧園輝煌，自是功不可沒(méi)。這正如奧林匹克花園5年來(lái)已感召200萬(wàn)中國(guó)人一樣，重慶

24、奧園不僅延續(xù)了這一號(hào)召力，同時(shí)更是將這一號(hào)召力發(fā)揮到前所未有的淋漓盡致。 事實(shí)上，空降重慶就高擎性?xún)r(jià)比大旗，也使得重慶奧園一個(gè)3300畝的“巨無(wú)霸”在重慶購(gòu)房者迅速建立了牢不可破的親和力。均價(jià)不到3500元/平方米的花園洋房、均價(jià)5000元/平方米的聯(lián)排，與超大規(guī)模的、高檔次的配套（據(jù)透露，僅用于24小時(shí)由奧林匹克花園往返各主城區(qū)的高檔巴士，重慶奧園將配置不下20輛。其中，2臺(tái)高檔巴士將在近幾天內(nèi)運(yùn)抵重慶，投入使用）等種種高性能比起來(lái)，掰著指頭算的購(gòu)房者就欣喜地讀出了重慶奧園的高性?xún)r(jià)比，讀出了重慶奧園的開(kāi)發(fā)商給予購(gòu)房者的實(shí)惠和升值潛力。 另一方面，北部新城地段的高成長(zhǎng)性，也是促使購(gòu)房者們爭(zhēng)先恐

25、后出手重慶奧園的又一原因所在。購(gòu)買(mǎi)重慶奧園的客戶(hù)多為二次、其至三次、四次置業(yè)者。隨著購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)和購(gòu)房心態(tài)的成熟和理性，“買(mǎi)樓跟著城市發(fā)展的方向走”已成了眾多購(gòu)房者的共識(shí)。而3300畝的重慶奧園，正處在這個(gè)區(qū)域的核心位置上，無(wú)疑是炙手可熱的重慶北部新區(qū)的一面旗幟，其蘊(yùn)含的城市“能量”不可估量。從而，也就顯示出重慶奧園追捧者遠(yuǎn)見(jiàn)專(zhuān)家盛贊奧園戶(hù)型創(chuàng)新 記者日前從中國(guó)建設(shè)報(bào)主辦的重慶奧園“人居環(huán)境和居住方式研討會(huì)上”獲悉， 奧園的戶(hù)型得到與會(huì)專(zhuān)家的高度贊揚(yáng)，認(rèn)為是對(duì)原有戶(hù)型設(shè)計(jì)的一大突破，是一種獨(dú)具匠心的創(chuàng)新。 竟然將一向認(rèn)真公允理性嚴(yán)肅的專(zhuān)家們都打動(dòng)了，奧園的戶(hù)型究竟有什么秘密？讓我們走進(jìn)奧園，走進(jìn)專(zhuān)

26、家，去探詢(xún)奧園戶(hù)型的每一個(gè)精彩細(xì)節(jié)。 人性細(xì)節(jié)打造 奧林匹克花園一期推出的別墅有一個(gè)共同點(diǎn)，就是每一戶(hù)均面朝湖泊。煙霞秋水、長(zhǎng)天落日，使人盡享尊崇生活。 奧園還在別墅內(nèi)，精心設(shè)計(jì)了首層屋前、屋后的小院，這種設(shè)計(jì)不僅增加了業(yè)主的生活空間，也增加了業(yè)主同左鄰右舍交流的機(jī)會(huì)。 奧園還為一些房屋設(shè)計(jì)了凹入的天井，增加了整個(gè)房屋的采光以及同自然交流的樂(lè)趣。上下穿通的天井，為餐廳設(shè)置了觀(guān)水的景框，將園林引入居室。 超越傳統(tǒng)陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)理念。買(mǎi)一套聯(lián)排別墅，業(yè)主將獲贈(zèng)其中的車(chē)位、景觀(guān)陽(yáng)臺(tái)、生活陽(yáng)臺(tái)，這些面積加起來(lái)近100平方米，業(yè)主盡可享受“超級(jí)空中花園”。 傳統(tǒng)別墅，老人小孩“爬上爬下”，成了最累一族。于是，

27、奧園在我市首創(chuàng)別墅中“臥室進(jìn)首層”的設(shè)計(jì)。讓老人和小孩能夠有更輕松的生活環(huán)境。 戶(hù)型突破創(chuàng)新 奧園的戶(hù)型錯(cuò)落別致，花樣繁多，再挑剔的客戶(hù)也會(huì)為奧園燦若群星的戶(hù)型所打動(dòng)，舉例，僅僅花園洋房即達(dá)到20多種型態(tài)，連排10多種、獨(dú)棟2種。面積也是，花園洋房80140平方米，連排160240平方米，獨(dú)棟292405平方米。各種房型再配上大小不一的居室面積，變化中風(fēng)韻萬(wàn)千，如大珠小珠落在山林水泊之間。 每一套戶(hù)型從一層到五層平面都是不一樣的，樓臺(tái)有大有小，有退有進(jìn)，給人們選擇的余地相當(dāng)大，不像重慶其他房子的設(shè)計(jì)，從底層到頂層都是一樣的。起居室和餐廳都是朝景觀(guān)比較好的方向，體現(xiàn)了情景洋房的品質(zhì)，并使情景相互

28、有機(jī)交融，使業(yè)主可以足不出戶(hù)，就可以享受到美麗的自然風(fēng)光。專(zhuān)家高度肯定 奧園的戶(hù)型使一向喜歡雞蛋里挑骨頭的很多地產(chǎn)專(zhuān)家翹起了大拇指，被認(rèn)為是奧園在戶(hù)型上的一種跳躍式的創(chuàng)新。中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院副總規(guī)劃師韓銹琦先生認(rèn)為，奧園在戶(hù)型設(shè)計(jì)上有獨(dú)出心裁、頗具匠心之處，是對(duì)傳統(tǒng)戶(hù)型設(shè)計(jì)的一種突破。韓先生特別提到奧園在空間營(yíng)造上的尺度把握地極有分寸，安全空間和私密空間的安排非常合理，恰到好處。這些創(chuàng)新的方面，處處體現(xiàn)出奧園第三代精品解析奧園速度 7月份才剛剛宣布來(lái)到重慶，8月份就開(kāi)始舉行產(chǎn)品推薦會(huì)，9月份一期推出的900多套花園洋房和別墅就未售先火，幾乎被熱情的重慶人搶購(gòu)一空，以致未開(kāi)盤(pán)就要封盤(pán)。人們?cè)隗@艷

29、奧園所取得的輝煌戰(zhàn)績(jī)時(shí)，也在一遍遍追問(wèn)，奧園的速度究竟是一種什么樣的速度。 奧園的狂飆突進(jìn)之后，究竟有什么樣的助推器，才使得它在重慶地產(chǎn)市場(chǎng)神駿非凡，一騎絕塵呢？記者為此采訪(fǎng)了幾位營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家，來(lái)探討奧園現(xiàn)象。 策略之一：集中造勢(shì)，遍地開(kāi)花 7月10日， “奧林匹克來(lái)到重慶”的巨型戶(hù)外廣告幾乎鋪天蓋地、無(wú)處不在。當(dāng)天的重慶的幾大主流報(bào)紙，都有好幾個(gè)整版彩頁(yè)廣告。同一天的解放碑廣場(chǎng)，國(guó)內(nèi)知名百名模特參與、名為“盛世中華迎奧運(yùn)”的文藝匯演正吸引著上萬(wàn)人的關(guān)注，而 “奧林匹克與城市發(fā)展論壇”也正進(jìn)行得如火如荼。 在短短24小時(shí)內(nèi)，奧林匹克花園由一個(gè)不為重慶市民所知的外來(lái)地產(chǎn)品牌用近千萬(wàn)的廣告推廣費(fèi)用，創(chuàng)

30、造了一個(gè)重慶城人人爭(zhēng)說(shuō)奧園的奇跡。 評(píng)價(jià)：傷其十指，不如斷其一指。集中轟炸造勢(shì)，借淡季強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入市場(chǎng)，先聲奪人、遍地開(kāi)花、引人眼球。 策略之二：品牌在天，人在地行 品牌的力量是在于它的迅速?gòu)?fù)制和推廣，而奧林匹克花園挾其成功運(yùn)作幾十個(gè)樓盤(pán)的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)然能迅速在重慶形成品牌效應(yīng)。而在追求和維護(hù)企業(yè)品牌的同時(shí)，其在房屋的品質(zhì)結(jié)構(gòu)和戶(hù)型結(jié)構(gòu)上都有所創(chuàng)新。而且推出很多人性化設(shè)計(jì)，非常符合現(xiàn)代人對(duì)精神生活的需求。 評(píng)價(jià)：品牌的力量讓人無(wú)法抗拒。利用成熟品牌是奧園成功的又一法寶。 策略之三：吻合風(fēng)向，引領(lǐng)時(shí)尚 奧園的廣告語(yǔ)：重慶向北，生活向奧林匹克，就很能說(shuō)明問(wèn)題。向北，是重慶城市、重慶地產(chǎn)發(fā)展的方向。崇尚品質(zhì)

31、、自由、運(yùn)動(dòng)，也是現(xiàn)代人時(shí)尚生活的需要，而奧園就能夠從潛意識(shí)里滿(mǎn)足人們對(duì)時(shí)尚的需要，滿(mǎn)足南富北貴的地理心理優(yōu)勢(shì)，其被追捧也自然在情理之中。 評(píng)價(jià)： 符合重慶城市的規(guī)劃政策，既可以減少很多阻力，又可以得到政策的支持。同時(shí)將自己的自由時(shí)尚的元素融合到這場(chǎng)城市北移的浪潮中，能夠形成市場(chǎng)的共鳴。 此外，制造神秘感、不按常規(guī)出牌也是其經(jīng)常慣用的手法?？傊菉W園利用了上述種種策略，才使得奧園能夠在短時(shí)間內(nèi)成為重慶廣受追捧的品牌重慶奧園刷新多項(xiàng)記錄？ 在山城猛刮“奧園風(fēng)暴”的重慶奧林匹克花園，這只地產(chǎn)大鱷的一舉一動(dòng)自然成了人們高度關(guān)注的焦點(diǎn)。 有業(yè)界人士驚呼，重慶奧園這只地產(chǎn)大鱷將在重慶樓市刷新多項(xiàng)記錄

32、。 刷新記錄之一： 開(kāi)盤(pán)就封盤(pán)或者根本就不開(kāi)盤(pán)的記錄。放號(hào)、開(kāi)盤(pán)，讓購(gòu)房者要么在大烈日下?lián)]汗如雨、曝曬，要么在寒風(fēng)苦雨中爭(zhēng)擠，這樣不人性化的場(chǎng)面，在重慶以至全國(guó)眾多城市新盤(pán)中是常態(tài)。而重慶奧園高層表示，重慶奧園不會(huì)走這條老路，不會(huì)搞大張旗鼓的排隊(duì)放號(hào)、解籌選房等多余的活動(dòng)。充滿(mǎn)自信的奧林匹克花園而是在此前將時(shí)間充分留給購(gòu)房者，處處為消費(fèi)者著想，讓購(gòu)房者有充分的時(shí)間選到自己“心水”房。重慶奧園營(yíng)銷(xiāo)總督李戰(zhàn)洪表示：根據(jù)奧園銷(xiāo)售前線(xiàn)反饋的市場(chǎng)信息，傳言中關(guān)于“未開(kāi)盤(pán)就要封盤(pán)”的說(shuō)法，正在一步步成為可能。 刷新記錄之二： 營(yíng)銷(xiāo)的手法刷新。細(xì)心觀(guān)察就會(huì)發(fā)現(xiàn)，重慶奧園的營(yíng)銷(xiāo)手法是與眾不同的。在所謂的“產(chǎn)品

33、營(yíng)銷(xiāo)”的時(shí)代，重慶奧園卻不按常規(guī)出牌。從2004年7月10日的“來(lái)到重慶”至今，重慶奧園很少說(shuō)產(chǎn)品，而是圍繞城市生活計(jì)劃這條脈落，一路風(fēng)生水起。有人說(shuō)這是在務(wù)虛。而李戰(zhàn)洪表示，“虛中自有黃金屋”。“虛到極致自有突破”。 為此，李戰(zhàn)洪將這種手法歸納為“現(xiàn)代+原始”：奧林匹克花園的銷(xiāo)售策略，與其“務(wù)虛”的推廣策略形成巨大的反差，銷(xiāo)售手段將“一切盡在務(wù)實(shí)”，不搞開(kāi)盤(pán)排隊(duì)放號(hào)、不搞解籌、集中選房等開(kāi)發(fā)商虛張聲勢(shì)、制造“搶購(gòu)營(yíng)銷(xiāo)”的場(chǎng)面，而是回到上個(gè)世紀(jì)80年代自由選房的“原始”年代，做“房屋的超市”。而在整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)手法上，則是以“虛”求實(shí)，跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)，更高層面的追求，將產(chǎn)品、配套等“實(shí)”的工作，視為

34、每一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商必須做的“固定動(dòng)作”，沒(méi)有必要過(guò)分張揚(yáng)。 刷新記錄之三： 成交額、成交量的刷新。據(jù)了解，按目前良好勢(shì)頭，奧林匹克花園今年將刷新重慶市房地產(chǎn)業(yè)“單盤(pán)成交金額”和“單盤(pán)成交戶(hù)數(shù)”兩項(xiàng)記錄。而另一個(gè)激動(dòng)人心的數(shù)字是，在不到一個(gè)月的時(shí)間里，900余套的數(shù)量，在重慶樓市似乎也是一個(gè)稀有的數(shù)字和戰(zhàn)績(jī)。 刷新記錄之四： 從2004年7月10日的“來(lái)到重慶”，到如今的推出的房源幾近一搶而空，時(shí)間僅為短短3個(gè)月。重慶奧園創(chuàng)造的這一“重慶速度”，據(jù)說(shuō)也將打破奧林匹克花園在其他城市項(xiàng)目上的速度記錄。 九月24日重慶商報(bào)說(shuō)奧林匹克花園 近來(lái)，重慶樓市逐漸進(jìn)入秋季高潮，北部新區(qū)大盤(pán)率先吸引了購(gòu)房者的眼球

35、。當(dāng)購(gòu)房者細(xì)究各家產(chǎn)品時(shí)驚奇地發(fā)現(xiàn)，此前未見(jiàn)任何宣傳的重慶奧林匹克花園一期122套連排別墅、10套獨(dú)體別墅，一半左右已被悄悄預(yù)定。 北部新區(qū)別墅群起 作為樓市中的頂級(jí)產(chǎn)品，別墅一向備受矚目。特別是在北部新區(qū)這個(gè)正在崛起的富人區(qū)，別墅更集中體現(xiàn)了樓盤(pán)品質(zhì)化、高檔化的趨勢(shì)。 從兩三年前人和、兩路一帶的小別墅樓群開(kāi)始，北部新區(qū)的別墅已現(xiàn)山露水；當(dāng)和記黃埔走過(guò)北部新區(qū)人和立交打造比華利豪園時(shí)，重慶樓市的眼球大量地聚集于此；隨后，龍湖藍(lán)湖郡、保利花園等項(xiàng)目把更多的關(guān)注吸引到了金開(kāi)大道，吸引到了北部新區(qū)?，F(xiàn)在，北部新區(qū)還有哪些別墅項(xiàng)目？ 購(gòu)房者們把目光更多地投向金開(kāi)大道上的“八大金剛”。不少人發(fā)現(xiàn)，在別墅

36、產(chǎn)品上還沒(méi)發(fā)任何聲音的重慶奧林匹克花園，竟已有數(shù)十位客戶(hù)預(yù)定登記別墅。據(jù)重慶奧林匹克花園置業(yè)顧問(wèn)透露，目前預(yù)定其別墅的意向性客戶(hù)大多是年齡在35歲45歲之間的高級(jí)白領(lǐng)、企業(yè)中高層管理者、私營(yíng)企業(yè)主等。一向主打花園洋房的重慶奧林匹克花園也有別墅，且如此搶手？這引起了更多的購(gòu)房者的興趣。 據(jù)悉，除了低密度花園洋房，重慶奧林匹克花園在一期“雅典衛(wèi)城”中推出了122套濱湖連排別墅、10套濱湖獨(dú)體別墅。這些別墅位于160多畝的天然湖“愛(ài)琴?！边叄紦?jù)著地塊中最好的位置，視線(xiàn)開(kāi)闊且可與水零距離接觸；基本上都坐北朝南，光線(xiàn)充足。重慶奧林匹克花園獨(dú)體別墅戶(hù)型有兩種：分別為300平方米與400余平方米；連排別墅

37、戶(hù)型面積則從160多平方米到240多平方米。別墅進(jìn)入大配套時(shí)代 為擁有寧?kù)o的環(huán)境，別墅大多在遠(yuǎn)離鬧市的地方“安營(yíng)扎寨”。以前，別墅盤(pán)體量一般都不大，這也意味著其不可能有大的配套。于是，居住在別墅雖方便了自己，卻犧牲了生活的便捷，還把孤獨(dú)留給了老人和孩子。 現(xiàn)在，別墅盤(pán)品質(zhì)越來(lái)高、也越做越大，居住者在享受環(huán)境、獲得身份認(rèn)同的同時(shí)，同樣也能獲得完善的配套。 金開(kāi)大道上的“八大金剛”，體量動(dòng)輒上千畝。一樣的高檔別墅產(chǎn)品、一樣的寧?kù)o環(huán)境，卻可享有“大配套”。 同時(shí)，大盤(pán)在品質(zhì)生活的倡導(dǎo)上，也遠(yuǎn)非以往的小盤(pán)可比。 例如，作為一個(gè)3300畝的超大盤(pán)，一個(gè)倡導(dǎo)“健康、運(yùn)動(dòng)”生活的全國(guó)連鎖品牌，重慶奧林匹克花

38、園與外地姊妹樓盤(pán)一樣，將擁有完備的體育主題會(huì)所、休閑娛樂(lè)設(shè)施、商業(yè)配套。體育設(shè)施中包括1.6萬(wàn)平方米的體育會(huì)所、1.8萬(wàn)平方米攀巖公園、1萬(wàn)平方米的競(jìng)技場(chǎng)、7000平方米的馬術(shù)俱樂(lè)部等。位于“愛(ài)琴海”邊的重慶奧林匹克花園一期別墅，通過(guò)車(chē)道分流、間隔景觀(guān)帶以及獨(dú)立物管，在社區(qū)中自成一統(tǒng)；同時(shí)，別墅又享受著奧林匹克花園的各種完善配套。 目前，預(yù)定重慶奧林匹克花園別墅的客戶(hù)中意的大都有兩條，一是“大配套”，二是奧林匹克花園的“健康、運(yùn)動(dòng)”生活。 “大配套”帶來(lái)的是“全生活”。這一點(diǎn)不僅在金開(kāi)大道各大“金剛”如此，在重慶奧林匹克花園也正得到驗(yàn)證?，F(xiàn)象未做盛妝亮相，預(yù)定緊鑼密鼓北部新區(qū)別墅憑啥打動(dòng)市場(chǎng)？

39、 作為樓市中的頂級(jí)產(chǎn)品，別墅向來(lái)是多數(shù)人關(guān)注的對(duì)象、少數(shù)人享有的專(zhuān)利。為吸引更多市場(chǎng)關(guān)注，別墅往往在開(kāi)盤(pán)一兩年前就會(huì)通過(guò)媒體、戶(hù)外廣告等展示形象；開(kāi)盤(pán)時(shí)，開(kāi)發(fā)商更會(huì)通過(guò)各種活動(dòng)、密集廣告轟炸，讓項(xiàng)目盛妝登場(chǎng)，以突顯別墅的尊貴。不過(guò)，最近奧林匹克花園別墅卻在還沒(méi)宣傳的情況下就被預(yù)定一半。在重慶樓市，這倒是件稀罕事，其原因引起了樓市的極大興趣。戶(hù)戶(hù)濱湖 在擁有兩條江的重慶，親水是居住中相當(dāng)看中的一點(diǎn)。不少別墅樓盤(pán)沒(méi)有天然水體也要想方設(shè)法做人工水體，重慶奧林匹克花園卻有一個(gè)160多畝的天然湖泊“愛(ài)琴海”，別墅居住者與水能零距離接觸。 坐北朝南、背山擁水 坐北朝南、背山擁水，是北半球國(guó)家科學(xué)的居住選擇

40、。重慶奧林匹克花園連排與獨(dú)體別墅基本都坐北朝南，各個(gè)房間都擁有充沛的光線(xiàn)；一期地塊前面是“愛(ài)琴海”，后面就是奧林匹亞山。被譽(yù)為“超級(jí)花園洋房”的160平方米精致連排 目前，重慶不少選擇別墅的購(gòu)房者是三口之家甚至兩口，160多、170多平方米的連排無(wú)疑相當(dāng)實(shí)用。重慶奧林匹克花園連排別墅戶(hù)型面積則從160多平方米到240多平方米，創(chuàng)造了重慶小面積連排別墅的紀(jì)錄?，F(xiàn)有不少人放棄了原計(jì)劃，由買(mǎi)洋房轉(zhuǎn)向購(gòu)買(mǎi)了奧園的“超級(jí)花園洋房”罕有的“兩層”聯(lián)排別墅 為使建筑、人文、自然得以充分互動(dòng)，滿(mǎn)足人們精神需求、居住需求等多種需要，奧園打破聯(lián)排別墅的設(shè)計(jì)傳統(tǒng)，與國(guó)際別墅生活方式接軌，動(dòng)靜分離、室內(nèi)活動(dòng)空間便捷，

41、其“兩層”聯(lián)排別墅受到市場(chǎng)追捧。近100平方米“空中庭院” 重慶奧林匹克花園秉承“住宅+運(yùn)動(dòng)+教育+自然+奧林匹克內(nèi)涵”的規(guī)劃原則，圍繞“山水谷林園橋風(fēng)”等自然元素， 在戶(hù)型設(shè)計(jì)時(shí)充分體現(xiàn)了人與自然的和睦相處，戶(hù)戶(hù)享有100平方米左右的“空中庭院”。據(jù)說(shuō)其沒(méi)有作任何宣傳的接近“買(mǎi)一送一”的銷(xiāo)售措施，更讓人心動(dòng)（買(mǎi)一套聯(lián)排別墅，其贈(zèng)送的車(chē)位、景觀(guān)陽(yáng)臺(tái)、生活陽(yáng)臺(tái)等不低于100平方米面積） 首層出臥室的設(shè)計(jì) 在設(shè)計(jì)上，重慶奧林匹克花園部分戶(hù)型首層即配有臥室，適于家有老人、小孩及不愿登梯爬高的購(gòu)房者。據(jù)悉，這也是在目前的預(yù)定中相當(dāng)受歡迎的一種設(shè)計(jì)。此外，設(shè)計(jì)還充分利用了湖濱緩坡地形，例如部分兩層結(jié)構(gòu)的

42、獨(dú)體別墅從二層入戶(hù)，客廳、車(chē)庫(kù)均設(shè)在二層。趨勢(shì)北部新區(qū)由富及貴 向北、向北、再向北！眾多大盤(pán)正在北部新區(qū)崛起。它們的總占地超過(guò)1萬(wàn)畝，宛如一座城，一座重慶前所未有的高端居住區(qū)。從新牌坊往金開(kāi)大道，這些品質(zhì)大盤(pán)從體量到起點(diǎn)、再到品質(zhì)，個(gè)個(gè)項(xiàng)目都在沖頂重慶樓市的高端領(lǐng)域。 說(shuō)它體量大，是因?yàn)檫@里的樓盤(pán)，超過(guò)500畝的就有9家，其中超過(guò)1000畝的就有6家，總占地面積超過(guò)了1萬(wàn)畝。例如，龍湖圈地1600畝，建工吞地1500畝，融科置地占據(jù)1000余畝重慶奧林匹克花園更是扛下了3300畝。 說(shuō)它起點(diǎn)高，因?yàn)檫@些樓盤(pán)目標(biāo)驚人的一致：建造重慶的高檔住宅社區(qū)，客戶(hù)群直指中高收入人群，例如白領(lǐng)甚至更高的金領(lǐng)。

43、例如奧林匹克花園，將在重慶演繹集地產(chǎn)、體育、教育等于一體的復(fù)合地產(chǎn)，且產(chǎn)品主要為低密度花園洋房、連排別墅、獨(dú)體別墅。說(shuō)它品質(zhì)高，是因?yàn)楦鞣N精彩紛呈的高尚物業(yè)均在這里展現(xiàn)，例如別墅物業(yè)、高爾夫物業(yè)、奧林匹克運(yùn)動(dòng)社區(qū)、山水物業(yè)僅容積率這一指標(biāo)，就可以判斷出這些物業(yè)的檔次：幾乎所有的樓盤(pán)容積率都低于1.5，且大多數(shù)都不到1。 在大部分重慶人眼中，重慶的富人區(qū)是從以龍湖南苑、西苑代表的新牌坊片區(qū)開(kāi)始的?，F(xiàn)在，富人區(qū)已從新牌坊向北延伸；并且，隨著金開(kāi)大道“八大金剛”等氣質(zhì)樓盤(pán)吸引越來(lái)越多的精英人群落戶(hù)，這一區(qū)域的貴氣顯山露水。無(wú)怪乎有人這樣評(píng)價(jià)重慶富人區(qū)南富北貴。言論 要魚(yú)，也要熊掌 住在別墅是什么感覺(jué)

44、？戶(hù)主說(shuō)，環(huán)境很好，沒(méi)有了以前小區(qū)的嘈雜；雖然生活有時(shí)不太方便，但有車(chē)也不太成問(wèn)題。父母說(shuō)，房子好是好，就是沒(méi)人說(shuō)說(shuō)話(huà)。孩子說(shuō)，沒(méi)有小朋友一起玩。 三個(gè)說(shuō)法，代表了兩種心聲：住在別墅，獲得身份的認(rèn)同，享受寧?kù)o環(huán)境；住在別墅，離開(kāi)繁華、隔斷人群。很久以來(lái)，這兩種需求是魚(yú)與熊掌不可兼得的，別墅與大配套似乎成為了一對(duì)矛盾。 人的群體習(xí)性因此被制約。于是，當(dāng)別墅戶(hù)主借助汽車(chē)挽回了生活的缺陷的時(shí)候，卻將老人、孩子留給孤獨(dú)再好的房子，對(duì)他們都無(wú)異于藩籬。 所幸的是，現(xiàn)在樓盤(pán)越做越大，以前在繁華市區(qū)才能有的商業(yè)設(shè)施、體育會(huì)所、休閑娛樂(lè)等，在寧?kù)o環(huán)境里也能享受到了。例如重慶奧林匹克花園別墅，在社區(qū)中自成一統(tǒng)，

45、同時(shí)又享有3300畝超級(jí)大盤(pán)的完善配套。 所以，大配套與別墅不再是矛盾；住在別墅，魚(yú)與熊掌也能兼得。 每個(gè)城市都有屬于自己的舞臺(tái)，每個(gè)時(shí)代演繹著不同主題的故事。繼八十年代以廣州天河區(qū)為代表的珠三角、九十年代以上海浦東區(qū)為代表的長(zhǎng)三角大闊步發(fā)展后，21世紀(jì)的中國(guó)，以重慶北部新區(qū)為代表的這塊中國(guó)西部風(fēng)景最美麗，環(huán)境資源最優(yōu)越的土地上，已經(jīng)開(kāi)始了經(jīng)濟(jì)大提速和城市化建設(shè)的浪潮。重慶，讓世界矚目。 一個(gè)城市有沒(méi)有吸引力，不僅在于寬闊的街道、優(yōu)美的綠化、園林式的環(huán)境、現(xiàn)代化的設(shè)施，更在于有無(wú)城市魅力和居住環(huán)境質(zhì)量和品位，能不能聚集四海精英，有沒(méi)有使他們留連忘返的城市舞臺(tái)和生活空間。重慶向北，城市向新。北部

46、新區(qū)，已成為重慶城市發(fā)展的重心。 三把火燒出奧園 重慶青年報(bào)9月10日 1999年，廣州第一個(gè)奧林匹克花園在中國(guó)開(kāi)園，首創(chuàng)了復(fù)合地產(chǎn)的概念。一種全新的生活模式在社區(qū)里誕辰。從此，這個(gè)張揚(yáng)著奧林匹克精神的復(fù)合地產(chǎn)在全國(guó)各大城市遍地開(kāi)花。 開(kāi)創(chuàng)一種嶄新的地產(chǎn)模式不容易，讓這種模式如此疾速地強(qiáng)勢(shì)繁衍則更是不容易。但最值得欽佩的還是奧林匹克花園能在發(fā)展中保持旺盛的探索激情，大膽開(kāi)拓更廣闊的經(jīng)營(yíng)之道。 2004年7月10日，就在第28屆奧林匹克運(yùn)動(dòng)會(huì)緊鑼密鼓的籌劃之際，奧林匹克與城市發(fā)展高峰論談在海逸酒店舉行，它標(biāo)志著奧林匹克花園這個(gè)復(fù)合地產(chǎn)品牌正式登陸重慶。 三把火燒出奧園新時(shí)代 6年風(fēng)雨歷程，轉(zhuǎn)戰(zhàn)廣

47、州、上海、北京等全國(guó)各大城市之后，在重慶推出第三代精品奧園 8月，火紅的8月，到處一片狂熱。奧林匹克圣火在雅典燃燒，整個(gè)世界為之吶喊，為之傾倒。 奧林匹克代表著一種精神，一種文化，它生生不息，永不落幕。隨著奧林匹克圣火的點(diǎn)燃，一個(gè)與奧林匹克這個(gè)國(guó)際大品牌相關(guān)聯(lián)的“中國(guó)第一名盤(pán)”“奧林匹克花園” ，也將自己在重慶擴(kuò)張的步伐，大踏步地向前推進(jìn)。 奧運(yùn)匹克花園這個(gè)高扛著奧運(yùn)匹克精神大旗的樓盤(pán)，剛在重慶落腳，就以它慣用的大手筆，氣勢(shì)恢弘地在重慶樓市，打出一系列令人眼花繚亂的“迷蹤拳”，開(kāi)始了它在重慶的發(fā)展計(jì)劃和生活計(jì)劃：8月14日象征著奧運(yùn)精神會(huì)員俱樂(lè)部“奧龍會(huì)” 在重慶正式吸納會(huì)員，8月21日，氣勢(shì)

48、輝煌的產(chǎn)品推介會(huì)在人民大禮堂舉行讓重慶人領(lǐng)教了這個(gè)國(guó)際品牌的出手不凡。 事實(shí)上，早在1999年，第一個(gè)在廣州開(kāi)園的奧林匹克花園，就率先提出復(fù)合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，首創(chuàng)把高爾夫運(yùn)動(dòng)引入社區(qū)，以“運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口”的生活理念，將房地產(chǎn)和體育產(chǎn)業(yè)進(jìn)行復(fù)合。接著，為了給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)健康生活的人居環(huán)境，“奧園”又將房地產(chǎn)業(yè)與文化教育產(chǎn)業(yè)嫁接復(fù)合，并大膽提出“南奧學(xué)村”的概念。通過(guò)復(fù)合地產(chǎn)這種模式把體育元素、文化元素及教育元素和住宅產(chǎn)業(yè)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。 對(duì)此，業(yè)界人士評(píng)價(jià)認(rèn)為，跳出地產(chǎn)來(lái)做地產(chǎn)，是奧園品牌的靈魂，它一方面使得自己的產(chǎn)品具有獨(dú)特性，另一方面使得奧林匹克花園成為暢銷(xiāo)的代名詞，甚至使得這種操作模式成為業(yè)界

49、普遍學(xué)習(xí)效仿的一種模式。在地域性極強(qiáng)的房地產(chǎn)行業(yè)，奧園創(chuàng)造了一種通過(guò)品牌輸出和操作模式輸出實(shí)現(xiàn)的地產(chǎn)品牌擴(kuò)張模式，或許應(yīng)該說(shuō)這也是奧園七八年的發(fā)展中成就最大的 奧園動(dòng)了誰(shuí)的奶酪？ 每年的8月本來(lái)是我市傳統(tǒng)的房地產(chǎn)淡季，然而今年的8月我市房地產(chǎn)業(yè)界卻有一些不同的現(xiàn)象和聲音。其中最典型的就是重慶奧林匹克花園掀起的熱浪，業(yè)界有人稱(chēng)之為“奧林匹克花園現(xiàn)象”。 重慶在出現(xiàn)“奧林匹克花園現(xiàn)象”的同時(shí)，也招來(lái)了奧園在其它城市罕見(jiàn)的圍追堵截現(xiàn)象，不容置疑，奧園在重慶一定是“動(dòng)了誰(shuí)的奶酪？”。緣起何方？思考再三，仿佛可以從以下思路中找到一點(diǎn)答案 回答“奧園動(dòng)了誰(shuí)的奶酪？”問(wèn)題途徑可以從下文找到一些 提示：大致有

50、這么幾個(gè)大的方面： 1、大盤(pán)、大配套、大營(yíng)銷(xiāo)； 2、“奧園速度”； 3、北部新區(qū)競(jìng)爭(zhēng)格局； 4、推盤(pán)手法與策略； 5、奧林匹克花園高舉項(xiàng)目性?xún)r(jià)比大旗； 6、高起點(diǎn)的教育資源配套 7、健康管家服務(wù) 8、土地的公開(kāi)拍賣(mài)競(jìng)爭(zhēng)； 大家仔細(xì)看看下文就可找出一些答案 “奧林匹克來(lái)到重慶” “打造奧林匹亞山” “一年成勢(shì)、兩年成形、三年成城” “重慶向北、生活向奧林匹克” 重慶奧林匹克花園在重慶樓市掀起一道強(qiáng)烈的“奧園”風(fēng)暴。而隨著這道風(fēng)暴“風(fēng)力”的愈來(lái)愈強(qiáng)，關(guān)注和向往奧園的人群隊(duì)伍也正在一天天壯大著，漫延著，洶涌著。這道風(fēng)景，無(wú)疑成為2004年重慶樓市令人驚艷的一道奇觀(guān)。 2003年8月29日，重慶奧林匹

51、克花園以95億元巨資一舉拿下此前競(jìng)爭(zhēng)激烈的北部新區(qū)蔡家溝2367畝土地的開(kāi)發(fā)權(quán)。這一舉動(dòng)無(wú)疑為重慶人認(rèn)識(shí)奧園的實(shí)力提供了一個(gè)最有說(shuō)服力的事實(shí)。 而接下來(lái)的一個(gè)個(gè)大手筆的活動(dòng)，奧園風(fēng)暴更強(qiáng)有力。而之中，2004年7月10日在解放碑舉辦的新聞發(fā)布會(huì)以及“盛世中華迎奧運(yùn)”大型文體表演，這次“重慶奧林匹克花園啟動(dòng)盛典”活動(dòng)可以說(shuō)是重慶奧園完成了對(duì)重慶人首次的震撼和沖擊。 緊接著，7月中旬，重慶人一朝醒來(lái)驚奇地發(fā)現(xiàn)，重慶主城區(qū)交通要道上一夜之間立起了20多塊戶(hù)外廣告牌，讓重慶人在感受到奧園的大氣的同時(shí)，對(duì)“奧園速度”也留下深刻的印象。 8月14日的奧龍會(huì)、8月21日的產(chǎn)品推薦會(huì)、8月22日的奧龍金銀優(yōu)惠

52、卡的申請(qǐng)發(fā)放，奧園風(fēng)暴的震撼和沖擊，真是一波未平一波又起。也就在這一波波大手筆的沖擊中，激起了重慶人對(duì)重慶奧園的萬(wàn)丈熱情。 解放碑、希爾頓酒店、大田灣體育館、朝天宮豪華游船、重慶人民大禮堂 在一次次大手筆的事件營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中，重慶奧園對(duì)活動(dòng)地點(diǎn)選擇的考究，令業(yè)界稱(chēng)奇?！皟H從這一點(diǎn)上就可以一窺奧園運(yùn)作的高超?！币晃粯I(yè)界資深人士研究了重慶奧園數(shù)次活動(dòng)后，如此感嘆。 高擎高性?xún)r(jià)比大旗 但是，僅有品牌又是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。只有作為品牌載體的產(chǎn)品本身過(guò)硬了，品牌的內(nèi)涵才有附著點(diǎn)和實(shí)現(xiàn)的可能。 因此，產(chǎn)品才是打動(dòng)人們最為關(guān)鍵之所在。而在這一點(diǎn)上，重慶奧林匹克花園又給了重慶人以意外的驚喜。因?yàn)?，已然開(kāi)啟的重慶奧園一期

53、，已高高擎起高性?xún)r(jià)比之旗。具體說(shuō)來(lái)，重慶奧園的高性?xún)r(jià)比又是全方位的。 首先，在談到重慶奧園是如何打造最佳人居環(huán)境時(shí)，重慶奧林匹克花園說(shuō)：“奧園的人居環(huán)境營(yíng)造自始至終是圍繞人文與自然來(lái)做，讓人文、自然互動(dòng)起來(lái)，開(kāi)發(fā)出真正的人居環(huán)境，讓居住者生活在人文與自然的完美統(tǒng)一中，真正滿(mǎn)足人們居住的多重需要?！?在談到奧園產(chǎn)品的環(huán)境功能時(shí)：“重慶奧園產(chǎn)品環(huán)境設(shè)計(jì)以人為本，同時(shí)具備生態(tài)環(huán)境功能、景觀(guān)文化功能、健康成長(zhǎng)功能和休閑活動(dòng)功能。從居住、運(yùn)動(dòng)、教育、綠化、園藝、交通和環(huán)保等諸多方面綜合考慮，注重環(huán)境的生態(tài)化與個(gè)性化，崇尚自然，追求原生的自然環(huán)境與人工元素的緊密結(jié)合?！?“奧林匹克花園將高舉項(xiàng)目性?xún)r(jià)比大旗

54、，召喚60000重慶人?！?在人們敏感的價(jià)格上，重慶奧園日前傳遞出的消息是，花園洋房均價(jià)不會(huì)超過(guò)3500元/平方米。這一價(jià)格，對(duì)于此前擔(dān)心奧園價(jià)格太高和擔(dān)心4000元/平方米以下是買(mǎi)不到重慶未來(lái)示范城區(qū)（北部新區(qū)）房子的人們來(lái)說(shuō)，一顆懸著的心終于可以放下。 其高性?xún)r(jià)比更體現(xiàn)在其大手筆、高瞻遠(yuǎn)矚的規(guī)劃上。3300畝、250萬(wàn)平方米，無(wú)疑是重慶樓市中的“大個(gè)兒”。而眾多考慮周全的林林總總的設(shè)施，帶給人們的將是耳目一新的大生活、大配套。從小孩到老人各個(gè)層次的高起點(diǎn)的教育資源配套，規(guī)劃業(yè)主的人生，管理業(yè)主的健康，帶給業(yè)主的也是大利益。如此種種都無(wú)不體現(xiàn)著重慶奧園的高性?xún)r(jià)比，由此形成的號(hào)召力和牽引力勢(shì)必

55、更強(qiáng)，這也就意味重慶奧園的追捧者的隊(duì)伍將更加壯大。 相關(guān)鏈接： 重慶奧林匹克花園大事記 1、 2003年8月29日，重慶土地拍賣(mài)中心將北部新區(qū)蔡家溝2367畝土地進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài)。此次拍賣(mài)活動(dòng)中，奧園和重慶本地幾家有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商展開(kāi)激烈競(jìng)爭(zhēng)。在經(jīng)過(guò)多輪的角逐后，最后，奧園以95億元拿下此地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)。 2、 2004年5月13日的春季房交會(huì)，可以說(shuō)是重慶奧林匹克花園首次在山城亮相。在這次房交會(huì)上，奧園推出的“奧林匹克冠軍暨世界冠軍獎(jiǎng)杯獎(jiǎng)牌展”與“奧林匹克花園在中國(guó)名盤(pán)廊”，全面展示中國(guó)奧委會(huì)唯一地產(chǎn)合作伙伴的品牌形象。 3、2004年6月18日，重慶奧林匹克花園置業(yè)有限公司董事會(huì)決議：“一年成勢(shì)、

56、兩年成形、三年成城”重慶奧林匹克花園項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃4、2004年7月10日，在萬(wàn)人注目的解放碑，重慶奧林匹克花園舉辦了項(xiàng)目入市以來(lái)規(guī)模最宏大的一次亮相活動(dòng)。當(dāng)天的新聞發(fā)布會(huì)，宣告“奧林匹克來(lái)到重慶”。 同地，當(dāng)天在海逸酒店舉辦的“奧林匹克與城市發(fā)展”論壇、“盛世中華迎奧運(yùn)”大型文體表演，以及來(lái)自中體產(chǎn)業(yè)、中奧房聯(lián)、世界冠軍等多人特意前來(lái)捧場(chǎng)。5、2004年8月14日，重慶奧林匹克花園“奧龍會(huì)重慶生活計(jì)劃”在重慶希爾頓酒店盛情揭幕。 6、2004年8月21日，在重慶人民大禮堂舉行產(chǎn)品推介發(fā)布會(huì)。 7、2004年8月22日起，舉行奧龍會(huì)金銀卡的申請(qǐng)發(fā)放。 奧林匹克花園憑啥打動(dòng)重慶 轉(zhuǎn)載商報(bào) 從去年初至今這一年多的時(shí)間里，重慶樓市從火爆走到了平靜。特別是最近兩三個(gè)月里，樓市疲憊已被大家公認(rèn)。 不過(guò)在平靜與疲憊中，一個(gè)亮點(diǎn)卻迅速閃現(xiàn)。7月10日，重慶奧林匹克花園在解放碑正式亮相，100多位市民看完馬上跑到雨田