福州動物油脂生產加工項目投資分析報告

1、泓域咨詢/福州動物油脂生產加工項目投資分析報告福州動物油脂生產加工項目投資分析報告規(guī)劃設計/投資分析/產業(yè)運營 報告說明油脂化工自上而下分為油脂、油化2大類。通過對動物組織、植物種子進行加工可制得天然油脂，再由天然油脂得到各種油化產品（皂類、脂肪酸、脂肪醇、甘油以及各種衍生物），油化產品廣泛應用在表面活性劑、食品、化妝、醫(yī)藥、造紙、塑料、橡膠、農藥等領域。該動物油脂項目計劃總投資4134.38萬元，其中：固定資產投資3557.89萬元，占項目總投資的86.06%；流動資金576.49萬元，占項目總投資的13.94%。達產年營業(yè)收入5117.00萬元，總成本費用3960.29萬元，稅金及附加78

2、.32萬元，利潤總額1156.71萬元，利稅總額1394.58萬元，稅后凈利潤867.53萬元，達產年納稅總額527.05萬元；達產年投資利潤率27.98%，投資利稅率33.73%，投資回報率20.98%，全部投資回收期6.27年，提供就業(yè)職位85個。國內脂肪酸的主要生產能力集中于華東地區(qū)。2016年全國238萬噸的有效產能，207萬噸/87%分布在華東地區(qū)，主要在江蘇、浙江2省。港口經濟所帶來的便利的原材料采購是其主因。目錄第一章 項目基本情況第二章 項目建設單位第三章 項目基本情況第四章 市場調研第五章 產品規(guī)劃方案第六章 項目選址說明第七章 工程設計可行性分析第八章 工藝可行性分析第九章

3、 環(huán)境影響分析第十章 生產安全第十一章 風險評估第十二章 節(jié)能情況分析第十三章 項目進度說明第十四章 投資方案說明第十五章 盈利能力分析第十六章 項目結論第十七章 項目招投標方案第一章 項目基本情況一、項目提出的理由油脂化工自上而下分為油脂、油化2大類。通過對動物組織、植物種子進行加工可制得天然油脂，再由天然油脂得到各種油化產品（皂類、脂肪酸、脂肪醇、甘油以及各種衍生物），油化產品廣泛應用在表面活性劑、食品、化妝、醫(yī)藥、造紙、塑料、橡膠、農藥等領域。中國油化產品市場規(guī)模呈現(xiàn)逐年提升態(tài)勢。根據行業(yè)協(xié)會數據，20122015年油化產品產量持續(xù)正增長，其中脂肪酸（71%）、天然脂肪醇（15%）、甘油

4、（9%）為三大主要品種，2015年合計產量占比預計達95%。國內油化行業(yè)經過多年的市場調整以及產業(yè)整合，市場格局已呈現(xiàn)極大幅度改善。由于國內的油化行業(yè)受制于原料、工藝限制，小廠難以為繼，只有具有規(guī)模、成本優(yōu)勢的行業(yè)龍頭能夠保證產銷穩(wěn)定。二、項目概況（一）項目名稱福州動物油脂生產加工項目（二）項目選址xx經濟合作區(qū)福州，簡稱榕，別稱榕城，是福建省省會，國務院批復確定的中國海峽西岸經濟區(qū)中心城市之一、濱江濱海生態(tài)園林城市。截至2018年，全市下轄6個區(qū)、6個縣、和1個縣級市，總面積11968平方千米，建成區(qū)面積357平方公里，2019年常住人口780萬人，城鎮(zhèn)化率70.5%。福州地處中國華東地區(qū)、

5、福建東部、閩江下游及沿海地區(qū)，中國東部戰(zhàn)區(qū)陸軍機關駐地，是中國東南沿海重要都市、首批對外開放的沿海開放城市、海洋經濟發(fā)展示范區(qū)，海上絲綢之路門戶以及中國（福建）自由貿易試驗區(qū)組成部分；是近代中國最早開放的五個通商口岸之一。福州是國家歷史文化名城，最早在秦漢時期名為冶，而后因為境內一座福山而更名福州。建城于公元前202年，歷史上曾長期作為福建的政治中心。福州馬尾是中國近代海軍的搖籃、中國船政文化的發(fā)祥地；曾獲中國優(yōu)秀旅游城市、國家衛(wèi)生城市、濱江濱海生態(tài)園林城市、國家環(huán)保模范城、全國雙擁模范城市、全國文明城市等稱號。2019年實現(xiàn)地區(qū)生產總值9392.30億元，比上年增長7.9%。項目建設區(qū)域以城

6、市總體規(guī)劃為依據，布局相對獨立，便于集中開展科研、生產經營和管理活動，并且統(tǒng)籌考慮用地與城市發(fā)展的關系，與項目建設地的建成區(qū)有較方便的聯(lián)系。項目選址應符合城鄉(xiāng)建設總體規(guī)劃和項目占地使用規(guī)劃的要求，同時具備便捷的陸路交通和方便的施工場址，并且與大氣污染防治、水資源和自然生態(tài)資源保護相一致。（三）項目用地規(guī)模項目總用地面積14794.06平方米（折合約22.18畝）。（四）項目用地控制指標該工程規(guī)劃建筑系數73.23%，建筑容積率1.06，建設區(qū)域綠化覆蓋率5.87%，固定資產投資強度160.41萬元/畝。（五）土建工程指標項目凈用地面積14794.06平方米，建筑物基底占地面積10833.69平

7、方米，總建筑面積15681.70平方米，其中：規(guī)劃建設主體工程12372.50平方米，項目規(guī)劃綠化面積919.82平方米。（六）設備選型方案項目計劃購置設備共計83臺（套），設備購置費1708.99萬元。（七）節(jié)能分析1、項目年用電量894375.07千瓦時，折合109.92噸標準煤。2、項目年總用水量3415.40立方米，折合0.29噸標準煤。3、“福州動物油脂生產加工項目投資建設項目”，年用電量894375.07千瓦時，年總用水量3415.40立方米，項目年綜合總耗能量（當量值）110.21噸標準煤/年。達產年綜合節(jié)能量31.08噸標準煤/年，項目總節(jié)能率26.11%，能源利用效果良好。（

8、八）環(huán)境保護項目符合xx經濟合作區(qū)發(fā)展規(guī)劃，符合xx經濟合作區(qū)產業(yè)結構調整規(guī)劃和國家的產業(yè)發(fā)展政策；對產生的各類污染物都采取了切實可行的治理措施，嚴格控制在國家規(guī)定的排放標準內，項目建設不會對區(qū)域生態(tài)環(huán)境產生明顯的影響。（九）項目總投資及資金構成項目預計總投資4134.38萬元，其中：固定資產投資3557.89萬元，占項目總投資的86.06%；流動資金576.49萬元，占項目總投資的13.94%。（十）資金籌措該項目現(xiàn)階段投資均由企業(yè)自籌。（十一）項目預期經濟效益規(guī)劃目標預期達產年營業(yè)收入5117.00萬元，總成本費用3960.29萬元，稅金及附加78.32萬元，利潤總額1156.71萬元，利

9、稅總額1394.58萬元，稅后凈利潤867.53萬元，達產年納稅總額527.05萬元；達產年投資利潤率27.98%，投資利稅率33.73%，投資回報率20.98%，全部投資回收期6.27年，提供就業(yè)職位85個。（十二）進度規(guī)劃本期工程項目建設期限規(guī)劃12個月。將整個項目分期、分段建設，進行項目分解、工期目標分解，按項目的適應性安排施工，各主體工程的施工期叉開實施。在技術交流談判同時，提前進行設計工作。對于制造周期長的設備，提前設計，提前定貨。融資計劃應比資金投入計劃超前，時間及資金數量需有余地。三、項目評價1、本期工程項目符合國家產業(yè)發(fā)展政策和規(guī)劃要求，符合xx經濟合作區(qū)及xx經濟合作區(qū)動物油

10、脂行業(yè)布局和結構調整政策；項目的建設對促進xx經濟合作區(qū)動物油脂產業(yè)結構、技術結構、組織結構、產品結構的調整優(yōu)化有著積極的推動意義。2、xxx科技發(fā)展公司為適應國內外市場需求，擬建“福州動物油脂生產加工項目”，本期工程項目的建設能夠有力促進xx經濟合作區(qū)經濟發(fā)展，為社會提供就業(yè)職位85個，達產年納稅總額527.05萬元，可以促進xx經濟合作區(qū)區(qū)域經濟的繁榮發(fā)展和社會穩(wěn)定，為地方財政收入做出積極的貢獻。3、項目達產年投資利潤率27.98%，投資利稅率33.73%，全部投資回報率20.98%，全部投資回收期6.27年，固定資產投資回收期6.27年（含建設期），項目具有較強的盈利能力和抗風險能力。從

11、經濟的貢獻看，截至2017年底，我國民營企業(yè)的數量超過2700萬家，個體工商戶超過了6500萬戶，注冊資本超過165萬億元，民營經濟占GDP的比重超過了60%，撐起了我國經濟的“半壁江山”。作為中國經濟最具活力的部分，民營經濟未來將繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展壯大，為促進我國經濟社會持續(xù)健康發(fā)展發(fā)揮更大作用。引導民間投資參與制造業(yè)重大項目建設，國務院辦公廳轉發(fā)財政部發(fā)展改革委人民銀行關于在公共服務領域推廣政府和社會資本合作模式指導意見，要求廣泛采用政府和社會資本合作（PPP）模式。為推動中國制造2025國家戰(zhàn)略實施，中央財政在工業(yè)轉型升級資金基礎上整合設立了工業(yè)轉型升級（中國制造2025）資金。圍繞中國制造2

12、025戰(zhàn)略，重點解決產業(yè)發(fā)展的基礎、共性問題，充分發(fā)揮政府資金的引導作用，帶動產業(yè)向縱深發(fā)展。重點支持制造業(yè)關鍵領域和薄弱環(huán)節(jié)發(fā)展，加強產業(yè)鏈條關鍵環(huán)節(jié)支持力度，為各類企業(yè)轉型升級提供產業(yè)和技術支撐。到2020年，全省制造業(yè)整體素質和質量效益大幅提升，規(guī)模以上制造業(yè)增加值年均增長7%左右，制造業(yè)質量競爭力指數達到87，制造業(yè)全員勞動生產率年均增速8.5%以上，初步形成產業(yè)基礎雄厚、結構調整優(yōu)化、質量效益良好、持續(xù)發(fā)展強勁的先進制造業(yè)體系，成為國家級戰(zhàn)略產業(yè)的重要支撐點。四、主要經濟指標主要經濟指標一覽表序號項目單位指標備注1占地面積平方米14794.0622.18畝1.1容積率1.061.2建

13、筑系數73.23%1.3投資強度萬元/畝160.411.4基底面積平方米10833.691.5總建筑面積平方米15681.701.6綠化面積平方米919.82綠化率5.87%2總投資萬元4134.382.1固定資產投資萬元3557.892.1.1土建工程投資萬元1371.372.1.1.1土建工程投資占比萬元33.17%2.1.2設備投資萬元1708.992.1.2.1設備投資占比41.34%2.1.3其它投資萬元477.532.1.3.1其它投資占比11.55%2.1.4固定資產投資占比86.06%2.2流動資金萬元576.492.2.1流動資金占比13.94%3收入萬元5117.004總成

14、本萬元3960.295利潤總額萬元1156.716凈利潤萬元867.537所得稅萬元1.068增值稅萬元159.559稅金及附加萬元78.3210納稅總額萬元527.0511利稅總額萬元1394.5812投資利潤率27.98%13投資利稅率33.73%14投資回報率20.98%15回收期年6.2716設備數量臺（套）8317年用電量千瓦時894375.0718年用水量立方米3415.4019總能耗噸標準煤110.2120節(jié)能率26.11%21節(jié)能量噸標準煤31.0822員工數量人85 第二章 項目建設單位一、項目承辦單位基本情況（一）公司名稱xxx（集團）有限公司（二）公司簡介公司是全球領先的

15、產品提供商。我們在續(xù)為客戶創(chuàng)造價值，堅持圍繞客戶需求持續(xù)創(chuàng)新，加大基礎研究投入，厚積薄發(fā)，合作共贏。順應經濟新常態(tài)，需要公司積極轉變發(fā)展方式，實現(xiàn)內涵式增長。為此，公司要求各級單位通過創(chuàng)新驅動、結構優(yōu)化、產業(yè)升級、提升產品和服務質量、提高效率和效益等路徑，努力實現(xiàn)“做實、做強、做大、做好、做長”的發(fā)展理念。公司基于業(yè)務優(yōu)化提升客戶體驗與滿意度，通過關鍵業(yè)務優(yōu)化改善產業(yè)相關流程；并結合大數據等技術實現(xiàn)智能化管理，推動業(yè)務體系提升。公司自成立以來，在整合產業(yè)服務資源的基礎上，積累用戶需求實現(xiàn)技術創(chuàng)新，專注為客戶創(chuàng)造價值。二、公司經濟效益分析上一年度，xxx科技發(fā)展公司實現(xiàn)營業(yè)收入4270.01萬元

16、，同比增長14.99%（556.71萬元）。其中，主營業(yè)業(yè)務動物油脂生產及銷售收入為3734.15萬元，占營業(yè)總收入的87.45%。上年度營收情況一覽表序號項目第一季度第二季度第三季度第四季度合計1營業(yè)收入896.701195.601110.201067.504270.012主營業(yè)務收入784.171045.56970.88933.543734.152.1動物油脂(A)258.78345.04320.39308.071232.272.2動物油脂(B)180.36240.48223.30214.71858.852.3動物油脂(C)133.31177.75165.05158.70634.812.4

17、動物油脂(D)94.10125.47116.51112.02448.102.5動物油脂(E)62.7383.6477.6774.68298.732.6動物油脂(F)39.2152.2848.5446.68186.712.7動物油脂(.)15.6820.9119.4218.6774.683其他業(yè)務收入112.53150.04139.32133.97535.86根據初步統(tǒng)計測算，公司實現(xiàn)利潤總額935.06萬元，較去年同期相比增長103.73萬元，增長率12.48%；實現(xiàn)凈利潤701.29萬元，較去年同期相比增長134.56萬元，增長率23.74%。上年度主要經濟指標項目單位指標完成營業(yè)收入萬元4

18、270.01完成主營業(yè)務收入萬元3734.15主營業(yè)務收入占比87.45%營業(yè)收入增長率（同比）14.99%營業(yè)收入增長量（同比）萬元556.71利潤總額萬元935.06利潤總額增長率12.48%利潤總額增長量萬元103.73凈利潤萬元701.29凈利潤增長率23.74%凈利潤增長量萬元134.56投資利潤率30.78%投資回報率23.08%財務內部收益率25.26%企業(yè)總資產萬元8231.33流動資產總額占比萬元30.71%流動資產總額萬元2527.82資產負債率48.71% 第三章 項目基本情況一、動物油脂項目背景分析國內脂肪酸的主要生產能力集中于華東地區(qū)。2016年全國238萬噸的有效產

19、能，207萬噸/87%分布在華東地區(qū)，主要在江蘇、浙江2省。港口經濟所帶來的便利的原材料采購是其主因。行業(yè)格局重塑，產能增速大幅放緩。脂肪酸產業(yè)格局同油化產業(yè)格局基本同步，考慮到脂肪酸擴產周期為1.5-2年，2016年僅贊宇科技、泰柯棕化合計擴產45萬噸/21.1%，2017年主要廠家并無產能擴張計劃，預計1617年新增產能在50萬噸以內。行業(yè)供給端基本面大幅改善，格局重塑疊加產能投放的放緩有望引導行業(yè)整體的估值重構。行業(yè)格局重塑背景下，進口替代逐步提速。雖然2015年行業(yè)實際開工率為61%，但如果考慮到其中多以日化企業(yè)自用為主，實際國內脂肪酸生產基本集中在三家企業(yè)之中，且實際產能在140萬噸

20、左右；按硬脂酸的凈進口量測算，進口依賴度仍高達15.9%，預計未來進口替代有望進一步提速。國內脂肪酸年均表觀消費量超過150萬噸，且下游需求以日化行業(yè)為主，預計未來仍將維持穩(wěn)定增長。2015年中國洗協(xié)預計產量達131萬噸，考慮到同期國內以硬脂酸為代表的脂肪酸凈進口量為25萬噸，對應2015年全國脂肪酸表觀約160萬噸。需求穩(wěn)定增長疊加供給端的格局重塑，行業(yè)景氣度有望迎來穩(wěn)步提升。硬脂酸是脂肪酸系列中的重要產品，其基本面榮枯也決定了整體脂肪酸行業(yè)的景氣度。2015年硬脂酸（考慮皂粒）產量占脂肪酸比重為72%，下游需求結構主要以塑料、橡膠行業(yè)為主，供給端格局與脂肪酸基本同步。油酸一般由植物中提取獲

21、得，是重要的精細化工產品。工業(yè)油酸可應用于塑料、洗滌、選礦、油漆等行業(yè)，純度高的油酸（80%）可用于食品、醫(yī)藥、化妝品等行業(yè)。工業(yè)需求較為穩(wěn)定，其它需求增速較快。油酸擁有豐富的原材料來源，這也保證其在一定程度上擺脫海外進口植物油脂的依賴，進而能夠根據下游的實際需求來選取適當的原材料，從而達到提升整體盈利能力的目的。一般按照用料來源可將油酸分為四類：棉/豆油油酸、地溝油油酸、動物油酸、高純植物油酸。如果按照下游需求的附加值程度進行劃分，油酸的整體需求有望維持穩(wěn)定增長。國內油酸的低端下游需求仍主要以礦物浮選及生產醇酸樹脂涂料，其產量穩(wěn)步增長進一步拉動需求穩(wěn)步提升。二、動物油脂項目建設必要性分析油脂

22、化工自上而下分為油脂、油化2大類。通過對動物組織、植物種子進行加工可制得天然油脂，再由天然油脂得到各種油化產品（皂類、脂肪酸、脂肪醇、甘油以及各種衍生物），油化產品廣泛應用在表面活性劑、食品、化妝、醫(yī)藥、造紙、塑料、橡膠、農藥等領域。亞洲地區(qū)是油化需求的主要驅動力。國內市場格局實現(xiàn)重塑：目前亞太地區(qū)是全球最大的生產以及消費地區(qū)，印尼、馬來西亞是全球最大的棕櫚油生產國，同時消費占全球份額的40%。國內油化行業(yè)經過多年的市場調整以及產業(yè)整合，市場格局得到重塑。受制于原料、工藝限制，小廠大多難以為繼，只有具有規(guī)模、成本優(yōu)勢的行業(yè)龍頭能夠保證產銷穩(wěn)定。脂肪酸產業(yè)集中度提升。下游需求領域廣泛：脂肪酸是所

23、有油脂的主要共同成分，可通過水解制得，下游主要產品包括硬脂酸、甘油與油酸。硬脂酸下游需求領域以橡膠、塑料等行業(yè)為主，需求與供給端雙重改善；甘油下游日化等領域需求穩(wěn)定，高端產品有進口替代空間；油酸作為油脂深加工未來的希望之星，下游需求穩(wěn)定的同時原材料具有多樣性，盈利能力穩(wěn)步提升。油酸極其下游深加工是未來油脂化工發(fā)展的主要方向：我們看好油酸行業(yè)未來發(fā)展主要基于以下三方面原因：第一，產品供需基本處于平衡狀態(tài)；第二，深耕利基市場，盈利能力維持平穩(wěn)；第三，原材料的多樣性使得其不同于其他油脂化工產品，可以在一定程度上擺脫海外植物油脂的進口依賴。此外油酸下游產品如二聚酸、聚酰胺樹脂等產品同樣擁有較高的盈利能

24、力與市場空間，將逐步成為油脂深加工領域發(fā)展的主要方向。 第四章 市場調研一、動物油脂行業(yè)分析油脂化工自上而下分為油脂、油化2大類。通過對動物組織、植物種子進行加工可制得天然油脂，再由天然油脂得到各種油化產品（皂類、脂肪酸、脂肪醇、甘油以及各種衍生物），油化產品廣泛應用在表面活性劑、食品、化妝、醫(yī)藥、造紙、塑料、橡膠、農藥等領域。油脂化工從上之下分為油脂、油化2大類。通過對動物組織、植物種子進行加工可制得天然油脂產品（通常包括90%脂肪酸及10%甘油），再由天然油脂得到各種油化產品（皂類、脂肪酸、脂肪醇、甘油以及各種衍生物），油化產品廣泛應用在表面活性劑、食品、化妝、醫(yī)藥、造紙、塑料、橡膠、農藥

25、等領域。本文主要分析以天然油脂為原料的油化產業(yè)鏈。油脂化工的主要產品以脂肪醇與脂肪酸為主。根據相關咨詢機構統(tǒng)計，2016年全球油脂化工市場規(guī)模達191億美元，預計2024年將達302億美元（CAGR=5.2%）。脂肪酸、脂肪醇中亞洲、歐洲都是最主要的需求國。預計2020年脂肪酸、脂肪醇全球消費量將達849、392萬噸，2016-2020年的CAGR分別為3.88%、3.61%，脂肪酸主要增長動力來自于亞洲。油脂化工下游主要需求由日化行業(yè)所主導。受益于肥皂、洗滌劑和個人護理行業(yè)迅速發(fā)展，脂肪酸為主要的油化產品，需求占比高達55%。全球的油脂化工始于19世紀初期，而中國的油脂化工始于20世紀中后期

26、，后者可分為三個階段：（1）初生期（1970S-1990S）。技術較為落后，以自主研發(fā)為主，主要生產肥皂、香皂，企業(yè)普遍規(guī)模較??；（2）技術引入期（1990S-20世紀末）。90年代隨著改革開放的逐步推進，國內從意大利CMB、意大利Gianazza以及德國Lurgi等公司引入了先進的工藝和設備，產品收率、分離精度、規(guī)模、自動化程度都上了一個臺階；（3）快速發(fā)展期（21世紀初至今）。WTO打破了進口配額的桎梏，東南亞公司開始在中國投資建廠，帶動了國內企業(yè)的改擴建并實現(xiàn)了技術溢出；隨著國內具有自主知識產權技術的普及，行業(yè)迎來快速發(fā)展期，總產能快速攀升的同時帶動產業(yè)逐步向國內轉移。二、動物油脂市場分

27、析預測中國油化產品市場規(guī)模呈現(xiàn)逐年提升態(tài)勢。根據行業(yè)協(xié)會數據，20122015年油化產品產量持續(xù)正增長，其中脂肪酸（71%）、天然脂肪醇（15%）、甘油（9%）為三大主要品種，2015年合計產量占比預計達95%。國內油化行業(yè)經過多年的市場調整以及產業(yè)整合，市場格局已呈現(xiàn)極大幅度改善。由于國內的油化行業(yè)受制于原料、工藝限制，小廠難以為繼，只有具有規(guī)模、成本優(yōu)勢的行業(yè)龍頭能夠保證產銷穩(wěn)定。產業(yè)格局的逐步優(yōu)化、下游需求的穩(wěn)定增長及產品群的日漸豐富，是我們判斷油脂化工行業(yè)整體迎來發(fā)展拐點的三大因素。產業(yè)格局的穩(wěn)定是鞏固行業(yè)未來健康有序發(fā)展的基礎，在需求穩(wěn)定提升的背景下，全行業(yè)有望實現(xiàn)景氣度提升以及盈利

28、改善，并進一步引發(fā)行業(yè)的整體估值水平的重塑。脂肪酸是所有油脂最為主要的成分，一般可通過水解制得。自然界有40多種脂肪酸，按碳鏈長度分為：短鏈（2-4個C）、中鏈（6-12個C）、長鏈（14個C），人體只能吸收利用偶數脂肪酸，體內主要含有長鏈脂肪酸。脂肪酸主要生產工藝為水解。脂肪與水在酸/堿/酶的催化以及一定溫度下，可制得脂肪酸和甘油，該過程包括預處理、水解、分餾、蒸餾、氫化等流程。國內的脂肪酸生產工藝仍以90年代引進的國外技術為主，隨著生產技術的持續(xù)溢出，國產化設備已逐步占據一席之地，未來有望逐步實現(xiàn)進口替代。工業(yè)脂肪酸分為天然脂肪酸（甘三酯形式分布于動植物）和合成脂肪酸（化學合成）。天然脂肪

29、酸的原料仍以植物油為重要原料，主要包括棕櫚油、大豆油、蓖麻油、椰子油及棉籽油等；動物油中只有質量較差的牛豬羊脂以及煎炸后的廢脂可用。天然脂肪酸主要為長鏈脂肪酸（12-18個C）。全球產能主要集中于亞洲，印尼和馬來西亞是全球最大的生產國。2014年全球產能總計1116萬噸，印尼、馬來西亞、中國、歐洲、印度分別占比28%、20%、20%、11%、9%。 第五章 產品規(guī)劃方案一、產品規(guī)劃項目主要產品為動物油脂，根據市場情況，預計年產值5117.00萬元。進入二十一世紀以來，隨著我國國民經濟的快速持續(xù)發(fā)展，經濟建設提出了走新型工業(yè)化發(fā)展道路的目標，國家出臺并實施了加快經濟發(fā)展的一系列政策，對于相關行業(yè)

30、來說，調整產業(yè)結構、提高管理水平、籌措發(fā)展資金、參與國際分工，都將起到積極的推動作用，尤其是隨著我國國民經濟逐漸融入全球經濟大循環(huán)，各行各業(yè)面臨市場國際化，相應企業(yè)將面對極具技術優(yōu)勢、管理優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢的競爭對手，市場份額將會形成新的分配格局。采取靈活的定價辦法，項目承辦單位應當依據原輔材料的價格、加工內容、需求對象和市場動態(tài)原則，以盈利為目標，經過科學測算，確定項目產品銷售價格，為了迅速進入市場并保持競爭能力，項目產品一上市，可以采取靈活的價格策略，迅速提升項目承辦單位的知名度和項目產品的美譽度。二、建設規(guī)模（一）用地規(guī)模該項目總征地面積14794.06平方米（折合約22.18畝），其中：凈

31、用地面積14794.06平方米（紅線范圍折合約22.18畝）。項目規(guī)劃總建筑面積15681.70平方米，其中：規(guī)劃建設主體工程12372.50平方米，計容建筑面積15681.70平方米；預計建筑工程投資1371.37萬元。（二）設備購置項目計劃購置設備共計83臺（套），設備購置費1708.99萬元。（三）產能規(guī)模項目計劃總投資4134.38萬元；預計年實現(xiàn)營業(yè)收入5117.00萬元。 第六章 項目選址說明一、項目選址該項目選址位于xx經濟合作區(qū)。福州，簡稱榕，別稱榕城，是福建省省會，國務院批復確定的中國海峽西岸經濟區(qū)中心城市之一、濱江濱海生態(tài)園林城市。截至2018年，全市下轄6個區(qū)、6個縣、和

32、1個縣級市，總面積11968平方千米，建成區(qū)面積357平方公里，2019年常住人口780萬人，城鎮(zhèn)化率70.5%。福州地處中國華東地區(qū)、福建東部、閩江下游及沿海地區(qū)，中國東部戰(zhàn)區(qū)陸軍機關駐地，是中國東南沿海重要都市、首批對外開放的沿海開放城市、海洋經濟發(fā)展示范區(qū)，海上絲綢之路門戶以及中國（福建）自由貿易試驗區(qū)組成部分；是近代中國最早開放的五個通商口岸之一。福州是國家歷史文化名城，最早在秦漢時期名為冶，而后因為境內一座福山而更名福州。建城于公元前202年，歷史上曾長期作為福建的政治中心。福州馬尾是中國近代海軍的搖籃、中國船政文化的發(fā)祥地；曾獲中國優(yōu)秀旅游城市、國家衛(wèi)生城市、濱江濱海生態(tài)園林城市、

33、國家環(huán)保模范城、全國雙擁模范城市、全國文明城市等稱號。2019年實現(xiàn)地區(qū)生產總值9392.30億元，比上年增長7.9%。深入貫徹落實黨中央、國務院和省委、省政府的決策部署，牢固樹立和自覺踐行創(chuàng)新、協(xié)調、綠色、開放、共享五大發(fā)展理念，堅持問題導向、底線思維，推進供給側結構性改革，厚植優(yōu)勢、補齊短板，著力破除制約民間投資發(fā)展的體制機制障礙，提升行政服務效能，改善投資環(huán)境，強化要素保障，不斷提升民營經濟對需求變化的適應性和靈活性，推動經濟發(fā)展向高中速、高中端轉型，為高水平全面建成小康社會奠定堅實基礎。園區(qū)全面落實創(chuàng)新、協(xié)調、綠色、開放、共享發(fā)展理念，緊密結合全省一核三極四帶多點發(fā)展戰(zhàn)略布局和供給側結

34、構性改革重點，統(tǒng)籌相關配套政策，聯(lián)動推進園區(qū)建設，以提高產業(yè)園區(qū)發(fā)展質量為中心，以改革創(chuàng)新為動力，在去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板上下功夫，推動產業(yè)園區(qū)規(guī)劃布局、產業(yè)發(fā)展、基礎設施、管理服務等全面升級，不斷增強產業(yè)園區(qū)競爭力，將產業(yè)園區(qū)打造成為經濟發(fā)展帶動區(qū)、城市綜合功能新區(qū)、對外開放先導區(qū)和現(xiàn)代產業(yè)發(fā)展集聚區(qū)。項目建設區(qū)域以城市總體規(guī)劃為依據，布局相對獨立，便于集中開展科研、生產經營和管理活動，并且統(tǒng)籌考慮用地與城市發(fā)展的關系，與項目建設地的建成區(qū)有較方便的聯(lián)系。項目選址應符合城鄉(xiāng)建設總體規(guī)劃和項目占地使用規(guī)劃的要求，同時具備便捷的陸路交通和方便的施工場址，并且與大氣污染防治、水資源

35、和自然生態(tài)資源保護相一致。項目承辦單位現(xiàn)有資產運營優(yōu)良，財務管理制度健全且完善，企業(yè)的資金雄厚，憑借優(yōu)異的產品質量、嚴謹科學的管理和靈活通暢的銷售網絡，連年實現(xiàn)盈利，能夠為項目建設提供充足的計劃自籌資金。項目建設所選區(qū)域交通運輸條件十分便利，擁有集公路、鐵路、航空于一體的現(xiàn)代化交通運輸網絡，物流運輸方便快捷，為投資項目原料進貨、產品銷售和對外交流等提供了多條便捷通道，對于項目實現(xiàn)既定目標十分有利。企業(yè)管理經驗豐富。項目承辦單位是以相關行業(yè)為主營業(yè)務的民營企業(yè)，擁有一大批高素質的生產技術、科研開發(fā)、工程管理和企業(yè)管理人才，其項目產品制造技術和銷售市場已較為成熟，在生產制造的精細化管理方面、質量控

36、制方面均具有豐富的經驗，具有管理優(yōu)勢；在項目產品的生產和工程建設方面積累了豐富的經驗，為投資項目的順利實施提供了管理上的有力保障。二、用地控制指標根據測算，投資項目固定資產投資強度完全符合國土資源部發(fā)布的工業(yè)項目建設用地控制指標（國土資發(fā)【2008】24號）中規(guī)定的產品制造行業(yè)固定資產投資強度1259.00萬元/公頃的規(guī)定；同時，滿足項目建設地確定的“固定資產投資強度4500.00萬元/公頃”的具體要求。建設項目平面布置符合行業(yè)廠房建設和單位面積產能設計規(guī)定標準，達到工業(yè)項目建設用地控制指標（國土資發(fā)【2008】24號）文件規(guī)定的具體要求。三、地總體要求本期工程項目建設規(guī)劃建筑系數73.23%

37、，建筑容積率1.06，建設區(qū)域綠化覆蓋率5.87%，固定資產投資強度160.41萬元/畝。土建工程投資一覽表序號項目單位指標備注1占地面積平方米14794.0622.18畝2基底面積平方米10833.693建筑面積平方米15681.701371.37萬元4容積率1.065建筑系數73.23%6主體工程平方米12372.507綠化面積平方米919.828綠化率5.87%9投資強度萬元/畝160.41四、節(jié)約用地措施投資項目建設認真貫徹執(zhí)行專業(yè)化生產的原則，除了主要生產過程和關鍵工序由項目承辦單位實施外，其他附屬商品采取外協(xié)（外購）的方式，從而減少重復建設，節(jié)約了資金、能源和土地資源。采用大跨度連

38、跨廠房，方便生產設備的布置，提高廠房面積的利用率，有利于節(jié)約土地資源；原料及輔助材料倉庫采用簡易貨架，提高了庫房的面積和空間利用率，從而有效地節(jié)約土地資源。五、總圖布置方案1、按照建（構）筑物的生產性質和使用功能，項目總體設計根據物流關系將場區(qū)劃分為生產區(qū)、辦公生活區(qū)、公用設施區(qū)等三個功能區(qū)，要求功能分區(qū)明確，人流、物流便捷流暢，生產工藝流程順暢簡捷；這樣布置既能充分利用現(xiàn)有場地，有利于生產設施的聯(lián)系，又有利于外部水、電、氣等能源的接入，管線敷設短捷，相互聯(lián)系方便。根據項目承辦單位發(fā)展趨勢，綜合考慮工藝、土建、公用等各種技術因素，做到總圖合理布置，達到“規(guī)劃投資省、建設工期短、生產成本低、土地

39、綜合利用率高”的效果。道路在項目建設場區(qū)內呈環(huán)狀布置，擬采用城市型水泥混凝土路面結構形式，可以滿足不同運輸車輛行駛的功能要求。項目承辦單位在工藝流程、技術參數和主要設備選擇確定以后，根據設備的外形、前后位置、上下位差以及各種物料輸入（出）、操作等規(guī)劃統(tǒng)一設計，選擇并確定車間布置方案。場區(qū)道路布置滿足安裝、檢修、運輸和消防的要求，使貨物運輸順暢，合理分散物流和人流，盡量避免或減少交叉，使主要人流、物流路線短捷、運輸安全。2、投資項目綠化的重點是場區(qū)周邊、辦公區(qū)及主要道路兩側的空地，美化的重點是辦公區(qū)，場區(qū)周邊以高大喬木為主，辦公區(qū)以綠色草坪、花壇為主，道路兩側以觀賞樹木、綠籬、草坪為主，適當結合

40、花壇和垂直綠化，起到環(huán)境保護與美觀的作用，創(chuàng)造一個“環(huán)境優(yōu)美、統(tǒng)一協(xié)調”的建筑空間。場內供水采用生活供水系統(tǒng)、消防供水系統(tǒng)、生產補給水系統(tǒng)，消防供水系統(tǒng)在場區(qū)內形成供水管網。3、投資項目生活給水主要是員工工作及休息期間的個人飲用及衛(wèi)生用水，生活給水水壓0.35Mpa。項目建設區(qū)域位于項目建設地，場區(qū)水源為市政自來水管網，水源充裕水質良好，符合國家衛(wèi)生要求，場區(qū)給水系統(tǒng)采用生產、生活、消防合一給水系統(tǒng)。生活糞便污水經級化糞池處理后與一般生活廢水一起排到項目建設地污水處理站集中處理達標后排放；雨水經收集口與地表水一起以暗管系統(tǒng)直接排到項目建設地市政雨水管網。低壓配電系統(tǒng)采用TN-C-S接地型式，電

41、源中性線在進戶處作重復接地，接地裝置均利用建筑物基礎，重復接地后PE線和N線完全分開。投資項目供電負荷等級為級，場區(qū)降壓站電源取自國家電網，電源符合國家標準供配電系統(tǒng)設計規(guī)范（GB50052）的規(guī)定。4、場外運輸主要為原材料的供給以及產品的外運；產品的遠距離運輸由汽車或鐵路運輸解決，項目建設地社會運輸力量充足，可滿足投資項目場外遠距離運輸的需求。項目建設規(guī)劃區(qū)內部和外部運輸做到物料流向合理，場內部和外部運輸、接卸、貯存形成完整的、連續(xù)的工作系統(tǒng)，盡量使場內、外的運輸與車間內部運輸密切結合統(tǒng)一考慮。廠房內部散發(fā)較大熱量的生產設備區(qū)域，采用局部封閉進行機械送、排風；當排出廢氣不能達到排放標準時必須

42、設置空氣凈化設備。數據通信：數據傳輸通道主要采用中國電信ADSL構建VPN虛擬專用通信網，可同時解決場區(qū)數據、IP數據及計算機上網需求；也可采用GPRS數據傳輸通信，投資項目數據利用中國電信ADSL構建VPN虛擬專用通信網，上傳至項目承辦單位調度中心。六、選址綜合評價投資項目選址符合國家相關供地政策及規(guī)劃要求，其建筑系數、建筑容積率、建設區(qū)域綠化覆蓋率、辦公及生活服務用地比例、投資強度等各項用地指標，均符合工業(yè)項目建設用地控制指標（2008版）中的相關規(guī)定要求。綜上所述，項目選址位在項目建設地工業(yè)項目占地規(guī)劃區(qū)，該區(qū)域地勢平坦開闊，四周無污染源、自然景觀及保護文物；供電、供水可靠，給、排水方便

43、，而且，交通便利、通訊便捷、遠離居民區(qū)；所以，從場址周圍環(huán)境概況、資源和能源的利用情況以及對周圍環(huán)境的影響分析，擬建工程的場址選擇是科學合理的。 第七章 工程設計可行性分析一、建筑工程設計原則項目承辦單位本著“適用、安全、經濟、美觀”的原則并遵照國家建筑設計規(guī)范進行項目建筑工程設計；在滿足投資項目生產工藝設備要求的前提下，力求布局合理、造型美觀、色彩協(xié)調、施工方便，努力建設既有時代感又有地方特色的工業(yè)建筑群的新形象。建筑物平面設計以滿足生產工藝要求為前提，力求生產流程布置合理，盡量做到人貨分流，功能分區(qū)明確，符合建筑設計防火規(guī)范（GB50016）要求。本工程項目位于項目建設地，本次設計通過與建

44、設方的多次溝通、考察、論證，最后達成共識。本次設計融入了全新的設計理念，以建設和諧企業(yè)為前提條件，以建筑“功能、美觀、經濟”三要素前提為出發(fā)點，全盤考慮場區(qū)可持續(xù)發(fā)展、建筑節(jié)能等各方面要素，極力打造一個功能先進、生產高效的現(xiàn)代化企業(yè)。二、土建工程設計年限及安全等級根據建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準（GB50068）的規(guī)定，投資項目中所有建（構）筑物均按永久性建筑要求設計，使用年限為50.00年。三、建筑工程設計總體要求建筑設計是根據生產工藝提出的設計條件結合總圖位置，進行平面布局，空間組合，結構選型，全面考慮施工、安裝及檢修要求，既要充分滿足生產經營要求，又要注重建筑的形象。四、土建工程建設指標本

45、期工程項目預計總建筑面積15681.70平方米，其中：計容建筑面積15681.70平方米，計劃建筑工程投資1371.37萬元，占項目總投資的33.17%。 第八章 工藝可行性分析一、技術管理特點按目前市場的需求情況，原料存儲時間約為20-30天，存放在原料倉庫內；投資項目將建設原料倉庫和輔助材料倉庫，以滿足投資項目生產的需要。驗收材料應根據領料單或原始憑證進行清點實測驗收，發(fā)現(xiàn)規(guī)格、質量、數量不符等問題應及時與有關人員聯(lián)系處理；做好原輔材料原始記錄和資料積累，及時準確地做好月報、季報和年度各種統(tǒng)計報表工作。項目產品的貯存為半個月左右的生產量，成品按用戶的要求包裝，貯存于項目承辦單位專用成品貯存

46、設施內。項目產品流程化設計：在設計階段引入CAE分析，避免過多的“設計分析循環(huán)”，明顯減少設計總費用和設計周期。產品的流程化設計包括從三維的幾何造型設計、ANSYS分析到產品實驗，通過CAD和CAE的平滑過度雙向互動，進而避免CAD與CAE的重復工作，提高設計效率，通過流程化控制提高設計制造質量的穩(wěn)定性。投資項目項目產品制造質量控制將按ISO9000體系標準組織生產，從業(yè)務流程與組織結構等方面來確保產品各環(huán)節(jié)處于受控狀態(tài)，同時，項目承辦單位推行精益生產（JIT、LEAN）、供應商庫存管理（VMI）、全面質量管理（TQM）等先進的管理手段和管理技術。二、項目工藝技術設計方案生產工藝設計要滿足規(guī)模

47、化生產要求，注重生產工藝的總體設計，工藝布局采用最佳物流模式、最有效的倉儲模式、最短的物流過程、最便捷的物資流向。投資項目采用的技術與國內資源條件適應，具有良好的技術適應性；該技術工藝路線可以適應國內主要原材料特性，技術工藝路線簡潔，有利于流程控制和設備操作，工藝技術已經被國內生產實踐檢驗，證明技術成熟，技術支援條件良好，具有較強的可靠性。投資項目采用國內先進的產品技術，該技術具有資金占用少、生產效率高、資源消耗低、勞動強度小的特點，其技術特性屬于技術密集型，該技術具備以下優(yōu)勢：技術設備投資和產品生產成本低，具有較強的經濟合理性；投資項目采用本技術方案建設其主要設備多數可按通用標準在國內采購。

48、三、設備選型方案投資項目的生產設備及檢測設備以工藝需要為依據，滿足工藝要求為原則，并盡量體現(xiàn)其技術先進性、生產安全性和經濟合理性，以及達到或超過國家相關的節(jié)能和環(huán)境保護要求；先進的生產技術和裝備是保證產品質量的關鍵，因此，工藝裝備必須選擇國內外著名生產廠商的產品，并且在保證產品質量的前提下，優(yōu)先選用國產的名牌節(jié)能環(huán)境保護型產品。工藝裝備以專用設備為主，必須達到技術先進、性能可靠、性能價格比合理，使項目承辦單位能夠以合理的投資獲得生產高質量項目產品的生產設備；對生產設備進行合理配置，充分發(fā)揮各類設備的最佳技術水平；在滿足生產工藝要求的前提下，力求經濟合理；充分考慮設備的正常運轉費用，以保證在生產

49、相關行業(yè)相同產品時，能夠保持最低的生產成本。項目擬選購國內先進的關鍵工藝設備和國內外先進的檢測設備，預計購置安裝主要設備共計83臺（套），設備購置費1708.99萬元。 第九章 環(huán)境影響分析就技術和組織要求而言，工業(yè)綠色發(fā)展不是單個企業(yè)的孤立行為，而是滲透到產品生命周期的各個階段，輻射從資源提取到生產、消費，再到廢棄物處置循環(huán)利用的產業(yè)價值鏈上每一個環(huán)節(jié)，使得產業(yè)鏈所有環(huán)節(jié)都體現(xiàn)環(huán)境友好性特征，并最終實現(xiàn)價值鏈各個環(huán)節(jié)的綠色化。而從消費者信息獲取、綠色消費引導以及政府監(jiān)管的角度出發(fā)，綠色技術、工藝和產品認證則需要對全生命周期做出科學、系統(tǒng)的追蹤和評價。近年來，我國正在探索走出一條科技含量高、經

50、濟效益好、資源消耗低、環(huán)境污染少的新型工業(yè)化道路。為系統(tǒng)總結我國推進工業(yè)節(jié)能減排、綠色發(fā)展的進展，工業(yè)和信息化部節(jié)能與綜合利用司組織有關部門、地方工業(yè)主管部門、行業(yè)協(xié)會和企業(yè)、研究機構和專家，歷時1年時間，編制完成了該報告。由于我國工業(yè)化和城鎮(zhèn)化化進程在不同區(qū)域發(fā)展的不平衡，以及工業(yè)內部不同行業(yè)碳排放水平的不平衡，工業(yè)低碳轉型發(fā)展不宜采用“一刀切”模式，只有結合不同地區(qū)和不同行業(yè)的碳排放特征，堅持全面推進和重點突破相結合的模式，優(yōu)先在一些發(fā)展水平較高和條件較好的區(qū)域，以及一些溫室氣體排放比較突出的行業(yè)先行開展碳排放控制，率先實現(xiàn)低碳轉型發(fā)展，最終實現(xiàn)工業(yè)整體的低碳轉型發(fā)展。一、建設區(qū)域環(huán)境質量

51、現(xiàn)狀投資項目建設地點項目建設地主要大氣污染物為二氧化硫、二氧化碳和PM10，根據當地環(huán)境監(jiān)測部門連續(xù)5.00天監(jiān)測數據顯示，項目建設區(qū)域監(jiān)測到的二氧化硫、PM10和二氧化碳濃度較低，達到環(huán)境空氣質量標準級標準要求，未出現(xiàn)超標現(xiàn)象，環(huán)境空氣質量本底值較好。二、建設期環(huán)境保護（一）建設期大氣環(huán)境影響防治對策運輸車輛不應裝載過滿并盡量采取遮蓋、密閉措施，減少沿途拋灑，同時，及時清掃散落在地面上的泥土和建筑材料；沖洗輪胎并定時灑水抵塵，以減少運輸過程中的揚塵。（二）建設期噪聲環(huán)境影響防治對策施工機械產生的噪聲往往具有突發(fā)、無規(guī)則、不連續(xù)和高強度等特點，施工單位應采取合理安排施工機械操作時間的方法加以緩

52、解，并減少同時作業(yè)的高噪施工機械的數量，盡可能減輕聲源疊加影響。在高噪聲設備周圍設置掩蔽物；通過場界設置臨時隔聲屏障和選用低噪音施工機械等有效措施后，使施工現(xiàn)場噪音滿足（GB12523）建筑施工場界噪聲標準限值的要求，即晝間60.00dB（A）、夜間50.00dB（A），從而減少施工噪音對周圍居民的影響。（三）建設期水環(huán)境影響防治對策水泥、黃砂、石灰類的建筑材料需集中堆放，并采取一定的防雨措施，及時清掃施工運輸過程中拋灑的上述建筑材料，以免這些物質隨雨水沖刷污染附近水體。（四）建設期固體廢棄物環(huán)境影響防治對策項目建設期間將有一定數量的廢棄建筑材料，如：砂石、石灰、混凝土、廢磚、棄土、土石方、廢

53、棄的包裝材料等；處置不當將會對周圍環(huán)境產生影響；根據調查資料分析，投資項目挖填土方量基本能夠達到土方平衡，沒有取土場和棄土堆。項目建設期間將有一定數量的廢棄建筑材料，如：砂石、石灰、混凝土、廢磚、棄土、土石方、廢棄的包裝材料等；處置不當將會對周圍環(huán)境產生影響；根據調查資料分析，投資項目挖填土方量基本能夠達到土方平衡，沒有取土場和棄土堆。（五）建設期生態(tài)環(huán)境保護措施水土流失影響：在工程建設過程中，將造成大面積的地表裸露，導致不同程度的土壤侵蝕，出現(xiàn)水土流失現(xiàn)象，從而對地表植被、水體、土壤結構等產生潛在危害；這種土壤侵蝕、水土流失現(xiàn)象在夏季會變得更為突出；隨著項目的建設，天然植被將有所破壞，因此，

54、在建設后期應及時綠化，對破壞的植被進行修復，實現(xiàn)部分生態(tài)環(huán)境補償。進出施工區(qū)的道路先期進行硬化，并在干燥多風天氣條件時對路面適當灑水降塵，減少因車輛運輸時產生的揚塵污染。三、運營期環(huán)境保護（一）運營期廢水影響分析及防治對策為保持地面的清潔和主體工程具備適宜的溫度和濕度，根據生產工藝的要求，每天要對車間地面進行沖洗，沖洗車間地坪用水排至場區(qū)污水處理系統(tǒng)進行分質處理，清洗水經過濾去除固體雜物，達到再生水水質指標后由專用排水管道排入沉淀池，經物理性沉淀后進入污水處理系統(tǒng)，治理后的廢水達到污水綜合排放標準（GB8978）級排放要求，用于綠化、噴灑路面，或作為循環(huán)水補水，對項目建設區(qū)水環(huán)境質量影響較小。

55、（二）運營期廢氣影響分析及防治對策機械加工設備運行過程中使用的皂化液、潤滑油、乳化液不能再使用而需清理，這些危險廢棄物經公司統(tǒng)一收集定置存放，交給具有相應資質的單位定期回收再利用。焊接煙塵經稀釋和擴散后，符合大氣污染物綜合排放標準（GB16297）中無組織排放監(jiān)控濃度限值要求；因此，在考慮員工身體健康的情況下，經車間通風換氣等措施后，該焊接煙塵無組織外排對外環(huán)境影響可以忽略不計。（三）運營期噪聲影響分析及防治對策采取吸聲、隔聲以及隔震措施后，噪聲能大大減少，各主要設備的噪音可降低到30.00dB（A）-50.00dB（A）之間，均可達到預期效果，可使噪聲強度達到工業(yè)企業(yè)廠界噪聲分級標準類要求，晝間60.00dB（A），夜間50.00dB（A）。采取聲源與外界隔開的方式降噪，減少噪聲對環(huán)境的污染，使風機和水泵的噪聲減少到65.00dB（A）以下；對場區(qū)的空地進行綠化，可以進一步減低環(huán)境噪聲。四、項目建設對區(qū)域經濟的影響項目建設區(qū)域建成后，因引進的企業(yè)的需要，工人、家屬以及流動人口在此集結，農副產品的需求量將會大大增加，可以刺激項目建設區(qū)域邊緣地區(qū)的農、副業(yè)的發(fā)展，使周邊土地增值