協(xié)信總部城項(xiàng)目商鋪定價(jià)模型.pptx

1、協(xié)信總部城項(xiàng)目 商鋪定價(jià)模型,重慶中原地產(chǎn)咨詢顧問(wèn)營(yíng)業(yè)中心 Chong Qing.12.2013,關(guān)鍵詞：商鋪定價(jià)，水平調(diào)差 沉淀人：吳承於,一、豎向各層均價(jià)制定,二、平面鋪位價(jià)格調(diào)差,定價(jià)說(shuō)明 （商鋪定價(jià)方法以及權(quán)重的選取上，更多以投資者、市場(chǎng)角度出發(fā)，即以投資者角度比較項(xiàng)目的投資價(jià)值。） 定價(jià)方法： 市場(chǎng)比較法：市場(chǎng)比較法比較容易被直觀接受，特別是在銷售過(guò)程中比較容易被客戶接受，客戶在購(gòu)買(mǎi)時(shí)，也會(huì)參考其他項(xiàng)目的成交價(jià)格。 租金收益法：客戶在做出購(gòu)買(mǎi)決定時(shí)，往往會(huì)將租金水平作為衡量商鋪價(jià)值的重要方式（但并非唯一），通常情況租金收益法可作為商鋪定價(jià)的重要補(bǔ)充。,市場(chǎng)比較法,評(píng)價(jià)因素及權(quán)重說(shuō)明

2、1、區(qū)域位置、人流量、商鋪面積、交通條件無(wú)論對(duì)于投資者還是經(jīng)營(yíng)者均為首要關(guān)注條件，是商鋪投資和實(shí)際經(jīng)營(yíng)價(jià)值的核心體現(xiàn)。 2、當(dāng)下商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，對(duì)于投資者和經(jīng)營(yíng)者而言項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿σ约伴_(kāi)發(fā)商品牌也是其投資看重的重要因素。,參照項(xiàng)目及權(quán)重說(shuō)明 1、通常選擇商業(yè)屬性、地段位置相近項(xiàng)目作為參照。類似度越高，可取權(quán)重越大。 2、在區(qū)域可參照樣本不多的情況下，建議重點(diǎn)考慮租金收益法權(quán)重。,權(quán)重系數(shù)應(yīng)項(xiàng)目條件的不同有所差異，同時(shí)在同一項(xiàng)目不同樓層也需考慮差異性，具體見(jiàn)下面例子。,例：協(xié)信總部城，1F（吊一層）：大的區(qū)位、人流所取權(quán)重較大,評(píng)價(jià)因素及權(quán)重說(shuō)明 1、區(qū)域位置、人流量、商鋪面積、交通條件無(wú)論對(duì)于

3、投資者還是經(jīng)營(yíng)者均為首要關(guān)注條件，是商鋪投資和實(shí)際經(jīng)營(yíng)價(jià)值的核心體現(xiàn)。 2、當(dāng)下商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，對(duì)于投資者和經(jīng)營(yíng)者而言項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿σ约伴_(kāi)發(fā)商品牌也是其投資看重的重要因素。,參照項(xiàng)目及權(quán)重說(shuō)明 1、區(qū)域目前存在龍湖、英利為代表區(qū)域商業(yè)中心，萬(wàn)科、康德為代表的區(qū)域商業(yè)節(jié)點(diǎn)和傳統(tǒng)臨街商鋪，其中萬(wàn)科、康德相距項(xiàng)目最近，且商業(yè)屬性類似，參考性較強(qiáng)，而康德與項(xiàng)目同屬經(jīng)緯大道，周邊氛圍更加類似，作為項(xiàng)目主要參照取65%權(quán)重。,例：協(xié)信總部城，2F（平頂層）：對(duì)于同一項(xiàng)目的上層物業(yè)，交通條件、商鋪面積對(duì)物業(yè)價(jià)值影響較一層更大,評(píng)價(jià)因素及權(quán)重說(shuō)明 1、對(duì)于上層商鋪，其區(qū)域位置及周邊人流對(duì)其價(jià)值影響相對(duì)減弱，而

4、交通方式、商鋪面積對(duì)價(jià)格影響更大，因此權(quán)重相對(duì)一層有一定調(diào)整。,參照項(xiàng)目及權(quán)重說(shuō)明 1、區(qū)域目前存在龍湖、英利為代表區(qū)域商業(yè)中心，萬(wàn)科、康德為代表的區(qū)域商業(yè)節(jié)點(diǎn)和傳統(tǒng)臨街商鋪，其中萬(wàn)科、康德相距項(xiàng)目最近，且商業(yè)屬性類似，參考性較強(qiáng)，而康德與項(xiàng)目同屬經(jīng)緯大道，周邊氛圍更加類似，作為項(xiàng)目主要參照取65%權(quán)重。,例：協(xié)信總部城，-1F（吊二層）：對(duì)于特殊樓層（如雙首層等），可對(duì)比本項(xiàng)目一層進(jìn)行綜合價(jià)值評(píng)價(jià)，予以價(jià)值評(píng)定,參照項(xiàng)目及權(quán)重說(shuō)明 1、吊二層為雙首層概念，市場(chǎng)中無(wú)適宜參照項(xiàng)目，且雙首層項(xiàng)目間因客觀環(huán)境的不同差異較大，本項(xiàng)目主要參照1F進(jìn)行對(duì)比，因項(xiàng)目外部條件相近，主要考慮周邊核心人流關(guān)系，對(duì)

5、外昭示性、交通通達(dá)程度和商鋪劃分面積四方面進(jìn)行對(duì)比。,1F（吊一層）,-1F（吊二層）,臨街面,地下庭院,扶梯上,扶梯下,租金收益法：參照項(xiàng)目選取、評(píng)價(jià)因素及權(quán)重選取,評(píng)價(jià)因素及權(quán)重說(shuō)明 1、區(qū)域位置、人流量、商鋪面積、交通條件無(wú)論對(duì)于投資者還是經(jīng)營(yíng)者均為首要關(guān)注條件，是商鋪投資和實(shí)際經(jīng)營(yíng)價(jià)值的核心體現(xiàn)。 2、當(dāng)下商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，對(duì)于投資者和經(jīng)營(yíng)者而言項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿σ约伴_(kāi)發(fā)商品牌也是其投資看重的重要因素。,參照項(xiàng)目及權(quán)重說(shuō)明 1、通常選擇商業(yè)屬性、地段位置相近項(xiàng)目作為參照。類似度越高，可取權(quán)重越大。,整體而言與市場(chǎng)比較法維度類似，權(quán)重系數(shù)應(yīng)項(xiàng)目條件的不同有所差異，可參照市場(chǎng)比較法。,租金收益法

6、：各層投資回報(bào)率取值，可參照可比項(xiàng)目各層投資回報(bào)率進(jìn)行制定,龍湖時(shí)代天街一期商鋪：投資回報(bào)率集中在3.5%-4.5%,萬(wàn)科萬(wàn)錦匯：投資回報(bào)率集中在4%-5%.,附：龍湖時(shí)代天街一期部分商鋪投資回報(bào)情況,取值說(shuō)明：萬(wàn)科萬(wàn)錦匯投資回報(bào)率略高于時(shí)代天街，考慮現(xiàn)有數(shù)據(jù)部分為招租目標(biāo)租金，最終成交時(shí)租金及投資回報(bào)率應(yīng)小于等于該值，但在本次定價(jià)時(shí)，中原建議保守考慮價(jià)格，投資回報(bào)率取高值進(jìn)行計(jì)算。取值建議：1F（吊一層）、-1F（吊二層）參照市場(chǎng)最高的回報(bào)率5%進(jìn)行計(jì)算，2F（平頂層）參照市場(chǎng)較高的4.5%進(jìn)行計(jì)算。,商鋪均價(jià)制定結(jié)果,說(shuō)明：3F商鋪較少，且無(wú)獨(dú)立交通體系，價(jià)格參照項(xiàng)目寫(xiě)字樓，銷售時(shí)與2F捆

7、綁銷售。,項(xiàng)目銷售均價(jià)= 市場(chǎng)比較法定價(jià)*70%+租金收益法定價(jià)*30%,一、豎向各層均價(jià)制定,二、平面鋪位價(jià)格調(diào)差,水平鋪位價(jià)格調(diào)差方式說(shuō)明：采用平面對(duì)比打分方式確定各商鋪價(jià)值，主要參照商鋪位置及人流、商鋪面積和形狀兩大維度7個(gè)子項(xiàng)進(jìn)行評(píng)價(jià),表：商鋪水平價(jià)格調(diào)差表格,說(shuō)明： 根據(jù)商鋪的位置及人流（臨近主入口或樓梯、臨近主干道、視覺(jué)觸及程度）、街鋪形狀（面積、開(kāi)間進(jìn)深比、形狀規(guī)則性柱位）、對(duì)項(xiàng)目各層商鋪進(jìn)行了水平打分，確定了各鋪位的水平調(diào)差系數(shù)。最終確定各層調(diào)差價(jià)格。 評(píng)定方式：打分標(biāo)準(zhǔn)具體：好，9-10分；較好，7-8分；一般，5-6分；較差，3-4分；差，1-2分。 本次打分未考慮營(yíng)銷策略因數(shù)，如鋪旺加價(jià)、大面積鋪促銷等。,例：協(xié)信總部城， 1F（吊一層）：平面分區(qū)說(shuō)明及要素簡(jiǎn)析,A區(qū) L1A01L1A24,A01,A07,A12,A14,A21,B區(qū) L1B01L1B21,B01,B10,B11,B15,B19,C區(qū) L1C01L1C08,C08,C01,上下扶梯,主通道,次通道,平面出入口,臨街展示面,例：協(xié)信總部城， 1F（吊一層）商鋪打分結(jié)果：平均值77.08%，最大商鋪差值32%,例：協(xié)信總部城， 1F（吊一層）商鋪價(jià)格水平調(diào)差結(jié)果：1F最高售