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1、協(xié)信總部城項(xiàng)目 商鋪定價(jià)模型,重慶中原地產(chǎn)咨詢顧問(wèn)營(yíng)業(yè)中心 Chong Qing.12.2013,關(guān)鍵詞:商鋪定價(jià),水平調(diào)差 沉淀人:吳承於,一、豎向各層均價(jià)制定,二、平面鋪位價(jià)格調(diào)差,定價(jià)說(shuō)明 (商鋪定價(jià)方法以及權(quán)重的選取上,更多以投資者、市場(chǎng)角度出發(fā),即以投資者角度比較項(xiàng)目的投資價(jià)值。) 定價(jià)方法: 市場(chǎng)比較法:市場(chǎng)比較法比較容易被直觀接受,特別是在銷售過(guò)程中比較容易被客戶接受,客戶在購(gòu)買(mǎi)時(shí),也會(huì)參考其他項(xiàng)目的成交價(jià)格。 租金收益法:客戶在做出購(gòu)買(mǎi)決定時(shí),往往會(huì)將租金水平作為衡量商鋪價(jià)值的重要方式(但并非唯一),通常情況租金收益法可作為商鋪定價(jià)的重要補(bǔ)充。,市場(chǎng)比較法,評(píng)價(jià)因素及權(quán)重說(shuō)明
2、1、區(qū)域位置、人流量、商鋪面積、交通條件無(wú)論對(duì)于投資者還是經(jīng)營(yíng)者均為首要關(guān)注條件,是商鋪投資和實(shí)際經(jīng)營(yíng)價(jià)值的核心體現(xiàn)。 2、當(dāng)下商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,對(duì)于投資者和經(jīng)營(yíng)者而言項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿σ约伴_(kāi)發(fā)商品牌也是其投資看重的重要因素。,參照項(xiàng)目及權(quán)重說(shuō)明 1、通常選擇商業(yè)屬性、地段位置相近項(xiàng)目作為參照。類似度越高,可取權(quán)重越大。 2、在區(qū)域可參照樣本不多的情況下,建議重點(diǎn)考慮租金收益法權(quán)重。,權(quán)重系數(shù)應(yīng)項(xiàng)目條件的不同有所差異,同時(shí)在同一項(xiàng)目不同樓層也需考慮差異性,具體見(jiàn)下面例子。,例:協(xié)信總部城,1F(吊一層):大的區(qū)位、人流所取權(quán)重較大,評(píng)價(jià)因素及權(quán)重說(shuō)明 1、區(qū)域位置、人流量、商鋪面積、交通條件無(wú)論對(duì)于
3、投資者還是經(jīng)營(yíng)者均為首要關(guān)注條件,是商鋪投資和實(shí)際經(jīng)營(yíng)價(jià)值的核心體現(xiàn)。 2、當(dāng)下商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,對(duì)于投資者和經(jīng)營(yíng)者而言項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿σ约伴_(kāi)發(fā)商品牌也是其投資看重的重要因素。,參照項(xiàng)目及權(quán)重說(shuō)明 1、區(qū)域目前存在龍湖、英利為代表區(qū)域商業(yè)中心,萬(wàn)科、康德為代表的區(qū)域商業(yè)節(jié)點(diǎn)和傳統(tǒng)臨街商鋪,其中萬(wàn)科、康德相距項(xiàng)目最近,且商業(yè)屬性類似,參考性較強(qiáng),而康德與項(xiàng)目同屬經(jīng)緯大道,周邊氛圍更加類似,作為項(xiàng)目主要參照取65%權(quán)重。,例:協(xié)信總部城,2F(平頂層):對(duì)于同一項(xiàng)目的上層物業(yè),交通條件、商鋪面積對(duì)物業(yè)價(jià)值影響較一層更大,評(píng)價(jià)因素及權(quán)重說(shuō)明 1、對(duì)于上層商鋪,其區(qū)域位置及周邊人流對(duì)其價(jià)值影響相對(duì)減弱,而
4、交通方式、商鋪面積對(duì)價(jià)格影響更大,因此權(quán)重相對(duì)一層有一定調(diào)整。,參照項(xiàng)目及權(quán)重說(shuō)明 1、區(qū)域目前存在龍湖、英利為代表區(qū)域商業(yè)中心,萬(wàn)科、康德為代表的區(qū)域商業(yè)節(jié)點(diǎn)和傳統(tǒng)臨街商鋪,其中萬(wàn)科、康德相距項(xiàng)目最近,且商業(yè)屬性類似,參考性較強(qiáng),而康德與項(xiàng)目同屬經(jīng)緯大道,周邊氛圍更加類似,作為項(xiàng)目主要參照取65%權(quán)重。,例:協(xié)信總部城,-1F(吊二層):對(duì)于特殊樓層(如雙首層等),可對(duì)比本項(xiàng)目一層進(jìn)行綜合價(jià)值評(píng)價(jià),予以價(jià)值評(píng)定,參照項(xiàng)目及權(quán)重說(shuō)明 1、吊二層為雙首層概念,市場(chǎng)中無(wú)適宜參照項(xiàng)目,且雙首層項(xiàng)目間因客觀環(huán)境的不同差異較大,本項(xiàng)目主要參照1F進(jìn)行對(duì)比,因項(xiàng)目外部條件相近,主要考慮周邊核心人流關(guān)系,對(duì)
5、外昭示性、交通通達(dá)程度和商鋪劃分面積四方面進(jìn)行對(duì)比。,1F(吊一層),-1F(吊二層),臨街面,地下庭院,扶梯上,扶梯下,租金收益法:參照項(xiàng)目選取、評(píng)價(jià)因素及權(quán)重選取,評(píng)價(jià)因素及權(quán)重說(shuō)明 1、區(qū)域位置、人流量、商鋪面積、交通條件無(wú)論對(duì)于投資者還是經(jīng)營(yíng)者均為首要關(guān)注條件,是商鋪投資和實(shí)際經(jīng)營(yíng)價(jià)值的核心體現(xiàn)。 2、當(dāng)下商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,對(duì)于投資者和經(jīng)營(yíng)者而言項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿σ约伴_(kāi)發(fā)商品牌也是其投資看重的重要因素。,參照項(xiàng)目及權(quán)重說(shuō)明 1、通常選擇商業(yè)屬性、地段位置相近項(xiàng)目作為參照。類似度越高,可取權(quán)重越大。,整體而言與市場(chǎng)比較法維度類似,權(quán)重系數(shù)應(yīng)項(xiàng)目條件的不同有所差異,可參照市場(chǎng)比較法。,租金收益法
6、:各層投資回報(bào)率取值,可參照可比項(xiàng)目各層投資回報(bào)率進(jìn)行制定,龍湖時(shí)代天街一期商鋪:投資回報(bào)率集中在3.5%-4.5%,萬(wàn)科萬(wàn)錦匯:投資回報(bào)率集中在4%-5%.,附:龍湖時(shí)代天街一期部分商鋪投資回報(bào)情況,取值說(shuō)明:萬(wàn)科萬(wàn)錦匯投資回報(bào)率略高于時(shí)代天街,考慮現(xiàn)有數(shù)據(jù)部分為招租目標(biāo)租金,最終成交時(shí)租金及投資回報(bào)率應(yīng)小于等于該值,但在本次定價(jià)時(shí),中原建議保守考慮價(jià)格,投資回報(bào)率取高值進(jìn)行計(jì)算。取值建議:1F(吊一層)、-1F(吊二層)參照市場(chǎng)最高的回報(bào)率5%進(jìn)行計(jì)算,2F(平頂層)參照市場(chǎng)較高的4.5%進(jìn)行計(jì)算。,商鋪均價(jià)制定結(jié)果,說(shuō)明:3F商鋪較少,且無(wú)獨(dú)立交通體系,價(jià)格參照項(xiàng)目寫(xiě)字樓,銷售時(shí)與2F捆
7、綁銷售。,項(xiàng)目銷售均價(jià)= 市場(chǎng)比較法定價(jià)*70%+租金收益法定價(jià)*30%,一、豎向各層均價(jià)制定,二、平面鋪位價(jià)格調(diào)差,水平鋪位價(jià)格調(diào)差方式說(shuō)明:采用平面對(duì)比打分方式確定各商鋪價(jià)值,主要參照商鋪位置及人流、商鋪面積和形狀兩大維度7個(gè)子項(xiàng)進(jìn)行評(píng)價(jià),表:商鋪水平價(jià)格調(diào)差表格,說(shuō)明: 根據(jù)商鋪的位置及人流(臨近主入口或樓梯、臨近主干道、視覺(jué)觸及程度)、街鋪形狀(面積、開(kāi)間進(jìn)深比、形狀規(guī)則性柱位)、對(duì)項(xiàng)目各層商鋪進(jìn)行了水平打分,確定了各鋪位的水平調(diào)差系數(shù)。最終確定各層調(diào)差價(jià)格。 評(píng)定方式:打分標(biāo)準(zhǔn)具體:好,9-10分;較好,7-8分;一般,5-6分;較差,3-4分;差,1-2分。 本次打分未考慮營(yíng)銷策略因數(shù),如鋪旺加價(jià)、大面積鋪促銷等。,例:協(xié)信總部城, 1F(吊一層):平面分區(qū)說(shuō)明及要素簡(jiǎn)析,A區(qū) L1A01L1A24,A01,A07,A12,A14,A21,B區(qū) L1B01L1B21,B01,B10,B11,B15,B19,C區(qū) L1C01L1C08,C08,C01,上下扶梯,主通道,次通道,平面出入口,臨街展示面,例:協(xié)信總部城, 1F(吊一層)商鋪打分結(jié)果:平均值77.08%,最大商鋪差值32%,例:協(xié)信總部城, 1F(吊一層)商鋪價(jià)格水平調(diào)差結(jié)果:1F最高售
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