協(xié)信總部城項目商鋪定價模型.pptx

1、協(xié)信總部城項目 商鋪定價模型,重慶中原地產(chǎn)咨詢顧問營業(yè)中心 Chong Qing.12.2013,關(guān)鍵詞：商鋪定價，水平調(diào)差 沉淀人：吳承於,一、豎向各層均價制定,二、平面鋪位價格調(diào)差,定價說明 （商鋪定價方法以及權(quán)重的選取上，更多以投資者、市場角度出發(fā)，即以投資者角度比較項目的投資價值。） 定價方法： 市場比較法：市場比較法比較容易被直觀接受，特別是在銷售過程中比較容易被客戶接受，客戶在購買時，也會參考其他項目的成交價格。 租金收益法：客戶在做出購買決定時，往往會將租金水平作為衡量商鋪價值的重要方式（但并非唯一），通常情況租金收益法可作為商鋪定價的重要補充。,市場比較法,評價因素及權(quán)重說明

2、1、區(qū)域位置、人流量、商鋪面積、交通條件無論對于投資者還是經(jīng)營者均為首要關(guān)注條件，是商鋪投資和實際經(jīng)營價值的核心體現(xiàn)。 2、當(dāng)下商業(yè)競爭日益激烈，對于投資者和經(jīng)營者而言項目發(fā)展?jié)摿σ约伴_發(fā)商品牌也是其投資看重的重要因素。,參照項目及權(quán)重說明 1、通常選擇商業(yè)屬性、地段位置相近項目作為參照。類似度越高，可取權(quán)重越大。 2、在區(qū)域可參照樣本不多的情況下，建議重點考慮租金收益法權(quán)重。,權(quán)重系數(shù)應(yīng)項目條件的不同有所差異，同時在同一項目不同樓層也需考慮差異性，具體見下面例子。,例：協(xié)信總部城，1F（吊一層）：大的區(qū)位、人流所取權(quán)重較大,評價因素及權(quán)重說明 1、區(qū)域位置、人流量、商鋪面積、交通條件無論對于

3、投資者還是經(jīng)營者均為首要關(guān)注條件，是商鋪投資和實際經(jīng)營價值的核心體現(xiàn)。 2、當(dāng)下商業(yè)競爭日益激烈，對于投資者和經(jīng)營者而言項目發(fā)展?jié)摿σ约伴_發(fā)商品牌也是其投資看重的重要因素。,參照項目及權(quán)重說明 1、區(qū)域目前存在龍湖、英利為代表區(qū)域商業(yè)中心，萬科、康德為代表的區(qū)域商業(yè)節(jié)點和傳統(tǒng)臨街商鋪，其中萬科、康德相距項目最近，且商業(yè)屬性類似，參考性較強，而康德與項目同屬經(jīng)緯大道，周邊氛圍更加類似，作為項目主要參照取65%權(quán)重。,例：協(xié)信總部城，2F（平頂層）：對于同一項目的上層物業(yè)，交通條件、商鋪面積對物業(yè)價值影響較一層更大,評價因素及權(quán)重說明 1、對于上層商鋪，其區(qū)域位置及周邊人流對其價值影響相對減弱，而

4、交通方式、商鋪面積對價格影響更大，因此權(quán)重相對一層有一定調(diào)整。,參照項目及權(quán)重說明 1、區(qū)域目前存在龍湖、英利為代表區(qū)域商業(yè)中心，萬科、康德為代表的區(qū)域商業(yè)節(jié)點和傳統(tǒng)臨街商鋪，其中萬科、康德相距項目最近，且商業(yè)屬性類似，參考性較強，而康德與項目同屬經(jīng)緯大道，周邊氛圍更加類似，作為項目主要參照取65%權(quán)重。,例：協(xié)信總部城，-1F（吊二層）：對于特殊樓層（如雙首層等），可對比本項目一層進行綜合價值評價，予以價值評定,參照項目及權(quán)重說明 1、吊二層為雙首層概念，市場中無適宜參照項目，且雙首層項目間因客觀環(huán)境的不同差異較大，本項目主要參照1F進行對比，因項目外部條件相近，主要考慮周邊核心人流關(guān)系，對

5、外昭示性、交通通達程度和商鋪劃分面積四方面進行對比。,1F（吊一層）,-1F（吊二層）,臨街面,地下庭院,扶梯上,扶梯下,租金收益法：參照項目選取、評價因素及權(quán)重選取,評價因素及權(quán)重說明 1、區(qū)域位置、人流量、商鋪面積、交通條件無論對于投資者還是經(jīng)營者均為首要關(guān)注條件，是商鋪投資和實際經(jīng)營價值的核心體現(xiàn)。 2、當(dāng)下商業(yè)競爭日益激烈，對于投資者和經(jīng)營者而言項目發(fā)展?jié)摿σ约伴_發(fā)商品牌也是其投資看重的重要因素。,參照項目及權(quán)重說明 1、通常選擇商業(yè)屬性、地段位置相近項目作為參照。類似度越高，可取權(quán)重越大。,整體而言與市場比較法維度類似，權(quán)重系數(shù)應(yīng)項目條件的不同有所差異，可參照市場比較法。,租金收益法

6、：各層投資回報率取值，可參照可比項目各層投資回報率進行制定,龍湖時代天街一期商鋪：投資回報率集中在3.5%-4.5%,萬科萬錦匯：投資回報率集中在4%-5%.,附：龍湖時代天街一期部分商鋪投資回報情況,取值說明：萬科萬錦匯投資回報率略高于時代天街，考慮現(xiàn)有數(shù)據(jù)部分為招租目標(biāo)租金，最終成交時租金及投資回報率應(yīng)小于等于該值，但在本次定價時，中原建議保守考慮價格，投資回報率取高值進行計算。取值建議：1F（吊一層）、-1F（吊二層）參照市場最高的回報率5%進行計算，2F（平頂層）參照市場較高的4.5%進行計算。,商鋪均價制定結(jié)果,說明：3F商鋪較少，且無獨立交通體系，價格參照項目寫字樓，銷售時與2F捆

7、綁銷售。,項目銷售均價= 市場比較法定價*70%+租金收益法定價*30%,一、豎向各層均價制定,二、平面鋪位價格調(diào)差,水平鋪位價格調(diào)差方式說明：采用平面對比打分方式確定各商鋪價值，主要參照商鋪位置及人流、商鋪面積和形狀兩大維度7個子項進行評價,表：商鋪水平價格調(diào)差表格,說明： 根據(jù)商鋪的位置及人流（臨近主入口或樓梯、臨近主干道、視覺觸及程度）、街鋪形狀（面積、開間進深比、形狀規(guī)則性柱位）、對項目各層商鋪進行了水平打分，確定了各鋪位的水平調(diào)差系數(shù)。最終確定各層調(diào)差價格。 評定方式：打分標(biāo)準(zhǔn)具體：好，9-10分；較好，7-8分；一般，5-6分；較差，3-4分；差，1-2分。 本次打分未考慮營銷策略因數(shù)，如鋪旺加價、大面積鋪促銷等。,例：協(xié)信總部城， 1F（吊一層）：平面分區(qū)說明及要素簡析,A區(qū) L1A01L1A24,A01,A07,A12,A14,A21,B區(qū) L1B01L1B21,B01,B10,B11,B15,B19,C區(qū) L1C01L1C08,C08,C01,上下扶梯,主通道,次通道,平面出入口,臨街展示面,例：協(xié)信總部城， 1F（吊一層）商鋪打分結(jié)果：平均值77.08%，最大商鋪差值32%,例：協(xié)信總部城， 1F（吊一層）商鋪價格水平調(diào)差結(jié)果：1F最高售