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文檔簡(jiǎn)介
1、,2008年10月24日,房地產(chǎn)企業(yè)合同風(fēng)險(xiǎn)防范,一、合同事務(wù)中的難點(diǎn)問(wèn)題二、合同審查和制作應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題,目 錄,一、合同事務(wù)中的難點(diǎn)問(wèn)題 1.1 合同成立 1.2 合同效力 1.3 合同解除 1.4 違約責(zé)任 1.5 合同時(shí)效,1.1 合同成立,要約和要約邀請(qǐng) 事實(shí)合同 合同與非合同的界定 免責(zé)條款,要約和要約邀請(qǐng)(合同法第14、15條) 要約:內(nèi)容具體明確,承諾即受約束。 商品房銷售廣告和宣傳材料的定性(法釋200307號(hào)第三條),事實(shí)合同 第25條、第3233條以及3637條之間的關(guān)系 第25條:承諾生效時(shí)合同成立。 第32條:當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的,自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)
2、合同成立。 第33條:事人采用信件、數(shù)據(jù)電文等形式訂立合同的,可以在合同成立之前要求簽訂確認(rèn)書。簽訂確認(rèn)書時(shí)合同成立。 第36條:法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同,當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù),對(duì)方接受的,該合同成立。 第37條:采用合同書形式訂立合同,在簽字或者蓋章之前,當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù),對(duì)方接受的,該合同成立。,合同與非合同的界定 界定標(biāo)準(zhǔn):是否約定權(quán)利義務(wù) 商品房預(yù)購(gòu)、訂購(gòu)、認(rèn)購(gòu)協(xié)議(法釋200307號(hào)第五條) 意向書和備忘錄,免責(zé)條款 格式條款提供方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的 ,該條款無(wú)效(第40條) 法律限制:第53條 特
3、征:約定性、明示性、免責(zé)性、合法性,1.2 合同效力,無(wú)效 可變更或可撤銷 效力待定,無(wú) 效 一般規(guī)定:第52條的規(guī)定 特殊規(guī)定:4個(gè)司法解釋 合同法解釋1第9條 法釋200505號(hào):第2、3、9、11、15、16條 法釋200414號(hào):第15、7條 法釋200307號(hào):第 2、6、10條 法律后果:返還財(cái)產(chǎn)、折價(jià)補(bǔ)償、賠償損失(第56、57、58、59條),可變更或撤銷 一般規(guī)定:第54條 特殊規(guī)定:法釋200307號(hào)第9條 法律后果 :返還財(cái)產(chǎn)、折價(jià)補(bǔ)償、賠償損失(第56、57、58條) 欺詐:故意、欺詐的行為、因果關(guān)系,效力待定 合同法第47至51條,1.3 合同解除,合同解除的種類 合
4、同解除的程序 合同解除的法律后果,合同解除的種類 協(xié)商解除(93條第1款) 單方行使解除權(quán)解除 約定解除權(quán)(93條第2款) 法定解除(94條):不可抗力、預(yù)期違約、遲延履行催告后仍不履行、根本違約,合同解除的程序 協(xié)商解除的程序:解除協(xié)議 行使解除權(quán)解除的程序 一般程序:通知對(duì)方(96條1款) 、行使期限(95條) 特別程序:批準(zhǔn)、登記(96條2款) 異議程序(96條1款),合同解除的法律后果 不溯及既往的效力 尚未履行的,終止履行(97條) 已經(jīng)履行的可維持不變(法釋200414號(hào)10條),主要適用于需連續(xù)履行的繼續(xù)性合同,主要包括租賃合同、承攬合同、施工合同等。,溯及既往的效力(97條)
5、恢復(fù)原狀或采取其他補(bǔ)救措施,適用于履行標(biāo)的為物的合同,已部分履行合同,不得損害善意第三人的利益 賠償損失 協(xié)商解除合同的,提出合同解除的受益一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方損失;因不可抗力解除合同的,當(dāng)事人不負(fù)賠償責(zé)任;因一方違約解除合同的,違約方賠償損失;因第三方或其他原因解除合同的,不能履行合同的一方應(yīng)當(dāng)賠償損失(121條),合同解除的特殊規(guī)定 違約方解除合同 法釋200505號(hào):第3、4、6條 法釋200414號(hào):第 8至10條 法釋200307號(hào):第8、9、10、12、13、15、19、23、24、25,1.4 違約責(zé)任,繼續(xù)履行 違約金 損害賠償 預(yù)期違約,繼續(xù)履行 法律規(guī)定:第107、109、11
6、0、111條 特征:實(shí)際履行原則的延伸,不能以其他救濟(jì)方式代替,可與違約金、賠償損失并用 構(gòu)成要件:必須違約,必須由非違約方提出,不違背法律和合同性質(zhì),能夠繼續(xù)履行 表現(xiàn)形態(tài):限期履行債務(wù),修理、重做、更換,支付價(jià)款或報(bào)酬,違約金 違約金的作用:規(guī)避“合理預(yù)見規(guī)則”,緩解非違約方證明損失的難度,轉(zhuǎn)移舉證責(zé)任 法定違約金和約定違約金 懲罰性違約金和賠償性違約金 懲罰性違約金:114條第3款,不以違約損失為前提 賠償性違約金:須與 違約損失額相適應(yīng)(114條2款,法釋200307號(hào)16條),損害賠償 構(gòu)成要件:違約行為、損失、因果關(guān)系 損害賠償范圍:完全損害賠償(113條) 完全損害賠償?shù)南拗圃瓌t
7、: 合理預(yù)見原則(113條) 、過(guò)錯(cuò)相抵原則(120條)、減輕損失原則(119條) 約定損害賠償(114條第1款):優(yōu)于法定損害賠償,與約定違約金可相互替代,適用限制規(guī)則(合理預(yù)見規(guī)則除外) 懲罰性賠償:消法49條、法釋200307號(hào)第8、9條,預(yù)期違約(108條) 特點(diǎn):現(xiàn)實(shí)的違約行為,合同不履行的形式,違約表示或表明行為,保護(hù)債權(quán)人 明示預(yù)期違約 構(gòu)成要件:明確告知將不履行合同,沒(méi)有正當(dāng)理由 補(bǔ)救措施:解除合同,賠償損失 默示預(yù)期違約 構(gòu)成要件:履行期限到來(lái)之前客觀事實(shí)表明不履行或不能履行 補(bǔ)救措施:解除合同,賠償損失,1.5 合同時(shí)效,不適用訴訟時(shí)效的債權(quán)請(qǐng)求權(quán) 訴訟時(shí)效抗辯的意思自治原
8、則 與合同相關(guān)的時(shí)效,不適用訴訟時(shí)效的情形(法釋 200811號(hào)第1、7條) 支付存款本金及利息請(qǐng)求權(quán) 兌付國(guó)債、金融債券以及向不特定對(duì)象發(fā)行的企業(yè)債券本息請(qǐng)求權(quán) 基于投資關(guān)系產(chǎn)生的繳付出資請(qǐng)求權(quán) 對(duì)方當(dāng)事人對(duì)撤銷合同請(qǐng)求權(quán)提出訴訟時(shí)效抗辯的,人民法院不予支持,訴訟時(shí)效抗辯的意思自治原則(法釋 200811號(hào)第3、4、5條) 當(dāng)事人未提出訴訟時(shí)效抗辯,人民法院不應(yīng)對(duì)訴訟時(shí)效問(wèn)題進(jìn)行釋明及主動(dòng)適用訴訟時(shí)效的規(guī)定進(jìn)行裁判。當(dāng)事人在一審期間未提出訴訟時(shí)效抗辯,在二審期間提出的,人民法院不予支持,但其基于新的證據(jù)能夠證明對(duì)方當(dāng)事人的請(qǐng)求權(quán)已過(guò)訴訟時(shí)效期間的情形除外。當(dāng)事人未按照前款規(guī)定提出訴訟時(shí)效抗辯
9、,以訴訟時(shí)效期間屆滿為由申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘咛岢鲈賹徔罐q的,人民法院不予支持,與合同相關(guān)的時(shí)效 確認(rèn)合同無(wú)效的請(qǐng)求權(quán)不適用訴訟時(shí)效,適用除斥期間 合同無(wú)效或被撤銷的財(cái)產(chǎn)返還請(qǐng)求權(quán)、損害賠償請(qǐng)求權(quán)自合同被確認(rèn)無(wú)效或被撤銷之日計(jì)算(法釋200811號(hào)第7條) 因違約發(fā)生的強(qiáng)制履行請(qǐng)求權(quán)、損害賠償請(qǐng)求權(quán)、違約金請(qǐng)求權(quán)、定金雙倍返還請(qǐng)求權(quán)自違約方違約時(shí)計(jì)算,根據(jù)合同法第九十四條的規(guī)定,出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款,經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行,當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的,應(yīng)予支持,但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定,經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后,解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的,解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的,解除權(quán)消滅。(法釋200307號(hào)15條),二、合同審查和制作應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題 2.1 合同內(nèi)容與形式的要求 2.2 合同審查注意的問(wèn)題 2.3 合同的基本內(nèi)容 2.4 合同制作注意的幾個(gè)問(wèn)題,2.1 合同內(nèi)容與形式的要求,內(nèi)容五性:主體適格性、內(nèi)容合法性、條款適用性、權(quán)利義務(wù)明確性、交易需求滿足性 形式五度:結(jié)構(gòu)體系清晰度、整體思維嚴(yán)謹(jǐn)度、語(yǔ)言表達(dá)精確度、語(yǔ)言風(fēng)格靈活度、版面安排美觀度,2.2 合同審查注意的問(wèn)題,用足法律原則 借鑒法典 表述的抽象與具體 用語(yǔ)專業(yè)化 專業(yè)術(shù)語(yǔ)的解釋
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