7月全國(guó)自考房地產(chǎn)投資分析試題及答案解析

1、精品自學(xué)考試資料推薦浙江省 2018 年 7 月高等教育自學(xué)考試房地產(chǎn)投資分析試題課程代碼： 00171一、單項(xiàng)選擇題(在每小題的四個(gè)備選答案中，選出一個(gè)正確答案，并將正確答案的序號(hào)填在題干的括號(hào)內(nèi)。每小題1 分，共 24分 )1.基于房地產(chǎn)投資 () 的特征，房地產(chǎn)投資者特別重視房地產(chǎn)位置的選擇。A. 適應(yīng)性強(qiáng)B. 受政策影響大C.對(duì)專業(yè)管理依賴強(qiáng)D. 不可移動(dòng)性2.房地產(chǎn)間接投資不包括()。A. 房地產(chǎn)置業(yè)投資B. 投資房地產(chǎn)投資信托基金C.投資于房地產(chǎn)企業(yè)債券D. 購(gòu)買房地產(chǎn)抵押貸款證券3.權(quán)益投資收益率是衡量投資者()收益水平的內(nèi)部收益率指標(biāo)。A. 投入的全部資本B. 投入的借貸資本C

2、.投入的全部現(xiàn)金D. 投入的自有資本4.某物業(yè)投資的年毛租金收入35 萬元，扣除成本費(fèi)用后年凈經(jīng)營(yíng)收入為30 萬元，年還本付息數(shù)額為 20萬元，則該物業(yè)投資的還本付息比率為()。A.0.146B.0.125C.1.75D.1.505.（ P/A ， i ， n）是 ()公式的復(fù)利系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)表示法。A. 一次支付現(xiàn)值B. 等額序列支付現(xiàn)值C.等差序列現(xiàn)值D. 等額序列支付終值6.第 ()類居住用地是指以多層住宅為主、建筑密度較低、 綠地率較高且環(huán)境良好的居住用地。A. 一B. 二C.三D. 五7.某居住區(qū)總建筑用地面積為5 萬平方米，居住建筑基底土地面積2.5 萬平方米，居住區(qū)總建筑面積為10 萬

3、平方米，公共建筑面積為0.5 萬平方米 ,則居住區(qū)容積率為 ()。A.2.0B.4.0C.2.1D.0.58.在我國(guó) ()對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有更為直接、明顯的調(diào)節(jié)功能， 可直接控制房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。A. 銀行利率B. 社會(huì)資金供應(yīng)量C.土地供應(yīng)計(jì)劃D. 稅收1精品自學(xué)考試資料推薦9.房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期和投資周期是相互聯(lián)系和影響的，投資周期在 ()滯后于市場(chǎng)周期的變化，其他階段則超前。A. 第一階段和第三階段初期B.第三階段和第四階段初期C.第二階段和第三階段初期D.第一階段和第二階段初期10.房地產(chǎn)商品供給彈性受時(shí)間因素的影響，短期供給曲線是一條()直線。A. 垂直于橫軸的B. 是斜率較小

4、的斜C.垂直于縱軸的D. 是斜率較大的斜11.()主要用來反映計(jì)算期內(nèi)各年的資金盈余或短缺情況，用以選擇籌資方案，制定適宜的借款及償還計(jì)劃。A. 投資計(jì)劃與資金籌措表B. 貸款還本付息表C.營(yíng)業(yè)利潤(rùn)表D. 資金來源與運(yùn)用表12.從目前情況來看， 我國(guó)房地產(chǎn)投資收益率依據(jù)所處城市和項(xiàng)目類型不同，大體在 ()。A.15% - 18%B.5% - 8%C.25% - 35%D.35% 以上13.下列哪項(xiàng)內(nèi)容不屬于可行性研究的五個(gè)步驟之一的?()A. 接受委托B. 投資機(jī)會(huì)研究C.調(diào)查研究D. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)14.()表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。A. 基準(zhǔn)收益率B. 內(nèi)部收益率C.成

5、本利潤(rùn)率D. 凈現(xiàn)值15.個(gè)人住房貸款主要是指自然人取得用于購(gòu)建自用住房的貸款，其性質(zhì)為()貸款。A. 消費(fèi)性B. 投資性C.經(jīng)營(yíng)性D. 周轉(zhuǎn)性16.金融機(jī)構(gòu)對(duì)預(yù)售房發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款，通過推出開發(fā)商全程擔(dān)保貸款方式，就將主要貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)到()身上。A. 承建商B. 開發(fā)商C.銀行D. 購(gòu)房者17.存貨周轉(zhuǎn)率是反映企業(yè)()能力的指標(biāo)之一。A. 長(zhǎng)期償債B. 短期償債C.經(jīng)營(yíng)管理D. 獲利18.反映企業(yè)獲利能力的指標(biāo)總資產(chǎn)報(bào)酬率等于()。A. （稅后凈利 -利息費(fèi)用 +利息費(fèi)用所得稅率）/平均資產(chǎn)總額100%B.（稅后凈利 -利息費(fèi)用 +利息費(fèi)用所得稅率）/資產(chǎn)總額 100%C.（稅后凈利 /所

6、有者權(quán)益余額）100%2精品自學(xué)考試資料推薦D.（稅后凈利 /所有者權(quán)益平均余額）100%19.零售商業(yè)與服務(wù)用房投資通常不包括()。A. 寫字樓B. 鋪面房C.中小型購(gòu)物中心D. 大型購(gòu)物中心20.房產(chǎn)稅的稅率,依照 ()計(jì)算繳納時(shí) ,其稅率為1.2%。A. 房產(chǎn)租金收入B. 房產(chǎn)原值C.房產(chǎn)現(xiàn)值D. 建造成本21.土地增值稅實(shí)行()。A. 幅度稅率B. 超率累進(jìn)稅率C.差別比例稅率D. 固定比例稅率22.下列稅種中 ()的實(shí)繳稅額不是城市維護(hù)建設(shè)稅的計(jì)稅依據(jù)。A. 增值稅B. 所得稅C.營(yíng)業(yè)稅D. 消費(fèi)稅23.商業(yè)鋪面房投資的成功主要依賴于()。A. 租客的業(yè)務(wù)的成功經(jīng)營(yíng)B.業(yè)主與租客的良

7、好合作C.鋪面的內(nèi)外部裝修D(zhuǎn).租約24.中型購(gòu)物中心的可出租面積大約在()萬平方米左右。A.0.3 - 1.0B.1.0- 3.0C.3.0- 10.0D.10.0 - 15.0二、多項(xiàng)選擇題 (在每小題的五個(gè)備選答案中，選出二至五個(gè)正確的答案，并將正確答案的序號(hào)分別填在題干的括號(hào)內(nèi)，多選、少選、錯(cuò)選均不得分。每小題1 分，共 10 分 )25.政府用來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要政策包括()，這些政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生較大影響。A. 個(gè)人收入政策B.土地供給政策C.金融政策D.財(cái)政稅收政策E.住房政策26.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)周期大體由()階段組成。A. 準(zhǔn)備期B.建造期C.使用期D.租售期E.規(guī)劃期

8、27.從市場(chǎng)分析角度可將房地產(chǎn)市場(chǎng)信息分為需求、供應(yīng)、市場(chǎng)交易和其他信息，其中，其他信息包括 ()等方面信息。A. 空置量信息B.政策信息C.金融信息D.房地產(chǎn)稅收信息E.房地產(chǎn)存量信息28.房地產(chǎn)開發(fā)投資及管理的不同階段需要有多種專業(yè)顧問提供服務(wù)，專業(yè)顧問包括()。3精品自學(xué)考試資料推薦A. 建筑師及工程師B. 會(huì)計(jì)師及經(jīng)濟(jì)師C.造價(jià)工程師及估價(jià)師D. 律師E.物業(yè)代理29.對(duì)置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為() 等方面。A. 租金收入B. 銷售收入C.減少納稅D. 股權(quán)增加E.物業(yè)增值30.開發(fā)商在舊城區(qū)建設(shè)居民住宅的難度越來越大，主要體現(xiàn)在()等方面。A. 土地開發(fā)費(fèi)用高B.

9、環(huán)境污染較嚴(yán)重C.城市中高收入家庭呈現(xiàn)出的居住郊區(qū)化趨勢(shì)D.流動(dòng)人口日益增加E.與新城區(qū)相比，舊城區(qū)要求的綠地面積所占比例更大31.房地產(chǎn)金融是與房地產(chǎn)有關(guān)的()等各種信用活動(dòng)的總稱。A. 租賃、轉(zhuǎn)讓B. 交換C.各種貨幣資金的融通D. 金融工具投資E.各種貨幣資金的籌集32.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券時(shí)，還本付息的期限一般應(yīng)根據(jù)()而定。A. 房地產(chǎn)開發(fā)周期B. 公司資產(chǎn)實(shí)力C.房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的目的D. 金融市場(chǎng)的規(guī)律和有關(guān)法規(guī)E.企業(yè)素質(zhì)33.企業(yè)所得稅的應(yīng)納所得額為收入總額扣除準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目，準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目指與納稅人取得收入有關(guān)的 ()。A. 成本B.費(fèi)用C.稅金D.價(jià)外收入E.損失34

10、.寫字樓租約中的基本內(nèi)容包括()。A. 稅費(fèi)條款B. 價(jià)格浮動(dòng)條款C.財(cái)產(chǎn)保全D. 所含服務(wù)E.轉(zhuǎn)租三、簡(jiǎn)答題（每小題6 分，共 30 分）35.房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理主要體現(xiàn)在哪些方面？36.政府制定干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的原則有哪些?37.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來源。38.什么是土地增值稅和增值額？稅法規(guī)定的六項(xiàng)扣除項(xiàng)目的具體內(nèi)容。39.寫字樓業(yè)主可采取哪些租金折扣形式來吸引租戶？4精品自學(xué)考試資料推薦四、計(jì)算題（每小題12 分，共 24 分）40.DJ 公司擬以500 萬元的價(jià)格購(gòu)入一預(yù)售樓盤的部分寫字樓面積用于出租經(jīng)營(yíng)。已知前三年樓價(jià)款付款比例分別為20%、 20%和 60%，第四年裝修并開始出租，當(dāng)年的毛租金收入為 200 萬元，經(jīng)營(yíng)成本為50 萬元，裝修總支出100 萬元，并預(yù)計(jì)在此后的第5-20 年毛租金收入300 萬元和經(jīng)營(yíng)成本80 萬元，貼現(xiàn)率為10%。寫字樓經(jīng)營(yíng)到第20 年末轉(zhuǎn)讓，獲得轉(zhuǎn)讓凈收入1400 萬元。試計(jì)算該投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量，畫出凈現(xiàn)金流量表并計(jì)算出項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值(設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)期間的收支均發(fā)生在年末)。41.已知某業(yè)主以40 萬元的價(jià)格購(gòu)入一宗商業(yè)店鋪