【全】商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn).ppt

1、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)教材,蔡志偉,一、什么叫商業(yè)房地產(chǎn) ？,指按照用途劃分的用作商業(yè)用途的房地產(chǎn),包括酒店,超市,臨街商鋪,大型住宅項(xiàng)目的商業(yè)配套,購(gòu)物中心,特色商業(yè)街區(qū),商業(yè)廣場(chǎng),專業(yè)批發(fā)市場(chǎng),SHOPPINGMALL等用途的房地產(chǎn).,二、商業(yè)房地產(chǎn)的類別劃分,1、按照開發(fā)形式進(jìn)行分類 2、按座落位置分 3、按規(guī)模分 4、按照投資價(jià)值分類 5、按照商鋪的位置形式分類,1、按照開發(fā)形式進(jìn)行分類,（1）.商業(yè)街商鋪; （2）.市場(chǎng)類商鋪 ; （3）.社區(qū)商鋪 ; （4）.住宅底層商鋪; （5）.百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪; （6）.商務(wù)樓、寫字樓商鋪; （7）.交通設(shè)施商鋪,2、按座落位置分,（1）.市

2、中心區(qū)商業(yè); （2）.居住區(qū)附近及其他市區(qū)商業(yè); （3）.交通樞紐附近商業(yè); （4）.市郊商業(yè),3、按規(guī)模分,（1）.大型建筑面積過萬(wàn)平米； （2）.中型-分布廣泛大型商業(yè)區(qū)的補(bǔ)充； （3）.小型-填補(bǔ)大中型商業(yè)區(qū)的空白,為人們生活提供方便。,4、按照投資價(jià)值分類,（1）.“都市型”商鋪-績(jī)優(yōu)股； （2）.“社區(qū)型”商鋪-潛力股； （3）. “便利型”商鋪-冷門小盤股； （4）.專業(yè)街市商鋪-高科技股； （5）.其他商鋪-“一般股票”。,5、按照商鋪的位置形式分類,鋪面房和鋪位,三、什么叫購(gòu)物中心shopping center(SC),是多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在由企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā)、擁有、管

3、理運(yùn)營(yíng)的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。,四、什么叫MALL,目前世界大型商業(yè)地產(chǎn)的頂級(jí)形態(tài)-可以定位為規(guī)模在10萬(wàn)以上,由管理商者統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理,主要采取出租方式運(yùn)營(yíng)的集零售,娛樂,餐飲,休閑等一體的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài).,五、什么叫超市、分類怎樣,開架售貨，集中收款，采取自選銷售方式,以銷售生鮮商品,食品和向顧客提供日常必須品為主要目的的零售業(yè)態(tài). 根據(jù)商品結(jié)構(gòu)的不同，可以分為食品超市和綜合超市。大型超市實(shí)際營(yíng)業(yè)面積6000以上,滿足顧客一次性購(gòu)齊的零售業(yè)態(tài).根據(jù)商品結(jié)構(gòu),可以分為以經(jīng)營(yíng)食品為主的大型超市和以經(jīng)營(yíng)日用品為主的大型超市.倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員店-以會(huì)員制為基礎(chǔ),實(shí)行儲(chǔ)銷一體,批零兼營(yíng),以提供有限服務(wù)

4、和低價(jià)商品為主要特征的零售業(yè)態(tài).,六、步行街的起源,最初出現(xiàn)步行街，是因?yàn)槌鞘信蛎?，尤其是汽車的飛速發(fā)展使人們?cè)诮紖^(qū)居住成為可能，由于城市中心的擁擠不堪和生態(tài)環(huán)境的惡化，人們搬到郊區(qū)去居住。政府為了復(fù)活城市中心的活力和魅力以及商業(yè)物態(tài)，因此建了步行街，使得人們?cè)诔鞘兄行纳钜惨粯訐碛邪察o、繁榮而方便購(gòu)物、娛樂的場(chǎng)地。步行街始終是城市本身魅力的反映。,七、專賣店、便利店、連鎖店、百貨店,專賣店( exclusive shop):專門經(jīng)營(yíng)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。 便利店(方便店) convenience store(CvS):滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài) 百貨店 de

5、partment store(Dept)：在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展各自的進(jìn)貨、管理、運(yùn)營(yíng)的零售業(yè)態(tài). 連鎖經(jīng)營(yíng)： 一種商業(yè)連鎖,即經(jīng)營(yíng)內(nèi)容相同、使用統(tǒng)一店名的若干個(gè)門店組成一個(gè)聯(lián)合體,在同一個(gè)總部的管理和規(guī)劃下進(jìn)行專業(yè)化分工,使復(fù)雜的商業(yè)活動(dòng)簡(jiǎn)單化, 是一種實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益的經(jīng)營(yíng)組織形式。,八、什么叫街鋪,沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。,業(yè)態(tài) ？以什么方式賣,九、業(yè)態(tài)、業(yè)種,業(yè)種 ？賣什么,十、歷史上的八次零售業(yè)態(tài)創(chuàng)新,十、零售業(yè)態(tài)手風(fēng)琴定律,綜合化,專業(yè)化,雜貨店 1860年前,專業(yè)店 1860年后,百貨店 1930年后,便利店 1950年,商業(yè)街 2

6、0世紀(jì)60年代,時(shí)間,城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn),城市與商業(yè)地產(chǎn)“城”與“市” 商業(yè)地產(chǎn)一般都分布在城市最重要的地段，最顯要的位置，代表著城市的形象，注重商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與整個(gè)城市的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，將能夠?yàn)槌鞘性龉馓聿省?“城市”要有個(gè)觀念的更新，不然，“城”建得“美侖美奐”，“市”卻冷背呆滯了。 沒有“市”的“城”，怎么還叫“城市”？,十一、解讀“城”與“市”（一）,從“城”與“市”的關(guān)系看商業(yè)發(fā)展 一是要特別重視城市發(fā)展的趨向，去抓住商業(yè)發(fā)展的機(jī)遇； 一是應(yīng)以商業(yè)發(fā)展的前瞻性、拉動(dòng)性，影響、促進(jìn)城市建設(shè)的規(guī)模轉(zhuǎn)型。對(duì)于大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目這種有大影響力和拉動(dòng)力的商業(yè)巨市，更當(dāng)如此。,十一、解讀“城”與“市”

7、（二）,城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn),城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn),未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)人才， 是既懂城市運(yùn)營(yíng)又懂商業(yè)規(guī)律和房地產(chǎn)運(yùn)作的復(fù)合人才 要站在城市、地產(chǎn)與商業(yè)之間，為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開展包括商業(yè)前期定位、營(yíng)銷方案、出售出租的完善的服務(wù)流程，明白應(yīng)該建多大的商業(yè)，商業(yè)業(yè)態(tài)是如何搭配的，實(shí)現(xiàn)商業(yè)與城市、與房地產(chǎn)最有價(jià)值的對(duì)接，充分實(shí)現(xiàn)城市與商業(yè)、商業(yè)與房地產(chǎn)的市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)。,十二、商業(yè)地產(chǎn)對(duì)人才的要求,城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn),研究商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)律 業(yè)態(tài)的變化 研究城市、商業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合，是目前擺在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商面前最棘手的問題。,城市化背景下商業(yè)與地產(chǎn)的對(duì)接,商業(yè)地產(chǎn)誘惑,天河城廣場(chǎng)樣板效應(yīng) 天河城廣場(chǎng)總投資12

8、億元，建筑面積16萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積10萬(wàn)平方米的天河城廣場(chǎng)成為廣州少有的大型高檔購(gòu)物中心，每天的客流平均達(dá)到30萬(wàn)人次，2002年整個(gè)購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)額達(dá)到36億元，租金收入3億多，已成為廣州最繁華的商業(yè)中心之一。,十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)（一）,商業(yè)地產(chǎn)研究,商業(yè)房地產(chǎn)的三重利誘惑： 一重利，商業(yè)贏利和物業(yè)升值； 二重利，提升開發(fā)企業(yè)知名度，增加股票在資本市場(chǎng)上的吸引力； 三重利，以物業(yè)增值和現(xiàn)金流吸引銀行，增加授信額度。 商業(yè)房地產(chǎn)魅力如斯，各路玩家紛紛下水，按需各自設(shè)計(jì)不同模式。只是地產(chǎn)一旦冠以“商業(yè)”的名頭，就不再是單純的地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)業(yè)迅速回收資金和物業(yè)經(jīng)營(yíng)升值成為商業(yè)地產(chǎn)商的萬(wàn)有

9、定律。,十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)（二）,中外商業(yè)發(fā)展規(guī)模對(duì)比分析,同發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)商業(yè)總體規(guī)模過小，大型商業(yè)所占市場(chǎng)份額很小。,十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)（三）,中外連鎖商店比較,同發(fā)達(dá)國(guó)家連鎖商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考,十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)（四）,中外百貨商店比較,同發(fā)達(dá)國(guó)家百貨商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考,十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)（五）,中外超級(jí)市場(chǎng)比較,同發(fā)達(dá)國(guó)家超級(jí)市場(chǎng)的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考,十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)（五）,日本各類型購(gòu)物中心比較參考,十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)（六）,商業(yè)低進(jìn)入壁壘的后果,在中國(guó)，進(jìn)入市場(chǎng)的

10、壁壘過低使行業(yè)中的企業(yè)規(guī)模向兩極發(fā)展，大企業(yè)盲目擴(kuò)張和小企業(yè)無(wú)節(jié)制發(fā)展，導(dǎo)致“低市場(chǎng)集中度和過度競(jìng)爭(zhēng)”,十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)（七）,商業(yè)地產(chǎn)研究,總結(jié)目前商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的現(xiàn)狀不難看出：開發(fā)商和投資者對(duì)于商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和投資均表現(xiàn)出極大的熱情。許多開發(fā)商在項(xiàng)目前期就聘請(qǐng)專業(yè)公司從建筑結(jié)構(gòu)、主題定位、消費(fèi)人群定位、行業(yè)組合、店鋪劃分等方面進(jìn)行詳細(xì)策劃。面對(duì)越發(fā)挑剔的投資者，專業(yè)化分工必然引入商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)之中。 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與成熟，意味著消費(fèi)型地產(chǎn)正向生產(chǎn)型地產(chǎn)裂變。 商業(yè)地產(chǎn)是“三高產(chǎn)品”： 高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)、高技術(shù)含量。,十四、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展條件（一）,商業(yè)地產(chǎn)研究,國(guó)外參考： 主要判斷元素

11、：人均GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件 人均GDP30004000美元時(shí)，家庭汽車擁有率1520，大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（ ShoppingMall ）開始發(fā)展 人均GDP10000美元，家庭汽車擁有率60，大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（ ShoppingMall ）成熟發(fā)展,十四、 ShoppingMall發(fā)展條件（二）,商業(yè)地產(chǎn)研究,亞洲及國(guó)內(nèi)（含香港、新加坡等）： 主要判斷元素：人均GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、人口密度、消費(fèi)總量 都市型大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件 城市人均GDP水平達(dá)到2500美元 郊區(qū)型大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件 城市人均GDP水平達(dá)到4000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽

12、車擁有率達(dá)1520,十四、 ShoppingMall發(fā)展條件（三）,商業(yè)地產(chǎn)研究,國(guó)內(nèi)之所以與歐美發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的GDP水平有明顯的差距，但仍然具備發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，主要因素在于其人口密度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于歐美城市的人口密度，消費(fèi)總量決定大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的市場(chǎng)潛力。 商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)條件，是項(xiàng)目所面對(duì)核心商圈的消費(fèi)總量，因?yàn)樗w現(xiàn)了核心商務(wù)圈的人口基數(shù)，也體現(xiàn)了核心商圈的能力，也包括了GDP的水準(zhǔn)。,十四、 ShoppingMall發(fā)展條件（四）,商業(yè)地產(chǎn)研究,十五、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位尺度（一）,尺度一：經(jīng)濟(jì)水平 在世界視野里，各種零售業(yè)態(tài)的出現(xiàn)具有一定的規(guī)律性。,商業(yè)地產(chǎn)研究,尺度二：

13、交通狀況 國(guó)外大型商業(yè)地產(chǎn)（Shopping Mall）的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)告訴我們，當(dāng)一個(gè)社會(huì)進(jìn)入到汽車時(shí)代，才為Shopping Mall的出現(xiàn)提供了可能。從交通形式上來(lái)說(shuō)，所謂Shopping Mall，尤其是郊區(qū)的Shopping Mall，必須依托于高速公路和城市的環(huán)路，這意味著消費(fèi)者比較依賴汽車。只有當(dāng)一個(gè)城市進(jìn)入了汽車社會(huì)，或者說(shuō)開始進(jìn)入汽車社會(huì)，那么Shopping Mall在一個(gè)城市的建設(shè)才能真正的發(fā)展起來(lái)，否則只能是城市型的購(gòu)物中心。,十五、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位尺度（二）,商業(yè)地產(chǎn)研究,尺度三： 依據(jù)城市化進(jìn)程的國(guó)際規(guī)律來(lái)為大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目做出定位 世界城市化過程中，城市商業(yè)中心的變遷有

14、其規(guī)律性。 我們把城市的發(fā)展分為三個(gè)階段， 1、城市化初級(jí)階段：城市化率30%以下； 2、城市化初級(jí)階段：城市化率70%以下； 3、城市化高級(jí)階段：城市化率70%以上。,十五、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位尺度（三）,商業(yè)地產(chǎn)研究,城市商業(yè)中心將根據(jù)城市化的進(jìn)程而發(fā)生變化。從這個(gè)規(guī)律性來(lái)看，依據(jù)城市化發(fā)展水平來(lái)發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)是很好的選擇。,初級(jí)階段,城市化率30%以下,商業(yè)向城市的 幾何中心聚集,零售行業(yè)的特征： 向心聚集,中級(jí)階段,城市化率70 %以下,零售行業(yè)的特征： 離心分散,商業(yè)向城市的 幾何中心發(fā)展,高級(jí)階段,城市化率70%以上,零售行業(yè)的特征： 離心聚集,商業(yè)離開城市的幾何中心，向郊區(qū)聚集,十

15、五、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位尺度（三）,商業(yè)地產(chǎn)研究,這是一種主體性購(gòu)物中心，它是以某一大型商業(yè)業(yè)態(tài)為主體再輔以其他的一些商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)。主體性購(gòu)物中心又分兩種，一是以大型超市為主體，它的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是，能夠進(jìn)入居民社區(qū)，能夠彌補(bǔ)大型超市在商品線上的不足，并可通過出租場(chǎng)地增加附屬的一些商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)，既可降低經(jīng)營(yíng)成本又可增強(qiáng)對(duì)社區(qū)的服務(wù)功能；二是以大型百貨商店為主體的購(gòu)物中心，往往成為中心城區(qū)的商業(yè)中心，但一般很難在社區(qū)里生存。,十六、購(gòu)物中心的分類 Shopping Center,商業(yè)地產(chǎn)研究,這種模式購(gòu)物中心是綜合性和超大型的，與主體性購(gòu)物中心不同的是，這種購(gòu)物中心里的商業(yè)形態(tài)是以三種商業(yè)業(yè)態(tài)

16、為鼎足之勢(shì)，即百貨店、超市和許多專業(yè)專賣店，再輔以餐飲娛樂業(yè)的店鋪，它可以涵蓋所有零售業(yè)和服務(wù)業(yè)的內(nèi)容。購(gòu)物中心已經(jīng)不是一種商業(yè)業(yè)態(tài)，而是一種商業(yè)的組織模式，甚至于已經(jīng)作為城市整體規(guī)劃中的一種基本構(gòu)成，與機(jī)場(chǎng)、公園、體育中心等城市設(shè)施類似。,十六、購(gòu)物中心的分類 Shopping Mall,商業(yè)地產(chǎn)研究,即城市廣場(chǎng)，與ShoppingMall不同的是，Citymall并不限于購(gòu)物以及配套的餐飲、休閑、娛樂等，還將旅游、餐飲、休閑、娛樂理念組建成動(dòng)靜相宜、具備基本城市功能的聯(lián)合體。與ShoppingMall相比，更加全面的Citymall更適合城市人多方面的需求,十六、購(gòu)物中心的分類 Citym

17、all,商業(yè)空間步行化 購(gòu)物中心是商店群的組合，為了協(xié)調(diào)商店與商店、商店與購(gòu)物者之間的聯(lián)系，往往通過一條線性街道來(lái)串聯(lián)商店和組織人流，基于安全考慮，街道完全排除車輛，實(shí)現(xiàn)步行化。 商業(yè)空間室內(nèi)化 室內(nèi)化是利用屋頂?shù)母采w功能，將步行商業(yè)活動(dòng)引入室內(nèi)，并通過人工環(huán)境控制，減少惡劣的自然條件對(duì)步行活動(dòng)的影響，創(chuàng)造舒適的環(huán)境，這正是購(gòu)物中心建筑追求的目標(biāo)。 公共空間社會(huì)化 與百貨商店和超級(jí)市場(chǎng)不同的是，購(gòu)物中心把純粹的零售商業(yè)活動(dòng)場(chǎng)所開辟成商業(yè)活動(dòng)和社會(huì)活動(dòng)相結(jié)合的場(chǎng)所。,十六、 MALL的建筑特征,商業(yè)地產(chǎn)研究,經(jīng)營(yíng)大型商業(yè)地產(chǎn)要著重考慮兩方面的問題，一是前期的規(guī)劃，二是后期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。 建設(shè)模

18、式 投資模式 設(shè)計(jì)模式 管理模式,十七、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式,商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商、投資者和經(jīng)營(yíng)者三合一的有機(jī)整體，是一個(gè)不可中斷的鏈條。,商業(yè)地產(chǎn)研究,十八、建設(shè)模式、投資模式,商業(yè)地產(chǎn)研究,十九、設(shè)計(jì)模式、管理模式,設(shè)計(jì)模式,商業(yè)地產(chǎn)研究,二十、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)三階段,開發(fā)過程三階段 第一階段整體策劃布局 第二階段推廣和招商 第三階段后期經(jīng)營(yíng)管理。,商業(yè)地產(chǎn)研究,二一、后期經(jīng)營(yíng)管理,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目重在后期經(jīng)營(yíng)管理。 商家也會(huì)選擇好的開發(fā)商，有些擁有很長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)歷史的商家，一旦發(fā)現(xiàn)適合的商業(yè)項(xiàng)目就會(huì)想方設(shè)法進(jìn)場(chǎng)。找到客戶不等于就能完成招商。開發(fā)商要有一個(gè)懂得商家需求的團(tuán)隊(duì)，包括客戶關(guān)系管理內(nèi)容。 怎么讓

19、這個(gè)商場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展？ 這是在后期經(jīng)營(yíng)中很重要的內(nèi)容。當(dāng)然物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是最基本的，對(duì)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理必須要高標(biāo)準(zhǔn)。危機(jī)管理對(duì)商場(chǎng)相對(duì)更重要，這種場(chǎng)所的公眾性非常突出，任何一個(gè)意外可能對(duì)這個(gè)商場(chǎng)形成致命的影響。,商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)街,二二、世界一流商業(yè)街的六個(gè)關(guān)鍵影響因素,商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)街,世界一流的商業(yè)街具有三大特征：全球聲譽(yù)、密集的客流量和可靠的收入。,二三、世界一流商業(yè)街的三大特征,商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)街,步行街的長(zhǎng)度 商業(yè)街的一般長(zhǎng)度為500700米，最高限為10001500米（王府井步行街810米、重慶解放碑步行街400米、沈陽(yáng)中街步行街950米、上海南京東路1400米哈爾濱中央大街商業(yè)街860米、日本銀座1100米、香榭麗舍大街1880米） 步行街的寬度 商業(yè)街適宜寬度為2030米，小型步行街寬度以20米左右為宜（王府井步行街38米、上海南京路30米） 每人要有不低于4平方米的面積。 步行街的高度 商業(yè)街寬度和高度的比例最好為1：1，最高不要超過1：2（上海南京東路步行商業(yè)街、哈爾濱專業(yè)大街步行街、沈陽(yáng)中街步行街都為1：1的比例） 從一般的情況看，步行街兩旁的店鋪建筑為二至三層為宜，