【買房必看】買二手房流程攻略

1、.【買房必看】二手房買房流程攻略第一件事是辦理單身證明， 離婚的要備好離婚證明， 結(jié)婚的要準(zhǔn)備已婚證明， 沒(méi)這個(gè)買不了房的。還要刻一個(gè)私章，要用到的。需要貸款的還要有收入證明。這要提前準(zhǔn)備。一回去就做。一、定大方向：決定好在哪片區(qū)域買。最好不買在太偏僻的地方。最好周邊配套好一點(diǎn)兒，交通便利，學(xué)校，幼兒園，菜場(chǎng)近一些?；蛘呱晕⒎比A一點(diǎn)的地方，這樣一時(shí)不住，出租租金也高一些?；蛘吲R街的門臉?lè)?，考慮以后做點(diǎn)兒什么。只要價(jià)格能接受，就可以考慮。如果都太貴，就把上面的要求適當(dāng)放低一些。二、大方向怎么定：大方向確定了以后， 就集中在確定的區(qū)域看房子。 這個(gè)問(wèn)問(wèn)當(dāng)?shù)刈〉娜耍?熟人都問(wèn)問(wèn)吧。但是最后自己拿主意

2、。多找一些中介，他們會(huì)推薦不同的房源。結(jié)合自己的經(jīng)濟(jì)和看到的那些房源的情況，決定買啥樣的。三、具體看房子：看房子的時(shí)候，要注意很多事情。這些因素都會(huì)影響價(jià)格，如果好的太貴，就適當(dāng)降低要求，降到自己不能接受為止。列在下面：1、房子的房型，合理不合理，住著別扭不別扭。很合理的一般就貴唄。2、房子的面積，夠不夠用？面積大的就貴唄。3、房子的年齡，太老的房子不能要，萬(wàn)一以后要賣，很難出售，出售也不值錢。錢夠用的情況下，房子越新越好。錢不夠嘛，就降低點(diǎn)兒要求。4、房子的樓層，一般底樓頂樓不太好，底樓潮濕（其實(shí)北方還好，上海是底樓很潮），頂樓怕漏水，冬天還冷。高了也難爬。3 樓 4 樓最好了，有金三銀四的

3、說(shuō)法。就是三樓是黃金，四樓是白銀的意思。5、有沒(méi)有噪音，周邊有工廠什么的嗎？6、周邊有沒(méi)有污染厲害的企業(yè)，比如空氣不好。7、房子有沒(méi)有滲水、漏水問(wèn)題。8、產(chǎn)權(quán)權(quán)屬清晰不清晰？有沒(méi)有糾紛？有沒(méi)有抵押？都要問(wèn)上家。9、是否有租賃關(guān)系或其他糾紛。就是現(xiàn)在里面有租客嗎？有租客的話，租客有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)， 如果沒(méi)有租客放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書(shū)面承諾，碰上難搞的租客他.可能反咬一口， 說(shuō)他不知道上家要賣房， 不肯搬家的。 他也可以去打官司告上家的。10、小區(qū)的環(huán)境， 環(huán)境好的就貴一些。 小區(qū)旁邊有沒(méi)有大的變電站呀？有變電站的話有輻射， 盡量不買。小區(qū)旁邊是不是棚戶區(qū)呀， 棚戶區(qū)一時(shí)半會(huì)兒拆不了，臟亂差，也不好。11

4、、房子臨不臨馬路。如果想買臨馬路的房子，那么就買一樓吧，可以做事情呀。否則，不是一樓的臨馬路房子最好不買，太吵。風(fēng)水也不好。尤其是臨馬路的房子，不能對(duì)著路口，正對(duì)著路口的那間房子不能買，風(fēng)水不好。12、小區(qū)中間的房子，如果正對(duì)著小區(qū)大門，最好也不買，風(fēng)水不好的。13、房子的采光好不好， 黑乎乎的見(jiàn)不到太陽(yáng)的房子不能買。 所以看房子的時(shí)候最好白天去，上午去，上午 9 點(diǎn)以后還不見(jiàn)太陽(yáng)的房子， 就是房子朝向不好，曬不到太陽(yáng)，不能買。14、房子大門是不是正對(duì)著樓梯，正對(duì)著樓梯的最好不買，風(fēng)水不好。15、以上這些都考慮過(guò)了，沒(méi)問(wèn)題了，想買了。那么就問(wèn)問(wèn)房子主人，這個(gè)房子 “干凈 ”吧？是不是兇宅，就是

5、里面發(fā)生過(guò)不好的事情吧？比如死人啦，火災(zāi)啦，人命案了，等等。是兇宅就堅(jiān)決不能買的。上家不一定實(shí)話實(shí)說(shuō)，那么也可以，回頭和鄰居打聽(tīng)打聽(tīng)。16、 看看房子的主人殘疾吧？有缺陷吧？他們家和睦嗎？這些對(duì)你是有影響的，如果上家住的順風(fēng)順?biāo)?，日子過(guò)得好，對(duì)你是好的暗示。如果上家過(guò)的不好，窮困潦倒 的，有病殘疾的，最好不買這個(gè)房子了，有講究的。別不信。特別是，如果是沒(méi)有行為能力的人，他簽字賣房是不算數(shù)的，比如精神病呀，傻子呀的。這種時(shí)候，這 個(gè)房子再好都不能買。我們買房的時(shí)候遇到過(guò)。17、然后再問(wèn)問(wèn)，房子的情況，以前什么人住的，是自己住的，還是出租給別人住的。上家買的時(shí)候是新房子， 還是上家買的時(shí)候就是二手

6、的，還是房子是單位分的，有產(chǎn)權(quán)證吧？能買賣吧？等等，都要敞開(kāi)了問(wèn)明白。18、房產(chǎn)證上幾個(gè)人名字呀， 都是誰(shuí)呀？大家都同意賣房子吧？如果是老人賣房子，還要問(wèn)問(wèn)他們兒女同意嗎？不同意也會(huì)可能有日后的糾紛， 就不能買的。最好要他們兒女出面。 如果是兒女替老人賣房子， 更要當(dāng)心。有可能老人都不知道。19、上家這是第幾套房子呀？賣的話，稅率多少呀？算下來(lái)稅的金額多少呀？上家打算自己出還是讓下家出呢？這會(huì)影響你的資金預(yù)算。 房子每月物業(yè)費(fèi)多少錢一平米呀？取暖費(fèi)怎么算的呀？房子供電供水有問(wèn)題嗎？.四、談價(jià)格：房子假如看滿意了， 千萬(wàn)別在上家面前表現(xiàn)出滿意的想買的樣子。 就盡量挑毛病，這不好了，那不好了，就說(shuō)

7、不好的地方?；厝ヒ院竽?，跟中介談，讓他問(wèn)上家價(jià)格。跟中介說(shuō)錢不夠，講自己困難，讓他幫忙談?wù)剝r(jià)格，要求優(yōu)惠一點(diǎn)。然后就看中介的水平了，要搞幾個(gè)回合的，上家出一個(gè)價(jià)，你出一個(gè)價(jià)的，談呀。不要急，慢慢等兩天。如果你很強(qiáng)勢(shì)，不肯讓步，中介就會(huì)幫你了，如果上家也強(qiáng)勢(shì)的不得了， 那么中介就會(huì)把自己的利益讓出來(lái)， 他會(huì)少收中介費(fèi)， 也要做買賣的。所以記住，一定要強(qiáng)勢(shì)，別輕易自己主動(dòng)加價(jià)。五、產(chǎn)調(diào)如果看上房子了， 價(jià)格也談差不多了。 可以去產(chǎn)調(diào)一下。 看看房子能正常買賣不？六、簽定金合同：如果最后價(jià)格談差不多了， 覺(jué)得能接受了， 產(chǎn)調(diào)也沒(méi)問(wèn)題了。 那就跟中介和上家約時(shí)間，見(jiàn)面商量具體事情。具體談下面的事情。1

8、、房子的價(jià)格。2、房屋內(nèi)設(shè)施的處理方法。比如，家具，空調(diào)啊，熱水器啊，洗衣機(jī)啊，冰箱啊，煤氣灶呀，電視機(jī)啊，門窗啊，地板啊，衛(wèi)生間的設(shè)備洗臉池，馬桶，浴缸呀等等，房子里的除了房子本身以外的上家的東西怎么處理？是他自己都拿走還是留給你？免費(fèi)還是作價(jià)給你？作價(jià)做多少？3、房子 3 金的處理方法。（ 3 金包括物業(yè)維修基金，水、電、煤氣、有線電視戶口是否上家免費(fèi)贈(zèng)與你， 還是要你出錢買過(guò)來(lái)？） 其次是水、電、物業(yè)費(fèi)，要寫(xiě)物業(yè)結(jié)清單，截至到上家交鑰匙的之前的費(fèi)用，由上家負(fù)責(zé)。4、上家在房子里有戶口嗎？戶口能遷走嗎？什么時(shí)候遷走？遷到哪里去？能遷走的話，約定遷走時(shí)間，沒(méi)遷走之前留尾款以作牽制。一時(shí) 沒(méi)地

9、方遷，不能遷走的話，要在你拿到產(chǎn)證之后他的戶口還在你的房子里， 那就要留多一點(diǎn)尾款，給出一個(gè)解決戶口遷走的最后期限，過(guò)了最后期限還不遷走，尾款 將不予返還。5、上家的稅費(fèi)怎么承擔(dān)，是他自己承擔(dān)，還是你來(lái)承擔(dān)？6、上面幾項(xiàng)都談好了，就談?wù)劊赘犊疃嗌?？尾款多少的事情?、定金的金額是多少？約定違約責(zé)任，就是如果一方單方違約了怎么辦，違約金怎么算。8、談好中介費(fèi)怎么出，出多少？是他出他的，你出你的，還是你給他出？.9、商量好付款批次和數(shù)額，以及各批次付款日期。如果不貸款的話，錢一般分四次給上家：注意每次付款時(shí)資金直接給上家， 給一次錢上家要打一次收條。最好不要轉(zhuǎn)第三方。一、付定金時(shí)給一次，在簽完定

10、金合同的時(shí)候給。二、簽正式合同時(shí)給一次， 給的是首付款。 簽完合同當(dāng)時(shí)給錢。 簽完合同后，上家房產(chǎn)證需交給第三方中介保管，防止一房多賣。三、過(guò)戶（就是上家把房產(chǎn)證交上去，房產(chǎn)中心做你的新產(chǎn)證）時(shí)給一次，要辦完過(guò)戶手續(xù)再當(dāng)天給上家錢。 （要是貸款的話， 過(guò)戶是在銀行貸款審批下來(lái)的時(shí)候過(guò)戶的， 審批下來(lái)了， 還沒(méi)放款，銀行放款到上家賬戶要等到下家的新產(chǎn)證做出來(lái)以后，拿一個(gè)憑證給銀行后，銀行才會(huì)放款呢。）四、尾款，就是你的產(chǎn)證出來(lái)了，上家要把房子交給你，交鑰匙的時(shí)候給上家，給尾款之前，要仔細(xì)驗(yàn)收房子，和定金協(xié)議上寫(xiě)的一樣嗎？ 不一樣的，可以適當(dāng)扣除尾款。我覺(jué)得，如果你付現(xiàn)金不貸款的話，可能簽合同、審

11、稅、過(guò)戶可以一天完成，這都是在交易中心做的。那么上面的第二、第三次就合 并為一次了。那就是總共分三次付款給上家。也可能，交易中心不能給你一起完成，可能他們有規(guī)定，要你簽完合同等幾天再過(guò)戶，那就要聽(tīng)交易中心的規(guī)定了。10、約定簽網(wǎng)上機(jī)打合同（就是正式的房屋買賣合同）的日期。一般為定金付好的一周內(nèi)。11、最后，把商量好的上述事情事無(wú)巨細(xì)的都白紙黑字寫(xiě)在 “意向書(shū) ”或者 “定金合同 ”上，切忌不要口頭承諾。12、簽字之前核實(shí)好上家身份證，房產(chǎn)證，戶口本，中介身份證，等信息。對(duì)方說(shuō)忘記拿了，也要去拿回來(lái)，再簽字。買賣雙方以及中介簽字，交定金。13、上家產(chǎn)證上所有人都要簽字的。家庭成員有利害關(guān)系的人，

12、也要簽字，同意賣房的。 不論什么理由， 都不能在產(chǎn)權(quán)人不來(lái)的情況下簽定金合同。風(fēng)險(xiǎn)太大。13、簽合同的時(shí)候，看產(chǎn)證，看身份證，看戶口本。產(chǎn)證地址和合同上寫(xiě)的地址對(duì)對(duì)牢。別搞錯(cuò)。七、審稅：這個(gè)要去交易中心審稅的， 上家審上家的， 下家審下家的。 按照你們約定的方式交錢給國(guó)家。 也可能要簽完正式合同再審稅， 這個(gè)我們當(dāng)時(shí)就是簽合同當(dāng)天做的。八、網(wǎng)簽：（就是簽網(wǎng)上機(jī)打合同，即正式的房屋買賣合同）.1、網(wǎng)簽問(wèn)題，大型正規(guī)中介公司有密鑰就能網(wǎng)簽，小中介公司可能沒(méi)有密鑰，注意識(shí)別。他要帶你去交易中心網(wǎng)簽，其實(shí)也可以。2、簽訂買賣合同：A、攜帶好身份證、戶口簿、私章、收入證明以及首付款，單身證明。B、仔細(xì)看

13、清每一條條款，基本上不能改的字就不用看了，因?yàn)槭墙灰字行母袷?；重點(diǎn)看的是房屋的基本信息，權(quán)屬狀況，價(jià)格，交付時(shí)間，付款時(shí)間，附件中的裝修情況（就是留給你什么）。C、雙方另行約定的條款：例：你付款的周期；對(duì)方需要繼續(xù)使用的，免費(fèi)期限和收費(fèi)期限的約定；對(duì)方戶口遷走時(shí)間（最好是能遷走，因?yàn)楸容^搞），比如前面定金合同上寫(xiě)的那些最好都搬過(guò)來(lái)，寫(xiě)在正式合同上。D、簽定合同時(shí)，必須所有產(chǎn)權(quán)人到場(chǎng)。家庭成員及權(quán)利相關(guān)人員要到場(chǎng)，同意賣房。核實(shí)好對(duì)方身份證，房產(chǎn)證。簽定合同后，房產(chǎn)證需交給第三方中介保管，上家可能也不肯給中介的。E、合同簽好，資金直接給房東，最好不要轉(zhuǎn)第三方。別給中介，可能他卷錢跑路。九、過(guò)戶：（就是上家把房產(chǎn)證交上去，房產(chǎn)中心做你的新產(chǎn)證）最后，是過(guò)戶帶的資料：1、帶網(wǎng)簽合同。2、帶買賣雙方身份證。3、帶房產(chǎn)證原件。4、帶買賣定金合同，基本就這些了。5、各房地局過(guò)戶情況略有不同，你可以先打電話咨詢下。十、交房驗(yàn)收：1、根據(jù)合同附件中裝修情況，制作清單，就是把你要檢查的東西，一件一件列出個(gè)表來(lái)，至現(xiàn)場(chǎng)一一核對(duì)，檢查是否有缺損或損壞。2、交房時(shí)房東最好能出具近三個(gè)月的水電煤支付賬單。防止有遺留， 欠費(fèi)。3