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文檔簡(jiǎn)介
1、.【買房必看】二手房買房流程攻略第一件事是辦理單身證明, 離婚的要備好離婚證明, 結(jié)婚的要準(zhǔn)備已婚證明, 沒(méi)這個(gè)買不了房的。還要刻一個(gè)私章,要用到的。需要貸款的還要有收入證明。這要提前準(zhǔn)備。一回去就做。一、定大方向:決定好在哪片區(qū)域買。最好不買在太偏僻的地方。最好周邊配套好一點(diǎn)兒,交通便利,學(xué)校,幼兒園,菜場(chǎng)近一些?;蛘呱晕⒎比A一點(diǎn)的地方,這樣一時(shí)不住,出租租金也高一些?;蛘吲R街的門臉?lè)?,考慮以后做點(diǎn)兒什么。只要價(jià)格能接受,就可以考慮。如果都太貴,就把上面的要求適當(dāng)放低一些。二、大方向怎么定:大方向確定了以后, 就集中在確定的區(qū)域看房子。 這個(gè)問(wèn)問(wèn)當(dāng)?shù)刈〉娜耍?熟人都問(wèn)問(wèn)吧。但是最后自己拿主意
2、。多找一些中介,他們會(huì)推薦不同的房源。結(jié)合自己的經(jīng)濟(jì)和看到的那些房源的情況,決定買啥樣的。三、具體看房子:看房子的時(shí)候,要注意很多事情。這些因素都會(huì)影響價(jià)格,如果好的太貴,就適當(dāng)降低要求,降到自己不能接受為止。列在下面:1、房子的房型,合理不合理,住著別扭不別扭。很合理的一般就貴唄。2、房子的面積,夠不夠用?面積大的就貴唄。3、房子的年齡,太老的房子不能要,萬(wàn)一以后要賣,很難出售,出售也不值錢。錢夠用的情況下,房子越新越好。錢不夠嘛,就降低點(diǎn)兒要求。4、房子的樓層,一般底樓頂樓不太好,底樓潮濕(其實(shí)北方還好,上海是底樓很潮),頂樓怕漏水,冬天還冷。高了也難爬。3 樓 4 樓最好了,有金三銀四的
3、說(shuō)法。就是三樓是黃金,四樓是白銀的意思。5、有沒(méi)有噪音,周邊有工廠什么的嗎?6、周邊有沒(méi)有污染厲害的企業(yè),比如空氣不好。7、房子有沒(méi)有滲水、漏水問(wèn)題。8、產(chǎn)權(quán)權(quán)屬清晰不清晰?有沒(méi)有糾紛?有沒(méi)有抵押?都要問(wèn)上家。9、是否有租賃關(guān)系或其他糾紛。就是現(xiàn)在里面有租客嗎?有租客的話,租客有優(yōu)先購(gòu)買權(quán), 如果沒(méi)有租客放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書(shū)面承諾,碰上難搞的租客他.可能反咬一口, 說(shuō)他不知道上家要賣房, 不肯搬家的。 他也可以去打官司告上家的。10、小區(qū)的環(huán)境, 環(huán)境好的就貴一些。 小區(qū)旁邊有沒(méi)有大的變電站呀?有變電站的話有輻射, 盡量不買。小區(qū)旁邊是不是棚戶區(qū)呀, 棚戶區(qū)一時(shí)半會(huì)兒拆不了,臟亂差,也不好。11
4、、房子臨不臨馬路。如果想買臨馬路的房子,那么就買一樓吧,可以做事情呀。否則,不是一樓的臨馬路房子最好不買,太吵。風(fēng)水也不好。尤其是臨馬路的房子,不能對(duì)著路口,正對(duì)著路口的那間房子不能買,風(fēng)水不好。12、小區(qū)中間的房子,如果正對(duì)著小區(qū)大門,最好也不買,風(fēng)水不好的。13、房子的采光好不好, 黑乎乎的見(jiàn)不到太陽(yáng)的房子不能買。 所以看房子的時(shí)候最好白天去,上午去,上午 9 點(diǎn)以后還不見(jiàn)太陽(yáng)的房子, 就是房子朝向不好,曬不到太陽(yáng),不能買。14、房子大門是不是正對(duì)著樓梯,正對(duì)著樓梯的最好不買,風(fēng)水不好。15、以上這些都考慮過(guò)了,沒(méi)問(wèn)題了,想買了。那么就問(wèn)問(wèn)房子主人,這個(gè)房子 “干凈 ”吧?是不是兇宅,就是
5、里面發(fā)生過(guò)不好的事情吧?比如死人啦,火災(zāi)啦,人命案了,等等。是兇宅就堅(jiān)決不能買的。上家不一定實(shí)話實(shí)說(shuō),那么也可以,回頭和鄰居打聽(tīng)打聽(tīng)。16、 看看房子的主人殘疾吧?有缺陷吧?他們家和睦嗎?這些對(duì)你是有影響的,如果上家住的順風(fēng)順?biāo)?,日子過(guò)得好,對(duì)你是好的暗示。如果上家過(guò)的不好,窮困潦倒 的,有病殘疾的,最好不買這個(gè)房子了,有講究的。別不信。特別是,如果是沒(méi)有行為能力的人,他簽字賣房是不算數(shù)的,比如精神病呀,傻子呀的。這種時(shí)候,這 個(gè)房子再好都不能買。我們買房的時(shí)候遇到過(guò)。17、然后再問(wèn)問(wèn),房子的情況,以前什么人住的,是自己住的,還是出租給別人住的。上家買的時(shí)候是新房子, 還是上家買的時(shí)候就是二手
6、的,還是房子是單位分的,有產(chǎn)權(quán)證吧?能買賣吧?等等,都要敞開(kāi)了問(wèn)明白。18、房產(chǎn)證上幾個(gè)人名字呀, 都是誰(shuí)呀?大家都同意賣房子吧?如果是老人賣房子,還要問(wèn)問(wèn)他們兒女同意嗎?不同意也會(huì)可能有日后的糾紛, 就不能買的。最好要他們兒女出面。 如果是兒女替老人賣房子, 更要當(dāng)心。有可能老人都不知道。19、上家這是第幾套房子呀?賣的話,稅率多少呀?算下來(lái)稅的金額多少呀?上家打算自己出還是讓下家出呢?這會(huì)影響你的資金預(yù)算。 房子每月物業(yè)費(fèi)多少錢一平米呀?取暖費(fèi)怎么算的呀?房子供電供水有問(wèn)題嗎?.四、談價(jià)格:房子假如看滿意了, 千萬(wàn)別在上家面前表現(xiàn)出滿意的想買的樣子。 就盡量挑毛病,這不好了,那不好了,就說(shuō)
7、不好的地方?;厝ヒ院竽?,跟中介談,讓他問(wèn)上家價(jià)格。跟中介說(shuō)錢不夠,講自己困難,讓他幫忙談?wù)剝r(jià)格,要求優(yōu)惠一點(diǎn)。然后就看中介的水平了,要搞幾個(gè)回合的,上家出一個(gè)價(jià),你出一個(gè)價(jià)的,談呀。不要急,慢慢等兩天。如果你很強(qiáng)勢(shì),不肯讓步,中介就會(huì)幫你了,如果上家也強(qiáng)勢(shì)的不得了, 那么中介就會(huì)把自己的利益讓出來(lái), 他會(huì)少收中介費(fèi), 也要做買賣的。所以記住,一定要強(qiáng)勢(shì),別輕易自己主動(dòng)加價(jià)。五、產(chǎn)調(diào)如果看上房子了, 價(jià)格也談差不多了。 可以去產(chǎn)調(diào)一下。 看看房子能正常買賣不?六、簽定金合同:如果最后價(jià)格談差不多了, 覺(jué)得能接受了, 產(chǎn)調(diào)也沒(méi)問(wèn)題了。 那就跟中介和上家約時(shí)間,見(jiàn)面商量具體事情。具體談下面的事情。1
8、、房子的價(jià)格。2、房屋內(nèi)設(shè)施的處理方法。比如,家具,空調(diào)啊,熱水器啊,洗衣機(jī)啊,冰箱啊,煤氣灶呀,電視機(jī)啊,門窗啊,地板啊,衛(wèi)生間的設(shè)備洗臉池,馬桶,浴缸呀等等,房子里的除了房子本身以外的上家的東西怎么處理?是他自己都拿走還是留給你?免費(fèi)還是作價(jià)給你?作價(jià)做多少?3、房子 3 金的處理方法。( 3 金包括物業(yè)維修基金,水、電、煤氣、有線電視戶口是否上家免費(fèi)贈(zèng)與你, 還是要你出錢買過(guò)來(lái)?) 其次是水、電、物業(yè)費(fèi),要寫(xiě)物業(yè)結(jié)清單,截至到上家交鑰匙的之前的費(fèi)用,由上家負(fù)責(zé)。4、上家在房子里有戶口嗎?戶口能遷走嗎?什么時(shí)候遷走?遷到哪里去?能遷走的話,約定遷走時(shí)間,沒(méi)遷走之前留尾款以作牽制。一時(shí) 沒(méi)地
9、方遷,不能遷走的話,要在你拿到產(chǎn)證之后他的戶口還在你的房子里, 那就要留多一點(diǎn)尾款,給出一個(gè)解決戶口遷走的最后期限,過(guò)了最后期限還不遷走,尾款 將不予返還。5、上家的稅費(fèi)怎么承擔(dān),是他自己承擔(dān),還是你來(lái)承擔(dān)?6、上面幾項(xiàng)都談好了,就談?wù)劊赘犊疃嗌??尾款多少的事情?、定金的金額是多少?約定違約責(zé)任,就是如果一方單方違約了怎么辦,違約金怎么算。8、談好中介費(fèi)怎么出,出多少?是他出他的,你出你的,還是你給他出?.9、商量好付款批次和數(shù)額,以及各批次付款日期。如果不貸款的話,錢一般分四次給上家:注意每次付款時(shí)資金直接給上家, 給一次錢上家要打一次收條。最好不要轉(zhuǎn)第三方。一、付定金時(shí)給一次,在簽完定
10、金合同的時(shí)候給。二、簽正式合同時(shí)給一次, 給的是首付款。 簽完合同當(dāng)時(shí)給錢。 簽完合同后,上家房產(chǎn)證需交給第三方中介保管,防止一房多賣。三、過(guò)戶(就是上家把房產(chǎn)證交上去,房產(chǎn)中心做你的新產(chǎn)證)時(shí)給一次,要辦完過(guò)戶手續(xù)再當(dāng)天給上家錢。 (要是貸款的話, 過(guò)戶是在銀行貸款審批下來(lái)的時(shí)候過(guò)戶的, 審批下來(lái)了, 還沒(méi)放款,銀行放款到上家賬戶要等到下家的新產(chǎn)證做出來(lái)以后,拿一個(gè)憑證給銀行后,銀行才會(huì)放款呢。)四、尾款,就是你的產(chǎn)證出來(lái)了,上家要把房子交給你,交鑰匙的時(shí)候給上家,給尾款之前,要仔細(xì)驗(yàn)收房子,和定金協(xié)議上寫(xiě)的一樣嗎? 不一樣的,可以適當(dāng)扣除尾款。我覺(jué)得,如果你付現(xiàn)金不貸款的話,可能簽合同、審
11、稅、過(guò)戶可以一天完成,這都是在交易中心做的。那么上面的第二、第三次就合 并為一次了。那就是總共分三次付款給上家。也可能,交易中心不能給你一起完成,可能他們有規(guī)定,要你簽完合同等幾天再過(guò)戶,那就要聽(tīng)交易中心的規(guī)定了。10、約定簽網(wǎng)上機(jī)打合同(就是正式的房屋買賣合同)的日期。一般為定金付好的一周內(nèi)。11、最后,把商量好的上述事情事無(wú)巨細(xì)的都白紙黑字寫(xiě)在 “意向書(shū) ”或者 “定金合同 ”上,切忌不要口頭承諾。12、簽字之前核實(shí)好上家身份證,房產(chǎn)證,戶口本,中介身份證,等信息。對(duì)方說(shuō)忘記拿了,也要去拿回來(lái),再簽字。買賣雙方以及中介簽字,交定金。13、上家產(chǎn)證上所有人都要簽字的。家庭成員有利害關(guān)系的人,
12、也要簽字,同意賣房的。 不論什么理由, 都不能在產(chǎn)權(quán)人不來(lái)的情況下簽定金合同。風(fēng)險(xiǎn)太大。13、簽合同的時(shí)候,看產(chǎn)證,看身份證,看戶口本。產(chǎn)證地址和合同上寫(xiě)的地址對(duì)對(duì)牢。別搞錯(cuò)。七、審稅:這個(gè)要去交易中心審稅的, 上家審上家的, 下家審下家的。 按照你們約定的方式交錢給國(guó)家。 也可能要簽完正式合同再審稅, 這個(gè)我們當(dāng)時(shí)就是簽合同當(dāng)天做的。八、網(wǎng)簽:(就是簽網(wǎng)上機(jī)打合同,即正式的房屋買賣合同).1、網(wǎng)簽問(wèn)題,大型正規(guī)中介公司有密鑰就能網(wǎng)簽,小中介公司可能沒(méi)有密鑰,注意識(shí)別。他要帶你去交易中心網(wǎng)簽,其實(shí)也可以。2、簽訂買賣合同:A、攜帶好身份證、戶口簿、私章、收入證明以及首付款,單身證明。B、仔細(xì)看
13、清每一條條款,基本上不能改的字就不用看了,因?yàn)槭墙灰字行母袷?;重點(diǎn)看的是房屋的基本信息,權(quán)屬狀況,價(jià)格,交付時(shí)間,付款時(shí)間,附件中的裝修情況(就是留給你什么)。C、雙方另行約定的條款:例:你付款的周期;對(duì)方需要繼續(xù)使用的,免費(fèi)期限和收費(fèi)期限的約定;對(duì)方戶口遷走時(shí)間(最好是能遷走,因?yàn)楸容^搞),比如前面定金合同上寫(xiě)的那些最好都搬過(guò)來(lái),寫(xiě)在正式合同上。D、簽定合同時(shí),必須所有產(chǎn)權(quán)人到場(chǎng)。家庭成員及權(quán)利相關(guān)人員要到場(chǎng),同意賣房。核實(shí)好對(duì)方身份證,房產(chǎn)證。簽定合同后,房產(chǎn)證需交給第三方中介保管,上家可能也不肯給中介的。E、合同簽好,資金直接給房東,最好不要轉(zhuǎn)第三方。別給中介,可能他卷錢跑路。九、過(guò)戶:(就是上家把房產(chǎn)證交上去,房產(chǎn)中心做你的新產(chǎn)證)最后,是過(guò)戶帶的資料:1、帶網(wǎng)簽合同。2、帶買賣雙方身份證。3、帶房產(chǎn)證原件。4、帶買賣定金合同,基本就這些了。5、各房地局過(guò)戶情況略有不同,你可以先打電話咨詢下。十、交房驗(yàn)收:1、根據(jù)合同附件中裝修情況,制作清單,就是把你要檢查的東西,一件一件列出個(gè)表來(lái),至現(xiàn)場(chǎng)一一核對(duì),檢查是否有缺損或損壞。2、交房時(shí)房東最好能出具近三個(gè)月的水電煤支付賬單。防止有遺留, 欠費(fèi)。3
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