房地產(chǎn)項目設(shè)計費案例

1、房地產(chǎn)項目設(shè)計費案例案情原告：口口建筑規(guī)劃設(shè)計事務(wù)所被告：口口房地產(chǎn)有限公司。1997 年 4 月被告口口房地產(chǎn)有限公司經(jīng)上海市建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)管理辦公室的批準(zhǔn)，組織了建設(shè)凱馬廣場的國際性方案設(shè)計征集活動。原告口口建筑規(guī)劃設(shè)計事務(wù)所應(yīng)邀參加該活動設(shè)計投標(biāo)，繳納保證金人民幣l 萬元。原告按被告要求組織設(shè)計并將設(shè)計方案及收費標(biāo)準(zhǔn)送交被告后，經(jīng)專家評審， 1997 年 9 月 30 日，原告收到中標(biāo)通知書。但由于凱馬廣場項目最終未獲批準(zhǔn)，原、被告沒有簽訂有關(guān)合同。為此，原告要求被告支付其向被告提供設(shè)計方案的方案設(shè)計費，因雙方未能達成一致意見，原告遂起訴法院，要求被告按其提供的收費標(biāo)準(zhǔn)支付方案設(shè)計費。

2、問題： 1、建筑規(guī)劃設(shè)計事務(wù)所的要求是否合理 ?1 / 7一審法院審理認為，原告設(shè)計方案中標(biāo)后原被告并沒有簽訂相應(yīng)的合同，但原告為該方案設(shè)計應(yīng)獲得報酬，參照被告在征集設(shè)計方案時的承諾，由被告給付相應(yīng)的經(jīng)濟補償。依照 ( 中華人民共和國民法通則第四條之規(guī)定作出判決：一、被告在判決生效后給付原告補償款美金5 萬元；二、被告應(yīng)在判決生效后返還原告保證金人民幣1 萬元；三、原告其余訴訟請求不予支持。訴辯上訴人建筑規(guī)劃設(shè)計事務(wù)所辯稱其接受房地產(chǎn)有限公司的邀請，參加凱馬廣場工程項目方案設(shè)計競選，為此付出了大量勞動。上訴人項目設(shè)計方案既已中標(biāo)，就應(yīng)與中標(biāo)單位簽訂工程設(shè)計承包合同，上訴人要求查明項目未獲批準(zhǔn)的

3、真正原因。上訴人已喪失了中標(biāo)后與建設(shè)單位簽訂工程合同的預(yù)期利益至少保護上訴人為此次招標(biāo)活動所支付的實際費用226967 美元。被上訴人房地產(chǎn)有限公司辯稱凱馬廣場工程項目未獲批準(zhǔn)是由于主管部門原因造成的，其對此并無惡意。上訴人與被上訴人既然沒有能簽訂相應(yīng)合同，上訴人也沒有過錯。故原告要求按設(shè)計方案支付設(shè)計費沒有法律依據(jù)。問題：你支持哪一方?原因何在 ?2 / 7審理二審法院審理查明：1 1998 年 10 月上海市外國投資工作委員會交送 (關(guān)于注銷凱馬大酒店有限公司的申請報告，該報告述及“因上海凱馬大酒店有限公司的投資方GD 公司、上海凱馬房地產(chǎn)有限公司與亡海海達公司簽訂了關(guān)于中止金融貿(mào)易區(qū)BB

4、 23 地塊項目的協(xié)議書，故凱馬大酒店已無存在的必要，經(jīng)公司董事會決議通過，決定申請注銷”。2 原告口口建筑規(guī)劃設(shè)計事務(wù)所持有上海市勘查設(shè)計臨時許可證，承擔(dān)業(yè)務(wù)范圍為建筑設(shè)計。二審法院審理認為， 根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定， 招標(biāo)投標(biāo)是一種特殊的簽訂合同的形式， 招標(biāo)公告為要約邀請， 投標(biāo)為要約，而招標(biāo)人選定為中標(biāo)人，發(fā)出中標(biāo)人通知書即為承諾，中標(biāo)通知書一經(jīng)發(fā)出，即對招、投標(biāo)雙方具有法律上的約束力。本案涉及“凱馬廣場”方案設(shè)計征集活動，經(jīng)過上海市建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)管理辦公室批準(zhǔn)， 且招標(biāo)人投標(biāo)人均具有法律規(guī)定的主體資格， 應(yīng)為合法有效。 在上訴人的設(shè)計方案中標(biāo)，且發(fā)出中標(biāo) (中選 )通知 30 天，被上訴

5、人作為建設(shè)單位末依據(jù)有關(guān)規(guī)定與上訴人，即中標(biāo)單位簽訂工程設(shè)計發(fā)包合同，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 依照本市合資工程項目標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計費的收費標(biāo)準(zhǔn)，并參照國家內(nèi)資工程項目方案設(shè)計費單獨記取的標(biāo)準(zhǔn)項目計取的方案設(shè)計費遠高于上訴人在二審要求被上訴人給付的方案設(shè)計所實際支出的費用226967 美元，故對上3 / 7訴人的亡訴請求予以準(zhǔn)許。 至于被上訴人認為工程設(shè)計承包合同最終未能簽訂的原因，系涉及項目末獲主管部門批準(zhǔn)，因該事由不足以作為被上訴人免責(zé)事由， 對被上訴人的此項抗辯理由，本院不予以采納。綜上，依照中華人民共和國民事訴訟法第一百五十三條之規(guī)定判決： 一、撤銷一審法院民事判決的第一項；二、被上訴人應(yīng)在本判決生

6、效后10 日內(nèi)給付上訴人美金226967 元；三、維持一審法院民事判決的第二項，第三項。焦點中標(biāo)通知書發(fā)出后是否必須簽訂合同?投資項目未被批準(zhǔn)是否能作為免責(zé)依據(jù)?評析房地產(chǎn)建設(shè)項目設(shè)計招投標(biāo)是我國房地產(chǎn)建筑市場引進競爭機制后普遍采用的方式，通過這種方式，能高效優(yōu)化地保證開發(fā)建設(shè)項目順利完成，也是國際上通用的做法。通常招標(biāo)分為兩種，一種為公開招標(biāo)，另一種為邀請招標(biāo)。所謂公開招標(biāo)就是招標(biāo)人在國內(nèi)外主要報刊上刊登廣告或發(fā)出通知，以招標(biāo)公告的方式邀請不特定的法人或其他組織參加投標(biāo)。而邀請招標(biāo)則是招標(biāo)人或其委托的招標(biāo)單位向所信任4 / 7的、具有相應(yīng)資質(zhì)的單位以投標(biāo)邀請書的方式，邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M

7、織投標(biāo)。我國 1999 年 8 月頒布的 中華人民共和國招標(biāo)設(shè)標(biāo)法對我國房地產(chǎn)建設(shè)市場招投標(biāo)的有序進行作了嚴格規(guī)范，該法律明確規(guī)定了招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)條件和程序。 首先，招標(biāo)人提出的招標(biāo)項目按照國家規(guī)定需要履行審批手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)先履行審批手續(xù)，取得批準(zhǔn)。同時，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)落實招標(biāo)項目的資金來源。其次，投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具備承擔(dān)招標(biāo)項目的能力，國家有關(guān)規(guī)定對投標(biāo)人資格條件或者招標(biāo)文件對投標(biāo)人資格條件有規(guī)定的，投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具備規(guī)定的資格條件。第三，當(dāng)中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出通知書，并將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。中標(biāo)通知書對招標(biāo)人和中標(biāo)人具有法 律效力。招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知發(fā)出

8、之日起 30 日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同 。對照本案，作為招標(biāo)人凱馬房地產(chǎn)公司，其凱馬廣場的國際性方案設(shè)計征集活動雖然經(jīng)上海市建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)管理辦公室的批準(zhǔn)，但凱馬廣場項目卻未獲批準(zhǔn)，因此，招標(biāo)人對自己的招標(biāo)活動在開始時，準(zhǔn)備就是不成熟的，沒有符合招標(biāo)投標(biāo)法規(guī)定招標(biāo)項目取得批準(zhǔn)的要求。同時，也為萬一項目不批準(zhǔn)中標(biāo)通知書無法履行埋下丁隱患。而投標(biāo)人設(shè)計所公司參加投標(biāo)時，持有上海市勘查設(shè)計臨時許可證，可承擔(dān)5 / 7業(yè)務(wù)范圍內(nèi)建筑工程設(shè)計， 具備法律規(guī)定的投標(biāo)人的主體資格。所以當(dāng)招標(biāo)人凱馬房地產(chǎn)公司發(fā)出中標(biāo)通知書后，以凱馬廣場項目末獲主管部門批準(zhǔn)而拒不履行中標(biāo)通知書規(guī)定的義

9、務(wù)，其理由沒有法律依據(jù)，過錯責(zé)任在于招標(biāo)人凱馬公司。那么，中標(biāo)通知書發(fā)出后究竟產(chǎn)生什么法律效力 ?它和設(shè)計合同具有怎樣的關(guān)系 ?根據(jù)招標(biāo)投標(biāo)國際慣例和我國合同法規(guī)定，招標(biāo)投標(biāo)的過程就是招標(biāo)人和投標(biāo)人按照法律簽訂合同的過程。 合同法規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同，采取要約、承諾的方式。招標(biāo)公告作為希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示是要約邀請， 它不具備合同的主要內(nèi)容，而只是希望投標(biāo)人向自己發(fā)出要約，因此，我國合同法第 1五條規(guī)定其為要約邀請。而投標(biāo)人設(shè)計所公司根據(jù)招標(biāo)人的邀請， 向招標(biāo)人直接表明白己主動愿意訂立設(shè)計合同，明確未來訂立合同的主要內(nèi)容、設(shè)計方案及設(shè)計費等，其所作的意思表示內(nèi)容具體確定，符合我國合

10、同法關(guān)于要約的規(guī)定。 當(dāng)招標(biāo)人凱馬房地產(chǎn)公司收到投標(biāo)人投標(biāo)文件后，選定投標(biāo)人設(shè)計所公司并發(fā)出中標(biāo)通知書，這份通知書就是同意投標(biāo)人設(shè)計所公司所提出訂立設(shè)計合同的全部條件的意思表示，合同法規(guī)定其為承諾。我國合同法第二十二、二十五條規(guī)定，承諾應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出，承諾生效時合同成立， 因此本案中標(biāo)人凱馬房地產(chǎn)公司的中標(biāo)6 / 7通知書送達投標(biāo)人設(shè)計所公司時， 雙方關(guān)于凱馬廣場的項目設(shè)計合同即告成立，也就是說，中標(biāo)通知書與合同一樣，具有同樣的法律效力。我國招標(biāo)投標(biāo)法第四十六條規(guī)定：“招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起二十日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。 ”因此，凱馬公司在發(fā)出中標(biāo)通知后， 只能就設(shè)計所公司投標(biāo)的設(shè)計方案為主要內(nèi)容訂立合同并履行。 凱馬公司不繼續(xù)簽訂設(shè)計合同，就應(yīng)承擔(dān)