某某地塊開(kāi)發(fā)分析報(bào)告

1、匯川區(qū)沈陽(yáng)路地塊開(kāi)發(fā)可行性分析報(bào)告編制單位：遵義新智源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司二一六年三 月沈陽(yáng)路地塊可行性報(bào)告第一部分：項(xiàng)目決策背景及摘要一、外部環(huán)境遵義地處重慶貴陽(yáng)之間，擁有溫潤(rùn)的氣候和豐富的旅游資源。近年來(lái)，市委市政府為配合推出的三宜（宜居 、宜業(yè)、宜游 ）城市理念，加大交通設(shè)施旅游配套項(xiàng)目建設(shè)，同時(shí)在招商引資方面向輕工業(yè)、智能終端制造、大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)傾斜。城區(qū)污染性產(chǎn)業(yè)和企業(yè)，將進(jìn)一步遷移和“關(guān)停并轉(zhuǎn)”。加之“黔北門戶”的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，為遵義打造三宜城市提供優(yōu)良條件，也為吸納周邊縣城目標(biāo)客群定居創(chuàng)造可能。隨著渝黔高鐵的開(kāi)通、 承載 300 萬(wàn)人口都市圈逐步形成， 遵義城市的吸納力和吸引力將得到更

2、大程度的加強(qiáng)。從遠(yuǎn)期城市規(guī)劃分析， 遵義縣、綏陽(yáng)縣撤縣設(shè)區(qū)新格局以悄然成型；仁懷、桐梓、湄潭與中心城區(qū)同城化發(fā)展的 “大遵義”的城市格局將逐步凸顯；從地塊現(xiàn)狀來(lái)看，區(qū)域內(nèi)建設(shè)規(guī)劃有高級(jí)中學(xué)、遵義最大的主題商業(yè)項(xiàng)目奧特萊斯和政府規(guī)劃旅游文化產(chǎn)業(yè)園、遵義旅游產(chǎn)業(yè)集散地定位，將使片區(qū)內(nèi)生活、商業(yè)配套進(jìn)一步完善，區(qū)域交通也將得到極大的豐富和完善，吸引、吸納客戶選擇在區(qū)域內(nèi)置業(yè)的能力亦進(jìn)一步提升。二、內(nèi)部因素根據(jù)遵義市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)情況我們分析，目前遵義房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)兩級(jí)分化嚴(yán)重。大盤以規(guī)模、品質(zhì)見(jiàn)長(zhǎng)；單體樓以建筑周期、價(jià)格為優(yōu)勢(shì)。鑒于本地塊的建設(shè)規(guī)模、體量不大，我公司建議該地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)以短平快

3、為主要方針。 緊緊抓住目前遵義 “鳳新大道建設(shè)” 、“去存量” 、“棚戶改造”等等政策利好，迅速推出戶型合理的項(xiàng)目。在規(guī)劃建設(shè)中盡量降低開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，精簡(jiǎn)建筑配套，力爭(zhēng)在價(jià)格上具備絕對(duì)優(yōu)勢(shì)并加強(qiáng)營(yíng)銷工作，把銷售周期控制在半年以內(nèi)，以控制和減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。第二部分：項(xiàng)目概況一、地塊區(qū)位該地塊位于匯川區(qū)高橋片區(qū)沈陽(yáng)路與西安路的交匯處，距高速入口1000 米左右；距建設(shè)中 旅游文化產(chǎn)業(yè)園 和奧特萊斯 500 米左右；距建設(shè)中五中（八中） 1000 米左右；距遵義市政府 3.6 公里；距市第一醫(yī)院 1.3 公里；距鳳凰山公園、鳳凰山文化廣場(chǎng) 2 公里左右；距建設(shè)中 五中（八中）1000 米左右；距丁字口

4、3.6 公里左右。二、地塊現(xiàn)狀據(jù)了解該地塊原屬遵義玻璃廠范圍，地塊北至匯川實(shí)驗(yàn)一小，南接西安路，可隔街眺望奧特萊斯；西臨沈陽(yáng)路，可遠(yuǎn)眺鳳凰山和上海路；東依玻璃廠還房小區(qū)。地塊上已沒(méi)有建筑附著物，地質(zhì)由大量石土構(gòu)成（含部分廢棄土石）。地塊周邊除玻璃廠還房和博城帝景等新建項(xiàng)目以外，多數(shù)處于待建狀態(tài)。周邊在建或在售項(xiàng)目有旅游文化園、奧特萊斯、隆成城市之星、五中 等項(xiàng)目。三、宗地位置和配套（周邊建筑示意圖、現(xiàn)場(chǎng)照片）實(shí)驗(yàn)一小玻璃廠小區(qū)目標(biāo)空地地塊文產(chǎn)園五中奧特萊斯地塊交通狀況：目前已開(kāi)通7 路、 12 路、 20 路市內(nèi)公交線。地塊教育配套：周邊現(xiàn)有匯川第一實(shí)驗(yàn)小學(xué)、遵義市第五中學(xué)、遵義市第八中學(xué)等。

5、地塊全貌地塊北側(cè)道路建設(shè)中的旅游文化產(chǎn)業(yè)館建設(shè)中的奧特萊斯第三部分：市場(chǎng)分析一、 區(qū)域住宅市場(chǎng)狀況1、 區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述本地塊位于遵義市匯川東南方向高橋片區(qū)，將是未來(lái)一段時(shí)間開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，目前城區(qū)形象和生活配套略顯不足。但臨近分布有奧特萊斯、博城帝景、納帕溪谷、城市之星、羅蘭小鎮(zhèn)等高中低檔住宅小區(qū)。銷售價(jià)格除羅蘭小鎮(zhèn)（步梯還房、尾盤）售價(jià)在3800 元/ 以外，其余項(xiàng)目售價(jià)均在 4800 元/ 左右。從目前遵義房產(chǎn)售價(jià)上看，匯川區(qū)整體房?jī)r(jià)均明顯高于紅花崗、南部新城、新浦新區(qū)。匯川區(qū)城市建設(shè)、規(guī)劃，更能得到置業(yè)客戶普遍認(rèn)可。2、項(xiàng)目周邊開(kāi)發(fā)在售樓盤銷售概況項(xiàng)目奧特萊斯羅蘭小鎮(zhèn)博城帝景城市之星所

6、在地溫州路煙臺(tái)路沈陽(yáng)路湛江路南寧路建筑面積7810420( 萬(wàn)方 )容積率2.101.82.525.0建筑形態(tài)復(fù)合地產(chǎn)6+1 多層電梯高層電梯高層住宅單價(jià)未開(kāi)盤400050004800商業(yè)單價(jià)未開(kāi)盤8000-15000一樓未定，二樓 1方案未定萬(wàn)左右車位售價(jià)未開(kāi)盤8 萬(wàn)/ 個(gè)12-14 萬(wàn)/ 個(gè)方案未定產(chǎn)品組成單身公寓，樓中二 三室一 二 三室二 三室樓大戶型俱全面積區(qū)間20-20076-18066-13047-120西南地區(qū)目前最單體樓，綠環(huán)配小區(qū)配套環(huán)境較大的文商旅復(fù)合屬于還房品質(zhì)，好，建筑里面設(shè)套較少，項(xiàng)目戶型城市綜合體。社區(qū)環(huán)境、區(qū)位、計(jì)質(zhì)感性強(qiáng)。交總體評(píng)述型設(shè)計(jì)略顯偏離配套海洋世界、

7、配套較差，樓盤通方便，但生活市場(chǎng)，現(xiàn)余小戶5D影院、歐洲風(fēng)品質(zhì)低。配套設(shè)施對(duì)外部型較多。情街。依賴性較強(qiáng)。3、項(xiàng)目周邊樓盤二手房銷售概況目前項(xiàng)目周圍存在已入住項(xiàng)目有納帕溪谷、玻璃廠還房小區(qū)、安置還房小區(qū)等。據(jù)實(shí)地了解玻璃廠還房小區(qū)、安置還房小區(qū)由于屬于還房性質(zhì)，個(gè)別業(yè)主轉(zhuǎn)讓價(jià)格在3500 元/ 左右?？紤]該類房屋還未辦理產(chǎn)權(quán)，尚未形成二手房市場(chǎng)，故該銷售情況不作為本地塊開(kāi)發(fā)借鑒。距地塊直線距離500 米左右的納帕溪谷， 是區(qū)域內(nèi)環(huán)境較好的商品房小區(qū)，目前毛坯二手房售價(jià) 4100 元/ 左右，已裝修售價(jià)在4300 元/ 左右。二、 區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究銷售對(duì)象：以第一次剛需置業(yè)為主，對(duì)建筑品質(zhì)和

8、社區(qū)環(huán)境要求以實(shí)惠為主；客戶來(lái)源由附近單位職工、周邊縣城教師、醫(yī)生、公務(wù)員以及在遵從事個(gè)體或上班群體組成。主力客戶：客戶行業(yè)以公務(wù)員、事業(yè)單位從業(yè)人員、五中教師及家長(zhǎng)為主。三、 :SWOT分析1：優(yōu)勢(shì)1）地塊區(qū)域地勢(shì)平坦開(kāi)闊，交通便利，已開(kāi)通多路公交線路；2）地塊區(qū)域坐擁交通樞紐，經(jīng)由沈陽(yáng)路可快速通達(dá)廣珠路商圈；經(jīng)由西安路可快速通達(dá)港澳商圈；經(jīng)由洗馬路可快速通達(dá)丁字口商圈；經(jīng)由溫州路可快速通達(dá)海爾大道商業(yè)線；同時(shí)緊鄰高速入口和輕軌2、3號(hào)線，與輕軌汕頭路站、輕軌高橋樞紐站兩大站點(diǎn)近在咫尺。3） 該區(qū)域周邊生活配套設(shè)施比較完善，有試驗(yàn)一小、遵義八中等教育配套。隨著在售或在建項(xiàng)目的不斷增多，超市、

9、銀行等生活配套將日漸完善。2：劣勢(shì)1）該區(qū)域?yàn)樽窳x老工業(yè)區(qū)，加上地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，屬于較臟亂區(qū)域；2）現(xiàn)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有：奧特萊斯、城市之星、云天國(guó)際等強(qiáng)勢(shì)項(xiàng)目，雖我項(xiàng)目可錯(cuò)開(kāi)項(xiàng)目和客群定位，但客戶分流情況不可避免。3）用地面積較小、土石方工程量大，容易推高建筑成本，并形成一定的規(guī)劃障礙。3：機(jī)會(huì)1）國(guó)家宏觀政策扶持（二胎、去存量、棚戶改造等）市場(chǎng)整體向好；2）遵義文旅商圈城市功能定位，地段物業(yè)升值潛力，易為市場(chǎng)看好和接受；3）借勢(shì)奧特萊斯、城市之星、云天國(guó)際等強(qiáng)勢(shì)項(xiàng)目商業(yè)配套形成的影響力和號(hào)召力，區(qū)域?qū)⑿纬芍脴I(yè)熱點(diǎn)。4：威脅1）周邊尚有部分空地，未來(lái)未知的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更為可怕。2）由于本地塊規(guī)模較小

10、，商業(yè)、娛樂(lè)、休閑配套對(duì)其他大型項(xiàng)目依賴程度較高，周邊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功與否直接影響本項(xiàng)目居住品質(zhì)和升值潛力。第四部分：本地塊開(kāi)發(fā)目標(biāo)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位一、市場(chǎng)定位：考慮本地塊的建筑規(guī)模，為區(qū)別周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，重點(diǎn)考慮盡量精簡(jiǎn)項(xiàng)目規(guī)劃建筑。主要針對(duì)剛需消費(fèi)群體進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)，以小三房為主，并適當(dāng)規(guī)劃部分小兩房或大三房（可改四室）戶型，以滿足各種人口結(jié)構(gòu)家庭剛需置業(yè)。放大項(xiàng)目的客戶適應(yīng)面，盡快完成項(xiàng)目銷售，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和提高資金利用率。二、產(chǎn)品定位及布局規(guī)劃:1 建筑形態(tài)建筑注重實(shí)用主義的特點(diǎn)，力求精簡(jiǎn)。外觀風(fēng)格簡(jiǎn)約、現(xiàn)代、大氣、時(shí)尚。項(xiàng)目西向臨街沿線較長(zhǎng)，也是展示項(xiàng)目品質(zhì)的形象立面。造型上以次臥凸

11、窗、客廳陽(yáng)臺(tái)、統(tǒng)一的空調(diào)機(jī)位等増強(qiáng)視覺(jué)層次感，同時(shí)加大開(kāi)窗面，提高通透效果。色彩上以灰色為主色調(diào)，配以少量的紅黃藍(lán)為搭配色，使建筑外觀靚麗陽(yáng)光，更能區(qū)別于其它建筑。2 戶型建議根據(jù)對(duì)周邊在售項(xiàng)目的市調(diào)結(jié)果，結(jié)合目前全面放開(kāi)的二胎政策，目前遵義市場(chǎng)三房需求仍然是絕對(duì)的主力。但二房的低總價(jià)、低首付優(yōu)勢(shì)也是工薪階層的置業(yè)首選。因此本項(xiàng)目應(yīng)該更注重戶型的可改造性，嚴(yán)格控制過(guò)道等浪費(fèi)空間，適當(dāng)壓縮客廳和臥室面積，盡可能增加陽(yáng)臺(tái)或飄窗面積。使項(xiàng)目戶型能夠根據(jù)客戶需求由大二房（85 左右）變?nèi)?；由大三房?120 左右）變四房。戶型 面積（） 所占戶型配比表戶型面積可變空間陽(yáng)臺(tái)飄窗占比小 2 房 2 廳7

12、5-85餐廳帶陽(yáng)臺(tái)2220小 3 房 2 廳100-110餐廳帶陽(yáng)臺(tái)2365大 3 房 2 廳115-128書房帶陽(yáng)臺(tái)3315三、 目標(biāo)人群特征 / 來(lái)源區(qū)域 / 行業(yè)特點(diǎn)：第一次置業(yè)中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶多數(shù)比較關(guān)心區(qū)域內(nèi)教育、商業(yè)、醫(yī)療、金融、通訊等生活類配套設(shè)施；同時(shí)他們對(duì)價(jià)格、優(yōu)惠、戶型設(shè)計(jì)、面積等因素較為敏感；根據(jù)以上客戶特征，本項(xiàng)目的客戶來(lái)源區(qū)域可由五中教師及家長(zhǎng)、附近從商、從業(yè)人群以及桐梓、綏陽(yáng)、湄潭等縣鄉(xiāng)教師、公務(wù)員、事業(yè)單位人員組成。四、工期計(jì)劃考慮本地塊的周邊環(huán)境和所處市場(chǎng)環(huán)境，開(kāi)發(fā)建設(shè)盡量做到速戰(zhàn)速?zèng)Q。項(xiàng)目立項(xiàng)即以短平快為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)核心理念，獲得開(kāi)發(fā)權(quán)后即刻由地塊低處清運(yùn)土石，以盡早

13、展開(kāi)打樁等工序， 力爭(zhēng) 16 年 8 月售樓部亮相蓄客， 10 月上旬開(kāi)盤，并在10 月至次年 1 月形成熱銷，至次2 月底完成項(xiàng)目銷售。五、價(jià)格策略1、住宅價(jià)格因目前市場(chǎng)走向不穩(wěn)，且競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手策略瞬息萬(wàn)變，故本項(xiàng)目的銷售價(jià)格預(yù)期不宜太過(guò)樂(lè)觀。前期建議以4500 元/ 起價(jià)銷售（ 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 、饑餓營(yíng)銷、限量推出），用以試探市場(chǎng)熱度。后續(xù)根據(jù)市場(chǎng)反映逐步修正推廣策略，并漸進(jìn)式拔高價(jià)格至4800 元/ ；至準(zhǔn)現(xiàn)房或已形成市場(chǎng)口碑階段可將價(jià)格調(diào)整至5000 元/ ，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目4900 元/ 的銷售均價(jià) ，力求項(xiàng)目利潤(rùn)的最大化，給投資者創(chuàng)造更大價(jià)格空間。2、商業(yè)售價(jià)目前區(qū)域內(nèi)居住人口不多，現(xiàn)有商業(yè)主要

14、以社區(qū)商業(yè)為主，短時(shí)間內(nèi)形成百貨、休閑、大型餐飲的可能性不大。綜合以上因素考慮，建議本地塊商業(yè)歸化以兩層商業(yè)為宜。一樓定位將主要依托緊鄰的實(shí)驗(yàn)一小，針對(duì)性的發(fā)展小型餐飲、兒童玩具、童裝童鞋、體育用品等的批零銷售；二樓商業(yè)主要針對(duì)課外輔導(dǎo)班、特長(zhǎng)培訓(xùn)班、教材考試書店等商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行銷售。售價(jià)方面，鑒于目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍不足，在開(kāi)發(fā)方希望迅速收回投資的背景下，建議一樓均價(jià)18000 元/, 二樓銷售均價(jià)實(shí)現(xiàn)8000 元/，平均銷售均價(jià) 13000 元/。3、車位售價(jià)因考慮本地塊用地面積和地質(zhì)條件，不建議設(shè)置地下車位。考慮以項(xiàng)目裙樓的第三層和轉(zhuǎn)換層為停車場(chǎng)地。從性質(zhì)上變成產(chǎn)權(quán)車位，相比其他項(xiàng)目的地下車位更具優(yōu)勢(shì)，在售價(jià)方面還能夠與其他項(xiàng)目持平或略高。實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià) 13.8 萬(wàn)/ 個(gè)左右，難度不會(huì)太大。第五部分：投資回報(bào)該地塊占地面積約 5000/ ，如能獲得 4.5 以上的建筑容積規(guī)劃， 本地塊總建筑面積為 22500/ 左右。規(guī)劃上可考慮一