安徽省內(nèi)業(yè)主委員會換屆改選工作程序及注意事項

1、業(yè)主委員會換屆改選,工作程序及注意事項,安徽力瀾律師事務(wù)所,程序,一,組建業(yè)委會換屆改選小組,二,產(chǎn)生業(yè)委會候選人,三,確定業(yè)主大會會議的形式和召開的程序,四,選舉業(yè)委會委員和表決規(guī)則、規(guī)約,五,辦理業(yè)委會換屆改選備案手續(xù),適用的法規(guī),安徽省物業(yè)管理條例,A,合肥市物業(yè)管理若干規(guī)定,B,合肥市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則,C,一、組建業(yè)委會換屆改選小組,（一）由誰組織？ 業(yè)主大會？ 原業(yè)主委員會？ 物業(yè)公司？ 街道辦事處？ 社居委？,THE ANSWER,第一，原業(yè)主委員會（任期屆滿60日前） 第二，居民委員會在街道辦事處指導(dǎo)和監(jiān)督下組織 第三，街道辦事處,參照法規(guī),合肥市業(yè)主大會和業(yè)主委員會

2、指導(dǎo)規(guī)則 第四十六條第一款 業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議進(jìn)行業(yè)主委員會的換屆選舉。 第四十七條第一款 業(yè)主委員會未能組織換屆選舉的，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于屆滿前30日以書面形式告知物業(yè)所在地的縣、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會限期組織換屆選舉工作；逾期仍未能組織的，由物業(yè)所在地居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督下組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉。 合肥市物業(yè)管理若干規(guī)定 第十九條第一款 業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議進(jìn)行業(yè)主委員會的換屆選舉。 第十九條第

3、二款 業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)未能組織換屆選舉的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉工作；逾期仍未組織的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉。,（二）換屆改選小組組成人員,街道辦代表,組長或指定組長,社居委代表,業(yè)主代表,不低于總?cè)藬?shù)的1/2,組 成 人 員（單數(shù)）,如何產(chǎn)生？,業(yè)主推薦,業(yè)主自薦,召開座談會,業(yè)主代表的產(chǎn)生形式,（三）發(fā)布換屆改選小組成立公告并征求意見,Q:公告的時間？ A:一般為成立之日起15日內(nèi)。公告時間一般不少于7日。 Q:公告的內(nèi)容應(yīng)該有哪些？ A:一般應(yīng)為名單、工作職責(zé)、聯(lián)系方式等。 Q:業(yè)主對小組成員有異議的，如何處理？

4、A:由街道辦事處協(xié)調(diào)解決。,參照法規(guī),安徽省物業(yè)管理條例 第十八條第三款 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起15日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告。 合肥市物業(yè)管理若干規(guī)定 第十條第二款 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十五日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。 合肥市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則 第十一條第一款 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起15日內(nèi)將最終確定的籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，籌備組自公告之日起成立。,（四）換屆改選小組組建后需討論的具體事宜,1、明確業(yè)主身份及其業(yè)主大會會議上

5、投票權(quán)數(shù)并公告； 2、討論修改管理規(guī)約業(yè)主大會議事規(guī)則； 3、明確業(yè)委會委員人數(shù)、津貼、任期等事宜； 4、管理規(guī)約業(yè)主大會議事規(guī)則的草案書面意見公告。,二、產(chǎn)生業(yè)委會委員候選人,（一）業(yè)委會委員候選人的條件 哪些人能夠成為業(yè)委會委員候選人？ 哪些人不能成為業(yè)委會委員候選人？,1、準(zhǔn)入性條件,具有完全民事能力的業(yè)主 遵守業(yè)主大會的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則 熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔 具有一定的組織協(xié)調(diào)能力和必要的工作時間 按規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用，按照規(guī)定交納專項維修資金,參照法規(guī),安徽省物業(yè)管理條例 第二十八條業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件: （一）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有

6、完全民事行為能力的業(yè)主; （二）遵守業(yè)主大會的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，模范履行業(yè)主義務(wù); （三）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔; （四）具有一定的組織協(xié)調(diào)能力和必要的工作時間。 合肥市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則 第三十條第一款 業(yè)主委員會委員、候補委員應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，并應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （一）具有完全民事行為能力； （二）遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則； （三）按規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用，按照規(guī)定交納專項維修資金； （四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔； （五）具有一定組織協(xié)調(diào)能力； （六）具備必要的工作時間（住宅小區(qū)業(yè)主委員會委員、候補

7、委員應(yīng)在小區(qū)內(nèi)常?。?（七）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他條件。,2、禁止性條件 無正當(dāng)理由怠于組織或者阻撓換屆選舉的原業(yè)主委員會委員 存在違法違規(guī)裝修、搭建、改變物業(yè)使用功能以及違法違規(guī)占用公共設(shè)施、設(shè)備、場地等行為的 業(yè)主本人、配偶及其近親屬在本區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的,參照法規(guī),合肥市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則 第三十一條 業(yè)主有下列情形之一的，不得成為業(yè)主委員會委員候選人： （一）存在違法違規(guī)裝修、搭建、改變物業(yè)使用功能以及違法違規(guī)占用公共設(shè)施、設(shè)備、場地等行為的； （二）業(yè)主本人、配偶及其近親屬在本區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的； （三）存在其他違反有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定行為的

8、。 合肥市物業(yè)管理若干規(guī)定 第十九條第三款 原業(yè)主委員會委員無正當(dāng)理由怠于組織或者阻撓換屆選舉的，不再列入新一屆業(yè)主委員會委員候選人名單。,聽取業(yè)主意見,召開座談會,發(fā)放推薦表,（二）產(chǎn)生形式,產(chǎn)生形式,（三）確定業(yè)委會候選人產(chǎn)生辦法并公示 關(guān)于業(yè)主委員會委員候選人條件及其推薦辦法的公示 根據(jù)相關(guān)規(guī)定及本小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則，本建筑區(qū)劃業(yè)主委員會換屆業(yè)主大會小組根據(jù)本建筑區(qū)劃物業(yè)類型分布的具體特點，考慮業(yè)主委員會委員的代表性和不同物業(yè)類型專有部分的分布比例，現(xiàn)就本建筑區(qū)劃業(yè)主大會的本屆業(yè)主委員會委員的組成、委員候選人條件及推薦辦法等事項公示如下： 一、按小區(qū)議事規(guī)則本屆業(yè)主委員會擬由 名委員組

9、成，其中主任委員1名，副主任委員 名。 二、業(yè)主委員會委員候選人的條件： 。 三、業(yè)主委員會委員候選人擬采用業(yè)主通過自薦及其他業(yè)主推薦，經(jīng)換屆改選小組討論通過產(chǎn)生： 換屆改選小組中的業(yè)主成員被正式向業(yè)主大會會議提名為候選人的，其在換屆改選小組中的工作自行終止。由此造成換屆改選小組工作人員缺額需要補充的，從推選結(jié)果中依次遞補或另行組織推薦/自薦產(chǎn)生。 本公示期為 日，自 年 月 日 時至 年 月 日 時。業(yè)主如對上述公示內(nèi)容有異議的，請于 年 月 日 時之前向換屆改選小組書面反映。 特此公示。 業(yè)委會換屆改選小組 年 月 日,（四）確定候選人名單并公告,關(guān)于業(yè)主委員會委員候選人名單的公示 根據(jù)相

10、關(guān)規(guī)定及本建筑區(qū)劃業(yè)主大會議事規(guī)則，按照本建筑區(qū)劃業(yè)主委員會委員候選人條件及其推薦辦法，經(jīng)推薦和在本建筑區(qū)劃內(nèi)公示 日無異議，現(xiàn)確定本建筑區(qū)劃業(yè)主委員會的委員候選人由下列 位人士組成，并向本建筑區(qū)劃業(yè)主大會會議正式提名。 1、 2、 特此公告。 業(yè)委會換屆改選小組 年 月 日,三、確定業(yè)主大會會議形式和召開程序,會議形式,集體討論形式,書面征求意見討論形式,會議公告十五天,確定會議工作人員,表決票送達(dá)人,表決票回收和統(tǒng)計,會議記錄和決定公告,開票宣布表決結(jié)果,會議記錄和決定公告,現(xiàn)場投票,確定業(yè)主身份,會議公告十五天,參照法規(guī),物業(yè)管理條例 第十二條第一款 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，

11、也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有12以上投票權(quán)的業(yè)主參加。 合肥市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則 第二十三條 業(yè)主大會會議可以采取集體討論或者書面征求意見形式召開。但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。 采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達(dá)每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域公告。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。,四、選舉業(yè)委會委員和表決規(guī)則、規(guī)約,五、辦理業(yè)委會換屆改選備案手續(xù),1、備案時間？ 自業(yè)委會選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)。 2、備案所需材料？ 業(yè)主大會會議的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則以及業(yè)主

12、委員會組成人員名單等材料。 3、向何部門備案？ 區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處。,參照法規(guī),安徽省物業(yè)管理條例 第二十九條第二款 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會會議的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則以及業(yè)主委員會組成人員名單等材料報縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并書面告知相關(guān)居民委員會、村民委員會。 合肥市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則 第三十二條第一款 業(yè)主委員會自首次業(yè)主大會表決通過之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案： （一）籌備組出具由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告； （二）業(yè)主大會決議； （三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則； （四）業(yè)主委員會委員、候補委員名單； （五）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的初審意見。,換屆改選流程圖,組建業(yè)委會 換屆改選小組 公告,業(yè)委會換屆 改選小組 名單公示,業(yè)主大會 會議形式 公